TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 15 mai 2009
Composition	M. Pierre Journot, président;  M. Emmanuel Vodoz  et M. Jean-Claude Favre, assesseurs.

 

Recourants

ALVAZZI IMMOBILIER SA, à Orbe, représentée par l'avocat Jean-Daniel THERAULAZ, à Lausanne,

 

Nino FINOTTI, Annabel ULDRY, Fabienne CORTHAY, Viviane MIVELAZ, Christian MIVELAZ, Krishnavani RASIAH, Sritharan RASIAH, Carmelo MALGIOGLIO, Marisa MALGIOGLIO, Nathalie SCHMUTZ, José Manuel DA SILVA, Isabel DA SILVA, Anne-Marie DUPORT, tous à Boussens et représentés par l'avocat Stefan GRAF, à Lausanne,

 

  

Autorité intimée

Municipalité de Boussens, représentée par l'avocat Benoît BOVAY, à Lausanne,

  

 

Objet

Décisions de la Municipalité de Boussens du 18 décembre 2008 et 10 février 2009 (refus du permis d'habiter; vente des places de parc d'un immeuble en PPE; obligation de chaque propriétaire d'appartement d'acquérir deux places de parc)

 

Vu les faits suivants

A.                                Le 5 décembre 2006, la Municipalité de Boussens a délivré un permis de construire cinq immeubles de quatre appartements avec parking souterrain de 40 places et 10 places extérieures sur la parcelle 28 propriété de Samuel Morier, promise vendue à Alvazzi Immobilier SA et située en zone village. Les bâtiments ont été construits sur les parcelles 947 et 948, détachées de la parcelle 28, celle-ci demeurant propriété de Samuel Morier après avoir été prise partiellement en compte pour le coefficient de construction des immeubles de la parcelle 948 par le biais d'une servitude inscrite en faveur de la commune.

La parcelle 948, qui comporte quatre des immeubles, a été constituée en copropriété par étages avant construction le 28 mars 2007. Alvazzi Immobilier SA, propriétaire de toutes les parts à l'origine, a été mentionné comme administrateur de la PPE à la même date puis remplacé par Domicim Régie MK SA le 29 décembre 2008. Tous les appartements de ces immeubles (lots 948-1 à 948-16) ont été vendus par Alvazzi Immobilier SA en 2007 et 2008. Les recourants Finotti et consorts sont les propriétaires de certains de ces appartements.

La parcelle 947, qui porte un des bâtiments, a également été constituée au PPE dont toutes les parts (quatre appartements et un local au sous-sol) sont la propriété de Samuel Morier.

B.                               Le présent litige concernant les places de parc, il y a lieu de préciser ce qui suit:

a)                Le règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire de Boussens, approuvé par le Conseil d'Etat le 18 janvier 1989, colloque la partie ancienne du village (dont notamment les parcelles décrites ci-dessus) en zone village (art. 2.1) où s'applique un coefficient d'utilisation du sol de 0,45. Le règlement contient notamment le chapitre suivant:

"8. EQUIPEMENTS, CIRCULATION

8.1   En dehors des zones à bâtir, la Commune n’est pas tenue d’entreprendre l’extension des voies d’accès, des réseaux d’égouts et d’eau potable qui pourraient exister.

8.2   Les équipements nécessaires ou obligatoires en vertu des présentes dispositions doivent être réalisés parallèlement aux travaux de construction autorisés. La Municipalité peut subordonner l’octroi d’un permis de construire à la réalisation simultanée de certains équipements.

8.3   La Municipalité fixe les conditions de construction et d’entretien des voies privées ainsi que le mode de raccordement de tous accès au domaine public. Les voies de desserte sans issue sont pourvues à leurs extrémités d’une place de retournement pour véhicules.

8.4   Tout propriétaire de bâtiment doit aménager sur son fonds de propriété des places de véhicules ou des garages. Le nombre minimum de places est fixé de la manière suivante :

- bâtiments d’habitation :         2 places par logement plus 20 % pour visiteurs, minimum 3 places par bâtiment ;

- autres bâtiment :                  selon directives de la Municipalité (selon normes de l’Union Suisse des Professionnels de la route).

Pour les bâtiments d’habitation, la moitié au moins des places nécessaires doit être située dans des garages ou sous des couverts.

Sauf convention contraire, les places de stationnement doivent être implantées en arrière de la limite des constructions sise en bordure du domaine public.

Dans la zone de village, la Municipalité peut renoncer aux exigences mentionnées ci-dessus ou les modifier lorsque la réalisation de garages ou de places de  stationnement n’est pas possible ou qu’elle porte atteinte au caractère d’une rue, d’un bâtiment ou d’un groupe de bâtiments.

8.5   La Municipalité peut autoriser, à titre précaire, que les parties saillantes de bâtiments existants, par exemple, avant-toits, corniches, seuils empiètent sur le domaine public pour autant que l’usage de la voie ne soit pas compromis.

8.6   Aucun travail ou dépôt ne peut s’effectuer sur le domaine public sans autorisation de la Municipalité qui fixe dans chaque cas les conditions de réalisation tel que par exemple, dates, délais, mode d’exécution, taxes.

8.7   Les petits bâtiments, constructions ou installations nécessaires aux services publics peuvent être implantés sur tout le territoire communal sous réserve de l’obtention d’un permis de construire. "

b)                La commune explique que pour vingt appartements à deux places de parc plus trois places visiteurs pour chacun des cinq immeubles, il aurait fallu 55 places mais que le permis de construire a été délivré pour 50 places malgré ce déficit.

c)                Sur la parcelle 948, dix boxes du garage souterrain constituent les lots 948-22 à 948-31. A l'exception de deux d'entre eux qui sont encore propriété d'Alvazzi Immobilier SA, ces boxes ont été vendus à des tiers qui sont apparemment propriétaires d'appartements.

Les places de parc intérieures nos 1 à 13 et nos 26 à 30 (soit 18 en tout) sont constituées en servitudes d'usage de place de parc sur la parcelle 948. Au sujet de l'exercice de chacune de ces servitudes, le registre foncier précise ce qui suit:

"La bénéficiaire pourra librement et aux conditions qu'elle fixera, céder ses droits à ses ayants cause, lesquels pourront transformer la servitude cédée en servitude foncière, dont un lot de propriété par étage constitué dans l'acte 07/1114 [il s'agit de la constitution de la PPE de la parcelle 948] sera fonds dominant.

Il est précisé que dite servitude pourra être cédée à des personnes étrangères à dite propriété par étages ; toutefois dans ce cas, elle devra rester personnelle et ne pourra en aucun cas être transformée en servitude foncière. "

Quant aux places de parc intérieures nos 14 à 25 (soit 12 en tout), elles sont constituées en servitudes similaires grevant la parcelle 947, avec une précision analogue quant à leur exercice.

Toutes ces servitudes d'usage de place de parc intérieure ont pour bénéficiaires soit Alvazzi Immobilier SA (pour une dizaine environ), soit Samuel Morier (huit d'entre elles sur la parcelle 947), soit l'un ou l'autre des lots de copropriété constitué sur la parcelle 948.

Au dossier figure un tableau présentant la liste des acquéreurs des vingt appartements (y compris les quatre appartements conservés par Samuel Morier sur la parcelle 947) avec l'indication des boxes ou places de parc qui leur appartiennent. Il en résulte que certains propriétaires disposent de deux possibilités de stationnement (boxe ou place). Les autres, soit les recourants (figurant en gras sur la liste) ne disposent que d'une seule possibilité de stationnement.

d)                Les places de parc extérieures sont les places visiteurs. Elles ne sont pas litigieuses.

C.                               Par lettre du 17 novembre 2008, la municipalité a écrit ce qui suit à Alvazzi Immobilier SA:

"Nous nous référons à la récente construction de plusieurs bâtiments sous l’appel!ation « Les Boussinoises ».

A ce propos, nous vous rappelons que le règlement communal prescrit obligatoirement l‘aménagement de deux places de stationnement ou garages par habitation construite, les places visiteurs n’étant pas comprises.

Le but de cette prescription est clair : éviter que les habitants des nouvelles constructions ne stationnent leurs véhicules sur des places publiques qui sont destinées à un usage différent.

Sur la base des informations en notre possession, il semblerait que vous ayez vendu des appartements de ce projet en leur attribuant uniquement une seule place de stationnement. Cette pratique contrevient au règlement et ne peut être tolérée, Il en va de même de la vente ou la location des places de stationnement des immeubles « Les Boussinoises » à des tiers non copropriétaires de cette promotion tant que le quota de deux places par habitation n’est pas attribué.

Nous vous laissons le soin de prendre immédiatement les mesures nécessaires afin de respecter le règlement communal et vous prions de nous confirmer par retour de courrier les actions entreprises.

Vous comprendrez aisément que le règlement communal doit être respecté. A défaut nous devrons entamer une procédure de dénonciation à l’autorité compétente.

Pour terminer, nous précisons également que si vous disposez, dès réception du présent courrier, de ces places de stationnement de manière contraire au règlement communal, vous ne pourrez en aucun cas justifier de votre bonne foi et en conséquence vous vous exposez à des suites pénales pour d’autres motifs."

Alvazzi Immobilier SA a répondu le 25 novembre 2008 qu'elle avait vendu 29 places de parc intérieures ou boxes sur un total de 40, qu'elle n'entendait pas en rester propriétaire, qu'elle les proposerait à nouveau à la vente lors de la prochaine assemblée générale de la PPE, et que deux places intérieures étaient louées à court terme (et donc résiliable aisément) à des personnes de l'extérieur. Elle ajoutait qu'elle s'était conformée aux exigences réglementaires puisque le permis de construire avait été délivré mais qu'elle n'avait pas la possibilité d'imposer l'achat d'une place de parc ni d'intervenir sur l'usage des places publiques de la commune. Elle demandait la délivrance du permis d'habiter.

D.                               La municipalité a rendu le 18 décembre 2008 la décision suivante:

"La Municipalité a pris connaissance de votre envoi du 25 novembre 2008. Le permis de construire a été délivré après contrôle de la conformité du projet au règlement communal. Celui-ci prévoit, à son art. 8.4, que deux places par logement doivent être garanties. Or, en vendant des lots avec 1 seule place, cette garantie n’est pas respectée et le permis d’habiter ne pourra pas être délivré. Vous voudrez bien en informer vos différents clients et futurs occupants des appartements. Il vous appartenait de respecter cette condition réglementaire et d’imposer l’achat de deux places de parc pour chaque logement, afin que chaque logement respecte les exigences du règlement communal.

Nous vous invitons donc à mettre cela en ordre et nous confirmer, en nous produisant les actes notariés utiles, que chaque propriétaire d’appartement a bien la jouissance exclusive de deux places de parc.

S’il ne devait avoir qu’une voiture et pas la nécessité d’une deuxième place de parc, le propriétaire du lot aurait, lui, la possibilité de louer à des tiers cette place, sauf abus, par exemple à d’autres copropriétaires ayant besoin de plus de places de parc. Il faudrait cependant, évidemment, que lesdits copropriétaires n’utilisent pas, en lieu et place, des places publiques

Nous vous invitons à nous faire parvenir, d’ici au 15 janvier 2009, copie des actes de vente et liste des différents propriétaires d’appartements avec l’indication des places de parc qui leur reviennent.

(....)

E.                               Par acte du 8 janvier 2009, Alvazzi Immobilier SA a recouru contre cette décision en concluant à son annulation.

F.                                Comme l'avait annoncé son mandataire en requérant une prolongation du délai de réponse, la municipalité a notifié à tous les propriétaires d'appartement (sauf à Samuel Morier) une décision du 10 février 2009 dont la teneur est la suivante :

"Selon les informations en notre possession, vous êtes copropriétaire d’un bien immobilier « Les Boussinoises » de la promotion Alvazzi.

Nous sommes récemment intervenus auprès du promoteur quand nous avons constaté que certains appartements ne disposaient pas de deux places de stationnement contrairement à ce que stipule notre règlement communal sur les constructions à son article 8.4, puisqu’ils avaient été acquis avec une seule place.

Nous avons informé le promoteur de cette situation et avons rendu une décision à son encontre imposant l’attribution d’office de deux places de stationnement par lot (appartement).

Comme la situation n’est pas régularisée en l’état, la Municipalité, composée de M. Luc Mouron, Syndic, Mme Stéphanie Borgeaud, Vice-Syndique, MM. Guy Hänggeli et Claude Champion, Conseillers municipaux, décide d’imposer, en application du règlement communal, l’acquisition de deux places de stationnement par appartement.

Nous vous laissons le soin de nous confirmer par écrit si vous disposez de deux places de stationnement (copie de l’acte de vente ou de l’acte notarié). A défaut, nous vous invitons à entreprendre de suite les démarches nécessaires pour acquérir la ou les place(s) de stationnement manquante(s).

Nous vous accordons un délai à fin juin pour nous faire parvenir la preuve de l’acquisition imposée.

Cette lettre est une décision au sens de l’article 77 de la loi sur la procédure administrative. Cette décision peut faire l’objet d’un recours à la Cour de droit administratif et public, Avenue Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne, dans les trente jours dès réception, par acte écrit, motivé, signé, comprenant des conclusions et accompagné de la présente décision."

Divers propriétaires ont répondu en exposant qu'ils avaient deux possibilités de stationnement, ce dont la municipalité a pris acte par lettre du 3 mars 2009.

G.                               Par acte du 13 mars 2009, les recourants énumérés en-tête du présent arrêt ont recouru contre la décision municipale du 10 février 2009 en concluant à son annulation et, en substance, au constat que l'art. 4 du règlement communal n'impose pas l'acquisition de deux places par logement.

H.                               Par acte du 30 mars 2009, la municipalité a conclu au rejet des recours formés par Alvazzi Immobilier SA et par les copropriétaires recourant.

Elle fait valoir que, comme Alvazzi Immobilier était seule propriétaire lors de la demande de permis de construire, elle n'avait pas à poser la condition que l'éventuelle future copropriété devrait automatiquement prévoir une liaison entre les appartements et les places de parc pour que chaque appartement dispose bien de deux places de parc privées. Elle souligne que dans le permis de construire, elle avait précisé qu'elle n'autoriserait pas le parcage des véhicules sur le trottoir, ou sur la route communale et que des places de parc des véhicules des différents corps de métier devaient être prévues sur la parcelle privée, exigences qui concernait certes l'organisation des travaux mais démontrait aussi la sensibilité de l'autorité communale au fait que les véhicules devaient rester sur le domaine privé. Elle expose en outre que puisque le règlement pose l'exigence de deux places "par logement", chaque copropriétaire doit avoir deux places avec son lot d'habitation si une copropriété est constituée. Elle n'avait pas à octroyer les permis d'habiter dès lors que certains lots n'avaient pas de place de stationnement contrairement aux exigences réglementaires.

I.                                   Après avoir fait compléter le dossier et communiqué sa composition aux parties, le tribunal, comme annoncé, a délibéré par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                Il résulte de l'art. 22 al. 2 LAT (v. ég. l'art 104 LATC) que l’autorisation de construire est délivrée si la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone et si le terrain est équipé. Selon l'art. 19 LAT, un terrain est équipé, entre autres, lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. Le Tribunal fédéral a rappelé encore récemment (comme le tribunal de céans dans l'arrêt AC.2008.0025 du 29 avril 2009) qu'en matière de construction de logement, c'est la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP; RS 843) qui précise la notion d'équipement et règle l'obligation d'équiper. Dans le détail, les exigences en matière d'équipement, que le droit fédéral décrit à l'aide de concepts juridiques indéterminés, résultent principalement du droit, de la pratique administrative et de la jurisprudence des cantons, qui doivent se tenir au cadre du droit fédéral. (1C_382/2008 du 5 février 2009; 1C_376/2007 du 31 mars 2008, et les références cités par ces arrêts). Les autorités cantonales et communales ont en la matière un large pouvoir d'appréciation (ATF 1C_20/2008 du 16 septembre2008; ATF 123 II 337 consid. 5b p. 350; ATF 121 I 65 consid. 3a).

Tout en soulignant que les cantons ne peuvent pas aller au-delà du cadre fixé par l'art. 19 LAT et la législation fédérale spéciale, le Tribunal fédéral rappelle que l'art. 22 al. 3 LAT leur permet de poser d’autres conditions quant à la délivrance du permis de construire (1C_382/2008 et 1C_376/2007 déjà cités). C'est ainsi que l'aménagement de places de stationnement, qui ne fait pas partie de l'équipement au sens de l'art. 19 LAT, peut être exigé par le droit cantonal sur la base de l'art. 22 al. 3 LAT (André Jomini, Commentaire LAT, art. 19 N 28).

Dans le canton de Vaud, l'art. 47 al. 2 ch. 6 LATC permet aux communes de prévoir dans leurs plans et règlements d'affectation des dispositions relatives:

"6. à la création de garages et de places de stationnement et à la perception de contributions compensatoires, destinées à couvrir les frais d'aménagement de places de stationnement, à défaut de terrain privé disponible;"

C'est ce que fait en l'espèce l'art. 8 du règlement de la commune intimée en exigeant l'aménagement de deux places de parc par logement. Ce règlement ne prévoit toutefois aucune taxe compensatoire quand bien même, dans la zone village, il prévoit expressément, notamment en cas d'impossibilité de réaliser cette exigence, une possibilité de dérogation (art. 8.4 in fine).

2.                                L'autorité intimée fonde les décisions attaquées sur l'art. 8 du règlement communal. Dans celle du 18 décembre 2008, elle astreint la recourante Alvazzi Immobilier SA à "imposer l’achat de deux places de parc pour chaque logement" aux acquéreurs des appartements. Dans celles du 10 février 2009, notifiées aux acquéreurs d'appartements, en particulier aux recourants Finotti et consorts, elle "décide d’imposer, en application du règlement communal, l’acquisition de deux places de stationnement par appartement". Les recourants se plaignent d'une violation de la garantie de la propriété.

a)                Selon l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété est garantie. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (v. p. ex. l'ATF 2P.33/2007 du 10 juillet 2007), cette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner. Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public suffisant et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344; 126 I 219 consid. 2a p. 221). En vertu de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels doit être limitée à ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi, adéquate à ce but et supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci est disproportionnée s'il est possible d'atteindre le même résultat par un moyen moins incisif (ATF 129 I 12 consid. 9.1 p. 24; 129 V 267 consid. 4.1.2 p. 271; 128 I 92 consid. 2b p. 95 et les arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en outre toute limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (ATF 126 I 129 consid. 2c p. 222; 124 I 40 consid. 3e p. 44/45; 119 Ia 348 consid. 2a p. 353, et les arrêts cités).

La garantie de la propriété s'étend - outre à la propriété des biens meubles et immeubles - aux droits réels restreints, aux droits contractuels, aux droits de la propriété intellectuelle, à la possession, ainsi qu'aux droits acquis des citoyens face à la collectivité. Les titulaires de la garantie de la propriété sont donc les personnes physiques et morales de droit privé, détentrices de ces droits, c'est-à-dire les propriétaires, les titulaires de servitudes, les locataires, les possesseurs, les auteurs, les concessionnaires, etc. (ATF 128 I 295, consid. 6a p. 311, et les références citées).

b)                L'art. 104 al. 1 LATC prévoit qu'avant de délivrer le permis de construire, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration. La création de places de parc, exigée par l'art. 8.4 du règlement communal, est donc une condition à laquelle est subordonnée la délivrance du permis de construire. Il s'agit là d'une restriction de droit public imposée au propriétaire, qui ne pourra disposer de son bien pour la construction qu'en se soumettant à cette exigence. Cette disposition a déjà sorti tout son effet au moment de la délivrance du permis de construire du 5 décembre 2006 pour le projet comportant cinquante places de parc, nombre jugé suffisant dans cette décision entrée en force. En revanche, une fois les places de parc construites, la base légale constituée par les art. 22 al. 3 LAT et l'art. 47 al. 2 ch. 6 LATC ne permet pas à la commune, quelle que soit la teneur du règlement communal, d'exercer un contrôle sur le sort des appartements ou places de parc construits en imposant par exemple au constructeur d'en vendre deux à chaque acquéreur d'appartement ou en imposant aux acquéreurs d'appartement l'achat de deux de ces places. Le Tribunal a d'ailleurs déjà eu l'occasion de constater que la municipalité n'a pas la compétence d'ordonner la dissolution d'un rapport de droit privé de sorte qu'une décision donnant cet ordre serait probablement nulle (AC.2006.0315 du 15 décembre 2008, concernant l'ordre de résilier un bail). Il existe il est vrai certaines dispositions légales qui permettent à l'autorité d'intervenir sur la propriété d'un bien, en ordonnant son aliénation par la voie d'enchères forcées ou en ordonnant la rectification du registre foncier, mais c'est en général dans un cadre légal qui subordonne l'acquisition du bien à une autorisation. Tel est le cas de l'art. 27 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE. RS 211.412.41) ou de l'art. 72 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR, RS 211.412.11). En revanche, il n'existe aucune disposition légale qui habiliterait la commune à régir dans un règlement communal - et à trancher par voie de décision - la question de savoir qui peut vendre ou qui doit acquérir tel ou tel bien immobilier. On ne voit d'ailleurs pas comment la municipalité pourrait, pour imposer le transfert d'une place de parc d'un ayant droit à un autre, obtenir l'exécution forcée de l'ordre donné aux intéressés de passer un contrat de vente ou de cession, ni d'ailleurs inversement comment la commune pourrait s'opposer à ce qu'un propriétaire qui posséderait deux places (ce qui serait obligatoire selon elle) s'en défasse par un tel contrat. De telles obligations ne peuvent être influencées, dans une certaine mesure, que par les moyens du droit privé. Par exemple en l'espèce, pour celles des places qui sont constituées en servitude, l'exercice de ce droit est régi par une clause inscrite au registre foncier selon laquelle la servitude peut être cédée en dehors de la copropriété, mais seulement à titre personnel et non sous forme de servitude foncière (rattachée à un autre immeuble).

c)                La municipalité expose dans sa réponse qu'elle n'avait pas de raison, lors de la délivrance du permis de construire où Alvazzi Immobilier SA apparaissait seule comme constructrice, de poser la condition que l'éventuelle future copropriété devrait automatiquement prévoit une liaison entre les appartements et les places de parc.

Il est cependant douteux qu'elle ait eu cette possibilité. En effet, les règles sur l'aménagement du territoire et la police des constructions ne permettent à l'autorité que de vérifier si la construction est conforme à l'affectation de la zone (art. 22 al. 2 let. a LAT, art. 104 LATC). Une fois la construction reconnue conforme à l'affectation de la zone à bâtir, l'autorité ne peut s'immiscer dans les relations de droit privé qui se nouent autour de la construction. En particulier, elle ne saurait intervenir pour déterminer la personne des utilisateurs en prétextant qu'une modification constituerait un changement d'affectation. Sur ce point, la jurisprudence cantonale a régulièrement jugé qu'il n'y a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation (par exemple l'habitation) est totalement abandonnée au profit d'une autre (par exemple l'activité artisanale). Il faut être particulièrement attentif à ne pas étendre le champ d'application du permis de construire (autorisant un changement d'affectation) lorsque des travaux ne sont pas en cause: vu la garantie de la liberté individuelle, le permis de construire ne doit pas devenir un moyen de contrôle systématique sur la présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation des biens dans les constructions existantes (AC.1997.0044 du 23 novembre 1999 dans RDAF 2000 I 244; AC.2000.0214 du 5 juin 2002; AC.2002.0127 du 23 avril 2003; AC.2002.0060 du 31 octobre 2003; AC.2003.0095 du 6 janvier 2004; AC.2003.0178 du 27 avril 2004; AC.2004.0147 du 23 décembre 2004; AC.2007.0009 du 11 avril 2007 AC.2008.0101 du 11 décembre 2008; AC.2007.0298 du 19 janvier 2009; AC.2008.0129 du 1er mai 2009).

3.                                Dans la décision notifiée à Alvazzi Immobilier SA en date du 18 décembre 2008, la municipalité expose que le permis d’habiter ne pourra pas être délivré.

On peut tout d'abord se demander si cette société est bien habilitée à recevoir le permis d'habiter. En effet, elle n'est plus intéressée à la construction que par ses droits sur quelques éléments annexes des immeubles et elle n'est par ailleurs plus administratrice de la copropriété depuis (selon le registre foncier) le 29 décembre 2008.

Peu importe car il suffit de rappeler (v. p. ex. AC.2008.0319 du 22 avril 2009) que le permis d'habiter est régi par les dispositions suivantes de la LATC:

Art. 128  Permis d'habiter ou d'utiliser

¹ Aucune construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le préavis de la commission de salubrité est requis.

² La municipalité statue dans le délai de quinze jours dès le dépôt de la demande de permis.

³ Le permis ne comporte pas, pour les entreprises industrielles et celles, non industrielles, présentant des risques importants au sens de la législation fédérale sur le travail, le droit d'exploiter.

Art. 129  Conditions d'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser

Le règlement cantonal fixe les conditions auxquelles doit répondre une construction pour bénéficier d'un permis d'habiter ou d'utiliser.

Malgré le texte littéral de la 1^ère phrase de l'art. 128 al. 1 LATC ci-dessus, le permis d'habiter n'est pas une autorisation dont l'absence en soi aurait pour effet d'interdire l'utilisation ou l'habitation de la construction. Il est fréquent en effet que les constructions soient utilisées avant la délivrance du permis d'habiter et il est même probable que dans la pratique, celui-ci n'est pas toujours délivré dans tous les cas. La jurisprudence retient surtout que le permis d'habiter est uniquement destiné à permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Selon une ancienne jurisprudence, cela permettrait ainsi de sanctionner le propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les conditions posées dans le permis de construire (RDAF 1968 p. 266). Le permis d'habiter est lié à la procédure de permis de construire; il représente un constat final de la conformité des travaux à la loi et aux règlements (v. p. ex., avec les références citées, AC.2007.0258 du 27 novembre 2008; AC.2007.0308 du 27 août 2008; AC.2007.0047 du 6 septembre 2007). La portée de ce permis, dont la délivrance n’est précédée d’aucune enquête publique, est restreinte dans la mesure où elle n’intéresse en principe pas les tiers (AC.2003.0249 du 24 juin 2005; AC.1998.0220 du 1er décembre 2000). Le permis d'habiter étant lié à la procédure de permis de construire, il ne saurait être délivré pour un objet différent de celui qu'autorise le permis de construire. Par exemple, lorsque la municipalité exige la mise à l'enquête de travaux réalisés sans autorisation, elle doit veiller à ce que les documents de cette enquête (dite "de régularisation") décrivent exactement les travaux qui ont été réalisés. Elle ne saurait se contenter d'autoriser un projet différent en prétextant que les éventuelles divergences seront traitées dans le cadre de la procédure du permis d'utiliser de l'art. 128 LATC (AC.2003.0083 du 15 octobre 2003).

En l'occurrence, la municipalité entend refuser le permis d'habiter pour le motif que certains propriétaires n'ont pas acquis deux possibilités de stationnement. Ce grief ne touche en rien la question - seule déterminante pour la délivrance de ce permis - de savoir si la construction est conforme aux plans approuvés par le permis de construire. La décision notifiée à Alvazzi Immobilier SA en date du 18 décembre 2008 est donc mal fondée sur ce point également.

4.                                En définitive, les décisions attaquées doivent être annulées parce qu'elles sont dépourvues de base légale. Il en va d'ailleurs probablement de même pour la menace de dénonciation et de suites pénales envisagée par la municipalité dans son courrier du 17 novembre 2008 à la recourante Alvazzi Immobilier SA.

Vu l'absence de base légale des décisions attaquées, il n'y a pas lieu d'examiner les motifs d'intérêt public invoqués par la municipalité, ni d'ailleurs de déterminer les autres moyens de droit public dont disposerait l'autorité communale pour (ce qui est son objectif initial) réglementer l'usage du domaine public à des fins de stationnement.

5.                                Vu ce qui précède, les décisions attaquées doivent être annulées.

L'admission des recours justifie la perception d'un émolument à la charge de la commune, qui doit des dépens aux recourants assistés d'un mandataire rémunéré.

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                                   Les recours sont admis.

II.                                 Les décisions de la Municipalité de Boussens du 18 décembre 2008 et 10 février 2009 sont annulées.

III.                                Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune de Boussens.

IV.                              La Commune de Boussens doit à Alvazzi SA la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

V.                                La Commune de Boussens doit à Nino Finotti et consorts la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 15 mai 2009

                                                          Le président:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.