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CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF |
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Arrêt du 9 mars 2005 |
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Composition |
Pierre Journot, président; M. Pierre-Paul Duchoud et M. Renato Morandi, assesseurs. |
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Recourants |
1. |
Bernard Rickli, |
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2. |
Marcela Stalla , |
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3. |
Felice Stalla, |
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4. |
Maria Auxilia Rodrigues, |
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5. |
Amandino Rodrigues, |
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6. |
Marianne Jayet |
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Autorité intimée |
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Municipalité de Chavannes-Renens, représentée par l'avocat Jacques BALLENEGGER, à Lausanne, |
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Constructrice |
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Pfaehler et Zein Architectes SNC, à Lausanne, (ci-dessous: le constructrice), représentées par Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne, |
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Objet |
permis de construire |
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Décision de la Municipalité de Chavannes-Renens du 14 septembre 2004 (projet de construction de 3 villas sur la parcelle 166 du cadastre communal) |
Vu les faits suivants
A. La parcelle 166 de Chavannes-près-Renens, de 2'508 m², est située en bordure sud de la rue Centrale. Elle forme le sommet d'une légère éminence du terrain. Son accès sur la rue Centrale, située légèrement en contrebas, est constituée d'une courte allée en légère pente entourée de part et d'autres par d'anciens murs en pierres naturelle qui soutiennent le terrain adjacent, qui est à cet endroit planté de plusieurs grands arbres. Depuis la démolition du bâtiment qui s'y trouvait, cette parcelle présente, notamment parce qu'un banc y est installé et que l'accès n'est pas clôturé, l'allure d'un parc public. Elle est actuellement la propriété de la commune mais la constructrice, la SNC Pfaehler et Zein Jaccaud, est au bénéfice d'un acte de vente conditionnelle qui réserve notamment la délivrance du permis de construire.
Les recourants sont les propriétaires ou les habitants (s'agissant de Bernard Rickli), à la rue des Volontaires nos 2, 4 et 6, des petites maisons individuelles (datant des années 1920) construites sur les parcelles 168, 169 et 170 qui jouxtent la parcelle 166 sur son côté est.
Sur ses autres côtés, la parcelle 166 est bordée par diverses maisons de la même époque environ, certaines plus vastes que celles des recourants.
Toutes ces parcelles décrites ci-dessus sont en zone de faible densité au sens du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 10 mars 1989 (ci-dessous : le règlement communal).
De l'autre côté de la rue Centrale se trouvent des immeubles locatifs.
B. Après un premier projet de six villas individuelles qui a suscité des oppositions et qui a finalement été abandonné par la constructrice, cette dernière a mis à l'enquête, du 23 juillet au 12 août 2004, la construction de trois villas mitoyennes de deux logements chacune.
Chacun de ces trois bâtiments prévus (A-B, C-D et E-F) occupe au sol une surface rectangulaire de 7,10 sur 17,60 mètres, implantée de manière sensiblement parallèle aux limites est, sud et ouest de la parcelle, à une distance comprise suivant les endroits entre 6,00 et 6,25 mètres de cette limite. Chacun des bâtiments, non excavé, comprend un rez et un étage, éclairés par des fenêtres de taille et de forme variées, et un étage de combles éclairé par des fenêtres de toiture (velux). La façade est du bâtiment A-B, qui ferait face aux habitations des recourants Rodrigues et Jayet, est longue de 17,60 mètres. La hauteur à la corniche (il n'y a pas d'avant-toit) à partir du niveau 0 des plans atteint 6,97 mètres auxquels il faut ajouter, jusqu'au niveau du terrain naturel, 0,90 mètres (au nord) ou 0,70 mètres (au sud).
La toiture à deux pans de chaque bâtiment présente la particularité d'être légèrement oblique par rapport à l'axe du bâtiment qu'elle couvre. D'après les explications de l'architecte du projet entendu en audience, il s'agit de renforcer l'impression d'ensemble que forme l'espace commun compris au centre de la parcelle entre les trois bâtiments, où se trouve les espaces de circulation et les garages.
Dans les bâtiments A-B et C-D, qui sont de configuration identique, l'étage de comble comporte dans l'un des logements un réduit de 7 m² (sans fenêtre ni velux) et dans l'autre logement une chambre de 9 m², éclairée par un velux. Cette dernière chambre occupe l'angle de la construction entre l'une des plus grandes chambres et le hall où aboutit l'escalier.
C. L'opposition des recourants a fait l'objet d'une décision de la municipalité rendue le 14 septembre 2004 dont le texte est pour l'essentiel le suivant:
"I) Votre lettre-signature du 8 août. 2004
1. Surface de terrain par habitation: la superficie de la parcelle est de 2'508 m2. Trois constructions principales sont prévues. Il faut donc une surface minimale d'au moins 1'500 m2, selon l'art. 77 du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après RPA). Une construction peut comprendre jusqu'à trois logements en zone de faible densité (art. 72 RPA). La superficie de 2'508 m2 est donc suffisante.
2. Type de construction: l'art. 72 RPA affecte la zone de faible densité à des constructions de petits bâtiments d'habitation, de trois logements au maximum, superposés ou juxtaposés. Cette formulation inclut donc la formule proposée par la demande de permis, chaque construction devant être divisée en deux logements. Il n'y a pas de distinction entre des villas "jumelles" et des villas "mitoyennes", ce dernier qualificatif étant étymologiquement impropre, quoique souvent employé.
3. Toiture, couverture: le matériau de couverture, tuiles éternit ou tuiles en terre cuite, n'est pas encore choisi et reste à déterminer, comme d'ailleurs la couleur des façades (rubriques 39a et b du questionnaire de la demande de permis de construire). La Municipalité ne peut donc que prendre note de votre remarque à propos des tuiles en terre cuite généralement utilisées dans le quartier. Le choix définitif sera fonction d'une part de l'environnement, d'autre part du style architectural des constructions. Le choix définitif sera fait en fonction des critères posés par les art. 47 à 49 RPA.
4. Hauteur des bâtiments: les constructions en zone de faible densité ne doivent pas dépasser 8 m. à la corniche dès le niveau moyen du terrain naturel (art. 74 RPA). En l'espèce, la hauteur de chacune des trois constructions projetées oscille entre 7 m. et 8 m., inférieure donc au maximum réglementaire. La toiture est à deux pans, comme exigé par l'art. 79 RPA. La pente de chaque pan de toit est comprise entre 63% et 78%, ce qui est donc conforme à la fourchette réglementaire de 46% à 84% (art. 79 al. 2 RPA). Le gabarit des constructions projetées n'exploite donc pas les possibilités réglementaires jusqu'à leur maximum théorique, ce qui aurait éventuellement été contestable. En soi, les dimensions de chacune des constructions prévues correspondent sans aucun doute à ce que l'on voit actuellement en tant que villa à deux logements. Quant à la pose de gabarits, que vous sollicitez, elle est seulement facultative (art. 103 al. 2 RPA) et ne semblait pas s'imposer dans le cas présent.
5. Nombre de niveaux habitables. Alors que les villas existantes dans le quartier ont souvent deux niveaux habitables plus des combles non habitables, les constructions projetées auront un rez-de-chaussée, un premier étage et des combles habitables, ce qui correspond à la formule préconisée par l'art. 73 RPA.
Que les combles soient habitables ou non, cela ne modifie pas sensiblement le gabarit d'un bâtiment. Le faîte du toit, oblique par rapport à l'axe du bâtiment, ne modifie pas non plus l'écran constitué par la construction; il s'agit-là d'une touche d'originalité architecturale qui ne viole ni les dispositions de l'art. 79 ni celles de l'art. 47 RPA.
6. Aucune haie, ni existante ni projetée, ne figure sur le plan des aménagements extérieurs le long de la limite avec la parcelle no 167. Si une haie se trouve de l'autre côté de la limite, elle ne paraît en tout cas pas menacée par la construction. Si elle se trouve en partie sur la parcelle des constructeurs, elle est en principe protégée, et ne pourrait en aucun cas être supprimée sans autorisation préalable.
7. Nuisances: 12 places de stationnement seront aménagées, soit 2 par logement, ce qui correspond aux exigences réglementaires minimales (art. 41 al.2 lit. b RPA). Il en résultera certes quelques bruits de moteur supplémentaires par rapport à la situation actuelle, mais proportionnellement pas davantage que le bruit des véhicules appartenant aux occupants de n'importe quelle villa existante. Il est à relever que les garages et les places de stationnement extérieures sont entièrement regroupés au centre de la parcelle, et non pas en partie dans les espaces réglementaires, ce qui est de nature à préserver au mieux les intérêts légitimes des voisins. Quant au passage de quelques piétons en direction de la rue de I'Ecole de céramique, il n'y a pas de raison particulière de penser qu'il puisse être gênant.
8. Murs le long du chemin d'accès: le tracé de cette amorce de chemin devra être en partie modifié et il en ira donc de même pour l'extrémité des petits murs existants. Ces murs n'ont pas de valeur historique et ils ne sont pas soumis à une protection particulière. Il est à relever que la partie la plus visible de ces murs, le plus près de la rue Centrale, subsistera.
9. Protection des arbres: l'abattage de 3 arbres est prévu, dûment figurés sur le plan de situation et le plan des aménagements extérieurs. Il s'agit d'un pin (diam. du tronc 40 cm), d'un sapin (diam. du tronc 40 cm) et d'un bosquet de thuya. Ces arbres ne présentent pas de valeur particulière et seront remplacés par 3 arbres nouveaux, conformément aux dispositions du Règlement communal sur la protection des arbres. Pour le surplus, les arbres existants sont maintenus.
10. Accès des véhicules: toutes les mesures de précaution seront prises, pour assurer la sécurité des piétons, et notamment des enfants cheminant sur le trottoir à la hauteur de la sortie de la parcelle no 166. Des aménagements devront être réalisés de manière à ce que les conducteurs des véhicules débouchant sur la voie publique bénéficient d'une visibilité optimale, et marquent un arrêt de sécurité.
11. Stabilité du terrain: il n'existe pas d'indices selon lesquels le terrain serait géologiquement peu stable dans le secteur. La déclivité est minime et tout risque de glissement paraît exclu. Il n'y aura pas de gros travaux de terrassement.
Il) Votre lettre sous pli simple du 8 août 2004 :
Par cette deuxième lettre, séparée, vous demandez la pose de gabarits.
Nous nous référons à la réponse déjà donnée à cette question sous chiffre 1/4 ci- dessus. De plus, il faut relever que la pose de gabarits accompagne en principe l'enquête publique. En l'occurrence, l'enquête a eu lieu du 23 juillet au 12 août et il aurait donc été tardif et inutile d'ordonner le montage de gabarits après réception de votre lettre du 8 août, alors que l'enquête était quasiment terminée. La forme simple des bâtiments projetés, et leur hauteur qui n'excède guère que d'un mètre environ les villas environnantes, paraissaient relativement faciles à imaginer de façon abstraite.
Il résulte de ce qui précède que le projet mis à l'enquête est conforme aux dispositions légales et réglementaires applicables en l'espèce. En l'absence de tout motif juridique de refus, le projet doit être autorisé.
La Municipalité a donc décidé d'accorder le permis de construire et de lever votre opposition.
La présente décision est susceptible de recours, par acte motivé, adressé au Tribunal administratif, (...)."
D. Par acte du 1er octobre 2004, les recourants ont contesté cette décision. Pour eux, le deuxième projet est tout aussi surdimensionné que le premier car se sont des blocs de 17,6 m de long sur 9,36 m de haut qui seraient implantés à 6 m de leur propriété. Constatant que la municipalité leur a répondu que le projet respecte le règlement communal, ils déclarent qu'il serait judicieux que l'on tienne compte également du respect de la vie privée des gens. Ils rappellent leur demande de pose de gabarits. Ils précisent qu'ils ne sont pas opposés à toute construction pour autant qu'elle reste dans le respect du quartier.
La municipalité a conclut au rejet du recours par acte de son conseil du 3 novembre 2004. La constructrice en a fait de même dans des observations de son conseil du 5 novembre 2004.
Informés que le tribunal envisageait de statuer à huis clos, les recourants ont demandé une inspection locale dans une lettre du 21 décembre 2004 où ils invoquent en outre la privation importante d'ensoleillement de deux de leurs villas, l'aspect esthétique de l'ensemble, le bruit et la pollution engendrés par les véhicules et les habitations, la sécurité de la sortie de la parcelle sur la route, l'usage d'éternit inhabituel dans le voisinage ainsi que le non-respect de la surface des chambres requise par le règlement communal, soit 11 m².
Le Tribunal administratif a procédé à une inspection locale le 22 février 2005 en présence des recourants Bernard Rickli, Marcela Stalla, Marianne Jayet et Amandino Rodrigues, des représentants de la municipalité, André Gorgerat, syndic et Claudine Jaton, conseillère municipale, accompagnés du technicien communal Claude Daetwyler et assistés de l'avocat Jacques Ballenegger; les constructrices Sylvie Pfaehler et Jeanne Della Casa étaient assistées de l'avocat Benoît Bovay.
Les constructrices ont expliqué notamment au sujet de la chambre de 9 m² décrite plus haut qu'elle pouvait être utilisée comme bureau et non pour l'habitation, comme le montre la plaquette reproduisant le plan d'enquête qu'elles ont versée au dossier. Elles ont ajouté qu'elles étaient prêtes à supprimer l'une des cloisons délimitant cette chambre, pour l'intégrer soit à la chambre voisine, soit au hall où aboutit l'escalier.
La rédaction du présent arrêt a été approuvée par la section par voie de circulation.
Considérant en droit
1. La commune conteste la qualité pour recourir du recourant Bernard Rickli.
La qualité pour recourir des particuliers est subordonnée, en vertu du texte concordant des art. 37 LJPA (pour le recours au Tribunal administratif cantonal) et 103 OJF (pour le recours de droit administratif au Tribunal fédéral), à la condition que l'auteur du recours soit atteint par la décision attaquée et qu'il ait un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
S'agissant de la définition de l'un intérêt digne de protection, on rappellera que pour que sa qualité pour recourir soit reconnue, le recourant doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, et l'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé (contrairement au principe régissant le recours de droit public au Tribunal fédéral), mais qui peut être un intérêt de fait - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération. S'agissant d'un voisin, ce dernier est habilité à recourir lorsque le projet a des effets sur son fonds et qu'il sera plus exposé que quiconque à des inconvénients en cas de réalisation. On ne saurait donc admettre d'emblée que tout voisin peut recourir contre une construction indépendamment de la question de savoir si elle lui cause un préjudice.
Il résulte de l'instruction que le recourant Bernard Rickli partage l'habitation dont la recourante Marianne Jayet est propriétaire. La jurisprudence fédérale ne subordonne pas expressément la qualité pour agir à la condition que le voisin soit propriétaire de l'immeuble subissant les effets des projets litigieux. La qualité pour agir du locataire est donc admise pour autant qu'il soit toujours au bénéfice d'un bail et qu'il subisse personnellement une atteinte, ce qui n'est cependant plus le cas si les locaux sont sous-loués et que les sous-locataires ne prétendent pas subir une gêne (AC.2001.0006 du 13 février 2003, AC.2001.0128 du 12 mars 2002; AC.2001.0001 du 5 octobre 2002). La qualité pour recourir a cependant été déniée aux squatters car leur intérêt de fait n'est pas digne de protection puisque la situation a été créée de manière illégale (AC.2002.0085 du 20 décembre 2002). Ce qui compte en définitive, c'est que le recourant soit personnellement atteinte, dans sa situation légitimement acquise, par le projet litigieux. Il n'a donc pas lieu de distinguer, s'agissant de la qualité pour recourir, entre la situation des recourants qui sont propriétaires des maisons voisines et celles de Bernard Rickli qui habite dans l'une d'elles.
La reconnaissance de la qualité pour recourir du voisin présuppose que le voisin allègue les éléments de fait précis permettant de juger si la construction litigieuse est susceptible de lui causer une réel préjudice (ATF 1A.105/2004 du 3 janvier 2005 dans la cause AC.2002.0245). A cet égard, le recours invoque simplement le respect de la vie privée, ce qui n'est pas particulièrement convaincant pour attester l'existence d'un préjudice possible, mais la lettre des recourants du 21 décembre 2004 ajoute qu'ils craignent une privation importante d'ensoleillement, du bruit, de la pollution, de l'insécurité routière, et ils y critiquent l'esthétique du projet. C'est donc la construction en elle-même du projet qui constitue l'atteinte dont ils se plaignent et il faut leur reconnaître, pour empêcher cette construction, un intérêt que la jurisprudence qualifie de digne de protection.
2. Comme le Tribunal administratif le rappelle régulièrement (AC.2003.0076 du 06.05.2004; AC.2003.0134 du 18.12.2003; AC.1994.0277 du 28 avril 1995, RDAF 1995 p. 366; v. ég. AC.1996.0099 du 14 octobre 1997, RDAF 1998 I p. 211), le permis de construire, tout au moins s'il s'agit de l'autorisation ordinaire de l'art. 22 al. 2 LAT, constitue une autorisation de police à laquelle l'administré a droit pour autant qu'il remplisse les conditions posées par les textes applicables. Il n'appartient pas à l'autorité municipale d'élaborer des variantes destinées à s'imposer au constructeur, ni de subordonner l'octroi de l'autorisation à des conditions accessoires (cession de terrain, paiement préalable d'émolument ou d'acompte de taxe, etc.) non prévues par la loi (AC 96/099 précité, RDAF 1998 I p. 211).
C'est donc en vain qu'en l'espèce, les recourants reviennent sur les circonstances qui ont précédé l'abandon du précédent projet et qu'ils pensent pouvoir tirer argument du respect de la vie privée (ils visent apparemment les fenêtres des bâtiments litigieux qui donneraient de leur côté) pour contester la décision autorisant le projet litigieux. De même, il importe peu de savoir, pour statuer sur la délivrance du permis de construire, si le projet litigieux risque réellement de les priver de manière sensible d'ensoleillement dès lors que de manière incontestée, la distance à la limite de 6 mètres exigée par le règlement communal est respectée, y compris par les garages que le projet prévoit d'implanter non pas en limite de propriété mais à l'intérieur de l'espace central qu'entourent les bâtiments projetés.
Pour le surplus, il n'est pas contesté que le projet respecte la distance à la limite de 6 mètres que l'art. 75 du règlement communal impose en zone de faible densité. N'est pas contesté non plus le respect de la hauteur maximale de 8 m, mesurée sur la corniche dès le niveau moyen du terrain naturel, que l'art. 74 du règlement communal impose dans ladite zone. En effet, la corniche se trouve à 6,97 m au-dessus de l'altitude 0 des plans d'enquête, et cette altitude 0, même sur la façade nord-est, est à moins d'un mètre du terrain naturel sur toute sa longueur.
On retiendra donc en conclusion que même si les recourants invoquent une atteinte à leur intimité ou une perte d'ensoleillement pour établir la recevabilité de leur recours (qualité pour recourir), ils ne peuvent pas, sur le fond, exiger plus que le respect des règles du règlement communal sur la hauteur des constructions ou leur distance à la limite.
3. S'agissant de l'esthétique, invoquée dans l'un des griefs des recourant, on rappellera tout d'abord que l'art. 86 al. 1 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (ci-après LATC) prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Les règlements communaux, conformément à l'art. 86 al. 3 LATC, reprennent en général ces principes.
Sur l'esthétique, la jurisprudence est abondante et constante. Le Tribunal administratif répète régulièrement (voir par exemple AC.2004.0208 du 23 novembre 2004; AC.1998.0181 du 16 mars 1999 ou AC1996.0188 du 17 mars 1998) que le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (arrêt AC. 1996.0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. D'autre part l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêt AC 1995/268 du 1er mars 1996; AC 1993/257 du 18 mai 1994; AC 1993/240 du 19 avril 1994). Une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6; arrêts AC. 1995.0137 du 11 janvier 1996, AC.1995.0235 du 22 janvier 1996).
En l'espèce, les recourants font valoir que les immeubles projetés ne correspondent par à l'environnement construit conformément au règlement communal, en raison de l'absence d'avant-toit, de la toiture asymétrique et des façades ajourées de manière irrégulière. Sur ce point, le Tribunal administratif peut adhérer sans autre à la motivation de la décision municipale reproduite dans l'état de fait du présent arrêt. Il a pu lui-même constater par l'inspection locale que l'environnement construit du projet litigieux est assez varié : on observe la présence de bâtiments locatifs le long de la rue Centrale et si les maisons des recourants sont d'assez petite dimension, on observe aux alentours de la parcelle litigieuse des constructions plus amples et probablement même supérieures aux bâtiments litigieux par leur taille. En outre, les règles de la zone de faible densité du règlement communal régissent les dimensions et l'implantation des constructions en laissant une grande liberté aux constructeurs, conformément aux caractéristiques que l'on retrouve habituellement en pratique dans les zones de villa. On ne se trouve pas en présence d'un plan de quartier fixant des conditions détaillées d'urbanisme, d'implantation ou de constructions (art. 64 LATC) si bien que la municipalité n'avait guère à intervenir - elle s'en est effectivement abstenue - à l'encontre des quelques traits d'originalité que présente le projet litigieux.
On ajoutera pour terminer que la municipalité pouvait à juste titre renoncer à exiger la pose de gabarits car il n'est pas nécessaire, dans une configuration des lieux qui n'a rien d'exceptionnel, de procéder à une telle installation dans le seul but de mesurer l'impact, à 6 mètres de la limite de propriété, d'une façade dont la hauteur à la corniche est de l'ordre de 7 mètres, ceci dans un environnement dont on a déjà vu ci-dessus qu'il n'est pas particulièrement sensible.
4. Les recourants invoquent le bruit et la pollution ainsi que la sécurité routière. Sur ce point également, on ne voit pas quelle disposition du règlement communal permettrait de refuser l'autorisation de construire en raison de telles craintes (à supposer que celles-ci soient fondées). On ne saurait soutenir qu'une parcelle accueillant 6 logements et disposant d'un accès direct sur la voie publique serait insuffisamment équipée au sens de l'art. 19 LAT. La décision attaquée observe avec bon sens que les usagers des bâtiments projetés n'engendreront proportionnellement pas plus de nuisances que les autres villas du quartier.
5. Enfin, les recourants incriminent le non respect de la surface des chambres requises par le règlement communal, soit 11 m².
L'art. 56 du règlement communal a la teneur suivante :
"Article 56 - Surface minimale des pièces
Dans les appartements de trois pièces et plus, la surface de la cuisine doit être de 6 m² au moins.
La surface de chaque chambre destinée à l'habitation doit être de 11 m² au moins."
Il est exact que l'une des pièces située dans le niveau des combles des bâtiments litigieux a une surface de 9 m².
Dans la décision du 14 septembre 2004 notifiée à un autre opposant, la municipalité exposait :
"L'art. 56 RPA préconise une superficie minimale de 11 m² par pièces dans les appartements, le législateur communal ayant voulu prévenir la construction d'immeubles locatifs comportant des logements excessivement exigus. Cette règle ne s'applique pas dans le cas de villas, type de logement où les dimensions sont en général plus généreuses que dans des appartement et où le propriétaire du logement doit avoir plus de liberté dans la manière d'aménager ce qui lui appartient."
A l'audience, le conseil de la municipalité a exposé que l'art. 56 RPA avait été adopté à l'époque pour empêcher que ne soient à nouveau construits des immeubles dans lesquelles certaines pièces s'apparentent plutôt à des cellules, comme sce fut le cas dans les immeubles-tours locatifs visibles à proximité du projet litigieux.
Les explications de la municipalité sont assez convaincantes mais on peut se demander dans ces conditions pourquoi le législateur a intégré l'art. 56 du règlement communal dans le chapitre II de ce dernier intitulé "règles générales de construction". On peut cependant renoncer à résoudre cette question car à bien y regarder, le grief des recourants paraît irrecevable.
En effet, l'intérêt pratique qui fonde la qualité pour recourir des recourants consisterait à obtenir que le permis de construire le projet litigieux soit refusé. Or à supposer même que le grief relatif à la surface de l'une des chambres de certains des logements projetés soit fondé, il n'en résulterait nullement que le permis de construire devrait être refusé. Le conseil des constructrice a exposé en audience que celle-ci était prête à s'engager à supprimer l'une des cloisons de la chambre litigieuse pour l'intégrer soit à la pièce voisine, soit au hall où aboutit l'escalier. L'architecte du projet a précisé que c'est le souhait de l'acquéreur du logement qui sera déterminant et l'on conçoit effectivement qu'un acquéreur puisse préférer bénéficier d'un petit bureau séparé à côté de la chambre à coucher (comme se présente le plan figurant dans la plaquette publicitaire produite à l'audience) ou au contraire préférer intégrer ce volume à la chambre à coucher ou au dégagement situé au sommet de l'escalier. On ne voit pas quel intérêt public justifierait que la commune impose un choix plutôt qu'un autre. En tous les cas, même si on devait parvenir à une interprétation du règlement communal selon laquelle la règle communale sur la dimension minimale des "chambres destinées à l'habitation" s'imposerait également aux projets de villas, cela ne pourrait conduire qu'à réformer la décision de la municipalité en ce sens qu'une charge serait introduite dans le permis de construire afin de contraindre les constructrices à supprimer l'une des cloisons décrites ci-dessus. Force est cependant de constater que cette solution, qui maintiendrait le principe de la délivrance du permis de construire, ne correspondrait à aucune conclusion prise par les recourants et constituerait une modification de la décision attaquée qui ne changerait rien à l'atteinte dont se plaignent les recourants. On se trouverait donc en présence d'un arrêt du Tribunal administratif dont le dispositif ne correspondrait à un aucun intérêt digne de protection pour les recourants, qui n'ont d'ailleurs rien demandé à ce sujet. Ainsi, les conclusions qu'ils auraient peut-être pu formuler dans ce sens seraient probablement irrecevables faute de correspondre pour ce qui les concerne à un intérêt digne de protection.
6. On observera de plus que supposée contraire au règlement, la cloison en question pourrait probablement être construite sans difficulté. En effet, il n'est tout d'abord pas certain que, suivant qu'elle est réalisée par le déplacement d'un meuble, par l'effet d'un élément de menuiserie ou par le montage d'un mur, la création d'une telle cloison soit toujours à considérer comme un travail de construction ou de démolition soumis à un permis de construire au sens de l'art. 103 al. 1 LATC.
Dans tous les cas, un tel aménagement pourrait être dispensé d'enquête publique en application des art. 111 LATC et 72d RATC qui permettent une telle dispense pour les travaux de rénovation, d'agrandissement et de reconstruction, même lorsqu'ils ont des effets visibles à l'extérieur comme la création d'un avant-toit, d'un balcon, d'une saillie ou d'une rampe d'accès. La condition selon laquelle l'objet dispensé d'enquête publique ne doit pas être susceptible de porter atteinte à des intérêts dignes de protection, en particulier à ceux des voisins, est à l'évidence remplie s'agissant d'une cloison intérieure.
Il en résulte finalement que les voisins ne peuvent de toute manière pas intervenir dans un tel cas, si bien qu'il n'y a pas lieu de donner suite à leur intervention même lorsqu'elle survient au stade de la délivrance initiale du permis de construire. On peut ainsi se dispenser d'examiner si le règlement proscrit réellement les pièces inférieures à 11 m² dans les villas car imposer une modification du projet dans ce sens ne correspondrait à aucun intérêt digne de protection des recourants.
7. Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté aux frais des recourants, qui doivent des dépens aux deux autres parties qui ont consulté un mandataire rémunéré.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre-eux.
III. La somme de 1'500 (mille cinq cents) francs est allouée à la Commune de Chavannes-près-Renens à titre de dépens à charge des recourants.
IV. La somme de 1'500 (mille cinq cents) francs est allouée à la constructrice, Pfaehler & Zein Architectes SNC à titre de dépens à charge des recourants.
Lausanne, le 9 mars 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint