TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 8 novembre 2012
Composition	M. André Jomini, président;  Mme Dominique von der Mühll, assesseur  et M. Jean W. Nicole, assesseur ; M. Félicien Frossard, greffier.

 

Recourants

1.

Lorenzo POLI, Danja POLI, Christine BEHREND, Catherine DUCRET, Paul BRUNNER, Christiane GOLAY BURNET et Olivier BURNET, tous à Pully et représentés par Me Olivier BURNET, avocat à Lausanne,

 

2.

Lydia MASMEJAN, à Pully, représentée par Me Lucien MASMEJAN, avocat à Pully,

 

Autorité intimée

Municipalité de la commune de PULLY, représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,

  

Constructeurs

Marinette AHR et Jean-Marie AHR, à Pully, représentés par Me Thibault BLANCHARD, avocat à Lausanne.

 

  

 

Objet	Permis de construire.
	Recours Lorenzo POLI et consorts et Lydia MASMEJAN c/ décision de la Municipalité de Pully du 22 juillet 2011 accordant un permis de construire concernant deux maisons individuelles sur la parcelle n° 1737 sise au chemin de Volson 7 à Pully

 

 

  

  

 

 

Vu les faits suivants :

A.                                Les époux Jean-Marie et Marinette Ahr sont propriétaires de la parcelle n° 1737 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Pully, à l’adresse chemin de Volson 7. Cette parcelle, d’une surface de 1'591 m², est classée dans la zone de villas du plan général d’affectation de la commune de Pully. Il s’y trouve une maison d’habitation individuelle et un garage.

Selon l’art. 38 du règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC), adopté par le Conseil communal le 11 octobre 2000 et entré en vigueur en mars 2001, la zone de villas est réservée à la construction de villas exclusivement ; on entend par villa toute construction destinée à l’habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés.

B.                               Les époux Ahr ont soumis à la Municipalité de la commune de Pully (ci-après : la Municipalité) une demande de permis de construire pour la réalisation sur leur parcelle – après démolition de la maison existante –  de deux villas de trois logements avec garage enterré de 12 places et 3 places de parc extérieures.

Le projet a été mis à l’enquête publique du 2 octobre au 1^er novembre 2010.

Lydia Masmejan, propriétaire d’une parcelle voisine (n° 1732, chemin de Volson 9) a formé opposition, en critiquant notamment les dimensions du projet, sur divers points (hauteur, nombre de niveaux, nombre d’appartements, etc.).

Danja et Lorenzo Poli, propriétaires d’une parcelle voisine (n° 3280, chemin de Volson 3) ainsi que Christine et Olivier Burnet, également propriétaires d’une parcelle voisine (n° 3279, chemin de Volson 5), ont formé ensemble opposition. Leurs critiques portent aussi sur les dimensions du projet  ainsi que sur son intégration dans le quartier ; ils font en outre valoir que le dossier de mise à l’enquête est incomplet.

Christine Behrend, propriétaire de la parcelle voisine n° 3568 (chemin de Volson 4), a formé opposition en exposant que chacune des deux villas comporterait non pas trois, mais quatre logements ; selon elle, ce projet défigurerait le quartier.

Paul Brunner, propriétaire de la parcelle voisine n° 3124 (chemin de Volson 6), a formé opposition, en critiquant lui aussi les dimensions du projet.

Catherine (Caterina) Ducret, propriétaire de la parcelle voisine n° 3114 (chemin de Volson 2), n’a pas formé opposition.

C.                               La Municipalité a octroyé le permis de construire le 22 juillet 2011, en limitant à deux (au lieu de trois) le nombre de places de stationnement extérieures, et en fixant les conditions suivantes :

L’autorisation municipale précise en outre ce qui suit, sous « dispositions générales » :

Le permis de construire comporte l’autorisation de démolir la maison existante (voir la rubrique « nature des travaux et description de l’ouvrage »). Il comporte également l’autorisation d’abattre cinq arbres protégés (un sapin bleu, deux pins et deux saules – cf. la rubrique « autorisations spéciales », ch. 5.1).

La Municipalité a par ailleurs levé les oppositions. Elle a notifié à chaque opposant ou groupe d’opposants une décision motivée en date du 22 juillet 2011.

D.                               Par acte du 10 septembre 2011, Lydia Masmejan a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre l’octroi du permis précité. Elle conclut à la réforme de la décision municipale en ce sens que l’autorisation de démolition et de construction octroyée aux époux Ahr est refusée.

E.                               Par acte du 8 septembre 2011, les époux Poli, les époux Burnet, Christine Behrend, Paul Brunner et Catherine Ducret, agissant conjointement (ci-après : Lorenzo Poli et consorts), ont recouru auprès de la CDAP contre l’octroi du permis précité. Ils prennent les mêmes conclusions que la recourante Lydia Masmejan.

F.                                Dans sa réponse du 10 novembre 2011, la Municipalité conclut au rejet des deux recours, dans la mesure où ils sont recevables.

Dans leur réponse du 9 décembre 2011, les époux Ahr (les constructeurs) prennent les mêmes conclusions. 

G.                               Les juges de la CDAP ont proposé à la Cour administrative du Tribunal cantonal de prononcer leur récusation (demande de récusation spontanée). Le 6 octobre 2011, la Cour administrative a statué dans ce sens et désigné comme juge instructeur un magistrat membre de la Cour des assurances sociales du Tribunal cantonal.

