TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 4 juin 2012
Composition	M. François Kart, président; Mme Christina Zoumboulakis, assesseur et M. Jean W. Nicole, assesseur; Mme Aurélie Juillerat Riedi, greffière.

 

recourants

1.

Lisette COLLET, à Morges,

 

2.

Guy POITRY, à Genève,

 

3.

Roger NICOLET, à Valeyres-sous-Rances,

 

4.

Stéphane BOESCH, à Lausanne,

 

5.

Georgette BOESCH, à Leysin, tous représentés par Me Laurent TRIVELLI, avocat à Lausanne,

  

autorité intimée

Municipalité de Leysin, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,

  

constructrice

GENECO SA / SEPTFONDS SA, à La Conversion, représentées par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,

  

 

Objet	permis de construire
	Recours Lisette COLLET et consorts c/ décision de la Municipalité de Leysin du 31 janvier 2011 (autorisation de construire trois chalets, un parking souterrain et un abri PC sur la parcelle n° 251)

 

Vu les faits suivants

A.                                D’une surface de 6’750 m², la parcelle n° 251 du cadastre de la Commune de Leysin, colloquée dans la zone d’habitations collectives A selon le Règlement communal concernant le plan d’extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d’Etat les 10 janvier 1979 et 31 mai 1985 (ci-après : RPE), est un bien-fonds non bâti situé au lieu dit "En Collonge". Propriété de Geneco SA et Septfonds SA, elle est délimitée au nord par la rue du Village, à l’est par la parcelle n° 247, au sud par les parcelles n° 252, 4110, 3350 et 211 et à l’ouest par les parcelle n° 4111 et 253. Les parcelles n° 252 et 211 sises immédiatement en aval sont bâties. Les parcelles n° 1714 et 245 se situent au nord de la rue du Village et supportent respectivement le chalet "Alpina" dont sont propriétaires Lisette Collet, Guy Poitry et Roger Nicolet et le chalet "Les Bluets" dont est propriétaire, respectivement usufruitière, Stéphane et Georgette Boesch.

B.                               Du 17 novembre au 16 décembre 2010, Geneco SA et Septfonds SA ont mis à l’enquête publique la construction sur la parcelle n° 251 de trois chalets avec parking souterrain, l’un de 13 appartements et les deux autres de 10 appartements chacun. La demande de permis de construire mentionnait une dérogation à la distance aux limites  pour le bâtiment B, à régler par une modification de limite m2/m2 avec les parcelles 3350 et 4110. Les constructions projetées comprennent deux niveaux en sus des parkings souterrains. Selon les documents d’enquête publique, la surface au sol des bâtiments projetés s’élève à 946 m², la surface brute utile des planchers à 5'194,60 m² dont 3'506,40 m² consacrée au logement. Le projet comprend la création de 42 places de stationnement couvertes (dans les parkings souterrains) et de 20 places de stationnement extérieures (y compris 13 places visiteurs).

C.                               Le projet a suscité une opposition déposée conjointement par Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch et Georgette Boesch. Ces derniers invoquaient une violation des art. 17 RPE relatif à la distance aux limites, 18 RPE relatif au coefficient d’utilisation du sol (ci-après : CUS), 20 RPE (nouvelle teneur du 28 octobre 2008) relatif à la hauteur des constructions et 71 RPE relatif au nombre de places de parc.

D.                               Par décision du 31 janvier 2011, la municipalité de Leysin (ci-après : la municipalité) a levé l’opposition.

E.                               Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch et Georgette Boesch se sont pourvus conjointement contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : CDAP) le 25 février 2011. Invoquant les mêmes griefs que ceux exposés dans leur opposition, ils concluent à l’annulation de la décision du 31 janvier 2011.

La municipalité a déposé sa réponse au recours le 31 mars 2011, en concluant à son rejet. Le 2 mai 2011, Geneco SA et Septfonds SA ont déposé des observations en concluant également au rejet du recours.

Les recourants se sont déterminés le 24 mai 2011, maintenant leurs conclusions initiales. Ils font valoir en sus une violation de l’art. 62 RPE relatif à la largeur des lucarnes et le non respect de la distance minimale par rapport au domaine public. La municipalité a déposé des observations complémentaires le 6 juin 2011.

Le tribunal a tenu audience en présence des parties et de leurs conseils le 3 novembre 2011. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a été transmis aux parties le 11 novembre 2011. La municipalité s’est déterminée sur le procès-verbal le 17 novembre 2011.

A l’issue de l’audience, l’expert Heinz Schoeneich, ingénieur géomètre, a été mis en œuvre avec mission de répondre aux questions suivantes :

a. Déterminer sur la base du nouvel art. 20 RPE (cf. pièce 2 du dossier municipal) la hauteur des trois constructions litigieuses, ceci en partant du plan Rinderknecht SA du 18 mai 1993 figurant au dossier municipal. Vérifier sur cette base le respect du nouvel art. 20 RPE.

b. Déterminer les dimensions du bâtiment existant no 1470a et, sur cette base, vérifier si les dispositions du RPE relatives à la distance aux limites (cf. art. 17 et 59 al. 1) sont respectées, compte tenu de la modification de limite qui est prévue.

L’expert a remis son rapport le 22 mars 2012 (ci-après : expertise Schoeneich). Il résulte de cette expertise que la hauteur de deux des trois bâtiments prévus excède la hauteur autorisée par le nouvel art. 20 RPE (dépassement d’environ 50 cm pour le bâtiment B et d’environ 60 cm pour le bâtiment C) et que la distance entre le bâtiment existant 1470 sis sur la parcelle n° 3350 et le futur bâtiment B est supérieure à la distance minimale entre deux bâtiments exigée par l’art. 17 RPE, ce qui implique qu’une modification de limites est possible. Les sociétés constructrices se sont déterminées sur le rapport d’expertise le 13 avril 2012. Elles indiquent avoir abaissé les constructions afin de les rendre réglementaires et produisent un plan cadastral détaillé ainsi que des nouveaux plans d’architecte. La municipalité s’est déterminée le 18 avril 2012. Elle explique avoir modifié le permis de construire en y ajoutant l’exigence selon laquelle les nouveaux plans produits devront être respectés. Les recourants ont déposé des déterminations le 7 mai 2012.

Considérant en droit

1.                                Les recourants font valoir en premier lieu que la distance exigée par l’art. 17 RPE n’est pas respectée entre l’angle sud-ouest du bâtiment b et la limite de la parcelle n° 3350. Ils relèvent à cet égard que le projet prévoit une distance de 6,99 m, alors que l’art. 17 RPE exige une distance à la limite de la propriété voisine de 8,5 m. Ils soutiennent que la modification de limite annoncée entre les parcelles n° 3350 et 4110 n’est pas acquise dès lors qu’elle doit être ratifiée à l’unanimité par les assemblées de copropriétaires et qu’elle serait de toute manière insuffisante car elle n’aurait aucune incidence sur la limite séparant les parcelles n° 251 et 3350. En outre, selon les recourants, un éventuel déplacement de la limite entre les parcelles n°251 et 3350 rendrait non réglementaire au moins l’un des immeubles situés sur la parcelle n° 3350. La municipalité et les constructrices relèvent pour leur part que la question sera réglée par une entente entre voisins conformément à ce que prévoit l’art. 59 RPE avec l’inscription d’une servitude, le permis de construire étant délivré sous condition de l’inscription de cette servitude. Les recourants relèvent sur ce point que l’accord annoncé implique l’accord de tous les copropriétaires des parcelles n° 3350 et 4110, accord qu’il serait impossible d’obtenir.

a) L’art. 17 RPE prévoit ce qui suit :

" Art. 17

La distance entre les façades d’un bâtiment et la limite de la propriété voisine est égale aux 25% de la longueur de la plus longue façade du bâtiment, mais au minimum de 6 m.

Lorsque la hauteur de la façade dépasse 10m., mesurée au faîte à partir du terrain aménagé, la distance calculée comme ci-dessus est augmentée de 50 cm par mètre de hauteur supplémentaire.

Ces distances sont additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété".

Les art. 59 et 60 RPE ont la teneur suivante :

"Art. 59

Moyennant entente entre voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limites de propriété peut être réduite sur l’un des bien-fonds, à condition qu’il n’en résulte aucune diminution de la distance réglementaire entre les façades des constructions présentes et futures autorisées sur chacune des propriétés intéressées.

Tout accord intervenant entre voisins pour permettre l’application de l’alinéa premier devra faire l’objet d’une servitude personnelle en faveur de la Commune de Leysin (inscrite au registre foncier). Cette servitude fixera la limite fictive nouvelle à partir de laquelle la distance entre bâtiments et limites de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds servant.

Art. 60

Un changement de limites, survenu après l’entrée en vigueur du présent règlement, n’entraînera pas une diminution de la distance réglementaire entre les bâtiments ou une augmentation de la proportion entre la surface bâtie et la superficie de la parcelle ou encore une augmentation de l’indice d’utilisation".

b) Il n’est pas contesté que, en l’état, la distance séparant l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la parcelle n° 3350  est de 6,99 m alors que la distance à respecter en application de l’art. 17 RPE est de 8, 475 m. Il convient d’examiner si cette distance sera rendue réglementaire par la création d’une limite fictive au moyen de l’inscription d’une servitude en faveur de la Commune de Leysin en application de l’art. 59 RPE.

On relèvera que l’opération envisagée concerne les parcelles n° 3350 et 251 (et non pas 4110 comme indiqué par erreur dans la demande de permis de construire et la décision attaquée). Il résulte au surplus des conclusions de l’expertise Schoeneich, qui n’ont pas été contestées par les recourants, que la modification de limites prévue entre les parcelles n° 3350 et 251 est possible sans rendre non réglementaire l’un ou l’autre des bâtiments existants et qu’elle permettra de respecter la distance minimale de 8, 475 m entre l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la parcelle n° 3350. Il est également pris acte que le permis de construire a été délivré sous condition d’inscription de la servitude prescrite à l’art. 59 al. 2 RPE et qu’aucune construction ne sera réalisée avant que la preuve de cette inscription n’ait été fournie à la municipalité. La question de savoir s’il est possible pour la constructrice d’obtenir les accords requis pour cette inscription n’est dès lors pas déterminante. Tant que cette servitude n’est pas inscrite, le permis de construire est sans effet.

2.                                Les recourants soutiennent que la façade Nord-Ouest du bâtiment B, située à une distance de 7 m de la limite du domaine public, contrevient à l’art. 17 RPE. De son côté, la municipalité fait valoir que les distances fixées par l’art. 36 de la loi sur les routes du 10 décembre 1991  (LRou ; RSV 725.01) s’appliquent, distances qui seraient respectées en l’espèce.

L’art. 17 RPE mentionné par les recourants concerne la distance par rapport à la limite de la propriété voisine et non pas la distance par rapport au domaine public. Le règlement communal ne contient en outre pas d’autre disposition concernant la distance entre un bâtiment et le domaine public.

A défaut de norme communale, la LRou s’applique aux distances minimales à respecter lors de la construction de tout bâtiment ou annexe le long d’une route. Lors de l’audience, le représentant de la municipalité a indiqué que la municipalité avait appliqué l’art. 36 al. 1 let. c LRou. Selon cette disposition, la distance à respecter est de 10 m pour les routes communales de 2^e classe hors des localités et de 7 m à l’intérieur des localités (let. c). La distance est mesurée depuis l’axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation principales (art. 36 al. 2 LRou).

En l’espèce, dès lors que l’on se trouve à l’intérieur de la localité, c’est la distance de 7 m qui doit être respectée, exigence qui est remplie par le projet litigieux.

3.                                Les recourants font valoir que le CUS n’est pas respecté en soutenant notamment que l’entier de la surface des balcons devrait être pris en considération dans le calcul à raison de 3 x 80 m². Selon la municipalité et les constructrices, le CUS serait respecté même en tenant compte de la surface des balcons. Les recourants se fonderaient en outre à tort sur les chiffres indiqués dans la demande de permis de construire, qui tiendraient compte par erreur des parkings, caves et sous-sols.

a)      L’art. 18 RPE a la teneur suivante :

"La surface totale de plancher brut (indice d’utilisation) calculée selon les normes ORL no 514420, édition 1966, ne doit pas dépasser les 2/3 de la surface de la parcelle (voir définition en annexe au RPE)".

b) Il résulte de la norme ORL à laquelle se réfère l’art. 18 RPE que n’entrent pas en considération pour le calcul du CUS toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation et le travail, qui incluent notamment les surfaces des parkings et des sous-sol non habitables.

En l’occurrence, dès lors que la parcelle n° 251  a une surface de 6’750 m², la surface de plancher maximale autorisée par l’art. 18 RPE est de 4'500 m². Le tribunal a effectué un contrôle sur la base des plans d’enquête publique dont il ressort que, si l’on ne tient pas compte des parkings et des sous-sols non habitables, la surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m². Le CUS est par conséquent respecté, même si l’on prend en compte la surface des balcons.

4.                                Les recourants soutiennent que les chalets B et C ne respectent pas la hauteur maximale résultant du nouvel article 20 RPE tel que modifié par le Conseil communal le 28 octobre 2010 (non encore en vigueur), qui prévoit désormais que c’est le terrain naturel qui doit être pris en considération et non plus le terrain aménagé.

                   a) La question de savoir si les bâtiments B et C respectent la hauteur maximale permise par le nouvel art. 20 RPE a été examinée dans le cadre de l’expertise Schoeneich. Il résulte de cette expertise que la hauteur est dépassée d’environ 50 cm pour le bâtiment B et d’environ 60 cm pour le bâtiment C. Les conclusions de l’expertise ont été admises par les parties et les sociétés constructrices ont par conséquent produit le 13 avril 2012 des plans modifiés prévoyant une diminution de la hauteur des bâtiments B et C de manière rendre le projet réglementaire au regard du nouvel art. 20 RPE.  

b) Lorsque la municipalité impose des modifications de minime importance, elle peut délivrer un permis de construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au projet (art. 117 LATC). En l’occurrence, la municipalité a indiqué le 18 avril 2012 qu’elle modifiait le permis de construire en y ajoutant la condition que les nouveaux plan établis de manière à respecter les conclusions de l’expertise Schoeneich (soit les plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil des constructrices) soient respectés.

Il  y a lieu de constater que, avec cette modification, le projet respecte le nouvel art. 20 RPE. On relève en outre que cette modification peut être autorisée sans enquête publique. En effet, selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le permis de construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC.2006.0247 précité consid. 1b p.4-5 et références). Or, ces conditions sont remplies en l’espèce.

5.                                Les recourants relèvent que le projet prévoit 42 places de stationnement intérieures et 20 extérieures. Ils soutiennent que 17 places de parc extérieures ne seraient pas garanties dès lors qu’elles sont prévues sur des parcelles n’appartenant pas aux société constructrices et qu’elles ne bénéficient pas de droits réels durables, soit des servitudes dûment inscrites au registre foncier. Selon eux, ces places extérieures sont en outre trop éloignées des immeubles pour être utilisées et peu crédibles faute de servitude de passage à pied les reliant aux immeubles en question. La municipalité et les constructrices font valoir pour leur part que le projet nécessite 40 places de parc, exigence déjà remplie avec le parking souterrain qui en compte 42.

a) L’art. 71 RPE prévoit notamment ce qui suit :

"Art. 71 Places de stationnement

La municipalité fixe le nombre de places privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagées par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privés.

[…]

Il est aménagé au moins : une place de stationnement ou un garage pour chaque tranche ou fraction de 100 m2 de plancher habitable brut, mesurée comme il est dit à l’art. 18.

[…]".

b) On a vu ci-dessus que  la surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m². Dès lors qu’une place de stationnement est exigée pour chaque tranche ou fraction de 100 m2 de plancher habitable brut, le nombre de places de parc intérieures permet à lui seul de respecter l’art. 71 RPE. Partant, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant la question de savoir si les constructrices pourront réellement bénéficier de toutes les places extérieures annoncées.

6.         Finalement, les recourants font valoir que les lucarnes telles que projetées contreviennent à l’art. 62 al. 1 RPE en ce sens qu’elles dépassent les 2/3 de la façade qu’elles dominent. Selon la municipalité, la façade en question mesure 12.5 mètres et chacune des rangées de lucarnes 5.7 mètres, de sorte que le projet respecte le règlement.

Lors de l’audience, les recourants ont indiqué renoncer à ce grief. Il n’y a par conséquent pas lieu de l’examiner plus avant.

7.                Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté. Le tribunal prend acte que le permis de construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle les nouveaux plans établis à la suite de l’expertise Schoeneich (soit les plans  modifiés le 4 avril 2012 adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil des constructrices) doivent être respectés. Dès lors que le projet a été modifié en réponse à un des griefs soulevés par les recourants, les frais de la cause, incluant les frais d’expertise, sont partagés entre les recourants, les sociétés constructrices et la Commune de Leysin et il n’y a pas lieu d’allouer de dépens.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                                   Le recours est  rejeté.

II.                                 La décision de la Municipalité de Leysin du 31 janvier 2011 est confirmée, étant précisé qu’il est pris acte que le permis de construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle les nouveaux plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 (plans  modifiés le 4 avril 2012) doivent être respectés.

III.                                Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch et Georgette Boesch, solidairement.

IV.                              Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune de Leysin.

V.                                Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Geneco SA et Septfonds SA, solidairement.

Lausanne, le 4 juin 2012

 

Le président:                                                                                             La greffière:

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.