CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 23 février 1996

sur le recours formé par la SOCIETE VAUDOISE POUR LA CREATION DE LOGEMENTS A LOYERS MODERES (ci-après : SVLM), à Lausanne, représentée par l'avocat Pierre Jomini, à Lausanne

contre

la décision de la Municipalité de Crissier du 8 septembre 1995 lui refusant les permis de construire nécessaires à la réalisation de l'étape 3 du quartier de Pré-Fontaine, conformément au plan d'extension partiel "Marcolet-Carrière".

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Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Ernst et M. P. Richard, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A.                     Dans le plan des zones, entré en vigueur le 6 décembre 1985 suite à son approbation par le Conseil d'Etat, le secteur de Marcolet-Carrière est colloqué en zone d'habitation de moyenne densité à traiter par plan partiel d'affectation. Il est délimité à l'ouest par le chemin de la Carrière et la route de Marcolet; au-delà de ces voies publiques, les lieux sont affectés en zone industrielle B. Le secteur ainsi délimité, en forme de triangle allongé, dans le sens nord-sud, est entouré par une zone d'utilité publique, dans sa pointe nord, par une zone d'habitation de faible densité à l'est et enfin par une zone d'habitation de moyenne densité B au sud-est et au sud. Le plan des zones figure encore le tracé de la route cantonale 82c (ci-après : RC), qui pénètre à ciel ouvert dans le secteur en question, à l'angle sud-est, puis le traverse en souterrain pour en ressortir près de son extrémité nord, mais en zone industrielle (le plan des zones fait en effet figurer cette route à cet endroit par un traitillé).

B.                    Il ressort par ailleurs du dossier que le plan d'extension adopté par le Conseil d'Etat le 12 septembre 1952 prévoyait déjà, dans ce secteur, la réalisation de logements collectifs dans des immeubles de quatre à cinq niveaux, selon une structure en damier couvrant toute la surface de la zone. Cependant, à la suite d'un refus de permis de construire à une société immobilière, qui projetait de mettre à profit le plan précité pour la construction de onze bâtiments locatifs, le Conseil communal de Crissier a modifié l'affectation de ce secteur par l'adoption d'un plan de quartier, approuvé par le Conseil d'Etat le 15 février 1966. Celui-ci prévoyait la construction d'immeubles de deux à quatre niveaux sur rez, ainsi que trois tours de dix-sept niveaux, ménageant le passage à l'air libre de la RC 82c, projetée à cet emplacement. La concrétisation de ce plan de quartier a par la suite connu diverses difficultés, que la création d'un syndicat, en 1969, en vue d'un remaniement parcellaire des terrains à bâtir du périmètre n'a pas permis de lever complètement; il en est allé de même de l'adoption d'un addenda au plan précité, prévoyant la suppression des trois bâtiments-tours au profit de trois immeubles de huit niveaux, approuvé par le Conseil d'Etat le 29 janvier 1975.

                        On relèvera aussi que l'Etat de Vaud s'est porté acquéreur successivement de divers biens-fonds dans ce secteur. La part la plus importante de ces achats a été portée au compte d'acquisition de terrains pour la construction de logements (compte créé sous l'empire de la loi du 8 décembre 1953 sur le logement et confirmé par les lois du 22 novembre 1965 et 9 septembre 1975 portant sur le même objet); le solde des acquisitions, intervenu en 1979, l'a été pour le compte destiné à l'acquisition de terrains pour les routes cantonales (sur ces points voir BGC décembre 1988, 1139). L'achat de ces dernières parcelles a rendu superflu la procédure, alors en cours, de remaniement parcellaire.

C.                    Le 5 octobre 1982, l'Etat de Vaud, en sa qualité de propriétaire de biens-fonds du secteur, a remis à la Commune de Crissier un projet de plan d'extension partiel traitant la totalité des terrains lui appartenant (parcelles nos 233, 419, 420 et 422), ainsi que trois parcelles communales (nos 181, 671 et 673). Tel est le projet que la municipalité, après l'avoir admis et soumis à l'enquête publique en 1984, a présenté pour approbation au Conseil communal de Crissier en mai 1986 (voir préavis no 6/86; pièce 1 de la recourante). On extrait de ce préavis le passage suivant (p. 43) :

"La Municipalité est consciente que la réalisation de ce futur quartier implique pour la communauté de Crissier un sacrifice financier important. Cependant, il faut bien admettre que les nouveaux quartiers qui se sont créés ces dernières années ont, eux aussi, créé des problèmes qui touchent l'ensemble de la population.

Néanmoins, la Municipalité se doit de vous recommander de soutenir l'adoption de ce plan d'extension partiel, ceci pour les raisons suivantes :

-    ce plan est légalisé en zone d'habitation depuis fort longtemps

-    l'Autorité a accompli un effort particulier pour essayer d'attirer des industries sur le        territoire communal, représentant un apport appréciable au niveau fiscal. A l'heure        actuelle, ce n'est pas moins de 4'500 postes de travail qui sont mis sur le marché             et il est tout à fait normal qu'en contrepartie, les industries et artisans puissent disposer de logements pour leur personnel

-    une des principales raisons de la non-réalisation des projets antérieurs est que ceux-ci étaient élaborés conjointement à une traversée à ciel ouvert du quartier par             la route cantonale No 82 C. Compte tenu des nuisances qu'aurait apporté cette solution, les anciennes Municipalités, de même que le Conseil communal, se sont      toujours opposés à cette route à ciel ouvert et satisfaction a été donnée à ce sujet

-    il est rappelé que la R.C. 82 est inscrite au plan directeur routier cantonal et est            destinée à assurer une parfaite liaison Nord-Sud ainsi qu'à soulager la R.C. 151 C             et le carrefour de la Croix-de-Plan. Par conséquent, cette artère se réalisera de    toute manière même si le futur quartier de Marcolet est refusé. Dans cette      hypothèse, il est bien clair qu'elle s'aménagera à ciel ouvert, avec tous les        inconvénients que cela comportera, aussi bien pour le voisinage immédiat, que     pour les villas sises en amont

-    il faut relever que la construction de la R.C. 82 C diminuera le trafic sur la rte de            Crissier et la rue des Alpes et ce, si elle est construite en tranchée couverte, sans        nuisances ni pour le futur quartier, ni pour les villas sises en amont

-    d'autre part, les bâtiments tours qui étaient prévus au premier projet étaient       contraire au souhait des Autorités. Ils ont été abaissés en 1975 et maintenant,       c'est vraiment un quartier à visage humain qui vous est proposé

-    si le plan d'extension partiel prévu ne se réalisait pas selon les conditions fixées            par la convention, nous aurions à supporter les conséquences suivantes :

     a)    arrivée d'autant de nouveaux enfants à scolariser, le service du logement               s'étant déclaré prêt à vendre le terrain à des promoteurs

     b)    perte d'une surface de terrain de 11'390 m2

     c)    route cantonale (R.C. 82) à ciel ouvert

     d)    impossibilité de procéder à l'extension du collège de Marcolet pour répondre                      aux besoins futurs, alors que nous ne disposons pas ailleurs des terrains                                 nécessaires à l'édification d'un complexe scolaire.

De plus, il faut admettre que les nouveaux quartiers qui se sont construits ces dernières années ont, eux aussi, provoqué des dépenses à la charge de toute la collectivité.

A la suite des discussions qui se sont déroulées avec le Service du logement, le service des routes et autres instances, l'Autorité a émis un certain nombre d'exigences qui ont toutes été admises et donnent satisfaction à notre Commune.

Crissier à l'heure actuelle, serait perdante en adoptant une attitude négative à l'égard du projet.

Enfin, il faut souligner que la Commune ne saurait indéfiniment surseoir à une affectation des terrains compris dans le périmètre du plan d'extension et que leur statut doit absolument être réglé."

                        Dans un second document, complémentaire au préavis précité, la municipalité complète encore de la manière suivante sa récapitulation des incidences d'un refus du projet de plan d'extension précité :

"Certes la Municipalité est bien consciente que d'autres hypothèses pourraient encore être échafaudées, telles que zone industrielle, zone de villas, zone mixte, etc., mais ces possibilités, d'ailleurs déjà évoquées antérieurement, sont plus qu'aléatoires du fait de la position du propriétaire, de la nuisance de la R.C. 82 non couverte et des divers aspects financiers insolubles.

Certains pourraient même souhaiter que cette partie du territoire demeure dans son état actuel de zone de verdure et de culture, mais la Municipalité est d'avis qu'il ne faut pas rêver. L'acquisition totale des terrains ainsi que l'accumulation des frais déjà engagés dépasseraient largement fr. 15'000'000.-- et ceci sans aucune compensation et rentabilité fiscale. Cette possibilité est purement utopique et irréaliste."

                        Le projet de plan, outre la réalisation de la RC 82c en souterrain et d'une nouvelle école au sud du périmètre, prévoit la réalisation d'immeubles d'habitation collective de trois, quatre, voire cinq niveaux, comprenant au total quatre cent vingt cinq logements, soit un accroissement pour la commune de mille cinq cents habitants environ.

D.                    a) Au préavis précité était annexé un projet de convention entre la Commune de Crissier et l'Etat de Vaud (engagé par délégation par la signature de la SVLM), relative à divers aspects de la mise en oeuvre du plan d'extension; celle-ci mettait notamment à la charge du propriétaire une part importante des équipements (accès routiers notamment; répartition des frais découlant de la réalisation de collecteurs, par exemple). L'Etat de Vaud s'engageait également à réaliser la RC 82c en souterrain et à céder à la commune une surface de 11'390 mètres carrés à titre de participation aux investissements liés à l'infrastructure scolaire. Enfin, l'art. 4 de ce projet de convention laissait entendre que les habitations collectives à réaliser dans le périmètre du plan pourraient bénéficier des subventions fondées sur la loi du 9 septembre 1975 sur le logement; cette disposition indiquait expressément ce qui suit :

"La Commune décidera librement de sa participation éventuelle à un système d'aide au logement, sous quelque forme que ce soit, ou au contraire de son abstention de toute participation."

                        b) Lors des débats de la Commission communale chargée d'étudier le préavis précité, certains commissaires se sont émus de ce dernier aspect. Elle a entendu, au cours de ses travaux, Bruno Schmid, alors chef du Service du logement, ainsi qu'un de ses collaborateurs. Ceux-ci ont expliqué le fonctionnement de la loi sur le logement et notamment le régime du subventionnement à la construction de nouveaux logements; ce dernier se présente de manière dégressive sur une durée de quinze à vingt ans, voire plus; il s'agit d'une aide à la pierre, qui entraîne initialement un abaissement substantiel des loyers, lesquels augmentent peu à peu, parallèlement à la réduction du subventionnement, pour rejoindre finalement le niveau des loyers du marché. Un tel système est adapté aux problèmes particuliers résultant du niveau généralement très élevé des loyers des logements neufs, alors que ceux-ci au départ, sont occupés dans la règle par de jeunes familles avec enfants dont les revenus sont susceptibles d'augmenter par la suite.

                        Les commissaires ont interpellé les représentants du Service du logement, ainsi que de la municipalité sur la proportion des logements à créer qui bénéficieraient du subventionnement. A cette question, le syndic de Crissier, Gilbert Bovay, a répondu qu'il n'y avait pas de pourcentage arrêté, mais que celui-ci avoisinerait un tiers; le chef du Service du logement aurait indiqué que cette proportion serait même trop élevée (procès-verbal de la séance de commission du 28 mai 1986; pièce 102 de l'intimée, p. 5 et 6). Quant à son collaborateur, M. Amrhein, il s'est empressé d'ajouter qu'il n'a jamais avancé de chiffres; cela découle de l'évolution de la situation économique des habitants de ces logements; selon lui, la fixation de pourcentages rendrait le système trop rigide.

                        Le rapport de cette commission encourage en définitive la municipalité à procéder avec l'Etat de Vaud à un toilettage du projet de convention, notamment en ajoutant à l'art. 4 précité ce qui suit :

              "Le nombre de logements subventionnés ne devra pas excéder les 40 % du nombre des logements construits."

                        c) Lors des discussions en plénum, l'un des commissaires a soumis au conseil communal un amendement destiné à reprendre formellement ce "voeu" de la commission à l'art. 4 du projet de convention; cependant, cette proposition a été écartée par le conseil, qui a dès lors adopté le PEP Marcolet-Carrière en date du 29 septembre 1986. L'approbation du Conseil d'Etat a été délivrée le 29 avril 1987.

E.                    Le 2 mars 1988, le Grand Conseil a adopté un décret relatif à l'octroi des crédits nécessaires pour la réalisation de la RC 82c, en tranchée couverte; dans son préavis 41/88 (pièce 4 de la recourante) du 19 décembre 1988, la Municipalité de Crissier a proposé à son conseil d'en faire de même pour la part à la charge de la commune. Dans l'intervalle, soit le 12 décembre 1988, le Grand Conseil a également autorisé le Conseil d'Etat à vendre à la SVLM les parcelles nos 233, 419, 420 et 422, sises dans le périmètre du plan, à charge pour cette société de les viabiliser en y édifiant "des habitations essentiellement à loyers modérés" (art. 1er in fine dudit décret). L'exposé des motifs de ce décret précise encore que, par décision du Conseil d'Etat du 2 juin 1988, les terrains qui avaient été acquis par le débit du compte des routes cantonales ont été remboursés par le compte d'acquisition de terrains pour la construction de logements (ce transfert a cependant été conditionné par la constitution ultérieure d'un droit de superficie, correspondant au tracé de la RC 82c prolongé, pour permettre la construction, l'entretien et l'exploitation permanente de cet ouvrage routier). Ce document rappelle encore la genèse de la création de la SVLM, fondée sur l'art. 16 de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement; il relève également que l'exposé des motifs dedite loi mentionnait déjà l'existence à Crissier de terrains prêts à être construits, susceptibles d'être viabilisés par la SVLM.

