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Incarto n. |
Lugano |
In nome |
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Il presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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quale giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b cifra 2 LOG) |
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sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2018.1670 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 4 aprile 2018 da
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AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall’ PA 2
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contro |
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AP 1
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chiedente in particolare l’espulsione della convenuta dai locali commerciali adibiti a
carrozzeria nonché la sua contestuale condanna al pagamento delle pigioni scadute per
i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2018 nonché dell’indennità per occupazione
abusiva relativa al mese di aprile 2018, con protesta di spese e ripetibili;
domande avversate dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con Decisione 2 maggio
2018;
appellante la convenuta con appello 14 maggio 2018 con cui chiede la riforma del
querelato giudizio, nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza rispettivamente di
respingerla nel merito, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 8 giugno 2018 gli appellati, oltre a domandare, in via
preliminare, di fare ordine all’appellante di depositare una cauzione processuale di fr.
4'000.- per ripetibili, postulano che l’appello sia respinto, pure con protesta di spese e
ripetibili;
viste le ulteriori osservazioni 25 giugno 2018 con cui l’appellante si è opposta alla
richiesta di versamento di una cauzione, riconfermandosi per il resto nel suo appello;
richiamata la decisione 28 settembre 2018 con la quale questo giudice ha respinto la
richiesta di cauzione degli appellati;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Fra le parti, __________ B__________ quali locatori e la
AP 1 quale conduttrice, era in essere un contratto di locazione avente quale oggetto locali
commerciali adibiti a carrozzeria per una pigione mensile di fr. 2'350.-, che ha preso fine il 30 marzo 2018 a seguito di un accordo giudiziario raggiunto in sede di udienza nella causa di cui all’inc. SE.2017.433 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (doc. A);
2. Il 1° marzo 2018 i locatori sollecitavano la conduttrice al pagamento delle tre pigioni ancora scoperte, informandola altresì che il 30 marzo 2018, giorno della prevista riconsegna dell’ente locato, sarebbe stato presente il perito degli immobili (doc. E).
3. A fronte della mancata riconsegna della superficie locata per il giorno prestabilito, con istanza 4 aprile 2018 i suddetti locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, l’espulsione immediata della conduttrice, come pure la sua condanna al versamento di fr. 9'400.- complessivi relativi alle pigioni arretrate di gennaio, febbraio e marzo 2018 e all’indennità per occupazione abusiva per il mese di aprile 2018, in procedura sommaria per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC).
4. Il 18 aprile 2018, la conduttrice ha riconsegnato ai locatori le
chiavi dell’ente locato.
5. In sede di udienza del 23 aprile 2018, la convenuta ha prodotto delle osservazioni scritte con le quali ha addotto l’avvenuta riconsegna dell’ente locato e ha contestato le pretese creditorie dei locatori, da porre integralmente in compensazione con le proprie asserite pretese nei loro confronti per risarcimento danni. Nel relativo verbale di udienza, essa ha ribadito la riconsegna delle chiavi e si è impegnata a liberare le superfici ancora occupate entro la fine di aprile 2018. Da parte loro, i locatori hanno attestato la riconsegna delle chiavi ma si sono per il resto riconfermati nella loro istanza, contestando l’eccezione di compensazione della conduttrice.
6. Mediante decisione 2 maggio 2018 il Pretore ha accolto l’istanza di sfratto dei locatori, condannando altresì la conduttrice al pagamento di fr. 9'400.- a titolo di pigioni scoperte per il periodo gennaio 2018 - marzo 2018 e di indennità per illecita occupazione per il mese di aprile 2018, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.- e condannandola a versare alla controparte fr. 100.- per ripetibili.
7. Con appello 14 maggio 2018 la conduttrice si è aggravata contro la suddetta decisione, rilevando in primo luogo di avere già riconsegnato l’ente locato il 18 aprile 2018, e in secondo luogo che i presupposti di cui all’art. 257 CPC non sarebbero adempiuti, né in relazione all’istanza di sfratto, né in relazione alle pretese creditorie dei locatori.
8. Contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti in una causa dal valore superiore a fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC); sia l’appello, sia le osservazioni (risposta) sono tempestivi.
9. Gli appellati, con le proprie osservazioni 8 giugno 2018, hanno prodotto, per la prima volta in questa sede, una serie di documenti volti a sostanziare ulteriormente la propria posizione. Trattasi dei doc. 3 - 4, 6 e 8 - 12. Osservato come una parte di essi poteva essere addotta già in prima sede, per cui la loro produzione in appello non sarebbe comunque ammissibile ai sensi dell’art. 317 CPC, nessuno dei citati mezzi di prova può essere ammesso a questo stadio di causa. Il Tribunale federale ha difatti sancito che nella procedura sommaria di tutela nei casi manifesti, dovendo le esigenze dell’art. 257 CPC essere adempiute già in prima sede, il giudice di seconda istanza non può riesaminare la liquidità della fattispecie sulla base di documenti prodotti solamente con l’impugnativa, nemmeno qualora questi rispettassero le condizioni poste dall’art. 317 CPC. Il giudice di appello si deve limitare a valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore, essendo pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi rispettivamente l’assunzione di nuove prove (DTF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, consid. 5, in SJ 2013 I, p. 129; DTF 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, consid. 3.2; IICCA del 4 agosto 2014, inc. 12.2014.103, consid. 7). Il presente giudizio si deve dunque fondare unicamente sul contenuto dell’incarto SO.2018.1670 e valutare se, in base a esso, le condizioni per l’ammissione della tutela giurisdizionale nei casi manifesti fossero adempiute.
