TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 10 janvier 2012

Composition

M. Pascal Langone, président; MM. François Despland et Raymond Durussel, assesseurs; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.

 

Recourantes

1.

Eliane SCHENK, à Mies, représentée par Me Nicolas PERRET, avocat à Nyon 2, 

 

 

2.

DOMAINE DE LA ROSERAIE S.A., à Nyon, représentée par Me Nicolas PERRET, avocat à Nyon 2, 

  

Autorité intimée

 

Municipalité d'Yvorne, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,

  

Constructeurs

1.

Christophe ROD, à Yvorne, représenté par Me Christian GIAUQUE, avocat à Lausanne,

 

 

2.

Nadine ROD, à Yvorne, représentée par Me Christian GIAUQUE, avocat à Lausanne,

  

 

Objet

Permis de construire           

 

Recours Eliane SCHENK et DOMAINE DE LA ROSERAIE S.A. c/ décision de la Municipalité d'Yvorne du 24 août 2011 levant leur opposition à la demande de permis de construire pour des transformations concernant la parcelle n° 433, propriété de Nadine et Christophe Rod

 

Vu les faits suivants

A.                                Christophe et Nadine Rod sont copropriétaires pour moitié de la parcelle n° 433 du cadastre de la Commune d'Yvorne. Sur cette parcelle, qui, à l'est, longe la Route cantonale 780b (DP 65), s'élève le bâtiment commercial ECA n° 679 de 697 m2, qui comprend notamment un restaurant. D'une surface totale de 4'907 m2, ce bien-fonds est colloqué en zone mixte d'activités tertiaires et habitation de faible densité selon le Plan partiel d'affectation "Champ Gilbert (Roseraie) 2" (ci-après: le PPA "Champ Gilbert (Roseraie) 2") et le Règlement communal sur le PPA "Champ Gilbert (Roseraie) 2" (ci-après: le RPPA "Champ Gilbert (Roseraie) 2"), tous deux approuvés par le Département de l'économie (ci-après: le DEC) le 1er novembre 2010. Eliane Schenk est propriétaire de la parcelle contiguë n° 145, sur laquelle se trouve notamment un camping, exploité par la société "Domaine de la Roseraie SA", et qui entoure, au nord, à l'ouest et au sud, la parcelle n° 433; la parcelle n° 145 est colloquée dans une zone de caravaning résidentiel selon les PPA et RPPA "Champ Gilbert (Roseraie) 2". Le bien-fonds n° 433 est grevé de plusieurs servitudes en faveur de la parcelle n° 145, soit en particulier d'une servitude n° ID 1998/5093 d'usage d'un local dans le bâtiment n° ECA 679, d'une servitude n° ID 1998/5094 d'usage de place (utilisation des places de parking se trouvant à l'intérieur de la zone grevée) et d'une servitude n° ID 1998/5095 de passage à pied et pour tous véhicules de 5 m de largeur, l'assiette de ces deux dernières servitudes étant située dans la partie nord de la parcelle n° 433. Cette dernière bénéficie également de la servitude n° ID 1998/5095 de passage à pied et pour tous véhicules de 5 m de largeur, dont la parcelle n° 145 est aussi grevée. La parcelle n° 433 bénéficie de deux accès, l'un au nord, par la servitude de passage grevant la parcelle n° 145, et l'autre au sud, par la route cantonale.

B.                               Le 24 mai 2011, Christophe et Nadine Rod ont déposé une demande de permis de construire pour l'aménagement d'un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment n° ECA 679, le réaménagement d'un appartement au 1er étage, un couvert pour une entrée de service, une marquise pour l'entrée du restaurant, des escaliers pour l'accès au jardin et deux places de stationnement.

L'enquête publique, qui a eu lieu du 7 juin au 6 juillet 2011, a suscité l'opposition d'Eliane Schenk, propriétaire du bien-fonds n° 145, et du Domaine de la Roseraie SA, exploitant du camping qui s'y trouve ainsi que du parking sis notamment sur la parcelle n° 433 et au bénéfice de la servitude n° ID 1998/5094 d'usage de place.

Par la synthèse du 21 juin 2011 de la Centrale des autorisations en matière d'autorisation de construire, les autorisations spéciales et préavis nécessaires ont été octroyés (n° CAMAC 123325).

C.                               Le 24 août 2011, la Municipalité d'Yvorne a levé l'opposition d'Eliane Schenk et du Domaine de la Roseraie SA.

D.                               Le 23 septembre 2011, Eliane Schenk et le Domaine de la Roseraie SA ont interjeté recours devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision précitée, concluant principalement à l'annulation de la décision attaquée dans la mesure où elle lève l'opposition à la demande de permis de construire et au maintien de leur opposition.

Le 19 octobre 2011, Christophe et Nadine Rod (ci-après: les constructeurs) ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. Le 24 octobre 2011, la Municipalité d'Yvorne a également conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.

E.                               Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                Les recourantes ont en particulier requis, à titre de mesures d'instruction, la production, en mains du registre foncier d'Aigle, de l'intégralité du dossier et de l'historique des servitudes relatives aux parcelles n° 145 et 433 de la Commune d'Yvorne, Champ Gilbert, plan n° 12, ainsi que la tenue d'une inspection locale. Il n’a pas été donné suite à ces requêtes. Les éléments figurant au dossier de la cause suffisent à forger la conviction du tribunal. Les mesures d’instruction requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige; elles ne pourraient amener la cour de céans à modifier son opinion (voir ATF 2A.5/2007 du 23 mars 2007 consid. 3.4; 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les arrêts cités).

2.                                Les recourantes font d'une part valoir que le projet en cause restreindrait l'usage initialement prévu par la servitude n° ID 1998/5093 d'usage d'un local. D'autre part, elles reprochent à la Municipalité, dans sa décision, d'avoir totalement omis de résoudre la question préjudicielle litigieuse de droit civil quant à l'exercice et l'assiette des servitudes d'usage de places de parc n° ID 1998/5094 et de passage à pied et pour tous véhicules de 5 m de largeur n° ID 1998/5095.

a) Selon l’art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être accordée que si le terrain est équipé pour la construction. A teneur de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. En vertu de l'art. 104 al. 3 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) (voir aussi art. 49 LATC), la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.

L’art. 104 al. 3 LATC, lorsqu'il exige que les équipements empruntant la propriété d’autrui soient au bénéfice d’un titre juridique, vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l’autorité administrative, de manière à prévenir les conflits ultérieurs (cf. arrêts AC.2010.0333 du 2 novembre 2011 consid. 5a; AC.2011.0010 du 3 août 2011 consid. 2a; AC.2009.0286 du 5 octobre 2010 consid. 5a). La jurisprudence en déduit qu’en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire. Ainsi, lorsque le contenu d'une servitude de passage n'est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu'à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l'aide du juge civil compétent (ZBl 1981 p. 464). En d'autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire ne peut connaître de questions préjudicielles de droit civil que lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (cf. arrêts AC.2010.0333 précité consid. 5a; AC.2011.0010 précité consid. 2a; AC.2009.0286 précité consid. 5a, et les références citées).

Les questions préjudicielles de droit civil ne doivent néanmoins être résolues dans la procédure administrative que si le droit public renvoie à ce droit (notamment pour déterminer qui a qualité pour signer la demande de permis [art. 108 al. 1 LATC] ou pour vérifier le titre juridique de l'accès via le fonds d'autrui [art. 104 al. 3 LATC]) (cf. arrêts FO.2011.0015 du 13 octobre 2011 consid. 3b; AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 2a, et les références citées). Les questions relatives au respect des servitudes de droit privé relèvent de la compétence du juge civil et il n'appartient ni à l'autorité intimée ni à la Cour de céans d'interpréter l'assiette de la servitude de droit privé et d'en contrôler le respect. Ainsi, dès lors qu'une servitude de passage permet l'accès à la parcelle du constructeur, le permis de construire peut être octroyé, nonobstant un litige de droit civil opposant les propriétaires des fonds servant et grevé sur la question d'une éventuelle atteinte à une servitude due aux travaux. Lorsque la municipalité est saisie d'une demande de permis de construire pour un projet qui s'implante sur l'assiette d'une servitude, elle n'a pas à se préoccuper de l'accord du titulaire de la servitude (cf. arrêts FO.2011.0015 précité consid. 3b; AC.2010.0117 du 9 mai 2011 consid. 2b; AC.2009.0286 précité consid. 5a, et les références citées).

b) La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété (art. 730 al. 1 CC). L'inscription au registre foncier fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (art. 738 al. 1 CC). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).

3.                                En l'espèce, la servitude n° ID 1998/5093 d'usage d'un local, qui grève la parcelle n° 433, soit celle des constructeurs, au bénéfice de la parcelle n° 145, propriété de la recourante Eliane Schenk, est définie, selon le registre foncier, comme permettant au propriétaire du fonds dominant ainsi qu'à ses locataires d'user du local de lessiverie et de séchage se trouvant dans le bâtiment n° ECA 679 et conférant également au propriétaire du fonds dominant tous droits accessoires et plus particulièrement le passage sur le fonds servant en vue d'accéder audit local.

Les recourantes font valoir à ce propos que le projet en cause restreindrait l'usage initialement prévu par la servitude précitée. Elles estiment plus particulièrement que le projet, contrairement à la situation antérieure, ne prévoirait pas d'accès direct au local de la buanderie depuis l'extérieur et serait en particulier installé à côté d'un dépôt, ce qui prohiberait l'exclusivité de la jouissance de la servitude considérée.

Les arguments invoqués par les recourantes, qui concernent une servitude au sujet de laquelle le droit public ne renvoie pas au droit civil, relèvent exclusivement de ce dernier et n'ont pas à être examinés à titre préjudiciel dans la présente cause. Il n'appartient ni à la municipalité ni au tribunal de céans d'interpréter l'assiette de la servitude de droit privé en question et d'en contrôler le respect. La municipalité, qui était habilitée à ne pas tenir compte du litige de droit civil opposant les propriétaires des fonds servant et grevé sur la question d'une éventuelle atteinte à la servitude due aux travaux, n'avait pas à se préoccuper de l'accord du titulaire de la servitude. Le grief des recourantes sur ce point n'est dès lors pas fondé.

4.                                Les recourantes admettent que la servitude n° ID 1998/5095 de passage à pied et pour tous véhicules de 5 m de largeur devrait permettre en principe l'accès, par la parcelle n° 145, à la parcelle n° 433 pour les usagers de cette dernière; elles estiment que tel n'est cependant pas le cas, dans la mesure où le passage réservé par la servitude n° ID 1998/5095 vient buter contre la servitude n° ID 1998/5094 d'usage de places de parc, grevant la parcelle n° 433 au bénéfice de la parcelle n° 145 et réservée exclusivement aux recourantes, respectivement à leurs locataires. Elles considèrent en effet que l'exercice de la servitude réservant l'usage des places de parc empêcherait tout passage, mais qu'actuellement il y a conflit, dans la mesure où les véhicules souhaitant accéder depuis le nord à la parcelle n° 433 ne respectent pas la servitude de parking. Elles constatent dès lors que l'accès à la parcelle n° 433 n'est manifestement pas garanti, d'autant plus que la construction de deux appartements augmenterait la circulation, vu l'ampleur des appartements considérés.

a) S'agissant de la servitude n° ID 1998/5095, il découle clairement du registre foncier que les parcelles n° 145 et 433 sont, réciproquement, à la fois fonds servants et dominants. Il s'ensuit qu'en traversant la parcelle n° 145, les usagers de la parcelle n° 433 peuvent accéder à celle-ci, qui doit dès lors être considérée comme équipée, l'existence d'un titre juridique au sens de l'art. 104 al. 3 LATC étant avérée. Le fait que, sur le bien-fonds n° 433 lui-même, il semble y avoir conflit entre usagers de cette parcelle et bénéficiaires de la servitude n° ID 1998/5094 d'usage de places de parc ne concerne pas l'accès lui-même à la parcelle n° 433. L'on peut de plus constater que, même dans l'hypothèse où l'accès nord à la parcelle n° 433 ne serait pas garanti par le biais de la servitude n° ID 1998/5095, il n'en demeure pas moins que, côté sud, cette même parcelle dispose d'un accès direct à la route cantonale, ainsi que cela ressort du PPA "Champ Gilbert (Roseraie) 2". Il en résulte que le bien-fonds n° 433 doit être considéré comme équipé.

b) A l'instar de la servitude n° ID 1998/5093 d'usage d'un local, dont les recourantes invoquaient le non-respect par le projet en cause (cf. supra consid. 3), les questions évoquées par les intéressées relatives au litige concernant la servitude n° ID 1998/5094 d'usage de places de parc relèvent de la compétence du juge civil et n'ont pas à être examinées à titre préjudiciel dans la présente cause, dans la mesure où le droit public ne renvoie sur ce point pas au droit privé. Dès lors qu'il existe des accès suffisants à la parcelle n° 433, le permis de construire peut être octroyé nonobstant le litige de droit civil opposant les recourantes et les constructeurs sur la question d'une éventuelle atteinte à la servitude n° ID 1998/5094.

c) Les griefs des recourantes relatives aux servitudes n° ID 1998/5094 et 1998/5095 ne sont dès lors pas fondés.

5.                                Les constructeurs estiment que le tribunal de céans doit en l'espèce se poser la question de la témérité de la démarche des recourantes.

Aux termes l'art. 39 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), quiconque engage une procédure téméraire, use de procédés abusifs, ou perturbe l'avancement d'une procédure est passible d'une amende de 1'000 francs au plus et, en cas de récidive, de 3'000 francs au plus. L'on ne saurait considérer en l'espèce que les recourantes, qui interviennent pour la première fois auprès du tribunal de céans dans le cadre de l'affaire en cause, ont engagé une procédure téméraire. Elles ont usé du droit dont elles disposent de recourir contre une décision avec laquelle elles n'étaient pas d'accord.

6.                                Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les recourantes, qui succombent, doivent supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). La Commune d'Yvorne et les propriétaires, qui ont procédé par l'intermédiaire de mandataires professionnels, ont droit à des dépens (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                                   Le recours est rejeté.

II.                                 La décision de la Municipalité d'Yvorne du 24 août 2011 est confirmée.

III.                                Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles.

IV.                              Les recourantes, solidairement entre elles, verseront à la Commune d'Yvorne des dépens arrêtés à 1'500 (mille cinq cents) francs.

V.                                Les recourantes, solidairement entre elles, verseront à Christophe et Nadine Rod des dépens arrêtés à 1'500 (mille cinq cents) francs.

Lausanne, le 10 janvier 2012

 

Le président:                                                                                             La greffière:

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.