TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 24 février 2009
Composition	Mme Isabelle Guisan, présidente; M. François Despland, assesseur, et M. Georges Arthur Meylan, assesseur ; Mme Annick Borda, greffière.

 

Recourant

Mikhail NIKOLAEV, à Pully, représenté par Colette Lasserre Rouiller, avocate, à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Pully, représentée par Philippe-Edouard Journot, avocat, à Lausanne,

  

Constructrice

SOCIETE IMMOBILIERE DE CHAMPCLOS S.A., à Bâle, représentée par Benoît Bovay, avocat, à Lausanne,

  

 

Objet	permis de construire
	Recours Mikhail NIKOLAEV c/ décision de la Municipalité de Pully du 21 janvier 2008 autorisant la transformation du bâtiment ECA n° 441 sur la parcelle n° 3’257 du cadastre communal de Pully (transformation, rénovation, surélévation du bâtiment avec création de 2 appartements dans les combles et aménagement de 3 places de parc extérieures)

 

Vu les faits suivants

A.                                La société Immobilière de Champclos SA (ci-après : Champclos) est propriétaire de la parcelle n° 3’257 du cadastre de la Commune de Pully (ci-après : la commune), au ch. de Chamblandes 56. Cette parcelle, d'une surface totale de 1'031 m², se situe dans la zone de moyenne densité du plan des zones communal, approuvé par le Département des infrastructures, ainsi que son règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après : RCAT) en mars 2001. Elle comprend actuellement un immeuble d’habitation, (ECA n° 441) construit en 1948, regroupant six appartements, d’une surface au sol de 218 m², ainsi qu’une dépendance située au sud-ouest de la parcelle, d’une surface au sol de 57 m². Compte tenu de la surface constructible autorisée sur le territoire communal (art. 10 RCAT), le coefficient d’occupation du sol est dépassé (surface cadastrale de 1'031 m², surface du bâtiment de 218 m², surface autorisée 20 % de la surface constructible, soit 206 m², sans compter le garage comptant pour demi, conformément à l’art. 26 RCAT, soit une surface construite totale de 232,5 m²). Les distances aux limites entre bâtiments fixées par l’art. 16 RCAT sont en revanches respectées. Selon l’art. 36 al. 1 RCAT, la zone de moyenne densité est destinée à la construction de bâtiments voués au logement et aux activités compatibles avec le logement. Le nombre de niveaux autorisés dans cette zone est limité à 4, soit rez-de-chaussée, deux étages et combles (art. 37 RCAT). La hauteur au faîte est limitée à 15 m (art. 19 et 37 RCAT).

B.                               Du 23 mai au 21 juin 2007, Champclos a mis à l'enquête publique l'agrandissement de l'immeuble sis sur la parcelle précitée. Les travaux envisagés consistaient en la rénovation du bâtiment dans les volumes existants (mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des balcons), la démolition et la reconstruction de la toiture, la création de deux appartements dans les combles et d’un appartement au niveau du sous-sol, ainsi que l'aménagement de trois places de parc extérieures, en limite nord de propriété, et d’une place de jeux. La toiture, actuellement à deux pans, serait remplacée par une toiture arrondie (cintrée, en forme d’hanse de panier). La hauteur au faîte passerait d'une altitude de 426,22 à 427,63.

Une enquête publique complémentaire a eu lieu du 3 octobre au 1^er novembre 2007. Cette dernière a impliqué la suppression de l’appartement prévu au niveau du sous-sol, ainsi que l'aménagement de la place de jeux; le projet initial a été maintenu pour le surplus.

C.                               L'enquête publique a suscité diverses oppositions, dont celle de Mihkail Nikolaev, propriétaire depuis peu de temps d'un appartement en PPE sis sur la parcelle n° 1'379-7 1'379-8-9, 1'379-8-10 et 1'379-8-11. Cette parcelle se situe au nord de la parcelle n° 3'257. L'immeuble dans lequel Mihkail Nikolaev est propriétaire d'un appartement, situé au dernier étage (avec mezzanine), est un immeuble résidentiel construit récemment et comprenant plusieurs appartements, dont la toiture est également de forme arrondie, comme celle du projet litigieux.

D.                               Par décision du 21 janvier 2008, la Municipalité de Pully (ci-après : la municipalité) a levé l'opposition de Mihkail Nikolaev et délivré le permis de construire sollicité. Elle a soumis la délivrance du permis de construire à diverses exigences particulières et modifications, en ce sens que la couverture du toit cintré devrait être réalisée au moyen d’un revêtement métallique, qu'une des trois places de stationnement extérieures prévues devrait être réservée à l'usage exclusif des visiteurs et être balisée en conséquence, et, enfin, que le choix et la couleur des matériaux appelés à revêtir et orner le bâtiment devraient être soumis pour approbation à la municipalité en temps opportun. En outre, le bâtiment existant étant non-conforme aux règles relatives au coefficient d’occupation du sol, une dérogation au sens des art. 80 LATC et 35 RCAT a été accordée à la constructrice.

E.                               Mihkail Nikolaev a recouru contre cette décision le 12 février 2008 en concluant principalement à son annulation et au renvoi de la cause pour nouvelle décision dans le sens des considérants et, subsidiairement, à sa modification en ce sens que le permis de construire sollicité par Champclos est refusé. Le recourant s'est acquitté en temps utile de l'avance de frais requise.

F.                                L'effet suspensif a été provisoirement accordé au recours le 13 février 2008.

G.                               Champclos a déposé sa réponse le 4 avril 2008 en concluant au rejet du recours. La municipalité s'est déterminée le 16 avril 2008 en concluant également au rejet du recours.

H.                               Par décision du 15 mai 2008, le juge instructeur du tribunal a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours.

I.                                   Mihkail Nikolaev a déposé un mémoire complémentaire le 23 mai 2008. Champclos et la municipalité ont déposé leurs observations finales le 10 juin 2008.

J.                                 Le tribunal a procédé à une inspection locale le 11 novembre 2008 en présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, le tribunal s'est également rendu dans l'appartement du recourant. Le compte-rendu d'audience établi à cette occasion contient ce qui suit :

"(…)

De cette inspection, il ressort que le rehaussement projeté de l’immeuble litigieux viendrait masquer la vue actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis le balcon de son appartement. Il laisserait toutefois subsister la vision sur la côte française et les Alpes, ainsi que les dégagements sur le lac existants sur les côtés.

Depuis la mezzanine du recourant, la construction litigieuse ne supprimerait pas la vue sur le lac, mais uniquement celle sur les bâtiments et la végétation en contrebas.

Me Journot produit une simulation des gabarits d’implantation du toit de l’immeuble litigieux.

(…)."

K.                               Le 14 novembre 2008, Champclos a produit une coupe transversale des combles figurant les niveaux de la dalle desdits combles existants et futurs, ainsi que les niveaux du faîte existant et futur.

L.                                Le 1^er décembre 2008, la constructrice et le recourant se sont déterminés sur le compte-rendu d’audience.

M.                               Le tribunal a statué par voie de circulation.

N.                               Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit

1.                                Selon l'art. 75 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative vaudoise (LPA-VD, RS.173.06, ci-après : LPA, applicable par renvoi de l’art. 99 LPA), le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. En l'espèce, la qualité pour recourir du recourant, qui est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé à proximité immédiate de la parcelle litigieuse, doit être admise.

2.                                Construit en 1948, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du RCAT, le bâtiment n^o ECA 441 bénéficie d'une situation acquise méritant protection. Déduite de la garantie de la propriété (art. 22 ter aCst, désormais art. 26 Cst) et du principe de la non rétroactivité des lois, cette protection implique que, sous réserve de garanties plus étendues que les cantons sont libres d'assurer tout en respectant les exigences majeures de l'aménagement du territoire, de nouvelles dispositions restrictives ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées selon l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de la proportionnalité est respecté (RO 113 Ia 119 et les références, JT 1989 I 464).

a)      Dans le cas présent, l’art. 35 RCAT stipule ce qui suit :

« Les bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir, entrées en force postérieurement peuvent être entretenus, réparés et transformés dans les limites des articles 80 et 82 LATC.

En cas de destruction accidentelle, ces bâtiments peuvent être reconstruits dans les limites de leur surface au sol et de leurs volumes initiaux, dans un délai de cinq ans dès la survenance du sinistre. »

Le recourant interprète cette disposition en ce sens que les constructions non conformes ne pourraient être qu’entretenues, réparées et transformées, à l’exclusion de tout agrandissement. Il sous-entend qu’il s’agit là d’un silence qualifié du législateur.

Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit, ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte notamment des travaux préparatoires. A l'inverse, lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 134 I 184 consid. 5.1 p. 193; 131 I 394 consid. 3.2 p. 396 et les arrêts cités). En outre, il appartient à l'autorité de remédier à une éventuelle lacune apparente de la loi, lorsque celle-ci, même interprétée, n'apporte pas de solution sur un point qu'elle devrait régler, ou occulte lorsque le législateur a omis d'adjoindre, à une règle conçue de façon générale, la restriction ou la précision que le sens et le but de la règle considérée ou d'une autre règle légale imposent dans certains cas. L'autorité n'est en revanche pas autorisée à pallier l'absence d'une règle qui paraît simplement désirable au regard du sens et du but de la loi (ATF 131 II 562 consid. 3.5 p. 567 et les arrêts cités).  En d’autres termes, une lacune authentique (ou proprement dite) suppose que le législateur s’est abstenu de régler un point alors qu’il aurait dû le faire et qu’aucune solution ne se dégage du texte ou de l’interprétation de la loi. Si le législateur a renoncé volontairement à codifier une situation qui n’appelait pas nécessairement une intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié (ATF 134 V 15 consid. 2.3.1 p. 16, 131 consid. 5.2 p. 134/135, 182 consid. 4.1 p. 185, et les arrêts cités). Quant à la lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante. Seule une lacune proprement dite peut être comblée par le juge; il lui est interdit, en revanche, de remédier à une lacune improprement dite, à moins que le fait d’invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne constitue un abus de droit ou viole la Constitution (ATF 131 II 562 consid. 3.5 p. 567/568; 129 III 656 consid. 4.1 p. 658; 128 I 34 consid. 3b p. 42, et les arrêts cités).

b) En l’occurrence, l’interprétation littérale de l’art 35 al. 1 RCAT n’exclut nullement les agrandissements, pour autant que ceux-ci soient effectués dans les limites de l’art. 80 LATC. Il convient dès lors de se référer au contenu de cette disposition, qui, comme on le verra ci-dessous, autorise les agrandissements moyennant le respect de certaines conditions. Si le législateur communal avait voulu exclure les agrandissements dans les limites de l’art. 80 LATC, il l’aurait à l’évidence exprimé de manière explicite. On ne saurait considérer que l’on est en présence d’un silence qualifié. Par ailleurs, la jurisprudence a toujours souligné que l’art. 80 LATC était exhaustif en ce sens que le droit communal ne pouvait être ni plus strict ni plus permissif (Droit fédéral et vaudois de la construction, ad art. 80 LATC, ch. 6.2, RDAF 1989 p. 314). Cela étant, il y a lieu d’admettre que l’art. 35 al. 1 RCAT, en mentionnant les transformations, englobe les agrandissements qui sont donc autorisés dans les limites de l’art. 80 LATC.

c) Aux termes de l’art. 80 LATC,

"Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."

d) Selon la jurisprudence, la transformation est l'opération qui modifie la répartition interne des volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même, l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation communale (arrêts TA [Tribunal administratif, dès le 1^er janvier 2008 Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal] AC.2001.0089 du 1^er avril 2003 consid. 3, AC.2001.0161 du 7 janvier 2002 et les références citées). A l'inverse, la reconstruction se caractérise par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif (arrêts TA AC.2006.0151 du 18 mars 2008, AC.1993.0118 du 28 janvier 1994 et les références citées, AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Il a ainsi été jugé par exemple que la reconstruction de trois murs de façades sur quatre - les anciens murs s'étant effondrés au cours de travaux - ainsi que la réfection et la modification de la plupart des autres parties essentielles d'un bâtiment - ne saurait être autorisée au titre de transformation dans le cadre de l'art. 80 al. 2 LATC, même si le gabarit de l'immeuble demeurait inchangé; ces travaux équivalaient à une véritable reconstruction (Droit fédéral et vaudois de la construction, 3^e éd., 2002, n. 5.4 ad art. 80 LATC; RDAF 1970, 347). En revanche, les travaux consistant à détruire un rural attenant à une habitation et à le reconstruire pour y aménager deux appartements ont été considérés comme une transformation et non pas une reconstruction car, bien que portant sur une partie relativement délimitée de l’immeuble, ils n’entraînaient pas une rupture de l’unité fonctionnelle du bâtiment (AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Dans le même sens, le tribunal a admis récemment que l’on pouvait qualifier de travaux de transformation des travaux ayant consisté en la démolition complète de la toiture et du dernier niveau d’un immeuble d’habitation étant donné que la structure porteuse du bâtiment avait été maintenue dans une large proportion (AC.2008.0009 du 4 novembre 2008). Quant à la notion d’agrandissement, elle implique toute augmentation du volume extérieur de la construction ou toute adjonction d’éléments extérieurs nouveaux (par exemple un balcon ou l’augmentation de la hauteur d’un alignement de toiture, RDAF 1977 p. 46 et RDAF 1968 p. 327 cité dans Droit fédéral et vaudois de la construction, ad art. 80 LATC ch. 3.3).

e) Dans le cas présent, exception faite de la mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des balcons en façade sud, le bâtiment existant tant à l’intérieur qu’à l’extérieur restera tel qu’il est actuellement. La modification essentielle aura lieu en toiture, l’actuel toit à deux pans étant surélevé et remplacé par une toiture arrondie. On est dès lors bien en présence d’un agrandissement et non pas, comme le soutient le recourant, d’une nouvelle construction. Le projet litigieux ne saurait, au vu de la jurisprudence exposée ci-dessus, être assimilé à une reconstruction dès lors qu’il consiste en substance à remplacer et à ajouter des éléments de construction secondaire par rapport à l’ensemble du bâtiment. De plus, on relèvera que le changement partiel d’affectation envisagé de la surface située sous la nouvelle toiture, en ce sens que celle-ci sera occupée par deux logements, entre dans la notion de transformation habituellement admise. Suivant en cela la jurisprudence du Tribunal fédéral, la jurisprudence cantonale considère en effet qu’on ne se trouve en présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de la planification (c'est à dire de l'affectation définie par l'autorité de planification) ou du point de vue de l'environnement (ATF 113 Ib 219, consid. 4d p. 223; outre AC.1997.0044 et les arrêts déjà cités, v. p. ex. AC.2001.0029 du 8 octobre 2001 et AC.2007.0298 du 19 janvier 2009). Or, en l’occurrence, la création de deux appartements dans la toiture ne portera aucune atteinte sensible au caractère de la zone, dont la destination est la construction de bâtiments voués notamment au logement (art. 36 al. 1 RCAT). Dans ces circonstances, la transformation litigieuse peut être autorisée au regard des exigences de l’art. 80 al. 2 1^ère phrase LATC et la décision municipale n'est donc pas critiquable sur ce point.

3.                                Il convient d’examiner ensuite si l’agrandissement envisagé entraîne une aggravation de l’atteinte à la réglementation communale en vigueur (art. 80 al. 2 dernière phrase LATC). Selon le recourant, tel serait le cas pour les raisons suivantes : d’une part, le projet prévoit une augmentation du nombre de logements alors que le COS est actuellement déjà dépassé (cf. supra lettres A et D in fine) ; d’autre part, un niveau supplémentaire est envisagé (combles) alors que le nombre de niveaux autorisé par l’art. 37 al. 2 RCAT n’est déjà pas respecté, le prétendu rez-de-chaussée actuel étant en réalité un étage.

a) Pour déterminer si une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur résulte ou non du projet litigieux, il faut rechercher le but que poursuivent les normes transgressées (RDAF 1989, 314; arrêt AC.1990.7462 du 13 mai 1992 et AC.1991.0139 du 1er juin 1992, AC.2004.0104 déjà cité). Tout projet de modification ayant pour effet de porter, peu ou prou, atteinte à la réglementation doit être proscrit (AC.2004.0104 déjà cité plus les références citées). Les coefficients d’occupation et d’utilisation du sol visent des objectifs différents. Le coefficient d'occupation du sol (COS), ou indice d'occupation du sol (IOS), indique la proportion de la surface occupée par les bâtiments sur un terrain donné. Il a pour fonction d'assurer une limitation de l'emprise des constructions sur les parcelles en maintenant des espaces de verdure non construits autour de chaque bâtiment; il permet donc d'assurer à la fois des conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments en limitant la densité de la surface construite au sol dans une zone déterminée et en maintenant une proportion de surface verte (voir notamment Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, p. 151-152). La définition du coefficient ou de l'indice d'occupation du sol influence la structure, la trame et la forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). La jurisprudence a encore précisé que le coefficient ou indice d’occupation du sol avait également pour fonction de permettre l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l’aménagement d’espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (AC.2005.0069 du 31 octobre 2005, AC.2004.0199 du 19 juillet 2005, voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause F contre M). Quant au coefficient d’utilisation du sol (CUS) ou indice d’utilisation du sol (IUS), il constitue le rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la parcelle et a pour fonction essentielle de déterminer la densité constructible des zones. Il fixe la surface de plancher habitable admissible en fonction de la surface de la parcelle. Ainsi, la réglementation concernant les coefficients d’utilisation et d’occupation du sol sont complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. La réglementation du cœfficient d’occupation du sol est en quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le coefficient d’utilisation du sol fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (arrêt AC.2004.0213 du 22 juin 2006).

b) En l’espèce, le fait de surélever le bâtiment existant, dont le COS est effectivement déjà dépassé (cf. supra lettres A et D in fine), ne provoquera aucune aggravation de l’atteinte à l’art. 10 RCAT puisqu’il n’augmentera nullement la surface bâtie et ne modifiera en rien l’emprise au sol de la construction. On relèvera par ailleurs qu’il n’y a pas d’infraction réglementaire relative à la hauteur du faîte puisque ce dernier, qui s’élèvera à 12,83 m, restera inférieur au maximum autorisé par l’art. 37 RCAT, soit 15 m en zone à moyenne densité. Le grief du recourant ne saurait donc être retenu.

c) Mikhail Nikolaev soutient que le nombre de niveaux de la construction projetée violerait la réglementation existante dans la mesure où le rez-de-chaussée, entièrement voué à l’habitation, ne respecte pas les exigences de l’art. 20 al. 2 RCAT. Partant, il constituerait un étage devant être pris en compte dans le calcul du nombre des niveaux et c’est selon lui trois étages et non deux que la construction comprendrait, ce qui serait contraire à l’art. 37 RCAT. De plus, le niveau du sous-sol, en tant qu’il serait entièrement dégagé sur l’extérieur, revêtirait le caractère d’un étage à proprement parler. La construction projetée aggraverait dès lors l’atteinte à la réglementation en vigueur sur ce point également en prévoyant des combles.

Aux termes de l’art. 20 RCAT,

« Le nombre de niveaux maximum est déterminé par les dispositions particulières applicables à chaque zone.

Est considéré comme rez-de-chaussée le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau moyen du terrain naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50 m.

Dans les cas de demi-niveaux, c’est la destination des locaux, ainsi que les relations entre l’amont et l’aval qui sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée. »

Quant à l’art. 21 RCAT, il stipule ce qui suit :

« Le sous-sol ne compte pas comme niveau et n’est pas habitable. Il peut toutefois comporter des locaux ou des espaces destinés à une occupation non sédentaire en relation avec l’affectation du bâtiment principal (carnotsets, salles de jeux, ateliers, piscines, saunas, réfectoires, salles de conférences, locaux d’expositions, etc.).

L’art. 37 alinéa 2 est réservé. »

La lecture des plans d’enquête démontre que la dalle du rez-de-chaussée se situe effectivement au-dessus de la limite de 1,50 m fixée à l’art. susmentionné (niveau du terrain moyen 414,16 et niveau du rez-de-chaussée 415,81, soit une surélévation de 1,65 m) et que le bâtiment actuel n’est dès lors pas réglementaire. Dans la mesure où les dispositions susmentionnées n’existaient pas lors de la construction du bâtiment en 1948, ce dernier doit toutefois être mis au bénéfice de la situation acquise, à savoir que le rez-de-chaussée peut continuer à être considéré comme tel. Cette protection n’est possible que moyennant le respect des exigences de l’art. 80 al. 2 LATC. Or, comme pour la question de la prétendue aggravation de l’atteinte au COS (cf. supra ch. 3), force est de constater que le projet incriminé n’entraîne aucune aggravation à la réglementation en vigueur. Le premier niveau restera à la même altitude par rapport au terrain naturel et la modification envisagée ne concerne pas le rez-de-chaussée mais le niveau des combles qui est ajouté. Après les travaux, la limite de 4 niveaux fixée par l’art. 37 RCAT dans la zone à moyenne densité sera respectée, puisque l’immeuble comprendra un rez-de-chaussée, deux étages et des combles. Le but de l’art. 37 RCAT est de fixer la densité maximale autorisée et l’adjonction envisagée du niveau des combles ne porte pas atteinte à cette densité. On relèvera par ailleurs qu’à suivre le raisonnement du recourant, on aboutirait à une solution consistant à tenir le sous-sol pour un rez-de-chaussée. Or, dans la mesure où le projet d’aménagement d’un appartement dans le sous-sol a été abandonné, il n’est pas soutenable d’affirmer qu’un niveau dont aucune façade ne se dégage entièrement du terrain naturel, qui constitue le socle du bâtiment et dont la destination est clairement dévolue à des locaux communs (caves, buanderies, chaufferies, etc.) est un rez-de-chaussée. Enfin, on ne voit pas en quoi il y aurait une quelconque incidence pour le voisin, cela d’autant plus que la hauteur maximale autorisée au faîte (15 m) ne sera toujours pas atteinte avec l’agrandissement projeté et que celui-ci aurait pu encore prévoir des surcombles (art. 37 al. 5 RCAT).

4.                                Le recourant critique encore la réglementarité du projet en ce sens qu’il créerait sous le toit un niveau supplémentaire correspondant à un plein étage et non à un niveau de combles. Pour lui, les plans figureraient un mur d’embouchature d’au moins 1,30 m, dépassant la limite jurisprudentielle d’1 m permettant de qualifier de combles l’espace sous toiture (RDAF 1999 I 116 ; AC.2008.0089 du 3 novembre 2008 plus les réf. cit.).

a) L’art. 22 RCAT a la teneur suivante :

"La forme des toits correspond à l'une des quatre typologies suivantes, illustrées par les croquis annexés (cf. page 20) au présent règlement :

·         toits à deux pans et plus (croquis I)

·         toits cintrés (croquis II)

·         toits à la Mansart (croquis III)

·         toits plats (croquis IV)

Leur partie inférieure est soulignée par un avant-toit et/ou par une corniche de dimensions usuelles. Le niveau supérieur de ces éléments n'est pas surélevé de plus de 0.50 m. par rapport au plancher des combles.

Les toits plats ne sont autorisés qu'aux emplacements indiqués sur le plan général d'affectation. La création d'attiques ou de toitures terrasses intégrées à la morphologie du bâtiment est autorisée. Ils remplacent alors les combles et leur surface ne peut excéder les 3/5 de la surface de l'étage inférieur.

Les avants-corps de bâtiments ou de parties de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps principal peuvent avoir une toiture plate à la condition que celle-ci n'excède pas le tiers de la surface du bâtiment considéré dans son ensemble.

Les toits à la Mansart répondent aux conditions suivantes :

(...)."

b) Comme l’a rappelé le tribunal dans une affaire relativement récente concernant aussi la Commune de Pully (AC.2006.0168 du 28 novembre 2006), en ce qui concerne la toiture, les communes jouissent d’une latitude très importante. Chacune d’entre elles établit des règles en fonction notamment de la typologie des constructions, de la topographie des lieux, des bâtiments existants et du type architectural qu'elle veut imposer. La réglementation sur les toitures constitue l'une des composantes les plus importantes du droit de la police des constructions du point de vue de l'esthétique. En effet, le toit est l'élément de construction dont l'impact dans le paysage peut être perçu depuis des endroits forts éloignés; c'est lui qui façonne en grande partie la silhouette d'une localité; il convient dès lors d'y vouer une attention un peu particulière de cas en cas et pour chaque commune (Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 185). En l’espèce, on relèvera d’emblée que le RCAT autorise les toits cintrés, sans toutefois déterminer le degré du cintre, ni la forme requise. Les croquis des formes des toits en annexe au RCAT n’ont qu’une valeur illustrative, le croquis II (relatif aux toits cintrés) dessinant un quart de cercle (ayant plutôt la forme d’un arc surbaissé) dépourvu de toute indication chiffrée concernant notamment le diamètre et le rayon de courbure.

c) Le projet incriminé prévoit une toiture cintrée dans sa partie supérieure qui ne se termine pas par un segment quasiment vertical au-dessus de la corniche, comme c’était le cas dans l’affaire susmentionnée, mais prévoit une courbure commençant directement à partir de la corniche au niveau du plancher. Celle-ci, arrêtée à 9,57 m, se situe 2 cm au-dessus du niveau des combles, fixé à 9,55 m. Comme on l’a vu, les toits cintrés sont expressément autorisés par le RCAT qui n’a prévu aucune exigence supplémentaire pour les toitures de ce type. La toiture en cause est dans sa forme pleinement conforme à ce type de toiture. De plus, le constructeur n’exploite pas au maximum les possibilités prévues par ce type de toit cintré, puisqu’il aurait pu adopter une courbure commençant plusieurs centimètres au-dessus de la corniche, ce qui lui aurait offert plus de volume dans les combles. Il est vrai que les toits cintrés offrent en principe ce type d’avantage par rapport aux toits à deux pans notamment. Cette possibilité n’est toutefois en soi pas critiquable. Quant au niveau du plancher des combles, il est réglementairement situé à moins de 50 cm en dessous de la corniche (art. 22 al. 2 dernière phrase RCAT).

En résumé, compte tenu du type de toiture envisagé, il n’y a pas de mur d’embouchature et dès que lors la municipalité – qui dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans l’interprétation et l’application de son règlement – a admis la courbure du cintre et que la hauteur au faîte est inférieure à la limite de 15 m fixée par l’art. 37 RCAT, il y a lieu d’admettre que le niveau supérieur du bâtiment comprend bien des combles et non un étage supplémentaire.

5.                                Les travaux envisagés n’étant pas de nature à aggraver l’atteinte actuelle à la réglementation en vigueur, il reste à examiner la seconde condition de l’art. 80 al. 2 dernière phrase LATC, soit à déterminer s’ils risquent d’aggraver les inconvénients qui en résultent pour le voisinage. La jurisprudence a précisé à plusieurs reprises que les inconvénients dont la disposition précitée visait à protéger le voisinage se définissaient de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement d’application de la LATC du 19 septembre 1986 (RS 700.11, RLATC) concernant les dépendances. En d’autres termes, ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif (arrêts AC.1998.0124 du 13 juin 2001; AC.1999.0231 du 20 juin 2000, consid. 2b/aa; AC.1999.0055 du 24 février 2000; AC.1998.0213 du 3 janvier 2000, AC.2006.0322 du 9 novembre 2007; v. aussi la recension par Benoît Bovay de la jurisprudence rendue en 1989 par la Commission cantonale de recours en matière de constructions, RDAF 1990, p. 255, et les références citées).

A cet égard, le recourant soutient que la construction projetée aura pour effet, non seulement d’obstruer la vue dont il jouit depuis son logement, mais de permettre encore aux occupants des nouveaux appartements de bénéficier d’une vue plongeante sur son appartement. S’agissant de ce dernier grief, l’examen des plans et l’inspection locale ont permis de constater que sur les six tabatières prévues dans la toiture en façade nord, quatre sont installées dans des salles de bains et WC, soit des locaux à usage peu fréquent. Cet aménagement ne présentera pas d'inconvénients appréciables pour les habitants du bâtiment voisin. Sans doute sera-t-il possible, en le voulant expressément, d'avoir une vue plongeante sur la façade sud du bâtiment du recourant, mais la configuration des lieux n'incitera guère à un tel comportement, et une telle vue, tout aussi proche et même plus directe, existe déjà depuis les fenêtres de la façade sud du bâtiment du recourant. Quoi qu’il en soit, dans un milieu urbain, avec des immeubles qui se font face de manière relativement rapprochée – en l’occurrence, la distance entre l’immeuble propriété de Champclos et celui où se trouve l’appartement du recourant est plus importante qu’entre d’autres bâtiments des alentours – , il s'agit d'un inconvénient dont on peut attendre des voisins qu'ils le tolèrent. Quant à l’atteinte à la vue dont le recourant dispose actuellement, il y a lieu de rappeler que le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété voisine, ainsi que la hauteur des constructions (voir prononcé CCRC n^o 6636, du 15 août 1990; arrêt AC 92/073, du 26 février 1993). En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait être reconnue, il serait difficile sinon impossible de mener à bien des mesures d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de nouvelles constructions a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue dont jouissent les voisins (voir prononcé CCRC n^o 4115, du 26 juin 1982; 6872, du 27 mars 1991). La perte d’une vue résultant d’une situation de fait provisoire, causée par le fait que les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par la réglementation communale, n’est protégée d’aucune manière par le droit public. Tout propriétaire qui acquiert un bien-fonds dans une zone à bâtir doit s’attendre à ce que les parcelles voisines puissent être construites selon les mêmes possibilités réglementaires dont il bénéficie, même si ces possibilités sont ultérieurement modifiées pour prévoir une densification (voir notamment arrêts AC.20006.0165 du 15 février 2007, AC.2006.0073 du 23 juin 2006, AC 2004.0194 du 28 juillet 2005, AC 2003.0245 du 30 avril 2004, AC 1997.0198 du 7 mai 1998, AC 1997.0021 du 2 avril 1998 et AC 1993,0127 du 24 juin 1994).

Dans le cas présent, on relèvera tout d’abord que le bâtiment litigieux respecte les distances aux limites de propriété voisine (art. 16 RCAT) et que sa hauteur au faîte restera inférieure au maximum autorisé dans la zone concernée. Par ailleurs, l’inspection locale a permis de constater que si le rehaussement projeté viendra certes masquer une partie seulement de la vue actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis le balcon de son appartement, il laissera toutefois subsister la vue sur la côte française et les Alpes, ainsi que les dégagements sur le lac tels qu’ils existent actuellement sur les côtés. Au surplus, depuis la mezzanine, tout comme d’ailleurs depuis les autres ouvertures latérales du séjour, voire depuis les autres pièces de l’appartement, la construction projetée ne supprimera nullement la vue sur le lac, mais uniquement celle sur les autres bâtiments et la végétation se trouvant en contrebas. C’est dire que, indépendamment des considérants exposés ci-dessus, l’atteinte alléguée par le recourant n’est de loin pas aussi importante que ce qu’il affirme. Dans ces conditions, son grief doit à nouveau être écarté. Le tribunal estime en conséquence que les critères posés par l'art. 80 al. 2 seconde phrase in fine LATC sont réalisés et que l'aménagement de la toiture tel que projeté peut être autorisé.

6.                                Le recourant critique enfin l’aspect du futur bâtiment en ce sens qu’il serait selon lui imposant et incommodant pour le voisinage. Il en résulterait inévitablement une perte de la valeur de son bien immobilier, en plus du sentiment de cloisonnement provoqué par ce nouveau vis-à-vis surélevé.

a) Aux termes de l’article 86 LATC, 

"La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

Selon la jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la base de cette disposition même s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et irrationnelles ; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du 9 janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9 à 10 et arrêt AC 1998/0005 du 30 avril 1999). Le libre pouvoir d'examen ne permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale : il implique seulement de vérifier si l'autorité de première instance est restée dans les limites d'une pesée correcte et consciencieuse de tous les intérêts à prendre en considération (voir ATF 114 Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).

b) Une intervention de l'autorité de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux. Ce sont en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui met obstacle à ce qu'ils prennent en considération toutes les situations particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces situations. Ainsi, lorsqu'un plan des zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire basée sur l'art. 86 LATC en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les constructions voisines ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 I a 213, consid. 6c, p. 222-223).

c) En l’espèce, la vision des lieux a permis de constater que l’agrandissement projeté s'intègre parfaitement dans le tissu existant formé par les constructions voisines avec une volumétrie correspondant globalement à la hauteur de ces constructions. Il n’y aura pas de contraste particulier entre le nouvel aspect de l’immeuble après agrandissement et celui des bâtiments avoisinants, d’autant plus, s’agissant de l’aspect du toit, que plusieurs toits cintrés existent déjà dans la proximité de l’immeuble en cause (mis à part celui de l’immeuble dans lequel le recourant est propriétaire, mais également au ch. de Chamblandes 9 (cf. arrêt AC.2006.0108 déjà cité). La parcelle du constructeur, comme toutes les autres parcelles voisines, est dans une zone à bâtir, soit dans la zone à moyenne densité, qui autorise une hauteur au faîte de 15 m; ainsi, chacun des propriétaires qui fait l'acquisition d'un bien-fonds dans cette zone doit s’attendre à ce qu’un voisin puisse construire un bâtiment d’une telle hauteur. Le recourant ne peut pas non plus arguer du fait que l’impact visuel du toit cintré tel que projeté sera plus grand pour les voisins dont il fait partie que celui d’un toit à deux pans, dès lors que les toits cintrés sont autorisés dans leur principe. Cela étant, il n’en résulte pas non plus une atteinte excessive à la vue du recourant.

7.                                En conclusion, les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Les frais du présent arrêt seront mis à la charge du recourant qui succombe et qui devra verser des dépens à la constructrice ainsi qu’à la commune, qui ont toutes deux procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA).

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                                   Le recours est rejeté.

II.                                 La décision de la municipalité de Pully du 21 janvier 2008 est confirmée.

III.                                Les frais du présent arrêt, par 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de Mikhail Nikolaev.

IV.                              Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Société immobilière Champclos SA d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

V.                                Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Commune de Pully d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 24 février 2009

 

                                                         La présidente:                                     

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.