H.                               La Cour composée pour statuer dans la présente affaire a procédé à une inspection locale le 14 juin 2012, en présence des parties ou de leurs représentants. Des constatations ont été faites à propos des arbres sur la parcelle litigieuse (notamment ceux qui doivent être maintenus selon le projet), et à propos de l'impact visuel des bâtiments projetés, évalué depuis les maisons des recourants, en estimant la sur-hauteur par rapport au faîte du toit de la villa destinée à être démolie. S'agissant de la hauteur des bâtiments projetés, le procès-verbal de l'inspection locale indique ce qui suit:

 

L’architecte du Bois [mandataire des constructeurs] expose que la hauteur au faîte des bâtiments projetés ne pourra être déterminée exactement que durant la phase d'exécution des travaux, sur la base des calculs opérés par le géothermicien, ce que confirment les représentants de la Municipalité. M. du Bois estime toutefois que cette surépaisseur devrait être de l'ordre de 14 à 15 cm et que l'évaluation à 20 cm qu'il a retenue dans ses plans comprend une marge de sécurité. Me Journot informe la Cour de l'adoption en mai 2012 par le Département cantonal des dispositions révisées du RCATC. Son art. 19 prévoit dorénavant que la hauteur moyenne du terrain naturel est calculée aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s'inscrire. Le juge instructeur constate que l'application de ce nouveau mode de calcul impliquerait d'abaisser le faîte des deux bâtiments (d’après les cotes déterminées par le géomètre Bonjour le 28 novembre 2011), à première vue de 1 cm pour le bâtiment A et de 12 cm pour le bâtiment B. M. Beyeler [de la Direction communale de l'urbanisme et de l'environnement] fait valoir que le plus petit rectangle au sens du nouvel art. 19 RCATC devrait inclure la véranda dès lors que cet élément doit être pris en compte en ce qui concerne par exemple la longueur des façades ; or le géomètre Bonjour n’a pas tenu compte des vérandas. Me Blanchard conteste cette interprétation de l'art. 19 RCATC dès lors que l'espace dédié aux vérandas n'est pas pris en compte lors de la détermination du COS notamment.

[…]

Me Blanchard indique que la hauteur du bâtiment projeté n'excédera de toute manière pas la cote indiquée sur les plans du 6 avril 2011 ; s'il devait être constaté que le niveau moyen du terrain naturel est plus bas que ce qui avait été initialement retenu, le bâtiment devrait être abaissé de telle sorte à respecter la limite de hauteur maximale imposée par le règlement communal pour toute construction, soit 10 mètres (avant la « surépaisseur Minergie », art. 97 al. 3 LATC). Me Journot confirme que la cote indiquée représente bien une hauteur maximale dès lors que le nouveau mode de détermination de la moyenne du terrain naturel est moins favorable aux constructeurs. Les constructeurs soulignent à ce propos qu'il est inhérent au système prévu par l'art. 97 LATC que la hauteur définitive de bâtiments bénéficiant du bonus Minergie ne puisse pas être définie au moment de la mise à l'enquête publique. Les représentants de la Municipalité confirment quant à eux que le respect des cotes autorisées fait l'objet d'une vérification par un géomètre postérieurement à l'exécution des travaux. Les différences constatées ne dépassent habituellement pas un à deux centimètres.

 

A propos de la condition du permis de construire relative aux mouvements de terre en façade ouest du bâtiment B, le procès-verbal mentionne ce qui suit:

 

Les représentants de la commune indiquent que le RCATC révisé introduit un déplacement maximal de 1,5 mètre, alors qu'auparavant cette limite était fixée à 1 mètre (art. 49). Ces mouvements de terre doivent être mesurés au droit de la façade. Ainsi, quand bien même la condition ne porte que sur le bâtiment B, le problème se pose également pour le bâtiment A. Interpellé par le juge instructeur, l'architecte expose que cette limitation ne devrait pas condamner les fenêtres prévues en sous-sol eu égard notamment à la possibilité de créer un mur de soutènement.

 

Des constatations ont également été faites sur le chemin d’accès aux maisons des recourants Poli et Burnet, le long de la limite sud de la parcelle n° 1737. Le procès-verbal mentionne ce qui suit à ce propos:

Me Burnet fait valoir qu'il est impossible de déterminer au moyen des plans qui ont été produits la hauteur du mur de soutènement en limite de propriété. Il souligne que le terrain est mouvant et que le mur actuel s'est déjà partiellement effondré si bien que celui-ci devra à tout le moins être reconstruit. Les constructeurs se disent prêts à entreprendre les travaux nécessaires en cas de besoin mais soulignent que les plans déposés ne prévoient pas la réalisation d'un nouveau mur de soutènement à cet endroit. Me Journot estime qu'il est de la responsabilité du constructeur de remplacer le mur existant et de solliciter, le cas échéant, un permis de construire à cet effet ; en l'absence de projet concret, l’éventualité d’une dispense d'enquête publique ne peut pas être discutée. Me Blanchard confirme que l'intégrité du mur sera maintenue quoi qu'il arrive. Mme Burnet fait remarquer que le mur actuel n'a pas la même hauteur sur toute sa longueur. Elle ne sait donc pas à quoi s'attendre en cas de dommage. Interpellé par le juge instructeur, l'architecte du Bois estime que ce problème devra être réglé lors de l'exécution des travaux, le cas échéant en procédant au renforcement du mur depuis la parcelle des constructeurs et en lui donnant un nouvel habillage.

I.                                   Le procès-verbal précité mentionne des "cotes déterminées par le géomètre Bonjour le 28 novembre 2011", permettant de fixer le niveau moyen du terrain naturel, en fonction duquel la hauteur des constructions doit être mesurée. Selon le règlement communal en vigueur à la date de l'octroi du permis de construire (art. 19 al. 1 RCATC), le niveau moyen du terrain naturel est déterminé sur la base de la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment. Le nouvel art. 19 RCATC, mis à l’enquête publique jusqu’au 3 janvier 2011 et adopté par le Conseil communal le 18 mai 2011 - sur proposition municipale (préavis) du 6 avril 2011 - mais pas encore approuvé par l’autorité cantonale à la date de la décision attaquée, prévoit une nouvelle règle pour déterminer le niveau moyen du terrain naturel: il correspond à la moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s’inscrire.

Etant donné que le permis de construire impose de faire établir par un géomètre officiel un plan "certifiant le niveau du terrain naturel aux quatre angles de chaque rectangle" (condition 2a), le géomètre Pierre Bonjour a fourni un tel plan le 28 novembre 2011. Pour chaque bâtiment, il a dessiné le "plus petit rectangle", sans toutefois tenir compte du décrochement des vérandas par rapport à la façade sud. Pour le bâtiment A, la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle est de 530.94 m (sur les plans du projet, le « TN moyen Bat. A » est de 530.95 m). Pour le bâtiment B, la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle est de 527.93 m (sur les plans du projet, le « TN moyen Bat. B » est de 528.05 m).

Après l'inspection locale, les constructeurs ont été invités à communiquer les cotes d’altitude des quatre angles d'un autre « plus petit rectangle » pour les deux bâtiments litigieux, en y incluant cette fois l’emprise des vérandas au sud des bâtiments projetés. Un nouveau plan du géomètre Bonjour, transmis le 29 juin 2012, figure ces données. Pour le bâtiment A, la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle ainsi dessiné est de 530.45 m. Pour le bâtiment B, la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle ainsi dessiné est de 527.89 m.

 

 

Considérant en droit

1.                La Cour examine d’office la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

La décision d’octroi du permis de construire, prise par la Municipalité, est une décision susceptible de recours au sens de l’art. 74 al. 1 LPA-VD, par renvoi de l’art. 99 LPA-VD. La qualité pour agir, en l’espèce, est définie à l’art. 75 let. a LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD) : le recours est recevable s’il est formé par une personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Dans le domaine de l’aménagement du territoire et des autorisations de construire, le droit cantonal doit reconnaître la qualité pour recourir au moins dans les mêmes limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral (art. 33 al. 3 let. a LAT). Cela signifie, en l’occurrence, que la qualité pour recourir selon l’art. 75 LPA-VD doit être définie au moins aussi largement qu’à l’art. 89 al. 1 LTF, s’agissant en particulier des critères de l’atteinte et de l’intérêt digne de protection.

Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a développé une jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin (cf., en dernier lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de l’atteinte dépend de la distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du voisin. Le critère de l’éloignement peut aussi entrer en considération pour déterminer si l’admission du recours peut procurer un avantage pratique au voisin, lui permettant d’invoquer un intérêt digne de protection. En l’espèce, les propriétés des recourants sont proches ou directement voisines de la parcelle des constructeurs intimés. Comme cela a pu être constaté lors de l'inspection locale, ils peuvent invoquer, en raison de cette situation, un intérêt digne de protection à l'annulation de l'autorisation de construire. Cela étant, la recourante Catherine Ducret, qui n’a pas formé opposition et n’a ainsi pas pris part à la procédure devant l’autorité précédente, n’a toutefois pas qualité pour recourir, vu l’exigence de l’art. 75 let. a LPA-VD (cf. arrêt CDAP AC.2010.0019 du 12 novembre 2010). Le recours de Lorenzo Poli et consorts est donc partiellement irrecevable, dans cette mesure.

Les deux actes de recours respectent les autres exigences légales de recevabilité. Il y a donc lieu d’entrer en matière. Les deux causes (recours de Lorenzo Poli et consorts et recours de Lydia Masmejan) ont été jointes pour l'instruction et elles doivent faire l'objet d'un seul arrêt.

 

2.                Dans un grief de nature formelle, les recourants critiquent l'octroi par la Municipalité d'une autorisation de construire conditionnelle, imposant aux constructeurs de fournir certains éléments complémentaires avant le début des travaux. Selon eux, l'autorité communale devrait disposer préalablement de tous les plans et garanties nécessaires avant d’accorder une autorisation qu'ils qualifient d'"anticipée, voire quelque peu aléatoire". Ils se plaignent également d'une violation de leur droit d'être entendus.

a)             Dans la procédure administrative en matière de constructions, il est prévu que la demande de permis de construire est mise à l’enquête publique par la Municipalité pendant trente jours (art. 109 al. 1 LATC), ce qui permet à tous les intéressés de prendre connaissance du dossier élaboré par le requérant ou constructeur. Le droit de consulter le dossier, composante du droit d’être entendu, est ainsi garanti dans ce cadre. Si le requérant de l’autorisation modifie son projet sur un point qui n’est pas de minime importance, après le début de l’enquête publique, il faut alors prévoir une enquête complémentaire (art. 72b RLATC) ou une nouvelle enquête publique. Les intéressés exercent leur droit d’être entendus en formant opposition, durant le délai d’enquête (art. 109 al. 4 LATC). S’il n’y a pas d’enquête complémentaire, les opposants ne peuvent pas compléter leur opposition et ils ne peuvent en principe pas se prévaloir d’un droit à intervenir d’une autre manière. Ces dispositions du droit cantonal, qui respectent les prescriptions minimales prévues en droit fédéral à l’art. 33 LAT, concrétisent ainsi la garantie du droit d’être entendu (cf. ATF 135 II 286 consid. 5; arrêt CDAP AC.2011.0020 du 21 novembre 2011, consid. 2a). Les opposants peuvent en effet s’exprimer sur les éléments pertinents de la demande de permis de construire, après avoir pu consulter le dossier de cette demande. 

Encore faut-il que le dossier mis à l’enquête publique soit complet, ou suffisamment précis pour que les intéressés puissent évaluer l’ampleur et les caractéristiques du projet. L’art. 108 al. 2 LATC renvoie aux règlements, cantonal et communal, pour ce qui est de déterminer quels plans et quels pièces doivent être fournis avec la demande de permis de construire. Au niveau cantonal, les pièces et indications à fournir avec la demande de permis de construire sont énumérées à l'art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 711.11.1). Le règlement communal de Pully ne contient pas d'exigences supplémentaires.

 

 

 

Selon la jurisprudence, lorsque les plans d'enquête présentent des lacunes, celles-ci n'entraînent la nullité du permis de construire que si elles sont de nature à gêner des tiers dans l'exercice de leurs droits ou qu'elles ne permettent pas de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions (AC.2009.0227 du 13 décembre 2010 consid. 4 et les références citées ; cf. aussi AC 2010.0356 du 27 octobre 2011).

b)             En l’espèce, les recourants se plaignent du caractère imprécis, selon eux, de certains éléments du projet autorisé par la Municipalité, mais ils ne reprochent pas aux constructeurs d’avoir déposé, pour la mise à l'enquête publique, un dossier lacunaire au regard des prescriptions de l'art. 69 RLATC, si ce n'est sur un point. Ils se réfèrent à la condition 2h du permis de construire, qui impose de compléter les "coupes B-B et C-C" pour rendre plus représentatives de l'état actuel "les indications concernant le terrain naturel des parcelles voisines nos 3279 et 3280, au pied du mur limitant la parcelle au Sud". Puisque ces coupes doivent être complétées, les recourants affirment que le dossier serait lacunaire.

En vertu de l'art. 69 ch. 3 RLATC, le dossier fourni avec la demande de permis de construire doit comporter "les coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain naturel et aménagé". En l'espèce, il n'est pas contesté que les constructeurs ont fourni des coupes. La décision attaquée ne retient pas que ces coupes ne permettraient pas de comprendre l'impact des éléments essentiels du projet, à savoir les deux villas et le garage enterré. Ces coupes permettent en effet d'apprécier la hauteur des bâtiments, par rapport au terrain naturel. Le seul élément à propos duquel un complément est requis concerne non pas un bâtiment ou un ouvrage projeté par les constructeurs, mais le relevé du niveau du terrain naturel sur des parcelles voisines. Il ne s'agit donc pas à proprement parler d'un élément du projet, mais bien plutôt d'une indication sur la configuration actuelle des lieux, configuration dont les recourants, propriétaires des parcelles concernées ou voisins, ont nécessairement connaissance. Dans ces conditions, on ne saurait dire qu'il manquait, dans le dossier mis à l'enquête publique, une pièce essentielle relative au projet de construction. Les constructeurs n'ont pas ignoré les prescriptions de l'art. 69 RLATC car ils ont produit des coupes, lesquelles n'étaient certes pas suffisamment précises sur un point secondaire, à propos de la description actuelle des lieux. L'exigence d'améliorer ces coupes pour les rendre plus compréhensibles ne signifie toutefois pas que le dossier des constructeurs était vicié ou lacunaire.

 

Cela étant, d'après les plans du projet, le mur existant le long de la limite sud de la parcelle des constructeurs – élément qui doit figurer sur les coupes – devrait être maintenu tel quel car les ouvrages prévus n'impliquent pas sa modification. Comme cela a été relevé lors de l'inspection locale, des travaux concernant ce mur (reconstruction, consolidation) devraient, le cas échéant, faire l'objet d'une autorisation communale. En l'état, la contestation n'a pas pour objet de tels travaux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner plus avant cette question.

c) Sur les autres points, les recourants reprochent à la Municipalité d’avoir elle-même créé des incertitudes en imposant certaines modifications du projet mis à l’enquête publique. Cela ne signifie pas que la demande de permis de construire était formellement viciée. La question est plutôt de savoir si de telles modifications sont possibles, sans contraindre les constructeurs à déposer un dossier complété, en vue d’une nouvelle enquête publique.

     Le droit cantonal permet dans certains cas d’octroyer un permis conditionnel, sans imposer d’abord une enquête publique complémentaire pour les modifications concernées. L’art. 117 LATC dispose en effet que la Municipalité peut délivrer un permis de construire subordonné à la condition que des modifications soient apportées au projet, pour autant que ces modifications soient de minime importance (cf. notamment arrêt CDAP du 23 novembre 2011 dans l’affaire AC.2010.0318).

Comme on le verra ci-après, les modifications litigieuses peuvent être considérées comme étant de minime importance, d’autant plus qu’elles visent généralement à réduire l’ampleur du projet ou à imposer une application stricte du règlement (cf. arrêt CDAP AC.2010.0043 du 30 mars 2011; arrêt TA AC.2007.0216 du 2 décembre 2008). La délivrance d’un permis conditionnel n’est en soi pas critiquable.

Sur la base des plans disponibles – notamment des plans rectifiés ou actualisés en avril 2011 par l’architecte des constructeurs, postérieurement à l’enquête publique - , la Municipalité pouvait se prononcer sur le respect des exigences légales et réglementaires. Les recourants pouvaient aussi exercer efficacement leur droit d’être entendus et recourir en connaissance de cause.

3.                Les recourants font valoir que les deux bâtiments projetés ont une hauteur excessive. Ils se plaignent du fait que les éléments nécessaires au calcul de la hauteur maximale, à partir du terrain naturel, ne sont pas clairement fixés dans la décision attaquée. Selon la condition 2a du permis de construire, le constructeur doit faire établir un plan de géomètre « certifiant le niveau du terrain naturel aux quatre angles de chaque rectangle ». Les recourants Poli et consorts font valoir que tous les voisins ne peuvent se satisfaire d’un futur plan dont ils ne connaissent pas les indications qui pourraient y figurer. La recourante Masmejan expose que depuis chez elle, les vues sur les Alpes vaudoises et la vallée du Rhône ne seront sauvegardées que si le projet respecte la hauteur au faîte réglementaire ; la hauteur effective (indication chiffrée de la cote finale maximale exacte du faîte du toit) est un élément fondamental du projet, sur lequel elle doit pouvoir se prononcer en connaissance de cause.

a)             Dans la zone de villas, l'art. 39 al. 2 RCATC dispose que la hauteur au faîte, mesurée conformément à l'art. 19 RCATC, est limitée à 10.00 m. Selon l'art. 19 al. 1 RCATC, la hauteur des constructions est mesurée depuis le niveau moyen du terrain naturel.

L’obligation de fournir un nouveau plan de géomètre est liée à l’application anticipée d'une modification du règlement communal, au sens de l’art. 79 LATC (obligation pour la Municipalité de refuser toute autorisation allant à l'encontre d'un projet de plan d'affectation ou de règlement déjà soumis à l'enquête publique). Le nouvel art. 19 RCATC, mis à l’enquête publique jusqu’au 3 janvier 2011 et adopté par le Conseil communal le 18 mai 2011 - sur proposition municipale (préavis) du 6 avril 2011 - mais pas encore approuvé par l’autorité cantonale à la date de la décision attaquée, prévoit une nouvelle règle pour déterminer le niveau moyen du terrain naturel (en fonction de quoi la hauteur du bâtiment est mesurée). Selon le règlement en vigueur (art. 19 al. 1 RCATC), le niveau moyen du terrain naturel est déterminé sur la base de la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment; selon la novelle, il est déterminé sur la base de la moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s’inscrire. Pour le projet des intimés, l’application anticipée de cette nouvelle norme provoque un abaissement du niveau maximal du faîte (cf. infra). Il est donc nécessaire de disposer d’un plan de géomètre, au dossier, qui indique les nouveaux points de référence (les angles du plus petit rectangle). Ce plan ne pouvait être fourni d’emblée par les intimés, puisque cela résulte d’une modification du règlement communal postérieure à l’enquête publique pour leur projet. On ne voit du reste pas en quoi les intérêts des voisins seraient lésés par la détermination, par un géomètre officiel, de la cote d’altitude de quatre points dont l’emplacement est décrit par la norme réglementaire concernée. Dans cette mesure, la condition 2a du permis ce construire n’est donc, à l’évidence, pas critiquable.

b)              La condition 2a du permis de construire impose aux constructeurs d'abaisser les faîtes des deux bâtiments en fonction de l'application anticipée du nouvel art. 19 RCATC.

En fonction du plan du géomètre du 28 novembre 2011 (le "plus petit rectangle" a été dessiné sans tenir compte du décrochement des vérandas par rapport à la façade sud), l'application de la nouvelle norme sur le niveau moyen du terrain naturel entraîne, par rapport aux calculs faits sur la base de l'ancien art. 19 RCATC, une baisse de 1 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment A, et une baisse de 12 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment B.

En fonction du deuxième plan du géomètre (en tenant compte de l'emprise des vérandas), l'application de la nouvelle norme sur le niveau moyen du terrain naturel entraîne, par rapport aux calculs faits sur la base de l'ancien art. 19 RCATC, une baisse de 50 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment A, et une baisse de 16 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment B.

Dans toutes ces hypothèses, la condition 2a du permis de construire n'impose pas une modification significative du projet mis à l'enquête publique. Quoi qu'il en soit, l'obligation d'abaisser les faîtes n'est pas contraire aux intérêts des voisins. Une telle condition est donc en principe admissible.

c) Dans le nouvel art. 19 RCATC, la notion de "plus petit rectangle" est une notion juridique indéterminée. A la date de la décision attaquée, il n'existait pas encore de pratique communale au sujet de l'application de cette disposition, laquelle n’était pas encore en vigueur. Lorsque les constructeurs ont transmis le plan du géomètre du 28 novembre 2011, la Municipalité n'a pas objecté que les cotes de référence, au niveau de la façade sud, devaient tenir compte de l'emprise des vérandas, lesquelles ne sont pas prévues au niveau inférieur (sous-sol) mais à partir du rez-de-chaussée, où elles surplombent le terrain naturel. Calculer le niveau moyen du terrain naturel sur la base des cotes retenues par le géomètre dans son plan du 28 novembre 2011 est défendable. Il n'est donc pas exclu que la Municipalité, lorsqu'elle sera appelée, avant le début des travaux, à donner son approbation aux plans d'architecte modifiés (cf. paragraphe final de la rubrique "conditions et modifications de minime importance" du permis de construire), retienne cette interprétation. C'est donc en fonction d'un niveau moyen du terrain naturel très légèrement inférieur à celui indiqué dans les plans mis à l'enquête publique, soit moins 1 cm pour le bâtiment A et moins 12 cm pour le bâtiment B, que la hauteur des bâtiments litigieux doit être appréciée.

Il est manifeste que l'abaissement, dans cette mesure, des faîtes des bâtiments litigieux, tel qu'il est exigé par la condition 2a du permis de construire, est possible sans que l'économie du projet ne soit mise en cause. En d'autres termes, avec cette condition, il n'y a pas de véritable incertitude au sujet de l'aspect ou de l'impact final du projet. Au demeurant, la condition posée ne comporte aucune dérogation à la règle de l'art. 39 al. 2 RCATC, qui fixe à 10 m la hauteur maximale au faîte des bâtiments autorisés en zone de villas.

d) Cela étant, les plans du projet indiquent la mention « Minergie » à propos de l’altitude du faîte. Cela signifie que les constructeurs se prévalent de la règle de l’art. 97 al. 3 LATC, selon laquelle "la surface ou le volume supplémentaire des éléments de construction destinés à répondre aux exigences d'isolation et de ventilation supérieures aux normes en vigueur ne sont pas pris en compte dans le calcul des coefficients d'occupation ou d'utilisation du sol et de la hauteur du bâtiment". La condition 2b du permis de construire concerne précisément « la surhauteur du niveau du faîte, autorisée par l’art. 97 al. 3 LATC ». D’après cette condition, il incombe aux constructeurs de produire les "calculs de l’ingénieur thermicien, permettant de définir précisément la valeur de cette surépaisseur". Les constructeurs font cependant valoir qu’ils ont déjà fourni à la Municipalité les calculs de l’ingénieur thermicien Narr (pièce 2 à l’appui de la réponse).

Pour pouvoir bénéficier de cette "surépaisseur" du toit, il faut d’après l’art. 97 al. 3 LATC que le projet satisfasse à des exigences « supérieures aux normes en vigueur ». Cette notion est définie à l’art. 40d al. 1 RLATC : cela vise « les valeurs du coefficient de transmission thermique (valeurs limites ponctuelles) meilleures que celles exigées à l'article 19, alinéa 1 RLVLEne ». Le "standard Minergie® ", que les constructeurs ont retenu, va au-delà des exigences au sens de l’art. 97 al. 3 LATC : il garantit des "performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur", ce qui permet l’octroi du "bonus" prévu à l’art. 97 al. 4 LATC pour les COS et CUS (art. 40d al. 2 RLATC).

S’agissant en particulier des "suppléments d’isolation" ou "bonus" prévus par l’art. 97 al. 3 et 4 LATC pour les projets respectant les exigences Minergie (supplément de hauteur, supplément de COS), il est admissible de fixer des conditions et de faire vérifier par le service spécialisé, à la fin des travaux, si ces conditions sont respectées ; en d’autres termes, on ne peut pas refuser un permis de construire pour un projet qui a été conçu en fonction de ces « bonus » en retenant qu’il n’est pas prouvé que le bâtiment sera finalement isolé conformément aux exigences (cf. notamment arrêt AC.2009.0059 du 14 juillet 2009). La prescription du permis de construire (disposition générale 1.4) selon laquelle le maître de l’ouvrage produira la première certification du label Minergie avant le début des travaux, n’est donc pas contraire au droit cantonal.

e) Il résulte de ce qui précède que les dispositions pertinentes du droit communal et du droit cantonal sur la hauteur des constructions sont bien appliquées, moyennant le respect des conditions, admissibles en tant que telles, posées dans le permis de construire.

4.                Les recourants critiquent la condition 2d du permis de construire, selon laquelle l’impact des lucarnes en toiture doit être réduit, conformément à l’art. 24 al. 3 RCATC qui fixe la hauteur maximale du nu du parement à 170 cm. Selon les recourants, cette exigence est imprécise et ne fournit aucune garantie que les lucarnes soient conformes au règlement.

Aux termes de l’art. 24 al. 2 RCATC, la largeur additionnée des lucarnes ne peut excéder le 50 % de la longueur de la façade correspondante. Selon l’art. 24 al. 3 RCATC, la hauteur des lucarnes, au nu du parement, ne doit pas excéder 1.70 m. Quant à l’art. 24 al. 4 RCATC, il dispose qu’en complément aux lucarnes, les châssis pivotants inscrits dans la pente du toit sont autorisés aux emplacements où ils sont objectivement nécessaires ; leurs dimensions ne peuvent excéder 80x120 cm.

Dans sa réponse aux oppositions, la Municipalité a écrit ce qui suit : "En premier lieu, l’architecte a modifié la largeur des lucarnes sur les pans de toiture Ouest et, en second lieu, les châssis pivotants projetés sur les pans Est, au-dessus des lucarnes, doivent être supprimés. S’agissant des châssis rampants restants [dévolus à la ventilation des cages d’escalier et à l’éclairage des surcombles], ils sont objectivement nécessaires, conformément à l’art. 24 al. 4 RCATC ; leur dimension ne doit pas excéder 80x120 cm". Il est par ailleurs précisé que les constructeurs ont complété leur projet , en "modifiant la largeur des lucarnes sur les pans de toitures Ouest, afin que leur largeur additionnée n’excède pas les 50 % de la longueur de la façade correspondante". Les plans illustrant ces modifications étaient tenus à disposition des intéressés dans les bureaux communaux.

Les recourants prétendent qu'ils n'ont aucune garantie que ces ouvertures en toiture seraient réglementaires, mais ils ne contestent pas que les plans actualisés du projet indiquent la forme et la taille des lucarnes, telles qu’elles doivent être réalisées en vertu de la condition 2d du permis de construire. On ne voit pas, dans ces circonstances, en quoi l'autorisation litigieuse serait imprécise, ni en quoi les conditions imposées porteraient atteinte aux intérêts des voisins.

5.                Les recourants critiquent la condition 2g du permis de construire, à propos des "mouvements de terre projetés en façade ouest du bâtiment B", qui doivent être "corrigés afin de respecter l’art. 49 RCATC (mouvements de terre maximum 100 cm)". Pour eux, cette condition comporte de nombreuses incertitudes.

Dans sa réponse aux oppositions, la Municipalité a exposé que l’étude des plans de coupes avait permis de constater que les mouvements de terre projetés à cet endroit ne respectaient pas l’art. 49 RCATC, disposition qui prévoyait que "les mouvements de terre en remblai ou en déblai ne peuvent dépasser 1.00 m de hauteur, mesurée depuis le terrain naturel à l’endroit le plus défavorable". Or, en imposant cette condition, qui vise un élément ponctuel et bien déterminé du projet, l'autorité communale n'a créé aucune incertitude. Dans sa réponse au recours, la Municipalité a qualifié ceci de simple "réglage", admis par les constructeurs. Une telle condition pouvait à l'évidence être imposée dans le cadre de l'art. 117 LATC.

6.                Les recourants critiquent la mise en place d’un ascenseur le long des façades des deux bâtiments, créant selon eux sur chaque toit une superstructure peu esthétique, notamment parce qu'elle dépasserait l’alignement des lucarnes. De telles superstructures ne seraient pas techniquement indispensables et elles ne respecteraient pas l’art. 25 RCATC.

Aux termes de l’art. 25 RCATC,  "les superstructures sont limitées au minimum techniquement indispensable et regroupées dans des volumes compacts intégrés au caractère architectural du bâtiment". Cet article fait partie du chapitre 6 du règlement communal, consacré aux "toitures, combles et lucarnes". En l'occurrence, le grief des recourants ne vise donc que la partie de chaque ascenseur qui se trouve au-dessus du toit, et qui peut être considérée comme une superstructure au sens de la disposition précitée. Cette superstructure ne dépasse pas le point culminant du toit. Il n’est pas prétendu que l’enveloppe de l’ascenseur serait excessivement grande, vu les caractéristiques techniques d’un tel équipement. La seule question qui se pose, sous l’angle de l’art. 25 RCATC, est celle de l’intégration au caractère architectural du bâtiment, étant donné que la condition d'un "volume compact" est manifestement remplie. En elle-même, la superstructure ne présente pas de caractéristiques particulières et sa valeur esthétique doit être appréciée conjointement avec celle des autres éléments du bâtiment. Cette question sera examinée plus bas (consid. 10).

7.                Les recourants soutiennent que les jardins d'hiver ou vérandas, à l'angle Sud-Est des bâtiments, constitueraient une prolongation de la toiture. Ils invoquent alors l'art. 24 al. 3 RCATC, qui dispose que le choix d'une typologie de lucarne (lucarnes négatives ou lucarnes positives – cf. art. 24 al. 2 RCATC) exclut l'autre sur un même pan de toit. L'art. 24 RCATC est consacré aux lucarnes, dans le chapitre 6 "toitures, combles et lucarnes" du règlement communal.

Il apparaît que les vérandas, prévues à chaque niveau habitable, sont des éléments qui ne font pas partie de la toiture. Comme le relève la Municipalité dans sa réponse, il s'agit d'éléments en excroissance d'un angle des bâtiments, qui ne se trouvent pas sous la toiture. Leur couverture, au dernier niveau, ne saurait être assimilée à une lucarne. Les règles concernant la typologie des lucarnes ne s'y appliquent donc pas.

8.                Les recourants font valoir que les six arbres dont il est prévu, dans l'autorisation de construire, qu'ils doivent être maintenus, ne pourront pas résister à l'ampleur des travaux envisagés. L'inspection locale a permis de constater la position de ces arbres et il n'y a aucun motif de considérer en l’espèce que l'organisation du chantier ne permettrait pas d'en garantir la conservation.

9.                Les recourants affirment que l'affectation prévue par les constructeurs pour les locaux en sous-sol n'est pas réaliste. Selon le projet en effet, il ne s'agit pas de locaux d'habitation, mais de locaux ou d’espaces ("salle de jeux-réfectoire") destinés à une occupation non sédentaire en relation avec l’affectation du bâtiment principal, conformément à la définition donnée à l'art. 21 RCATC pour l'affectation des sous-sols; cette disposition réglementaire mentionne notamment comme exemples les carnotsets, salles de jeux, ateliers, réfectoires, salles de conférence. Pour les recourants, ces locaux pourraient aisément être transformés en logements séparés, disposant d'un accès indépendant, d'un hall d'entrée, d'une cuisinette et d'un cabinet de douche-WC.

D'après l'art. 38 RCATC, la zone de villas est réservée à la construction de villas, par quoi on entend toute construction destinée à l'habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés. L'art. 39 al. 1 RCATC dispose que le nombre de niveaux est limité à 3, soit le rez-de-chaussée, un étage et les combles. En vertu de l'art. 21 RCATC, le sous-sol ne compte pas comme niveau et n'est pas habitable. Il n'est pas contesté que le niveau inférieur des deux bâtiments peut être qualifié de sous-sol, ne comptant pas dans le nombre de niveaux admissibles, pour autant que sa destination effective corresponde à celle prévue par le règlement communal pour les sous-sols. C'est bien ce que les constructeurs ont indiqué dans leurs plans. La Municipalité n'a pas mis en doute que les sous-sols seraient propres à être occupés à des fins non-sédentaires en lien avec les logements des étages supérieurs (cf. art. 21 al. 1 RCATC), et elle a relevé qu'ils ne pourraient pas être aménagés en logements séparés. Il n'y a aucun motif objectif, à ce stade, de considérer que les locaux litigieux pourraient ne pas être construits, aménagés et utilisés conformément à ce qui est prévu selon les plans autorisés par la Municipalité. Les recourants ne prétendent du reste pas que si l'autorisation de construire est respectée, le projet comporterait une dérogation aux dispositions régissant la zone de villas.

10.            Les recourants se plaignent en définitive principalement du caractère trop volumineux des deux bâtiments projetés, dans un quartier de villas individuelles traditionnelles. Ils invoquent la règle générale de l’art. 86 LATC.

 

a) En vertu de l'art. 86 LATC, la Municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. La jurisprudence a souvent précisé la portée de l’art. 86 LATC, et le contrôle qu’exerce la juridiction cantonale à ce propos (cf. par exemple arrêts CDAP AC.2011.0271 du 12 septembre 2012; AC.2012.0032 du 24 août 2012; AC.2011.0159 du 19 décembre 2011). Ainsi, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation. Un projet peut certes être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison par exemple  du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (cf. ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; 101 Ia 213). Dès lors que l'autorité municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans l'examen de l'esthétique ou de l'intégration, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale. Cet examen interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises.

b) Il convient en premier lieu d'examiner si, compte tenu des caractéristiques du projet, la Municipalité pouvait se prononcer sans prendre préalablement l'avis de la commission consultative d'urbanisme de la commune. Les recourants lui reprochent de n'avoir pas fait appel à cet organisme, qui aurait pu apprécier valablement l'intégration du projet litigieux dans le "tissu morphologique du quartier".

Le règlement communal (RCATC) institue une commission consultative d’urbanisme, composée de représentants des autorités communales et de professionnels de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction et des milieux intéressés (art. 3 al. 1 RCATC), dont les attributions sont ainsi définies: elle étudie, à la demande de la Municipalité, les projets de constructions ou d'aménagement sur le territoire communal (art. 3 al. 2 RCATC) et elle veille à promouvoir un développement des constructions respectueux de l'environnement bâti et non bâti, en accord avec le tissu morphologique du quartier concerné (art. 3 al. 3 RCATC). Ni l'art. 3 RCATC, ni les autres dispositions du règlement communal relatives à l’esthétique et à l’intégration des constructions, n’imposent à la Municipalité de prendre l’avis de cette commission consultative dans certaines situations. Cette autorité dispose donc à ce propos d’un très large pouvoir d’appréciation. Or, comme cela sera exposé ci-après, ni les deux bâtiments litigieux, ni le quartier concerné ne présentent des caractéristiques telles que la Municipalité aurait été tenue de prendre un avis extérieur avant de statuer. Elle n'a pas violé le règlement communal en appréciant seule – sur la base du dossier constitué par son service administratif spécialisé (Service de l'urbanisme et de l'environnement) – la légalité du projet.

c) La Municipalité rappelle, dans sa réponse, que depuis plusieurs années sur le territoire communal, la notion de "villa" n'est plus réservée à la villa familiale. La "villa pulliérane" correspond à un bâtiment de faible densité avec une restriction de hauteur. Un immeuble de trois logements correspond à la typologie des bâtiments réalisés en zone de villas.

Il a été constaté, lors de l'inspection locale, que le quartier en question comporte de nombreuses villas familiales "traditionnelles", mais aussi plusieurs villas correspondant à la typologie actuelle, telle qu'elle est décrite par la Municipalité. La récente révision partielle du règlement communal, par laquelle différentes normes sur les dimensions des bâtiments ont été modifiées (cf. notamment supra, consid. 3), n'a pas remis en cause la notion de villa, s'appliquant aussi à de petits immeubles de trois appartements. Les deux bâtiments litigieux répondent à la définition de la "villa pulliérane". Les constructeurs utilisent vraisemblablement toutes les possibilités de construire réglementaires, mais leur projet n'apparaît pas, de ce point de vue, déraisonnable ni irrationnel – au vu notamment de l'existence de bâtiments analogues dans les environs. La qualité esthétique des superstructures (ascenseur), des vérandas et d'autres éléments du projet pourrait naturellement être discutée mais, dans un quartier où se trouvent en définitive des constructions relativement hétérogènes, il n'y avait pas de motifs, pour la Municipalité, de poser des exigences plus strictes dans le cadre de l'art. 86 LATC. En d'autres termes, l'autorité communale n'a pas fait un mauvais usage du pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu en matière d'intégration et d'esthétique des constructions. Il s'ensuit que les griefs des recourants à ce propos sont mal fondés.

11.            Il s’ensuit que les recours, entièrement mal fondés, doivent être rejetés dans la mesure où ils sont recevables (le recours de Lorenzo Poli et consorts étant partiellement irrecevable – cf. consid. 1). Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent, supportent les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Les constructeurs intimés, représentés par un avocat, ont droit à des dépens, à la charge des recourants, solidairement entre eux (art. 55 LPA-VD). Il en va de même de la Municipalité, qui a elle aussi mandaté un avocat.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

 

I.                                   Les recours sont rejetés, dans la mesure où ils sont recevables.

II.                                 La décision du 22 juillet 2011 de la Municipalité de Pully, rejetant les oppositions formées par Lorenzo Poli et consorts et par Lydia Masmejan, et accordant un permis de construire à Marinette et Jean-Marie Ahr, est confirmée.

III.                                Un émolument de justice de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge des recourants Lorenzo Poli et consorts, solidairement entre eux.

IV.                              Un émolument de justice de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de la recourante Lydia Masmejan.

V.                                Les recourants Lorenzo Poli et consorts, solidairement entre eux, verseront à la Commune de Pully une indemnité de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs à titre de dépens.

VI.                              Les recourants Lorenzo Poli et consorts, solidairement entre eux, verseront à Marinette et Jean-Marie Ahr une indemnité de 1'250 (mille deux cent cinquante)  francs à titre de dépens. 

VII.                             La recourante Lydia Masmejan versera à la Commune de Pully une indemnité de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs à titre de dépens.

 

 

VIII.                           La recourante Lydia Masmejan versera à Marinette et Jean-Marie Ahr une indemnité de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs à titre de dépens. 

 

Lausanne, le 8 novembre 2012

 

 

Le président:                                                                                             Le greffier:

                                                                                                                 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.