                        Le 19 décembre 1988, la Commune de Crissier et la SVLM ont conclu la convention, dont le projet a été commenté ci-dessus; le même jour, l'Etat de Vaud a transféré à la SVLM les parcelles dont il était propriétaire dans le périmètre, conformément au décret du 12 décembre précédent. De même et toujours à cette date, la SVLM a consenti en faveur de la Commune de Crissier une cession à terme d'une surface totale de 8'933 mètres carrés, à titre gratuit. Des cessions complémentaires sont intervenues par acte du 30 avril 1990; à la même date, l'Etat de Vaud, d'une part, la Commune de Crissier et la SVLM, d'autre part, ont passé un acte tendant à la constitution du droit de superficie en profondeur pour la galerie couverte accueillant la RC 82c.

                        Dans ce contexte, on note que la Commission du Conseil communal de Crissier, chargée de l'examen du préavis municipal no 41/88, a pris acte du fait que la convention précitée avait été signée le 19 décembre 1988; à ce propos, son rapport contient encore le passage suivant :

"Les voeux inclus dans le rapport de la commission du préavis de Marcolet-Carrière et approuvés par le conseil communal le 29 septembre 1986 n'ont pas été ajoutés dans le texte signé le 19 décembre 1988. La Municipalité a affirmé qu'elle en tiendra compte tant au niveau de l'application de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement et de son règlement d'application, que des conditions qui feront partie intégrante des permis de construire lors de leur délivrance.

D'autre part, si dans le projet de décret du Grand Conseil du 25 novembre 1988 on parle "d'édifier ultérieurement des habitations essentiellement à loyers modérés", la Municipalité nous a confirmé que le pourcentage maximum de loyers "subventionnés" sera de 30 %, l'Etat n'ayant pas les moyens d'en financer une plus grande partie. Ceci n'empêchant pas les promoteurs à mettre sur le marché des appartements à loyers "modérés" accessibles à tout le monde."

F.                     La SVLM, en tant que maître de l'ouvrage, a réalisé les étapes 1 et 2, qui ont abouti à la construction de cent soixante et un appartements, quarante et un logements pour étudiants et dix-sept villas en duplex, ce qui représente approximativement la moitié des logements prévus par le plan. Par ailleurs, le parking souterrain principal, de quatre cent cinquante quatre places a été réalisé, de même que le centre socioculturel à l'usage de la commune, ainsi que le café-restaurant et le centre commercial, ce dernier étant en voie de finition. En outre, la recourante a mis à l'enquête l'aménagement des infrastructures primaires, du réseau routier et des cheminements principaux pour l'ensemble du périmètre; elle bénéficie aujourd'hui d'un permis de construire du 31 mars 1993 à cet effet. Une part importante de ces travaux d'infrastructure est d'ores et déjà réalisée, les autres travaux étant en cours.

                        Il ressort encore du dossier que la réalisation du plan de quartier et de la route enterrée devait générer des travaux, selon une estimation de 1993, pour un montant de 213 millions de francs (pièce 36 de la recourante); une part importante de ceux-ci, inférieure cependant à la moitié du montant précité, doivent encore être effectués.

G.                    Le 18 mai 1994, le groupe d'architectes MSV a remis à la municipalité des dossiers de plans relatifs à la troisième étape de réalisation de ce quartier, désormais appelé Pré-Fontaine (bâtiments I, H1, H2, D, C1, C2, C3 et G2); à la suite de remarques du Service technique communal, le dossier a été complété par le mandataire de la recourante. Ceux-ci se sont adressés à la municipalité, le 16 novembre 1994, en faisant remarquer que la CAMAC avait délivré les autorisations nécessaires, que l'enquête publique n'avait suscité aucune opposition, mais que les permis de construire n'étaient toujours pas délivrés, malgré la teneur de l'art. 114 LATC. Dans sa lettre du 29 novembre 1994, la municipalité indique à ce propos qu'elle statuera sur les demandes de permis de construire dès que les négociations engagées avec la SVLM auront abouti à un accord. Par la suite, la municipalité a autorisé la création d'une piste de chantier sur la parcelle communale no 673 destinée à la réalisation des étapes 3 et 4 (voir lettre du 5 avril 1995).

                        Dans l'intervalle, le Rassemblement des opinions libres de Crissier avait déposé une interpellation au conseil communal, lors de sa séance du 26 septembre 1994, au sujet de la réalisation du PEP de Marcolet - Carrière; cette interpellation relevait que le quartier de Pré-Fontaine était occupé par des habitants dont une part importante n'étaient pas contribuables, l'impôt moyen par habitant payé par les occupants du quartier précité étant très largement inférieur à la moyenne communale (190 fr. par habitant en moyenne, contre 865 fr. pour le reste de la commune). L'interpellation faisait état également des frais élevés nécessités par la scolarisation des enfants de ce quartier. Elle demandait de rechercher les moyens de contraindre la SVLM de réduire la part des logements subventionnés réalisés dans ce quartier. Soucieuse du problème soulevé par l'interpellation, la municipalité est entrée en contact avec la recourante, ainsi qu'avec le Service du logement pour rechercher des solutions; le Service du logement a accepté dans ce cadre d'apporter des assouplissements aux conditions habituelles d'occupation de logements subventionnés (voir pièces 26 et 27 de la recourante). En outre, une commission, composée de représentants des trois intéressés (municipalité, Service du logement et SVLM), a été chargée de proposer un concept de mixité, concernant les logements des étapes 3 et 4, la troisième étape devant comporter des immeubles accessibles aux personnes âgées ou à des familles sans enfants, avec revenus modestes, alors que la quatrième serait réalisée sans subventionnement. La municipalité, dans sa réponse complémentaire à l'interpellation précitée, du 27 mars 1995, se réfère aux travaux de cette commission et indique qu'elle ne délivrera plus de permis de construire jusqu'à ce que celle-ci ait établi un tel concept de mixité. Les travaux de cette commission ont suscité des prises de position des trois intervenants (lettre du Service du logement du 9 juin 1995, lettre de la SVLM du 26 juin suivant et enfin réaction de la municipalité du 29 juin 1995); ce dernier courrier paraît d'ailleurs consacrer un échec des négociations, que la tentative de médiation, effectuée par les conseillers d'Etat Jacques Martin et Daniel Schmutz le 7 septembre 1995, n'a pas permis de surmonter. On extrait de la lettre précitée de la municipalité les passages suivants (pièce 29 de la recourante; dans le même sens, v. aussi pièce 107 de l'intimée, qui relate apparemment la séance durant laquelle la municipalité a décidé de l'envoi de cette correspondance) :

"...

Cela étant, la Municipalité a chargé le boursier communal de procéder à une étude comparative destinée à mettre en évidence :

- la proportion d'enfants par rapport à la population;
- le revenu moyen par habitant;
- le revenu moyen par contribuable.

Les résultats de cette analyse sont pour le moins préoccupants :

- le quartier Pré-Fontaine compte 35 % d'enfants, alors que la moyenne communale n'est que de 20 %;
- le revenu fiscal par habitant du quartier Pré-Fontaine (690.--) est 2,2 fois plus bas que le revenu moyen communal par habitant (1'518.--) et 2,5 fois plus bas que le revenu cantonal par habitant (1'742.--).

La Municipalité ne peut rester indifférente à cette situation. D'autant que vos propositions pour la 3ème étape, voire celles de la SVLM (cf. annexe 1) ne peuvent qu'aggraver la situation. Les conséquences à court et moyen terme pour notre commune sont évidentes :

a)  Une détérioration inexorable des finances communales, avec en point de mire une hausse de 15 points du barème communal d'imposition. Cette mesure touchera également les contribuables de Pré-Fontaine, et pas seulement les contribuables aisés qui pourront toujours quitter notre commune pour trouver d'autres conditions plus favorables.

b)  La construction de nouvelles classes. Le collège de Marcolet ne suffira pas en effet à absorber les enfants issus du quartier Pré-Fontaine. Il avait été conçu sur la base d'un quartier dont le nombre de logements subventionnés ne dépasserait pas les 30 à 40 %, selon les informations données à la commission du conseil communal par M. Schmid, votre prédécesseur et vice-président de la SVLM. On n'ose imaginer la réaction du Conseil communal à une demande de crédit pour de nouveaux locaux scolaires.

Cette description de la situation, purement factuelle, comme aussi les conséquences les plus évidentes, ne sont pas contestables.

Elles seraient cependant incomplètes sans une référence à la situation des logements subventionnés au sein des communes de la COREL (cf. annexe 2). On constate que la Commune de Crissier figure déjà en bonne position avec la prise en compte de la seule 1ère étape de Pré-Fontaine. L'incidence des 2ème et 3ème étapes nous placerait en tête des 27 communes de la COREL, dont on observe d'ailleurs que 15 d'entre elles n'ont aucun logement subventionné (cf. annexe 3).

Permettez-nous surtout de rappeler que l'acceptation du plan de quartier par la Municipalité et par le Conseil communal en 1986 n'a été obtenue par l'Etat de Vaud qu'à la seule garantie que la proportion de logements subventionnés ne soit pas supérieure à 30-40 %, comme le prouvent les documents officiels en notre possession. Or, dans le cadre de la réalisation des immeubles du quartier Pré-Fontaine, nous constatons à regret que les promesses faites par les délégués de l'Etat de Vaud lors des négociations initiales ne sont pas tenues, ce que nous ne pouvons tolérer.

Il reste que la Municipalité, comme vous le relevez d'ailleurs en préambule de votre lettre du 9 juin, ne souhaite pas bloquer la réalisation de ce quartier. Elle demande au contraire la continuation rapide des immeubles. En revanche, nous voulons l'arrêt total du subventionnement des logements. Il existe une demande pour des logements au marché libre et nous en avons la preuve à Crissier.

Nous sommes conscients des difficultés que cela peut entraîner pour la SVLM, et nous sommes prêts à entrer en discussion pour une prise en compte équitable de leurs conséquences. Comprenez cependant qu'il nous appartient de veiller à une saine gestion du patrimoine et des finances communales, condition essentielle à la préservation du tissu social et économique de notre population et à son bien-être."

H.                    Par lettre du 7 août 1995, la SVLM a invité le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports (ci-après : DTPAT) à faire application de l'art. 114 LATC, soit de mettre en demeure la municipalité de délivrer les permis de construire dans un délai de dix jours, à défaut de quoi, le département procéderait lui-même directement à la délivrance de ces autorisations. Donnant suite à cette requête, le DTPAT a invité la Municipalité de Crissier à statuer sur les demandes de permis de construire dans un délai échéant le 8 septembre 1995.

                        A cette date, la municipalité a refusé les permis sollicités en faisant valoir l'art. 77 LATC; elle motive sa décision en faisant valoir que le projet est contraire à l'intention de la municipalité de classer dorénavant en zone intermédiaire les surfaces non encore construites du PEP Marcolet-Carrière. C'est cette décision que SVLM a portée devant le Tribunal administratif par un recours du 13 septembre 1995, confirmé par un mémoire du 29 septembre suivant, tous deux déposés par l'intermédiaire de l'avocat Pierre Jomini. La SVLM conclut avec dépens à la délivrance des permis de construire relatifs à l'étape 3 du quartier Pré-Fontaine. Dans le cadre de l'instruction du recours, le Service du logement, ainsi que le Service de l'aménagement du territoire ont déposé des déterminations les 13 octobre et 7 novembre 1995, lesquelles concluent à l'admission du pourvoi. La municipalité, par l'intermédiaire de l'avocat Jean-Pierre Gross, a produit quant à elle sa réponse le 24 novembre 1995, en concluant au rejet du recours, ainsi qu'une réponse complémentaire le 9 janvier 1996.

                        On reviendra sur les moyens soulevés par les parties dans la mesure utile dans les considérants en droit ci-après.

Considérant en droit:

1.                     L'art. 77 LATC prévoit que le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique.

                        a) La Commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : CCRC), lorsqu'elle était saisie de recours contre de telles décisions municipales, n'examinait le bien-fondé de l'application de l'art. 77 LATC pour motiver un refus de permis de construire que sous l'angle de l'arbitraire. Cela étant, très rares ont été les cas dans lesquels cette autorité a pu constater que de tels refus étaient constitutifs d'arbitraire (voir par exemple les prononcés de la CCRC publiés à la RDAF 1992, 226 et références, dans lesquels la décision municipale a été confirmée; voir aussi la jurisprudence mentionnée au chiffre 5.3 ad art. 77 LATC du Droit vaudois de la construction annoté). Le Tribunal administratif a repris cette jurisprudence à son compte; cependant, dans un arrêt du 14 septembre 1992 (AC 91/245), il a admis un recours dirigé contre un refus municipal fondé sur l'art. 77 LATC, en constatant que les intentions de la municipalité relatives à la modification de la planification en vigueur n'étaient pas véritablement sérieuses; dans l'espèce citée, la municipalité paraît en effet avoir envisagé une modification de la planification, sans toutefois traiter ce dossier avec la diligence que l'on pouvait attendre d'elle, mais plutôt en le laissant sommeiller.

                        Pour le surplus, la jurisprudence rendue en application de l'art. 77 LATC s'est penchée pour l'essentiel sur des aspects procéduraux. Outre la question du pouvoir d'examen de l'autorité de recours (limité à l'arbitraire, on l'a vu), elle n'imposait, à propos de telles décisions, que des exigences de motivation limitée; elle allait même jusqu'à admettre que, lorsque la décision attaquée évoquait une planification future dans un sens donné, une telle indication ne liait pas l'autorité municipale (voir notamment CCRC, RDAF 1968, 269). Les autorités de recours ont également retenu que le moyen déduit de l'art. 77 LATC présentait un caractère subsidiaire, de sorte que la municipalité concernée, si elle était confrontée à un projet non réglementaire, n'avait pas à le faire valoir d'emblée, même si cela pouvait s'avérer souhaitable; il a même été admis que ce moyen soit invoqué en dernière minute, soit au cours de l'audience finale de l'autorité de recours (CCRC, RDAF 1991, 96).

                        b) La limitation du pouvoir d'examen de l'autorité de recours à l'arbitraire lorsqu'elle est saisie de décisions fondées sur l'art. 77 LATC ne va pas de soi. Cette solution s'écarte de l'art. 33 al. 3 lit. b LAT, lequel prévoit même un contrôle en opportunité; cependant on laissera ouverte ici la question de savoir si la décision attaquée relève ou non du champ d'application de cette dernière disposition (on note simplement que l'exercice d'un contrôle en opportunité n'a de portée particulière que lorsque la décision de l'autorité de première instance est fondée sur une règle qui lui confère un pouvoir d'appréciation : or, la jurisprudence de la CCRC paraît nier que tel soit le cas de l'art. 77 LATC; voir sur ce point, Droit vaudois de la construction annoté, note 1.1 ad art. 77 LATC et références citées, cet ouvrage mettant toutefois une telle solution en doute). Elle déroge surtout à l'art. 36 lit. a LJPA qui prescrit au tribunal d'opérer à tout le moins un contrôle en légalité; cette disposition n'exclut sans doute pas une règle légale prévoyant un examen limité à l'arbitraire, mais on la cherche en vain s'agissant de l'application de la LATC et de son art. 77 en particulier. On ne saurait s'appuyer à cet égard sur l'art. 137 LIC - invoqué curieusement par l'autorité intimée -, puisque ce dernier exige lui aussi, dans certaines hypothèses, un contrôle en opportunité; en réalité, il ne s'applique pas en l'occurrence, mais régit bien plutôt le pouvoir de surveillance du Conseil d'Etat sur les autorités communales.

                        Force est dès lors d'en conclure que l'autorité de céans, si elle confirmait la jurisprudence de la CCRC limitant le pouvoir d'examen de l'autorité de recours à l'arbitraire, s'agissant des décisions fondées sur l'art. 77 LATC, commettrait un excès de pouvoir négatif (pour reprendre la formule d'André Grisel, Traité de droit administratif suisse, Neuchâtel 1984 I 333); le tribunal procédera donc, en cette matière également, à un contrôle en légalité.

                        c) On doit apporter ici une nuance; en effet, dès lors que l'art. 77 LATC fait appel à des concepts juridiques indéterminés (à savoir notamment l'atteinte au développement futur d'un quartier), celui-ci confère à l'autorité de planification une latitude de jugement (sur cette notion, v. Grisel, op. cit., p. 334 ss; Pierre Moor, Droit administratif I, 2ème édition, Berne 1994, p. 379 ss) que le tribunal se doit de respecter (Moor, op. cit., p. 382 ss). Tel est d'autant plus le cas dans le cadre de la disposition précitée que son application suppose une connaissance approfondie des circonstances locales, dont ne dispose pas le juge (Moor, op. cit., p. 383 et références citées); elle s'inscrit en outre dans une politique publique, en l'occurrence d'aménagement du territoire, ce qui justifie plus encore la retenue de l'autorité de recours (Moor, op. cit., p. 384 s. et références). Cette dernière ne doit enfin pas perdre de vue que cette matière entre dans le champ traditionnel de l'autonomie communale (art. 2 al. 3 LAT).

                        L'admission de la latitude de jugement de l'autorité communale de planification ne vide cependant pas le contrôle judiciaire de son sens; au contraire, le tribunal doit précisément être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents dans le cadre des concepts juridiques utilisés par la norme et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (Moor, op. cit., p. 382 s.).

2.                     Avant de procéder à l'appréciation du cas d'espèce, il convient donc de cerner d'un peu plus près la nature même de la faculté donnée à la municipalité dans le cadre de l'art. 77 LATC, avant d'en dégager les conséquences.

                        a) Le refus du permis de construire prévu par l'art. 77 LATC s'inscrit dans un processus de planification où, plus précisément, de révision de la planification existante; il s'apparente ainsi à l'art. 79 LATC, lequel n'intervient toutefois que plus tard, soit dès le dépôt à l'enquête publique de modifications du plan. Il peut également être comparé à la zone réservée régie par les art. 27 LAT et 46 LATC; cependant contrairement à la zone réservée, l'art. 77 LATC présente un caractère ponctuel, étroitement lié à un projet de construction déterminé. Néanmoins, tous les instruments décrits ci-dessus constituent par nature des mesures provisionnelles prises dans le cadre du processus de planification (il en existe d'autres, plus spécifiques, comme celle de l'art. 54 de la loi du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières, à comprendre  en relation avec la délimitation du périmètre; on peut aussi mentionner les mesures conservatoires des art. 10 et 47 LPNMS, notamment; pour un exemple de mesures conservatoires dans ce dernier domaine, voir ATF 115 Ia 29).

                        L'ensemble de ces mesures provisionnelles visent à assurer la protection du travail de révision de la planification existante; il s'agit même surtout de garantir par ce biais la liberté d'action des autorités de planification. L'art. 27 LAT le dit expressément, puisque la zone réservée permet à l'autorité de faire en sorte que rien ne soit entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation; la doctrine suggère de comprendre l'art. 77 al. 1 LATC dans ce sens également, quand bien même sa formulation paraît différer quelque peu de celle de l'art. 27 LAT (voir à ce sujet Manuel Bianchi, La révision du plan d'affectation communal, thèse Lausanne 1990, spéc. p. 182 s.; la jurisprudence du Tribunal fédéral confirme d'ailleurs cette analyse : ATF 118 Ia 513 et 113 Ia 365; voir aussi ATF 115 Ia 29 déjà cité ci-dessus). Manuel Bianchi (p. 183) ajoute encore à ce sujet ce qui suit :

"De la définition de l'objet protégé on peut déduire l'opportunité et l'effet de la mesure provisionnelle : la mesure s'impose toutes les fois que le planificateur se voit privé d'une possibilité de choix dans l'élaboration des solutions d'affectation; elle a pour effet de neutraliser toute action spéculative qui, par ses conséquences irréversibles sur le territoire, entame la liberté du responsable de la révision".

                        On relèvera aussi que l'art. 77 LATC - comme la zone réservée - déploie un effet paralysant; on ne peut guère parler à ce propos d'un effet anticipé négatif, dans la mesure où la réglementation future, à ce stade de la procédure de planification, est encore très largement, sinon totalement inconnue et qu'elle ne saurait, à proprement parler, déployer aucun effet. Ce n'est que dans la phase ultérieure, dans le cadre de l'art. 79 LATC et par la suite, que l'on peut véritablement parler d'un effet anticipé négatif (voir également à ce sujet Manuel Bianchi, Réflexions autour des mesures provisionnelles à l'occasion de la révision d'un plan d'aménagement local, ZBl 1987, 396 ss).

                        b) Le refus du permis de construire fondé sur l'art. 77 LATC, tout comme l'adoption d'une zone réservée, constitue une restriction à la garantie de la propriété; à ce titre, il doit remplir les conditions exigées ordinairement à cet égard, à savoir respecter les principes de la légalité, de l'intérêt public et de la proportionnalité (voir à ce propos Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3ème éd., Berne 1995, p. 183 et les références citées, certes à propos de la zone réservée; voir en outre Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 6ème éd. Bâle 1986, § 17 B V, ainsi que Imboden/Rhinow/Krähenmann, Ergänzungsband, Bâle 1990, p. 51).

                        Vu l'art. 77 LATC, l'exigence d'une base légale ne pose pas de difficulté. Celle d'un intérêt public à la mesure de suspension est en revanche plus délicate à analyser, comme aussi celle de la proportionnalité d'une telle mesure.

                        aa) Il est clair que l'intérêt public est lié ici à l'intention de réviser la planification en vigueur. Or, relève Manuel Bianchi, qui s'appuie sur la jurisprudence, d'une intention, on ne peut exiger beaucoup. On attend essentiellement de l'autorité communale qui la manifeste deux choses : qu'elle lui donne un début de concrétisation, qu'elle se fonde sur des motifs objectifs (Bianchi, thèse, p. 185).

                        Le premier point suppose que l'autorité communale ait exprimé une volonté claire, reposant sur une préparation sérieuse de la révision. Certes, la jurisprudence ne pose pas d'exigences très élevées à cet égard (ATF 113 Ia 365), mais il est tout de même nécessaire que l'autorité qui prend la mesure provisionnelle indique, dans les grandes lignes, quels sont les problèmes d'affectation qui se posent et comment les résoudre. Selon l'auteur précité, une description même sommaire des raisons et des objectifs de la révision envisagée est nécessaire, ne serait-ce que pour en apprécier le bien-fondé.

                        De plus, concrétisée un minimum, l'intention de réviser le plan d'affectation doit être objectivement fondée; cela signifie notamment que la révision doit répondre à un réel besoin de planification, autrement dit qu'elle satisfait de nouveaux besoins d'utilisation et que la satisfaction de ceux-ci apparaît a priori comme légitime au regard des intérêts de l'aménagement du territoire et des particuliers (ATF 113 Ia 365; voir aussi ATF 118 Ia précité).

                        bb) Les mesures provisionnelles doivent également respecter le principe de la proportionnalité; il en découle qu'elles ne doivent pas s'étendre dans le temps au-delà de ce qui est nécessaire; de même, une interdiction de bâtir ne doit pas paralyser un projet qui ne compromet pas la planification envisagée. On peut également analyser sous cet aspect la balance des intérêts qu'il convient d'opérer entre l'intérêt public, tel que mis en évidence ci-dessus et les intérêts des particuliers à la sécurité du droit, c'est-à-dire au maintien de la planification existante (pour un exemple de ce type ATF 118 Ia précité; voir aussi Bianchi, thèse, p. 139 ss). En revanche, il ne s'agit pas de condamner la mesure provisionnelle au motif que la planification envisagée, une fois entrée en force, pourrait constituer une restriction disproportionnée à la garantie de la propriété.

                        c) L'approche décrite ci-dessus n'est pas sans conséquence sur le plan procédural. Il en découle des exigences accrues s'agissant de la motivation des décisions appliquant l'art. 77 LATC; celles-ci, si elles traduisent une intention sérieuse de procéder à la révision du plan, devraient ainsi à tout le moins cerner à grands traits les problèmes d'affectation à résoudre et indiquer sommairement les solutions envisagées. Seule une  motivation comprenant de tels éléments permet ensuite à l'autorité de recours de procéder au contrôle qu'elle est appelée à exercer.

3.                     L'examen du cas d'espèce ne va pas sans soulever des difficultés, en premier lieu en raison de la motivation quasi inexistante de la décision attaquée; toutefois, on ne saurait s'en tenir à ce sujet à la teneur de la décision du 8 septembre 1995, dans la mesure où le dossier permet néanmoins de cerner dans les grandes lignes le fondement de celle-ci. On en examinera dès lors tour à tour les différents aspects.

                        a) La municipalité indique, dans sa décision du 8 septembre 1995, qu'elle entend désormais affecter la partie nord, encore non construite, du périmètre du plan en zone intermédiaire. Le Service de l'aménagement du territoire démontre cependant, de manière convaincante, que la création d'une zone intermédiaire dans ce secteur serait totalement déraisonnable et contraire aux principes régissant l'aménagement du territoire.

                        La zone intermédiaire, prévue à l'art. 18 al. 2 LAT, est régie en droit vaudois par l'art. 51 LATC. Elle comprend les terrains dont la destination doit être définie ultérieurement; elle est inconstructible, la réglementation communale pouvant prévoir que de nouvelles constructions agricoles ou viticoles ou leur extension peuvent y être autorisées; cette possibilité n'est cependant pas prévue aux art. 149 et ss du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions de la Commune de Crissier, du 6 décembre 1985 (ci-après : RC). On observe d'ailleurs que le plan des zones en vigueur comprend des zones intermédiaires en périphérie du territoire communal, à proximité de zones agricoles.

                        Compte tenu de la situation même des terrains situés au nord du quartier de Pré-Fontaine, totalement enserrés dans des territoires voués à la construction, vu également l'état d'avancement des travaux d'équipements déjà réalisés dans ce secteur, il apparaît en définitive clairement qu'ils doivent rester affectés à la construction, conformément à l'art. 15 LAT. Au demeurant, à supposer qu'il soit démontré que les zones à bâtir de la Commune de Crissier soient surdimensionnées, ce qui n'est pas le cas en l'état du dossier, force serait d'envisager des déclassements non pas dans ce secteur, mais plutôt en périphérie.

                        b) Dans le cas d'espèce, la recourante reproche à la municipalité de détourner l'art. 77 LATC de son but, dans la mesure où elle tente de faire ainsi pression sur la SVLM pour obtenir l'abandon dans ce périmètre de la construction de logements subventionnés. L'autorité intimée, pour sa part, écarte ce grief, en affirmant que la SVLM, par ses projets, contrecarre la volonté du législateur communal, formulée expressément dans le cadre de l'analyse de la convention passée entre elle et la recourante (la municipalité se réfère ici à un arrêt publié en extrait à la RDAF 1991, 96, lequel traite cependant de la situation inverse, à savoir celle où les recourants-opposants reprochent à une municipalité d'avoir arbitrairement renoncé à faire application de l'art. 77 LATC; cette référence n'apparaît dès lors guère pertinente).

                        aa) Dans l'hypothèse où la municipalité aurait appliqué l'art. 77 LATC dans le but d'obtenir de la SVLM l'exécution de ses engagements conventionnels (soit la réalisation de logements subventionnés à concurrence de 30 à 40 % au maximum du total des logements à créer dans le plan de quartier; en l'état du dossier, de tels engagements ne paraissent au demeurant pas établis de manière claire, les indications données par les représentants du Service du logement à la Commission du conseil communal chargée de l'examen du PEP Marcolet-Carrière pouvant constituer un malentendu entre les participants), l'on devrait alors admettre que la décision attaquée vise des fins étrangères aux buts poursuivis par cette disposition. Les autorités municipales ne sauraient en effet opposer un refus de permis de construire à un constructeur de manière à faire ainsi pression sur lui dans le cadre de l'exécution d'un contrat; il s'agirait-là en effet clairement d'un détournement de pouvoir, partant d'une décision arbitraire, une autorité ne pouvant pas mettre à profit ses prérogatives de puissance publique pour obtenir des avantages ou une position plus favorable dans une relation contractuelle. Au demeurant, la municipalité intimée, quand bien même sa position était initialement moins tranchée à cet égard, ne soutient plus aujourd'hui que la violation par la SVLM des obligations (alléguées par la municipalité) découlant pour elle de la convention du 19 décembre 1988 justifierait l'application de l'art. 77 LATC; sur ce terrain, elle se borne désormais (voir sa réponse complémentaire) à combattre les reproches de la recourante, suivant lesquels la municipalité elle-même violerait ses obligations contractuelles.

                        bb) La municipalité, selon la recourante, tenterait surtout d'obtenir par le biais du refus du permis de construire un engagement de la SVLM de renoncer à la construction de logements subventionnés dans le quartier de Pré-Fontaine. Cette affirmation trouve d'ailleurs un certain appui dans les propos de la municipalité avant la présente procédure ou au cours de celle-ci (voir notamment pièce 29 de la recourante in fine, citée dans la partie Faits, lit. G; voir aussi pièces 106 et 107 de l'intimée). La municipalité rappelle aussi que, devant le Conseil communal, elle s'était engagée à conditionner la délivrance des permis de construire dans le cadre du PEP Marcolet-Carrière au respect d'une juste proportion entre logements subventionnés et non subventionnés; elle a néanmoins renoncé à mettre en oeuvre ces déclarations et à inclure de telles exigences dans ses permis de construire, consciente qu'elle est du fait que des conditions de cette nature seraient clairement dépourvues de base légale (aussi bien en droit cantonal, art. 47 LATC, que dans la réglementation communale). Il va au surplus de soi que l'art. 77 LATC ne permet pas à la municipalité d'obtenir - de manière détournée et non formulée - un résultat qu'elle ne pourrait pas exiger par le biais de conditions assorties au permis de construire.

                        Il reste que les propos tenus par l'une ou l'autre des parties dans le cadre de négociations doivent être appréciés avec beaucoup de prudence par l'autorité de jugement. On ne saurait en tous les cas leur attacher une importance décisive lorsqu'ils sont démentis ou corrigés ultérieurement en procédure. On ne saurait dès lors admettre le recours sur la seule base du motif précité.

                        c) Sous l'angle de l'intérêt public au prononcé d'une mesure fondée sur l'art. 77 LATC, il convient de vérifier tout d'abord l'existence ici d'une volonté claire, reposant sur une préparation sérieuse en vue d'une révision du PEP Marcolet-Carrière.

                        Si l'on se réfère aux éléments récents relatifs à la planification de ce secteur, on constate que l'essentiel du périmètre du PEP Marcolet-Carrière a été colloqué en degré de sensibilité II, dans un document complétant le plan des zones et adopté le 22 mai 1995 par le Conseil communal de Crissier (l'approbation du Conseil d'Etat et son entrée en vigueur datent en outre du 16 août 1995; seule une petite surface triangulaire au nord du périmètre de ce plan s'est vu attribuer un degré de sensibilité III). Le choix du degré II marque très clairement une option, toute récente, dans le sens d'une affectation à l'habitation (art. 43 al. 1 lit. b OPB). Cette solution s'inscrit d'ailleurs dans la ligne du choix de la réalisation de la RC 82c sous forme de galerie couverte, retenue précisément dans le but de réserver ce secteur au logement (v. d'ailleurs le préavis municipal no 22/95, du 5 avril 1995, sur cet objet, spéc. p. 3). Au surplus et bien qu'interpellée spécifiquement sur ce point, la municipalité n'a fourni aucun document susceptible d'étayer une intention de modifier l'affectation existante dans le secteur concerné.

                        Au demeurant, la municipalité indique elle-même n'être pas opposée à délivrer les permis de construire litigieux, pour autant (comme l'indique le procès-verbal de sa séance du 26 juin 1995; pièce 107 de l'intimée) que des propositions acceptables lui soit faites pour la 3ème étape; la lettre qu'elle a adressée au Service du logement le 29 juin suivant, va précisément dans ce sens, puisqu'elle demande la continuation rapide des immeubles à la seule condition que ceux-ci soient réalisés en-dehors du régime de subventionnement. Quoiqu'en disent à ce sujet les écritures de la municipalité, la pièce 106 qu'elle a produite (celle-ci précise : "Quand bien même cette tentative n'a que peu de chance d'aboutir, on pourrait demander une correction immédiate de notre classification"; ce document relate d'ailleurs une réunion avec la SVLM à fin 1994), n'autorise pas une autre conclusion, dans la mesure où elle paraît viser plutôt la classification de la Commune de Crissier dans le cadre de la péréquation intercommunale; rien n'indique en tout cas que, d'"un commun accord" (selon la formule figurant dans cette pièce), l'intimée et la recourante ont émis le souhait d'une modification de la planification résultant du PEP Marcolet-Carrière. Pour le surplus, il est symptomatique de constater que la municipalité, si elle avait bien cerné le problème du taux d'imposition, voire celui des frais importants de scolarisation des enfants avant sa décision du 8 septembre 1995, n'avait jamais envisagé d'engager une procédure de révision du PEP Marcolet-Carrière ou, en tout les cas, n'avait pas exprimé une telle intention. En définitive, il apparaît que la municipalité a utilisé le moyen tiré de l'art. 77 LATC en dernier recours, cela en statuant l'ultime jour du délai que lui avait imparti le département, en application de l'art. 114 LATC.

                        En second lieu, la municipalité n'a pas non plus véritablement démontré que les problèmes qui se posent à la Commune de Crissier - lesquels sont assurément clairement identifiés - créent un besoin de modifier la planification existante. On relèvera à cet égard que l'adoption du PEP Marcolet-Carrière résulte d'un très long processus, qui a nécessité de nombreuses études et qui est le fruit d'une coordination étroite entre les autorités communales et cantonales; alors que ce secteur est voué à la construction de logements depuis 1952 déjà, tous les efforts engagés depuis étaient destinés à permettre la réalisation de conditions optimales pour une affectation à l'habitation. Le fruit de ceux-ci est l'entrée en vigueur du PEP Marcolet-Carrière par son approbation le 29 avril 1987 par le Conseil d'Etat. La municipalité fait cependant valoir que, malgré tout le soin apporté à l'élaboration de ce plan, la réalisation de celui-ci a mis en évidence des problèmes dont l'ampleur et la gravité, à tout le moins, lui avaient échappé. En particulier, l'évolution du nombre d'enfants à scolariser pourrait l'obliger, à moyen terme, à devoir réaliser de nouvelles infrastructures scolaires (il ne s'agit pas là d'équipements visés par l'art. 19 al. 1 LAT) et à engager de ce fait des frais importants; en l'état du dossier, on peut se demander si les éléments statistiques et démographiques réunis par la municipalité sont suffisants pour confirmer les conclusions pessimistes de celle-ci. Elle craint aussi une évolution défavorable des finances communales en raison de la faible capacité contributive des habitants du quartier de Pré-Fontaine; là aussi, les chiffres qu'avance l'intimée sont contestés par la recourante, laquelle rappelle le système de la loi de 1975 sur le logement et son système de subventionnement dégressif, corollaire d'une appréciation économique de la progression des revenus des ménages, avec l'âge de ceux qui les composent. Le tribunal n'est pas en mesure, en l'absence d'études plus poussées ou d'expertises, de trancher ce débat. Il n'est pas exclu que l'adoption du PEP Marcolet-Carrière repose sur une erreur de planification, qui postulerait une modification de ce plan; en l'état cependant, on retiendra que la municipalité n'a nullement allégué - sinon implicitement - et moins encore démontré que la révision du PEP précité est susceptible de résoudre les deux problèmes évoqués plus haut. D'ailleurs, tout au long des négociations engagées entre les parties dès l'automne 1994, jamais l'on a évoqué de nouvelles mesures d'aménagement, mais bien plutôt des mesures dans le cadre de l'application de la loi de 1975 sur le logement, voire des solutions spécifiques en matière de répartition des frais de scolarisation entre la commune et le canton. Le tribunal retient ainsi, dans le cas d'espèce, l'existence d'une erreur d'appréciation touchant les conséquences indirectes du plan précité (on rappelle d'ailleurs que la municipalité fait plutôt valoir l'existence d'un vice de la volonté - elle parle même de dol, pièce 106 de l'intimée - affectant, non pas le plan mais la convention du 19 décembre 1988) et écarte l'hypothèse non étayée d'une véritable erreur de planification (v., sur cette notion, ATF 121 I 245).

                        b) Sous l'angle de la proportionnalité, il convient encore de procéder à une balance des intérêts, comparant l'intérêt public à la révision envisagée à l'intérêt privé de la recourante à la stabilité du régime résultant du plan actuellement en vigueur. En l'occurrence, l'intérêt privé à la sécurité du droit de la SVLM paraît tout particulièrement important; l'on se trouve en effet en présence d'un plan récent, dans la réalisation duquel la recourante a engagé des frais considérables, notamment en équipant l'ensemble du périmètre. Suivant les auteurs, on doit d'ailleurs attacher d'autant plus d'importance à cet aspect que l'on se trouve en présence, non pas d'un plan des zones, mais d'un plan de détail, auquel les particuliers peuvent prêter une confiance accrue. On pourrait même analyser la décision attaquée, relative à un plan de quartier, en quelque sorte comme une révocation de la décision d'adoption de ce plan; or, l'on sait que les décisions de révocation, tout particulièrement celles qui concernent des permis de construire, sont soumises à des conditions extrêmement rigoureuses (sur ces points, voir André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 688; Bianchi, thèse, p. 140 ss et références). En l'espèce, il apparaît en définitive que l'intérêt privé de la recourante à la stabilité du plan l'emporte sur l'intérêt public, en l'état encore très flou, à la révision du plan (pour une pesée d'intérêt similaire, v. ATF 118 Ia 513).

                        c) Il résulte des considérations qui précèdent que la décision attaquée ne repose pas sur un intérêt public suffisant et clairement établi et constitue une mesure qui ne respecte pas le principe de la proportionnalité; elle ne saurait donc être maintenue. Dans la mesure où la municipalité ne conteste par ailleurs nullement la réglementarité des projets de la 3ème étape, celle-ci sera invitée en conséquence à délivrer les permis de construire sollicités.

4.                     Vu l'issue du recours, le présent arrêt sera rendu sans frais; la Commune de Crissier versera un montant de 2'000 francs à la recourante, qui est intervenue à la procédure par l'intermédiaire d'un avocat, à titre de dépens (art. 55 LJPA).

 

 

 

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

 

I.                      Le recours est admis.

II.                     La décision de la Municipalité de Crissier du 8 septembre 1995 est annulée, le dossier lui étant renvoyé afin qu'elle délivre les permis de construire relatifs aux immeubles de l'étape 3 du quartier de Pré-Fontaine, mis à l'enquête publique du 16 septembre au 5 octobre 1994.

III.                     Il n'est pas prélevé d'émolument.

IV.                    La Commune de Crissier doit un montant de 2'000 (deux mille) francs à la recourante, à titre de dépens.

fo/Lausanne, le 23 février 1996

                                                          Le président:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint