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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani |
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vicecancelliere: |
Bettelini |
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi manifesti) - inc. n. SO.2021.845 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 8 settembre 2021 da
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AO 1
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contro |
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con cui l’istante ha
chiesto lo sfratto immediato della convenuta dall’ente locato e meglio da tutti
gli spazi indicati al punto 1 del contratto di locazione di cui al doc. D (box
per cavalli, selleria, pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il
maneggio coperto dietro la __________ __________, posteggi, __________ __________
e giardino, maneggio coperto, campo esterno) e la condanna della convenuta al
pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna dell’ente locato, di un’indennità
per occupazione abusiva di fr. 4’600.- mensili, oltre a
fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per ogni posteggio
supplementare;
domanda avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 14 gennaio 2022 ha (parzialmente) accolto, ordinando lo sfratto dall’ente locato e condannando la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40;
appellante la convenuta con appello 27 gennaio 2022, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni (recte: risposta) 23 febbraio 2022 ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
preso atto della replica spontanea 8 marzo 2022 della convenuta e della duplica spontanea 21 marzo 2022 dell’istante;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con “contratto di affitto” (recte: di locazione) 22 dicembre 1999 (doc. B) il P__________ __________ ha dato in affitto (recte: in locazione) a H__________ __________, fino al 31 dicembre 2019 e con l’accordo del rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di una disdetta, circa 12'000 mq della part. n. __________ RFD di __________ e meglio la superficie in cui si trovavano in particolare la scuderia, il maneggio e i relativi accessi. Il contratto prevedeva il pagamento di un canone di fr. 13'500.- annui indicizzabili.
Il 16 novembre 2001 (doc. C) il P__________ __________ ha autorizzato la cessione del contratto da H__________ __________ a AO 1, controfirmata da costoro per accettazione.
Con “accordo di locazione” 22 agosto 2019 (doc. D), la cui validità è stata definita “per un periodo DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi momento per iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi”, AO 1 ha concesso in sublocazione a AP 1 gli spazi indicati al punto 1 del contratto (box per cavalli, selleria, pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il maneggio coperto dietro la __________ __________, posteggi, __________ __________ e giardino, maneggio coperto, campo esterno). Il contratto prevedeva il pagamento di un forfait di fr. 4'600.- mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per ogni posteggio supplementare.
Il 17 dicembre 2020 (doc. E) AO 1 ha notificato a AP 1, su formulario ufficiale, la disdetta ordinaria dell’“accordo di locazione” con effetto dal 30 giugno 2021.
Il 25 gennaio 2021 (doc. F) AP 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno con un’istanza volta ad annullare rispettivamente dichiarare nulla la disdetta e in subordine volta ad ottenere una protrazione fino al 31 dicembre 2022. Pur essendosi fatta rilasciare, il 17 giugno 2021 (doc. I), l’autorizzazione ad agire, essa non ha poi promosso la relativa causa di merito nel termine di 30 giorni dal suo ricevimento.
Il 20/28 luglio 2021 (doc. 2), su una superficie di 26’482 mq della part. n. __________ RFD di __________ è stato intavolato, quale part. n. __________ RFD di __________, un diritto per sé stante e permanente di superficie di primo grado a favore della socia e gerente di AP 1 (cfr. doc. 1) __________ G__________.
2. Preso atto che l’ente locato non era stato liberato il 30 giugno 2021 e che da allora nemmeno era stato pagato il corrispettivo concordato, con istanza 8 settembre 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna, per ottenere lo sfratto immediato dall’ente locato e meglio da tutti gli spazi indicati nel contratto e la sua condanna al pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna dell’ente locato, di un’indennità per occupazione abusiva di fr. 4’600.- mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per ogni posteggio supplementare.
La convenuta si è integralmente opposta all’istanza.
3. Con decisione 14 gennaio 2022 il Pretore, in (parziale) accoglimento dell’istanza, ha ordinato lo sfratto dall’ente locato e ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40 a titolo di indennità per l’occupazione abusiva - esclusa invece l’indennità per ogni cavallo e posteggio supplementare - fino alla data del giudizio, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 200.-, a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.
4. Con l’appello 27 gennaio 2022 che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta 23 febbraio 2022 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 8 marzo 2022 e la duplica spontanea 21 marzo 2022), la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
5. Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono “immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza. Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa richiesta, inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
La situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo conto delle circostanze del caso di specie (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
6. Con l’appello la convenuta ha innanzitutto evidenziato il fatto che il contratto di sublocazione (doc. D) sarebbe stato concluso dall’istante “nonostante quanto previsto” dal contratto di cui al doc. B e senza il preventivo accordo del P__________ __________.
Il rilievo, dal quale per altro essa non ha dedotto alcuna conseguenza pratica, è irricevibile, essendo stato formulato per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC). Ad ogni buon conto dal contratto di cui al doc. B non risulta che la sublocazione fosse esclusa rispettivamente subordinata al preventivo accordo da parte del locatore.
7. Nel gravame la convenuta ha poi fatto notare che la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe da annullare in quanto abusiva.
La censura è irricevibile e infondata, visto che la convenuta, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato per quali ragioni sarebbe stato errato e con ciò da riformare l’assunto del Pretore, in realtà ineccepibile, secondo cui l’abusività della disdetta avrebbe potuto essere esaminata nell’ambito del giudizio sull’espulsione solo se essa, dopo aver tempestivamente adito l’autorità di conciliazione con un’istanza di contestazione della disdetta, avesse poi promosso la relativa causa di merito nel termine di validità dell’autorizzazione ad agire (cfr. TF 4A_469/2013 del 14 novembre 2013 consid. 4, 4A_519/2015 del 4 febbraio 2016 consid. 4.2), ciò che nel caso concreto, come detto, non era però avvenuto.
8. Nella sua impugnativa la convenuta ha quindi ribadito che, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe stata inefficace o prematura, dalla clausola secondo cui il contratto era valido “per un periodo DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi momento per iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi” dovendosi dedurre che, per le parti, la disdetta non poteva esplicare i suoi effetti prima del 30 giugno 2022.
La censura, il cui tema effettivamente poteva essere oggetto di disamina anche solo nella procedura di espulsione (cfr. DTF 121 III 156 consid. 1c), dev’essere respinta.
Nella sede pretorile la convenuta si era invero limitata a sostenere che la clausola era “contraddittoria” siccome esprimeva due concetti in chiara contrapposizione tra loro (il contratto era indicato essere valido per un periodo determinato, ma era pure disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi) e che la seconda parte della stessa “non aveva alcun senso”, concludendo che ciò imponeva di sentire le parti per stabilire per via d’interpretazione qual’era stata la loro reale e concorde volontà (cfr. replica p. 2 seg.). Alla luce di una tale argomentazione difensiva, che a ben vedere risultava priva di consistenza e dunque non era costitutiva di un’obiezione motivata e stringente, bene ha fatto il Pretore, fondandosi implicitamente sulla giurisprudenza secondo cui non ci si allontana dal senso letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (cfr. TF 4A_348/2015 del 15 settembre 2016 consid. 3.3), a fondarsi sul tenore letterale dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto.
In questa sede la convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non esisteva un uso locale in materia (cfr. Mosca, Il nuovo diritto di locazione, p. 130; II CCA 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94, 2 febbraio 2000 inc. n. 12.1999.238), la scadenza legale successiva non potesse essere il 30 giugno 2021.
Nuove e con ciò irricevibili, siccome formulate per la prima volta solo con la replica spontanea all’appello (cfr. TF 5A_813/2015 del 12 gennaio 2016 consid. 2.3.2), sono le due ulteriori tesi della convenuta, che invero sono delle semplici ipotesi non suffragate da un qualsiasi riscontro concreto, secondo cui “l’espressione “in qualsiasi momento” potrebbe semplicemente riferirsi alla scadenza contrattuale dalla quale la disdetta produrrebbe i suoi effetti (e quindi indicare che la stessa non debba necessariamente intervenire alla fine di un trimestre di locazione o di un dato mese)” e secondo cui la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, si riferirebbe al periodo successivo al 30 giugno 2022.
9. La convenuta, nell’ultimo capitolo del suo memoriale d’appello, ha rilevato che la particolarità del caso, segnatamente il fatto che dal 20 luglio 2021 la sua socia e gerente nonché proprietaria __________ G__________ fosse divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui al doc. D, avrebbe in ogni caso imposto in equità di rendere un giudizio diverso, visto che “pretendere che AP 1, ovvero la signora G__________, debbano lasciare una struttura locata che ora le appartiene e che il signor AO 1 dovrà a sua volta lasciare al più tardi al 31 dicembre 2022 è semplicemente paradossale” (appello p. 5).
La censura, già irricevibile in quanto formulata per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è parimenti infondata. La convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________ (la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art. 261a CO ciò vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante e permanente di superficie (cfr. Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO; Weber, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO; SVIT, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a CO; Permann/Schraner, op. cit., n. 12 ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale di preavviso, il contratto di cui al doc. B con l’istante, sennonché, non essendo stato preteso che essa abbia agito in tal senso, l’istante ha mantenuto la sua posizione di conduttore principale e di sublocatore. In tali circostanze non vi è dunque nulla di iniquo nel fatto che egli, ancora al beneficio di un valido contratto di locazione, abbia provveduto ad azionare la sua subconduttrice, rea di non aver rispettato il contratto di sublocazione e di avergli con ciò impedito di rientrare in possesso e di riutilizzare personalmente l’ente locato a far tempo dal 30 giugno 2021.
10. Essendo i fatti incontestati o immediatamente comprovabili ed essendo la situazione giuridica chiara, l’appello della convenuta deve pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr. 57'277.40, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 27 gennaio 2022 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.
III. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF).