CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 8 mars 2006

Composition :

Mme Danièle Revey, présidente; M. Georges Arthur Meylan et M. Jean W. Nicole, assesseurs. Greffière : Mme Christiane Schaffer.

Recourants :

Jean-Pascal JANIN, à Belmont-sur-Lausanne, représenté par Me Alexandre REIL, avocat, à Lausanne,

Dominique JANIN, à Belmont-sur-Lausanne, représenté par Me Alexandre REIL, avocat, à Lausanne,

Autorité intimée :

Municipalité de Belmont-sur-Lausanne, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,

Constructrice :

Maria ZANOLARI, à Gryon, représentée par Me Denis BRIDEL, avocat, à Lausanne,

Objet :	Permis de construire
	Recours de Jean-Pascal JANIN et Dominique JANIN contre la décision de la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne du 13 juillet 2005 autorisant la construction de deux villas contiguës sur la parcelle n° 120, propriété de Maria Zanolari.

Vu les faits suivants

A. Maria Zanolari est propriétaire de la parcelle n° 120 du cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne. D'une surface de 2'191 m2, dont 355 m2 en place-jardin et 1'836 m2 en vignes, le terrain est sis dans la zone villas. Il est limité au nord-est, soit en amont, par le chemin de Penloup qui rejoint au sud le chemin de la Mouette, et se prolonge au sud par une bande de terre large d'environ 13 mètres jusqu'au chemin de la Mouette.

B. Maria Zanolari (ci-après : la constructrice) a présenté le 7 février 2004 une demande de permis portant sur la construction de deux villas contiguës composées respectivement de deux et trois logements et de garages accolés en façade sud-ouest, ainsi que sur l'aménagement d'un couvert pour deux voitures distinct de la construction principale, d’un mur de soutènement en amont et d’un accès depuis le chemin de la Mouette par la bande sud de la parcelle. Le projet a été mis à l'enquête publique du 1er au 21 avril 2005 et a suscité un certain nombre d'oppositions, dont celle de Jean-Pascal Janin et Dominique Janin. Ceux-ci sont propriétaires, chacun pour une demie, de la parcelle n° 69 du cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne, parcelle située à l'est du terrain de la constructrice, en amont, le long du chemin de la Mouette, et qui porte une villa familiale. Ils ont reproché au projet de ne pas respecter les dispositions du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire (RCAT), notamment en matière de villas contiguës, de surface bâtie, d'esthétique et d'intégration dans le quartier.

C. Après avoir pris connaissance, le 27 juin 2005, des remarques formulées par les instances cantonales consultées (dossier CAMAC n° 65684), la municipalité de Belmont-sur-Lausanne (ci-après : la municipalité) a informé la constructrice par lettre du 13 juillet 2005 qu'elle avait décidé de lever les oppositions; elle lui a délivré le permis de construire, assorti des conditions particulières communales et cantonales. Par courrier du même jour, elle a informé le conseil de Jean-Pascal Janin et Dominique Janin avoir levé leur opposition pour les motifs suivants :

"1.- […]

2.- Vous contestez la construction de villas contiguës comme le permet l'art. 17 RCAT. Le Tribunal administratif vient de se prononcer sur cette question, en rappelant qu'il fallait à tout le moins des entrées séparées et un décrochement des constructions pour justifier une telle qualification de contiguïté, à la place d'un seul bâtiment de plusieurs appartements superposés ou juxtaposés, même si certains locaux sont communs aux différents appartements (AC 2003/0195 du 22 avril 2005).

En l'espèce, le projet répond bien aux derniers réquisits de la jurisprudence et la Municipalité doit constater qu'il s'agit bien de deux villas contiguës. Dans ce même arrêt, il est précisé que l'admissibilité de villas contiguës ou mitoyennes ne suppose pas forcément une limite de propriété entre les deux bâtiments.

3.- […]

4.- Vous contestez le respect de l'article 12 RCAT en estimant que le calcul des surfaces bâties devrait inclure les garages qui ne seraient pas une dépendance souterraine au sens de l'article 52 RCAT et les escaliers latéraux. La Municipalité conteste ce point de vue dans la mesure où l'article 51 RCAT exclut les aménagements extérieurs d'accès, tels les perrons ou les seuils d'entrées, du calcul de la surface bâtie ou de l'occupation au sol, ainsi que les dépendances accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui d'une surface inférieure à 50 m2. Le couvert respecte la limite de 50 m2 et les garages sont des dépendances souterraines au sens de l'article 52 RCAT.

5.- S'agissant de l'esthétique et de l'intégration dans le quartier, il est évident qu'il y a une densité manifeste dans ce secteur et on ne saurait refuser un projet qui respecte les dispositions réglementaires. La plupart des propriétaires ont construit en faisant usage des possibilités de la zone villa, plus particulièrement en ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol. Les constructions de vos mandants sur la parcelle n° 111 ont d'ailleurs une longueur similaire à celles des constructions prévues. L'article 57 RCAT ne fait pas obstacle au projet.

6.- […]

7.- […]"

D. Le 2 août 2005, agissant par l'intermédiaire de leur conseil, Jean-Pascal Janin et Dominique Janin ont interjeté un recours auprès du Tribunal administratif contre la décision de la municipalité du 13 juillet 2005, critiquant le projet sur les points suivants :

- Nombre de logements : l'art. 8 du règlement prévoit trois logements au maximum par parcelle. Comportant cinq logements, le projet excéderait ainsi cette limite;

- Villa contiguë : il ne s'agirait pas de deux villas contiguës, mais d'un bâtiment unique de cinq logements. L'apparence extérieure donnerait à penser qu'il s'agit d'un seul bâtiment. Il découlerait de l'art. 17 al. 2 du règlement que chacune des villas contiguës doit disposer de sa propre parcelle;

- Indice d'occupation : les garages ne seraient pas des dépendances souterraines, car moins du trois quarts de leur volume se trouverait en dessous du terrain naturel. Le couvert à voitures devrait être pris en considération dans le calcul de la surface bâtie, dès lors qu'il n'est pas accolé au bâtiment, comme l'exigerait l'art. 51 du règlement. Il faudrait encore tenir compte du mur de soutènement;

- Clause d'homogénéité : la constructrice tirerait un parti excessif d'un espace constructible exigu, soit 2'191 m2, car la surface construite annoncée de 312,73 m2 n'est inférieure que de 0.27 m2 de la limite d'un septième fixée dans le règlement. Or, la surface totale de la parcelle comprend une longue bande de terrain faisant office de voie d'accès. Par ailleurs, le volume de tous les autres bâtiments aux alentours (compris entre 500 m3 et 1'000 m3) serait inférieur de plus de la moitié du volume annoncé pour le bâtiment projeté, soit 4'500 m3.

Le 9 août 2005, le juge instructeur du Tribunal administratif a provisoirement accordé l'effet suspensif au recours.

Par courrier du 6 septembre 2005, la constructrice a produit au tribunal ses observations sur le recours, ainsi qu'une pièce. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de l'effet suspensif. Il ressort ce qui suit de ses déterminations :

- La construction prévue serait bien une villa contiguë. Il s’agirait en effet de deux bâtiments accolés, décrochés d'un mètre, avec un mur de refend allant de la cave au grenier, les sous-sols étant séparés avec des installations techniques distinctes, et chaque corps de bâtiment disposant de sa propre entrée donnant sur une façade différente. Si les bâtiments devaient être vendus en propriété par étages, il serait possible de diviser les parcelles selon un plan annexé;

- L'indice d'occupation serait respecté. Les garages ont une surface inférieure à 50 m2 et constitueraient bien des dépendances souterraines. Le couvert serait de 30 m2; il constituerait ainsi une dépendance d'une surface inférieure à 50 m2 ne devant pas être pris en considération dans le calcul de l'indice d'occupation au sol, le cas échéant par application de l'art. 39 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RATC). Quant au mur de soutènement, sa surface n'excéderait pas 50 m2 et il devrait de toute façon être considéré comme une dépendance souterraine;

- L'immeuble érigé sur la parcelle n° 111 (sise au même niveau que la parcelle n° 69, au nord de celle-ci) présenterait une façade largement plus imposante que celle du projet. Quant aux nouvelles dispositions du règlement communal, adoptées en 1996, elles seraient plus larges que les anciennes s'agissant notamment de la densification des constructions. Au surplus, les immeubles sont plantés sur une pente à forte déclivité.

La Municipalité s'est déterminée le 8 septembre 2005 ainsi qu'il suit :

- Il s'agirait bien de villas contiguës. Celles-ci comportent une séparation entre elles, de haut en bas, ne communiquent pas et disposent de cages d'escalier séparées. Elles seraient symétriques, à l'exception d'un accès au parking intérieur, et décalées. Par ailleurs, la surface de la parcelle faisant plus de deux fois 1'000 m2, la construction de six logements serait possible. Quant à la contiguïté, elle n'impose pas un fractionnement entre les deux bâtiments. De toute façon, le règlement communal prévoit à l'art. 17 al. 3 que la surface additionnée des parcelles contiguës est déterminante pour l'application des art. 11 et 12;

- L'indice d'occupation serait respecté car les garages constitueraient bien des dépendances souterraines;

- S'agissant de l'homogénéité, le quartier comprend déjà des constructions de styles très divers. Le projet entre dans les gabarits prévus par la réglementation communale.

Dans leurs observations complémentaires du 14 octobre 2005, les recourants ont déclaré que l'attestation de l'architecte selon laquelle les garages souterrains seraient enterrés pour plus du trois quarts de leur volume ne suffirait pas, un calcul ou une pièce établie par un géomètre officiel étant nécessaire. Selon leurs propres calculs au demeurant, les garages ne seraient pas enterrés au trois quarts. Quant à l'enceinte bordant le sommet des garages, haute de 50 cm, elle violerait, en tout cas dans son esprit, l'art. 52 RCAT.

E. Le tribunal a tenu audience à Belmont-sur-Lausanne le 3 novembre 2005, en présence du recourant Jean-Pascal Janin, assisté par l'avocat Alexandre Reil, des représentants de la constructrice, Pierre-Alain Zanolari et Mauro Urso (architecte), assistés par l'avocat Denis Bridel, et des représentants de la municipalité, Hélène Brughera et Dominique Gamboni, assistés par l'avocat Benoît Bovay. La municipalité a produit une feuille de calculs datée du 31 octobre 2005, concluant que "l'altitude au trois quarts du volume des constructions projetées est, pour un garage, au dessus de l'altitude moyenne du terrain naturel de 3 cm [garage nord-ouest] et pour l'autre, au dessous de l'altitude moyenne du terrain naturel de 2 cm [garage sud-est]." Les représentants de la constructrice ont expliqué que les murs prévus de chaque côté des garages n'avaient pas pour fonction de supporter des terrasses aménagées, mais d'instaurer des "continuités de profil"; éléments décoratifs, ils pourraient tout à fait être remplacés par un talus de terre soutenu par un mur frontal. Quant à la barrière bordant le toit des garages, elle visait à retenir la couche de terre les recouvrant; elle pourrait être placée en retrait et dissimulée sous un petit talus. Le recourant a affirmé que le volume de la construction des garages était trop important et qu'au lieu d'être caché, respectivement enterré, il ressortait au contraire du terrain; il a encore mis en exergue le dépassement de 3 cm et soutenu que le muret bordant le sommet des garages devrait être compté dans le volume de la construction. Les représentants de la constructrice ont répondu qu'il était possible, si nécessaire, d'enfoncer le garage de 3 cm dans le terrain, tout en précisant qu'en raison de la topographie du terrain, en pente, une meilleure implantation n'était pas envisageable. Le recourant a déclaré que la construction ne ressemblait pas à deux villas contiguës et qu'elle n'occupait qu'une seule parcelle, à quoi les représentants de la constructrice ont répondu qu'un parcellement, pour autant qu'il soit exigé, était possible. Le tribunal s'est ensuite rendu sur place avec les parties et leurs représentants, tout d'abord au chemin de Penloup, puis sur les terrasses des parcelles n^os 69 et 111, situées en amont. Il a pu constater que les villas familiales construites dans le quartier ne relèvent pas d'un style particulier et que la hauteur au faîte de la construction litigieuse serait, à 30 cm près, celle de la villa située directement à côté, au nord-ouest.

F. Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire par lettre du 23 novembre 2005. Le volume de la construction projetée serait de trois à six fois plus important que celui des constructions voisines. Le fractionnement proposé de la parcelle n'aurait aucun sens, dès lors que la propriétaire envisageait de garder les deux parcelles. Un des garages au moins ne répondrait pas aux exigences réglementaires, puisqu'il dépassait de 3 cm l'altitude moyenne requise pour respecter la proportion du trois quarts. Les calculs du volume des garages effectués par la commune seraient de toute façon inexacts, car ils devraient tenir compte des "constructions" situées de part et d'autre des garages, de la zone d'ouverture située entre ceux-ci - qui permet l'accès au parking intérieur - et du muret bordant le sommet des garages. En outre, ces calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et non pas du radier, élément enterré sur lequel repose la construction. Faute d’être enterrés au trois quarts, les garages et leurs "annexes" ne pourraient être considérés comme des dépendances, même souterraines, de sorte que leur volume devrait être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie.

La constructrice a précisé par lettre du 23 novembre 2005 que les garages pourraient aisément être implantés plus profondément dans le sol de 5 à 10 cm, ce qui permettrait de corriger la différence de 3 cm relevée par la municipalité.

La municipalité et la constructrice ont renoncé à se déterminer sur les observations.

Le tribunal a délibéré par voie de circulation.

Considérant en droit

1. a) Selon l'art. 37 al.1 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. La définition de la qualité pour recourir donnée par l’art. 37 al. 1 LJPA correspond à celle de l’art. 103 lit. a de la loi fédérale d’organisation judiciaire (OJ). La jurisprudence du Tribunal fédéral à propos de l’art. 103 lit. a OJ est ainsi applicable à l’art. 37 al. 1 LJPA, en particulier pour définir l’étendue du cercle des administrés autorisés à contester devant le Tribunal administratif une décision susceptible de recours. Selon cette jurisprudence, le recourant doit être touché par la décision attaquée de façon plus intense que n’importe quel citoyen et se trouver avec l’objet du litige dans un rapport spécial, direct, et digne d’être pris en considération. Le recourant doit éprouver personnellement et directement un préjudice juridique ou de fait. La jurisprudence apprécie la portée de l’intérêt digne de protection dans chaque domaine spécifique du droit administratif (ATF 125 I 7; 123 II 376). Ainsi, en matière d'aménagement du territoire, la qualité pour agir est reconnue au destinataire de la décision, aux tiers concernés, ainsi qu’aux associations et collectivités habilitées à recourir, soit en vertu d’une disposition légale spéciale, soit pour défendre leurs intérêts ou ceux de leurs membres (v. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, p. 694, n° 1653 et les références citées). Le tiers concerné, en particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la décision, se voit reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus que quiconque ou que la généralité des administrés (v. Attilio R. Gadola, Zur Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen, in DC 1993 93). Pour ce faire, il doit démontrer l’existence d’une relation étroite - eine spezifische Beziehungsnähe - entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige (ATF 124 II 293 consid. 3a; 121 II 171 consid. 2b, 121 II 176 ; 104 Ib 245). Ainsi, selon le Tribunal administratif, un voisin a la qualité pour agir notamment s'il doit tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison ou s'il est menacé d'immissions telles que le bruit, les odeurs, les inconvénients causés par le trafic, ou encore s'il subit la perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (v. arrêt AC.2003.0227 du 29 décembre 2003 et les arrêts cités).

b) Les recourants sont propriétaires de la parcelle n° 69, construite d'une villa. Leur terrain ne touche pas directement à celui de la constructrice, mais n’en est séparé que par la parcelle n° 112 plantée en vignes. En raison de la forte déclivité du terrain, les recourants auront, depuis leurs fenêtres et leur terrasse, une vue directe sur la construction litigieuse. A cela s'ajoute qu'ils sont situés en bordure du chemin de la Mouette, voie publique qui servira d'accès aux occupants de la nouvelle construction envisagée. Il convient dès lors d'admettre qu'ils ont la qualité pour agir.

2. Le premier grief des recourants tient au nombre de logements prévus qui serait trop élevé par rapport au nombre maximum autorisé sur une parcelle par le règlement. Cette question est liée à leur deuxième grief, à savoir le caractère - villa contiguë ou bâtiment unique - du projet.

a) Le règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire a été approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 4 juillet 1984. Ses dispositions relatives à la zone de villas ont été modifiées en 1996 (art. 8, 11 et 17 RCAT). L'art. 8 RCAT prévoit que cette zone est destinée aux villas ou maisons familiales, celles-ci comptant au plus trois logements superposés et/ou juxtaposés; l'art. 11 RCAT précise que toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas une superficie de 1000 m2 au minimum à raison de 3 logements au maximum par parcelle (dans leur ancienne teneur, les art. 8 et 11 RCAT limitaient le nombre de logements à 2). L'art. 17 al. 1 RCAT dispose que la construction de villas contiguës est autorisée à raison de deux bâtiments accolés au maximum, le nombre de logements total étant limité à six; à son alinéa 3 in fine, il indique que "la surface additionnée des parcelles contiguës sera déterminante pour l'application des art. 11 et 12"; à son alinéa 4, il prescrit que chaque unité devra être décrochée en plan de 1 m au moins par rapport à la voisine. L'art. 12 auquel renvoie l'art. 17 al. 3 in fine traite de l'indice d'occupation du sol (cf. consid. 3 infra).

b) Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif a défini les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés assimilés à des villas jumelées ou mitoyennes. Il s'agit de la destination respective des constructions en cause et de leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, de leurs dimensions, de la surface de plancher respective de chaque construction, de la conception architecturale et des matériaux des revêtements extérieurs, de l'apparence extérieure, en particulier de l'impression donnée à un observateur, ainsi que des objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Le critère de l'apparence extérieure ne conserve une importance prépondérante que dans les cas où la réglementation communale traite expressément des villas jumelles qui, par définition, doivent être semblables (v. notamment AC.2005.0041 du 8 juillet 2005 consid. 1; AC.2001.0021 du 19 octobre 2001 consid. 2c; AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 2c). En appliquant ces critères, le Tribunal administratif a jugé qu'un projet de quatre villas identiques accolées, bénéficiant chacune de son propre accès, de son garage et de locaux de service indépendants, n'était pas conforme à une réglementation communale n'autorisant la construction que de deux bâtiments accolés; le projet présentait toutes les caractéristiques d'une contiguïté de fait de quatre bâtiments accolés (RDAF 1996 p. 100). En revanche, un projet de trois logements distincts juxtaposés, séparés les uns des autres par des murs sans ouverture depuis le sous-sol jusqu'aux combles, présentait les caractéristiques d'une seule construction, car il comportait des locaux communs au sous-sol (abri PC) et la façade ne laissait pas apparaître l'image de trois bâtiments accolés; le projet présentait une forme unitaire, surmontée d'une seule toiture avec un seul balcon et une piscine et des espaces extérieurs communs (v. AC.1996.0126 du 7 novembre 1996).

c) En l'espèce, il convient en premier lieu de déterminer si les villas dites "contiguës" doivent impérativement être érigées sur deux parcelles différentes, sous peine d'être tenues pour un unique bâtiment.

En matière de bâtiments accolés, la jurisprudence distingue le plus souvent les villas dites "mitoyennes" des villas dites "jumelles". Selon les définitions régulièrement adoptées, toutes deux se composent de constructions juxtaposées, séparées par un mur médian de haut en bas (à la différence d'un bâtiment unique). Toutefois, les villas mitoyennes comportent une limite de propriété entre les unités (RDAF 1972 p. 276), alors que les villas jumelles sont construites sur une seule parcelle (v. AC.2003.0195 consid. 2a). En revanche, la jurisprudence n'est guère loquace quant à la notion de villas "contiguës" et n'indique pas, en particulier, si celles-ci doivent être assimilées aux villas mitoyennes ou aux villas jumelles. Ainsi, en l'espèce, seule une disposition claire du règlement communal permettrait de subordonner la qualification de villas contiguës à la présence de deux parcelles distinctes. Or, une telle norme n’y figure pas. En effet, s'il est vrai que l'art. 17 RCAT relatif aux villas contiguës dispose à son alinéa 3 in fine que "la surface additionnée des parcelles contiguës sera déterminante pour l'application des art. 11 et 12 (relatifs respectivement à la superficie minimum et à l'indice d'occupation)", on ne saurait en déduire d'une manière suffisamment claire que les villas contiguës doivent impérativement être construites sur deux parcelles distinctes. Au contraire, une telle disposition peut aisément être interprétée en ce sens qu'elle précise l'application des art. 11 et 12 dans les cas où, sans que cela ne soit obligatoire, les villas contiguës sont posées sur deux parcelles distinctes. On précisera encore que le fait que l'art. 9 du règlement prévoie un ordre non contigu obligatoire sous réserve de l'art. 17 ne plaide pas davantage en faveur de la thèse des recourants: selon la jurisprudence, les villas jumelles peuvent être admises dans les zones où l'ordre non contigu est obligatoire, lorsque le règlement communal autorise les villas mitoyennes (RDAF 1980 p. 366; AC.2003.0195 du 22 avril 2005). A cela s'ajoute enfin que le règlement n'interdit pas la construction de villas jumelées. Dans ces conditions, il convient de retenir que le règlement admet implicitement, sous le terme de villas contiguës, aussi bien les villas mitoyennes que les villas jumelées, pour autant que la surface de la parcelle soit d'au moins 2'000 m2 et qu'elle comporte six logements au maximum (ce qui n'est pas contesté en l'occurrence).

Il reste à examiner si les unités projetées en l’espèce, l'une de deux logements et l'autre de trois logements, forment un seul bâtiment ou des villas distinctes. Chaque unité dispose, en propre, d'une entrée, d'un ascenseur, d'un escalier, de caves, d'une chaufferie, d'une buanderie, d'un local pour vélos et poussettes et d'un garage souterrain. Seuls l'accès au parking intérieur et l'abri de protection civile leur sont communs. Les unités sont séparées par un mur de refend sur toute leur hauteur. Leurs façades sont en outre symétriques l'une par rapport à l'autre, à l'exception des garages souterrains, décalés. Enfin, elles se différencient l'une de l'autre par un décrochement d'un mètre en façade et en toiture, conformément à l'article 17 al. 4 du règlement. Sur ce dernier point, on relèvera que, lorsque le règlement communal définit expressément la taille du décrochement, il n'y a en principe pas lieu de poser des exigences supplémentaires au motif que le projet pourrait néanmoins donner à un observateur l'impression d'un seul bâtiment. Par conséquent, compte tenu de l'ensemble des critères définis par la jurisprudence, le projet litigieux doit être qualifié de deux villas contiguës.

3. Le troisième grief des recourants tient à l'indice d'occupation du sol. D'une part selon eux, les garages devraient être comptés dans la surface bâtie, car ils ne répondraient pas à la définition de dépendances souterraines, le trois quarts de leur volume n'étant pas enterré. En effet, un des garages au moins dépassait de 3 cm l'altitude moyenne requise pour respecter la proportion du trois quarts. Les calculs du volume des garages devraient en outre tenir compte des "constructions" situées de part et d'autre des garages, de la zone d'ouverture prévue entre ceux-ci, qui permet l'accès au parking intérieur, et du muret bordant leur sommet. De plus, les calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et non pas du radier. D'autre part, il faudrait intégrer dans la détermination de la surface bâtie tant le couvert à voitures que le mur de soutènement.

a) Les communes peuvent préciser dans leur règlement les éléments à prendre en considération dans la surface bâtie pour calculer le coefficient d'occupation du sol. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de construction tels que les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés (v. par exemple l'art. 72 du règlement communal de Coppet). Il est aussi possible que le règlement communal exclue du calcul de la surface bâtie les dépendances, avec ou sans limitation de leur surface, cette limitation pouvant être fixée par un chiffre absolu ou par leur importance relative par rapport à la construction principale (v. par exemple l'art. 74 al. 2 du RPA de Montreux cité dans l'arrêt AC.2002.0229 du 12 mai 2003; cette disposition exclut du calcul de la surface bâtie les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal). Il est encore envisageable qu'un règlement communal procède inversement en définissant spécialement ce qui doit être inclus dans la surface bâtie (v. par exemple l'art. 53 du règlement communal de Lausanne qui prévoit que la surface bâtie doit être mesurée par projection sur le plan horizontal de tous les éléments construits fermés, ce qui exclut la prise en compte des éléments qui sont simplement couverts sans être clos, comme par exemple les escaliers extérieurs non fermés, v. AC.1998.0043 du 30 septembre 1998) (cf. pour l'ensemble de ce considérant, AC.2005.0054 du 16 décembre 2005).

En revanche, lorsque le règlement communal ne contient aucune règle précisant ce qui doit être inclus dans la surface bâtie pour l'application du coefficient d'occupation du sol, ce sont les règles subsidiaires développées par la jurisprudence cantonale qui doivent s'appliquer. La jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction a par exemple précisé que les dépendances (RDAF 1969 p. 288), notamment les garages pour deux voitures ou les garages enterrés attenants au bâtiment d'habitation principal (RDAF 1983 p. 167), doivent compter dans les surfaces bâties. Les ouvrages assimilés aux dépendances proprement dites (art. 39 al. 3 RATC) tout en constituant de simples aménagements extérieurs, telles des places de parc, n'entrent en principe pas en considération dans l'indice d'occupation du sol (v. AC.1999.0018 du 19 juillet 1999 consid. 4c/aa; AC.1999.189 du 3 février 1993 consid. 3).

Cela étant, les critères jurisprudentiels, développés pour dégager le sens de dispositions réglementaires communales nécessitant une interprétation, ne sauraient supplanter les règles claires édictées par le législateur communal (AC.1998.0043 du 30 septembre 1998).

b) En l'espèce, l'art. 12 RCAT prévoit dans la zone de villas que l'indice d'occupation de la parcelle est de 1/7 au maximum calculé conformément aux alinéas 1, 3 et 4 de l'article 51. Selon les alinéas 1 et 3 précités de l'art. 51 (l'alinéa 4 était ici sans pertinence), l'indice d'occupation de la parcelle est le rapport entre la surface bâtie et la surface de la parcelle; il se calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions en plan (al. 1). Dans le calcul de l'indice d'occupation n'entrent pas en considération "les seuils, les perrons, les balcons, les piscines privées non couvertes, les dépendances et terrasses couvertes d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui"; n’entrent pas davantage en considération les dépendances souterraines au sens de l'art. 52 (al. 3). Selon l'art. 52, sont considérées comme souterraines les dépendances dont les ¾ au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est entièrement apparente une fois le terrain aménagé et dont la toiture est recouverte d'une couche de terre de 50 cm d'épaisseur.

L'art. 12 du règlement communal concrétise notamment l'art. 84 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC). Selon l'art. 84 LATC, le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération, notamment, dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (al. 1); cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage (al. 2).

Il sied de relever que l'art. 51 al. 3 RCAT souffre d'une imprécision en ce sens qu'il n'est pas aisé de discerner si la restriction "d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui" s'applique aux "dépendances et terrasses couvertes" ou aux "terrasses couvertes" uniquement. A teneur de la décision attaquée toutefois (ch. 4), la Municipalité précise que "l'art. 51 RCAT exclut les aménagements extérieurs d'accès […] ainsi que les dépendances accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui d'une surface inférieure à 50 m2"; il apparaît ainsi que la Municipalité considère que la restriction précitée concerne tant les dépendances que les terrasses couvertes. Cette interprétation est renforcée par l'absence de répétition de l'article "les" entre les termes "dépendances" et "terrasses couvertes". Par ailleurs, la notion de dépendance accolée ne s'inscrit pas nécessairement en porte-à-faux avec l'art. 39 RATC. En effet, s'il est vrai que l'art. 39 RATC vise les dépendances dites "distinctes", le seul fait qu'une bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être considérée comme une dépendance; ainsi, la jurisprudence a qualifié de dépendance un garage accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne possédant pas de communication interne avec celui-ci (AC.1999.0018 consid. 4b/bb, AC.1996.0072 consid. 2b; RDAF 1978 p. 207). Enfin, seule une disposition claire du règlement communal peut déroger à la jurisprudence selon laquelle les dépendances au sens de l'art. 39 RATC doivent entrer dans le calcul de la surface bâtie; or, en l'espèce, le règlement communal n'exclut pas de manière suffisamment claire les dépendances non accolées de ce calcul. Dans ces conditions, il convient d'interpréter l'art. 51 al. 3 RCAT en ce sens que les dépendances ne sont exclues de l'indice d'occupation du sol qu'à la condition qu'elles soient d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui.

c) Les deux garages souterrains, séparés par une ouverture permettant l'accès au parking intérieur, sont prévus à l'aval du bâtiment, à hauteur du sous-sol, le long de sa façade sud-ouest à laquelle ils sont accolés. Leur toit, plat, est recouvert d'une couche de terre de 50 cm, retenue par un muret et une barrière. L'ouverture précitée est couverte dans sa partie extérieure d'une marquise et, pour le surplus, d'un toit plat faisant le lien entre les deux garages. Conformément aux art. 51 al. 3 et 52 du règlement, les garages ne peuvent être exclus de la détermination de la surface bâtie qu'à la condition, notamment, que le trois quarts de leur volume soit situé "en dessous du niveau du terrain naturel". Selon les calculs de la municipalité présentés à l'audience, tel est bien le cas. Les arguments des recourants tendant à les remettre en cause doivent être écartés, pour les motifs suivants.

Certes, la municipalité reconnaît que l'un des garages serait 3 cm trop en surface au regard d'une observation stricte de l'art. 52 du règlement. Cette différence de 3 cm provient du fait que la pente du terrain est plus basse au nord-ouest du terrain qu'au sud-est. Un tel écart est toutefois minime au regard de l'ensemble du projet - d'autant qu'une surface aussi variable que celle d'une masse de terre autorise une telle marge d'imprécision - et ne saurait à lui seul le remettre en cause. Puis, il n'y a pas lieu de tenir compte dans le calcul du volume des garages des murets ou barrières retenant la couche de terre recouvrant leur toit. D'une part, ladite couche est imposée par l'art. 52 du règlement qui la conçoit comme un élément étranger au garage proprement dit; la présence d'un muret ou d'une barrière n'y change rien dès lors qu'une telle masse doit nécessairement être retenue par un moyen de ce type. D'autre part, il est établi que cette couche de terre n'est pas destinée à servir de terrasse pour les logements sis à sa hauteur. A l'inverse, il est justifié de tenir compte du radier enterré dans le calcul du volume du garage, car il est un élément constitutif du garage, tout comme, d'ailleurs, la dalle de toiture supportant la couche de terre. Enfin, il importe peu que la zone d'ouverture située entre les garages ou les murs situés de part et d'autre de ceux-ci soient intégrés ou non dans le volume des garages pour déterminer s'ils sont enterrés au trois quarts, dès lors que le calcul y relatif se fonde exclusivement sur l'altitude moyenne du terrain naturel comparée à celle des garages.

Dans ces circonstances, le tribunal constate que les deux garages constituent bien, de par leurs dimensions et leur emplacement, des dépendances souterraines telles que les prévoit le règlement, dont la surface ne doit pas être inclue dans le calcul de la surface bâtie. En outre, ils respectent les conditions fixées par l'art. 84 LATC. Le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage, spécifiquement pour les recourants, par leur situation en aval du bâtiment et par leur aspect esthétique, le toit étant recouvert de terre, de gazon et de buissons, qui permettra d'en assurer l'intégration.

d) Il reste à examiner si les murs situés de part et d'autre des garages, l'ouverture sise entre ceux-ci, le mur de soutènement et le couvert à voitures doivent ou non compter dans la surface bâtie.

Les murs situés de part et d'autre des garages doivent être exclus de la surface bâtie; ils constituent en effet des murs de soutènement, soit des ouvrages assimilés aux dépendances par l'art. 39 al. 3 RATC, développent une surface de moins de 50 m2 et sont de surcroît accolés au bâtiment. L'ouverture entre les garages ne compte pas davantage dans la surface bâtie, dès lors qu'elle est enterrée au trois quarts à l'instar de ceux-ci. Il en va de même du mur de soutènement sis en amont du bâtiment, lequel est pratiquement enseveli dans sa totalité.

En revanche, rien ne permet de soustraire le couvert à voitures du calcul de l'indice d'occupation du sol. Il constitue bien une dépendance au sens de l'art. 39 RATC, et d'une surface de moins de 50 m2, mais il n'est pas accolé au bâtiment principal. Il convient ainsi de tenir compte de sa surface au regard de l'indice d'occupation du sol. Le couvert atteignant 30 m2, la surface bâtie passe ainsi de 312,73 m2 à 342,73 m2. Elle est dès lors supérieure de 29.73 m2 au septième admis par le règlement (soit 313 m2). Le recours est ainsi bien fondé sur ce point.

4. Le quatrième argument des recourants porte sur la clause d'homogénéité, au motif que la surface construite serait trop importante par rapport au terrain et par rapport aux autres villas déjà construites dans le quartier.

Cet argument mérite d'être examiné dans l'hypothèse où la constructrice renoncerait au couvert, de sorte que la surface bâtie demeurerait à 312.73 m2.

a) Le Tribunal administratif a rappelé (v. AC.2001.0021 du 19 octobre 2001) que les communes disposent d'un pouvoir d'appréciation étendu dans l'application de leur règlement de police des constructions. La jurisprudence fédérale a précisé sur ce point qu'une commune est autonome dans les domaines que le droit cantonal ne règle pas de manière exhaustive et dans lesquels il lui laisse une liberté de décision relativement importante. Lorsqu'une telle autonomie existe, une commune peut prétendre à ce que l'autorité cantonale ou de recours reste dans les limites de son pouvoir de contrôle et applique correctement les normes de droit communal, cantonal ou fédéral régissant la matière dans laquelle elle se prétend autonome (ATF 124 I 223; 120 Ia 203 consid. 2a; 119 Ia 214 consid. 3a; 118 Ia 453 consid. 3b; 115 Ia 44 consid. 3; 114 Ia 82 consid. 2). Il a ajouté qu'en droit vaudois les communes bénéficient d'une autonomie protégée par le droit constitutionnel dans le domaine de l'établissement des plans d'affectation et dans l'application des règlements de police des constructions (ATF 108 Ia 74 consid. 2a et 98 Ia 427 consid. 4a). Dans le cas présent, la municipalité est notamment chargée de prendre toutes mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire communal (art. 41 RCAT).

b) Les recourants estiment qu'une différence de 0.27 m2 entre la surface construite et la proportion d'un septième admise est insuffisante au vu de la configuration de la parcelle, qui comporte une bande longue et étroite la reliant au chemin de la Mouette. Il est vrai que la forme de la parcelle n'est pas compacte, mais elle n'est quand même pas suffisamment tourmentée ou insolite pour imposer une application plus sévère de l'indice d'occupation du sol. A cela s'ajoute que le tribunal a pu constater, s'agissant du volume, que la hauteur au faîte de la construction prévue serait à peu près la même que celle de la villa déjà construite sur la parcelle contiguë au nord ouest. En outre, la villa sise sur la parcelle 111 paraît tout aussi large. Par ailleurs, il est inévitable que deux villas contiguës déploient un volume plus imposant qu'un bâtiment unique. Enfin, le style des constructions aux alentours est très disparate et il n'y a aucune unité ou harmonie qui pourrait être rompue. Les griefs formulés par les recourants qui tiennent à l'utilisation du sol, ainsi qu'au volume, en particulier à la largeur de la construction, doivent ainsi être écartés.

5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis. Les moyens des recourants ayant néanmoins été rejetés dans une large mesure, il convient de mettre à leur charge un émolument judiciaire réduit, l'autre partie étant supportée par les constructeurs. Toutes les parties étant représentées par un mandataire, il sied de compenser les dépens.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 13 juillet 2005 par la municipalité de Belmont-sur-Lausanne est annulée.

III. Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Jean-Pascal Janin et Dominique Janin, solidairement entre eux.

IV. Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la constructrice Maria Zanolari.

Lausanne, le 8 mars 2006

La présidente: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint