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TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC |
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Arrêt du 8 avril 2008 |
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Composition |
M. Pascal Langone, président; MM. François Despland et Georges-Arthur Meylan, assesseurs. Mme Nathalie Neuschwander, greffière. |
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Recourants |
1. |
Marlène REFONDINI, |
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2. |
Silvio REFONDINI, tous deux à Lausanne, représentés par Me Cyrille Bugnon, avocat, à Vevey, |
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Autorité intimée |
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Municipalité de Montreux, |
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Autorité concernée |
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Service du développement territorial, représenté par Me Edmond de Braun, avocat, à Lausanne, |
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Objet |
Remise en état |
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Recours Marlène et Silvio REFONDINI c/ décision de la
Municipalité de Montreux du 1er décembre 2006 ordonnant la mise en conformité
du chalet (no ECA 3'963 sis sur la parcelle no 1'806 du cadastre de la
Commune de Montreux) à l'autorisation spéciale cantonale délivrée par le SAT
(synthèse CAMAC du 18 juillet 2005) et leur impartissant un délai au 30 mars
2007 pour s'exécuter |
Vu les faits suivants
A. La parcelle n°1806 du cadastre de Montreux, propriété en main commune de Silvio et Marlène Refondini, est située à la route de la Cergniaule 36, au lieu-dit Orgevaux. D'une surface totale de 617 m², cette parcelle abrite une habitation, de type chalet, ECA n°3963, construit en 1953, sans relation avec une exploitation agricole, dont Silvio Refondini a hérité de ses parents.
La parcelle n°1806 est située en zone intermédiaire avec péréquation selon le plan d'extension partiel (PEP) du Vallon de Villard et du Vallon d'Orgevaux du 18 décembre 1987, soit hors de la zone à bâtir.
A l'origine, ce chalet, nommé Bongo, était une modeste construction (29 m2), coiffée d'une toiture à deux pans et aménagée de façon rudimentaire. Selon le plan intitulé "relevé de l'état existant" du 20 août 2003 de l'architecte EPFL-SIA Alain Matthey, à La Tour-de-Peilz, le chalet était constitué au niveau du rez-de-chaussée d'une entrée, située à l'Est sous un porche couvert, un WC séparé, une cuisine et douche, un séjour et une chambre. Elle comprenait en outre un bûcher au Nord et deux réduits à l'Est, tous accessibles depuis l'extérieur uniquement. Le porche et les deux réduits étaient des agrandissements non cadastrés datant de 1967.
Le sous-sol du chalet était composé dans sa partie Est d'un vide sanitaire, d'une hauteur de 65 cm sur une longueur de 6,02 m et sur une largeur de 2 m, et dans sa partie au Ouest d'un vide sanitaire - accessible depuis le bûcher situé au Nord - d'une hauteur libre de 1,3 m sur une longueur de 6,02 m et sur une largeur de 2,5 m, soit d'une surface de 15,05 m² (v. plan du vide sanitaire technique accessible et du vide sanitaire existant avant transformations d'Alain Matthey du 29 juin 2007).
Les combles n'étaient pas aménagés. Ils étaient apparemment éclairés par deux petites ouvertures sur le pignon Ouest (elles n'apparaissent toutefois pas sur les plans d'enquête, ni sur le plan des combles avant transformations du 29 juin 2007, mais on les voit sur une photo, pièce 55 du dossier du SDT) et accessibles par une échelle au travers d'une trappe.
B. Mandaté par la communauté héréditaire Refondini, l'architecte Alain Matthey (ci-après: l'architecte) a établi le 20 août 2003 des plans en vue de la transformation et l'agrandissement de la surface du chalet "Bongo". Le 12 octobre 2003, il a interpellé la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité), en vue de connaître la position de celle-ci. A cette occasion, il a exposé que, selon le registre foncier, le chalet comprenait 29 m², que deux annexes non cadastrées de 9 m² au total avaient été ajoutées en 1967 (les deux réduits) et qu'un couvert de 3,5 m² abritait l'entrée principale. Il a dès lors indiqué que la base d'une surface bâtie était de 41,5 m² au total (29 + 9 + 3,5 m²).
Selon les plans datés du 20 août 2003, cet avant-projet prévoyait au niveau du rez-de-chaussée un séjour sur toute la partie Ouest - agrandie - du chalet, une cuisine et un WC/douche, une chambre à coucher agrémentée d'un espace bureau à l'Est, cet espace apparaissant comme une partie nouvelle. Un escalier escamotable de type Felma, situé entre la cuisine et les sanitaires assurait un accès aux combles, éclairée par un vitrage triangulaire très généreux dans le haut de la façade pignon Ouest, ainsi que deux ouvertures verticales étroites dans la façade pignon Est.
Le 26 janvier 2004, le Service de l'aménagement du territoire (SAT), actuellement le Service du développement territorial (SDT), auquel le projet avait été adressé par la municipalité, a formulé un préavis négatif sur la base des plans prévoyant un agrandissement de 32 m² (lequel comptait en réalité comme une extension de 25 m² seulement en fonction d'une déduction de la moitié de la surface comprise dans les volumes existants, 32 - 13/2 = 25 m²). Le SAT a indiqué que l'agrandissement ne pouvait pas dépasser 9 m² de la surface brute de plancher habitable (SBPH), ce qui correspondait au 30 % de 29 m². Le SAT a en revanche observé que le projet prévoyait un agrandissement de 5,5 m² des surfaces annexes pour un potentiel de 7,5 m².
C. Du 28 janvier au 17 février 2005, a été mis à l'enquête publique le projet de la communauté héréditaire Dino et Silvio Refondini, tendant à l'agrandissement, la transformation et la rénovation du chalet existant et à l'aménagement de deux places de parc non couvertes existantes. L'enquête n'a suscité aucune opposition.
Selon les plans du 6 et 12 septembre 2004, les surfaces du rez-de-chaussée abritent une cuisine, un séjour et un WC/douche dans la partie Ouest du chalet, agrandie sur 1,5 m de largeur au moins sur 7 m de longueur et dans l'ancien bûcher, situé au Nord, affecté désormais à l'habitation. La partie Est du chalet, qui comprenait en partie des surfaces brutes de plancher habitable et des surfaces annexes, ne comprend désormais plus que des locaux de service, à savoir un espace de rangement, un réduit et une buanderie. La buanderie est une pièce entièrement nouvelle, comprise dans l'aile agrandie du chalet qui s'avance en direction du Sud. La buanderie fait office d'entrée et assure l'accès au reste du bâtiment. Au centre du rez-de-chaussée, le projet prévoit un escalier de type Felma. Il résulte de la coupe A-A', qu'une mezzanine est prévue dans les combles, qui se trouve 3 m en retrait de la façade Ouest. Deux ouvertures verticales étroites sont projetées dans la façade pignon Est au niveau des combles.
Le projet prévoit au niveau du rez-de-chaussée une plate-forme terrasse en lame de bois, en forme de L, d'une longueur de 10 m sur 3,2 m de large à l'Ouest; celle-ci se prolonge au sud sur 5,15 m de long sur 2,85 m.
Selon la demande de permis de construire, la surface bâtie passe de 38 à 70 m². Le volume augmente de 170 à 300 m3. Il s'agit, d'après la demande, d'agrandir un chalet de vacances, aux pièces exiguës sans confort, comprenant une cuisine et des sanitaire rudimentaires en un chalet d'une grande pièce habitable cuisine, douche-lavabo, WC séparé et buanderie. L'épuration est assurée par une fosse septique avec un contrat de vidange.
D. Dans sa première synthèse du 12 avril 2005 n° 65126, la Centrale des autorisations CAMAC adressée à la municipalité, le SAT s'est déterminé comme suit:
"Le projet étant situé en zone intermédiaire avec péréquation, celui-ci requiert une autorisation cantonale (article 120 lettre a LATC).
Le chalet numéro ECA 2964 a été construit en 1953. Aux dires de l'architecte, il a toujours eu une fonction d'habitation, sans lien avec une exploitation agricole. Il a subi quelques adjonctions sous la forme d'annexes en 1967. Ces adjonctions n'ont pas été cadastrées à ce jour. Sur la base de ces éléments, le SAT a conclu que les dispositions des articles 24c LAT et 42 OAT sont applicables.
Sur la base des calculs effectués par le SAT à partir des relevés fournis par l'architecte, nous constatons que le chalet comprend:
- 29 m² de surface brute de plancher habitable.
- 25 m² de surfaces annexes.
Ces surfaces donnent droit, en application de l'article 42 OAT, à un agrandissement de 30 % des surfaces brutes de plancher habitables, respectivement des surfaces annexes, soit une extension maximum de:
- 9 m² pour les surfaces brutes de plancher habitables.
- 7 m² pour les surfaces annexes.
Le projet qui fait l'objet de la présente enquête publique représente des extensions de:
- 15,6 m² de surface brute de plancher habitable (SBPH),
- 20,6 m² de surface annexe (SA).
Le projet présente donc des excédents de:
- 6,6 m² pour la surface brute de plancher habitable
- 13,6 m² pour la surface annexe.
En conséquence, le projet, qui présente un excédent global de 20,2 m², ne peut pas faire l'objet de la délivrance d'une autorisation spéciale à teneur des articles 81 et 120 lettre a LATC. Le permis ne peut en aucun cas être délivré.
Par ailleurs, les jours prévus pour les surfaces annexes sont beaucoup trop importants et doivent être réduits au strict nécessaire (en principe une fenêtre de petite taille par local annexe).
Le SAT sera en mesure d'examiner un projet redimensionné, ne dépassant pas les surfaces maximum pouvant être admises au terme des dispositions dérogatoires des articles 24c LAT et 42 OAT.
(…)"
L'architecte a alors pris contact avec le SAT et a rencontré l'aménagiste de ce service (Patrick Soguel) auprès duquel il a justifié le 19 avril 2005 les surfaces entrant dans le calcul. A la demande du représentant du SAT du 31 mai 2005, il lui a encore transmis le 2 juin 2005 un plan détaillé des surfaces. Il en résulte que selon le projet, la partie Ouest du chalet s'élève à 38 m² et que la partie Est (rangement, réduit et buanderie) comprend 32 m². Les SBPH du projet sont réaménagées à l'intérieur du volume bâti existant, y compris dans l'ancien bûcher au Nord, et dans une partie nouvelle du chalet se trouvant à l'Ouest à l'extérieur du volume bâti existant. Les surfaces annexes du projet sont incluses en partie dans les anciennes SBPH et les anciennes annexes, la buanderie étant un agrandissement à l'extérieur du volume bâti existant.
Durant la semaine du 20 au 24 juin 2005, Patrick Soguel a téléphoné à l'architecte, lequel lui avait demandé de le rappeler, pour l'informer que "son chef hésite, qu'il se pose la question de la mezzanine" (v. lettre d'Alain Matthey du 8 juillet 2005 au chef du département). Dans une lettre du 17 août 2005 adressée au chef du département de l'aménagement du territoire auprès duquel l'architecte s'était plaint par un précédent courrier de la lenteur de la procédure, il lui a écrit qu'il regrettait "que l'incompréhension relative au volume créé dans les combles ne soit apparue que tardivement dans la procédure, soit seulement dans la semaine du 20 au 24 juin 2005. Heureusement, cette incompréhension a pu être éclaircie rapidement, ce qui est le plus important car aboutissant à une décision positive".
E. Dans sa deuxième synthèse n° 65126 du 18 juillet 2005, la Centrale des autorisations CAMAC a indiqué que le SAT avait délivré l'autorisation spéciale aux conditions impératives suivantes :
"(…)
Sur la base des calculs effectués par le SAT à partir des relevés fournis par l'architecte, nous constatons que le chalet comprend :
- 29 m2 de surface brute de plancher habitable.
- 25,2 m2 de surfaces annexes.
Ces surfaces donnent droit, en application de l'art. 42 OAT, à un agrandissement de 30 % des surfaces brutes de plancher habitables, respectivement des surfaces annexes, soit une extension maximum de :
- 8,8 m2 pour les surfaces brutes de plancher habitables.
- 7,6 m2 pour les surfaces annexes.
Le projet qui fait l'objet de la présente enquête publique représente très exactement la surface maximale des extensions possibles, ceci dans la mesure où la surface annexe prévue dans les combles est supprimée ou rendue inaccessible par la pose d'une paroi de fermeture et la suppression de l'escalier Felma. De même le velux et les jours en façade prévus pour éclairer le comble seront supprimés. Un plan dûment corrigé nous sera remis avant la délivrance du permis de construire.
En conséquence, après avoir pris connaissance du préavis de l'autorité municipale, du résultat de l'enquête publique ainsi que des déterminations des autres services cantonaux intéressés et des conditions y afférentes et constatant qu'aucun intérêt prépondérant ne s'oppose au projet, le service délivre ladite autorisation."
(…)
F. Le 22 août 2005, la municipalité a délivré le permis de construire, sans que les plans n'aient été corrigés au préalable ni remis au SAT. Les conditions générales de ce permis ont été libellées de la manière suivante:
"(…)
d Les travaux précités seront exécutés conformément aux plans soumis à l'enquête publique du 28 janvier au 17 février 2005.
e Conformément aux dispositions de l'art. 81 RPA, le châssis rampant situé sur le pan sud de la toiture sera réduit aux dimensions d'une tabatière.
f Les exigences fixées par les différents départements cantonaux intéressés, reproduites dans la synthèse de la Centrale des autorisations (CAMAC) du 18 juillet 2005, seront strictement observées. Les décisions qu'elle contient peuvent faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal administratif, …"
G. Le 22 août 2006, la Commission de salubrité communale a procédé à une visite du chalet en vue de la délivrance du permis d'habiter.
A cette occasion, la commission a constaté que la construction réalisée n'était pas conforme à l'autorisation spéciale et au permis de construire:
- les fenêtres situées sur le pignon Est et l'escalier Felma, prévus par les plans du 12 septembre 2004 mis à l'enquête, ont été construits au mépris de leur interdiction expresse résultant de l'autorisation spéciale du 18 juillet 2005;
- une partie du sous-sol (la partie Ouest du chalet) a été excavée sans droit à une hauteur de 190 cm (précédemment 130 cm), des accès y étant de surcroît aménagés par un escalier extérieur situé au Nord-est et depuis l'intérieur par une trappe située dans le séjour.
La commission a en outre dressé une liste des travaux à exécuter (relatifs au poêle, ainsi que tendant à la pose d'une barrière sur la terrasse et à la pose de claire-voie devant les vitrages fixes).
A la demande de la commission, l'architecte a fourni un jeu de plans, datés du 24 août 2006 relatifs aux travaux réalisés indiquant par la teinte rouge les éléments nouveaux - susmentionnés - par rapport à ceux portés à l'enquête publique. Les plans fournis démontrent que la façade pignon Ouest comprend au niveau des combles un vitrage triangulaire très généreux, tel que prévu au stade de l'avant-projet de 2003 et non repris par les plans du 12 septembre 2004 mis à l'enquête.
H. Par décision du 1er décembre 2006, la municipalité, après avoir rappelé les conditions posées par l'autorisation spéciale délivrée le 18 juillet 2005, a imparti à Silvio Refondini un délai au 30 mars 2007 pour se conformer à ces exigences, lesquelles lui imposaient, pour rappel, la pose d'une paroi de fermeture et la suppression de l'escalier Felma conduisant aux surcombles, de même que la suppression du velux et des jours en façades qui les éclairent. La municipalité a décidé de transmettre le dossier au SAT pour complément d'examen s'agissant de l'extension du sous-sol (ce qu'elle a fait par courrier séparé du 18 décembre 2006).
Le 15 décembre 2006, Silvio Refondini a été dénoncé auprès de la Préfecture de Vevey pour avoir contrevenu à la décision du 18 juillet 2005 et au permis de construire du 22 août 2005.
I. Par acte du 22 décembre 2006, Marlène et Silvio Refondini ont saisi le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la décision de la municipalité du 1er décembre 2006. Les recourants concluent, avec dépens, à l'annulation de cette décision, à la constatation que les agrandissements réalisés sont conformes, le SAT étant invité à délivrer l'autorisation spéciale requise, et enfin au renvoi du dossier à la municipalité afin qu'elle délivre le permis d'habiter le chalet ECA n°3963.
Le recours a été enregistré sous la référence AC.2006.0329 et l'effet suspensif a été provisoirement accordé au recours.
Dans sa réponse au recours du 19 février 2007, la municipalité a essentiellement relevé que la question de savoir si la construction réalisée était conforme au droit fédéral ne relevait pas de sa compétence, mais de celle du SAT.
Le 12 mars 2007, le SAT a requis la suspension de la procédure en vue de procéder à l'instruction du dossier et le cas échéant, trouver un éventuel accord transactionnel, étant précisé que le chalet avait pris feu (le 19 septembre 2006) et que depuis lors, le bâtiment incendié aurait été remis en état non conforme. La cause a été suspendue par le tribunal jusqu'au 18 septembre 2007.
Pendant la suspension de la procédure, le SAT a procédé le 9 mai 2007 à de nouveaux calculs de contrôle des surfaces avant travaux:
Il a déterminé que les SBPH s'élevaient à 29,22 m² avant travaux (séjour et chambre/cuisine : 15,12 + 14,10 = 29,22);
il a calculé que les surfaces annexes existantes étaient de 26,49 m² avant travaux (bûcher, réduits, porche et combles : 3,16 + 5,70 + 3,85 + 13,78 = 26,49).
il a fixé un potentiel d'agrandissement de 8,77 m2, soit 37,99 m² au total, pour les SBPH et de 7,95, soit 34,44 m² au total, pour les surfaces annexes.
Le SAT est parvenu le 11 mai 2007 à la conclusion que les SBPH s'élevaient après les travaux au total à 42,80 m² (en tenant compte de l'entrée de l'habitation de 4,8 m², laquelle devait être déduite des surfaces annexes) au lieu de 38 m² et que, par voie de conséquence, la construction réalisée dépassait de 4,8 m² le potentiel d'agrandissement admissible pour les surfaces habitables. S'agissant des locaux de service, le SAT a calculé qu'ils atteignaient désormais 87,89 m², dépassant ainsi de 53 m² le potentiel d'agrandissement disponible (87,89 - 34,44 m2 = 53,45 m²).
Le 19 juillet 2007, Marlène et Silvio Refondini ont fait valoir que les combles de 13,78 m² existantes avant travaux devaient être incluses dans le calcul des surfaces habitables, ainsi que le vide sanitaire technique de 15,05 m² avant transformation devait l'être au titre de surfaces annexes. Ils ont élaboré sur cette base la proposition suivante :
"Habitations (SBPH) avant travaux
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Séjour |
4.50 x 3.36 |
= 15.12 m2 |
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Chambre, cuisine |
5.30 x 2.66 |
= 14.10 m2 |
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Combles |
5.30 x 2.60 |
= 13.78 m2 |
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Sous-total |
= 43.00 m2 |
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Potentiel hors volume 30 % |
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Surf. tot. agrand. possible |
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= 55.90 m2 |
Locaux de service avant travaux
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Bûcher |
2.75 x 1.15 |
= 3.16 m2 |
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Réduit |
2.85 x 2.00 |
= 5.70 m2 |
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Porche |
2.20 x 1.75 |
= 3.85 m2 |
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Vide sanit. tech. |
6.02 x 2,50 |
= 15.05 m2 |
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Sous-total |
= 27.76 m2 |
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Potentiel hors volume 30 % |
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= 8.33 |
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Surf. tot. agrand. possible |
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= 39.09 m2 |
Habitations (SBPH) après travaux
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Habitation |
7.17 x 5.30 |
= 38.00 m2 |
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Couloir entrée |
4.80 x 1.00 |
= 4.80 m2 |
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Combles |
5.90 x 3.60 |
= 21.24 m2 |
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Sous-total |
= |
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Surf. tot. après travaux |
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Locaux de service après travaux
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Buanderie |
3.67 x 2.90 |
= 10.64 m2 |
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Réduit |
6.02 x 3.55 |
= 21.37 m2 |
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Moins couloir entrée |
4.80 x 1.00 |
= - 4.80 m2 |
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Sous-sol |
7.17 x 5.30 |
= 38 m2 |
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Sous-sol |
1.25 x 1.15l |
= 1.44 m2 |
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Surf. tot. après travaux |
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Dépassement en surfaces
Habitations (SBPH) 64.04 - 55.90 = 8.14 m2
Locaux de services 66.65 - 36.09 = 30.56 m2
Proposition de réductions
Surfaces habitables :
Les 8.14 m2 en trop ne peuvent être déduits que dans les combles. En effet toute autre solution aurait pour effet de voir démolir une partie du chalet, ce qui serait une mesure hors de proportion.
Aux combles, la paroi qui devrait être construite se situerait à une distance de 2.26 m (8.14 m2 divisé par 3.60 m) mesurée depuis le nu de la façade arrière du chalet.
Compte tenu de la position du Velux, cette paroi doit être construite à 2.45 m. ce qui fait que la surface réellement déduite sera de 8.82 m2 soit 0.68 m2 en plus. (voir annexe N° 3)
Surfaces locaux de service:
La déduction de 30.56 m2 doit s'effectuer au sous-sol qui compte 39.44 m2. Ainsi la surface réellement utilisable sera de 39.44 m2 - 30.56 m2 soit à 8.88 m2 en tout. (voir annexe N° 4)
Un couloir de 1.00 devant les installations techniques accessibles par la trappe du séjour et un petit couloir de 0.80 m de large sur 1.10 m, ainsi qu'une surface de 1.32 m par 2.35 m devant la porte seront laissés dans tout le sous-sol.
Le restant de la surface sera rehaussé à une hauteur de 1.10 m laissant ainsi un vide utile sous le plafond de 0.80 m.
Il en effet impossible de monter des murs du sol au plafond au sous-sol car on couperait toute ventilation de la poutraison du chalet.
1.32 x 3.25 = 3.10 m2
2.10 x 0.80 = 1.68 m2
4.10 x 1.00 = 4.10 m2
Surface totale utilisable = 8.88 m2
Avec les déductions de surfaces proposées sur les plans annexes N° 3 et 4 on atteint le but recherché qui est de respecter les surfaces de base autorisées."
Selon le plan de régularisation des combles, il s'agirait de construire une paroi à 2,45 m de la façade Est; derrière ce mur, le plancher serait ôté (annexe 3 correspondant à la pièce no 6 du bordereau du 20 septembre 2007). L'annexe 4 précitée, correspondant à la pièce no 7 du bordereau susmentionné, illustre la proposition ci-dessus relative au sous-sol.
J. Par décision du 30 août 2007, le SDT (précédemment SAT) a exclu de tenir compte du vide sanitaire existant dans le calcul des surface annexes en raison de sa hauteur (1.40 m, recte : 1.30 m) et a refusé de qualifier les combles avant travaux de surface habitable, mais a considéré qu'il s'agissait d'un simple galetas. Le SDT a ordonné les modalités de remise en état suivantes :
"a) 1ère alternative
En rétablissant l'état antérieur tel que représenté par les plans ad hoc produits par l'architecte, les travaux de remise en état devant consister à:
- maintenir l'accès par l'escalier extérieur déjà réalisé;
- supprimer l'escalier intérieur donnant accès direct au niveau supérieur d'habitation; supprimer le trappon et condamner l'ouverture correspondante;
- combler et remettre à son niveau antérieur le sol du vide sanitaire; les nouveaux murs construits pouvant être maintenus.
et/ou
les accès aux espaces confinés délimités par les nouveaux murs construits devront être condamnés et murés de manière à les rendre totalement inaccessibles et impropres à toute utilisation comme surfaces annexes de l'habitation.
Seul un "trou d'homme" pratiqué à 1.40 du niveau du sol actuel et dont les dimensions seraient de 90 x 90 au maximum pourrait y être percé afin de permettre, en cas de besoin, une intervention technique en sous-œuvre du chalet.
b) 2ème alternative
En exécutant les travaux comme indiqués sur le plan ci-annexé daté du 22 août 2007
Bien que les travaux précités auraient pour effet d'épargner certaines surfaces annexes illicitement acquises en sous-sol par les propriétaires, le SDT s'estime néanmoins légitimé à en tolérer le maintien réduit, au bénéfice d'une remise en état restreinte qui lui est dictée par son obligation de veiller à la proportionnalité de la mesure qu'il lui incombe d'ordonner.
Ce faisant, les installations techniques réalisées (batterie d'eau et boiler électrique) pourront être maintenues à titre précaire et demeurer accessibles. La suppression de ces installations aurait été de nature à remettre en question l'économie générale de l'ouvrage tel que transformé et agrandi dans les limites admissibles évoquées ci-dessus. Le sacrifice demandé au propriétaire serait dans ce cas excessif; dans la mesure où, s'agissant ici d'une simple tolérance et non d'une régularisation de ces aménagements illicites, la sécurité du droit peut se satisfaire de cette mesure limitée, en considérant également que - s'agissant de travaux en sous-sol, leur incidence sur le statut du sol inconstructible, sur l'équipement et l'identité générale est peu significative.
Certes les propriétaires obtiennent là un avantage qui leur aurait été refusé si la demande en avait été faite avant l'exécution des travaux. Ils ne bénéficient toutefois que d'une simple tolérance et sont rendus attentifs au fait que si la construction devait être accidentellement ou volontairement détruite, les locaux et installations techniques tolérées en sous-sol ne pourraient pas être reconstruits à la rigueur du droit actuellement en vigueur."
Le dispositif de cette décision est le suivant:
"I. Le projet de travaux de remise en état tel que présenté par Silvio et Marlène Refondini, par courrier du 19 juillet 2007 de leur conseil, Me Cyrille Bugnon, est refusé.
II. L'autorisation spéciale cantonale hors zone, rendue le 18 juillet 2005 par le Service de l'aménagement du territoire, est confirmée en ce sens que les travaux de remise en état du chalet, ordonnés par la Municipalité de Montreux le 1er décembre 2006, doivent être exécutés de manière à rendre le bâtiment conforme à ladite autorisation spéciale cantonale.
Les modalités des travaux seront les suivantes :
1) Combles:
- condamner les 2 fenêtres créées en pignon Est et le velux en toiture;
- condamner le galetas et supprimer l'ouverture et l'escalier d'accès intérieur; le volume condamné ne sera rendu accessible - en cas de nécessité et pour des interventions exclusivement ponctuelles d'ordre technique - qu'au travers d'un portillon en bois pouvant être créé à cet effet en pignon Est (90 x 90 cm au maximum)
ou, à choix,
démonter le plancher et surélever les murs de séparation des locaux (cf. surfaces annexes et le WC).
2) Rez-de-chaussée :
L'entrée au travers des locaux annexes doit être supprimée en murant l'une ou l'autre porte de la buanderie
III. Ordre est donné à Silvio et Marlène Refondini de supprimer les aménagements qu'ils ont exécutés en sous-sol de leur chalet selon l'une ou l'autre des modalités qui leur sont alternativement proposées dans la présente décision.
IV. Un délai de trois mois dès notification de la présente décision, est imparti à Silvio et Marlène Refondini pour exécuter les travaux évoqués sous chiffre II et III ci-dessus.
(…)
Annexe
• Un plan illustratif des travaux de remise en état du sous-sol (IIème alternative)
(…)"
K. Par acte du 20 septembre 2007, Silvio et Marlène Refondini ont saisi à nouveau le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la décision du SDT du 30 août 2007 au terme duquel ils concluent, avec dépens, à l'annulation de la décision attaquée, à la régularisation des travaux selon le projet du 19 juillet 2007 et à l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale et du permis de construire sur la base de ce projet.
La cause a été enregistrée sous la référence AC.2007.0236 et l'effet suspensif a été accordé provisoirement au recours.
Le 19 octobre 2007, la municipalité a renoncé à déposer des observations.
Le 24 octobre 2007, l'autorité intimée s'est très brièvement déterminée, en concluant au rejet du recours.
Le tribunal a statué par voie de circulation des dossiers.
Considérant en droit
1. a) Selon l'art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), les constructions et installations sises hors de la zone à bâtir, qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone, bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être satisfaites (al. 2). Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et aux installations sises hors de la zone à bâtir, qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone à la suite d'un changement de réglementation. La garantie de la situation acquise ne profite ainsi qu'aux constructions érigées ou transformées de manière conforme au droit matériel en vigueur à l'époque (art. 41 OAT; ATF 127 II 209 consid. 2c p. 212). La date déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution qui a introduit expressément le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398). Selon l'art. 42 OAT (dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31 août 2007), les constructions et installations pour lesquelles l'art. 24c LAT est applicable peuvent faire l'objet de modifications si l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de la modification de la législation ou des plans d'aménagement (al. 2). La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Elle n'est en tout cas plus respectée lorsque la surface utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone est agrandie de plus de 30%, les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant comptant pour moitié (al. 3 let. a) ou lorsque la surface utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone à l'intérieur ou à l'extérieur du volume bâti existant est agrandie de plus de 100 m2 au total (al. 3 let. b).