10. Nella misura in cui l’appellante afferma di avere già lasciato l’ente locato il 18 aprile 2018, si pone preliminarmente il quesito a sapere in quale misura la contestazione dello sfratto sia ricevibile. Tra i presupposti processuali della procedura d'appello vi è infatti l'interesse degno di protezione a ricorrere, che deve essere non soltanto formale, bensì materiale, pratico e attuale, e che non è dato in particolare se la lite è divenuta senza oggetto, siccome in tal caso non vi è un interesse attuale a riformare la decisione impugnata (Verda Chiocchetti, in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, pag. 1867-1869 ad Osservazioni preliminari agli Art. 308-334 CPC). Qualora l’appellante avesse effettivamente lasciato l’ente locato, la relativa censura sarebbe pertanto irricevibile. Nel caso concreto, la riconsegna delle chiavi il 18 aprile 2018 è pacifica. Tuttavia, come già rilevato dal Pretore, ciò non è sufficiente per ammettere l’avvenuta restituzione della cosa locata. Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO, il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. La restituzione presuppone in particolare la consegna di tutte le chiavi e, cumulativamente, anche lo sgombero dei beni che non appartengono al locatore e la pulizia dei locali (DTF 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1; DTF 4A_456/2012 del 4 dicembre 2012, consid. 2.1; ICCA del 7 luglio 2017, inc. 11.2015.74, consid. 6a; Lachat, Le bail à loyer, 2008, pag. 803, n. 3.1 e pag. 815, n. 7.1). Ritenuto come la conduttrice non abbia restituito l’ente locato per la data prevista, ovvero il 30 marzo 2018, giorno in cui i locatori costatavano il mancato sgombero delle superfici rispettivamente l’impossibilità di visionare l’interno dei locali (doc. F), dalle risultanze agli atti non emerge che detto sgombero sia in seguito avvenuto. Anzi, come già rilevato dal Pretore, la conduttrice, in occasione del verbale di udienza del 23 aprile 2018, si è impegnata a “smaltire entro la fine di aprile 2018 quanto lasciato nelle superfici locate”, confermando pertanto la mancata liberazione integrale dei locali. Successivamente, nel proprio atto di appello (pag. 4-5), la conduttrice ha osservato che, in effetti, detta liberazione integrale non è potuta avvenire. Il relativo accertamento pretorile risulta quindi corretto e va tutelato. La censura dell’appellante relativa al mancato adempimento dei presupposti di cui all’art. 257 CPC per ordinare uno sfratto in procedura sommaria può dunque essere esaminata nel merito.
11. I presupposti per accordare la tutela giurisdizionale nei casi manifesti sono già stati correttamente riassunti dal Pretore, per cui si rinvia alla decisione impugnata (pag. 2). L’appellante rimprovera al primo giudice di avere erroneamente ritenuto adempiuti detti presupposti e di avere a torto ordinato il suo sfratto. Il primo argomento da lei sostenuto, e meglio di avere già liberato e restituito l’ente locato il 18 aprile 2018, è come già detto palesemente infondato. L’appellante ritiene altresì che uno sgombero completo dell’ente locato non poteva avvenire, in quanto non poteva più accedere allo stesso, avendo nel frattempo restituito le chiavi. Detta argomentazione è stata proposta per la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 317 CPC), ed è oltretutto priva di buon fondamento: dopo la riconsegna (perlomeno parziale) delle chiavi, la conduttrice si è infatti impegnata a ultimare lo sgombero (verbale di udienza del 23 aprile 2018). Ella aveva pertanto ancora accesso all’ente locato, oppure in caso contrario avrebbe dovuto prendere contatto con i locatori per adempiere a quanto promesso.
12. L’appellante sostiene pure che la liberazione degli spazi locati sarebbe stata impedita dalla presenza di un inventario disposto dall’UE di Lugano. Ritenuto che in prima sede la stessa non aveva fatto il benché minimo accenno alla presenza effettiva di un inventario, limitandosi a generiche contestazioni del diritto dei locatori a esercitare un diritto di ritenzione ai sensi dell’art. 268 CO, ma impegnandosi comunque a effettuare lo sgombero, la censura è irricevibile poiché sostanzialmente fondata su argomenti proposti per la prima volta in questa sede (art. 317 CPC), soffrendo peraltro di carente argomentazione, in quanto nemmeno indica quali beni sarebbero stati inasportabili a seguito dell’inventario. Abbondanzialmente si rileva che l’inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione ai sensi dell’art. 283 seg. LEF si estende solo a quei beni necessari per garantire la pretesa creditoria in questione, per cui la conduttrice sarebbe stata in ogni caso tenuta all’asportazione del resto dei suoi effetti, osservato che secondo quanto indicato dai locatori (doc. F), sul sedime erano ancora presenti, fra le altre cose, autoveicoli danneggiati, casse vuote e tavole di eternit.
13. Un altro ostacolo alla liberazione dell’ente locato, a mente dell’appellante, sarebbe stata la presenza, nel suo interno, di beni appartenenti a __________. Trattasi di una tesi nuova e irricevibile, siccome in prima sede la conduttrice, nelle sue osservazioni del 23 aprile 2018, si era limitata a indicare che il medesimo aveva stazionato un suo veicolo nella carrozzeria e aveva pertanto conservato una chiave di accesso, senza indicare che ciò costituisse per lei un impedimento. La conduttrice peraltro era tenuta e si era impegnata a liberare l’ente locato dai propri beni, per cui la presenza di beni di terzi è ininfluente ai fini del giudizio.
14. Alla luce di quanto precede, in base alle risultanze di prima sede, la mancata liberazione dell’ente locato e la conseguente mancata restituzione dello stesso da parte della conduttrice era pacifica, ciò che giustificava l’accoglimento di un’istanza di sfratto in procedura sommaria. La decisione pretorile resiste alla critica e merita pertanto conferma su questo punto.
15. L’appellante critica altresì il Pretore per avere a torto riconosciuto, in procedura sommaria, la pretesa creditoria dei locatori (pigioni arretrate e indennità per occupazione abusiva) nonostante le contestazioni da essa sollevate, che avrebbero reso la fattispecie illiquida. Nelle procedure ai sensi dell’art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata qualora la parte convenuta sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni che dal punto di vista fattuale non possono essere immediatamente confutate o essere considerate prive di rilevanza e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza (DTF 138 III 620, consid. 5.1.1; DTF 5A_645/2011 del 17 novembre 2011, consid. 1.2; DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016, consid. 5.2.1). Nel caso concreto, come già costatato dal primo giudice, la mora nel pagamento delle pigioni di gennaio, febbraio e marzo 2018 risulta dagli atti di causa (doc. B, C, D, E e F) ed è rimasta incontestata. Altrettanto pacifica è la mancata liberazione dell’ente locato nel mese di aprile 2018, ciò che fonda il diritto dei locatori a pretendere una relativa indennità per occupazione abusiva (cfr. pag. 2-3 del querelato giudizio). Quanto alle contestazioni dell’appellante, esse soffrono di un’evidente carenza allegatoria, oltre a non essere mai state sufficientemente sostanziate. Nelle proprie osservazioni del 23 aprile 2018, la conduttrice sollevava infatti l’eccezione di compensazione integrale delle pretese creditorie dei locatori con le proprie asserite pretese per risarcimento danni, a fronte “dell’atteggiamento dei proprietari” rispettivamente di difetti dell’ente locato (occupazione indebita del piazzale da parte dei locatori). Sennonché essa non ha nemmeno indicato in che modo tali problematiche le avrebbero causato dei danni, né ha peraltro quantificato il relativo importo; in relazione all’atteggiamento dei locatori ha menzionato appena, senza alcun concreto riferimento, una presunta procedura penale, senza tuttavia specificare i comportamenti che imputerebbe ai locatori.
16. Analoghe lacune allegatorie gravano sulla contestazione relativa a presunti difetti dell’ente locato: l’appellante non li dettaglia né li quantifica, non definisce l’ammontare dei derivanti danni né l’adempimento dei presupposti per chiederne il risarcimento, oltre a non fornire alcun riscontro oggettivo a tal riguardo. Al contrario, dagli atti di causa non solo non risulta alcun deposito delle pigioni (come già rilevato dal Pretore), ma neppure alcuna contestazione, notifica o pretesa è mai stata avanzata prima dell’istanza di sfratto di cui trattasi. Nello scritto di cui al doc. B, datato 16 gennaio 2018, la conduttrice chiedeva ai locatori l’invio delle polizze per le pigioni ancora da pagare. Li rimproverava in seguito della loro decisione di porre fine al rapporto di locazione, senza tuttavia mai menzionare difetti o pretese di risarcimento. Nemmeno risulta dagli atti che, successivamente alla trasmissione delle polizze e dei solleciti di pagamento delle pigioni scoperte da parte dei locatori (doc. C, D, E e F), essa abbia mosso tali contestazioni, se non in occasione dell’udienza di discussione del 23 aprile 2018. A giusta ragione, dunque, il Pretore ha ritenuto comprovata la pretesa creditoria dei locatori, rispettivamente ha ritenuto ininfluenti le contestazioni della conduttrice, carenti dal punto di vista allegatorio e prive di qualsivoglia riscontro oggettivo.
17. Ne discende che l’appello 14 maggio 2018 della conduttrice è respinto e, di conseguenza, la decisione pretorile del 2 maggio 2018 è confermata. Le spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2 e 9 cpv. 3 LTG, nonché le indennità per ripetibili, stabilite in base all’art. 11 RTar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello 14 maggio 2018 di AP 1 è integralmente respinto, nella misura in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali di appello di fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili.
3. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Il presidente della seconda Camera civile
A. Fiscalini
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).