CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Projet d’Arrêt
du 30 septembre141 octobre 2004

sur le recours interjeté par BC Immobilier Sàrl, rue du Village 13 à 1807 Blonay, représentée par Me Isabelle Moret, avocate à Lausanne,

contre

la décision de la Municipalité de Montreux du 26 septembre 2002 (projet de construction d'un immeuble d'habitation avec garage au chemin des Vuarennes).

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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Renato Morandi et M. Olivier Renaud, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A.                     La société BC Immobilier Sàrl est au bénéfice d'une promesse de vente portant sur les parcelles 8729 et 8678 du cadastre de la commune de Montreux. La parcelle 8729 est formée par le fond du vallon du ruisseau des Vuarennes; elle est entourée sur ses limites sud et est par la route des Vuarennes et sur la limite ouest par le chemin des Vuarennes. La parcelle 8678 se situe de l'autre côté de la route des Vuarennes dans le prolongement nord-est de la parcelle 8729. La parcelle 8729 est classée dans la zone de forte densité du plan d'affectation communal du 15 décembre 1972. Selon le règlement sur le plan d'affectation et les polices des constructions (RPA), la zone de forte densité est destinée à assurer l'extension de l'agglomération selon des plans partiels d'affectation de quartiers établis par secteur au fur et à mesure des besoins. A défaut de plan de quartier, la réglementation communale fixe les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété, le mode de calcul de la hauteur à la corniche ainsi que la longueur maximale des bâtiments (50 m) et le nombre d'étages limité à 5 sous la corniche.

B.                    a) Le Service d'urbanisme de la Commune de Montreux a établi le 30  juin  1994 un cahier des charges du secteur d'aménagement des Vuarennes. Le cahier des charges fixe les principes d'aménagement tendant à maintenir la structure villageoise située de part et d'autre du chemin des Vuarennes et d'en assurer le prolongement le long de la route des Vuarennes par des constructions de type villageoises. Les caractéristiques principales des nouveaux immeubles doivent s'inspirer de celles des maisons villageoises situées de part et d'autre du chemin des Vuarennes avec une implantation en ordre contigu et des volumétries s'articulant au gré des décrochements en élévation. La hauteur de la façade aval ne dépassera pas 5 niveaux habitables sous la corniche pour le bâtiment le plus élevé et 4 niveaux pour les autres éléments. L'expression architecturale des façades doit s'harmoniser avec celle du hameau; il en va de même en ce qui concerne les toitures (matériaux de couverture et pentes). Le cahier des charges comporte deux variantes d'aménagement. La première comprend le maintien d'un bâtiment ECA 1374, construit le long du chemin des Vuarennes, sur la parcelle 8729, et la création de deux bâtiments en contiguïté, articulés par un élément de liaison, et deux bâtiments longeant la route des Vuarennes sur le flan est du vallon. La deuxième variante prévoit la démolition du bâtiment ECA 1374 avec aussi deux bâtiments en contiguïté reliés par un même type d'articulation et une construction moins importante longeant la route des Vuarennes sur le flan est du vallon. Le cahier des charges a la portée d'un schéma directeur qui sert de référence pour les futures demandes d'autorisation de bâtir.

                        b) Sur la base du cahier des charges, la commune de Montreux a élaboré un plan partiel d'affectation fixant la limite des constructions en bordure de la route des Vuarennes et du chemin des Vuarennes, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 décembre 1995 (ci-après : PPA Vuarennes). Ce plan fixe une nouvelle limite des constructions à respecter le long du chemin des Vuarennes et de la route des Vuarennes en désignant des bandes d'implantation obligatoires pour les constructions principales et, une limite secondaire pour les constructions souterraines; les bâtiments existants, grevés par la limite des constructions, peuvent faire l'objet de travaux de transformation ou d'agrandissement sans convention préalable de précarité. Le règlement du plan partiel d'affectation prévoit que le plan fixe le gabarit d'espace libre et précise que les règles de la zone de forte densité sont pour le reste applicables (art. 1). Sont toutefois réservés les articles 22 et 65 al. 1 RPA qui ne sont pas applicables aux bâtiments situés dans les bandes d'implantation (art. 2). Aussi, la hauteur de la corniche des bâtiments au droit des bandes d'implantation ne doit pas dépasser deux niveaux par rapport à la chaussée adjacente, sous réserve de surhauteur dégagée par la pente de la chaussée (art. 3 RPA). L'altitude maximale des constructions souterraines correspond au profil des voies publiques adjacentes.

                        c) La commune de Montreux a adopté un plan directeur communal qui a modifié les objectifs d'aménagement concernant le secteur des Vuarennes.

                         Des propositions de mesures d'aménagement, pour ce secteur, sont formulées comme suit :

"Traiter par PQ, le secteur qui jouxte le hameau des Vuarennes en veillant à ne pas dénaturer le site et créer des accès indépendants du châble. Modifier le statut du sol pour le hameau et son environnement immédiat, notamment le vallon adjacent, tout en laissant la possibilité de construire sur le flan opposé.(cahier des charges "Les Vuarennes" 1994 à revoir)."

                        L'illustration du schéma directeur sectoriel prévoit pour le flan nord-ouest du vallon un dégagement à préserver tout en regroupement le front d'implantation des constructions sur le flanc sud-est du vallon.

C.                    a) La société BC Immobilier Sàrl a entrepris l'étude d'un projet de construction d'habitation collective sur la parcelle 8729. La Direction des travaux et de l'urbanisme avait refusé un premier projet le 10 décembre 2001 qui n'était pas conforme au cahier des charges d'aménagement et aux limitations de hauteur. Elle avait encore précisé à la constructrice que le plan directeur communal avait récemment été approuvé par le Conseil d'Etat et qu'il convenait de consulter encore ce document qui était plus restrictif que le cahier des charges d'aménagement.

                        b) La société BC Immobilier Sàrl a déposé un nouveau projet établi d'entente avec les représentants de la Direction des travaux et de l'urbanisme. Le projet s'inspire de la variante 2 du cahier des charges d'aménagement; il est formé par trois corps de bâtiments reliés entre eux par des cages d'escaliers. Chacun des corps de bâtiments comporte cinq niveaux habitables dont le dernier niveau est situé sous la toiture (combles). Depuis la route des Vuarennes, une rampe donne accès au parking souterrain comprenant 18 places, lequel dessert les cages d'escaliers et un abri de protection civile ainsi que les caves de l'immeuble. Le niveau du rez inférieur comporte uniquement des logements donnant sur la façade sud-ouest du  bâtiment, les locaux situés sur la façade nord étant partiellement enterrés et affectés à l'usage de caves et de buanderies. Les niveaux des rez supérieur, 1er et 2ème étages sont identiques. Le corps de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes comprend à chaque niveau un logement de 6 pièces. Le corps de bâtiments central, desservi par les deux cages d'escaliers des éléments de liaison, comporte à chaque niveau deux logements de 5 pièces et le corps de bâtiments situé au sud-est, un seul logement de 5 pièces par niveau. Chacun des corps de bâtiments est légèrement décalé dans la pente avec des niveaux différents qui correspondent à des décrochements en toiture. Au niveau des combles, le corps de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes comporte un logement de cinq pièces; la cuisine, le séjour et le coin à manger sont situés sous une partie surrabaissée de la toiture. Les autres corps de bâtiment (central et sud-est) comportent au niveau des combles, des logements identiques que ceux des niveaux inférieurs avec des espaces habitables aménagés sous la toiture et des ouvertures organisées sous forme de lucarnes et de balcons baignoires.

                        c) La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique du 6 au 26 août 2002 et elle a soulevé une vingtaine d'oppositions. Parallèlement, le dossier a été transmis aux différentes autorités cantonales et la Centrale des autorisations (CAMAC) qui a transmis le 3 septembre 2002 à la Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) les préavis et décisions des différents services concernés. Il en résulte que le permis de construire sollicité ne pouvait être accordé. Le Centre de conservation de la faune et de la nature refusait de délivrer une autorisation spéciale requise par les législations sur la pêche, la protection de la nature, des monuments et des sites ainsi que par la loi sur la faune. Les autres services concernés délivraient les autorisations spéciales requises notamment le Service des forêts, de la faune et de la nature. Le Service des eaux, sols et assainissement accordait également une autorisation en considérant que le statut cadastral privé du ruisseau l'excluait du champ d'application de la loi sur la police des eaux dépendant du domaine public.

D.                    a) Par décision du 26 septembre 2002, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire en se référant à la décision du Centre de conservation de la faune et de la nature. Elle a relevé encore que la distance à la limite des propriétés voisines était insuffisante à l'angle sud-ouest du bâtiment. En outre, le nombre de niveaux au-dessus de la route des Vuarennes n'était pas conforme au règlement du plan partiel d'affectation. La municipalité précisait à ce sujet que l'étage sous toiture ne correspondait pas à la notion de combles et constituait un niveau supplémentaire. Aussi, la largeur des lucarnes excédait celle autorisée par la réglementation communale. La municipalité rappelait qu'elle avait adopté un cahier des charges d'aménagement et que ce document avait été établi d'entente avec les divers propriétaires concernés pour leur permettre de valoriser leur terrain par une solution commune et solidaire sans devoir recourir à la solution du plan de quartier. Or, le projet mis à l'enquête publique tirait parti du cahier des charges pour développer un potentiel à bâtir sur un seul bien-fonds rendant "impossible" toute nouvelle construction sur les autres propriétés. Dans cette mesure, le projet ne respectait pas "l'esprit du cahier des charges".

                        b) La société BC Immobilier Sàrl a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 18 octobre 2002. Elle conclut à ce que la décision municipale du 26 septembre 2002 soit réformée en ce sens que l'autorisation de construire sollicitée lui soit délivrée. Subsidiairement, la société conclut à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision. La municipalité s'est déterminée sur le recours le 20 décembre 2002 en concluant à son rejet. A la suite du dépôt d'une pétition munie de 247 signatures, le Conseil communal de Montreux a décidé dans sa séance du 11 décembre 2002, de demander à la municipalité d'entreprendre l'étude d'un plan de quartier sur le secteur considéré.

                        c) Le Centre de conservation de la faune et de la nature s'est déterminé sur le recours le 19 novembre 2002; il constatait que le ruisseau en question ne tombait pas sous le coup des législations qu'il avait la responsabilité d'appliquer et qu'aucune autorisation spéciale n'était nécessaire pour la réalisation du projet. Le Service des eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur le recours le 22 novembre 2002. Il confirme que le ruisseau a un statut cadastral privé qui excluait l'application de la loi sur la police des eaux dépendante du domaine public. Le ruisseau constituait une "cunette" rectangulaire en ciment, qui collectait les eaux claires d'un fonds voisin. Un tel aménagement, qui débouchait sur un voûtage en amont et en aval, ne pouvait être qualifié de cours d'eau. La société recourante a déposé un mémoire complémentaire le 2  juin 2003 en confirmant ses conclusions tendant à l'admission du recours.

                        d) L'un des opposants, Michel Bongard, biologiste, a produit un dossier concernant le ruisseau des Vuarennes. Ce document reprend les données historiques et géomorphologiques du ruisseau pour constater qu'il doit être considéré comme un cours d'eau et non pas comme une simple évacuation artificielle des eaux de surface. Il relevait que la structure morphologique du vallonnement était parfaitement lisible en aval jusqu'à son intersection par l'avenue de Belmont et que le creusement du vallon s'était fait dans un dépôt morainique du quaternaire. Le ruisseau des Vuarennes était alimenté par une source avec un débit variable au long de l'année, mais le temps de réponse lors de précipitations n'était pas immédiat et attestait qu'il n'était en aucun cas alimenté uniquement par des drainages ou un réseau d'évacuation des eaux de surface. Ainsi, une source devait alimenter de manière certaine le ruisseau. Il ressort également du dossier transmis par l'opposant au tribunal que le ruisseau a fait l'objet d'un aménagement complet avec la pose d'une cunette en béton à ciel ouvert constituant un renforcement imperméable. Le cours d'eau était d'ailleurs relevé dans les cartes topographiques de la région de Montreux éditées à l'échelle 1/25'000ème en 1929, 1934 et 1974, bien que les cartes plus récentes ne mentionnent pas sa présence. Ainsi, le ruisseau des Vuarennes devait être considéré comme un cours d'eau et en aucun cas comme une simple évacuation artificielle des eaux de surface. Une revitalisation du ruisseau devait donc être opérée afin de lui restituer ses fonctions biologiques

                        e) Le Service des eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur ce document le 10 novembre 2003 en confirmant sa position antérieure. Le Centre de conservation de la faune et de la nature s'est également déterminé le 15 décembre 2003 sur le rapport établi par l'opposant Bongard. Il relève que le cours d'eau est actuellement encore à ciel ouvert sur une longueur d'au moins 100 m. dans le secteur concerné, mais en étant toutefois confiné dans une cunette en béton. Compte tenu du fait que le cours d'eau disparaît définitivement sous terre jusqu'au lac Léman en aval du segment concerné, il n'exerçait aucune fonction biologique par rapport aux cours d'eau piscicoles et ne tombait pas sous le coup de la législation fédérale ou cantonale sur la pêche. Aussi, le vallon ne figurait dans aucun inventaire de biotope digne de protection et ne tombait pas non plus sous le coup de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites, même si le vallon présentait un certain intérêt biologique local qui pouvait être mis en valeur par une revitalisation. Le Centre de conservation de la faune et de la nature constatait que le ruisseau n'était pas simplement une rigole d'évacuation d'eau de surface mais bien un cours d'eau et il convenait d'examiner la conformité des travaux projetés avec la législation sur la protection des eaux. Le projet pouvait toutefois être admis moyennant une compensation éventuelle sous la forme d'une revitalisation d'un cours d'eau dans la région.

                        gf) La société constructrice s'est également déterminée sur le document établi par M. Bongard en relevant qu'il ne s'agissait pas d'un moyen de preuve mais simplement de l'allégué d'un des opposants.

EF.                  a) Le tribunal a tenu une audience à Montreux le 22 janvier 2004. En ce qui concerne le cours d'eau, les recherches effectuées par les opposants ont relevé que le ruisseau a été transféré du domaine public au domaine privé lors du remaniement parcellaire lié à la construction de l'autoroute en 1974. C'est en outre une société qui exploitait une source d'eau alcaline située plus en profondeur qui a procédé à l'étanchéification de toutes les surfaces pouvant présenter un risque de pollution. Dans ce but, elle a fait réaliser en 1911 la cunette destinée à reprendre les eaux d'écoulement de l'ancien ruisseau des Vuarennes. La société, disparue aujourd'hui, exploitait la source pour la commercialisation d'une eau minérale "La Meilleure". Le représentant du Centre de conservation de la faune a précisé que le ruisseau faisait partie des eaux publiques provenant d'une source en amont. Mais un tel cours d'eau, sans un effort de revitalisation, ne présentait que peu de valeur pour la faune et la nature. La couverture d'un tel cours d'eau était compatible avec les exigences de la législation fédérale sur la protection des eaux. Les représentants du Service des eaux, sols et assainissement ont estimé que l'eau pouvait être qualifiée de publique dès qu'elle s'écoulait sur un autre bien-fonds que celui d'où la source jaillit. Mais pour qualifier l'écoulement de "cours d'eau", il fallait encore tenir compte à la fois de son débit, de son flux potentiel, du statut cadastral et de la qualité de la source.

                        b) Le tribunal a procèdé à l'examen des griefs formulés par la municipalité sur la conformité du projet à la réglementation communale en matière de police des constructions. La société constructrice s'est déclarée prête à opérer toutes les modifications nécessaires qui permettraient de rendre le projet de construction réglementaire, notamment réduire la distance à la limite de la propriété, réduire la longueur des lucarnes ainsi que les surfaces habitables dans l'étage des combles.

                        c) Le tribunal a procèdé ensuite à une visite des lieux; il est constaté que les constructions situées de part et d'autre du chemin des Vuarennes présentent un caractère villageois. En ce qui concerne le ruisseau, les représentants des services de l'Etat sont étonnés par l'importance du débit. La question de savoir si un tel écoulement doit être considéré comme un cours d'eau reste ouverte.

                        Les parties ont eu la possibilité de se déterminer sur le procès-verbal résumé, mis au net à la suite de l'audience.

 

Considérant en droit:

1.                     La commune intimée soutient que la distance réglementaire entre le bâtiment et la limite de propriété ne serait pas respectée pour l'angle sud-ouest du corps de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes.

                        a) Selon l'art. 21 al. 1 RPA, la distance minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles voisines est égale à la moitié de la hauteur à la corniche mesurée conformément à l'art. 66. Elle est de 5 m. au moins. L'art. 66 RPA précise que la hauteur sur la corniche est mesurée dès le niveau moyen du terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles sortants de la construction). Lorsque la cote d'altitude de la corniche n'est pas la même sur toute la longueur des façades, la corniche la plus élevée est alors déterminante (al. 2).

                        b) En l'espèce, il ressort du plan de détail annexé au plan de situation que la cote moyenne des altitudes aux angles des trois corps de bâtiments est de 470.24 m. En outre l'altitude  de la corniche la plus élevée, sur la façade sud-est du corps de bâtiment central, s'élève à 483.14 m. Ainsi, la hauteur à la corniche, mesurée conformément à l'art. 66 al. 1 et 2 RPA, s'élève à 12.90 m. de sorte que la distance à respecter par rapport aux limites des propriétés voisines est de 6.45 m. Or, la distance comprise entre l'angle sud-ouest du bâtiment et la limite de la parcelle voisine n° 8728 s'élève à 4.65 m. L'art. 62 al. 2 RPA permet toutefois, dans les cas où la façade du bâtiment se présente obliquement par rapport à la limite de propriété, de mesurer la distance depuis le milieu de la façade, perpendiculairement à la limite, et de réduire la distance réglementaire d'un mètre par rapport au point le plus rapproché. Ainsi l'angle sud-ouest du corps de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes peut se rapprocher jusqu'à 5.45 de la limite de propriétaire voisine (6.45 m – 1 m). L'implantation prévue à 4.65 m dépasse donc de 80 cm. la distance réglementaire.

                        c) L'art. 21 al. 2 RPA fixe encore des règles particulières pour mesurer les distances des façades frontales aux limites de propriété. Selon cette disposition, la distance s'élève aux 40% de la longueur de la façade d'un bâtiment de quatre étages sous la corniche. A cet égard, la dimension en plan d'une construction de forme irrégulière est sa plus grande projection octogonale de toutes les façades sur l'une d'elle (v. RDAF 1975 p. 60, 1974 p. 59 et 226, 1973 p. 359). La projection orthogonale du bâtiment sur la façade du corps de bâtiment central longeant le chemin des Vuarennes s'élève à plus de 40 m. de sorte que la distance à respecter perpendiculairement à la façade frontale est de 16 m. En l’espèce, La réglementation communale ne précise toutefois pas le mode de calcul de cette distance lorsque la façade frontale principale comporte trois éléments distincts. Sile tribunal constate que la distance de 16 m. doit être mesurée perpendiculairement à chacun des trois éléments principaux de la façade frontale est respectée, de sorte que la condition l'exigence poposée à l'art. 21 al. 2 RPA est satisfaite est respectée par le projet litigieux; en revanche si cette distance doit être mesurée perpendiculairement à la façade du corps de bâtiment central, pour éviter un rétrécissement du dégagement par l'orientation des corps de bâtiment latéraux, la distance de 16 m. ne serait plus respectée aux angles sud-ouest et sud-est de la construction. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher cette question compte tenu de l'issue du recours.

2.                     L'autorité communale reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles concernant les ouvertures en toiture.

                        a) Selon l'art. 81 RPA, les lucarnes peuvent être placées à l'aplomb du mur de façade. L'avant-toit ne doit alors pas être interrompu, sauf dans les cas où l'ouverture donne accès à une terrasse, ou lorsque l'expression architecturale de la façade le justifie. Mais la largeur additionnée des ouvertures ne peut dépasser le tiers de la longueur de la façade. Les lucarnes négatives, désignées "balcons-baignoire", de même que les lucarnes rampantes, les verrières et les lanterneaux sont assimilés aux lucarnes traditionnelles.

                        b) En l'espèce, la façade nord-est du corps de bâtiments central présente une longueur de 17.77 m. selon le plan de l'étage type. Le plan de la toiture recouvrant cette façade mentionne deux lucarnes de 3.10 m. de large chacune et trois ouvertures en châssis rampant de 0.80 m. soit une largeur totale de 8.60 m. correspondant à peu près à la moitié de la longueur de la façade. La façade sud-ouest du même corps de bâtiments central, d'une longueur d'environ 16 m., comporte une ouverture sous forme de terrasse intégrée dans la toiture de 2.50 m. de large, une autre ouverture dans la toiture sous forme de terrasse de 2 m. de large et  quatre châssis rampants de 0.80 m. de large chacun, soit une largeur totale de 7.70 m. correspondant à un peu moins de la moitié de la longueur de la façade (alors que la largeur additionnée des lucarnes ne devrait pas dépasser 5.30 m). Pour la façade sud ouest du dernier corps de bâtiments au sud-est, situé le long de la route des Vuarennes, la longueur de la façade s'élève à environ 10 m. et comporte une lucarne de 3.10 m. de large ainsi qu'une ouverture sous forme de terrasse de 2 m. de long, soit une largeur additionnée de 5.10 m. alors que la limite réglementaire s'élève à 3.35 m. le maximum réglementaire. La façade sud-ouest du dernier corps de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes présente une longueur de 14 m recouverte par une toiture qui présente les ouvertures suivantes : une lucarne d'une largeur de 1.70 éclairant la chambre des parents, un châssis rampant de 80 cm. de large, constituant le seul éclairage d'une chambre d'enfant, et une terrasse de 2 m. de large donnant sur le séjour, soit une largeur additionnée de 4.50 m. qui correspond au tiers de la longueur de la façade.

                        c) La société recourante conteste dans son mémoire complémentaire ce mode de calcul en estimant que la longueur totale de la façade sud-est des trois corps de bâtiment doit être prise en considération. En l'espèce, les façades des trois corps de bâtiments au sud-ouest présentent une longueur totale de 40 m (10 m + 16 m + 14 m) et la largeur additionnée des ouvertures s'élève à 17.30 m. (7.70 m + 5.10 m + 4.50 m.) alors que la proportion fixée par l'art. 81 al. 2 RPA ne permet pas de dépasser 13.30 m. Il est vrai que la réglementation communale prévoit à l'art. 81 al. 7 RPA que la municipalité peut encore autoriser la création en nombre restreint de petites tabatières parallèles au pan de toiture, dont la plus grande dimension est dans le sens de la pente et qui ne sont pas assimilées aux lucarnes. Mais les châssis rampants prévus par la société constructrice présentent des dimensions relativement importantes de 1.40 m x 0.80 m qui offrent une surface ouverte de plus d'un mètre carré permettant d'éclairer une pièce habitable de plus de 16 m2 (voir art. 28 RATC). Or, de telles ouvertures, par leurs dimensions et leurs fonctions, ne peuvent être assimilées à de petites tabatières (voir la planche 1 de l'ouvrage de A. Bonnard et crt. "Droit fédéral et vaudois de la construction" aux pages. 498-499, qui distingue la tabatière de service du châssis rampant appelé aussi lucarne rampante ou "velux"). Ainsi, la largeur additionnée des ouvertures en toiture dépasse de quatre mètres la proportion maximale sur la façade frontale sud-est du bâtiment litigieux.

3.                     L'autorité communale reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles fixant une proportion à respecter entre la surface aménagée de l'étage des combles et la surface des autres étages.

                        L'art. 72 RPA prévoit que l'étage compris dans la toiture est considéré comme combles lorsque la dalle est située à 1 m. au plus en dessous du niveau supérieur de la panne sablière (hauteur d'embouchature). En l'espèce, le tribunal constate que la hauteur de 1 m de l'embouchature est respectée, car elle doit être comptée depuis le niveau de la dalle jusqu'au niveau du mur porteur supportant la panne sablière et non pas en mesurant la hauteur du doublage intérieure depuis le niveau du sol fini. Mais la surface aménagée dans les combles, mesurée à 1.50 m. sous rampant, escaliers et dégagement compris, ne peut excéder les 3/5èmes de la surface de l'étage inférieur. La surface aménagée des étages inférieurs s'élève à 580 m². et la surface habitable du niveau des combles ne devrait pas être supérieure à 348 m². En l'espèce, en prenant en considération au niveau des combles la surface dépassant la hauteur utile de 1.50 m., le tribunal obtient une surface aménagée de 520 m², sans compter les surfaces supplémentaires créées par les volumes des lucarnes. Une surface de 172 m² dépasse ainsi le maximum de la surface qui peut être aménagée au niveau des combles au sens de l'art. 72 al. 5 RPA.

4.                     La société recourante estime toutefois que le permis de construire pourrait être délivré sous réserve des conditions nécessaires permettant de rendre le projet réglementaire. La distance à la limite de la propriété voisine pourrait être corrigée par une légère modification de l'implantation du corps de bâtiment; la largeur additionnée des lucarnes serait rendue conforme par la réduction ou la suppression de quelques ouvertures;  pour les surfaces habitables dans les combles, il suffirait que la municipalité exige dans le permis de construire que la surface aménagée soit limitée à 348 m2.

                        a) Dans la procédure d'autorisation de construire, l'exercice du droit d'être entendu est réglementé par les art. 109, 111, et 117 LATC. Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis de construire un ouvrage soumis à une autorisation selon l'art. 103 LATC doit être mise à l'enquête publique par la municipalité pendant vingt jours; les oppositions motivées et les observations pouvant être déposées par écrit au greffe municipal dans le délai d'enquête; les auteurs d'oppositions motivées ou d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées lorsque l'opposition est écartée (art. 116 LATC). L'art. 111 LATC, dans sa teneur modifiée le 4 février 1998, précise que la municipalité peut dispenser de l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le règlement cantonal. L'art. 117 LATC permet à la municipalité d'imposer des modifications de minime importance en subordonnant l'octroi du permis de construire à la condition que ces modifications soient apportées au projet (arrêts AC 1999/0143 du 18 octobre 2000, 1996/0126 du 7 novembre 1996, AC  1995/0206 du 13 février 1996, AC 1993/0306 du 9 janvier 1996).

                        b) Selon la jurisprudence de l'ancienne Commission de recours en matière de construction (ci après : la commission), la municipalité ne peut octroyer le permis de construire sur la base de l'art. 117 LATC que si des modifications d'importance secondaire suffisent à rendre le projet réglementaire (RDAF 1972, p. 68). Si le projet de construction peut aisément être rendu réglementaire par une telle modification des plans, la municipalité a l'obligation de délivrer le permis à titre conditionnel (RDAF 1966, p. 133; 1972, p. 418). La modification de l'implantation d'un bâtiment de plusieurs mètres nécessite une mise à l'enquête publique (RDAF 1972, p. 342). En revanche, une modification d'implantation de 1.55 m. tendant à garantir le respect des normes réglementaires en matière de distance entre bâtiments et limite de propriété constituait une modification de peu d'importance pour un bâtiment de plus de 40 m. de façade qui pourrait être imposée par une condition au permis de construire sans nouvelle enquête (RDAF 1974, p. 449).

                        c) En l'espèce, le léger retrait de 0.80 m. de l'implantation du bâtiment contesté permet de respecter la distance à la limite de la propriété voisine et il entre ainsi dans le cadre des modifications de peu d'importance qui peuvent être imposées comme une condition du permis de construire au sens de l'art. 117 LATC. En effet, il s'agit de modifier l'implantation du bâtiment 80 cm. alors que la longueur totale de la façade principale s'élève à 40 m. Une telle adaptation qui a pour effet de réduire la distance du bâtiment par rapport à la limite de propriété peut d'ailleurs aussi être dispensée de l'enquête publique. Toutefois, cette modification n'est pas isolée.

                        aa) La largeur additionnée des ouvertures en toiture sur la façade principale sud-est dépasse de 4 m. la proportion admise par la réglementation communale. Les modifications nécessaires pour adapter le projet à l'exigence réglementaire impliquent de prévoir une nouvelle conception des ouvertures sur l'ensemble du pan de la toiture pour déterminer quelle lucarne peut être réduite et quelle ouverture supprimée; l'auteur du projet doit en outre tenir compte dans ce travail de la destination des surfaces éclairées par ces ouvertures et dles conditions fixées par la réglementation cantonale en matière d'éclairage et d'aération des locaux habitables (art. 28 RATC). En fait, la conception des ouvertures en toiture doit être repensée et il est douteux que les modifications qu'il est nécessaire d'apporter au projet puissent être qualifiées de secondaires. A cela s'ajoute le fait que, la conception des ouvertures en toiture est liée à l'aménagement des surfaces habitables au niveau des combles. A cet égard, plus de 170 m² de surface aménagée devraient être rendus inhabitables. Mais la société recourante estime que la municipalité pourrait exiger dans le permis de construire que la surface aménagée des combles soit limitée à 348 m2. Une telle modification serait alors réalisable par l'avancement de cloisons et la création de zones non habitables par exemple en réduisant la surface des salons ou en créant des réduits (caniards) sans éclairages naturels, ou encore, en abandonnant l'un des appartements pour l'aménager en galetas à disposition de chaque appartement.

                        bb) Pour décider si un niveau de construction est habitable ou non, il convient de déterminer si objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (voir dans ce sens l’ATF 108 Ib 130 ss). La commission a jugé ainsi qu'un niveau, désigné comme "galetas" sur un plan, pouvait être considéré comme habitable et entrait dans le calcul du nombre d'étages autorisés, s'il était éclairé par des fenêtres de même dimension que les autres chambres des niveaux inférieurs, et accessible par l'escalier ainsi que par l'ascenseur avec une pièce donnant sur des balcons (RDAF 1975 p. 277). La commission a également jugé qu'il convenait d'assimiler à un étage habitable supplémentaire la partie du niveau des combles formant une galerie à laquelle on peut accéder par un escalier (RDAF 1972 p.  414). Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner si les conditions d'éclairage, d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d’habitation (voir notamment RDAF 1972 p. 275 ainsi que les prononcés de la commission non publiés 6'302 du 20 décembre 1989 et 6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier d’examiner si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (voir arrêt TA AC 2002/0052 du 11 novembre 2002).

                        cc) La seule volonté de la société recourante de remplacer un logement par un galetas ne suffit pas, même si cette modification faisait l'objet d'une condition à insérer dans le permis de construire; ce sont en effet les caractéristiques des volumes concernés qui sont seules déterminantes; en particulier, la possibilité objective d'utiliser ces volumes pour l'habitation en fonction des conditions fixées par les art. 27 et 28 RATC pour la hauteur des locaux et leur éclairage naturel. Pour transformer une surface de plus de 170 m2 en galetas, la société constructrice doit repenser la conception du niveau des combles, qui serait modifié de manière importante et présenter un nouveau plan à la municipalité. Une telle modificationadaptation doit en outre être étudiée en tenant compte des modifications qui doivent être apportées aux ouvertures en toitures ce qui nécessite d'étudier d'élaborer une nouvelle conception architecturale de ce niveau. Dans ces conditions, les modifications qui doivent être apportées au projet semblent trop importantes pour être admises dans le cadre restreint de l'art. 117 LATC.

5.                     a) La municipalité a également refusé le permis de construire en raison du fait que le Centre de conservation de la faune et de la nature avait refusé de délivrer une autorisation spéciale en considérant quepour la couverture du cours d’eau n’était pas admise par la législation fédérale sur la protection des eaux. Dans sa réponse au recours du 19 novembre 2002, le Centre de conservation de la faune et de la nature a précisé qu’il ne maintenait pas son préavis en considérant qu’aucune autorisation spéciale n’était nécessaire car le ruisseau ne tombait pas sous le coup des lois dont qu’il avait la responsabilité charge d’appliquer car aucun biotope naturel digne de protéger protection n’était présent. Le Service des eaux, sols et assainissement a également considéré dans sa lettre du 22 novembre 2002, que l’écoulement d’eau ne pouvait être assimilé à un cours d’eau. A la suite du dépôt du rapport réalisé par l’opposant Michel Bongard, le Centre de conservation de la faune et de la nature a précisé qu’il maintenait son avis du 19 novembre 2002 tout en relevant que le ruisseau n’était pas une simple rigole d’évacuation d’eau de surface mais bien un cours d’eau. Il s’agissait donc d’examiner le projet sous l’angle de la législation fédérale en matière de protection des eaux. Le Centre de conservation de la faune et de la nature précisait encore : « il nous semble que le projet pourrait être admis, éventuellement moyennant une compensation sous la forme d’une revitalisation de cours d’eau dans la région. » A la suite de l’inspection locale, le Service des eaux, sols et assainissement a maintenu sa position selon laquelle le ruisseau ne constituait pas un cours d’eau.

                        b) En l’espèce,  Le droit fédéral laisse aux cantons la compétence définir les eaux publiques par rapport aux eaux privées (Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, n° 337 p. 218). L’art. 138a al. 1 de la loi vaudoise d’introduction dans le canton de Vaud du Code civil suisse du 30 novembre 1910 (LVCC) précise que ;donne la définition suivante : « sont dépendant du domaine public : (…) les eaux de sources, dès qu’elle ont abandonné le fonds sur lequel elle jaillissent » (chiffre 3). L’eau dépendant du domaine public peut ainsi s’écouler sur un fond privé sans que cela ne modifie sa qualification, qui ne dépend pas du statut juridique du sol (Denis Piotet op. cit n° 341 et 342 p. 220).  il n’est pas douteux que le ruisseau des Vuarennes n’est pas soumis à la loi du 3 décembre 1957 sur la police des eaux dépendant du domaine public dès lors que l’art. 1er de cette loi précise quelles règles la police des eaux dépendent du domaine public. En revanche, lLa loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (LEaux) ne fait pas non plus dépendre la notion de cours d’eau de à l’appartenance ou pas du lit du cours d’eau au domaine public. L’art. 2 LEaux précise que la loi s’applique aux eaux superficielles et souterraines ; selon l’art. 4 LEaux, les eaux superficielles sont les eaux de surface, les lits, les fonds et les berges de même que la faune et la flore qui y vivent. Par ailleurs, la législation fédérale distingue les cours d’eau à débit permanent, qui font l’objet de la réglementation sur le maintien de débits résiduels convenables aux art. 29 à 36 LEaux, de l’ensemble des cours d’eau dont il est fait mentionmentionnés aux art. 37 et 38 LEaux, qui concernentrégissent concernant les mesures de prévention contre dles autres atteintes nuisibles aux eaux. C’est ainsi que l’art. 38 LEaux réglemente la couverture ou la mise sous terre des cours d’eau de la manière suivante :

 

 

« Alinéa 1 : Les cours d’eau ne doivent ni être couverts ni mis sous terre.

Alinéa 2 : L’autorité peut autoriser des exceptions pour :

a.       Les canaux des déversoirs de crues et les canaux d’irrigation,

b.      Les passages sous des voies de communication,

c.       Les passages sous des chemins agricoles ou forestiers,

d.       Les petits fossés de drainage à débit non permanent,

e.       La réfection de tronçons couverts ou mis sous terre, dans la mesure où un écoulement à l’air libre ne peut pas être rétabli ou causerait d’importants préjudices à l’agriculture. »

                        Le message du Conseil fédéral concernant l’initiative populaire « pour la sauvegarde de nos eaux » et la révision de la loi fédérale sur la protection des eaux précisent  les motifs pour lesquels la couverture de cours d’eau doit être soumise à une autorisation ; en précisantil en résulte que  que les voutages de cours d’eau entrepris par le passé ont eu pour conséquence la perte irrémédiable pour l’environnement de nombreuses petites rivières. C’est ainsi qu’entre 1890 et 1972, plus de 300 km de cours d’eau ont été mis sous voutage sur une surface correspondant à celle du canton d’Argovie. Or les voutages soustraient une partie de leur volume au régime des eaux d’une région, éliminant les échanges entre eaux superficielles et eaux souterraines et par conséquent, entravent l’influence des microclimats. En outre, un cours d’eau enterré voit sa capacité d’autoépuration réduite à l’extrême. Les tronçons recouverts interrompent le cours d’une rivière ; ils rendent impossible aux animaux toute migration du cours inférieur vers le cours supérieur. Aussi, les voutages ne répondent que rarement à une impérieuse nécessité et ne seront donc autorisés qu’à titre exceptionnel, par exemple en cas de forte concentration d’habitations et de manque flagrant de place. Pour les nouvelles zones d’habitation, les cours d’eau devront en revanche être englobés dans la planification (message précité in FF 1987 II p. 1165-1166).

                        c) Le tribunal ne saurait retenir l’opinion du Service des eaux, sols et assainissement selon lequelEn l’espèce, il est douteux que l’écoulement d’eau  servel’écoulement en cause serait destiné exclusivement à évacuer les eaux de ruissellement du secteur constitué par le front fond du vallon. Les relevés cartographiques, la topographiques des lieux, en particulier la présence du cours d’eau au fondconfiguration du vallon, sont des éléments qui sont en faveur de la qualification d’un du ruisseau des Vuarennes montrent qu’il s’agit en réalité d’un écoulement cours d’eau, qui est alimenté par une source à l’amont, dont la permanence du débit permet d’exclure l’origine d’un simple exutoire de drainages. Le seul transfert du lit du cours d’eaucours d’eau du domaine public au domaine privé en 1974 ne suffit pas à lui dénier la qualification de cours d’eau au sens de l’art. 38 LEaux. Aussi, le fait que des travaux de canalisation du cours d’eau aient été entrepris au début du siècle passé ne suffit pas non plus à exclure la qualification de cours d’eau mais démontrent au contraire que le débit était suffisamment important pour nécessiter les travaux d’étanchéification entrepris à cette époque. Il en va de même en ce qui concerne le voutage existant en amont et en aval du tronçon à l’air libre. Mais ces éléments peuvent en revanche être pris en considération pour déterminer si une autorisation pour la couverture ou la mise sous terre du cours d’eau au sens de l’art. 38 LEaux sont remplies. Les travaux de couverture du cours d’eaucours d’eau prévus par le projet en cause doivent donc faire l’objet de l’autorisation spéciale prévue par l’art. 38 LEaux et le dossier ne comporte aucune décision à cet égard. Or, l’art. 75 RATC précise que le permis de construire ne peut être délivré par la municipalité avant l’octroi des autorisations spéciales cantonales requises par le projet (al. 1). Ainsi, en l’absence de l’autorisation prévue par l’art. 38 LEaux, la décision municipale refusant le permis n’est pas contraire à l’art. 75 RATC.

6.                     a) La municipalité a encore invoqué le caractère inesthétique du projet. Elle estime en substance que par sa volumétrie et son architecture, le projet litigieux ne permettrait pas de s’intégrer aux constructions villageoises situées de part et d’autre du chemin des Vuarennes.

                        b) Selon la jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346 consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la décision communale (art. 36 lit. a LJPA). La jurisprudence fédérale a précisé qu'une intervention de l'autorité communale ou cantonale sur la base de la clause d'esthétique ne pouvait s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux des plans d'affectation. Ce sont en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. Il faut certes admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui ne permet pas de prendre en considération les situations particulières de telle ou telle portion restreinte du territoire. Les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de situations de fait particulières. Ainsi, lorsqu'un plan de zone prévoit que les constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel ou tel secteur du territoire, une interdiction de construire basée sur la clause d'esthétique en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse comme étant déraisonnable et irrationnelle. Tel serait par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril cette construction (ATF 101 Ia 213, consid. 6c et d, p. 222-223).

                        c) En l’espèce, la société recourante s’est inspirée du cahier des charges d’aménagement pour établir le projet litigieux. Toutefois, le tribunal constate que la volumétrie du projet est plus importante que celle prévue par l’illustration du cahier des charges d’aménagement pour le secteur des Vuarennes ; en particulier, la coupe A mentionne en élévation un bâtiment de quatre niveaux habitables le long du chemin des Vuarennes alors que le projet prévoit cinq niveaux habitables pour ce corps de bâtiment. Cette situation est délicate dès lors que l’objectif de la planification communale vise précisément à conserver le caractère villageois des anciennes maisons longeant le chemin des Vuarennes. Il se pose donc la question de savoir si la volumétrie du projet en particulier le nombre de niveaux prévus le long du chemin des Vuarennes sont de nature à mettre en péril la caractéristique des lieux. A cet égard, le tribunal relève que le plan directeur communal prévoit un changement des règles d’affectation du secteur en cause notamment pour préserver les éléments caractéristiques du hameau des Vuarennes et son environnement immédiat. La question de savoir si en l’espèce, la municipalité a excédé ou non son pouvoir d’appréciation en refusant le permis de construire sur la base de la clause d’esthétique peut toutefois rester ouverte, car le refus du permis de construire se justifie déjà en raison des modifications trop importantes à apporter au plan du niveau des combles (surfaces aménagées et ouvertures en toiture) pour faire l’objet d’une condition à insérer dans le permis de construire au sens de l’art. 117 LATC, et de l’absence au dossier de l’autorisation requise par l’art. 38 LEaux.

                        d) Enfin, le tribunal relève encore que le délai de huit mois fixé par l'art. 77 al. 2 LATC pour mettre à l'enquête publique le projet de plan modifiant l'affectation du secteur en cause a commencé à courir dès la communication par la municipalité de la décision refusant le permis, soit le 27 septembre 2002; iet il est arrivé à échéance le 27 mai 2003. Ce délai n’a pas été prolongé et il n'est pas suspendu pendant la procédure de recours, car il tend à protéger le constructeur en limitant la période pendant laquelle il ne peut faire usage des possibilités de construire résultant de la réglementation en vigueur.

7.                     Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Le recours portaitétait aussi dirigé implicitement contre  le refus de l’autorisation du Centre de Conservation de la faune et de la nature (voir arrêt AC  2003/0248 du 6 octobre 2004 consid. 6b), qui a été rapporté en cours de procédure. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de justice, arrêtésCompte tenu de cette situation, il y a lieu de réduire les frais de justice à 1'500 fr., à la charge de la société recourante à 1'500 fr. Les opposants Arlette Blattner et consorts qui sont intervenus dans la procédure par l'intermédiaire d'un conseil et qui obtiennent gain de cause, ont droit aux dépens requis, arrêtés à 1'000 fr.

 

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                      Le recours est rejeté.

II.                     La décision de la Municipalité de Montreux du 26 septembre 2002 est maintenue.

III.                     Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la société recourante BC Immobilier Sàrl.

IV.                    La société recourante BC Immobilier Sàrl est débitrice des opposants Arlette Blattner et consorts d'une somme de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

sb/np/Lausanne, le 14 octobre 2004.

                                                          Le président:                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)