TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 15 janvier 2010
Composition	Mme Imogen Billotte, présidente;  M. Antoine Thélin, assesseur  et M. Jean-Daniel Rickli, assesseur ; Mme Stéphanie Taher, greffière.

 

Recourants

1.

Christine BESSE HAYAT, à Lausanne,

 

2.

Chantal NEWTON, à Leysin, représentée par Christopher NEWTON, à Leysin,

 

3.

Christopher NEWTON, à Leysin, représenté par Christopher NEWTON, à Leysin,

  

Autorité intimée

Municipalité de Leysin,

  

Constructeurs

1.

Stephan GYSI, à Rougemont, représenté par Stephan GYSI, à Rougemont,

 

2.

Renate GYSI, à Rougemont, représentée par Stephan GYSI, à Rougemont,

  

 

Objet	permis de construire
	Recours Christine BESSE HAYAT, Chantal et Christopher NEWTON c/ décisions de la Municipalité de Leysin du 14 mai 2009 (levée d'opposition contre projet de construction d'un chalet de deux appartements et garage) sur parcelle no 3229, Commune de Leysin

 

Vu les faits suivants

A.                                Stephan et Renate Gysi sont propriétaires de la parcelle n° 3229 de la Commune de Leysin, au lieu-dit Derrière les Corbelets, d'une surface de 886 m². Selon le plan de zone, approuvé par le Conseil d'Etat les 10 janvier 1979 et 31 mai 1985, cette parcelle se situe en zone de chalets A. De forme triangulaire, le terrain est entouré au nord-ouest par la parcelle n^o 557, à l'ouest par la parcelle n^o 1399, à l'est par la parcelle n^o 2956 et au sud par la parcelle n^o 573. On y accède par le côté nord-ouest, par un chemin privé, objet d'une servitude de passage grevant la parcelle n^o 557.

 

B.                               Les époux Gysi ont soumis à l'enquête publique, du 4 avril au 4 mai 2009, un projet de construction d'un chalet de deux appartements (un appartement au rez inférieur, avec accès à la terrasse, et un second appartement occupant le rez-de-chaussée et le 1^er étage) et d'un garage pour deux voitures, situé au nord du bâtiment principal. Sous le garage se trouverait un local technique et une cave. Il n'y aurait aucun accès direct entre le garage et le sous-sol ou le chalet. Un couloir entièrement enterré est prévu entre l'appartement du sous-sol et le local technique/cave. Entre le garage et l'entrée de l'appartement du rez-de-chaussée, un escalier extérieur permettrait d'accéder à l'appartement du rez inférieur et au local technique/cave sis sous le garage.

Il ressort de la synthèse CAMAC n° 95616 du 6 avril 2009 que le Service de la sécurité civile et militaire, Protection civile (SSCM-PC) a délivré l'autorisation spéciale requise et que le projet ne nécessite pas d'autorisation spéciale du Service des eaux, sols et assainissement, Division des eaux souterraines.

C.                               Plusieurs voisins ont formé opposition à l'encontre du projet précité: Patrick Hayat, le 23 avril 2009, Christine Besse Hayat, le 27 avril 2009, Chantal et Christopher Newton, le 27 avril 2009 et William Garner, le 30 avril 2009.

D.                               Par décisions du 14 avril 2009, notifiées à tous les opposants, la Municipalité de Leysin a levé les oppositions.

E.                               Par acte du 31 mai 2009, Christine Besse Hayat a recouru contre la décision du 14 avril 2009 la concernant; elle a précisé, le 8 juin 2009, être propriétaire à titre individuel de la parcelle n°1399, dont ses parents étaient usufruitiers. Elle a conclu à ce que les constructeurs adaptent leur projet aux dimensions, à la forme et à la déclivité du terrain, sans porter préjudice aux voisins.

Par acte du 5 juin 2009, Chantal Newton, propriétaire d'un appartement dans un chalet voisin (bâtiment ECA n° 1363) sur la parcelle n° 2956, et son époux ont également recouru contre la décision du 14 avril 2009 les concernant, en concluant à ce que le projet des constructeurs soit revu à la baisse.

F.                                Par avis du 9 juin 2009, la juge instructrice a joint les deux causes pour faire l'objet d'un seul arrêt.

Les constructeurs se sont déterminés le 1^er juillet 2009, indiquant que le chalet projeté respecterait non seulement la réglementation des constructions, mais encore qu'il s'intègrerait harmonieusement dans le paysage actuel.

La Municipalité a répondu aux recours et produit son dossier le 14 juillet 2009. Elle a conclu à leur rejet et à la confirmation des décisions entreprises.

Chantal et Christopher Newton se sont encore déterminés le 31 juillet 2009 et Christine Besse Hayat le 3 août 2009.

Les constructeurs ont fait parvenir leurs déterminations complémentaires le 18 août 2009 et la Municipalité de Leysin le 31 août 2009.

G.                               Une inspection locale a été agendée au 4 novembre 2009, reportée au 1^er décembre 2009. On extrait du compte-rendu d'audience les passages suivants:

"Mme Newton explique qu'elle est seule propriétaire de la moitié du chalet sis sur la parcelle n° 2956.

La Cour se rend sur la parcelle n° 3229, fortement enneigée. Celle-ci, de forme triangulaire, est en pente, qui descend du nord-ouest en direction du sud-est. La parcelle n° 1399, propriété de Mme Besse-Hayat, longe toute sa partie ouest. Le chalet de la propriétaire précitée se situe au nord-ouest de sa parcelle, si bien qu'il domine la parcelle n° 3229. Il est par ailleurs entouré d'arbres et il est ainsi invisible depuis la parcelle n° 3229. Quant à la parcelle n° 2956, elle longe tout le côté est de la parcelle n° 3229; le chalet de Mme Newton se situe ainsi en contrebas de la parcelle de M. et Mme Gysi. L'accès aux futurs garage et chalet des constructeurs se fera par le chemin d'accès situé sur le haut du terrain (DP 1068), via une servitude de passage grevant la parcelle n° 557.

M. Newton montre et commente les gabarits en place sur la parcelle n° 3229.

Les représentants de la Municipalité indiquent que les deux places de parc non couvertes se situeront devant le garage. L'architecte souligne qu'il n'y a aucune place visiteur le long du chemin d'accès. Il indique que les 136 m² figurant sur la demande de permis de construire comprennent la surface du garage. Le sous-sol, entièrement enterré, ne compte pas selon le règlement communal. Les représentants de la Municipalité confirment que la surface habitable est en l'espèce de 88 m²; la cave et le local technique ne comptent pas dans le calcul de la surface bâtie, conformément à l'art. 61 al. 3 RPE; ils n'ont rien à voir avec le garage, qui ne comporte qu'un seul niveau; l'escalier est externe et le couloir est assimilé à une coursive, si bien qu'ils ne comptent également pas selon l'art. 61 RPE. Ils confirment encore qu'il y a une erreur de cote sur le plan de situation, le garage mesurant bien 6.70 m et non pas 7.60 comme mentionné.

L'architecte indique que l'escalier aurait pu être extérieur et partir depuis le chalet. Il n'y a pas d'accès direct au local technique depuis l'appartement du sous-sol: il faut en sortir pour y accéder, par un couloir entièrement enterré. On ne peut pas mettre une porte au bas de l'escalier, car il s'agit d'un espace ouvert.

Interpellé par le tribunal sur le fait que, sans les escaliers et sans le couloir, on se trouve dans l'impossibilité d'accéder à l'appartement du sous-sol, si bien qu'il s'agit d'une surface utile, M. Kaestli indique que l'idée est d'avoir un accès couvert. Les représentants de la Municipalité exposent à nouveau que ni l'escalier, ni le corridor ne doivent être pris en compte dans le calcul de la surface, vu qu'ils sont entièrement enterrés. Le garage et le local technique/cave sont deux dépendances répondant à des règles différentes. Le premier projet des constructeurs avait été refusé par la municipalité car les deux dépendances ne respectaient pas les règles à ce sujet. Il existe à Leysin des constructions similaires au projet actuel. Cela se fait souvent, dès lors qu'il n'y a pas de communication interne, qui empêche alors la qualification de dépendance. La municipalité est très attentive sur ce point: elle a en effet régulièrement des demandes de garages avec accès direct au bâtiment. Cela rentre alors dans le calcul de la surface bâtie. Ici, ce n'est pas le cas et le projet est conforme. Ils se réfèrent pour le surplus à leurs déterminations du 31 août 2009.

Mme Newton indique que le garage et le sous-sol ne peuvent être assimilés à ses yeux à une ou des dépendances de minime importance. En outre, les dimensions du projet ont été souvent modifiées. L'escalier doit être pris en compte. Les représentants de la Municipalité indiquent que les plans mis à l'enquête sont conformes. Pour le surplus, la municipalité n'entend pas s'opposer à un projet qui s'harmonise bien dans son environnement. Le tribunal constate que plusieurs chalets de trois étages se trouvent aux alentours de la construction projetée.

Pour Mme Besse-Hayat, tout est limite dans le projet et il comporte de nombreuses astuces architecturales. Les représentants de la Municipalité indiquent qu'il est peut-être limite, mais qu'il est conforme au règlement communal.

Le tribunal se rend sur la terrasse de Mme Newton. Cette terrasse entoure son chalet, dont l'angle nord-ouest se trouve sous un talus d'environ 3 m de haut. La façade nord se trouve également fortement encastrée dans la pente.

Les représentants de la Municipalité expliquent que le règlement communal, qui date de 1985, est actuellement en consultation pour la révision de quelques articles notamment sur la question de la possibilité de procéder à des mouvements de terre. Quoi qu'il en soit, le projet des constructeurs est conforme au règlement actuellement en vigueur et il serait aussi probablement conforme au futur règlement.

Mme Newton indique qu'une chambre et un bureau de sa propriété donnent sur la façade ouest, dont l’ensoleillement serait obstrué par le projet litigieux."

Les arguments des parties sont repris ci-après dans la mesure utile.

 

Considérant en droit

1.                                a) Conformément à l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a qualité pour recourir toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

L’intérêt dont dépend la qualité pour agir peut être juridique ou de fait; il ne doit pas nécessairement correspondre à celui protégé par la norme invoquée. Il faut toutefois que le recourant soit touché plus que quiconque ou la généralité des administrés dans un intérêt important, résultant de sa situation par rapport à l'objet litigieux. Un intérêt digne de protection existe lorsque la situation de fait ou de droit du recourant peut être influencée par le sort de la cause; il faut que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature économique, matérielle ou autre (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V 298 consid. 3 p. 300, et les arrêts cités). L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision; tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte et médiate (ATF 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514 consid. 3.1 p. 515, et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt de la loi ou d'un tiers est irrecevable (ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504; 123 II 542 consid. 2e p. 545; 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43/44, et les arrêts cités). Le tiers n'est en principe pas habilité à agir, car il ne subit, par définition, pas d'atteinte à un intérêt juridique, dès lors que la décision n'entraîne aucune diminution de ses droits, ni aggravation de ses obligations (AC.2008.0237 précité).

La qualité pour agir est en principe admise lorsque le recours est formé par le propriétaire d'un immeuble directement voisin de la construction ou de l'installation litigieuses. La proximité avec l'objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d'une autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune. Si les normes cantonales ou communales de police des constructions dont le recourant allègue la violation ne doivent pas nécessairement tendre, au moins accessoirement, à la protection de ses intérêts de propriétaire voisin, ce dernier n'est pas pour autant libre d'invoquer n'importe quel grief. Il ne peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à invoquer des dispositions édictées dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers que si elles peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit. Cette exigence n'est pas remplie lorsque le recourant dénonce une application arbitraire des dispositions du droit des constructions qui n'ont aucune influence sur sa situation de voisin, telles celles relatives à l'aération ou à l'éclairage des locaux d'habitation dans un bâtiment voisin, ou encore celles qui concernent la distance à la limite du côté opposé au voisin (ATF 1C_110 2009 du 6 juillet 2009; AC.2007.0306 du 18 août 2009 et références citées).

b) En l'espèce, les recourants sont tous directement voisins de la parcelle n° 3229 sur laquelle est prévu le projet litigieux. Cependant, la recourante Besse Hayat, propriétaire de la parcelle n° 1399, fait valoir certains griefs, notamment relatifs à la violation des distances aux limites et d'inconvénients du projet pour la parcelle n° 2956. Son recours n'est pas recevable sur ces points.

Toutefois, dans la mesure où les recourants Newton ont invoqué des griefs similaires, ceux-ci seront examinés dans le cadre du présent arrêt.

2.                                Les recourants contestent tout d'abord que le garage puisse être qualifié de dépendance de peu d'importance, au sens de l'art. 39 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1): sa surface et son volume représenteraient plus d'un demi de ceux du chalet principal; le garage et le chalet formeraient un tout architectural; le garage entraînerait un préjudice pour eux et, finalement, le garage comporte un sous-sol, qui pourrait aisément être aménagé à l'avenir en surface habitable communiquant avec le chalet.

a) La demande de mise à l'enquête indique, au titre de dérogation: "Particularité: Application de l'art. 65 RPE (construction de minime importance)". Les recourants contestent que le garage puisse être considéré comme construction de minime importance, vu ses dimensions.

L'art. 65 du Règlement communal concernant le plan d'extension et la police des constructions (RPE) et son annexe II ("Table de concordance") renvoient, concernant les constructions de minime importance, à l'art. 39 RLATC.

Ce dernier dispose:

"¹ A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.

² Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle.

³ Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.

⁴ Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.

⁵ (…)"

b) Dans l’application de l’art. 39 al. 2 et 3 RLATC, est décisif le rapport de proportionnalité entre le bâtiment principal et la dépendance projetée; c’est la raison pour laquelle la jurisprudence renonce à fixer des normes chiffrées absolues pour apprécier les situations au cas par cas, en tenant compte des circonstances spéciales. Bien qu’assimilées aux dépendances selon l’art. 39 al. 3 RLATC et soumises aux mêmes règles, les aires de stationnement (par exemple : garage pour deux voitures) ne sont pas limitées aussi sévèrement, quant à leur surface, que les petites constructions visées par l’art. 39 al. 2 RLATC et sont donc admises plus largement (AC.2008.0107 du 2 février 2009 consid. 4, confirmé par l'ATF 1C_110/2009 du 6 juillet 2009 consid. 5.2; voir également AC.2005.0107 du 16 mars 2007; AC.2003.0053 du 3 octobre 2003 ; AC.2001.0108 du 31 octobre 2001). On rappellera à ce sujet que, dans sa version antérieure au 14 mai 2001 que le Conseil d'Etat a souhaité assouplir, l'art. 39 RLATC définissait les dépendances comme "de petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particulier pour deux voitures au plus." La jurisprudence rendue sous l'empire de cette disposition précisait que la surface d'une dépendance de peu d'importance devait être limitée à celle que représente un garage pour deux voitures, c'est-à-dire environ 40 m² (AC 1991.040 du 5 août 1992 cité dans AC.1996.0082 du 19 septembre 1997). Cette règle a été reprise dans l'arrêt AC.2000.0179 du 21 novembre 2001 et citée dans l'arrêt AC.2008.0181 du 17 juillet 2009.

Dans un arrêt AC.2007.0006 du 12 septembre 2007, le tribunal a jugé qu'un couvert à voitures excédait ce qui était généralement admis au regard de l'art. 39 RLATC, dès lors que le couvert projeté, destiné à abriter sept voitures, avait une emprise certaine, compte tenu de sa surface (71 m²) et de sa hauteur au faîte de 5 m. Son rapport avec la surface totale de la construction principale et avec la dimension de la parcelle était de 1/7, respectivement 1/20 environ. En revanche, dans l'arrêt AC.2008.0107 précité, concernant deux couverts, destinés à abriter deux voitures, avec une emprise au sol de 40 m² (ou de 55 m² si l’on ajoutait la surface totale de 15,20 m² correspondant aux deux dépôts fermés adjacents au couvert) et une hauteur à la corniche de 3 m, ceux-ci ont été considérés comme des dépendances au sens de l'art. 39 RLATC, dans la mesure où leur rapport avec la surface totale des constructions principales (villas jumelles) était de 1/10 environ. Dans le cas de la construction d'un garage à voiture, qui avait l'allure d'un petit chalet, situé à la limite de la parcelle voisine et présentant une hauteur de 3 m 10 m à la corniche et de 5 m 50 au faîte, avec une surface de 35,5 m², le tribunal a considéré que, même si son volume (160 m³) était relativement important par rapport au chalet existant, lui de dimensions modestes (430 m³ SIA), il s'agissait d'un volume parfaitement admissible pour un couvert à voitures (AC.2008.0181 précité).

c) En l'espèce, le garage projeté mesure quelques 6.70 m sur 6 m, moins le décrochement prévu pour la cage d'escalier conduisant au sous-sol (appartement, local technique et cave). Sa surface au sol, aux dires de la municipalité est de 37.55 m². Quant au bâtiment principal, il mesure 7.93 m sur 10.93, soit une surface au sol de 86.67 m². La municipalité indique quant à elle une surface d'environ 88 m². L'autorité intimée invoque encore un volume d'environ 545 m³ pour l'habitation et 127 m³ pour le garage. Elle indique également un impact visuel pour la façade nord de 68 m² pour l'habitation et de 23 m² pour le garage et pour la façade est (y compris le toit), de 83 m² pour l'habitation et de 23 m² pour le garage.

L'emprise au sol du garage, qui correspond presque à la moitié de celle du bâtiment principal, semble importante, mais son volume est environ 4 fois moindre que celui du chalet. Sa surface n'apparaît par ailleurs pas démesurée s'agissant d'un garage pour deux voitures. L'impact visuel des façades du garage par rapport à celles du chalet représente 1/3 pour la façade nord et un peu plus d'1/4 pour la façade est.

Au vu de la jurisprudence du tribunal, qui admet de façon constante qu'un garage pour deux véhicules peut-être qualifié de dépendance de peu d'importance, et du garage projeté en l'espèce, qui reste dans les limites des dimensions admises pour ce type de construction, il peut être qualifié dépendance de peu d'importance. Ce grief doit ainsi être rejeté.

3.                                Les recourants reprochent au garage et au chalet de former un tout architectural.

a) L'art. 39 al. 2 RLATC définit la dépendance de peu d'importance comme étant distincte du bâtiment principal et sans communication interne avec celui-ci.

Dans sa jurisprudence, le tribunal a déjà eu l'occasion de relever que le seul fait qu'une bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être considérée comme une dépendance; un garage, certes accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne possédant pas de communication interne avec celui-ci, a été qualifié de façon constante comme tel (voir arrêts AC.2006.0209 du 16 janvier 2008; AC.2002.0229 du 12 mai 2003 consid. 2a/b et les nombreuses références citées).

b) En l'occurrence, il ressort des plans soumis à l'enquête publique qu'il n'y a aucune communication interne entre le garage et le bâtiment principal. Au niveau du rez-de-chaussée, un espace de 1.8 m sépare les deux bâtiments. Cet espace est certes abrité: l'avant-toit nord du chalet recouvre en partie l'avant-toit sud du garage, permettant de sortir du garage et d'accéder à l'appartement du rez-de-chaussée en étant abrité des intempéries. Il n'en reste pas moins que les deux bâtiments sont distincts.

Le grief des recourants relatif au tout architectural formé par le chalet et le garage doit ainsi être rejeté.

4.                                Reste à déterminer si le garage est susceptible d'entraîner un préjudice pour les voisins.

a) Selon l’art. 39 al. 4 RLATC, une dépendance ne doit causer aucun préjudice au voisin. La condition de l’absence de préjudice pour les voisins ne doit pas être prise au pied de la lettre, mais doit être interprétée, selon une jurisprudence constante, en ce sens que l’ouvrage projeté ne doit pas entraîner d’inconvénients appréciables, c’est-à-dire insupportables sans sacrifices excessifs (AC.2005.0276 du 23 novembre 2006; AC.2001.0255 précité). Cette notion doit être considérée dans le cadre d’une pesée des intérêts contradictoires en présence, à savoir l’intérêt du constructeur à disposer de l’installation prévue et l’intérêt des voisins à se prémunir contre les inconvénients de l’installation litigieuse. Selon la jurisprudence fédérale, pour appliquer les notions "d'inconvénients appréciables" ou "d'inconvénients supportables sans sacrifices excessifs", l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RATC, et d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage assimilé aux dépendances et qui répond par ailleurs aux exigences légales et réglementaires. La notion de "gêne supportable" doit donc s’apprécier en fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (ATF 1P.411/1999 du 10 novembre 1999, publié in RDAF 2000 I p. 257; AC.2001.0255 du 21 mars 2002). La municipalité est tenue d’analyser les intérêts respectifs des parties avant de se prononcer sur l’octroi du permis de construire (AC.2003.0075 du 21 novembre 2003). La notion d'absence d’inconvénients appréciables est un concept juridique indéterminé qui confère à la municipalité une latitude de jugement étendue, que le tribunal se doit de respecter (AC.2007.0267 du 5 mai 2008 et RDAF 1997 p. 232). La jurisprudence a eu l’occasion de mentionner un certain nombre de critères à prendre en compte dans la pesée des intérêts en présence, soit notamment l’emplacement de la construction, sa visibilité, son impact sur l’ensoleillement dont bénéficie la propriété ou encore les nuisances sonores (voir notamment AC.2005.0276 du 23 novembre 2006; AC.2003.0144 du 12 novembre 2004; AC.2001.0116 du 8 septembre 2004; AC.2003.0075 du 21 novembre 2003; AC.2001.0236 du 6 août 2003).

Lors d'affaires précédentes, le tribunal a considéré que l’autorité intimée avait abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que les sacrifices demandés aux recourants n’apparaissaient pas excessifs pour un projet de construction d’un couvert pour deux voitures à implanter à flanc de montagne, sur un soubassement en maçonnerie fermé, en limite du fonds voisin. En effet, le soubassement en maçonnerie serait revenu à ériger un mur en béton d’une hauteur de 2,5 mètres à un mètre à peine de l’entrée d’un des logements et aurait fermé à même distance la terrasse qui se trouvait en aval, avec pour effet singulièrement oppressant de priver les intéressés du dégagement et de la vue dont ils disposaient. Ensuite, le couvert lui-même, dont l’extrémité de l’un des pans se serait trouvé à moins d’un demi-mètre de la gouttière de l’immeuble des recourants, aurait privé un des niveaux de cet immeuble de vue et d’ensoleillement. Enfin, implanté à si courte distance, il ne faisait aucun doute que le projet aurait généré des nuisances sonores et olfactives que l’on cherche précisément à éviter en faisant le choix de s’installer en zone de montagne. Les sacrifices demandés aux recourants devaient d'autant plus être qualifiés d’excessifs dès lors que l’implantation du couvert ne s’imposait nullement à l’endroit projeté (AC.2006.0060 du 24 juillet 2006). De même, le tribunal a estimé que les préjudices supportés par les voisins seraient excessifs dans le cas d'un projet de garage occupant une surface au sol de 3 m sur 7 m, implanté à un mètre de la limite de propriété: il aurait dressé sa façade et son toit au droit de la moitié nord de la terrasse des recourants, soit à un endroit particulièrement sensible du point de vue de la vue, de l'ensoleillement et du dégagement; le projet pouvait sans inconvénient être décalé de quelques mètres. Aux termes de la pesée des intérêts, l'intérêt des recourants à s'opposer à l'implantation prévue l'emportait nettement sur les motifs invoqués par les constructeurs pour persister dans l'implantation mise à l'enquête (AC.2001.0255 du 21 mars 2002).

b) Dans le cas présent, la recourante Besse Hayat, pour sa part, explique que, compte tenu des très fortes pentes et des distances inférieures aux limites légales, les recourants Newton devront lever les yeux au ciel pour voir le soleil. Elle n'invoque en revanche aucun préjudice propre. On ne voit au demeurant pas quel pourrait être son préjudice dans la mesure où sa parcelle domine le terrain à construire et l'arborisation entre les deux parcelles dissimule en bonne partie la vue qu'elle pourrait avoir sur le garage. Son grief relatif au préjudice causé par le garage est dès lors rejeté dans la mesure où il est recevable.

Quant aux recourants Newton, leur parcelle se trouve au contraire en contrebas des constructions projetées et, en particulier, du garage. A l'occasion de l'audience, il a pu être constaté que leur chalet est entièrement excavé, ce qui a permis d'aménager une terrasse entourant le bâtiment et des ouvertures sur toutes les façades du rez-de-chaussée. Ce choix a toutefois impliqué la création d'un important talus de quelques 3 m de haut pour toute la façade nord et en partie pour la façade ouest, ce qui donne déjà une impression d'écrasement en l'état. Le garage litigieux s'élèverait, selon les plans mis à l'enquête, à quelques 4 m depuis le terrain naturel, ce qui aboutit à accentuer l'impression d'écrasement pour les recourants Newton, en augmentant à quelques 7 m de hauteur l'obstacle visuel au nord-ouest. Il ne se justifie pas d'accentuer encore cet inconvénient en approchant de la parcelle n° 2956 un bâtiment en-deça de la distance réglementaire. En effet, dans un versant déclive en direction du sud-est, le dégagement en direction du nord-ouest est particulièrement important du point de vue de l'ensoleillement et de la luminosité. Dans cette situation topographique particulière et compte tenu de la hauteur du garage projeté par rapport au terrain naturel, les recourants Newton peuvent légitimement exiger que l'espace en bordure de leur parcelle demeure effectivement non bâti. L'implantation du garage, tel que prévu dans le projet litigieux se révèle dès lors incompatible avec l'art. 39 al. 4 RLATC, ce qui entraîne l'annulation des décisions attaquées et s'oppose à l'octroi du permis de construire.

5.                                Les recourants reprochent au garage de comporter un sous-sol, qui communique avec le garage et le chalet, et qui pourrait aisément être aménagé à l'avenir en surface habitable. La municipalité a quant à elle expressément mentionné, dans les décisions litigieuses, que le sous-sol ne faisait pas partie du garage. En audience, ses représentants ont confirmé que le local technique et la cave n'ont rien à voir avec le garage, qui ne comporte qu'un seul niveau, et que le garage et le sous-sol sont deux dépendances distinctes, répondant à des règles différentes.

a) Il ressort des plans soumis à l'enquête publique qu'il n'y a aucune communication interne entre le garage et le sous-sol, d'une part, et le chalet et le sous-sol, d'autre part: que ce soit pour accéder à l'appartement du rez-de-chaussée, à l'appartement du rez inférieur ou au sous-sol, il faut nécessairement sortir du garage et emprunter une seconde porte; pour accéder à l'étage inférieur, il faut encore emprunter un escalier, qui débouche sur un couloir; celui-ci conduit d'un côté au local technique, qui permet d'accéder à la cave, de l'autre à l'appartement. Bien que ce couloir soit enterré, il s'agit d'un espace ouvert: aucune porte n'est prévue au bas de l'escalier, ce point ayant encore été confirmé en audience.

Force est ainsi de constater que le sous-sol constitue une seconde dépendance, distincte du garage et du chalet, dont l'utilisation (cave et local technique) est liée à l'occupation du bâtiment principal.

b) Les recourants mettent en doute le caractère inhabitable de la cave. Ce grief peut être écarté: on y accède nécessairement par le local technique; elle ne comporte pas, au contraire de ce dernier, des sauts de loup susceptibles d'apporter un minimum de lumière; elle n'est pas chauffée et finalement, elle sera entièrement souterraine. De plus, même si les constructeurs venaient par la suite à transformer la cave en habitation, il serait loisible aux recourants de le dénoncer à la municipalité ou au Département des infrastructures (art. 105 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 711.11]); les constructeurs ne pourraient pas alors se prévaloir de la situation acquise sans commettre un abus de droit (AC.2004.0198 du 31 janvier 2005).

Ces griefs doivent par conséquent être rejetés.

6.                                Les recourants font grief au projet de violer la distance aux limites.

a) S'agissant de la distance aux limites du chalet, l'art. 29 RPE, relatif à la zone Chalet A, dispose:

"La distance entre les façades d'un bâtiment et la limite de la propriété voisine, s'il n'y a pas de plan d'alignement, est de 6 m. au moins.

Cette distance est doublée entre les bâtiments sis sur une même propriété."

Il ressort du plan de situation que le chalet se trouve à l'intérieur des limites, à l'exception de l'angle nord-ouest et de l'angle nord-est, situé du côté de la parcelle de la recourante Newton. A cet endroit, la distance aux limites s'élève, selon le plan de situation, à 5 m 65. Cependant, mesurée depuis le milieu de la façade est, la distance aux limites est de 6 m.

A ce sujet, l'art. 58 RPE, situé dans le chapitre XV consacré aux règles générales et intitulé "Distance aux limites. Cas spécial" indique:

"Sauf dans la zone village, lorsque la façade d'un bâtiment se présente obliquement par rapport à la limite de propriété, la distance réglementaire est mesurée à partir du milieu de la façade, perpendiculairement à la limite. A l'angle le plus rapproché de la limite, la distance réglementaire ne pourra pas être diminuée de plus de 1 m (voir schéma en annexe au RPE)".

En application de cette disposition, la distance aux limites apparaît réglementaire s'agissant du chalet.

b) Quant au garage projeté, plus d'une moitié se situe en dehors des limites de construction selon le plan de situation dressé pour l'enquête et on a vu qu'il ne saurait être autorisé au vu du préjudice excessif qu'il occasionne pour les recourants Newton (art. 39 al. 4 RLATC).

c) Le sous-sol se trouve également dans la distance aux limites; s'agissant d'une dépendance au sens de l'art. 39 RLATC, il reste possible de l'implanter à cet endroit, pour autant qu'il ne cause pas de préjudice pour les voisins au sens de l'art. 39 al. 4 RLATC. Dans la mesure où il est prévu d'aménager un sous-sol entièrement enterré, on ne voit pas quel préjudice il pourrait en soi causer au voisins.

7.                                Les recourants reprochent encore au projet de ne pas respecter la surface bâtie. L'art. 31 RPE, qui figure au chapitre VII régissant la zone de chalets A et B dispose:

"La surface bâtie ne peut excéder le 1/10 de la surface totale de la parcelle. Les garages privés, en annexe ou en construction séparée n'entrent pas dans le calcul de la surface bâtie dans la zone de chalet A".

L'art. 61 RPE qui figure au chapitre XV (règles générales) dispose:

"¹ La surface bâtie se calcule sur l'étage de la plus grande surface, sans tenir compte des terrasses non couvertes, perrons, seuils, balcons, piscines non couvertes et autres éléments semblables".

² Il est en revanche tenu compte des garages, dépendances, terrasses couvertes, loggias fermées latéralement, etc…

³. Les constructions souterraines qui sont entièrement en-dessous du sol naturel et dont aucune façade n'est dégagée ne comptent pas dans la surface bâtie et les distances à la limite ne leur sont pas applicables.

⁴ […]".

a) Le chalet à construire a une dimension de quelques 88 m², selon les plans soumis à l'enquête publique, ce qui correspond au 10^ème de la parcelle de 880 m². Quant au garage, il ne compte pas dans la surface bâtie, conformément l'art. 31 RPE qui déroge, pour la zone de chalets A, à l'art. 61 al. 2 RPE.

b) Reste encore la question du sous-sol, de l'escalier et du couloir d'accès.

Pour les constructeurs et l'autorité intimée, le sous-sol sera entièrement enterré, y compris le couloir, et l'escalier est externe, si bien qu'ils ne comptent pas dans le calcul de la surface bâtie selon l'art. 61 RPE. Il s'agit donc de vérifier l'interprétation par l'autorité intimée de l'art. 61 al. 1 et 3 RPE, consistant à exclure ces éléments du calcul de la surface bâtie. On rappellera à cet effet que le pouvoir d'examen du tribunal se limite à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 76 al. 1 let. a LPA-VD).

ba) Au sujet des constructions souterraines ou semi-enterrées, l'art. 84 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit:

" ¹ Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération:

- dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments;

- dans le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.

² Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage."

Comme la jurisprudence cantonale le rappelle régulièrement (AC.2008.0283 du 15 avril 2009; AC.2006.0083 du 27 décembre 2006; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0054 du 16 décembre 2005; AC.2005.0005 du 31 octobre 2005; AC.2004.0081 du 12 novembre 2004; AC.2002.0132 du 26 juin 2003; AC.1999.0213 du 27 avril 2001), les communes peuvent préciser dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en considération dans la surface bâtie pour le calcul du coefficient d'occupation du sol. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de construction tels que par exemple les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés. Il est aussi possible que le règlement communal exclue du calcul de la surface bâtie les dépendances, avec ou sans limitation de leur surface, cette limitation pouvant être fixée par un chiffre absolu ou par leur importance relative par rapport à la construction principale (AC.2002.0229 du 12 mai 2003).

bb) En l'espèce, l'autorité intimée a édicté l'art. 61 RPE, qui exclut certains éléments du calcul de la surface bâtie. Cette disposition ne présente guère d'originalité par rapport à d'autres règlements communaux dont le tribunal a eu l'occasion de contrôler l'application (cf. à titre d'exemples AC.2007.0140 et AC. 2002.0132 précités).  Du texte de l'art. 61 al. 1 et 2 RPE, il résulte que les surfaces couvertes entrent en principe dans le calcul de la surface bâtie et que, au contraire, les surfaces non couvertes n'y entrent pas. Par couverture, selon la jurisprudence précitée relative aux règles semblables adoptées par d'autres communes, il faut entendre une couverture étanche.

Il ressort des plans soumis à l'enquête publique que le sous-sol, composé d'une cave et du local technique, est une dépendance destinée à être complètement enterrée. Le caractère souterrain de ce sous-sol ne sera toutefois rendu possible que par un rehaussement supplémentaire du niveau du terrain par rapport au terrain naturel. Si ce procédé apparaît admissible selon la municipalité, il convient de constater, au vu en particulier du plan de la façade est, que, par rapport au terrain naturel, la façade est du sous-sol est dégagée de quelques 2 m. Or l'art. 61 al. 3 RPE prévoit expressément d'exclure du calcul de la surface bâtie les constructions souterraines qui sont entièrement en-dessous du sol naturel et dont aucune façade n'est dégagée. En conséquence, même si l'aménagement final de ce sous-sol résultera en une construction enterrée, il ne saurait être qualifié comme tel à partir du sol naturel, critère déterminant selon l'art. 61 al. 3 RPE, de sorte qu'il ne peut bénéficier de la dérogation prévue par cette disposition. Par conséquent, il doit compter dans le calcul de la surface bâtie.

Quant à l'escalier situé en décrochement au garage, il est extérieur sur son premier tiers. Dès lors, même s'il permet l'accès au couloir qui conduit à l'appartement du sous-sol, on ne voit pas qu'il puisse être inclus dans le calcul de la surface bâtie au vu de l'art. 61 al. 1 RPE.

Reste encore le couloir souterrain qui permet d'accéder d'une part à l'appartement au sous-sol, d'autre part au local technique et à la cave. D'après les plans mis à l'enquête, sa surface est de 8,69 m². Il constitue l'accès principal du logement inférieur et doit partant être considéré comme un élément indispensable à ce logement. La dalle qui le recouvre est étanche. L'espace intérieur est bien protégé des intempéries, hormis du froid faute de porte. Cet espace constitue ainsi une petite antichambre du logement desservi et, de plus, une communication abritée entre ce logement et le sous-sol. Au regard de ces fonctions, on ne saurait l'assimiler à un simple perron ou seuil au sens de l'art. 61 al. 1 RPE. Même s'il se trouve en sous-sol, il ne saurait être qualifié de construction souterraine au sens de l'art. 61 al. 3 RPE puisqu'il doit au contraire être rattaché à l'étage inférieur dont il constitue un élément indispensable. Son assiette entre donc dans le calcul de la surface bâtie (art. 61 al. 1 RPE).

c) Au vu de ce qui précède, le sous-sol et le couloir d'accès entrent dans le calcul de la surface bâtie, de sorte que la proportion de 1/10 exigée par l'art. 31 RPE n'est pas respectée. Les décisions attaquées doivent partant être annulées pour ce motif également, ce qui fait obstacle à la délivrance du permis de construire.

8.                                Les recourants reprochent encore au projet la hauteur au faîte du chalet: elle dépasserait les 4/5^ème de la largeur de la façade principale à l'aval autorisé par le règlement communal.

Selon l'art. 38 RPE:

"La hauteur au faîte ne peut dépasser les 4/5 de la largeur de la façade principale à l'aval. Cette hauteur se calcule sur la façade aval dès le niveau du terrain aménagé à l'aplomb du faîte."

En l'espèce, la hauteur au faîte est de 8.80 m. Quant à la façade principale à l'aval, elle mesure 10.93 m, si bien que la hauteur au faîte du chalet projeté respecte l'art. 38 RPE. Le grief doit donc être rejeté.

9.                                Finalement, les recourants invoquent le fait que le projet serait disproportionné dans un secteur d'habitation uniforme. Pour la municipalité, bien que le chalet projeté soit plus imposant que d'autres dans le même secteur, il en conserve le style et les proportions. Au vu du sort des recours qui doivent être admis, le tribunal peut se dispenser d'examiner le projet au regard des règles générales sur l'esthétique et l'intégration des constructions.

10.                            Au vu des considérants qui précèdent, le recours des époux Newton doit être admis; celui de Christine Besse Hayat doit être admis dans la mesure où il est recevable. Les frais de justice sont mis à la charge des constructeurs qui succombent (art. 49 LPA-VD). Les recourants, qui n'ont pas été assistés par un mandataire professionnel, n'ont pas droit à des dépens.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours de Christine Besse Hayat est admis dans la mesure où il est recevable.

II.                                 Le recours de Chantal et Christopher Newton est admis.

III.                                Les décisions de la Municipalité de Leysin du 14 avril 2009 sont annulées.

IV.                              L'émolument de justice, arrêté à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, est mis à la charge de Renate et Stephan Gysi.

V.                                Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 15 janvier 2010

 

La présidente:                                                                                           La greffière:

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.