CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 avril 2005
contre
la décision rendue le 15 août 2001 par la Municipalité de Villars-Ste-Croix, (ordre de remise en état des combles, dossier joint AC.2001.0198),
François GAULIS, dont le conseil est l’avocat Jérôme Guex à Lausanne
contre
la décision de la Municipalité de Villars-Ste-Croix du 28 décembre 2001 (révocation de la décision du 15 août 2001).
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Alain Mathey et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Par décision du 15 août 2001, rendue suite à diverses interventions de François Gaulis faisant état des plaintes de ses locataires en raison du bruit provenant des combles au-dessus de son appartement, la Municipalité de Villars-Ste-Croix a ordonné la suppression dans les trois mois des aménagements effectués dans les lots 17 (propriété des recourants Calvi) et 18 situés dans les combles de la copropriété "Le Sansy". La municipalité exposait qu'à une date qu'elle n'avait pas pu déterminer mais probablement en 1999, les combles avaient été rendues habitables (un salon, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le lot 17, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le lot 18), mais que ces aménagements étaient illégaux et qu'une demande de permis correspondante n'aurait pu qu'être refusée.
B. Suite à une lettre du 5 septembre 2001 des époux Calvi, transmise par la commune au Tribunal administratif et enregistrée comme recours (dossier AC 01/198), qui exposait que les aménagements avaient été réalisés avant 1980, la municipalité a rendu une nouvelle décision du 28 décembre 2001 rapportant celle du 15 août 2001 pour le motif que l'aménagement illégal avait été effectué depuis trop longtemps pour être remis en cause.
Cette décision a provoqué un recours de François Gaulis qui, par acte du 17 janvier 2002, conclut à l'annulation de la décision du 28 décembre 2001 révoquant celle du 15 août 2001.
On précisera ici que les deux décisions municipales concernaient également le lot 18, mais que ni l'une ni l'autre n'ont fait l'objet d'un recours de la part des propriétaires de ce dernier. La municipalité a précisé dans sa réponse au recours qu'il n'y a pas eu de travaux dans le lot 18.
C. Les parties n'avaient pas encore procédé dans le dossier AC 01/198 (que le juge instructeur envisageait de rayer du rôle comme sans objet en date du 4 janvier 2002) lorsqu'est tombée la nouvelle décision municipale du 28 décembre 2001 et le recours correspondant. C'est donc dans ce dernier dossier (AC 02/0009) qu'ont été échangées les écritures de la commune, qui conclut au rejet du recours de François Gaulis par acte du 26 février 2002, et des époux Calvi, qui conclut dans le même sens par acte du 26 mars 2002.
Le tribunal a encore versé au dossier un courrier du 2 mai 2002 de Roger Manser, copropriétaire dans l'immeuble, et un courrier du 5 mai 2002 de Jacky Guezou et Geneviève Gigord, qui sont les locataires de l'appartement du recourant François Gaulis.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 13 juin 2002 à Villars-Ste-Croix. Ont participé à cette audience les époux Gaulis, les époux Calvi et les représentants de la municipalité (MM. Jenny, syndic et Wagnières, municipal), tous assistés de leur conseil respectif. Le tribunal a procédé à l'audition comme témoins, requis par la municipalité, de A. H., de Jacky Guezou et de Geneviève Gigord. Roger Manser, convoqué comme témoin à la suite de sa lettre du 5 mai 2002, a finalement informé le tribunal qu'il ne pouvait pas se présenter.
D. L'instruction effectuée sur la base du dossier et en audience (qui a été enregistrée) a permis d'établir les faits suivants :
a) L'immeuble où se trouvent les combles litigieux a été construit sur la base d'un permis de construire du 5 décembre 1972. Tel qu'il a été réalisé (la municipalité explique qu'elle a admis une modification des plans le 12 juillet 1973), l'immeuble comporte trois étages d'appartements, qui sont au nombre de quatre par étage. Le sous-sol partiellement enterré comprend notamment des garages, ainsi que, avec la faible hauteur d'étage correspondante, le corridor d'entrée de l'immeuble.
Le volume que couvre le toit à deux pans est divisé en différents galetas dans sa partie centrale, tandis qu'à chaque extrémité du bâtiment se trouve un volume qui occupe toute la largeur de ce dernier et qui est éclairé, depuis la façade pignon, par deux larges fenêtres dont l'ouverture, oblique à son sommet, s'élève jusqu'au toit. Ces deux volumes, qui correspondent comme on le verra plus loin aux lots 17 et 18, ont été dès l'origine équipés d'un radiateur et les diverses canalisations ont été amenées jusqu'au niveau du sol. Le toit est isolé. On accède à ce local par une porte identique à celle des appartements des étages inférieurs (et à celle qui donne accès aux galetas situés sur le même étage).
b) Avant l'achèvement des travaux (la visite de la commission de salubrité a eu lieu en novembre 1974), la société constructrice a demandé à la municipalité, par lettre du 13 février 1974, l'autorisation d'aménager dans les combles deux appartements témoins qui serviraient également de bureau aux vendeurs de la société. La municipalité a refusé par lettre du 26 février 1974 en invoquant l'art. 18 du règlement communal sur la police des constructions qui prévoyait : "Le nombre des étages est limité à trois (y compris le rez-de-chaussée). Les combles ne sont pas habitables".
c) L'immeuble a été constitué en propriété par étages par acte notarié inscrit au Registre foncier le 22 octobre 1974. Cet acte prévoit 18 lots (4 garages et 14 appartements), les deux derniers conférant chacun un droit exclusif sur un appartement situé dans les combles. D'après le plan déposé au Registre foncier, la partie centrale des combles de l'immeuble est divisée en différents galetas attribués aux lots 1 à 16, dont ils dépendent. En revanche, les volumes situés aux extrémités des combles sont constitués en lots indépendants: le volume litigieux dans la présente cause correspond au lot 17, dont la quote-part à la copropriété est de 44 millièmes, donnant droit exclusif sur un appartement de 2 pièces de 53,85 m2 environ avec deux galetas, selon la description figurant dans l'acte constitutif; ce lot apparaît effectivement sur le plan des combles comme un appartement comportant cuisine, bains/WC, une chambre et un salon, ainsi que deux galetas aux extrémités du volume où le toit rejoint le sol. Il en est de même du lot 18 qui donne sur la façade pignon opposée, mais ne comporte qu'une seule chambre.
d) François Gaulis s'est installé dans l'immeuble comme locataire en 1977. Il occupait l'appartement du 2ème étage situé sous le lot 17. Par acte notarié du 1er février 1980, il s'est porté acquéreur de cet appartement, ainsi que du lot 17, qui se trouvaient tous deux en mains du Crédit Suisse suite à la faillite de la société constructrice. Trois jours auparavant, le 29 janvier 1980, les copropriétaires de l'immeuble avaient fait inscrire au Registre foncier un nouveau plan de répartition des combles et galetas. François Gaulis, qui a participé à l'élaboration de cet acte, a expliqué en audience qu'il s'agissait de répartir plus équitablement les galetas entre les différents copropriétaires; les cloisons existantes ont d'ailleurs été partiellement déplacées à la suite de cet acte. Pour ce qui concerne le lot 17, le nouveau plan de répartition diffère du précédent en ce sens que les deux galetas et la partie centrale sont chacun désignés comme "local" pour un total de 114,30 m2. Le local central figure sur le plan sans cloisonnement et l'on n'y voit plus non plus la cuisine et le bains/WC figurant sur le plan précédent.
Le jour même où il a acquis son appartement (lot 13) et le lot litigieux 17, François Gaulis a cédé ce lot 17 à P. H. Entendu à l'audience, François Gaulis a précisé que les charges afférentes à la quote-part de 44 millièmes du lot 17 représentaient, en sus de la quote-part de son appartement (86 millièmes) une charge importante pour lui à l'époque. L'acte de cession précise que c'est en raison de l'importance de cette participation que les parties sont convenues d'une cession à titre gratuite. François Gaulis a précisé à l'audience qu'il avait cédé le lot 17 en sachant que d'après la municipalité, ce dernier était inhabitable. Il a précisé qu'il regrettait aujourd'hui de ne pas se l'être fait garantir par l'acquéreur et de ne pas s'être fait accorder un droit de réméré.
Interpellé sur l'usage que P. H. pouvait envisager de faire du volume des combles qu'il lui cédait, le recourant François Gaulis a expliqué qu'il était possible de relier ces combles à l'appartement de P. H. (actuellement propriété des recourants Calvi) grâce au fait qu'une des pièces de l'appartement se trouve à l'aplomb des combles. Il a aussi raconté qu'il était arrivé aux habitants de l'immeuble de se réunir dans les combles litigieux, encore inutilisés, où ils avaient organisé la fête de Noël par exemple.
e) A. H., entendu en audience, a expliqué qu'il était arrivé dans l'immeuble en 1979 où il occupait l'appartement de son frère P. H. (aujourd'hui propriété des époux Calvi). Par la suite, A. H. a acheté un appartement au rez, vers 1980, où il vivait avec sa famille.
Après que son frère P. H. avait acquis de François Gaulis les combles litigieux, c'est A. H. qui les a occupés à partir de 1982 ou 1983. Tout d'abord, A. H. y a installé son bureau, profitant de la présence d'une ligne téléphonique. Utilisant les canalisations déjà en place, il a installé des WC, un lavabo, puis une cuisinette. Il a aussi garni le plafond de lambris et posé de la moquette.
A partir de 1983, A. H. a habité les combles, "pour des raisons privées", a-t-il précisé en audience. Il possédait toujours l'appartement du rez, mais il habitait les combles et, selon son expression (minute 40.45 de l'enregistrement) "la cantine était au rez". Bien qu'il se soit montré discret, on comprend d'après ce qu'ont expliqué les autres participants à l'audience qu'il vivait séparé de sa famille. Par la suite, A. H. a quitté Villars-Ste-Croix en 1997 pour aller fonder un autre foyer et les combles sont restés vides sous réserve d'occupations occasionnelles : A. H. y revenait quand il y avait une fête au village; parfois, de la famille des H. en provenance d'Allemagne séjournait dans les combles; il est aussi arrivé que la fille de P. H. vienne habiter les combles quelque temps alors qu'elle suivait des cours à Lausanne. De même, dans une déclaration écrite déposée à l'audience par le conseil des recourants Calvi, Marylène Tintori, propriétaire du lot 5 et domiciliée dans l'immeuble depuis 1977, déclare que le lot 17 a été occupé de façon sporadique ou régulière dès 1980-1981 et que par exemple, P. H. le lui avait prêté en novembre 1991 pour y loger cinq personnes durant plusieurs jours.
Interpellé par le conseil du recourant Gaulis, A. H. a admis qu'au moment des travaux qu'il a exécutés, il savait que la réglementation communale interdisait d'habiter les combles.
f) Lors de leur audition, Jacky Guezou et Geneviève Gigord ont fait des déclarations contredisant en partie celles de A. H. Le premier a expliqué qu'il n'était entré qu'une seule fois dans les combles litigieux pour aider l'épouse de A. H. à déplacer un matelas. Il a constaté qu'il s'agissait de combles sans pouvoir y faire de constatations particulières. Il a admis que A. H. y montait parfois, mais il a déclaré ignorer si A. H. y habitait. La seconde, qui a pénétré une fois dans les combles en mai 1999 lorsque le recourant Calvi les lui a fait visiter, a constaté qu'il s'agissait d'une grande pièce et elle a vu un WC, mais pas de cuisine. Pour elle, P. H. n'y venait que sporadiquement et elle n'a jamais constaté que A. H. y ait jamais habité. Tous deux ont insisté sur le fait que leur appartement était calme jusqu'à ce que les époux Calvi procèdent à l'acquisition des combles. Ils ont insisté sur les dérangements que provoquent depuis lors les travaux et les habitudes nocturnes des occupants actuels des combles, qui sont la fille des époux Calvi et son ami.
Bien que les dépositions de ces deux derniers témoins (qui sont intéressés à la procédure comme locataires) contredisent partiellement les dires de A. H., le tribunal n'a aucune raison de mettre en doute les déclarations de ce dernier. Il est tout à fait conforme à l'expérience générale de la vie qu'un homme vivant seul soit un occupant suffisamment peu bruyant pour passer inaperçu, surtout si sa famille habite encore un autre appartement de l'immeuble et qu'il n'a, peut-être, pas rompu tout contact. Enfin, le fait que Geneviève Gigord n'ait vu qu'un WC et pas de cuisine s'explique par la configuration des lieux, qui fait que depuis l'entrée, on ne voit pas les installations de cuisine, situées aux extrémités de l'étroit local qui en tient lieu, mais qu'on voit les WC dont la porte est dans le prolongement de celle de la cuisine.
g) Les époux Calvi, qui occupaient déjà leur actuel appartement en tant que locataires de P. H. depuis le 1er août 1981, se sont portés acquéreurs de cet appartement, des combles litigieux et d'un garage. La transaction a fait l'objet d'une vente à terme inscrite au Registre foncier le 26 mars 1999 puis, après autorisation du Service du logement en application de la LAAL, d'un transfert immobilier inscrit au Registre foncier le 12 janvier 2000. La commission de district a procédé à l'estimation fiscale en date du 15 août 2001: l'appartement (lot 14) est estimé 190'000 francs et les combles (lot 17) 109'000 francs). En 1999, c'est-à-dire déjà avant l'acquisition, Livio Calvi a entrepris des travaux, apparemment assez importants, dans l'appartement qu'il occupait au deuxième étage. Il a également effectué des travaux dans les combles consistant notamment à arracher la moquette à l'aide d'une machine bruyante. Il a nettoyé et repeint les lambris, reposé de la moquette et légèrement déplacé la porte de la cuisine. L'inspection locale à laquelle le tribunal a procédé a montré que les combles litigieux se présentent comme un vaste volume sans cloison, parcimonieusement meublé. La cuisine est aménagée dans un étroit local borgne, près de la porte d'entrée. On y pénètre par une porte située à mi-longueur de cet étroit local où l'on trouve à l'une des extrémités un plan de cuisson à quatre feux, tandis qu'un évier tronqué et une armoire frigorifique occupent l'autre extrémité. Ce coin-cuisine s'ouvre à son tour sur une petite salle de bains avec douche et WC. Le recourant Calvi a précisé qu'il avait modifié la disposition du coin-cuisine, remplaçant notamment le plan de cuisson, tandis qu'il n'a pas touché à la salle de bains dont les appareils sanitaires apparaissent effectivement d'un type et d'une couleur d'usage courants à l'époque où A. H. déclare les avoir installés.
h) Ce sont effectivement les inconvénients évoqués par les locataires du recourant Gaulis qui ont amené ceux-ci à s'adresser à la commune intimée en déclarant qu'ils pensaient qu'un lieu d'habitation se construisait dans les combles et qu'il serait également question de monter un escalier qui relierait une pièce de l'appartement des époux Calvi aux combles. Lesdits locataires se sont également adressés au recourant Gaulis qui est intervenu auprès de l'administrateur de la PPE, puis à son tour auprès de la commune intimée en date du 24 janvier 2000. Par la suite, de nombreuses correspondances ont été échangées entre ces différents intervenants puis la municipalité a rendu la décision attaquée initiale du 15 août 2001, suivie des événements relatés au début du présent état de fait.
Considérant en droit:
1. Dans la présente cause, le Tribunal administratif a été saisi de deux recours successifs. Le premier émane du propriétaire des combles litigieux, qui contestait la décision municipale lui intimant l'ordre de supprimer les aménagements rendant ces combles habitables. Le second recours émane du propriétaire d'un appartement situé à l'étage inférieur : il conteste la décision municipale qui révoque la précédente décision et renonce à exiger la remise en état des combles.
Il n'est pas contesté que tant selon la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment dans les années 1970, que dans la réglementation communale actuelle, les combles ne sont pas habitables.
2. A titre préalable, on peut se demander si l'auteur du second recours n'est pas à tard pour demander la démolition (il conteste la révocation de l'ordre de démolir, ce qui revient au même). En effet, celui qui veut dénoncer des travaux accomplis sans autorisation ou autorisés sans enquête publique doit agir avec diligence; il n'est plus fondé à intervenir des semaines voire des mois plus tard (AC 7412 du 30 avril 1992; AC 91/207 du 7 janvier 1993; AC 92/0046 du 25 février 1993; AC 94/0059 du 10 octobre 1994; AC 94/0084 du 15/01/96; AC 92/0152 du 15/01/96; AC.2000.0079 du 29 décembre 2000; il en va sensiblement de même en cas de dispense d'enquête). Le fait qu'il n'habite pas lui-même l'immeuble (si bien qu'il n'a peut-être pas su tout de suite ce qui avait été fait dans le volume litigieux) n'y change rien car on doit probablement imputer au propriétaire la connaissance des faits qu'avait son locataire. De même, on devrait probablement considérer que le fait que la commune ait ordonné la démolition puis se soit ravisée ne fait pas renaître le droit du recourant de contester les travaux litigieux. Il n'est cependant pas certain que l'auteur du second recours soit déchu du droit d'intervenir. Certes, au moment où il a vendu les combles litigieux aux propriétaires actuels, l'auteur du second recours était conscient, selon ses déclarations en audience, qu'il était possible de relier ces combles à l'appartement de ces derniers situé à l'étage inférieur, ce qui ne pouvait pas avoir d'autre but que de les rendre habitables. Toutefois, l'instruction n'a pas permis de déterminer avec certitude à quelle époque l'auteur du second recours ou ses locataires ont eu connaissance de la réalisation effective de l'aménagement litigieux. On laissera donc ouverte la question de savoir si l'auteur du second recours est encore légitimé à intervenir ou si l'on devrait lui dénier ce droit parce qu'il ne serait pas intervenu à temps auprès de la commune.
3. L'art. 105 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) prévoit ce qui suit:
Art. 105 - Travaux non conformes aux dispositions légales et réglementaires
La municipalité, à son défaut le département, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
Les dispositions pénales cantonales et fédérales sont réservées
Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité doit toutefois renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit. Enfin, celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que des inconvénients qui en découlent pour le constructeur (ATF 111 Ib 221 consid. 6, 108 Ia 216, 104 Ib 303 consid. 5b; ATF 123 II 248; 1P.205/1995 du 12 octobre 1995; 1A.85/1991 du 3 février 1992). Le principe de la proportionnalité revêt une importance centrale: un ordre de démolition s'avère disproportionné quand l'atteinte à la légalité est modeste et que les intérêts généraux concernés ne peuvent pas justifier le dommage qu'encourrait le propriétaire de par la démolition (ATF 1P.74/2003 du 14 juillet 2003). Il y a lieu, pour satisfaire au principe de la proportionnalité, d'effectuer une pesée entre l'intérêt du constructeur à éviter le coût d'un rétablissement et l'intérêt public au respect des exigences légales. Selon la jurisprudence, la bonne ou la mauvaise foi du constructeur doit être prise en considération dans cette pesée (cf. parmi d'autres AC.2004.0036 du 27 décembre 2004, avec la jurisprudence citée, ainsi que AC.2004.0212 du 25 février 2005).
La jurisprudence du Tribunal fédéral a précisé qu'en matière de droit des constructions, le droit de l'autorité d'exiger le rétablissement d'un état conforme au droit se prescrit, pour des motifs de sécurité du droit, par principe après 30 ans. Fait toutefois exception le cas où le rétablissement de l'état conforme au droit s'impose pour des motifs de police des constructions au sens étroit, notamment lorsque le maintien d'une situation ou d'un bâtiment non conforme au droit des constructions crée un danger sérieux et immédiat pour la vie ou l'intégrité des habitants ou des passants. Un délai de prescription plus court se justifie pour des motifs de protection de la bonne foi (art. 9 Cst). Tel est notamment le cas lorsque les autorités, même si elles interviennent bien avant l'échéance du délai de 30 ans, ont toléré l'état non conforme au droit de la police des constructions pendant des années alors que son caractère illégal leur était connu ou qu'elles auraient dû le connaître en appliquant la diligence commandée par les circonstances (ATF 107 Ia 121 consid. 1c; ATF 1P.601/1999 du 17 mai 2000 et 1P.198/2003 du 19 août 2003).
4. En l'espèce, l'instruction a permis d'établir que c'est le précédent propriétaire des combles litigieux qui a occupé ceux-ci à partir de 1982 ou 1983, tout d'abord pour y installer son bureau, profitant de la présence d'une ligne téléphonique. L'aménagement des combles en local habitable remonte donc au début des années 80. Cette situation durait ainsi depuis 15 ou 20 ans lorsque la municipalité, en 2001, a été saisie de doléances des voisins puis des protestations des propriétaires des combles, ce qui l'a amenée successivement à ordonner la remise en état puis à y renoncer.
Le délai de péremption trentenaire issu de la jurisprudence n'est donc pas atteint. La municipalité invoque toutefois la critique dont cette jurisprudence a fait l'objet de la part de l'ancien juge fédéral Claude Rouiller dans son rapport à la Société suisse des juristes de 1987 intitulé "La protection de l'individu contre l'arbitraire de l'Etat". Cet auteur écrivait ainsi :
"Le délai de péremption de 30 ans ne nous paraît donc en pratique pas applicable à la démolition de parties d'un bâtiment visibles depuis le terrain public, mais seulement à la démolition des aménagements intérieurs. La fixation d'un délai de péremption aussi long nous semble dès lors le fruit de pures réflexions théoriques. De deux choses l'une : ou bien les aménagements contraires au droit ne menacent pas concrètement les biens de police, et l'ordre de démolir - 10 ou 20 ans après leur exécution - sera généralement en contradiction avec le principe de la proportionnalité; ou bien ces aménagements contraires au droit créent une situation dangereuse pour les biens de police - tel la vie ou la santé des habitants, des voisins ou des passants - et le droit de police permet en tout temps à l'autorité d'intervenir pour y mettre un terme".
Les objections de l'auteur précité sont convaincantes. Comme le relève la commune dans sa réponse au second recours, la décision municipale est fondée sur le fait que les actuels propriétaires du local litigieux n'étaient pas encore propriétaires de ce lot lorsque les travaux ont été effectués: ceux-ci ont été faits par le propriétaire précédent. La commune fait valoir en substance à juste titre que ce n'est pas tant l'importance du temps qui s'est écoulé depuis l'exécution des travaux qui est déterminante pour décider s'il faut en exiger la suppression, mais bien plutôt l'intérêt du propriétaire actuel, dont rien n'indique qu'il soit de mauvaise foi puisqu'il a au contraire acquis le lot litigieux au prix d'un volume habitable (qui a d'ailleurs été taxé comme tel par l'autorité fiscale). La municipalité devait donc procéder à une pesée d'intérêt entre la nécessité de faire respecter une réglementation qui interdit d'habiter dans les combles et le préjudice que subirait le propriétaire actuel si cet usage devait lui être interdit. Le tribunal relève à cet égard que l'intérêt public poursuivi par la règle qui proscrit l'habitation dans les combles n'est pas d'emblée évident à cerner. On peut concevoir qu'il s'agisse d'un objectif esthétique consistant à éviter qu'on perce les toitures pour éclairer les combles. Cet intérêt n'est cependant pas en cause en l'espèce où les combles litigieux ont été construits d'emblée avec un éclairage généreux procuré par des fenêtres ménagées dans la façade pignon. La réglementation pourrait aussi avoir pour objectif de ménager à l'usage des habitants des volumes de rangement suffisants mais on peut se demander si une telle préoccupation relève encore d'une conception de la police des constructions respectueuses de la liberté individuelle. Dans sa réponse au recours, la municipalité évoque l'intérêt public au respect d'une réglementation qui vise à restreindre la densité d'occupation des bâtiments mais elle écarte cet intérêt-là au profit de l'intérêt privé des propriétaires actuels au maintien d'une situation qu'ils n'ont pas créée et sur la base de laquelle ils ont acquis leur part de copropriété. Ce qui est certain en tout cas, c'est que rien dans l'apparence extérieur de l'immeuble ne changera: son volume n'a pas été modifié par l'aménagement des combles et les fenêtres qui éclairent les combles litigieux ont été autorisées dès l'origine par le permis de construire originelle, au point que l'interdiction d'habiter ce volume accueillant semble incongrue. Force est donc d'admettre finalement que le préjudice qui menacerait les propriétaires actuels si l'ordre de remise en état était maintenu est considérable alors que l'intérêt public au rétablissement de l'état antérieur n'est pas d'un poids significatif. Le tribunal, dont le pouvoir d'examen est limité au contrôle de la légalité de de l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 LJPA), juge que la manière dont la municipalité a procédé à la pesée des intérêts en présence n'est en tout cas pas constitutive d'un tel abus. Finalement, l'inconvénient que présente pour le propriétaire de l'appartement de l'étage inférieur la présence d'habitants dans les combles n'est finalement pas saisi par les règles du droit public de l'aménagement du territoire et de la police des constructions. En particulier, l'hypothèse d'une isolation insuffisante, à supposer qu'elle soit établie, ne justifierait en tous les cas pas la solution inverse. Finalement, le litige provient de ce que l'actuel propriétaire des combles y a laissé s'installer sa fille et son ami qui, apparemment, se comportent bruyamment et sans égards pour les voisins. Il s'agit là d'un problème de voisinage qui relève du droit privé.
4. Finalement, la décision municipale du 28 décembre 2001, qui renonce à exiger la remise en état des combles devenus habitables, doit être maintenue. Cela concorde avec les conclusions du recours des époux Calvi, qui est devenu sans objet du fait de la révocation de la décision du 15 août 2001 par celle du 28 décembre 2001. Cela entraîne en outre le rejet du recours de François Gaulis contre la décision du 28 décembre 2001.
Un émolument sera mis à la charge du recourant Gaulis, mais il sera réduit pour tenir compte du fait que s'il n'a pas agi directement devant la juridiction civile, c'est parce qu'il pouvait espérer se débarrasser de bruyants voisins par la voie du droit administratif. Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'accorder des dépens aux recourants Calvi dont ce sont les ayants cause qui ont provoqué le litige. Il n'y a pas lieu non plus d'accorder des dépens à la commune qui a contribué en somme à la survenance du litige en délivrant le permis de construire des locaux que toute leur configuration prédestinait à devenir habitables.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours de Livio et Eva Calvi contre la décision rendue le 15 août 2001 par la Municipalité de Villars-Ste-Croix est sans objet.
II. Le recours de François Gaulis contre la décision de la Municipalité de Villars-Ste-Croix du 28 décembre 2001 est rejeté; cette décision est maintenue.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de François Gaulis.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mad/pj/Lausanne, le 8 avril 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint