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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Fiscalini |
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segretaria: |
Petralli Zeni, vicecancelliera |
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 30 settembre 2010 presentato da
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CO 1
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esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 23 novembre 2006 SII – RI 1 ha sottoscritto con CO 1, __________, succursale di __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 5 locali situato in uno stabile di sua proprietà a __________, destinato principalmente a uso commerciale. La pigione è stata fissata in fr. 6000.– mensili oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 500.–. Le parti hanno inoltre previsto il versamento di un deposito di garanzia di fr. 18 000.–. La locazione, che ha avuto inizio il 1° dicembre 2006, è stata disdetta dalla conduttrice per il 1° dicembre 2009. Il 16 aprile 2009 le parti hanno però convenuto di risolvere anticipatamente il contratto di locazione per il 15 maggio 2009, sottoscrivendo un accordo in base al quale, segnatamente, la conduttrice si impegnava a restituire l'ente locato per il 15 maggio 2009 nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava all'inizio della locazione, con conseguente liberazione del deposito di garanzia nella misura di fr. 6000.– in suo favore e la rimanenza di fr. 12000.– in favore della locatrice.
B. Alla ripresa in possesso dell'ente locato, avvenuta il 15 maggio 2009, la locatrice ha preso atto che l'appartamento non si presentava nello stato di fatto e di diritto iniziale giacché alcune chiavi erano andate perse e l'impianto dell'aria condizionata non era funzionante. Essa ha così chiesto alla conduttrice l'intera liberazione in suo favore del deposito di garanzia di fr. 18 000.–, il pagamento di fr. 794.10 per la sostituzione del cilindro e delle chiavi e fr. 200.- per le spese di ripristino dell'aria condizionata. CO 1, __________, succursale di __________ ha contestato tali pretese chiedendo la liberazione in suo favore del residuo del deposito di garanzia di fr. 6000.–.
C. Adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano 3 ovest, con istanza 11 novembre 2009 RI 1 ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la liberazione a suo favore del residuo del deposito di garanzia di fr. 6000.– e il pagamento di fr. 994.10 oltre interessi a titolo di risarcimento danni. All'udienza del 25 gennaio 2010, indetta per la discussione, la convenuta ha preliminarmente eccepito la ricevibilità dell'istanza poiché proposta contro un soggetto giuridico inesistente. Nel merito, essa ha proposto di respingere le richieste dell'istante, essendo fondate su un'errata interpretazione dell'accordo 16 aprile 2009.
D. Statuendo il 16 settembre 2010 il Pretore, rettificata l'identità della parte convenuta in CO 1, e accertata la riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009 come pattuito dalle parti, con conseguente liberazione del deposito di garanzia di fr. 6000.– a favore della conduttrice, ha accolto le pretese della locatrice limitatamente al risarcimento della spesa relativa alla sostituzione dei cilindri e delle chiavi per fr. 794.10 oltre interessi del 5% dall'11 novembre 2009.
E. Con ricorso per cassazione del 30 settembre 2010 RI 1RI 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC ticinese. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto, ritenendo che la conduttrice abbia fatto fronte ai suoi obblighi con la sola riconsegna dell'ente locato per il 15 maggio 2009, omettendo di considerare l'ulteriore condizione posta dalle parti in merito allo stato dell'ente locato. Con decreto del 4 ottobre 2010 il presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo al ricorso. Nelle sue osservazioni del 22 ottobre 2010 CO 1 conclude per il rigetto del ricorso.
Considerando
in diritto: 1. La decisione impugnata è stata comunicata prima del 31 dicembre 2010 sicché la procedura di cassazione è quella ordinaria degli art. 327 segg. CPC ticinese (art. 405 cpv. 1 CPC svizzero), fermo restando la nuova denominazione di questa autorità in Camera civile dei reclami (cfr. art. 48 lett. d LOG; Messaggio del Consiglio di Stato n. 6313 del 22 dicembre 2009, pag. 15).
2. Giusta l'art. 327 lett. g CPC ticinese una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 135 V 4 consid. 1.3).
3. Il Pretore, accertato che la riconsegna dell'ente locato è avvenuta il 15 maggio 2009, ha ritenuto adempiuto l'impegno assunto dalla conduttrice con la sottoscrizione dell'accordo 16 aprile 2009 e la legittimità della liberazione in suo favore di fr. 6000.– dal deposito di garanzia come concordato con la locatrice. La ricorrente contesta tale conclusione sostenendo che il noto accordo, rispettivamente la restituzione dell'importo di fr. 6000.–, non era solo condizionato all'ossequio del termine di riconsegna dell'ente locato, ma anche alla sua restituzione nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento dell'inizio della locazione. E siccome ciò che non è stato il caso a dipendenza della perdita di alcune chiavi e del mancato funzionamento dell'impianto dell'aria condizionata, essa aveva diritto all'intero deposito di garanzia.
a) Trattandosi dell'interpretazione di un accordo scritto, il giudice deve, come per ogni altro contratto, ricorrere in primo luogo alla cosiddetta interpretazione soggettiva, ovvero ricercare la “vera e concorde volontà dei contraenti”, se del caso in modo empirico, basandosi su indizi (art 18 cpv. 1 CO). Se non gli è possibile stabilire tale reale volontà, oppure se constata che uno dei contraenti non ha compreso la reale volontà espressa dall'altro, il giudice ricercherà il senso che le parti potevano e dovevano attribuire alle reciproche manifestazioni di volontà (principio dell'affidamento: DTF 129 III 122 consid. 2.5). Punto di partenza di tale interpretazione è l'espressione letterale del contratto; il giudice dovrà tuttavia tener conto delle circostanze che hanno caratterizzato la conclusione del contratto.
Anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista chiaro, dalle altre condizioni menzionate dal documento, dallo scopo perseguito dalle parti oppure ancora da altre circostanze può risultare che il testo della clausola non restituisce con esattezza il senso dell'accordo (DTF 131 III 606 consid. 4.2). In questo caso, il senso della pattuizione verrà determinato mediante interpretazione. Non ci si scosterà, per contro, dal testo adottato dagli interessati, qualora non vi sia nessun serio motivo di ritenere ch'esso non corrisponda alla loro volontà (DTF 130 III 425 consid. 3.2).
b) In concreto, contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, l'interpretazione dell'accordo 16 aprile 2009 (doc. C) proposta dal primo giudice non può essere considerata arbitraria. Da detto accordo si evince infatti che le parti avevano previsto che il deposito di garanzia di fr. 18 000.– sarebbe stato devoluto alla locatrice nella misura di fr. 12 000.– nel caso in cui l'immobile fosse stato riconsegnato dalla conduttrice entro il 15 maggio 2009 nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava all'inizio della locazione (cfr. doc. C, art. 1a e 1b). Solo nel caso in cui la riconsegna non fosse avvenuta per tale data per motivi riconducibili alla conduttrice, “CO 1, Succursale di e RI 1, convengono sin d'ora che la presente scrittura privata esplicherà, comunque, i suoi effetti nell'eventualità che l'Immobile venga riconsegnato entro il 15.06.2009, con il diritto di RI 1, di trattenere e divenire proprietaria di tutto l'importo complessivo versato in garanzia, pari a 18.000,00= CHF)”.
Il fatto per le parti di aver espressamente previsto la liberazione dell'intero deposito di garanzia di fr. 18 000.- a favore della locatrice in caso di riconsegna tardiva dell'ente locato, ossia dopo il 15 maggio 2009, permette di non considerare manifestamente insostenibile la conclusione del primo giudice che, accertata la riconsegna dell'appartamento per il 15 maggio 2009 come si evince dal verbale allestito dalle parti, ha ritenuto adempiuti gli obblighi assunti dalla conduttrice. Senza incorrere in arbitrio, il primo giudice poteva ritenere che le parti avessero condizionato la liberazione dell'intero importo di garanzia solo alla riconsegna tardiva dell'ente locato, senza alcun riferimento allo stato del medesimo. La diversa interpretazione fornita dalla ricorrente è impropria a sostanziare una censura di arbitrio, ritenuto che per motivare un ricorso per cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile appaia, ma occorre spiegare perché la conclusione del giudice sarebbe arbitraria, ovvero viziata di errore qualificato, spiegazioni che la ricorrente non ha fornito.
c) Sia come sia, dal verbale di riconsegna si evince che l'appartamento presentava bensì alcuni difetti (macchie, ammaccature, e chiavi provvisorie), ma questi non hanno però impedito alla rappresentante della locatrice di dichiarare “che l'immobile è in buono stato di conservazione e che non presenta alcun danno” (cfr. doc. D). È vero che in calce al medesimo verbale il rappresentante della locatrice si è riservato la possibilità di comunicare entro il 22 maggio 2009 se l'ente locato si presentava nello stato di fatto e di diritto iniziale, ciò che il 18 maggio 2009 ha comunicato non essere il caso (doc. E). Nondimeno i problemi lamentati, segnatamente l'assenza di alcune chiavi, non sono tali da poter concludere a un uso non conforme dell'ente locato ai sensi dell'art. 267 CO. La perdita delle chiavi comporta unicamente l'obbligo per la conduttrice di assumersi le spese per la loro sostituzione, spesa da questa pacificamente riconosciuta (cfr. doc. 5; Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer, 2010, n.35 ad art. 267 CO; SVIT Kommentar 3ª edizione, n. 13 ad art. 267–267a CO).
d) In definitiva il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione in particolare non quello dell'art. 327 lett. g CPC ticinese, la ricorrente essendosi limitata a non condividere l'interpretazione dell'accordo 16 aprile 2009 fornita dal primo giudice, che a suo dire si basa solo sul tenore letterale del medesimo senza tener conto della reale volontà delle parti e delle circostanze del caso, senza che di dette diverse situazioni sia stata fornita indicazione alcuna, deve essere respinto.
4. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione è respinto.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 300.–
b) spese fr. 50.–
fr. 350.–
sono posti a carico della ricorrente che rifonderà alla controparte fr. 400.– di ripetibili.
3. Intimazione a:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.