Les alinéas 3 et 4 de l'art. 42 OAT ont été modifiés par la novelle du 4 juillet 2007, entrée en vigueur le 1er septembre 2007 (RO 2007 p. 3641 et ss). Dans sa nouvelle teneur, l'art. 42 al. 3 et 4 OAT prévoit désormais ce qui suit :
"3 La question de savoir si l’identité de la construction ou de l’installation est respectée pour l’essentiel est à examiner en fonction de l’ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
a. à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 %;
b. lorsqu’un agrandissement n’est pas possible ou ne peut pas être exigé à l’intérieur du volume bâti existant, il peut être réalisé à l’extérieur; l’agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % de la surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone ni 100 m2; les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié.
4 Ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure."
Les explications relatives à la révision de l'OAT du 4 juillet 2007 de l'Office fédéral du développement territorial ARE mentionnent au sujet du nouvel art. 42 OAT ce qui suit:
"La phrase introductive de l'alinéa 3 n'a pas été modifiée dans sa teneur. Elle a simplement été reformulée pour introduire l'énumération qui suit. Comme auparavant, une autorisation est exclue lorsque les règles fixées aux alinéas a et b ne sont pas respectées. Et lorsque ces limites sont respectées, un examen de l'ensemble des circonstances reste obligatoire pour estimer si l'identité de la construction ou de l'installation est préservée (cf. recommandations pour la mise en oeuvre de l'art. 24c LAT, chiffre 3.1). Par ailleurs, les explications données dans les recommandations pour la mise en œuvre restent pertinentes, sauf pour ce qui est des limites chiffrées.
Il convient particulièrement de souligner que le nombre d'unités d'habitation réparties dans la surface d'habitation est un élément déterminant de l'appréciation du respect de l'identité du bâtiment. Le Conseil fédéral avait annoncé dans son message que le nombre de nouvelles unités d'habitation autorisées devait être limitée (chiffre 1.2.4, fin du paragraphe). On a finalement renoncé à apporter cette précision car une limitation à une seule unité d'habitation supplémentaire aurait pu apparaître trop restrictive dans certaines situations et une limitation à deux nouvelles unités d'habitation serait une ouverture à une interprétation erronée qui laisserait entendre que la création de deux nouvelles unités d'habitation serait, dans la majorité des cas, compatible avec le critère de préservation de l'identité.
Les restrictions énoncées aux actuelles lettres a et b sont considérablement assouplies dans les cas d'agrandissements effectuées uniquement à l'intérieur du volume bâti existant: tant la limitation des surfaces annexes que la limitation à 100 m2 maximum de l'agrandissement de la surface brute de plancher utile (SBPU) tombent (lettre a). Pour les agrandissements effectués au moins en partie à l'extérieur du volume bâti existant, les limitations en vigueur sont maintenues, sauf que désormais, les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié y compris pour ce qui concerne la limite absolue de 100 m2. Le texte dit désormais clairement que les agrandissements doivent être réalisés à l'intérieur du volume bâti existant quand cela est possible et peut être exigé (lettre b). Les raisons de la différenciation entre les lettres a et b relèvent du souci de ne pas laisser des bâtiments existants complètement inutilisés, tout en évitant de provoquer des atteintes supplémentaires au territoire et à l'environnement.
Cet assouplissement, celui de la lettre a en particulier, peut entraîner un nombre accru de situations où les limites chiffrées seront certes observées, mais où l'identité de la construction ne sera plus respectée pour l'essentiel (art. 42 al. 1, 1ère phrase), l'autorisation devant ainsi être refusée.
L'assouplissement considérable prévu à la lettre a pour les surfaces annexes n'est concevable que si l'on parvient à empêcher efficacement la transformation insidieuse de telles surfaces en logements. Il est par conséquent primordial de s'assurer que ces surfaces annexes ne soient pas chauffées, qu'elles ne bénéficient pas de mesures d'isolation spéciale ou de tout autre aménagement qui pourrait ouvrir la voie à des changements d'affectation.
Le but de l'assouplissement découlant de l'alinéa 3 lettre a est, comme cela a été expliqué précédemment, de favoriser une meilleure utilisation du volume bâti existant, tant que celui-ci existe. Par contre, son but ne saurait être de maintenir cet état même après la fin de vie du bâtiment. Aussi, l'alinéa 4 prévoit-il expressément que l'alinéa 3 lettre a ne s'applique pas aux reconstructions (troisième phrase de l'alinéa 4). Pour les reconstructions, un agrandissement reste possible,mais en principe - comme pour les agrandissements à l'extérieur du volume bâti existant - seulement dans les limites prévues par le droit en vigueur jusqu'ici, à savoir 30 pour cent et 100 m2 (limites désormais fixées à l'alinéa 3, lettre b; un certain assouplissement résulte du fait que, désormais, des agrandissements à l'intérieur du volume bâti existant comptent pour moitié également à l'égard de la limite de 100 m2). En même temps, la règle est clairement énoncée qu'en cas de reconstruction, seule la partie indispensable pour l'utilisation de la surface admissible au sens de l'alinéa 3 peut être reconstruite (2ème phrase de l'alinéa 4)."
Le nouveau droit ne change rien à l'issue du litige dès lors que l'agrandissement mesuré en cause n'a pas été effectué uniquement à l'intérieur du volume bâti si bien que la règle de 60 % de l'art. 42 al. 3 let. a OAT n'est pas applicable; l'art. 42 al. 3 let. b OAT n'adopte pas une solution différente de celle de l'art. 42 al. 3 aOAT. Dans ces conditions, il y a lieu de se référer aux développements rendus sous l'empire de l'ancien droit.
L'art. 42 al. 3 aOAT retient la surface utilisée pour un usage non conforme à la zone comme point de référence, s'agissant d'apprécier si un agrandissement est ou non mesuré au regard de l'art. 24c al. 2 LAT. Selon les recommandations de l'Office fédéral du développement territorial (Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Explications relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire et recommandations pour la mise en oeuvre, Berne 2001, chapitre I, ch. 2.4.4, p. 45), cette référence permet de préciser que la comparaison des surfaces ne se limite pas aux surfaces brutes de plancher, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue sous l'empire de l'art. 24 al. 2 aLAT (ATF 112 Ib 94 consid. 3 p. 98). Ce qui est déterminant, c'est l'ampleur réelle de l'agrandissement, même si celui-ci consiste dans la réalisation de garages, de locaux de chauffage, de caves, de combles, etc. Cela ne signifie toutefois pas que les surfaces utilisées de manière non conforme à la zone peuvent être agrandies à volonté. Ainsi, la transformation de combles en locaux chauffés, dotés de fenêtres et par conséquent habitables est également à considérer comme un agrandissement dont les limites doivent respecter les conditions fixées à l'art. 42 al. 3 OAT. Dans un arrêt du 7 juin 2005 (1A.289/2004 consid. 2.2.2), le Tribunal fédéral a approuvé cette interprétation, qu'elle a tenue pour conforme à l'art. 24c al. 2 LAT. La surface à prendre en considération comprend ainsi non seulement la surface brute de plancher utile (SBPU), mais également les surfaces annexes existantes, telles que les garages, les locaux de chauffage, les caves et les combles, qui sont reliés directement et par un lien fonctionnel au logement servant à un usage non conforme à l'affectation de la zone. En revanche, les surfaces qui ne sont pas systématiquement utilisées de manière contraire à l'affectation de la zone ne sont pas prises en compte dans la comparaison des surfaces. Il en va notamment ainsi des bâtiments d'exploitation agricole, dont l'utilisation pour y abriter des véhicules ou des chevaux peut être autorisée au-delà des limites fixées par l'art. 42 al. 3 OAT pour autant qu'elle ne s'accompagne pas de travaux de transformation ou d'agrandissement (DETEC/OFDT, op. cit., chapitre V, ch. 3.3, p. 9).
b) En l'espèce, le chalet des recourants a été construit en 1953 et il n'a jamais eu d'affectation agricole. Il se trouve hors de la zone à bâtir, selon un plan d'extension partiel du 18 décembre 1987. Son affectation est donc non conforme à la zone. Sa construction étant antérieure au 1er juillet 1972, il bénéfice du régime prévu par l'art. 24c LAT. Les recourants ont été autorisés selon les décisions du 18 juillet du SAT et du 22 août 2005 de la municipalité, à entreprendre des travaux de transformations et d'agrandissement mesuré, en vertu de l'art. 24c al. 2 LAT. Ainsi, ils ont été habilités, conformément à l'art. a42 al. 3 et 4 OAT, à agrandir leur chalet de 30 % sa surface initiale de 29 m², c'est-à-dire à augmenter la surface habitable de leur chalet à 38 m² au total. Ils ont également été autorisés à agrandir les surfaces annexes de leur bâtisse à concurrence de 30 %, à savoir à étendre celle-ci, primitivement de 25 m², à 32 m² (ce chiffre a été affiné par la suite par le SDT à 34,44 m²).
Il est constant que les travaux d'agrandissement effectués ne sont pas conformes aux autorisations données. A titre préalable, il faut noter que l'extension (environ 10 m²) du chalet réalisée à l'extérieur du volume bâti existant épuise déjà le potentiel d'agrandissement autorisé. Les recourants ont créé et aménagé - sans droit - des espaces supplémentaires: une mezzanine de 21,24 m² (éclairée par des jours en façade Est et Ouest et un velux); ils ont aussi excavé et aménagé - en marge des autorisations délivrées - une partie du sous-sol du chalet (38 + 1,44 m²), dépassant le potentiel d'agrandissement légal déjà autorisé et utilisé à concurrence de 38 m² pour les SBPU et de 32 m² pour les surfaces annexes, selon les autorisations délivrées (étant rappelé encore que ce potentiel d'agrandissement qui a été affiné postérieurement par le SDT à 34,44 m², soit à environ 2,4 m² supplémentaires seulement).
c) Les recourants prétendent, du moins dans leur mémoire de recours du 22 décembre 2006, que les travaux effectués seraient conformes aux exigences du droit fédéral réglant l'agrandissement admissible, dans la mesure où le SAT, actuellement SDT, aurait omis de tenir compte de certaines surfaces (notamment les combles et les vides sanitaires) dans ses calculs. Ils soutiennent que la surface des combles du chalet aurait dû être incluse dans le calcul des SBPU. Il résulte toutefois du dossier que dans les faits, les combles du chalet en question étaient à l'origine un galetas; celui-ci se trouvait englobé dans l'isolation périphérique du chalet; il comportait deux petites fenêtres (de 60 x 60 cm chacune selon les recourants) sur la façade pignon Ouest et l'accès y était assuré par un escalier escamotable. Lors du dépôt de leur demande, les recourants n'ont jamais présenté la surface des combles comme intervenant dans le calcul des SBPU. A l'inverse, il résulte des calculs du SAT que les combles ont bel et bien été pris en considération dans le cadre du potentiel d'agrandissement au titre des surfaces annexes sur la base d'une situation existante de 25 m² au total. En effet, si l'on considère que la surface du bûcher, des réduits et du porche d'entrée correspondaient à seulement 12,5 m², il apparaît que l'autre moitié de 25 m², soit 12,5 m², représentait assez exactement la surface des combles, dont il a été admis postérieurement (dans le cadre de la procédure de régularisation des travaux effectués dont il sera question ci-après) qu'elles s'élevaient précisément à 13,78 m². Se fondant sur les relevés et plans fournis par l'architecte des recourants, le SAT a retenu dans son autorisation spéciale du 18 juillet 2005 une surface brute de plancher habitable de 29 m2. Les recourants n'ont pas contesté le bien-fondé de cette autorisation délivrée sur la base des chiffres annoncés par eux-mêmes. Il n'y a pas lieu d'y revenir. Cela étant, c'est à juste titre que le SDT, qui s'est référé aux plans produits par le propriétaire, n'a pas inclus les combles dans le calcul du potentiel d'agrandissement des surfaces habitables. Il faut retenir que celles-ci, composées du séjour et de la chambre/cuisine étaient de 29.22 m² (15.12 + 14.10 = 29.22) et cette surface permettait un agrandissement maximum de 8 m², soit de à 38 m² au total au maximum.
Quant à la surface des vides sanitaires existant à l'origine (15,05 m²), dont les recourants voudraient aujourd'hui qu'elle soit prise en considération au titre de surfaces annexes, il ne s'agit clairement pas d'une surface entrant rétrospectivement dans le volume utile existant dès lors qu'un vide sanitaire n'est par définition pas habité, ni habitable. Vu sa fonction, un vide sanitaire n'a pas davantage la vocation d'être une surface annexe pouvant être occupée puisqu'il s'agit d'un espace confiné devant rester totalement libre de manière à assurer la circulation de l'air et permettre ainsi l'aération du bâtiment.
En résumé, c'est à tort que les recourants prétendent à un potentiel d'agrandissement supérieur à celui autorisé par les décisions définitives et exécutoires du 18 juillet 2005 du SAT et du 22 août 2005 de la municipalité. Il en résulte que le projet, tel que mis à l'enquête et autorisé en 2005, épuise le potentiel d'agrandissement légal, à 2,44 m² près pour les surfaces annexes selon un calcul affiné postérieurement par le SDT, si bien que l'aménagement de la mezzanine (21,24 m²) et l'excavation d'une partie du sous-sol du chalet (38 + 1,44 m²), qui ont ainsi une surface dépassant très largement ces quelques 2,4 m², sont clairement illicites.
2. A ce stade, il s'agit d'examiner si une partie des travaux, qui ont été effectués en marge des autorisations pourraient être le cas échéant régularisés, soit autorisés a posteriori.
3. Selon l'art. 25 al. 3 LAT, pour tous les projets de construction situés hors de la zone à bâtir, l'autorité cantonale compétente décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée.
En vertu de l'art. 81 al. 1er de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11), pour tous les projets de construction ou de changement d'affectation d'une construction ou d'une installation existante situés hors de la zone à bâtir, le département décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée. Cette décision ne préjuge pas de celle des autorités communales.
La municipalité, et à son défaut le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires (art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC). Contrairement à ce que sa formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation quand les conditions en sont remplies (B. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 200). Par démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (RDAF 1992 p. 480; arrêts TA AC.1992.0046 du 25 février 1993; AC.1996.0069 du 15 octobre 1996 et AC.2004.0239 du 8 août 2005). La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables (RDAF 1979 p. 231). En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (RDAF 1976 p. 265; RDAF 1979 p. 231, 302; RDAF 1982 p. 448).
D'après la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit cependant s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4 p. 255; 111 Ib 213 consid. 6 p. 221 et les arrêts cités). L'intérêt public à empêcher toute construction illicite hors de la zone à bâtir l'emporte manifestement sur l'intérêt du recourant à conserver les locaux supplémentaires non autorisés (ATF 1A.161/2004 du 1er février 2005).
4. En l'espèce, le SDT est entré en matière sur la demande de régularisation des travaux effectués par les recourants. Comme on l'a vu, le SDT a affiné le calcul du potentiel d'agrandissement des surfaces annexes, admettant une surface s'élevant à 34,44 m² au lieu de 32 m² pour les surfaces annexes. Le SDT a admis le maintien de l'accès au sous-sol par l'escalier extérieur réalisé sans autorisation. Les parties sont divisées sur le sort qu'il faut réserver à l'entrée du chalet par la buanderie du rez-de-chaussée, les combles et le sous-sol.
a) Selon la décision du 30 août 2007, la porte d'entrée du chalet - bien que figurant sur les plans d'enquête et ayant fait l'objet des autorisations délivrées les 18 juillet 2005 et 22 août 2005 - devrait finalement être incluse dans le calcul de la surface habitable et non dans celui des surfaces annexes. Sur la base de cette nouvelle qualification, le SDT a corrigé le calcul des SBPU et a considéré que la surface habitable s'élevait désormais à 42.8 m² au lieu de 38 m², maximum autorisé. L'autorité intimée a dès lors exigé la suppression de cette entrée au travers des locaux annexes, en prévoyant que l'une ou l'autre des portes de la buanderie devait être murée afin d'assurer le rétablissement d'une situation conforme à l'art. 42 OAT.
Les recourants contestent un tel procédé, considérant que ce faisant, le SDT remet en cause de manière inadmissible l'autorisation spéciale délivrée le 18 juillet 2005; ils font valoir que cette exigence est disproportionnée puisqu'elle implique de créer une entrée dans le chalet à un autre endroit.
Il apparaît que la porte d'entrée située au rez-de-chaussée est l'unique accès intérieur du chalet. Même si cette entrée se fait au travers de locaux annexes, cette porte d'entrée dessert la partie habitable des locaux; à ce titre, elle doit être considérée comme une surface utilisée à l'habitation et aurait dû l'être au moment de l'octroi des autorisations en 2005, ce qui n'a pas été le cas (Droit fédéral et vaudois de la construction, éd. Lausanne 2002, commentaire ad CUS, détermination de la surface utile brute de plancher, p. 462).
La porte d'entrée réalisée l'a été de manière conforme aux plans du 6 septembre 2004 mis à l'enquête en 2005 et ayant conduit à la délivrance de l'autorisation spéciale du 18 juillet 2005 et du permis de construire délivré le 22 août 2005. Il est à noter que cette irrégularité tient au fait que la qualification juridique de cette surface a été revue au cours de la procédure de régularisation des travaux. En l'occurrence, la surface en cause est 4,8 m²; l'agrandissement des SBPU s'élève finalement à 42,8 m² au lieu de 38 m², ce qui représente un dépassement d'environ 12 % supplémentaire, soit pas très important. A l'inverse, la fermeture de la porte d'entrée entraînerait des inconvénients majeurs pour les recourants puisqu'elle implique la création d'une entrée à un autre endroit du chalet et qu'elle a une incidence sur la distribution des pièces qui ne sont, en l'état, pas très grandes. Au terme de la pesée des intérêts, il n'existe pas d'un intérêt public majeur à ordonner la fermeture de cette porte d'entrée, si l'on considère que le chalet conservera, même dans l'hypothèse de sa fermeture, des dimensions extérieures parfaitement identiques et que l'emprise sur la zone non constructible demeurera inchangée. La décision du SDT du 30 août 2007 doit donc être réformée en ce sens le chiffre II 2) relatif au rez-de-chaussée est annulé.
b) Les décisions attaquées traitent ensuite de la remise en état des combles. Elles ordonnent des modifications extérieures prévoyant de condamner les deux fenêtres verticales créées sur le pignon Est et le velux en toiture; elles exigent également des modifications intérieures de manière à ce que le galetas soit rendu totalement inutilisable par les recourants. Deux modalités à choix sont ordonnées, selon le dispositif du chiffre II de la décision du SDT: condamner le galetas et supprimer l'ouverture et l'escalier d'accès intérieur; le volume condamné ne sera rendu accessible - en cas de nécessité et pour des interventions exclusivement ponctuelles d'ordre technique - qu'au travers d'un portillon en bois pouvant être créé à cet effet en pignon Est (90 x 90 cm au maximum) ou, à choix, démonter le plancher et surélever les murs de séparation des locaux (cf. surfaces annexes et le WC).
Les recourants contestent qu'ils ne puissent pas pouvoir assurer l'éclairage des combles de leur chalet alors que rien ne l'interdit; ils estiment de surcroît que les travaux exigés par le SDT sont disproportionnés parce qu'ils dévalorisent leur construction et seraient extrêmement coûteux. Ils invoquent en outre que la présence d'un velux serait indispensable à la lutte contre le feu. Ils demandent à construire une paroi qui devrait se situer à une distance de 2,45 m mesurée depuis le nu de la façade arrière du chalet de manière à diminuer de 8,82 m² la surface des combles actuelles.
L'appréciation des travaux de remise en état, qu'ils soient extérieurs et/ou intérieurs, doit être mise en relation avec le fait que les combles, dont la surface s'élève à actuellement à 21,24 m², sont affectés illicitement à l'habitation (selon les photos au dossier).
Le texte du permis de construire délivré le 22 août 2005 qui se référait expressément aux conditions de la synthèse CAMAC du 18 juillet 2005, ne légitimait pas les recourants à construire dans les combles la mezzanine litigieuse. Elle y était même explicitement prohibée, puisque la fermeture totale des combles était prévue. Dans ces conditions, les recourants ne peuvent pas arguer de leur bonne foi. Ils prétendent qu'ils n'auraient pas lu le texte du permis de construire, à l'instar de la commune qui n'a pas exigé de nouveaux plans avant de délivrer le permis de construire. De telles explications ne résistent pas un instant à l'examen, ce d'autant plus que les intéressés savaient que la question de la mezzanine devait être examinée pour être, le cas échéant, validée par le supérieur de l'aménagiste du SAT, selon ce qu'ils ont écrit eux-mêmes le 8 juillet 2005 au chef du département, soit dix jours avant la délivrance de l'autorisation spéciale. Cela étant, il résulte clairement que les combles ont été aménagés illicitement et que les recourants ne peuvent exciper de leur bonne foi. Les travaux ayant été effectués sans droit, il faut examiner s'ils peuvent autorisés a posteriori. Or, la réponse à cette question est clairement négative. En effet, l'agrandissement du chalet ne s'étant pas cantonné exclusivement à l'intérieur du volume bâti, la surface des combes, qui s'élève à 21,24 m² dans le volume bâti existant, doit être comptée pour moitié, selon l'art. 42 al. 3 let. b OAT, soit 10,62 m². Or, ces 10,62 m2 ne peuvent pas s'ajouter au maximum de 38 m², déjà épuisé pour les SBPU, ni s'additionner à l'agrandissement maximum admissible de 34,44 m² pour les surfaces annexes, déjà utilisé à concurrence de 32 m² par la buanderie (10,64 m²) et le réduit (21,27 m²).
Les recourants proposent de réduire la surface des combles par la construction d'une paroi; les combles subsisteraient, après réduction, sur une surface de 12,42 m² [3,45 (au lieu de 5.90) x 3,60 = 12,42]. Même si l'on considère que ces 12,42 m² comptent pour moitié selon l'art. 42 al. 3 let. OAT, à savoir 6,21 m², un tel chiffre dépasse également le potentiel restant de 2,43 m² pour les surfaces annexes (34,44 - 32,01 = 2,43 m²). La proposition des recourants ne peut pas être admise. On peut relever à toutes fins utiles que ce solde de 2,43 m² compense en quelque sorte la surface de la porte d'entrée du chalet (4,8 m²) dont les recourants bénéficient au titre de surface habitable.
Dans le cadre de l'appréciation de la proportionnalité de l'ordre de remise en état et de la pesée des intérêts en présence, il apparaît que les recourants ne pouvaient pas ignorer que les ouvertures projetées (sur la façade pignon Est et le velux) étaient prohibées. Ils savaient par ailleurs que leur projet utilisait entièrement le quota des surfaces habitables et annexes admissibles. Ils ont néanmoins outrepassé les conditions des autorisations octroyées. Aujourd'hui, Ils ne doivent pas pouvoir bénéficier indûment de surfaces supplémentaires dans les combles, qui contreviennent aux art. 24c LAT et 42 OAT. Le seul moyen, qui garantit que les combles ne soient pas du tout utilisés, même comme surfaces annexes, est celle préconisée par le SDT consistant à les priver de l'éclairage prévu et de les rendre inaccessibles de manière à qu'ils ne puissent pas être utilisés. L'intérêt public en cause, qui tend à limiter de l'extension des constructions existantes hors des zones, prime sur l'intérêt privé des recourants qui ont mis les autorités devant le fait accompli. Sous réserve du permis du 22 août 2005 qui autorise l'aménagement d'une tabatière, les décisions attaquées, ordonnant la fermeture des combles et la suppression du velux, sont confirmées s'agissant des combles. A noter que le velux à supprimer peut être remplacé uniquement par une tabatière de 40/60 cm au maximum.
Le vitrage réalisé sur la façade pignon Ouest ne résulte pas des plans d'enquête du 12 septembre 2004; il a été exécuté illicitement de sorte qu'il y a lieu également de confirmer la décision de la municipalité qui ordonne la suppression des "jours en façade". Les recourants doivent se conformer aux plans d'enquête du 12 septembre 2004 et recouvrir le vitrage de la façade Ouest des claustras figurant sur les plans.
c) La décision du 30 août 2007 du SDT statue enfin sur le sort du sous-sol qui a été agrandi et excavé sur une hauteur supplémentaire (190 au lieu de 130 cm). L'autorité intimée propose deux alternatives consistant en résumé soit à une remise en état, selon l'état antérieur avec un accès par un "trou d'homme", soit une tolérance (et non l'octroi de l'autorisation revendiquée) qui se limite à permettre aux recourants d'accéder uniquement par l'escalier extérieur aux locaux techniques installés sans droit au sous-sol (selon un plan daté du 22 août 2007 qui limite à 1 m de largeur la dimension du couloir à cet effet, le vide sanitaire Ouest étant condamné pour le surplus).
De leur côté, les recourants contestent les solutions alternatives ordonnées par l'autorité intimée qu'ils considèrent disproportionnées. Selon leur proposition du 19 juillet 2007, ils demandent à pouvoir conserver un accès au local technique exclusivement par la trappe construite dans le séjour par un couloir conduisant aux installations techniques en raison du fait que la neige bloque l'accès extérieur. En outre, ils demandent de conserver une surface de 1,32 sur 2,35 m² au sous-sol depuis l'escalier extérieur (v. pièce no 7 du bordereau du 20 septembre 2007 relatif au plan intitulé "annexe 4" daté du 29 juin 2007). Les recourants font valoir que le plan de remise en état du SDT impliquerait la démolition d'un mur porteur.
Il apparaît que si le mur en question est porteur, il peut être remplacé techniquement par un sommier porteur d'une largeur de 1 m. Cela dit, il reste que le sous-sol du chalet a été aménagé sans droit par les recourants qui bénéficient par là même de locaux techniques qui auraient dû prendre place dans les surfaces annexes du rez-de-chaussée. Il s'agit en l'état d'un avantage de fait non négligeable dont le SDT admet le maintien au bénéfice d'une simple tolérance.
Vu les circonstances et en présence de potentiel d'agrandissement qui a été entièrement épuisé - et même au-delà de 4,8 m² pour les SBPU en tenant compte de la porte d'entrée -, les décisions attaquées ne procèdent ni d'une mauvaise application du droit fédéral et cantonal, ni d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. Il y a lieu de se référer ici aux considérations relatives aux combles dans le cadre de l'examen de la proportionnalité de la mesure et de la pesée des intérêts en présence.
5. Enfin, les recourants se plaignent d'une violation du principe d'égalité de traitement par rapport au bâtiment édifié sur la parcelle n° 1804.
a) Une décision viole le principe de l'égalité lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 129 I 113 consid. 5.1 p. 125; 125 I 1 consid. 2b/aa p. 4 et la jurisprudence citée). Les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 123 I 1 consid. 6a p. 7). L'inapplication ou la fausse application de la loi dans un cas particulier n'attribue en principe pas à l'administré le droit d'être traité par la suite illégalement. En effet, selon la jurisprudence, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut sur celui de l'égalité de traitement. Exceptionnellement, il est dérogé à cette règle lorsqu'une décision conforme à la loi s'oppose à une pratique illégale que l'autorité a l'intention de continuer de manière générale; le citoyen ne peut donc prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2 s.; 126 V 390 consid. 6a p. 392; 115 Ia 81 consid. 2 p. 82s. et les arrêts cités). Quoi qu'il en soit, le Tribunal fédéral n'est pas lié par une pratique cantonale contraire au droit fédéral, car il doit veiller à l'application correcte de ce droit (ATF 116 Ib 228 consid. 4 p. 234 s.).
b) En l'espèce, même si le bâtiment sis sur la parcelle n° 1804 devait avoir bénéficié par erreur d'un traitement particulièrement favorable contraire au droit, comme le prétendent les recourants, il s'agirait de toute façon d'une situation sans comparaison possible avec celle des recourants, comme cela ressort des photos produites par les recourants. De plus, le SDT ni la municipalité n'indiquent qu'ils ont l'intention de continuer de manière générale une éventuelle pratique illégale. Quoi qu'il en soit, les exigences majeures de l'aménagement du territoire (art. 24c al. 2 LAT) commandent de toute manière en l'espèce de s'en tenir à la règle stricte de l'art. 42 OAT.
6. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours AC.2007.0236. Le recours AC.2006.0329 dirigé contre la décision de la municipalité du 12 décembre 2006 doit être rejeté dans la mesure où il n'est pas devenu sans objet.
Les recourants n'obtenant gain de cause que sur un point mineur (le maintien de la porte d'entrée), ils supporteront un émolument global de 3'000 francs.
Par ces motifs
la
Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Les procédures AC.2006.0329 et AC.2007.0236 sont jointes.
II. Le recours AC.2006.0329 dirigé contre la décision du 1er décembre 2006 de la Municipalité de Montreux est rejeté dans la mesure où il n'est pas devenu sans objet.
III. Le recours AC.2007.0236 est très partiellement admis.
Le chiffre II 2) du dispositif de la décision rendue le 30 août 2007 par le Service du développement territorial est réformée en ce sens que la porte d'entrée située au rez-de-chaussée est maintenue et que le vitrage de la façade Ouest du chalet devra être recouvert de claustras, selon les plans d'enquête du 12 septembre 2004.
La décision rendue le 30 août 2007 par le Service du développement territorial est confirmée pour le surplus.
IV. Un émolument judiciaire global de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des recourants.
V. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 8 avril 2008
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.