CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 14 décembre 2004

sur le recours interjeté par Laureine THOMAS WEISSENBACH, Petra DE CASTRO SANTOS, l’hoirie de feu Antoinette REYMOND, soit Catalina REYMOND, Micaela CARREL et Antoinette MEYLAN, la Communauté des copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence, soit Renée VILLISCOT-BENOIT et Son Altesse Royale Sheika Hussa AL-KHALIFA, représentés par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,

contre

la décision du 8 septembre 2003 de la Municipalité de Montreux, représentée par Me Daniel Dumusc, avocat à Montreux, levant leurs oppositions et octroyant à PASCHES SANITAIRES SA et Christian CONSTANTIN, représentés par Me Christian Bettex, avocat à Lausanne, l’autorisation de démolir deux ouvrages et de construire un immeuble résidentiel.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: Mme Aleksandra Favrod, présidente; M. Jean-Daniel Rickli et Mme Emilia Antonioni, assesseurs. Greffière: Mme Isabelle Hofer.

Vu les faits suivants:

A.                     a) Pasches Sanitaires SA et Christian Constantin (ci-après : les constructeurs) sont propriétaires à Clarens des parcelles n°1255, n°1256 et n°1260 du cadastre de la commune de Montreux, d’une surface totale de 2992m², affectées en zone de faible densité selon le plan d’affectation et la police des constructions, du 15 décembre 1972 (ci-après : PAC). Les parcelles, occupées par un petit locatif (n°1256), ainsi que par une villa et une piscine (n°1260), sont bordées à l’est par la rue du Lac et à l’ouest par le chemin St-George. En juillet 2002, les constructeurs ont soumis à la Municipalité de Montreux un projet de « rénovation, transformation et agrandissement d’une villa existante et construction d’un immeuble en terrasse », qu’ils ont dénommé « Palais St-Georges ».

                        b) D’après les plans déposés, le projet de construction implique en particulier la démolition de la villa et de la piscine.

                        Les photomontages établis par le géomètre officiel montrent que le projet, implanté dans une forte pente, ressemble en façade à une pyramide étagée de 7 niveaux, tandis que la façade arrière, parfaitement verticale, ne présente que 3 niveaux. Le niveau 0 de l’édifice, d’une surface beaucoup plus importante, est semi-enterré avec une entrée visible. Il abrite un garage souterrain collectif, des locaux techniques communs, et une piscine. La couverture du niveau 0 est en partie engazonnée. La partie restante sert de base à l’édifice de 7 appartements, occupant chacun un niveau. Si la pente du terrain a rendu possible un décalage des quatre premiers niveaux les uns par rapport aux autres, celle-ci a plus particulièrement permis de doter chaque niveau d’une terrasse ouverte aménagée sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement inférieur.

                        Les trois niveaux supérieurs présentent en façade un décalage semblable à celui des quatre premiers niveaux. En revanche, la surface des appartements respectifs est décroissante. Cet ensemble pyramidal est chapeauté d’un unique toit.

B.                    Ce projet de construction a suscité plusieurs oppositions, dont celles de Laureine Thomas Weissenbach, Petra De Castro Santos, l’hoirie de feu Antoinette Reymond (soit Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan), et la communauté des copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence,  propriétaires voisins. Ils invoquaient diverses violations à la réglementation en matière de construction et d’aménagement du territoire. La Municipalité de Montreux a notifié à chaque opposant une décision datée du 8 septembre 2003, par laquelle elle levait son opposition et octroyait aux constructeurs les autorisations sollicitées.

                        C’est contre ces différentes décisions qu’a été interjeté le présent recours auprès de l’autorité de céans.

C.                    Dans leur recours, Laureine Thomas Weissenbach, Petra De Castro Santos, les hoirs de feu Antoinette Reymond, soit Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan ainsi que la Communauté des copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence,  dont Renée Villiscot-Benoit et Son Altesse Royale Sheika Hussa Al-Khalifa, (ci-après : Laureine Thomas Weissenbach et consorts) invoquent qu’ils ont bien la qualité pour agir, puisqu’ils sont tous co-propriétaires voisins des parcelles concernées par le projet. Ils allèguent que le projet viole l’art. 34 du règlement sur le plan d’affectation et la police des constructions (RPAC), du 15 décembre 1972, en ne respectant pas la limite de 7m par rapport aux parcelles voisines. Ils estiment que l’agrandissement du bâtiment existant est trop important pour que les propriétaires puissent se prévaloir de la protection des droits acquis de l’art. 80 LATC. Selon eux, le dernier étage, qualifié d’attique, a une surface supérieure aux 3/5 de l’étage inférieur, prescrite à l’art. 72 bis RPAC. Ils se prévalent également d’une violation de l’art. 71 RPAC, qui n’autorise l’adjonction d’un étage supérieur dans les terrains en pente que pour les étages inférieurs. Ils se plaignent encore d’un dépassement du coefficient d’occupation du sol. A ce sujet, ils soulignent encore une fois que les constructeurs ne peuvent pas  bénéficier de la protection des droits acquis. Ils contestent qu’il y ait deux bâtiments accolés, comme l’a soutenu la Municipalité dans sa décision, et considèrent dès lors que le nombre d’étages prescrit est largement dépassé. Ils contestent que le niveau 0 puisse être qualifié de construction souterraine, en raison de la modification sensible du profil et de la nature du sol. Ils s’en prennent encore à l’esthétique du projet. Finalement, ils estiment que l’établissement d’un plan de quartier aurait été indispensable. Ils concluent à l’admission de leur recours et à l’annulation de la décision communale, sous suite de dépens.

                        La situation des immeubles des recourants peut être décrite de la façon suivante :

                        - La PPE Bellerive Résidence est propriétaire de la parcelle n°1254, qui jouxte les parcelles n°1255 et n°1256 concernées par le projet.

                        - Petra De Castro Santos est propriétaire d’un immeuble sur la parcelle n°1257, séparée par le chemin de St-George de la parcelle n°1256, à laquelle elle fait vis-à-vis.

                        - L'hoirie d’Antoinette Reymond est propriétaire de l’immeuble « La Résidence », sis chemin de St-George 15.

                        - Laureine Thomas Weissenbach est propriétaire d’un immeuble au chemin de St-George 24, qui surplombe le toit de l'immeuble litigieux.

D.                    La Municipalité de Montreux s’est déterminée sur ce recours le 17 novembre 2003. Elle soutient que la transformation du bâtiment est peu importante, puisqu’elle consiste à remplacer un étage de combles par un attique, dont la surface n’excède pas les 3/5 de l’étage inférieur. Elle fait valoir que le projet respecte le nombre d’étages prescrit puisqu’il est composé de deux constructions accolées de deux niveaux, dont la partie supérieure comprend un attique, et la partie inférieure un sous-sol. La hauteur prescrite de 7m est également respectée selon elle puisque les hauteurs respectives des deux bâtiments accolés sont respectivement de 6,03m et de 6,20 mètres. Pour le calcul du coefficient d’occupation du sol, elle a pris en compte les niveaux les plus grands de chaque bâtiment (165 m² pour le bâtiment inférieur et 282 m² pour le bâtiment supérieur), soit 447m² au total. Elle conteste que le niveau 0 ne puisse pas être qualifié de construction souterraine en raison de la modification sensible du profil et de la nature du sol ; le but poursuivi par le législateur à l’art. 74 RPAC doit à son sens être examiné à cet égard. Elle se réfère à l’argumentation développée dans sa décision concernant l’esthétique du projet. Finalement, elle nie qu’il ait fallu en l’espèce adopter un plan spécial. Elle conclut dès lors au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.

                        Dans leur mémoire du 1^er décembre 2003, les constructeurs se sont expressément référés à l’argumentation développée par la commune de Montreux, qu’ils ont déclaré reprendre à leur compte.

E.                    Le Tribunal administratif a tenu audience en date du 28 septembre 2004, d’abord dans les locaux de l’administration communale de Montreux, puis sur place. Il a entendu les représentants des recourants, les constructeurs, ainsi que les représentants de la Municipalité. Les constructeurs ont déposé notamment un document de travail daté du 12 décembre 2003, intitulé " descriptif du calcul des surfaces", indiquant les cotes précises de chaque niveau, ainsi que le calcul des surfaces bâties, en précisant que les surfaces des terrasses n’avaient pas été prises en compte dans les calculs.

                        Lors de l’inspection locale, le Tribunal administratif a en particulier pu vérifier la proximité des immeubles de l’hoirie d’Antoinette Reymond et de Laureine Thomas Weissenbach avec les parcelles des constructeurs.

                        Les moyens des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.                     Déposé en temps utile, le recours satisfait aux conditions formelles énoncées à l’art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), du 18 décembre 1989.

2.                     a) Selon l'art. 37 LJPA, "le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée".

                        Comme le Tribunal administratif le rappelle régulièrement (v. AC 1998/0031, du 18 mai 1998, AC 1995/0195, du 21 juin 2000 ou AC 2000/0174, du 1^er mai 2003), le critère retenu par le législateur cantonal, à savoir celui de l'intérêt digne de protection, coïncide avec celui des art. 103 let. a OJF et 48 let. a LPA; dans ces conditions, il convient de se référer, pour l'interpréter et en cerner la portée, aux solutions dégagées par la jurisprudence fédérale.

                        En matière d'autorisation de construire, la qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin, dont le terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate. Les conditions de l'article 103 let. a OJF peuvent néanmoins être remplies, même en l'absence de voisinage direct, quand une distance relativement faible sépare l'immeuble du recourant de l'installation litigieuse (ATF 121 II 171, consid. 2b; ATF non publié 2A.232/1998, du 11 août 1999, ainsi que la jurisprudence citée). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour agir dans certains cas où une distance de 45m, respectivement 70m et 120m (ATF 116 Ib 321, défrichement dû à l'extension d'une gravière), voire 150m (ATF 121 II 171, déjà cité, augmentation du trafic résultant de la réalisation d'un complexe hôtelier en montagne) séparait les parcelles litigieuses, la déniant en revanche dans les cas où cette distance était de 150m (ATF 112 Ia 119, locataire se plaignant de l'augmentation du trafic routier qui résulterait de la réalisation d'un projet immobilier en plaine), 200 m (ZBl 1984, p. 378, chantier naval/hangar à bateaux) et 800m (ATF 111 Ib 160, porcherie; références notamment citées dans l'ATF du 8 avril 1997, publié in RDAF 1997, p. 242, consid. 3a).

                        La qualité du voisin occupant une maison lui est reconnue en raison de son intérêt pratique à ce que le voisinage immédiat de sa maison reste libre de construction (ATF 104 Ib 245 consid. 7d s'agissant d'une habitation; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508 consid. 5c, s'agissant d'un projet de parking) ou au voisin qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b) ou encore, qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (AC 1998/0005, du 30 avril 1999; v. également, par analogie: AC 2000/0009).

                        b) Les recourants sont tous propriétaires d’immeubles situés à proximité des parcelles concernées par le projet. Ils font notamment valoir des griefs relatifs à la volumétrie de la construction (hauteur, nombre d’étages), ainsi qu’au respect des limites de distances et du coefficient d’occupation au sol. Ils ont donc bien un intérêt digne de protection au sens de la jurisprudence précitée.

3.                     a) Il convient de trancher préalablement la question de savoir si le "Palais St-Georges" est constitué ou non de deux bâtiments accolés, dès lors qu’un certain nombre de griefs des recourants dépend de cette question.

                        Les parcelles des constructeurs, affectées en zone de faible densité, sont régies par l’ordre non contigu, applicable à toutes les zones selon l’article 60 RPAC. L'ordre non contigu a pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre les bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des habitants (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 ss; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 40).

                        Selon la jurisprudence, l'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur les dimensions des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments; celui-ci, contrairement à des éléments disparates, constituera en effet une base pour le  calcul des distances de l'ordre non contigu.

                        i) Pour déterminer si deux bâtiments accolés sont admissibles dans les zones où l'ordre non contigu est obligatoire, la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCR) s'est référée à un faisceau de critères. Parmi ceux-ci, on relève en premier lieu celui de la liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments. La présence de locaux de services communs excluait la qualification de villa jumelée (RDAF 1962, p. 345), à plus forte raison celle de villa mitoyenne (RDAF 1972, p. 275). Ce critère, plusieurs fois confirmé (RDAF 1972, p. 274 ; RDAF 1978, p. 327, 337), a été précisé en ce sens que l'interruption du mur de séparation des deux villas au sous-sol en vue de l'aménagement de locaux communs ne permettait plus de qualifier la construction de villa jumelée mais d'une villa unique de deux appartements (RDAF 1986, p. 335). Le critère de l'aspect extérieur a été introduit en 1981 (RDAF 1985, p. 181), pour être repris conjointement avec le critère de la liaison fonctionnelle en 1986 (RDAF1986, p. 336), et devenir finalement le critère prépondérant pour déterminer si une construction répondait à la définition de la villa jumelée. Le critère fondé sur la distribution des volumes intérieurs a été relégué à "un rôle très accessoire" (RDAF 1989, p. 83).  La CCR a également retenu comme critère les objectifs recherchés par la planification communale. Elle a relevé que le but recherché par l'ordre non contigu consistait à aménager des espaces par rapport aux limites de propriété voisine et que ce but pouvait être atteint qu'il y ait ou non contiguïté de fait sur la même parcelle (RDAF 1978, p. 338 ; RDAF 1970, p. 264). La CCR s'est aussi référée aux impératifs de l'aménagement du territoire pour constater que rien ne justifiait l'obligation de créer des appartements superposés plutôt que des appartements juxtaposés (prononcé no 6237, p. 9) et admettre ainsi un projet de bâtiments accolés en zone de village, assurant une meilleure utilisation du sol (prononcé no 6474, p. 8).

                        ii) Pour décider si l'on est en présence d'un seul bâtiment ou de plusieurs bâtiments accolés le Tribunal administratif a synthétisé et précisé la jurisprudence de la CCR en retenant les quatre critères suivants :

                        - la destination existante et future des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle;

                        - les dimensions des constructions en cause, leur surface de plancher, leur conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs;

                        - l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur;

                        - les objectifs de la planification communale ou régionale, les objectifs du plan directeur cantonal dans le domaine concerné et les impératifs de l'aménagement du territoire (art. 1 et 3 LAT).

                        Ces critères doivent être appréciés en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Le critère de l'apparence extérieure ne devrait conserver une importance prépondérante que lorsque la réglementation communale traite expressément de la question des villas jumelées qui, par définition, doivent être semblables (sur l’ensemble de ces critères, v. AC 2004/0044, du 17 juin 2004 ; AC 2001/0021, du 19 octobre 2001 ; AC 1996/0173,  du 30 janvier 1997 ;  AC 1994/0288, du 1er novembre 1995).

                        iii) Les principes que la jurisprudence cantonale a développé pour dégager le sens des règlements communaux, dont les dispositions nécessitent une interprétation, ne doivent pas avoir pour effet de supplanter les règles claires édictées par le législateur communal (AC 1998/0043, du 30 septembre 1998).  En l’occurrence, la Municipalité de Montreux a légiféré en la matière à l’art. 61 RPAC. Cette disposition autorise la construction de bâtiments distincts, accolés les uns aux autres, implantés sur une ou plusieurs parcelles, en zone d’ordre non contigu, si les conditions posées aux lettres d et e sont réunies, à savoir :

              « d) Tous les bâtiments composant l’ensemble sont en principe édifiés simultanément. Leur architecture et les tonalités de revêtements doivent être harmonisées.

e) Sont considérés comme distincts, au sens du présent article, les bâtiments qui, tant par leur forme architecturale que par leur distribution intérieure se présentent comme des entités séparées, alors même qu’ils comprennent certains locaux ou installations de service en commun (garage collectif, ascenseurs, chauffage, entrée, etc.) et qu’ils ne sont pas séparés sur toute la longueur par des murs mitoyens au sens des articles 6 ss. CRF [Code rural et foncier du 7 décembre 1987] ».

                        Ces conditions étant remplie, l’art. 61 let. a, b, c  RPAC prévoit dès lors les effets suivants :

« a) L’ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction et l’ensemble des propriétés comme une seule construction pour l’application des dispositions fixant les dimensions en plan, la distance aux limites, le rapport entre surface bâtie et surface de la parcelle et la surface minimale des parcelles à bâtir.

b) Chacun des bâtiments composant l’ensemble est pris en considération séparément pour le calcul de la hauteur et du nombre d’étages.

c) Lorsque la distance entre bâtiments et limites de parcelles voisines est fixée en proportion de la hauteur de la corniche, mesurée conformément à l’article 66, le bâtiment le plus élevé du groupe est déterminant pour l’ensemble ».

                        On constate que la Municipalité de Montreux s’est départi de la jurisprudence cantonale, en exigeant ni une absence totale de lien fonctionnel entre les bâtiments accolés, ni un mur mitoyen séparant les bâtiments sur toute la longueur. En outre, elle accorde davantage d’importance aux critères de la distribution intérieure et de l’apparence extérieure (forme architecturale distincte exigée). Il convient donc de vérifier dans le cas d’espèce, que les objectifs de la planification cantonale et communale, ainsi que les impératifs d’aménagement posés par la LAT, soient respectés.

                        b)   Le projet « Palais St-Georges » présente certes une forme architecturale quelque peu plus complexe que celle d’un immeuble tour, avec des appartements superposés. Il est vrai aussi que la forme architecturale choisie accentue la privauté de chaque niveau. Il n’en reste pas moins que ce projet de construction se présente aux yeux d’un observateur extérieur comme un bâtiment unique. Tout un chacun peut en effet comprendre aisément que si la façade arrière ne présente que 3 niveaux apparents, ceci résulte de la forte pente du terrain et non d’une volonté de rupture architecturale. La façade avant, quoique étagée en différentes terrasses, ne présente aucune rupture visuelle entre les deux corps de bâtiments allégués. Même si un lien fonctionnel est admis dans une certaine mesure par la réglementation communale,  on constate que les deux prétendus corps de bâtiment ne fonctionnent de façon indépendante à aucun égard. En effet, les garages, les locaux techniques et la piscine sont communs. En outre, l’accès entre les différents niveaux s’opère par un ascenseur et un escalier commun.

                        Au surplus, on relève que les constructeurs ont décrit leur projet comme un seul immeuble résidentiel dans leur demande de permis de construire du 19 juillet 2002 ; ce n’est qu’à la lecture de la décision communale querellée qu’on apprend qu’on se trouve en présence de deux immeubles distincts. Au point 71 de la demande de permis, les constructeurs indiquent d’ailleurs que le nombre d’étages sera de 6. Ce que confirment les plans déposés, sur lesquels les niveaux sont numérotés de 1 à 6, comme s’il ne s’agissait que d’un seul bâtiment. Les plans déposés ne révèlent d’aucune manière que le projet serait formé de deux bâtiments distincts. Il s’agit d’autant d’indices qui montrent que les constructeurs souhaitent en réalité éluder la réglementation communale, en cherchant en particulier à se prévaloir de l’application de l’art. 61 let. b RPAC pour le calcul du nombre d’étages, en lieu et place de l’art. 35 RPAC  qui prescrit que « le nombre d’étages est limité à deux sous la corniche ». La réglementation communale sur les bâtiments accolés en ordre non contigu ne doit pas permettre d’éluder les règles sur les dimensions des constructions, notamment celles régissant la hauteur. Si l’art. 61 let. b RPAC prévoit de prendre en compte chaque bâtiment distinct pour le calcul de la hauteur, c’est bien parce qu’il y a lieu de respecter le caractère de chaque zone spécifique. Or dans la zone de faible densité concernée, il est manifeste que la hauteur du projet est choquante. En outre, le fait que l’art. 61 let. e in fine RPAC prévoie a contrario que les bâtiments distincts soient séparés sur une certaine longueur par un mur mitoyen d’une part, et l’exigence posée à l’art. 61 let. b RPAC de calculer la hauteur et le nombre d’étages pour chaque bâtiment distinct d’autre part, sont des éléments qui démontrent bien que le législateur communal n’a pas voulu autoriser des bâtiments accolés superposés l’un sur l’autre, mais uniquement apposés côte à côte.

5.                     Dès lors que le projet litigieux constitue un seul et unique bâtiment, il en résulte que le nombre d’étages, limité à deux sous la corniche par l’art. 35 RPAC, est dépassé. Le bâtiment projeté n'est ainsi pas conforme au règlement et le permis de construire délivré doit dès lors être annulé pour cette raison déjà. Le Tribunal administratif pourrait dans ces conditions se dispenser d'examiner les autres moyens soulevés par les recourants, mais il examinera malgré tout de manière sommaire certains autres griefs, étant rappelé que les considérants émis à ce sujet n'ont pas force de chose jugée et ne sauraient lier une section du Tribunal administratif examinant, par hypothèse, ultérieurement un projet remanié.

                        Les recourants contestent que les constructeurs puissent être mis au bénéfice de la protection des droits acquis de l’art. 80 LATC pour le non respect de la limite de distance de 7m par rapport à la parcelle n°1254.

                        Le principe de la protection des droits acquis (v. ATF 113 Ia 119,  JT 1989 I 464) est consacré à l’article 80 alinéa 1 et 2 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC), qui dispose :

              « Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, ou à l’affectation de la zone, mais n’empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

              Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage .

              Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d’un bâtiment peut être autorisé dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L’alinéa 2 est applicable par analogie ».

                        Selon la jurisprudence relative à cet article (qui concernait en réalité l’ancien art. 28 al. 1 LATC), la transformation est « l’opération tendant à modifier la répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie de ces volumes sans accroissements extérieurs et sans que, en elle-même, l’affectation de nouveaux locaux soit contraire au règlement » (RDAF 1978, p. 120, 403 ; RDAF 1981, p. 118 ). Est en revanche qualifiée d’agrandissement « l’adjonction au bâtiment existant d’un élément nouveau tel un balcon et l’augmentation de la hauteur d’un alignement de toiture » (RDAF 1968, p. 44, 211).

                        Même si, par hypothèse, l'on considère que le Palais St-Georges est constitué de deux bâtiments distincts, la partie supérieure, soit les niveaux 4 à 6, ne saurait constituer la transformation du bâtiment actuellement présent sur la parcelle, tant l’adjonction des surfaces des terrasses et le volume de l’attique sont importants. A fortiori, il n’est pas soutenable de considérer que la partie inférieure de l’édifice (soit les niveaux 0 à 3) puisse constituer une transformation du niveau supérieur au sens de l’art. 80 LATC. Dès lors que les propriétaires ne bénéficient pas de la protection des droits acquis, force est donc de constater que la limite de 7m par rapport à la parcelle no 1254 n’est pas respectée.

                        De même, les constructeurs ne peuvent pas se prévaloir de la protection des droits acquis pour le calcul du coefficient d’occupation du sol.

                        On notera encore que les plans déposés à l'appui du dossier de mise à l'enquête n'étaient pas suffisants pour permettre de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. En particulier, seuls les plans déposés à l'audience de septembre 2004 permettent de vérifier le calcul du coefficient d'occupation du sol. Les explications fournies à l'audience ont permis de comprendre les accès prévus au bâtiment, ce que les plans mis à l'enquête ne permettaient pas. Ainsi, les exigences de l'article 69 al. 1 ch. 8 et 9 n'ont en particulier pas été respectées. Le droit d'être entendu des tiers  concernés tel que décrit par la jurisprudence du Tribunal fédéral et du Tribunal administratif (cf. AC 2003/0100 du 22 avril 2004 cons. 2 et 3 et jurisprudence citée) a été violé, et il appartiendra aux constructeurs de modifier et de compléter les plans d'enquête dans le cadre, le cas échéant, d'une nouvelle mise à l'enquête du projet.

6.                     Il résulte de ce qui précède que le recours doit être admis et que la décision communale doit être annulée. Au vu des considérants du présent arrêt, il convient de mettre les frais de la cause, arrêtés à 2'500 francs, à la charge de la Commune de Montreux et des constructeurs, chacun par moitié. Les recourants, qui ont procédé avec l’aide d’un mandataire professionnel (art. 55 LJPA), ont droit à des dépens arrêtés à 2'500 francs. Ces derniers sont mis à la charge de la Commune de Montreux et des constructeurs, chacun pour moitié.

 

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                      Le recours est admis.

II.                     La décision de la Municipalité de Montreux du 8 septembre 2003 est annulée.

III.                     Un émolument judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de Pasches Sanitaires SA et de Christian Constantin, solidairement entre eux.

IV.                    Un émolument judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de la Commune de Montreux.

V.                     Pasches Sanitaires SA et Christian Constantin verseront, solidairement entre eux, une indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent cinquante)  francs à titre de dépens.

VI.                    La Commune de Montreux versera une indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent cinquante)  francs à titre de dépens.

Lausanne, le 14 décembre 2004

La présidente:                                                                                           La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint