canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 7 avril 1994
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sur le recours interjeté par Ruth ISOZ-BOTTIN, à Genève, dont le conseil est l'avocat Benoît Bovay, case postale 3673, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de GLAND, du 19 juin 1992, autorisant la construction d'un immeuble commercial et administratif sur la parcelle no 1614, propriété de Ugo VICARI, promise-vendue à Jean-Claude CHRISTEN.
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Statuant à huis clos dans sa séance du 8 décembre 1993,
le Tribunal administratif, composé de
MM. A. Zumsteg, juge
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
G. Dufour, assesseur
Greffière : Mlle V. Leemann, ad hoc
constate en fait :
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A. En date du 11 juillet 1986, Ugo Vicari a acquis au lieu dit "L'Etraz", à Gland, une parcelle de 2291 mètres carrés cadastrée sous no 1614. Ce bien-fonds aux contours irréguliers est délimité à l'ouest par la rue de l'Etraz (R.C. 97f), au sud-est par la Grand-Rue (R.C. 31c) et les parcelles nos 1919 (Ugo Vicari et Yvette Jacot) et 1920 (Yvette Jacot), pour le surplus par d'autres propriétés privées, au nombre desquelles la parcelle no 1616 (Ruth Isoz-Bottin) située au nord, sur laquelle est érigé un bâtiment d'habitation implanté à 5 mètres de la limite de propriété commune. Promis-vendu à Jean-Claude Christen, le bien-fonds en cause est occupé, au nord-est, par un bâtiment d'habitation désaffecté, qui jouxte les parcelles nos 1617 et 1618. Il est en outre grevé d'un droit de superficie (no 2064, Gilbert Prodolliet) de quelque 880 mètres carrés, dont l'assiette correspond à un rectangle occupant sa partie sud-est.
Le quartier est composé d'une dizaine de propriétés qui, à l'exception de la parcelle no 1619, sont toutes bâties; petits immeubles locatifs, maisons individuelles et commerces s'y côtoient, sans grande homogénéité.
B. Le territoire communal est soumis à un règlement sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après RPE) adopté par le Conseil communal dans ses séances des 23 et 30 mai 1985, 19 décembre 1985 et 3 juillet 1986, et approuvé par le Conseil d'Etat le 13 janvier 1988. A teneur du plan lié à ce règlement, les lieux font partie de la zone d'extension du bourg A, plus particulièrement régie par les art. 5 à 13 RPE.
Un plan directeur a été élaboré au mois de janvier 1989 afin de préciser les objectifs d'aménagement communaux dans le secteur de l'entrée ouest du bourg de Gland, où se situe la parcelle en cause.
La parcelle no 1614 est frappée à l'ouest, au nord, ainsi qu'au sud-est, d'un alignement résultant d'un plan d'affectation fixant la limite des constructions de la Grand-Rue, de la R.C. 31c et de la R.C. 97f, légalisé le 24 avril 1991.
C. Le 12 février 1992, Ugo Vicari et Jean-Claude Christen ont requis de la municipalité l'autorisation de construire un immeuble commercial et administratif sur la parcelle no 1614, moyennant démolition du bâtiment existant.
Selon le dossier d'enquête, l'actuelle parcelle no 1614 serait fractionnée. Un second bien-fonds, englobant l'assiette du droit de superficie no 2064, s'étendant jusqu'à la limite de la parcelle no 1629 au sud-est, et s'ouvrant sur la rue de l'Etraz au sud-ouest, serait créé. Ainsi modifiée, la parcelle no 1614 ne totaliserait plus que 1075 mètres carrés. Le bâtiment projeté sur ce bien-fonds occuperait, quant à lui, une surface au sol de 248,32 mètres carrés et serait édifié sur quatre niveaux au-dessus du sous-sol : le rez-de-chaussée, qui abriterait des locaux commerciaux, le premier étage, le deuxième étage, ainsi que des combles, qui accueilleraient des locaux administratifs. Implanté en limite de propriété au nord-est et sur la limite des constructions fixée par le plan d'affectation légalisé le 24 avril 1991 à l'ouest, cet ouvrage se composerait de deux corps de bâtiment, formant un angle de 135°, de part et d'autre d'un élément central incurvé vers le sud et entièrement vitré. Similaires, les deux corps principaux seraient coiffés d'une toiture à deux pans culminant à 14,25 mètres; la hauteur à la corniche serait de 8,75 mètres. La partie supérieure de l'élément central serait dotée de sa propre toiture; au sud, celle-ci ferait saillie par rapport aux pans de toit adjacents. Un sous-sol, occupé notamment par des locaux techniques, un abri-PC et des dépôts, serait également créé. Débordant largement du périmètre hors sol du bâtiment, ce niveau s'implanterait à 2,32 mètres de la future limite de propriété au sud, et sur celle-ci dans l'angle sud-est, en sorte d'abriter également un parking souterrain pour dix véhicules, accessible depuis la rue de l'Etraz par une rampe empruntant partiellement la future parcelle, au bénéfice d'une servitude de passage. Pour le surplus, deux groupes de sept places de stationnement à l'air libre seraient aménagés, l'un à proximité de la limite de propriété au sud, au-dessus du garage souterrain, l'autre en lieu et place du bâtiment existant au sud-est; enfin, deux places de parc supplémentaires seraient créées parallèlement à la façade sud-est, en limite de propriété. On accéderait à ces places de stationnement depuis la Grand-Rue: une voie d'accès - faisant l'objet d'une servitude de passage en faveur de la parcelle no 1614 - serait en effet aménagée sur la future parcelle, à l'intérieur de sa limite de propriété nord-est.
Mis à l'enquête publique du 6 au 26 mars 1992, ce projet a suscité l'opposition de Ruth Isoz-Bottin. Pour l'essentiel, celle-ci se référait au testament de son père - dont il sera question plus loin - et faisait valoir que, telle qu'elle résulte du plan de situation, la limite de propriété entre les parcelles nos 1614 et 1616 serait inexacte en sorte que la construction projetée empiéterait sur son bien-fonds.
Par courrier recommandé du 19 juin, la municipalité a informé Ruth Isoz-Bottin qu'elle avait décidé de lever son opposition et d'octroyer le permis de construire sollicité. En substance, elle relevait que les limites de propriété avaient été définies sur la base de la mensuration cadastrale; et que, relevant du droit privé, la référence à un testament ne ressortissait pas de sa compétence; enfin, elle jugeait le projet conforme au droit. Suivait l'indication des voies de droit.
D. Par acte du 24 juin 1992, Ruth Isoz-Bottin a déféré cette décision au Tribunal administratif. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, à son annulation, principalement pour les mêmes motifs que ceux soulevés à l'appui de son opposition. Plus précisément, il résulte de son mémoire de recours, ainsi que des pièces produites, que les anciennes parcelles nos 213 (devenue 1616) et 211 (devenue 1614 après réunion à la parcelle no 210) appartenaient à son père, Maurice Bottin. En date du 7 septembre 1977, suite au décès de Maurice Bottin, ces parcelles ont fait l'objet d'un partage successoral entre la recourante et sa nièce, Christine Bottin. Auparavant, un acte de rectification de limites de propriété avait été reçu, le 21 juillet 1977, par le notaire André-Louis Burnier, à Nyon : conformément aux dispositions testamentaires du défunt, il s'agissait de ménager une bande de terrain, large de 5,50 mètres, entre le bâtiment sis sur la parcelle no 213 et la parcelle no 211. On tire de cet acte l'extrait suivant : "Les parties contractantes ayant d'un commun accord décidé de respecter la disposition testamentaire sus-rappelée, elles conviennent alors, avant de procéder au partage immobilier des immeubles qu'elles ont hérités, de faire rectifier au Registre foncier la limite de propriété séparant les parcelles sus-désignées, conformément au plan spécial et à la tabelle de mutation dressés par le géomètre officiel Grellet à Nyon, le 6 mai 1977." Ratifié par les parties, cet acte ainsi que les documents auxquels il y est fait référence ont été transmis au registre foncier de Nyon, invité à effectuer les mutations nécessaires. En date du 28 mai 1992, à la suite de sa requête, un plan cadastral corrigé a été transmis à la recourante. Constatant que ce plan, établi sur la base du plan du géomètre Grellet, ne figurait la limite de propriété qu'à une distance de 5 mètres du bâtiment sis sur son bien-fonds, la recourante a prié le conservateur du registre foncier, le 22 juin 1992, d'opérer une nouvelle rectification de limites de propriété, conforme à la volonté du défunt. Le 8 juillet, le conservateur du registre foncier s'est adressé au conseil de la recourante: en bref, il relevait qu'il ne lui était pas possible de déterminer, sur la base des pièces, si la divergence entre la volonté du testateur et le plan du géomètre Grellet avait été ratifiée par la signature des parties ou si elle résultait d'une inadvertance.
Dans le délai imparti à cet effet, la recourante a versé une avance de frais de Fr. 1'000.--.
L'effet suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 29 juin 1992.
Les constructeurs se sont déterminés le 23 juillet, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. La municipalité a procédé le 13 août 1992; elle conclut également, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. En substance, leurs argumentations se rejoignent. Elles seront reprises plus loin dans la mesure nécessaire.
Le Tribunal a tenu séance à Gland, le 27 novembre 1992, en présence de la recourante, Ruth Isoz-Bottin, assistée de l'avocat Benoît Bovay; la municipalité était représentée par Pierre Kister, conseiller municipal, accompagné de Alain Moser, technicien communal, et assisté de l'avocat Philippe-Ed. Journot; les constructeurs, Ugo Vicari et Jean-Claude Christen, étaient assistés de l'avocat Olivier Freymond.
A cette occasion, Me Bovay a invoqué la violation des dispositions réglementaires régissant la hauteur des bâtiments; de celles ayant trait au mode de couverture et aux ouvertures en toiture; enfin, il a incriminé le garage souterrain projeté. Le Tribunal a également procédé à une visite des lieux en présence des parties et intéressés. Cette mesure d'instruction lui a permis de constater que la limite de propriété figurée sur les plans d'enquête correspond à ce que l'on peut, grosso modo, vérifier sur place. A la requête des parties, l'instruction de la cause a été suspendue afin de leur permettre de poursuivre des pourparlers transactionnels engagés à l'audience.
Aucun arrangement n'étant intervenu au 31 mars 1993, il a été procédé à un second échange d'écritures. La recourante a transmis son mémoire de réplique le 19 avril; en bref, elle requiert une nouvelle suspension de l'instruction de la cause et l'octroi d'un délai pour ouvrir une action civile en vue de la rectification de la limite de propriété incriminée; pour le surplus, elle maintient ses conclusions, principalement pour les mêmes motifs que ceux invoqués à l'audience. La municipalité et les constructeurs ont fait part de leurs observations le 7 juin; en bref, ils jugent le projet conforme au droit. Leurs argumentations seront reprises par la suite, dans la mesure nécessaire.
Le Tribunal a délibéré le 8 décembre et a communiqué le dispositif de son arrêt le 13 décembre 1993.
Considérant en droit :
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1. La recourante invoque l'inexactitude du plan cadastral en sorte que la construction projetée empiéterait sur sa propriété. Dans son mémoire complémentaire, elle requiert la suspension de l'instruction de la présente cause jusqu'à droit connu sur une action civile qu'elle entendrait intenter afin de faire trancher cette question.
Telle qu'elle résulte du plan de situation dressé par le géomètre officiel Philippe Boss en vue de l'enquête publique, la construction projetée n'empiéterait manifestement pas sur la limite de propriété entre les parcelles nos 1614 et 1616. Pour autant que les pièces produites en photocopie par la recourante permettent d'en juger, ce plan correspond en outre au plan cadastral dressé par le géomètre officiel Grellet le 6 mai 1977 aux fins de rectifier la limite de propriété entre les anciennes parcelles nos 213 et 211. Or, conformément aux art. 9 et 668 al. 1er du code civil suisse (ci-après CC), le plan cadastral fixe les limites des biens-fonds concernés et fait foi aussi longtemps que son inexactitude n'est pas prouvée.
Dans le cas d'espèce, il est vrai que le plan de situation dressé le 7 mai 1977 ne correspond pas exactement à la volonté exprimée par les propriétaires de l'époque dans l'acte de rectification reçu le 21 juillet 1977 par le notaire André-Louis Burnier. Selon le conservateur du registre foncier, il est toutefois impossible de déterminer si cette divergence a été ratifiée par la signature des parties ou si elle résulte d'une inadvertance. Dès lors, l'inexactitude du plan cadastral n'est nullement établie, et l'autorité chargée de délivrer le permis de construire n'avait pas à s'écarter de ce document du seul fait qu'un des propriétaires concernés en contestait l'exactitude. C'est au propriétaire qui veut établir que son droit de propriété s'étend au-delà de la limite marquée sur le terrain ou sur le plan qu'il appartient d'ouvrir action devant le juge civil compétent (voir art. 975 CC; voir également Meier-Hayoz, Berner Kommentar, note 11 et 15 ad art. 668 CC).
Bien qu'elle ait eu largement le temps d'entreprendre une telle action, la recourante n'en avait néanmoins encore rien fait près d'une année après le dépôt de son recours. Dans ces conditions, il n'y avait pas lieu de suspendre l'instruction de la présente cause dans l'attente d'un hypothétique jugement civil, dont on peut du reste sérieusement douter qu'il eût abouti à une rectification de limite, vu l'acquisition ultérieure par un tiers de l'un des biens-fonds concernés (voir art. 973 et 975 al. 2 CC).
2. La recourante se prévaut d'une violation de l'art. 6 RPE, régissant l'ordre des constructions. Propre à la zone d'extension du bourg A, l'art. 6 al. 1 RPE dispose que l'ordre contigu est obligatoire.
a) L'ordre contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance fixée jusqu'à la limite pour les façades non mitoyennes. L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne 1987, p. 105, note 1.2.4 ad art. 48 LATC). Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons seraient contiguës. Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à celles de la rue (voir RDAF 1992, p. 482; voir aussi arrêt AC 7581/7587 du 1er juin 1992; arrêt AC 92/101 du 7 avril 1993)
b) Dans le secteur concerné, compte tenu des limites de construction établies par le plan d'affectation du 24 avril 1991, de la structure des parcelles et des constructions existantes, les règles habituelles de l'ordre contigu apparaissent toutefois très difficiles à observer. Le projet s'en écarte manifestement, notamment dans la mesure où sa façade sud, perpendiculaire à la rue de l'Etraz, n'est pas implantée sur la limite de propriété, mais constitue une des façades principales du bâtiment, percée de nombreuses ouvertures.
Le règlement communal de Gland, à son art. 6 al. 2 RPE, dispose cependant ce qui suit:
"La municipalité peut exceptionnellement autoriser la non-contiguïté pour autant qu'elle soit admise de part et d'autre de la limite de propriété. Dans ce cas, la distance entre bâtiment et limite de propriété voisine ne peut être inférieure à 3 mètres. Elle est doublée entre bâtiments non-accolés l'un à l'autre sis sur la même propriété."
Cette disposition, plus particulièrement la dernière phrase de cet alinéa, autorise implicitement une interruption de l'ordre contigu sur une même parcelle. La façade sud du bâtiment projeté, implantée à quelque 14 mètres de la future parcelle, apparaît ainsi conforme à la réglementation communale, bien qu'il ne s'agisse pas d'un mur aveugle élevé en limite de propriété.
c) Les autres façades du bâtiment projeté respectent quant à elles les règles traditionnelles de l'ordre contigu. Plus particulièrement critiquée par la recourante, la façade nord-est, élevée à la limite de sa propriété, est certes percée de plusieurs ouvertures, mais, à lire les plans d'enquête, celles-ci seront fermées par des vitrages opaques et elles pourraient être obturées par une construction sur la parcelle contiguë sans que les normes sur l'éclairage minimum des locaux (art. 28 RATC) s'en trouvent contrariées. Enfin, c'est à juste titre que la recourante n'a pas mis en cause les façades ouest et nord qui, implantées sur l'alignement des constructions légalisé le 24 avril 1991, sont conformes aux règles de l'ordre contigu et aux art. 6 al. 4 et 8 RPE. Opposée à la rue et élevée à une distance d'environ 6 mètres de la limite de propriété au point le plus rapproché, la façade sud-est serait également réglementaire (art. 6 al. 4 RPE).
3. Selon la recourante, le garage souterrain projeté ne saurait échapper aux dispositions communales régissant les distances jusqu'aux limites et la surface bâtie. Or, le parking souterrain prévu au sud du bâtiment litigieux s'implanterait à moins de 3 mètres de la future limite de propriété, alors que l'art. 6 al. 2 RPE prévoit que, dans les cas où l'on déroge aux règles de l'ordre contigu, la distance entre bâtiments et limites de propriétés voisines ne peut être inférieure à 3 mètres; de plus, en ajoutant à la surface du bâtiment projeté (248,32 mètres carrés) celle du garage souterrain (environ 168 mètres carrés), la surface constructible autorisée par l'art. 7 RPE (le quart de la surface de la parcelle) serait largement dépassée.
En principe, les constructions souterraines doivent respecter les distances réglementaires entre bâtiments et limites de propriété et sont prises en compte pour le calcul du coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol. La réglementation communale peut toutefois prévoir que de telles constructions ne seront pas prises en considération (voir art. 84 al. 1er LATC), cela à condition que le profil et la nature du sol n'en soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage (art. 84 al. 2 LATC). Dans le cas particulier, une telle base légale existe. L'art. 71 al. 3 et 4 RPE, applicable à toutes les zones, dispose en effet ce qui suit:
"Dans le calcul du rapport entre la surface constructible et la surface de la parcelle, il est tenu compte des garages, dépendances, terrasses couvertes, à l'exclusion des locaux et garages enterrés.
Ces locaux enterrés doivent avoir trois quarts au moins de volume situés en dessous du niveau du terrain naturel. Une seule face est visible une fois le terrain aménagé et la toiture est, en principe, recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au moins, raccordée en pente douce au terrain naturel."
L'art. 77 al. 2 RPE, également applicable à toutes les zones, prévoit quant à lui que les locaux ou garages enterrés tels que définis à l'art. 71 al. 4 RPE ne sont pas pris en compte dans le calcul des distances jusqu'aux limites.
La construction souterraine, telle que se proposent de la réaliser les constructeurs, remplit incontestablement les conditions posées par l'art. 71 al. 4 RPE. Le fait que des places de parc soient en l'occurrence aménagées en surface au-dessus du garage n'empêche pas ce dernier de constituer un local enterré au sens de la disposition précitée: la quasi-totalité de son volume se trouvera en effet au-dessous du niveau du terrain naturel, et la règle voulant que la toiture des locaux enterrés soit recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au moins n'est pas absolue. Dès lors qu'il répond à la définition de l'art. 71 al. 4 RPE, le garage souterrain projeté n'entre ni dans le calcul des distances ni dans celui de la surface bâtie, en sorte que ce moyen doit également être rejeté.
4. En revanche, c'est à juste titre que la recourante a incriminé la partie centrale de la construction, servant d'articulation entre les deux principaux corps de bâtiment. Cet ouvrage n'apparaît en effet pas conforme à plusieurs dispositions du règlement.
a) Dans la mesure où la partie supérieure de cet élément architectural sort du gabarit de la toiture et pourrait être considérée comme une lucarne, ses dimensions excéderaient manifestement ce qu'autorise l'art. 11 lit. b RPE : il s'agit en effet d'un élément de grandes dimensions, large de plus de 5 mètres en projection orthogonale et d'une hauteur de plus de 3 mètres au-dessus de la corniche. Or, l'art. 11 lit. b RPE prescrit que "les dimensions des lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire selon les exigences de salubrité pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux habitables". En outre, cette même disposition prescrit que "la largeur totale additionnée des lucarnes ne peut excéder la moitié de la longueur du chéneau du pan de toit correspondant, tabatières non comprises". A lire les plans, force est de constater que les lucarnes prévues dans les pans sud et sud-est de la toiture épuisent déjà cette possibilité. Dès lors, il est clair que la "lucarne" occupant toute la partie centrale du bâtiment ne serait pas réglementaire. De surcroît, elle violerait également l'art. 68 al. 7 RPE, qui exige que les lucarnes placées à l'aplomb du parement extérieur du mur de façade n'interrompent pas l'avant-toit.
b) Si l'on considère, comme le voudraient la municipalité et les constructeurs, que la partie centrale du bâtiment ne comporterait pas, au sud, une lucarne, mais une façade-pignon incurvée et complètement vitrée, force est de constater que cet élément de construction, dont la façade s'élèverait à près de 11 mètres, ne respecterait pas la hauteur maximale à la corniche, fixée selon l'art. 9 RPE à 9 mètres lorsque - comme en l'espèce - "le rez-de-chaussée du bâtiment projeté est entièrement affecté à des activités commerciales, artisanales ou de service". Il en va de même pour la partie nord de cet élément de construction, dont la façade dépasserait 9 mètres 50 de hauteur.
c) Enfin, le dossier d'enquête ne donne pas de précisions sur le mode de couverture de cette partie du bâtiment; telle qu'elle est conçue, il apparaît peu vraisemblable que l'art. 10 al. 2 RPE, qui impose une couverture en tuile plate du pays ou au moyen de tout autre modèle de tuile plate d'apparence semblable, puisse être respecté.
5. Ces différentes irrégularités conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée.
En application de l'art. 55 LJPA, il y a lieu de mettre à la charge des constructeurs un émolument de justice, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur de la recourante, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Gland, du 19 juin 1992, autorisant la construction d'un immeuble commercial et administratif sur la parcelle no 1614, propriété de M. Ugo Vicari, est annulée.
III. Un émolument de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des constructeurs, Ugo Vicari et Jean-Claude Christen, solidairement.
IV. Ugo Vicari et Jean-Claude Christen verseront solidairement à Ruth Isoz-Bottin une indemnité de Fr. 1'000.-- (mille francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 7 avril 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le juge : Le greffier :