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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza |
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composta del giudice: |
Jaques, presidente |
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vicecancelliera: |
Bertoni |
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 27 maggio 2022 della
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RI 1
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contro |
l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio, o meglio contro le condizioni d’asta emesse il 10 maggio 2022 nell’esecuzione n.__________ promossa nei confronti della ricorrente dalla
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PI 1 (patrocinata dall’ PA 1 )
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ritenuto
in fatto: A. Nell’esecuzione n. __________ in realizzazione del pegno gravante le particelle n. __________, __________ e __________ RFD di __________ promossa dalla PI 1 contro la RI 1 per l’incasso di fr. 2'978'480.– oltre agli accessori, il 6 dicembre 2021 la sede di Mendrisio dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha emesso l’avviso d’incanto per il 7 luglio 2022 alle 15:00, accludendo gli estratti della pubblicazione sul Foglio ufficiale cantonale (FUC) e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC), da cui risulta in particolare che i tre fondi sarebbero stati venduti in blocco. Le relative pubblicazioni sono apparse nelle edizioni del 13 dicembre 2021 del FUC e del FUSC.
B. Il 9 maggio 2022 l’UE ha comunicato agl’interessati l’elenco oneri e le condizioni d’asta, le quali indicavano quali ipoteche convenzionali la cartella di 1° grado della PI 1, gravante le tre particelle a garanzia di un credito di fr. 1'957'017.90, e una cartella ipotecaria di 2° grado gravante anch’essa i tre fondi per fr. 3'000'000.–, iscritta in virtù dell’art. 34 RFF in quanto non notificata dal portatore.
C. Con ricorso del 27 maggio 2022, la RI 1 è insorta alla scrivente Camera opponendosi alla vendita dei tre fondi in un unico blocco, da sostituire con la procedura prevista dall’art. 107 RFF, e chiedendo di non prendere in considerazione la cartella ipotecaria di 2° grado in quanto si tratta di una “leere Pfandstelle” (posto vacante).
D. Dopo che la ricorrente aveva dimostrato, a richiesta dell’UE, di essere portatrice della cartella ipotecaria di 2° grado, il 14 giugno 2022 esso ha annullato l’elenco oneri e l’ha sostituito con uno nuovo, in cui l’escussa è stata indicata come la portatrice della cartella in questione, che non è quindi stata presa in considerazione a norma dell’art. 35 RFF.
E. Con osservazioni del 9 giugno 2022 la PI 1 si è opposta al ricorso, mentre nelle sue del 7 luglio 2022 l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo che non sussista alcun errore da parte sua e che il ricorso debba essere respinto. In precedenza, o meglio il 4 luglio 2022, il presidente della Camera aveva concesso effetto sospensivo al ricorso e pertanto annullato l’asta prevista per il 7 luglio 2022.
Considerando
in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dalla notifica degli atti impugnati notificatile l’11 maggio 2022, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF). Ci si potrebbe invero chiedere se non sia tardivo per quanto riguarda la contestazione della modalità della vendita in blocco, che era già stata indicata nelle pubblicazioni dell’asta sul FUC e sul FUSC (sopra ad A). Le stesse precisavano però che le condizioni d.sta sarebbero state esposte dal 10 maggio 2022. La modalità della vendita in blocco non poteva quindi considerarsi definitiva, giacché sarebbero dovute essere stabilite nell’apposito atto, ovvero appunto le condizioni d’asta, anche in base alle risultanze dell’elenco oneri. Ne segue che il ricorso è pure tempestivo quanto alle modalità dell’incanto, non da ultimo perché, contrariamente a quanto asserisce l’UE nelle osservazioni al ricorso, le condizioni d’asta non riportano la menzione che le particelle sarebbero state vendute in blocco (solo il punto 1 menziona l’esistenza di più fondi, mentre tutti i punti successivi si riferiscono al fondo al singolare) e pertanto non sono chiare.
2. La ricorrente contesta la modalità dell’asta congiunta e in blocco dei tre fondi prevista dall’UE, che a suo dire costituisce una violazione dell’art. 107 RFF, secondo cui “se più fondi appartenenti allo stesso proprietario sono costituiti in pegno per il credito per cui l’esecuzione è promossa, se ne realizzerà soltanto quanto basti per soddisfare il creditore pignoratizio istante e i crediti garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF) […]”. Infatti, essa evidenzia che un’asta in blocco è ipotizzabile unicamente qualora i crediti garantiti da pegno siano manifestamente superiori al valore peritale degli immobili, ciò che in concreto non è il caso, poiché a fronte del valore peritale complessivo di fr. 2'075'000.– per i tre fondi, la pretesa dell’unica creditrice ipotecaria, la PI 1, ammonta a fr. 1'957'017.90. Chiede quindi che le condizioni d’incanto siano modificate e adeguate secondo quanto previsto all’art. 107 RFF.
2.1 Nelle sue osservazioni al ricorso la PI 1 precisa che il valore del terreno edificabile riconducibile alla sola particella n. __________ è di fr. 1'945'000.–. Ritiene che l’UE abbia fatto corretto uso del suo potere d’apprezzamento nell’ordinare la vendita in considerazione della “situazione giuridica e di fatto dei tre fondi”, motivo per cui postula la reiezione del ricorso. In via subordinata l’escutente chiede che i fondi vengano posti all’asta in due turni, mentre nelle proprie osservazioni l’UE non si determina sulla questione.
2.2 Giusta l’art. 816 cpv. 3 CC se più fondi sono costituiti in pegno per il medesimo credito, l’esecuzione in via di realizzazione del pegno dev’essere intrapresa simultaneamente su tutti, ma la realizzazione sarà compiuta solo nella misura ritenuta necessaria dall’ufficio delle esecuzioni. Che si tratti di un “pegno collettivo” (in senso stretto), che grava ogni fondo per l’intero importo del credito garantito (art. 798 cpv. 1 CC), oppure di un pegno con ripartizione della garanzia, che grava ogni fondo solo per una frazione del credito garantito (art. 798 cpv. 2 e 3 CC), la legge impone di porre all’asta i fondi che appartengono al debitore dapprima singolarmente, offrendo in primo luogo i fondi che non sono gravati da diritti di pegno posteriori in grado al pegno collettivo (in senso ampio), in modo da fermare l’asta non appena il creditore pignoratizio istante e i creditori garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF) dovessero essere interamente tacitati (art. 107 cpv. 1 RFF). L’Ufficio d’esecuzione deve tenere conto degli interessi del proprietario per la scelta degli immobili da realizzare, ma dispone di un certo margine d’apprezzamento.
Tuttavia quando risulta sulla base di una stima del valore di realizzazione presunto ai sensi degli art. 9 e 99 RFF che il prodotto della vendita non sarà sufficiente a coprire il creditore escutente, essendo il primo nettamente inferiore al secondo, l’ufficio d’esecuzione non beneficia di alcun margine d’apprezzamento per quanto attiene alla scelta dei fondi da realizzare. Li deve vendere tutti, ma deve sempre far precedere l’asta in blocco o per gruppi con aste per ogni singolo fondo in virtù dell’art. 108 cpv. 1bis RFF per analogia (sentenza del Tribunale federale 7B.260/1999 del 12 gennaio 2000, consid. 2 e 4; KREN KOSTKIEWICZ in: Commentaire ORFI, 2012, n. 4 ad art. 107 RFF). Il secondo turno d’asta, teso alla vendita in blocco o per gruppi, ha luogo solo se le aste singole non hanno già permesso di soddisfare tutti i creditori interessati (cfr. DTF 126 III 33 ss.). Non è sottoposto all’esigenza, posta dall’art. 108 cpv. 1 RFF per la realizzazione di più fondi gravati separatamente da singoli diritti di pegno, che i fondi gravati collettivamente costituiscano un’unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore. L’ordine di realizzazione dei singoli fondi, le condizioni di un eventuale doppio turno d’asta e le sue modalità (ai sensi dell’art. 108 cpv. 1bis e 3 RFF) devono essere menzionati nelle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett. b, 107 cpv. 3 e 108 cpv. 2 e 3 RFF; sentenza della CEF 15.2012.36 del 23 maggio 2012, RtiD 2013 I 844 n. 59c consid. 2).
2.3 Nel caso di specie, la cartella ipotecaria al portatore prodotta dalla banca procedente grava collettivamente in primo grado le particelle n. __________, __________ e __________ RFD di __________ ognuna per l’intero credito di fr. 2'100'000.– oltre agli accessori (in assenza d’indicazione di una ripartizione del carico ipotecario tra i fondi). Il valore di stima peritale dei tre fondi ammonta a fr. 2'075'000.– a fronte del credito dell’escutente iscritto per fr. 1'957'017.90 nell’elenco oneri. Come rilevato dalla ricorrente, il valore di realizzazione dei tre fondi è quindi più elevato dell’importo del credito posto in esecuzione. L’UE doveva pertanto porre separatamente i fondi all’asta in modo da poterla fermare non appena la pretesa dell’unica creditrice pignoratizia dovesse essere coperta con il provento di una parte solo dei fondi (art. 816 cpv. 3 CC e 107 cpv. 1 RFF; sopra consid. 2.2). In mancanza di stime separate per ogni fondo, non è possibile determinare in quale ordine porli all’asta né valutare se sarebbe opportuno prevedere eventualmente un se-condo turno d’asta in blocco dei tre fondi. L’incarto va quindi rinviato all’UE affinché faccia eseguire una stima peritale dei singoli fondi e dopodiché decida nelle condizioni d’asta il modo in cui verranno venduti, tenendo presente il principio di limitazione della realizzazione a quanto necessario a soddisfare la creditrice procedente in capitale, interessi e spese (cfr. art. 97 cpv. 2 LEF e art. 107 RFF). Sulla modalità del doppio turno d’asta proposta dalla PI 1 con le osservazioni al ricorso, l’UE si determinerà sulla scorta degli esiti peritali, con il rilievo che pare in ogni caso opportuno, nell’interesse della debitrice e della creditrice, prevedere un secondo turno d’asta in blocco nell’ipotesi in cui le aste separate di parte dei tre fondi non dovessero consentire di disinteressare integralmente la procedente.
3. La RI 1 contesta altresì la cartella ipotecaria di secondo grado indicata nell’elenco oneri per fr. 3'000'000.– che a mente sua era da indicare come “posto vacante” giusta l’art. 815 CC. Sennonché su questo punto il ricorso è diventato senza oggetto, siccome l’UE, dopo che la ricorrente aveva prodotto una copia autenticata della cartella a dimostrazione del suo possesso, ha riconsiderato la sua decisione nel senso richiesto (cfr. art. 17 cpv. 4 LEF), depositando il 14 giugno 2022 una modifica dell’elenco oneri in cui la cartella in questione è stata indicata con un importo nullo, in quanto “a norma dell’art. 35 RFF non si tiene conto della presente cartella ipotecaria in quanto il portatore della stessa è il debitore. Al momento del trapasso della proprietà la cartella ipotecaria sopra citata sarà cancellata dal Registro fondiario a norma dell’art. 68 cpv. 1 RFF”.
4. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui non è senza oggetto, il ricorso è accolto. Di conseguenza, le condizioni d’incanto impugnate sono annullate e l’incarto è rinviato all’Ufficio d’esecuzione perché proceda a nuovamente determinarsi sulle modalità di realizzazione in conformità con quanto indicato al considerando 2.3.
2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
3. Notificazione a:
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Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.