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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Giani e Walser |
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segretaria: |
Petralli Zeni, vicecancelliera |
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 5 settembre 2005 presentato da
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RI 1 e RI 2
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contro |
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la sentenza 24 agosto 2005 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, nella procedura di sfratto (inc. n. DI.2005.887) promossa con istanza 7 luglio 2005 da
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CO 1
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con la quale l'istante ha chiesto lo sfratto dei convenuti nella loro qualità di conduttori di uno stabile di sua proprietà, domanda accolta dal giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
che il 3 gennaio 2003 CO 1 ha concluso con RI 2 e RI 1 un contratto di locazione avente per oggetto uno châlet di sua proprietà situato a __________ nel Comune di __________, per una pigione di fr. 750.- mensili;
che il 7 aprile 2005 la locatrice, per il tramite del suo rappresentante legale, ha messo in mora i conduttori per il pagamento delle pigioni arretrate, da gennaio ad aprile 2005, oltre al pagamento dei costi d'uso della lavanderia da ottobre a dicembre 2004 e le spese per la piscina, per un totale di fr. 3'428.-;
che trascorso infruttuoso il termine per il pagamento richiesto, la locatrice, il 21 maggio 2005, ha notificato a ogni conduttore, mediante l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto a decorrere dal 30 giugno 2005;
che il 20 giugno 2005 RI 2 e RI 1 hanno presentato all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ un'istanza intesa ad accertare l'annullabilità della disdetta argomentando di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento prevista dall'art. 257d CO;
che l'Ufficio di conciliazione ha convocato le parti, per la discussione dell'istanza, il 12 luglio 2005;
che nel frattempo, il 7 luglio 2005, la locatrice ha inoltrato alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, un'istanza di sfratto per ottenere la liberazione dell'ente locato, domanda alla quale i conduttori si sono opposti contestando di aver ricevuto le diffide di pagamento e le disdette del contratto, mentre per quanto attiene a quelle prodotte agli atti, ne contestano la validità siccome non sottoscritte dalla locatrice e neppure dal suo rappresentante legale;
che il 14 luglio 2005 l'Ufficio di conciliazione di __________, così richiesto, ha trasmesso alla Pretura i suoi atti per cui la vertenza è stata in seguito istruita dal Segretario assessore;
che statuendo il 24 agosto 2005, il Segretario assessore, dopo avere respinto l'istanza di contestazione della disdetta poiché il motivo addotto a sostegno della stessa (mancato ricevimento della diffida di pagamento) era infondato, ha accolto l'istanza di sfratto, giudicando inconsistenti tutte le contestazioni sollevate nell'ambito di tale procedura (mancata ricezione della diffida di pagamento e della disdetta, nullità delle stesse siccome non sottoscritte dalla locatrice);
che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 7 settembre 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC con conseguente accoglimento della loro contestazione della disdetta e contestuale reiezione dell'istanza di sfratto;
che i ricorrenti rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, ritenendo valida la disdetta del contratto per mora nonostante la nullità delle diffide di pagamento agli atti siccome non sottoscritte dalla locatrice né dal suo rappresentante legale;
che con osservazioni 23 settembre 2005 la controparte ha postulato la reiezione del gravame;
che per l'art. 274g cpv. 1 lett. a CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in concreto per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO, quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l'autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore, e ciò indipendentemente da quale procedimento sia stato avviato per primo (cfr. DTF 122 II 92, 117 II 554; Thévenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 1 ad art. 274g CO; MP 1994 pag. 35 segg.; SJ 1997 538; DTF 119 II 241);
che l'art. 274g CO, unica norma di diritto federale in materia di sfratto, è una regola di competenza materiale di carattere imperativo (Higi, Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 274g CO), mentre per il resto la procedura di sfratto è regolata dal diritto cantonale;
che conformandosi a questo disposto il Segretario assessore ha correttamente esaminato sia l'istanza di contestazione della disdetta inoltrata dai convenuti all'Ufficio di conciliazione il 20 giugno 2005, sia la successiva istanza di sfratto presentata dalla locatrice il 7 luglio 2005;
che per queste procedure di sfratto riguardanti le disdette straordinarie, il diritto federale impone al giudice dello sfratto di procedere a un esame completo in fatto e in diritto di tutti i problemi che si pongono, dovendo egli pure esprimersi sulle questioni pregiudiziali (quali la validità della disdetta e la proroga del contratto; cfr. DTF 122 III 92, 119 II 241; SJZ 1994, 238; Higi, op. cit., n. 57 ad art. 274g CO; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione, vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98);
che in merito alla procedura applicabile agli sfratti postulati sulla base dell'art. 274g CO, l'art. 507 cpv. 4 CPC rinvia alle norme sulla procedura per le controversie in materia di locazione di cui agli art. 404 segg. con esame completo dei fatti e del diritto (Cocchi, Diritto della locazione, 1999, pag. 98; Rep. 1990 76; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 507, n. 8; Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 104; Thévenoz/Werro, op. cit., n. 3 ad art. 274g CO; SVIT-Kommentar, 1998, n. 8 ad art. 274g CO; RFJ 1995, pag. 44), mentre negli altri casi lo sfratto è regolato dalla procedura sommaria di cui agli art. 506 segg. CPC;
che per quanto attiene ai rimedi di diritto proponibili contro queste decisioni di sfratto, l'art. 411 cpv. 1 CPC prevede la possibilità di impugnare la sentenza del Pretore con il rimedio dell'appello o del ricorso per cassazione, a dipendenza del valore litigioso;
che prevedendo espressamente la possibilità dell'appello per le vertenze di valore superiore ai fr. 8'000.-, il legislatore cantonale si è conformato ai dettami di diritto federale che impongono un rimedio di diritto ordinario avente effetto sospensivo e devolutivo e con libero esame del diritto federale (cfr. Ducrot, La procédure d'expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, 2005, pag. 319 e 320);
che per contro, per le vertenze di valore inferiore ai fr. 8'000.-, è ammissibile anche un rimedio di diritto straordinario quale il ricorso per cassazione di cui agli art. 327 segg. CPC (Higi, op. cit., n. 45 ad art. 274d CO; Ducrot, op., cit., pag. 321), soluzione questa peraltro adottata anche da altri Cantoni, (Berna: (Ducrot, op., cit., pag. 325, Jura: Ducrot, op., cit., pag. 328), Neuchâtel: Ducrot, op., cit., pag. 329, Vallese: Ducrot, op., cit., pag. 330 e Vaud: Ducrot, op., cit., pag. 331);
che negli altri casi, ovvero quando la validità della disdetta non è impugnata dinanzi all'ufficio di conciliazione ma solo nell'ambito della procedura di sfratto, alla stessa non è applicabile l'art. 274g CO, rispettivamente gli art. 404 segg. CPC, bensì la procedura sommaria dello sfratto che prevede, quale unico rimedio di diritto contro il decreto di sfratto, quello dell'appello indipendentemente dal valore litigioso (cfr. art. 508 CPC; SJ 1997 538);
che accertata la competenza di questa Camera ad esprimersi sul gravame proposto dai conduttori, occorre ora esaminare il merito del medesimo;
che giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove;
che la contestazione dei ricorrenti si limita alla validità delle diffide di pagamento e disdette agli atti (doc. E, D, G e H) siccome non sottoscritte dalla locatrice o dal suo rappresentante legale, unica censura sollevata dinanzi al primo giudice mentre quella riferita al loro mancato ricevimento non è più stata riproposta in questa sede;
che simile contestazione, a prescindere dal suo buon fondamento, il requisito della firma autografa non essendo previsto né dall'art. 257d CO, che si limita a imporre la forma scritta per la messa in mora del conduttore (SVIT-Kommentar, n. 24 ad art. 257d CO), né dall'art. 266l cpv. 2 CO secondo il quale è sufficiente che la disdetta venga notificata mediante l'apposito modulo ufficiale dal quale il conduttore può dedurre le necessarie informazioni circa la possibilità di contestare la disdetta, ciò che assolve lo scopo di protezione del medesimo a prescindere quindi dalla sua sottoscrizione da parte del locatore (Cahiers du bail 1/2004, pag. 7), e neppure dall'art. 13 cpv. 1 CO che impone la firma solo alla parte che si assume degli obblighi (Thévenoz/ Werro, op. cit., n. 8 ad art. 13), ciò che non è il caso per il locatore che diffida il conduttore a pagare le pigioni arretrate e che rescinde il contratto di locazione a dipendenza della mora del medesimo (Cahiers du bail 1/2004, pag. 8), non è atta ad inficiare la validità delle diffide di pagamento e disdette effettivamente notificate ai conduttori, sulla cui validità dal punto di vista formale essi non hanno espresso riserva alcuna, avendo limitato la contestazione alle copie prodotte dall'istante;
che alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, in particolare non quello dell'errata applicazione del diritto sostanziale e arbitraria valutazione delle prove documentali da parte del segretario assessore, deve essere respinto;
che tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia:
1. Il ricorso per cassazione 5 settembre 2005 di RI 2 e RI 1 è respinto.
2. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 150.-, sono poste a carico dei ricorrenti in solido i quali rifonderanno alla controparte, sempre con il vincolo di solidarietà, fr. 250.- a titolo di ripetibili.
3 Intimazione:
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-; - RA 1.
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
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terzi implicati |
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Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria