CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 juillet 2004
sur les recours interjetés par Louis et Marie-France MAURY, Liliane GUEX, et Louis ANEX, à Chesières,
contre
la décision de la Municipalité d'Ollon du 14 janvier 2004, représentée par l'avocat Jacques Haldy, à Lausanne, levant leur opposition et autorisant la construction d'un chalet locatif sur la parcelle no 14'209 d'Ollon, propriété de Tatiana Vizio, parcelle promise-vendue à Archilab-Villvert SA, constructeurs représentés par l'avocat Daniel Pache, à Lausanne,
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Renato Morandi et M. François Despland, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 14'209 d'Ollon, propriété de Tatiana Vizio, promise-vendue à Archilab-Villvert SA, sise au lieu-dit "Les Margueronnes", en nature de pré-champ, comprend une surface totale de 2'997 m2. Elle est située sur un coteau et est colloquée en zone de chalets B, selon le plan d'extension communal secteur Les Ecovets-Chesières-Villars-Arveyres (E.C.V.A) approuvé le 10 octobre 1996 par le Conseil d'Etat. Le règlement communal du plan partiel d'affectation ECVA, approuvé par le Conseil d'Etat le 25 juin 1993 (ci-après : le règlement communal) prévoit que dans la partie hachurée du secteur en question, le nombre de logements est limité à 5 par bâtiment (art. 1er chiffre 8 relatif à la zone de chalets B).
La rive gauche du ruisseau de Collonge longe la limite est de la parcelle no 14'209. Tatiana Vizio, qui est aussi propriétaire de la parcelle no 14'368 située immédiatement en bas du fonds no 14'209, mais de l'autre côté du ruisseau, dispose d'une autorisation personnelle, no 9/332, délivrée le 27 mars 2003 par le département de la sécurité et de l'environnement, de maintenir un pont privé sur le domaine public du ruisseau de Collonge, selon un plan annexé indiquant le pont à démolir et le pont projeté. La parcelle no 14'209 est au bénéfice d'une servitude no 365'487 de 4 mètres (selon les dimensions du plan joint pour le cadastre) de passage à pieds et pour tous véhicules qui grèvent en contrebas les parcelles nos 14'368 (fonds dominant et servant) et no 14'601 (fonds servant). La servitude no 365'487 assure aux parcelles nos 14'209, 14'368 et 14'601 un accès à la route en contrebas.
Le fonds no 14'601 précité appartient aux recourant Louis et Marie-France Maury.
La recourante Liliane Guex, fille de Louis Anex, est propriétaire de la parcelle no 14'648 (résultant de la division de l'immeuble no 2'320 de Louis Anex) dont le côté est limitrophe au fonds no 14'209.
Louis Anex est propriétaire de la parcelle no 2'415 dont le lieu de situation ne résulte pas du dossier.
B. Le 9 septembre 2003, Tatiana Vizio et les promettant-acquéreurs Archilab et Villvert SA ont déposé une demande de permis de construire en vue d'ériger sur la parcelle no 14'209 un chalet d'habitation de 4 étages comprenant 5 logements (2 x 4 pièces et 3 x 5 pièces), avec garage enterré.
L'enquête publique a eu lieu du 24 octobre au 12 novembre 2003. Elle a suscité cinq oppositions, dont celle de Louis Anex, de Bertrand et Liliane Guex et de Louis Maury . Ont été soulevé à cette occasion des problèmes d'accès à la parcelle en relation avec la servitude de passage et le pont. L'esthétique du projet a été mise en cause. Enfin, les opposants se sont prévalus des conditions auxquelles l'aliénation de la parcelle avaient été conclues entre le vendeur Louis Anex et l'acheteur précédent Christian Favre, qui a revendu l'immeuble à Tatiana Vizio, en relation avec une servitude du droit de bâtir inscrite au registre foncier sous le no 365'486 dont le fonds dominant est la parcelle no 2'415 de Louis Anex. L'extrait du registre foncier du 3 novembre 2003 relatif à la parcelle no 14'209 ne mentionne pas la servitude no 365'486.
A l'issue de l'enquête publique, la Municipalité d'Ollon (ci-après : la municipalité) a suggéré le 3 décembre 2003 aux constructeurs de modifier l'aspect esthétique de leur projet afin de se conformer au mieux aux art. 55, 75 et 76 ECVA. Les constructeurs ont transmis le 15 décembre 2003 à la municipalité de nouveaux plans en complément d'enquête concernant les façades du bâtiment. Constatant que l'aspect architectural du projet avait été sensiblement amélioré, la municipalité a informé le 23 décembre 2003 les constructeurs qu'elle était en mesure de statuer sur la délivrance du permis de construire sollicité.
C. Le 14 janvier 2004, la municipalité a levé les oppositions dirigées à l'encontre du projet et délivré le permis de construire. Elle a considéré en substance que le projet était conforme. Elle a relevé que la reconstruction du pont faisait l'objet d'une autorisation spéciale. Elle a constaté que les constructeurs disposaient d'un titre juridique pour accéder à leur parcelle et que le tronçon bénéficiait d'une visibilité suffisante. Elle a estimé que les modifications apportées au projet ne compromettaient pas le caractère du quartier, invitant les opposants à venir consulter les nouveaux plans. Enfin, elle a considéré que les problèmes de droit privé invoqués en relation avec une servitude limitant le nombre de logements ne relevait pas de sa compétence.
D. Recourant auprès du Tribunal administratif, Louis et Marie-France Maury, Louis Anex et Liliane Guex concluent à l'annulation de la décision de la municipalité du 14 janvier 2004. Les recourants se sont acquittés chacun d'une avance de frais de 2'500 francs. L'autorité intimée et les constructeurs concluent avec dépens au rejet du recours. Le tribunal a tenu audience sur place le 17 mai 2004 en présence du recourant Louis Maury, des représentants de la municipalité assistés de Me Haldy et des constructeurs, accompagné de Me Pache. Les recourants Liliane Guex et Louis Anex ne se sont pas présenté ni personne en leur nom. A l'issue de la vision locale et après avoir entendu les explications respectives des intéressés, le tribunal a informé les parties, a délibéré à huis clos et statué comme il en a informé les parties.
Considérant en droit:
1. Les recours déposés dans le délai de 20 jours dès la communication de la décision attaquée ont été formés en temps utile.
Selon l'art. 31 al. 2 première phrase LJPA, l'acte de recours doit être signé et indiquer les conclusions et motifs du recours. Le recours de Louis et Marie-France Maury respectent ces conditions formelles.
Les recours respectifs de Liliane Guex et Louis Anex se bornent à se référer au recours de Louis et Marie-France Maury pour ce concerne les faits et l'argumentation juridique. Selon la jurisprudence, il suffit qu'on puisse déduire de l'acte de recours sur quels points et pour quelles raisons la décision attaquée est contestée, ce que le recourant demande et sur quels faits il entend se fonder (ATF 109 Ib 246). Les recours des intéressés permettent de déterminer l'objet de leur contestation et son étendue si bien qu'ils sont également recevables.
2. Les constructeurs contestent la qualité pour recourir des recourants.
a) Selon. 37 al. 1 LJPA, Le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Cette disposition a donné lieu à une jurisprudence abondante à laquelle on renvoie (à titre d'exemple récent, TA arrêt AC 2002/0245 du 14 avril 2004 et références citées) . Il en résulte que le tiers concerné, en particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la décision se voit reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus que quiconque ou que la généralité des administrés. Pour ce faire, il doit démontrer l’existence d’une relation étroite entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige (ATF 104 Ib 245 ; 121 II 178). La qualité pour recourir du tiers concerné s'étend aussi bien aux propriétaires voisins (ATF 124 II 293 cons 3a p. 303 ; 121 II 171 cons 2b p. 174) qu’à leurs locataires ( ATF non publié du 21 décembre 2000 1P.457/2000 ; RDAF 2001 I 332 ; AC 2000/0001 du 5 octobre 2000 ; AC 1999/0143 du 18 octobre 2000 ; RDAF 1997 I 234).
En l'espèce, les recourants Maury et Guex sont propriétaires d'une parcelle voisine du bien-fonds no 14'209. Ils mettent notamment en cause le caractère esthétique et du projet et l'adéquation de l'accès à la parcelle no 14'209 sur la base de la servitude de passage existante en relation avec l'importance du projet, soit un immeuble locatif de 5 appartements. Ils se plaignent de l'augmentation de trafic induite par les mouvements de dix véhicules supplémentaires en relation avec une impossibilité de croisement. Il apparaît que les recourants en question sont dans le voisinage immédiat et invoquent une gêne et un préjudice du fait de la réalisation du projet. Il faut admettre qu'ils sont donc atteints plus que quiconque et qu'ils ont un intérêt particulier, direct et étroit avec l'objet du litige. La qualité pour recourir du recourant Louis Anex est en revanche plus délicate. Au moment de l'enquête, il était propriétaire de la parcelle no 2'320, se trouvant à proximité de l'immeuble no 14'209. Dans le cadre de la présente procédure, il se prévaut toutefois du fait qu'il est propriétaire de la parcelle no 2'415 qui n'est pas dans le voisinage immédiat du bien-fonds no 14'209. Cette question peut rester irrésolue en raison des considérations qui suivent.
3. Les recourants prétendent que la construction serait manifestement impossible du fait qu'elle contrevient à la servitude no 365'486 qui restreint le droit de bâtir la parcelle no 14'209 (limitation à un chalet de deux appartements). Il estiment que même s'ils doivent introduire une procédure judiciaire de droit privé pour faire respecter cette servitude, il s'imposerait de ne pas délivrer prématurément un permis de construire dont l'objet serait impossible.
Cet argument est mal fondé. En effet, les faits relevants du droit civil ne peuvent pas être pris en considération dans le cadre d'une procédure tendant à la délivrance d'un permis de construire (voir un arrêt récent du Tribunal administratif de Berne in RNRF 85 (2004) p. 91 s'agissant d'une interdiction de bâtir; également TA, arrêt AC 2002/0242 du 22 mai 2003 selon lequel l'existence d'une servitude de non bâtir n'empêche pas la délivrance du permis de construire). Sur cette question, les recourants doivent être renvoyés cas échéant à agir devant la juridiction civile.
Cela étant et dès lors que le permis de construire est une autorisation de police, il faut examiner si les prescriptions formelles et de droit public en matière de police des constructions, notamment au niveau de l'accès, sont remplies, auquel cas l'autorisation doit être délivrée.
4. Les recourants considèrent que la parcelle no 14'209 n'est pas dotée de l'accès nécessaire dès lors que la servitude dont elle bénéficie est destinée à desservir un chalet familial de dimensions modestes. Ils invoquent aussi la clé de répartition des frais entre les parcelles les nos 10'521, 14'368 et 14'601.
L'art. 19 al. 1 LAT prévoit qu'un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.
Selon l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.
En exigeant que les équipements empruntant la propriété d'autrui soient au bénéfice d'un titre juridique, cette disposition vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, de manière à prévenir des conflits ultérieurs (arrêt AC 1999/0061 du 13 juillet 1999 et les références citées). On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (arrêt AC 1995/0154 du 6 décembre 1995 et AC 1995/0256 du 13 mars 1998). Lorsque le contenu d'une servitude de passage n'est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu'à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l'aide du juge civil compétent (v. ZBl 1981 p. 464). En d'autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier.
En l'espèce, la servitude existante, à savoir "passage à pied et pour tous véhicules" est parfaitement claire quant à l'ampleur des droits conférés (dans ce sens, TA arrêt AC 2003/0090 du 27 octobre 2003 en cas de construction de six places de parc sur la parcelle dominante déjà desservie par le chemin correspondant à cette servitude). L'augmentation de l'usage de la servitude ne peut pas être considéré comme une aggravation au sens de l'art. 739 CC, selon l'arrêt AC 1999/0061 du 13 juillet 1999 qui cite ATF 122 III 358 et qui examine cette question de droit civil à titre préjudiciel).
En l'espèce, on doit admettre que les constructeurs qui sont au bénéfice d'une servitude de passage disposent d'un titre juridique leur permettant d'accéder à l'immeuble (dans ce sens TA, arrêt AC 2001/0115 du 27 août 2001).
Les recourants s'en prennent ensuite à l'étroitesse du chemin, à la surcharge de trafic engendrée par 10 véhicules supplémentaires en matière de sécurité et de croisement.
Quant à la définition même de l'accès adapté à l'utilisation prévue au sens de l'art. 19 LAT, elle fait l'objet d'une jurisprudence cantonale constante, dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi, une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue. Ainsi dans un arrêt AC 2000/0105 du 18 octobre 2000 qui rappelle ce qui précède, le tribunal a jugé qu'un chemin de 4 m. de largeur était suffisant pour deux chalets de 3 appartements chacun dans une station de montagne.
En l'occurrence, le tribunal a constaté que la chaussée du chemin mesurait environ 3 mètres sans compter la bordure. Le voyer du 3e arrondissement à Aigle n'a pas formulé de remarque. Dans ces conditions, l'appréciation de la municipalité résiste à la critique. En effet, il s'agit d'un chemin rectiligne avec de la visibilité. Il apparaît qu'une telle voie ne devrait pas poser pas de problèmes dans des conditions normales pour des voitures automobiles légères, lesquelles pourront renoncer cas échéant à se croiser si elles constatent qu'un véhicule est déjà engagé. Il faut relever que l'accroissement de la circulation sera vraisemblablement limitée à certaines périodes de l'année si les logements sont utilisés comme résidence secondaire. Pour les recourants Maury, les inconvénients seront vraiment limités dans la mesure où ils n'empruntent le chemin sur le premier tronçon de celui-ci. Le permis de construire est subordonné à la condition que les abords du bâtiment soient aménagés afin de permettre en tout temps l'intervention des engins et véhicules du feu (voir synthèse CAMAC du 31 octobre 2003), ce qui répond aux inquiétudes des recourants quant aux transports d'urgence qui pourront accéder sans problème à l'immeuble et disposer aux alentours de la place suffisante.
5. Les recourants font valoir que les modifications apportées au projet ne sont suffisantes pour rendre le projet conforme. Ils allègent que le principal grief esthétique demeure du fait du volume de la construction. Ils estiment que le projet qu'un prévoit un immeuble locatif de cinq logements est pour le moins inesthétique et constituera une verrue dans le paysage ne pouvant pas s'harmoniser avec les bâtiments existants.
Selon l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2).
Le règlement communal prévoit ce qui suit :
Esthétique |
Art. 55 |
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La Municipalité voue une attention toute particulière à l'esthétique des constructions. Elle exige un style qui s'harmonise avec les bâtiments existants et le paysage. Les constructions, les agrandissements, les transformations de tous genres, les crépis, les peintures, les affiches, etc., de nature à nuire au bon aspect d'un lieu sont interdits. Les constructions sur piliers sont interdites. Pour des raisons d'orientation ou d'esthétique, la Municipalité peut imposer une autre implantation que celle prévue par les constructeurs, ainsi qu'une autre pente des toitures ou orientation des faîtes. |
Chalets |
Art. 75Le soubassement des chalets est en maçonnerie. Dans la partie hors terre, le bois est prédominant dans la surface des façades. Les constructions sont en madriers, à coches ou avec revêtement "lames chalets" posé horizontalement, avec fausses coches aux angles. |
Balcons |
Art. 76En règle générale, les éléments des balustrades des balcons, etc, sont posés verticalement. |
Selon une jurisprudence constante, le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions et à leur intégration appartient en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (v. arrêts TA AC 2002/0170 du 4 mars 2003, AC 1999/0228 du 18 juillet 2000 et références citées, AC 1999/0112 du 29 septembre 2000). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (v. arrêt TA AC 1996/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345, RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées). Un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou de ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. L'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable en toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés, par référence à des notions communément admises (arrêt TA AC 1999/0112 du 29 septembre 2000; arrêt AC 1999/0002 du 25 juin 1999 et références citées). Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment lorsqu'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou mettent en péril sa réalisation (arrêts TA AC 1999/0112 du 29 septembre 2000; AC 1999/0228 du 18 juillet 2000).
L'argumentation des recourants qui se fonde sur le caractère inesthétique du projet en relation avec le volume de la construction ne résiste pas un instant à l'examen. En effet, la parcelle no 14'209 se trouve en zone de chalets B, soit dans une zone qui permet la construction de chalets comportant 5 logements. Le nombre de logements maximum prévu par le règlement communal implique un chalet d'une certaine importance. Le projet en cause qui respecte cette norme de 5 logements est donc parfaitement réglementaire. Sous l'angle de la police des constructions, on ne peut pas reprocher aux constructeurs d'exploiter les possibilités prévues par le règlement communal. L'inspection locale a permis par ailleurs de constater qu'aux alentours sont érigés des chalets de taille relativement imposante.
Sous l'angle architectural, les critiques des recourants sont mal fondées également au regard des corrections apportées par le projet. Il s'agit d'un chalet de style tout à fait classique comportant des balcons en bois qui satisfont les exigences de la réglementation communale. Lors de la vision locale, le tribunal a pu constater que les chalets environnants ne relèvent pas d'un style unique, mais présentent parfois des caractéristiques particulières, à l'instar du chalet des recourants Maury. En l'absence d'homogénéité de styles, on ne voit vraiment pas en quoi le projet violerait la clause d'esthétique.
6. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet des recours, ce dans la mesure où il est recevable pour le pourvoi de Louis Anex. Un émolument judiciaire doit être mis à la charge des recourants. Vu l'issue des recours, l'autorité intimée et les constructeurs ont droit chacun à l'allocation d'une indemnité à titre de dépens, à charge des recourants.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Les recours sont rejetés dans la mesure où ils sont recevables.
II. La décision rendue le 14 janvier 2004 par la Municipalité d'Ollon, délivrant le permis de construire, est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant Louis Anex.
IV. Un émolument judiciaire de 2'000 francs est mis à la charge de la recourante Liliane Guex.
V. Un émolument judiciaire de 2'000 francs, est mis à la charge des recourants Louis et Marie-France Maury solidairement.
VI. Le recourant Louis Anex versera à titre de dépens une indemnité de 800 (huit cents) francs à la Commune d'Ollon et une autre de 800 (huit cents) également aux constructeurs Tiziana Vizio et Archilab-Villvert SA, solidairement.
VII. La recourante Liliane Guex versera à titre de dépens une indemnité de 800 francs à la Commune d'Ollon et une autre de 800 francs également aux constructeurs Tiziana Vizio et Archilab-Villvert SA, solidairement
VIII. Les recourants Louis et Marie-France Maury verseront à titre de dépens une indemnité de 800 francs à la Commune d'Ollon et une autre de 800 francs également aux constructeurs Tatiana Vizio et Archilab-Villvert SA., solidairement.
Lausanne, le 6 juillet 2004/san
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.