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Incarto n. Rinvio TF |
Lugano 18 dicembre 2023
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti |
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vicecancelliera: |
Bellotti |
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2017.121 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con petizione 23 marzo 2017 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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con cui l’attrice ha chiesto l’annullamento della disdetta nonché, in via subordinata, una protrazione unica e definitiva di 4 anni della locazione, ossia sino al 29 settembre 2021, con la facoltà per la conduttrice di dare disdetta in qualsiasi momento con un mese di preavviso per la fine di un mese ai sensi dell’art. 272d CO;
domanda avversata dal convenuto con osservazioni 2 maggio 2017 con le quali ha chiesto la reiezione della petizione sia per quanto riguarda l’azione principale che quella subordinata, con la conferma della validità della disdetta del locatore con effetto al 30 settembre 2017;
richiamata la sentenza 20 ottobre 2020 con cui il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, accertando la validità della disdetta 6 dicembre 2016 con effetto a decorrere dal 30 settembre 2017 ma accordando alla conduttrice una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2021, con la facoltà di recedere anticipatamente dallo stesso con il preavviso di un mese per la fine di ogni mese, con accollo alle parti della tassa di giustizia di fr. 6'000.- e delle spese di fr. 250.- in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili;
appellante l’attrice con appello 23 novembre 2020, con cui ha chiesto in via principale la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione e annullare la disdetta 6 dicembre 2016, nonché dichiarare conseguentemente priva d’oggetto la richiesta di protrazione e quella di poter beneficiare della facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, e, in via subordinata, di annullare la sentenza impugnata e ritornare la causa alla Pretura per una nuova decisione, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre il convenuto con osservazioni 1° febbraio 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ricevute la replica spontanea 5 marzo 2021 di AP 1 e la duplica spontanea 15 marzo 2021 di AO 1;
preso atto della sentenza 20 giugno 2023 (inc. n. 4A_463/2021) con cui la Prima Corte di diritto civile del Tribunale federale, accogliendo il ricorso in materia civile presentato il 14 settembre 2021 dal convenuto, ha annullato la decisione 4 agosto 2021 di questa Camera con la quale l’appello era stato accolto e la sentenza di primo grado riformata nel senso di, in accoglimento della petizione, annullare la disdetta 6 dicembre 2016 (inc. n. 12.2020.146), rinviando la causa per una nuova decisione ai sensi dei considerandi;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Con atto pubblico 9 luglio 2004 del notaio avv. __________ B__________, AO 1, fratello di AP 1, ha acquistato dal padre G__________ due appartamenti nella residenza __________ corrispondenti alle unità PPP n. __________ (pari a 160/1000) e n. __________ (210/1000) della part. n. __________ RFD di __________ (__________), con 2 posteggi per ognuno di essi (intavolati sotto la PPP n. __________, quota D, posteggi n. 3 e n. 4, quota E, posteggi n. 5 e n. 6). Il prezzo era stato fissato in fr. 900'000.- per il primo oggetto e fr. 1'100'000.- per il secondo (per totali fr. 2'000'000.- ), da soddisfare mediante assunzione del debito ipotecario di fr. 1'750'000.- (fr. 750'000.- per il primo e fr. 1'000'000.- per il secondo) e pagamento entro 5 anni dall’iscrizione a registro fondiario della mutazione della proprietà dei restanti fr. 250'000.- (fr. 150'000.- per il primo e fr. 100'000.- per il secondo).
Il complesso residenziale __________ era il risultato di una promozione immobiliare ideata da G__________ su un terreno a quel momento di sua esclusiva proprietà, mirante all’erezione di uno stabile con tre appartamenti e due case unifamiliari. I lavori di costruzione erano iniziati nel maggio 2001 e si erano conclusi nel giugno 2004.
Poco dopo il completamento dell’opera, le parti in causa si sono trasferite nei due appartamenti oggetto della menzionata compravendita, nei quali vivono tutt’oggi: AO 1 in data 5 luglio 2004 in quello più piccolo e AP 1 il 12 luglio 2004 in quello grande.
Il 26 luglio 2004 AO 1 in qualità di locatore ha concluso con AP 1, in veste di conduttrice, un contratto di locazione avente per oggetto proprio l’appartamento unità PPP __________ di 6 ½ locali e due parcheggi coperti, a far tempo dal 1° agosto 2004, a un canone locativo di fr. 30'000.- annui, pagabile in rate mensili di fr. 2'500.-, oltre all’assunzione da parte della conduttrice delle spese di riscaldamento, acqua calda, elettricità e condominiali. La durata del contratto è stata fissata a tempo indeterminato, con facoltà di disdetta previo preavviso di 6 mesi con scadenze al 31 marzo e al 30 settembre, per la prima volta il 30 settembre 2006.
B. Di lì a poco __________ Be__________ è stato coinvolto, nella sua veste di vicepresidente, nella procedura penale legata al fallimento della società finanziaria __________ SA - che, dopo essere stata avviata già nel 1999 aveva avuto nuovi impulsi a seguito di una nuova denuncia del marzo 2004 (STF 6B_949/2014 del 6 marzo 2017 consid. A e B) - e arrestato il 10 agosto 2004. Un paio di mesi dopo, il 21 settembre 2004, i due appartamenti del condominio __________ acquistati da AO 1 sono stati posti dal Ministero pubblico sotto sequestro.
La lunga vertenza che ne è scaturita si è conclusa, per quanto qui d’interesse, con la sentenza 18 agosto 2014 della Corte di appello e revisione penale (CARP) che, pur confermando la condanna di primo grado di G__________ (poi largamente ridimensionata a seguito del ricorso al Tribunale federale e del rinvio alla CARP per un nuovo giudizio), ha revocato tale sequestro. Revoca poi passata in giudicato in assenza di impugnazione specifica.
Il 27 ottobre 2016 AP 1 ha chiesto a AO 1 di trasferirle la proprietà dell’appartamento in cui viveva, dando seguito agli accordi a suo tempo conclusi con i genitori, ottenendo dal fratello un netto rifiuto.
Il 30 dicembre 2016 la medesima si è rivolta alla competente Pretura per chiedere l’iscrizione a Registro fondiario (RF) della restrizione della facoltà di disporre sulla PPP n. __________ e sulla quota __________ della PPP __________. L’istanza è stata respinta dal primo giudice, la cui sentenza è stata confermata in appello con decisione 4 maggio 2017 (inc. 11.2017.42).
Oltre a queste, sono state avviate altre due procedure giudiziarie: la prima da AO 1 stesso, tendente al deposito giudiziario del saldo del prezzo di fr. 250'000.-, accolta dal giudice con decisione 13 ottobre 2016 (SO.2016.4097) e la seconda da A__________, madre delle parti e moglie di G__________, per l’ottenimento del rigetto dell’opposizione interposta al PE n. __________ emesso dall’UE di Lugano nei confronti di AO 1 per la somma di fr. 250'000.00 oltre interessi al 5% dal 10 luglio 2009, respinta dal giudice dell’esecuzione in data 7 novembre 2017 (SO.2016.4973; CEF inc. 14.2017.75).
C. In precedenza, in data 6 dicembre 2016, AO 1 ha notificato a AP 1 la disdetta ordinaria del contratto di locazione con effetto al 30 settembre 2017. Quest’ultima vi si è opposta e, con istanza 4 gennaio 2017, si è rivolta al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, postulandone l’annullamento e, in via subordinata, chiedendo una protrazione della locazione sino al 29 settembre 2021. Costatata l’impossibilità di trovare un accordo, l’autorità conciliativa ha rilasciato all’istante, il 21 febbraio 2017, l’autorizzazione ad agire in base alla quale, in data 23 marzo 2017, ella ha introdotto la petizione che ha dato il via alla presente procedura, con la quale ha nuovamente chiesto l’annullamento della disdetta sostenendo che in realtà il fratello era divenuto proprietario dell’appartamento a lei destinato in virtù di un contratto fiduciario, non essendo per lei a quel tempo sostenibile farsi carico degli oneri ipotecari, trovandosi in fase di divorzio e senza un impiego sicuro. La rescissione del rapporto locativo era da interpretare come la reazione al suo tentativo di far rispettare tale contratto fiduciario e divenire proprietaria dell’immobile in questione. In via subordinata ha chiesto la concessione della protrazione secondo gli estremi qui già indicati.
Con osservazioni 2 maggio 2017 AO 1 ha chiesto la reiezione dell’azione, contestando che a monte dell’acquisto dell’appartamento in cui risiede l’attrice vi fosse un contratto fiduciario per cui quello tra loro concluso il 26 luglio 2004 costituiva un vero e proprio contratto di locazione, e sostenendo la validità e la legittimità della disdetta, sia dal punto di vista delle tempistiche, sia per i motivi su cui si fondava, di natura prettamente famigliare, avendo avuto a quel tempo lui e la moglie dei progetti di allargamento della famiglia, purtroppo non concretizzatisi in seguito a causa di problemi indipendenti dalla loro volontà. Egli ha pure postulato la reiezione della domanda di protrazione.
Sia in occasione del dibattimento dell’8 maggio 2017 che delle rispettive conclusioni, le posizioni delle parti sono rimaste immutate.
D. Con decisione 20 ottobre 2020 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione, ha accertato la validità della disdetta 6 dicembre 2016 con effetto al 30 settembre 2017, concedendo all’attrice tuttavia una protrazione della locazione sino al 30 settembre 2021 e la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione con preavviso di un mese per la fine di ogni mese, con accollo alle parti in ragione di metà ciascuna delle spese di giustizia e compensazione delle ripetibili.
In sostanza il primo giudice non ha ritenuto dimostrata l’esistenza di accordi fiduciari tra le parti che si sarebbero perfezionati a ridosso della conclusione del contratto di compravendita tra __________ Be__________ e AO 1 il 9 luglio 2004, concludendo a favore della venuta in essere di un contratto di locazione. Ciò posto, ha poi analizzato gli estremi della disdetta, giudicandola valida, per infine ritenere invece adempiti i presupposti per riconoscere alla conduttrice una protrazione unica di 4 anni del contratto, e meglio sino al 30 settembre 2021.
E. Con appello 23 novembre 2020, avversato dal locatore con risposta 1° febbraio 2020 - cui hanno fatto seguito la replica spontanea 5 marzo 2021 e la duplica spontanea 15 marzo 2021 - la conduttrice si è aggravata contro tale decisione, chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione, annullando la disdetta 6 dicembre 2016 e dichiarando conseguentemente prive d’oggetto la protrazione e la richiesta di poter beneficiare della facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, rispettivamente, in via subordinata, di annullarla e ritornare l’incarto al Pretore per un nuovo giudizio, in entrambe le ipotesi con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti, sviluppate ulteriormente nei loro allegati di replica spontanea e duplica spontanea, si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
F. Con decisione 4 agosto 2021 (inc. 12.2020.146) questa Camera ha accolto l’appello e annullato la disdetta 6 dicembre 2016 del contratto di locazione. In sintesi, è stato accertato che, visti gli ostacoli all’ipotesi di donazione o acquisto diretto da parte di AP 1 dell’appartamento a lei destinato, il fratello AO 1, che era quello che “economicamente fra i due fratelli era il più credibile” (verbale dell’avv. S__________ del 9 maggio 2018 pag. 4), si era messo a disposizione per comperare entrambe le unità abitative, con l’impegno a locare alla sorella quello di sua pertinenza e a rivenderglielo in tempi a lei più propizi, quando ne avesse fatto richiesta.
Ciò posto, è stato quindi giudicato che il negozio giuridico concluso tra G__________ e AO 1 a monte del trapasso delle proprietà e della sottoscrizione del contratto di locazione tra i qui litiganti, era un contratto in favore di terzi perfetto ai sensi dell’art. 112 cpv. 2 CO, con il quale il loro padre G__________ - proprietario degli oggetti e il deus ex machina di tutta l’operazione immobiliare - aveva deciso di optare strategicamente per la vendita anche dell’appartamento destinato a AP 1 a AO 1 così da poterlo sottrarre al rischio concreto e incombente di una confisca penale (poi comunque ordinata dal Ministero Pubblico), con il fine ultimo - non essendo possibile procedere a una donazione, revocabile in caso di condanna, e nemmeno a una vendita diretta alla figlia che non aveva a quel momento neanche la forza economica apparente per procedere all’acquisto - di fare in modo che ella potesse una volta calmate le acque e stabilizzatasi finanziariamente, divenirne in un secondo momento proprietaria, potendo tuttavia nel frattempo usufruirne pienamente pagando un canone di favore al proprietario. Quindi alla condizione ben precisa che ella potesse acquistarlo non appena ve ne fossero stati gli estremi (fatta evidentemente salva la facoltà di rinunciare a tale opzione).
In un simile contesto giuridico, la locazione stipulata tra le parti era pertanto da intendere come un contratto al servizio delle volontà di G__________ e degli accordi che ne avevano fatto seguito, volto a garantire la permanenza di AP 1 nell’appartamento nonché a rendere più plausibile agli occhi delle banche finanziatrici la sostenibilità economica dell’operazione per AO 1 quale giovane praticante legale, che senza tale entrata risultava evidentemente essere meno plausibile.
Di conseguenza, essendo la permanenza dell’attrice nella casa destinatale una condizione cardine del contratto concluso tra G__________ e il figlio, una disdetta del contratto di locazione era contraria agli accordi da loro presi e non era pertanto possibile (art. 18 cpv. 1 CO). Questo ha comportato l’annullamento della disdetta e la relativa riforma della sentenza di prime cure.
G. Con ricorso in materia civile al Tribunale Federale del 14 settembre 2021, AO 1 ha postulato la riforma del giudizio di seconda sede nel senso di accertare la validità della disdetta 6 dicembre 2016 con effetto a decorrere dal 30 settembre 2017, accordando alla conduttrice una protrazione sino al 30 settembre 2021, con facoltà di recedere anticipatamente dal contratto con preavviso di un mese, nonché suddividendo le tasse e le spese di primo grado a metà tra le parti, compensate le ripetibili, e accollando quelle di secondo grado a AP 1, condannata pure a corrispondere alla controparte fr. 2'500.- per ripetibili. In via subordinata ha chiesto di annullare il querelato giudizio e trasmettere l’incarto all’istanza inferiore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi, con protesta di tasse, spese e ripetibili.
Tenuto conto delle motivazioni che hanno condotto al rinvio dell’incarto da parte del Tribunale federale, tra le varie contestazioni proposte da AO 1 con l’impugnativa, è qui opportuno limitarsi a evocare quella in base alla quale il giudizio d’appello sarebbe stato inficiato da uno scorretto apprezzamento delle prove da parte della scrivente Camera, che avrebbe erroneamente fatto affidamento sulla testimonianza dell’avv. S__________, sulla dichiarazione scritta dell’avv. G__________, sull’email del 31 maggio 2011 di AO 1, sull’entità del canone locativo, sulla situazione finanziaria di AO 1, sul prezzo di compravendita dei due appartamenti acquistati da quest’ultimo e su speculazioni sulla situazione finanziaria di AO 1.
H. Il Tribunale federale, con decisione 20 giugno 2023 (inc. n. 4A_463/2021) ha accolto il ricorso, annullando la decisione di secondo grado del 4 agosto 2021 inc. 12.2020.146 e ritornando gli atti a questa Camera per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
L’Alta Corte ha ritenuto che l’impugnata sentenza sia viziata da una carente motivazione sul punto centrale dell’utilizzabilità quale prova della deposizione del notaio avv. S__________, non avendo questa Camera speso una parola su questa delicata questione nonostante le contestazioni sollevate in merito nella risposta all’appello.
Essa ha così stabilito che con la nuova decisione dovranno essere affrontate le obiezioni contenute nelle “osservazioni” all’appello volte a escludere la presa in considerazione della deposizione del notaio summenzionato, verificando in particolare se questa è stata ottenuta illecitamente e, in caso di risposta affermativa, procedendo alla ponderazione degli interessi di cui all’art. 152 cpv. 2 CPC, rispettivamente, qualora venissero seguiti gli argomenti di AO 1 esaminando se senza questa prova principale, gli altri elementi fattuali sono sufficienti per accertare la conclusione del contratto a favore di terzi perfetto che ha portato all’annullamento della disdetta del contratto di locazione.
E considerato
in diritto:
1. Una decisione di rinvio del Tribunale federale ha carattere vincolante: la cognizione del giudice cantonale, al quale la causa è rinviata, è limitata dai motivi di tale decisione di rinvio, ritenuto che costui è pure condizionato da ciò che è stato deciso definitivamente dal Tribunale federale e dalle constatazioni di fatto che non erano state impugnate davanti a quest’ultima Corte (STF 4A_458/2011 del 22 marzo 2012, consid. 2; DTF 135 III 334, consid. 2; DTF 131 III 91, consid. 5.2; IICCA del 2 maggio 2016, inc. n. 12.2015.152, consid. 7; IICCA del 28 luglio 2016, inc. n. 12.2015.226, consid. 8).
L’annullamento della sentenza 4 agosto 2021 di questa Camera ripristina la litispendenza cantonale e impone di decidere nuovamente sull’appello del 23 novembre 2020 di AP 1 in maniera completa.
2. L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata.
Ricordato che i termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni, l’appello 23 novembre 2020 contro la decisione 20 ottobre 2020 risulta essere tempestivo, tenuto conto della sua intimazione all’attrice in data 21 ottobre 2020 e del fatto che scadendo nel fine settimana, il termine si è protratto sino al 23 novembre 2020. Parimenti, è tempestiva la risposta 1° febbraio 2020 dell’appellato, considerata l’intimazione dell’appello in data 10 dicembre 2020, la sospensione per le ferie giudiziarie e protrazione del termine al 1° febbraio 2021 a seguito della sua scadenza nel fine settimana.
3. L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, pena l’irricevibilità delle medesime (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1). Le prese di posizione delle parti verranno di conseguenza esaminate solo fintanto che tali principi sono stati ossequiati.
4. Il Pretore ha escluso che il contratto del 26 luglio 2004 fosse funzionale a un patto fiduciario in virtù del quale AO 1 avrebbe acquistato la proprietà della PPP n. __________ e della quota E dell’unità PPP __________ in nome e vece (“fiduciariamente”) di AP 1 e ha concluso per l’esclusiva esistenza di un contratto di locazione tra le parti sulla scorta dei seguenti elementi (sentenza impugnata, consid. 7d-7l): i) il contratto del 26 luglio 2004, concluso su formulario della CATEF, presentava tutte le caratteristiche del contratto di locazione; ii) AO 1 ha assunto il ruolo di locatore e AP 1 quello di conduttrice; iii) oltre a essere iscritto a RF come proprietario, AO 1 ha trattato da solo e in tale veste con il creditore ipotecario per la ridiscussione del tasso d’interesse, limitandosi a informare la sorella sull’evoluzione delle trattative in forza del legame di trasparenza che li legava; iv) il contesto nel quale è avvenuto il passaggio di proprietà, ossia pochi giorni prima dell’arresto di G__________ con la necessità di agire velocemente senza poter prendere in considerazione una donazione (che avrebbe potuto dare origine a azioni revocatorie o a sequestri penali) e in un momento economicamente infelice per AP 1, provata dalla procedura di divorzio e dalle incertezze lavorative, che rendeva ai creditori ipotecari invisa una vendita a lei dell’appartamento, sicché l’unica strada percorribile per il padre per spossessarsene e offrire ai due figli la possibilità di vivere lì, era quella della vendita a AO 1; v) l’asserito auspicio di G__________ di dare a entrambi i figli una sistemazione abitativa non è stato definito per iscritto (nonostante la formazione e l’esperienza di G__________) e non emanava dalle circostanze, così come non vi è prova che essi abbiano fatto proprio il desiderio paterno attraverso il contratto di locazione, sbagliando l’attrice a ritenere che dalla volontà del genitore si potesse derivare la sua intenzione di acquistare o quella del fratello di venderle l’appartamento in tempi migliori; vi) il contratto di locazione non presenta anomalie poiché risulta credibile che le condizioni di favore nella fissazione della pigione concesse all’attrice dal convenuto fossero la contropartita per le agevolazioni concesse a quest’ultimo nell’ambito della compravendita; vii) non è inusuale che il conduttore possa disporre delle informazioni relative ai costi dell’immobile; viii) l’attrice è rimasta completamente estranea alla compravendita; ix) la madre A__________, cessionaria del credito di fr. 250'000.- nell’ambito della convenzione di separazione del regime matrimoniale, si è rivolta esclusivamente a AO 1 per ottenere il pagamento del saldo del prezzo di vendita; x) dietro alle rivendicazioni dell’attrice traspare la figura del padre, sia perché è quanto mai singolare che AP 1 abbia avanzato la pretesa dopo 12 anni nei quali aveva pacificamente ricoperto il ruolo di conduttrice, sia per il fatto che nel 2015, dopo essersi sottratta al pagamento della pigione e dopo la diffida del locatore ha ripreso a onorare il contratto di locazione senza reagire, sia per il fatto che è solo dopo la disdetta qui in discussione, a fine 2016, che ella ha in prima persona e per la prima volta fatto valere la tesi del contratto fiduciario concluso con il fratello.
5. Con il suo gravame AP 1 critica innanzitutto la conclusione pretorile secondo la quale ella non avrebbe dimostrato la volontà del padre di attribuirle la proprietà né la di lei intenzione di acquistare. Questa conclusione sarebbe contraddittoria poiché proprio la testimonianza che avrebbe consentito di fare chiarezza in merito, ossia quella di G__________, è stata respinta dal Pretore con ordinanza sulle prove del 2 aprile 2019 in quanto “superflua”. In tal modo sarebbero stati violati il suo diritto di essere sentita e il suo diritto alla prova ai sensi degli art. 53 e 152 CPC. Inoltre, il primo giudice avrebbe incomprensibilmente omesso di considerare la testimonianza, decisiva, dell’avv. S__________ e la, altrettanto importante, dichiarazione scritta di G__________ di cui ai doc. D e 23. Di conseguenza postula l’assunzione in sede d’appello della deposizione di quest’ultimo ai sensi dell’art. 316 cpv. 3 CPC, subordinatamente l’annullamento della decisione e il ritorno della causa al Pretore affinché proceda alla sua audizione.
Proseguendo, AP 1 sostiene poi che se non fossero stati dati gli estremi per il riconoscimento di un contratto fiduciario tra le parti, il giudice avrebbe dovuto, d’ufficio, valutare se la fattispecie non imponesse l’applicazione dell’art. 112 CO, ove G__________ avrebbe agito per la figlia nell’ambito delle discussioni con AO 1, sicché gli impegni presi da quest’ultimo con il padre a favore della sorella risulterebbero vincolanti.
Criticata è pure la costatazione pretorile secondo la quale la contropartita per le condizioni di favore concesse a AO 1 nell’ambito della compravendita corrispondessero al contenimento della pigione a carico della sorella: tale fatto non sarebbe in effetti stato minimamente provato, ma neppure allegato da controparte, che si è limitata a parlare in termini generici di una pigione di favore. La stessa cosa varrebbe per l’affermazione del primo giudice per la quale il convenuto avrebbe rinunciato ad ambizioni speculative poiché l’operazione a monte non era nata con lo spirito di generare reddito.
Ininfluente, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, sarebbe inoltre il fatto che A__________, la madre delle parti, ha chiesto solo a AO 1 e non anche alla sorella il pagamento della parte residua del prezzo d’acquisto, ossia fr. 250'000.-, poiché solo egli aveva la legittimazione passiva quale controparte nel contratto di compravendita immobiliare.
Neppure determinante sarebbe poi l’assenza di un contratto scritto avente per oggetto gli accordi fiduciari, siccome le parti avevano deciso di accordarsi verbalmente.
In definitiva, la testimonianza dell’avv. S__________ unitamente a quella del padre delle parti in causa, se assunta, sovvertirebbero a mente della ricorrente il giudizio impugnato e dimostrerebbero che sarebbe stato concluso un contratto fiduciario in virtù del quale AO 1 avrebbe acquistato l’appartamento occupato dall’attrice con l’impegno di retrocederlo a quest’ultima su richiesta, poco importa se tale rapporto giuridico sia qualificabile come pactum fiduciae in senso stretto o come contratto a favore di terzi ai sensi dell’art. 112 cpv. 2 CO. Di conseguenza, non potendo il fiduciario-locatore dare una disdetta motivata per bisogni personali che cozzano con i bisogni del fiduciante, prioritari rispetto al contratto di locazione che rivestirebbe un ruolo di servizio rispetto al contratto fiduciario, la disdetta dovrebbe essere annullata.
Ne deriva che si impone un esame delle prove agli atti, tenuto anche conto che la presente procedura è retta dal principio inquisitorio limitato (art. 247 cpv. 2 lett. a CPC in connessione con l’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).
6. Uno dei nodi centrali per l’accertamento dei fatti è costituito dall’utilizzabilità delle dichiarazioni dell’avv. S__________.
6.1. AO 1, con le sue “osservazioni” (risposta) all’appello, richiamando dapprima in maniera irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC) quanto già da lui censurato in prima sede, ha, con procedimento di “copia e incolla” delle sue osservazioni del 2 luglio 2018, senza confrontarsi puntualmente con le motivazioni dell’ordinanza 29 marzo 2019, e quindi pure su questo aspetto in maniera irricevibile, sostenuto che la deposizione del notaio rogante costituirebbe una prova illecita, avendo egli testimoniato nonostante non fosse stato da lui svincolato dal segreto professionale, che avrebbe così violato.
In particolare egli afferma di non avere liberato “per atti concludenti e tacitamente” l’avv. S__________ da tale vincolo, avendo per contro il suo legale espressamente e inequivocabilmente manifestato sia prima dell’udienza di audizione testi che in entrata della stessa la loro ferma volontà di non svincolarlo dal segreto professionale, come comunicato alla Pretura (con copia alla controparte) già con scritto del 2 marzo 2018 e come espresso da AO 1 all’udienza del 9 maggio 2018, in occasione della quale, prima che venisse sentito il teste, aveva ribadito per bocca del proprio patrocinatore di non svincolare l’avv. S__________ dai suoi vari obblighi di segreto, sia per l’attività legale e notarile, sia per l’attività di mediazione.
Oltretutto, prosegue il resistente, dal verbale di udienza in questione si evince chiaramente come l’avv. S__________ stesso fosse perfettamente consapevole di non essere stato affrancato dal segreto, avendo affermato di prendere atto della posizione di AO 1 e di non volere dichiarare alcunché in merito all’attività di mediazione da lui svolta, ritenendo invece che quale avvocato e notaio si debba essere d’ausilio alla giustizia se non si ledono i diritti significativi delle parti, sicché, a dipendenza delle domande postegli, egli avrebbe valutato se poteva o meno rispondere.
Fatta questa introduzione, egli si sarebbe poi prodigato nel riferire fatti e circostanze che sarebbero inequivocabilmente connessi all’attività professionale da lui svolta.
Inoltre l’esistenza di eventuali accordi circa un fantomatico contratto fiduciario nulla avrebbe a che vedere con il contendere della presente causa, sicché la deposizione dell’avv. S__________ nemmeno si giustificava. Oltretutto egli avrebbe sostenuto di non avere nemmeno partecipato alla stesura del contratto di locazione, rispettivamente di averlo visto solo al momento della mediazione.
In base a queste considerazioni, per il resistente, sia con riguardo al tema della tutela del segreto professionale che con riguardo a quello del tema del contendere, non sussisterebbe un interesse prevalente all’accertamento della verità.
Sul contenuto delle dichiarazioni, AO 1 contesta che la percezione del notaio rogante con la quale gli avrebbe attribuito una sorta di impegno morale a vendere, a non meglio precisate condizioni, uno degli appartamenti acquistati dal padre alla sorella quando ella “avrebbe disposto dei mezzi necessari”, sia corretta ed evidenzia come nemmeno sarebbe comprensibile da chi e quando questi avrebbe appreso simili informazioni.
Per non parlare, sempre a mente del resistente, del fatto che se davvero AP 1 avesse acquistato conferendo un mandato fiduciario a lui, l’avv. S__________ lo avrebbe riferito a chiare lettere, senza se e senza ma, cosa che non ha invece fatto.
Con riferimento alle domande da lui formulate al notaio in coda alla sua deposizione, AO 1 sostiene che per quanto concerne la prima - con la quale aveva chiesto conferma del fatto che nell’ambito della compravendita non fosse stato previsto un diritto di prelazione dal momento che, se lo si fosse effettivamente voluto costituire, questo avrebbe dovuto essere recepito nel rogito - a suo modo di vedere si tratterebbe di una semplice verifica della correttezza del contenuto dell’atto pubblico già agli atti, per cui la domanda non poneva problemi di sorta, né avrebbe potuto essere recepita come uno svincolo parziale, oltretutto posteriore, al segreto professionale. La seconda domanda riguardava per contro una circostanza successiva alla compravendita dei due appartamenti, ossia la segnalazione da parte del notaio al suo collega di studio avv. F__________ della possibilità per quest’ultimo di acquistare dal convenuto l’appartamento concesso in locazione alla sorella, concernerebbe una questione estranea alla compravendita e pertanto non coperta dal segreto professionale.
Il teste, amico d’infanzia di G__________, poi, non avrebbe esposto fatti da egli stesso appresi direttamente e afferenti la procedura, ma fornito una visione personale influenzata dall’umanamente comprensibile affetto per il padre delle parti qui in causa, dando una versione personale fortemente condizionata da elementi di natura soggettiva nonché da semplici supposizioni che non trovano riscontro in nessuna altra emergenza processuale.
Da ultimo, il resistente rileva come il giudizio di primo grado abbia comunque sia tenuto conto di quanto dichiarato dall’avv. S__________, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante.
6.2. Come rilevato dal Tribunale federale nella decisione di rinvio, l’art. 152 cpv. 2 CPC sancisce il principio dell’inutilizzabilità delle prove ottenute in maniera illecita, al quale è possibile derogare solo se l’interesse all’accertamento della verità prevale.
Differentemente da una prova irregolare, raccolta in violazione di una normativa procedurale, una prova è illecita se ottenuta in violazione di una disposizione del diritto sostanziale, che mira alla protezione del bene giuridico violato dalla lesione accertata (DTF 140 III 6 consid. 3.1). Una prova è così illecita se è stata ottenuta attraverso la commissione di un delitto quale, appunto, è una violazione del segreto professionale ai sensi dell’art. 321 CP (STF 4A_463/2021 del 20 giugno 2023 consid. 3.3.1; Rüedi, Materiell rechtswidrig beschaffte Beweismittel im Zivilprozess, pag. 3 n. 4).
In virtù dell'art. 321 CP gli avvocati e i notai sottostanno al segreto professionale e per quanto concerne specificatamente il Cantone Ticino questo è esplicitamente previsto dall'art. 7 della Legge ticinese sul notariato (RL 952.100). Esso non si estende però a informazioni che la persona gravata riceve nell'ambito di servizi che esulano dall'attività professionale specifica (cfr. sentenza 1B_226/2014 del 18 settembre 2014 consid. 2.4).
L’infrazione presuppone l’esistenza di un segreto concernente un fatto che non deve essere già noto. Deve inoltre esserci un interesse a che il segreto resti confidenziale (Corboz, Les infractions en droit suisse, Volume I, 2 ed, art. 321 CP n. 19 e ss.).
La persona che esercita una delle professioni enumerate all’art. 321 cifra 1 CP dev’essere venuta a conoscenza del segreto nell’ambito di tale professione. Questo può sostanzialmente avvenire in due modi: il segreto è stato confidato da qualcuno alla persona in questione in quanto essa esercita una delle professioni menzionate oppure si tratta di un segreto che questi apprende nell’esercizio delle sue funzioni, anche all’insaputa del cliente (Corboz, op. cit., art. 321 CP n. 25 e ss.).
Tramite il consenso dell’interessato, il segreto può essere reso accessibile. Tale consenso dev’essere dato dalla persona titolare del segreto, segnatamente colui che ha un interesse al mantenimento dello stesso e che non deve necessariamente essere la persona che ha comunicato l’informazione (DTF 97 II 370). Il diritto alla liberazione dal segreto è strettamente personale. Il consenso non è subordinato ad alcuna esigenza di forma; può essere espresso, tacito o risultare da atti concludenti, così come può essere concesso prima ma anche dopo la rivelazione del segreto, a valere come ratifica (Chappuis in Commentaire Romand, CP II, n. 145 ad art. 321).
L’atto delittuoso consiste quindi nel rendere il segreto accessibile ad una persona non autorizzata. In ragione del loro dovere di mantenere il segreto, le persone menzionate all’art. 321 cifra 1 CP si trovano in una posizione di garante e possono commettere l’infrazione anche per omissione. Il segreto deve essere custodito anche nei confronti di un’autorità, salvo l’autorità disciplinare e le ipotesi di cui all’art. 321 cifra 3 CP. Il fatto che il terzo non autorizzato sia lui stesso tenuto a mantenere il segreto non esclude la commissione dell’infrazione (Corboz, op. cit., art. 321 CP n. 67 e ss.).
Presupposto oggettivo della disposizione di cui all’art. 321 CP è quindi l’esistenza di un segreto professionale, ossia di un fatto che si vuole mantenere nascosto, rivelato a uno dei professionisti indicati nell’ambito della loro professione rispettivamente di cui gli stessi hanno avuto conoscenza nell’esercizio della stessa o in occasione dei loro studi. Un nesso di causalità tra questi eventi è indispensabile.
Se l’informazione è comunicata agli stessi in quanto persone private, l’art. 321 CP non trova applicazione (Chappuis, op. cit., n. 60 ad art. 321; Dupuis/Geller/Monnier/ Moreillon/Piguet/Bettex/Stoll, Petit Commentaire CP, art. 321 CP n. 26 e ss).
I mediatori non soggiacciono al segreto professionale ai sensi dell’art. 321 CP, ma possono semplicemente rifiutarsi di deporre a norma dell’art. 166 CPC.
6.3. Per stabilire se la prova può essere presa in considerazione nonostante sia stata ottenuta illegalmente, il tribunale deve mettere a confronto l'interesse a tutelare il bene giuridico violato quando la prova è stata ottenuta con l'interesse a stabilire la verità (STF 5A_126/2023 del 13 giugno 2023 consid. 5.1; 5A_313/2013 dell'11 ottobre 2013 consid. 3.1). In questo lavoro di ponderazione l'integrità personale deve essere considerata più importante dei beni materiali come proprietà o possedimenti. Nelle questioni di diritto patrimoniale soggette al principio dispositivo (art. 55 cpv. 1 CPC), di principio l'interesse all'accertamento della verità attraverso l’uso di prove ottenute illegalmente non prevale sull'interesse al rigoroso rispetto delle norme sulla confidenzialità (DTF 140 III 6 consid. 3.2).
6.4. È un dato assodato che formalmente l’avv. S__________ non è stato svincolato dal segreto professionale da AO 1 con esplicita dichiarazione scritta in tal senso del 2 marzo 2018 (“Colgo altresì l’occasione per segnalare che non s’intende svincolare l’avv. S__________ dal segreto professionale sia in quanto avvocato che notaio”), senza che ne sia stato indicato il motivo (sugli effetti dello svincolo cfr. STF 2C_8/2019 del 1° febbraio 2019 e 2C_439/2017 del 16 maggio 2018), così come con la dichiarazione formulata all’inizio della sua audizione del 9 maggio 2018 (“L’avv. R__________ a nome e per contro dell’avv. AO 1 dichiara di non svincolare l’avv. S__________ né in relazione all’attività legale e notarile né in relazione all’attività di mediazione, come già anticipato con lo scritto 2 marzo 2018 già agli atti”).
In precedenza, e meglio con osservazioni di data 2 maggio 2017, AO 1 si era opposto all’audizione del notaio con l’unica giustificazione che egli non avrebbe potuto esprimersi poiché avvocato di fiducia della famiglia __________ e quindi messo a conoscenza di discussioni che esulavano dalla procedura in atto, senza tuttavia dichiarare di non svincolarlo dal segreto professionale.
L’avv. S__________, con le prime parole espresse all’inizio della sua testimonianza, ha dichiarato di prendere atto della posizione di AO 1 e di “non volere dichiarare alcunché in merito all’attività di mediazione da lui svolta” aggiungendo “Per il resto ritiene che quale avvocato e notaio si debba essere da ausilio alla giustizia se non si ledono i diritti significativi delle parti. A dipendenza delle domande che codesto giudice mi porrà, valuterò se posso rispondere o meno” (cfr. verbale 9 maggio 2018, pag. 4). Questa posizione non è stata criticata dal convenuto. Parimenti, il teste ha potuto formulare tutte le dichiarazioni che emergono dal verbale senza che AO 1 abbia eccepito alcunché allorquando, a fronte della premessa introduttiva da lui fatta, ci si doveva e poteva aspettare che, qualora la domanda fosse stata interpretata dall’interrogato come non lesiva di segreti da lui appresi in ambito professionale e non privato, il titolare del segreto si opponesse puntualmente già alla posa del quesito e, a maggior ragione, alla conseguente risposta.
Come se non bastasse, il convenuto qui resistente stesso ha posto domande al notaio facendone verbalizzare le risposte e ha infine firmato il verbale unitamente al suo patrocinatore senza alcuna riserva di sorta.
Solo una decina di giorni dopo, con lettera 18 maggio 2018 indirizzata al Pretore, AO 1 ha chiesto l’espunzione dagli atti del verbale di audizione, rispettivamente di non tenere conto del suo contenuto, ritenuto che l’avv. S__________, pur non essendo stato da lui svincolato dal segreto professionale, avrebbe riferito su fatti coperti dal segreto tutelato. In tale scritto egli ha pure contestato la rilevanza/pertinenza e l’accuratezza di quanto detto dal teste, così come l’esistenza di un interesse prevalente all’accertamento della verità nell’ambito della procedura in oggetto.
Con decisione 29 marzo 2019 il Pretore ha respinto la domanda di espunzione dal fascicolo della prova, ritenendo che il postulante non avesse in alcun modo dimostrato una violazione del segreto professionale da parte del teste e che nemmeno fossero dati elementi per accertarla d’ufficio, in particolare tenuto conto della premessa formulata dall’avv. S__________. Inoltre, per il primo giudice, il fatto di avere dichiarato di non svincolare il teste dal segreto solo con scritto del 2 marzo 2018, ossia quando già era stata emanata l’ordinanza sulle prove del 25 gennaio 2018, e il fatto che egli durante l’audizione testimoniale non avesse formulato osservazioni di sorta, bensì posto a sua volta delle domande, salvo poi invocare in un secondo tempo la violazione del segreto professionale, costituivano elementi importanti per respingere la richiesta.
Tale ordinanza non è stata impugnata.
Ora, un simile comportamento della parte AO 1, avvocato di formazione, e del suo legale non si concilia con il principio della buona fede processuale (art. 52 CPC), che impone che le censure e obiezioni circa questioni processuali, quali anche l’ammissibilità di una prova, siano sollevate tempestivamente, senza indugio, ossia non appena possibile, pena l’inammissibilità delle censure tardive (DTF 141 III 210 consid. 5.2; 135 III 334 consid. 2.2; STF 4A_647/2022 del 27 marzo 2023 consid. 3.3.2).
L’obbligo di esame d’ufficio non è sufficiente per impedire l’invocazione dell’abuso di diritto (DTF 105 II 149 consid. 3a).
Già solo per questo motivo, la testimonianza del notaio deve essere considerata una prova valida e può pertanto essere utilizzata per il giudizio.
6.5. A prescindere da quanto precede, il descritto comportamento assunto da AO 1 e dal suo patrocinatore - entrambi, va ribadito una volta di più, con solida formazione giuridica - in occasione dell’interrogatorio dell’avv. S__________, poteva e può essere legittimamente interpretato come un consenso per atti concludenti alla rivelazione anche dei fatti (eventualmente) coperti da segreto professionale, ma in ogni caso di quelli che sono stati evocati nelle risposte.
In tal modo, la prova in questione è stata resa lecita e quindi utilizzabile.
6.6. Va poi rilevato, come già fatto dal Pretore nella sua ordinanza 29 marzo 2019, che il resistente non ha allegato, nemmeno con osservazioni all’impugnazione di fronte a questa Camera, quali delle dichiarazioni dell’avv. S__________ dovrebbero essere considerate lesive del suo segreto professionale e per quali motivi, ritenuto che il teste medesimo ha sin da subito precisato di essere stato pienamente cosciente dei suoi doveri e di non essere (almeno a quel momento, a parole) stato svincolato da una delle parti per cui prima di rispondere avrebbe valutato per ogni domanda se avesse potuto o meno darvi seguito, così che, fondandosi sul risultato di questo suo puntuale giudizio, tutto quanto poi detto e verbalizzato deve essere inteso come per lui non lesivo dei diritti del cliente e quindi appreso nella sua qualità di amico di famiglia delle parti e d’infanzia del loro genitore.
A questo si aggiunge il fatto che, come ammesso da AO 1 (osservazioni pag. 18), il teste non ha nemmeno partecipato alla stesura del contratto di locazione e lo ha visto solo al momento della mediazione. Tant’è che egli stesso scrive (ibidem, pag. 19) che l’avv. S__________ “sembrerebbe aver percepito, ma non si capisce da chi e quando, l’attribuzione a AO 1 di una sorta di impegno morale a vendere, a non meglio precisate condizioni, uno degli appartamenti acquistati dal padre alla sorella AP 1, quando quest’ultima avrebbe disposto dei mezzi necessari”, lasciando con queste affermazioni spazio alla tesi che le informazioni fornite sarebbero state apprese al di fuori dell’ambito professionale.
Sempre su questa linea, il resistente ha ribadito il concetto che quanto emerso dalla deposizione non concerneva informazioni e dati di cui il testimone era venuto a conoscenza nella sua qualità di avvocato e notaio (ibidem, pag. 20) sostenendo che egli aveva “reso una deposizione non tanto inerente a fatti che egli ha appreso direttamente e afferenti alla procedura che ci occupa, ma piuttosto ha cercato (…) di fornire una sua versione etico morale”.
Infine, appare pure di rilievo quanto sostenuto dal notaio e mai contestato validamente da AO 1 in merito alla sua estraneità quale professionista alle discussioni sul contratto di locazione tra i fratelli: “Io non ho assolutamente partecipato alla stipulazione del contratto di locazione fra AO 1 e AP 1 (…) Il contratto ricordo solo di averlo visto al momento del tentativo di mediazione” (stralcio ripreso anche nel suo ricorso al Tribunale federale, pag. 16).
Da queste prese di posizione chiare e dalla mancata indicazione di cosa sarebbe stato confidato all’avv. S__________ nella sua qualità di professionista e non, invece, quale amico, non si può che concludere che l’eccezione di “illiceità” della prova, e meglio dei contenuti della deposizione, deve essere respinta come già fatto in prima sede per mancata dimostrazione della violazione di un segreto professionale da parte del testimone.
A titolo abbondanziale, ma non per questo ininfluente, va osservato come da un’attenta lettura del verbale di interrogatorio del 9 maggio 2018, in particolare dal lungo paragrafo che inizia con “L’intenzione iniziale di G__________ forse ancora prima dell’inizio dei lavori di edificazione (…)” risulta che gran parte dei fatti descritti era stata appresa dall’avv. S__________ prima della conclusione del contratto di compravendita e per esperienza diretta, legata alla sua stretta vicinanza con l’amico d’infanzia e padre delle parti qui in causa, rispettivamente da AP 1 (per le questioni del divorzio). Amico che, a scanso di equivoci, lo ha svincolato dal segreto professionale, così come ha fatto AP 1.
6.7. Seppur non necessario visto quanto precede, per completezza vale la pena chinarsi pure sull’interesse prevalente all’accertamento della verità. Nella fattispecie, la causa concerne una questione di locazione (nullità della disdetta, subordinatamente protrazione del contratto d’affitto) e parallelamente di valutazione dell’esistenza o meno di un contratto fiduciario avente per oggetto l’abitazione primaria dell’attrice nella quale ella vive da quasi 20 anni. Al di là delle forme, quindi, la vertenza non ha natura prettamente patrimoniale (v. sopra consid. 5.3 i.f.) ma si colloca in un ambito nel quale vige la massima inquisitoria sociale (art. 243 e 247 CPC).
Per questo motivo, l’esame della sussistenza delle basi giuridiche per valutare la fondatezza del diritto di poter continuare a vivere nell’appartamento condotto in locazione dal 2004 comporta delle conseguenze che vanno ben oltre i meri aspetti patrimoniali, ma hanno importanti connotazioni sociali e umane che conferiscono particolare importanza al corretto accertamento dei fatti e attribuiscono ad esso maggior peso rispetto all’interesse alla discrezionalità protetto dal segreto professionale degli avvocati e notai (e per certi aspetti dei mediatori).
Sull’altro fronte non va poi trascurato che l’avv. S__________ è stato come detto svincolato dal segreto sia da AP 1 che dai coniugi A__________ e G__________. Unicamente AO 1 ha negato tale autorizzazione, senza tuttavia allegare e far valere alcun interesse specifico contrario e prevalente al mantenimento del segreto professionale (STF 2C_101/2019 del 18 febbraio 2019 consid. 5.1; per una simile allegazione non sono poste esigenze restrittive onde evitare di destituire di valenza la protezione del segreto professionale prevista con l’art. 321 CP, sicché sarebbe bastata una spiegazione succinta, DTF 142 II 307 consid. 4.3.3. e STF 2C_439/2017 del 16 maggio 2018 consid. 3.4).
In considerazione di questi elementi e delle peculiarità del caso, l’interesse all’accertamento della verità tramite l’audizione dell’avv. S__________ prevale sul diritto di AO 1 alla discrezionalità.
6.8. Tutti questi riscontri portano a concludere che la testimonianza dell’avv. S__________ è da ritenere lecita e valida. Non essendo dati gli estremi previsti dall’art. 152 cpv. 2 CPC, essa può dunque venire utilizzata.
Ciò posto, occorre quindi esaminare se le dichiarazioni rese dal teste sono affidabili e contengono elementi utili all’accertamento dei fatti.
A questo fine, va rilevato come, pur non essendo decisivo e determinante per la sua valutazione, il fatto di non liberare un teste chiave dai suoi obblighi professionali senza che ne sia fornita una valida spiegazione, costituisca comunque sia un (tenue) indizio a sfavore delle tesi di chi vi si è opposto che, pur con le dovute cautele e sfumature del caso, non può essere completamente trascurato nella valutazione complessiva delle prove. In tal senso - benché non ve ne sia la necessità – l’atteggiamento processuale assunto dal resistente contribuisce a rafforzare la credibilità delle dichiarazioni al vaglio.
6.9. La testimonianza dell’avv. S__________ - che si deve desumere non essere stata ritenuta in prima sede utile a chiarire i fatti su questo punto, pur essendo invece stata utilizzata per dimostrarne altri, senza che si trovi nel querelato giudizio una spiegazione in merito - conferma la sussistenza di un accordo tra G__________ e AO 1 volto a far sì che, nell’impossibilità di intestare i due immobili alla società di famiglia o di procedere a una donazione, AO 1 - in quel periodo unico dei due figli con una situazione economica e personale tale da consentire di procedere all’alienazione, ancorché con importanti concessioni (a livello di prezzi e di modalità di pagamento estremamente favorevoli) - rilevasse la proprietà di entrambi per poi, in un secondo tempo, ritrasferire quella dell’appartamento da lei abitato a AP 1: “Il contratto di compravendita è stato firmato poco tempo dopo lo scoppio del caso __________ che di fatto ha impedito all’avv. G__________ sia di realizzare l’idea preliminare di far confluire la proprietà nella società immobiliare di famiglia sia di risolvere i problemi concreti dei figli con una donazione (…). Da questa costellazione di impedimenti è nata la soluzione di vendere entrambi gli appartamenti a AO 1, che economicamente dei due fratelli era il più credibile. AP 1 era insegnante e inoltre aveva problemi legati alle conseguenze del divorzio (il marito non pagava gli alimenti). In quelle circostanze è nata questa idea, con quale destinazione ultima un appartamento per AP 1 e un appartamento per AO 1. Il modo in cui è stata realizzata questa idea è la sottoscrizione di un contratto di locazione fra i due fratelli, anche se era chiaro che prima o poi un appartamento avrebbe dovuto diventare di proprietà di AP 1. Proprietario era AO 1 ma prima o poi AP 1 avrebbe acquistato l’appartamento da AO 1, e meglio quando avrebbe disposto dei mezzi necessari. I dettagli non erano stati definiti sia per motivi di urgenza, sia perché a quell’epoca in famiglia regnava l’armonia assoluta. Se al momento in cui AO 1 ha acquistato gli appartamenti AP 1 avesse avuto i mezzi, quest’ultima avrebbe senza dubbio acquistato l’appartamento. (…) Io non ho assolutamente partecipato alla stipulazione del contratto di locazione fra AO 1 e AP 1 e ciò a comprova del fatto che tra i due fratelli vi era larga intesa. (…) Confermo che nell’ambito del contratto di compravendita non è stato previsto un diritto di prelazione. Ribadisco che i dettagli non sono stati definiti, ma era pacifico che uno dei due appartamenti alla fin fine era destinato a AP 1. L’assegnazione degli appartamenti era chiarissima sin dall’inizio; sono stati infatti costruiti e arredati, comprese le finiture, secondo i desideri dell’uno e dell’altro.” (verbale di audizione 9 maggio 2018 pag. 4 e 5).
Da queste dichiarazioni risulta poi evidente che tutta l’operazione è nata e si è concretizzata nella concitazione dell’imminente e ormai certo allargamento a G__________ dell’inchiesta penale sugli illeciti commessi attraverso le attività della società finanziaria __________ SA, che aveva ripreso da qualche mese vigore, a fronte del timore che potessero venirne travolti anche i beni di famiglia, in particolare, per quanto qui concerne, quelli destinati ai due figli estranei alla vicenda.
Questo accertamento si allinea perfettamente con quelli che erano i piani iniziali di G__________, pure illustrati compiutamente e con sufficiente precisione dall’avv. S__________, in base ai quali un appartamento doveva essere destinato a AP 1, che si era trovata a dover individuare una nuova abitazione a seguito dei suoi problemi coniugali insorti in corso di progettazione dell’immobile, tant’è che il padre e l’architetto (quello nuovo subentrato al di lei marito, progettista sino a quel momento) avevano deciso di modificare la costruzione ricavandovi un appartamento aggiuntivo.
A conferire solidità alle lineari e coerenti esternazioni del teste circa lo scopo ultimo di tutta l’operazione, ossia di consentire a ognuno dei due figli di ottenere un appartamento nello stabile che sarebbe divenuto di famiglia, vi è pure il fatto che gli interni di quello destinato a AP 1 erano stati pianificati secondo le sue esigenze personali e con la sua collaborazione, dato rimasto incontestato (cfr. verbale teste S__________ del 9 maggio 2018, pag. 5; verbale teste F__________ Keller del 9 maggio 2018, pag. 3).
7. Nella sua dichiarazione del 31 marzo 2017 (doc. 23) G__________ esternando la propria sorpresa per l’atteggiamento negatorio assunto da suo figlio, ha scritto: “Dopo discussione in famiglia AO 1 si mise a disposizione per acquistare l’unità destinata a AP 1. È sempre stato chiaro a tutti che egli avrebbe acquistato per conto di AP 1, ma a nome proprio. Ovviamente, stante i rapporti famigliari, non era necessario un accordo scritto, atteso che al momento venuto, quando AP 1 lo avesse richiesto, l’impegno di AO 1 era di trasferire l’appartamento alle stesse condizioni finanziarie. AP 1 da parte sua avrebbe corrisposto al fratello tutte le spese relative all’appartamento: trattandosi di un favore tra fratelli, né AP 1 né AO 1 dovevano o guadagnarci o perderci. Trovato l’accordo, ci si è comunque posti il problema del finanziamento a AO 1 l’acquisto di due unità a suo carico modificando il calcolo di sostenibilità ipotecaria. Per questo motivo, si decise insieme che AO 1 e AP 1 avrebbero sottoscritto un contratto di locazione che da una parte giustificava l’entrata per AO 1, ma dall’altra dimostrava alla Banca finanziatrice che l’appartamento di AP 1 si autofinanziava e che quindi non intaccava la sostenibilità finanziaria di AO 1”.
Come indicato in precedenza, da un lato la testimonianza di G__________ è stata respinta dal primo giudice poiché non ritenuta necessaria, nonostante egli sia stato l’attore principale nella fattispecie qui in disamina e, dall’altro, nella sentenza non si trova cenno alcuno a questo scritto.
Una dichiarazione scritta, che costituisce una prova documentale ai sensi degli art.177-180 CPC, non è certamente paragonabile, dal punto di vista probatorio, a una testimonianza assunta in contraddittorio, che nemmeno può sostituire.
Ciononostante, ben considerando questi limiti e partendo dalla chiara presa di posizione di G__________, dalla quale una sua deposizione non si scosterebbe certamente, non si può omettere di considerare che egli ha confermato in toto la tesi attorea. Tenendo presente che il padre delle parti non è completamente imparziale nella presente vicenda, da un lato perché ne è da considerare l’ideatore e dall’altro poiché i suoi rapporti con il convenuto si sono deteriorati, la dichiarazione costituisce ad ogni buon conto un indizio che va ad aggiungersi alla prova costituita dalla deposizione del notaio rogante.
8. Il doc. B prodotto dall’attrice attesta che il 31 maggio 2011 AO 1 non si è limitato a informare la sorella sui tassi ipotecari a quel momento validi, ma le ha chiesto di fargli sapere al più presto per quanti anni richiedere il rinnovo. Si tratta di un ulteriore indizio a favore della tesi attorea, poiché non si vede per quale motivo il proprietario, per di più con formazione giuridica completa, attivo a quel momento in uno studio che praticava molto diritto commerciale, dovesse chiedere all’inquilina di determinarsi sulla durata del rinnovo ipotecario e quindi di scegliere il tasso. Giustificare un simile comportamento con l’armonia dei rapporti interpersonali non è sufficiente e nemmeno credibile.
Nonostante per il giudice chiamato a decidere dell’istanza di iscrizione a registro fondiario della restrizione delle facoltà di alienazione sull’unità n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________ __________), questo, da solo, non era risultato sufficiente a rendere verosimile l’esistenza di un contratto fiduciario (o di altra natura, come vedremo in seguito) tra le parti, nel contesto delle risultanze istruttorie della presente procedura, più complete ed esaustive, questo scritto assume una rilevanza non trascurabile.
Così come da non sottovalutare è il fatto che il rinnovo delle ipoteche dei due appartamenti nello stesso stabile con lo stesso proprietario ha seguito due vie diverse, una delle quali dipendente dalla volontà di colei che apparentemente avrebbe dovuto essere solo una semplice inquilina. Logica e ragioni di economia avrebbero piuttosto fatto scaturire la fissazione dei tassi e dei periodi di durata dal ricorso a criteri univoci e dalle decisioni di un’unica persona, ossia il proprietario.
9. Che il canone locativo concordato fosse di favore e corrispondesse ai costi dell’appartamento in questione non è contestabile ed è dimostrato dalla documentazione prodotta nell’ambito della procedura di conciliazione di fronte al competente Ufficio di __________ (cfr. inc. richiamato). Anche questo elemento costituisce un indizio a favore della tesi attorea, mentre più difficilmente si concilia con quella del convenuto secondo cui avrebbe concesso un canone di favore alla sorella visti i buoni rapporti tra loro (la giustificazione della contropartita per il prezzo d’acquisto estremamente basso corrisposto al padre è stata ipotizzata solo nella sentenza impugnata, senza essere stata sollevata nelle dovute modalità dal convenuto, e non gode quindi di grande credibilità), tanto più che lo stesso AO 1 ha dichiarato (verbale di interrogatorio del 29 agosto 2019, pag. 5) che l’ipoteca era anche per lui, avvocato praticante ancora in formazione, con un salario notoriamente molto basso e insufficiente per vivere, un aggravio non indifferente: “L’avv. __________ era molto preoccupato per me quale giovane praticante con un’ipoteca così elevata sulle spalle”.
La situazione nella quale il convenuto si era trovato da un momento all’altro, con entrate salariali ridotte all’osso, una formazione professionale ancora da completare e gli oneri di non una ma ben due ipoteche cui far fronte, avrebbero imposto una massimizzazione del guadagno dalla locazione.
10. Essendo assodato che il prezzo di acquisto per i due appartamenti era indiscutibilmente e sostanzialmente molto più basso di quello di mercato, risulta inoltre incompatibile con la volontà paterna (incontestata e dimostrata) di voler favorire in maniera il più possibile equa i due figli, l’averli venduti a tali condizioni a AO 1 senza concedere una contropartita in altro modo a AP 1, che in quel momento era oltretutto quella dei due che si trovava nella situazione più delicata, sia economicamente che personalmente, e che aveva una figlia di poco meno di 4 anni (nata il 7 settembre 2000) a suo carico.
La contraddizione evidente del comportamento del genitore che mirando a trattare equamente i figli ne favorisce senza motivo uno solo, contribuisce a rendere inspiegabile e quindi poco credibile la lettura dei fatti che il convenuto ha portato avanti e il giudice di prima sede ha fatto propria.
11. Sempre in linea con la tesi attorea vi è inoltre la deposizione 26 febbraio 2018 del teste E__________, consulente assicurativo cui G__________, nel 2002-2003, si era rivolto per la gestione di tutti i suoi contratti assicurativi, che ha dichiarato che quest’ultimo gli aveva detto che uno dei due appartamenti era destinato a AO 1 mentre l’altro era destinato a AP 1 “ma che nella misura in cui quest’ultima stava divorziando entrambe le PPP erano state intestate al figlio AO 1” e gli aveva chiesto, nel 2015, di verificare se non fosse possibile chiedere un’ipoteca a nome della figlia, cosa poi risultata non fattibile avendo sia Banca __________ che Banca __________ negato la concessione di un mutuo a quest’ultima, non possedendo lei i requisiti necessari.
12. Da ultimo va pure considerato che il doc. D prodotto con l’istanza di conciliazione, attesta come il 27 aprile 2004 l’idea di G__________ fosse proprio quella di dare un appartamento a ciascuno dei figli, trasferendone la proprietà a una SA di famiglia, mentre il doc. I1 (i cui contenuti non sono mai stati contestati) conferma, oltre a ciò, che essi avevano potuto scegliere i materiali e le rifiniture delle rispettive abitazioni in base alle loro preferenze.
13. In considerazione degli elementi che precedono, questa Camera reputa che al momento della compravendita dal padre dei due oggetti, AO 1, essendo come significativamente ha detto il teste avv. __________ B__________ quello che “economicamente fra i due fratelli era il più credibile” (verbale 9 maggio 2018 pag. 4), si era messo a disposizione per acquistare pure l’appartamento destinato alla sorella AP 1 impegnandosi a rivenderglielo quando ella ne avesse fatto richiesta e fosse stata economicamente in grado di ottenere un credito ipotecario a proprio nome.
Alla stessa conclusione, stante l’insieme di indizi convergenti, si dovrebbe giungere anche senza l’ausilio della testimonianza del notaio.
Per contro, non è stato possibile appurare quali fossero le circostanze previste per il passaggio di proprietà tra le parti, in special modo quelle temporali (non essendo un impegno di tale portata possibile a tempo indeterminato, art. 27 CC) e quelle economiche, ciò che è tuttavia irrilevante ai fini della decisione della vertenza in esame.
14. In merito alla qualifica giuridica della fattispecie, l’appellante ha accennato a due possibili tipologie di contratto concluso al momento della vendita del fondo dal padre al convenuto che a suo dire dovrebbero prevalere su quello di locazione e imporre l’annullamento della disdetta: quello fiduciario oppure quello in favore di terzi.
Mediante contratto fiduciario il fiduciante trasferisce dei diritti al fiduciario in modo che esternamente questi appaia titolare del diritto, mentre nel rapporto interno alle parti egli resta vincolato all’esercizio del diritto secondo le modalità e gli scopi previsti dal contratto (STF 5A_189/2010 del 12 maggio 2010 consid. 5.2.1 e 4C.252/2000 del 29 novembre 2000 consid. 2a; DTF 130 III 427 consid. 3.4). Questo tipo di contratto, per il quale non è prevista una forma specifica, si suddivide in due contratti distinti: quello esterno, che conferisce al fiduciario la piena titolarità del diritto, e quello interno, che prevede una limitazione del potere di disposizione (STF 5A_260/2013 del 9 settembre 2013). Nei confronti del fiduciario, il fiduciante può vantare solo una pretesa obbligatoria volta all’uso del bene o all’esercizio del diritto secondo quanto pattuito contrattualmente, come pure alla successiva restituzione del bene.
Giusta l’art. 112 cpv. 2 CO sussiste un contratto a favore di terzi perfetto nei casi in cui una persona, agendo a proprio nome, stipula con il contraente una prestazione a favore di un terzo con l’intenzione di concedere a quest’ultimo la possibilità di chiederne direttamente l’adempimento. Di conseguenza il terzo beneficiario gode anche di un proprio diritto di prestazione che può personalmente far valere in via processuale contro il debitore.
14.1. Sulla scorta di questi principi, il negozio giuridico concluso tra G__________ e AO 1 a monte del trapasso delle proprietà e della sottoscrizione del contratto di locazione tra le qui contrapposte parti, risulta essere un contratto in favore di terzi perfetto ai sensi dell’art. 112 cpv. 2 CO (Zellweger-Gutknecht, in Basler Kommentar, OR I, 7 ed., n. 9 ad art. 112; DTF 57 II 507 nel quale il contratto in favore di terzi perfetto è stato ammesso per un contratto di acquisto di un terreno con l’impegno di venderlo poi al terzo e STF 4A_447/2015 consid. 4.1 per l’acquisto di un immobile con l’obbligo di riconoscere ai locatari determinate condizioni per la disdetta). In effetti l’esame delle prove (v. sopra consid. 4) ha reso credibile la dichiarazione di AP 1 in merito all’esistenza di un “accordo concluso a suo tempo con mamma e papà” volto al trasferimento nelle sue mani della proprietà in un secondo tempo (cfr. inc. richiamato dall’ufficio di conciliazione, lettere del 27 e 31 ottobre 2016).
Con questo negozio giuridico, vale la pena precisarlo nuovamente, G__________ - che oltre a essere stato il proprietario degli oggetti è stato anche il deus ex machina di tutta l’operazione - ha deciso di vendere in tutta fretta l’appartamento destinato a AP 1 a AO 1 per metterlo in mani sicure dalle conseguenze del divorzio ma soprattutto dall’incombente inchiesta penale a suo carico - la cui ineluttabilità era divenuta chiara già da ben prima del suo arresto (STF 6B_924/2014 del 6 marzo 2017 consid. A e B) - non essendo stato possibile ricorrere a una donazione e nemmeno a una vendita diretta a lei, con l’obiettivo, come detto più volte, che ella ne divenisse in un secondo tempo proprietaria e quindi alla ferma condizione che ella potesse acquistarlo non appena ve ne fossero state le condizioni (soprattutto economiche) - oppure sino a quando ella non avesse rinunciato a tale opzione - nonché alla condizione di consentirle nel frattempo di abitarlo versando un compenso secondo i già menzionati estremi.
14.2. In una simile costellazione giuridica, la locazione stipulata tra le parti è risultata quindi essere un contratto al servizio delle volontà di __________ Be__________ e degli accordi che ne sono seguiti, volto a codificare in particolare la permanenza di AP 1 nell’appartamento e le relative condizioni economiche, nonché, come ben spiegato dal teste avv. __________ B__________, a rendere più plausibile agli occhi delle banche finanziatrici dei crediti ipotecari la sostenibilità economica dell’operazione per il giovane praticante legale.
Di conseguenza, essendo la permanenza dell’attrice nella casa destinatale una condizione perno del contratto concluso tra __________ Be__________ e il figlio, una disdetta del contratto di locazione era contraria agli accordi da loro presi e non era pertanto possibile (art. 18 cpv. 1 CO). La stessa deve perciò essere annullata e la sentenza riformata nel senso di accogliere la petizione.
14.3. L’esito non sarebbe stato diverso nemmeno qualora si fosse potuto accertare il coinvolgimento diretto di AP 1 nelle pattuizioni iniziali e si fosse potuto concludere che il contratto cardine fosse di natura fiduciaria (quindi con analogie al mandato), nel quale il pactum fiduciae era quello che prevedeva che il fiduciario, ossia AO 1, acquisisse l’appartamento destinato a AP 1, divenendone così proprietario, con l’obbligo di rivenderglielo più tardi e di concederle la possibilità di abitarvi nel frattempo. Anche in una simile ipotesi la locazione non avrebbe avuto una propria autonomia e, dunque, non sarebbe stata disdicibile (nei limiti imposti dalla legge di cui si è detto).
15. Per quanto concerne l’eccezione di nullità a seguito del mancato rispetto dei requisiti formali dell’atto pubblico (art. 216 CO), necessaria per qualsiasi contratto avente per oggetto la proprietà di un immobile - sollevata da AO 1 in sede di osservazioni d’appello solo di scorcio e senza esplicite rivendicazioni (pag. 23 n. 74 e pag. 25 n. 88) - è sufficiente rilevare come la stessa non può trovare spazio già solo per il fatto che fare leva su tale argomentazione costituisce nella fattispecie un chiaro abuso di diritto, non tutelabile (Weber/von Graffenried, Berner Kommentar, OR, 2 ed., 2022, n. 41 ad art. 112), considerati gli estremi in cui gli accordi sono stati conclusi. In effetti, al momento della decisione di G__________ di spossessarsi in fretta dei due immobili, era chiaro a tutte le parti coinvolte che si rinunciava non solo all’atto pubblico (riguardo all’accordo soggiacente), ma persino a una stesura per scrittura semplice, onde evitare che i reali intenti potessero venire a conoscenza di terze persone e dunque di vanificare l’operazione con conseguenze spiacevoli sia nell’ambito del divorzio di AP 1, sia in quello dell’imminente procedura penale (cfr. testimonianza di S__________ 9 maggio 2018, pag. 5).
Questo vale a maggior ragione tenuto conto della formazione giuridica dell’alienante e dell’acquirente, dalla quale si può e deve desumere che la scelta di rinunciare alla forma scritta e all’atto autentico era stata deliberata (cfr. Gauch/Schluep/Emmenegger, OR-AT, 11 ed., §5 n. 561 segg.), di qui l’abuso di diritto a sollevare il tema in questione.
Infine va pure rilevato che il contratto di locazione - ossia l’oggetto della presente causa - non soggiace ad alcun vincolo di forma, così che, accertati gli estremi alla base dello stesso, la carenza formale del contratto a favore di terzi, rispettivamente del contratto fiduciario, non influisce in maniera decisiva sulla valutazione della legittimità della disdetta.
16. Con ordinanza 2 aprile 2019 il Pretore ha respinto la richiesta di audizione dei testi G__________ e A__________, giudicandole, senza illustrarne i motivi, superflue.
Stante quanto precede, gli elementi forniti dall’istruttoria di causa sono sufficienti per decidere, sicché non risulta nemmeno in questo caso necessario procedere all’audizione dei due predetti testi.
17. In definitiva, quindi, l’appello di AP 1 deve essere accolto, con conseguente riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere la petizione e annullare la disdetta 6 dicembre 2016.
Il valore di causa è stato quantificato dal Pretore in fr. 90'000.-, senza che ciò sia stato messo in discussione dalle parti in questa sede. Pertanto esso vale come valore litigioso della procedura di appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale. Le spese processuali e le ripetibili della procedura seguono la soccombenza del convenuto appellato (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono determinate secondo i dettami degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG e dell’art. 11 RTar.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1. L’appello 23 novembre 2020 di AP 1 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 20 ottobre 2020 del Pretore del
Distretto di Lugano, Sezione 4, è riformata come segue:
1. La petizione è accolta.
§ La disdetta 6 dicembre 2016 con effetto a decorrere dal 30 settembre 2017 è annullata.
2. La tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 250.- sono poste a carico del convenuto. Quest’ultimo dovrà all’attrice fr. 7'200.- a titolo di ripetibili.
2. Le spese processuali di fr. 6'500.- sono a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 2'500.- a titolo di ripetibili.
3. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).