TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 22 octobre 2012
Composition	M. Robert Zimmermann, président;  Mme Imogen Billotte et M. André Jomini, juges.

 

Recourante

S.I. ROC ET NEIGE SA P.a l'administrateur, Alain BORGEAUD, à Château-d'Oex,

  

Autorité intimée

Municipalité de Château-d'Oex, représentée par Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne,

  

 

Objet	permis de construire
	Recours S.I. ROC ET NEIGE SA c/ décision de la Municipalité de Château-d'Oex du 20 mars 2012 - transformations intérieures pour aménagement de 16 suites et 16 chambres - construction d'un couvert pour 6 voitures et 8 places de parc supplémentaires

 

Vu les faits suivants

A.                                Le 30 novembre 1982, le Conseil communal de Château d’Oex a adopté le plan de quartier «Au Pré d’Enbas», que le Conseil d’Etat a approuvé le 12 janvier 1983. Le périmètre du plan de quartier englobe la seule parcelle n°394, d’une surface de 5'505 m2. Ce bien-fonds est destiné à la réalisation d’un établissement hôtelier pour recevoir en principe des groupes. Il prévoit l’implantation de cinq bâtiments. Le bâtiment A, séparé des autres, est destiné à l’accueil, aux salles à manger, à la cuisine, aux locaux polyvalents de récréation, aux locaux de service, au logement pour la direction et le personnel; les bâtiments B, C, D et E, accolés les uns aux autres, sont destinés au logement des hôtes (art. 1^er du règlement du plan de quartier - RPQ). L’hôtel a été construit conformément au plan de quartier.

B.                               La société immobilière Roc et Neige S.A. (ci-après: R&N) est propriétaire, depuis 2004, de la parcelle n°394. Le 4 novembre 2011, R&N a demandé un permis de construire portant sur la transformation de l’hôtel existant. Il s’agit de démolir un passage couvert et deux locaux de rangement de skis; de créer un couvert à voitures et 8 places de stationnement supplémentaires; de procéder à des transformations intérieures du bâtiment n°3395b, correspondant aux bâtiments B, C, D et E, par la création de 16 suites et de 16 chambres doubles, à la place de chambres à deux et trois lits existantes; d’installer des terrasses au rez-de-chaussée des bâtiments et des balcons au premier étage. Mis à l’enquête publique, ce projet n’a suscité aucune opposition. Le 8 mars 2012, la Centrale des autorisations du Département des infrastructures a produit la synthèse (n°127781) des préavis et autorisations spéciales des services cantonaux concernés. Le 20 mars 2012, la Municipalité a délivré le permis de construire, sous diverses charges et conditions, dont une libellée comme suit:

« Il est rappelé que la parcelle n°394 est régie par le plan de quartier «Au Pré d’Embas-établissement hôtelier» et que seule une affectation hôtelière des bâtiments est autorisée à l’exclusion de toutes utilisations à des fins d’habitations et à usages permanents. La municipalité fera procéder à l’inscription au registre foncier d’une mention de restriction de droit public à la propriété conformément à l’art. 962 CC dont la teneur est la suivante : « Les constructions sises sur la parcelle n°394 sont exclusivement affectées à un usage hôtelier, l’utilisation des locaux à des fins d’habitations ou pour un usage permanent étant prohibée. La vente en lots ou en PPE ainsi que toutes opérations immobilières ou fractionnements ayant pour objet de modifier l’affectation hôtelière de la parcelle sont prohibés ». Les travaux ne pourront commencer avant l’inscription de la mention au registre foncier».    

C.                                 R&N a recouru, en contestant la condition liée à l’inscription d’une mention au Registre foncier. La Municipalité conclut au rejet du recours. La recourante n’a pas répliqué dans le délai imparti à cette fin.

D.                               Le Tribunal a statué par voie de circulation.

 

Considérant en droit

1.                                Le litige est circonscrit à la condition relative à l’inscription d’une mention au Registre foncier.

2.                                a) Aux termes de l’art. 962 CC, dans sa teneur du 11 décembre 2009 entrée en vigueur le 1^er janvier 2012, la collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d’intérêt public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété d’un immeuble déterminé qu’elle a décidée, et qui a pour effet d’en entraver durablement l’utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du propriétaire d’en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l’immeuble (al. 1); si la restriction de la propriété s’éteint, la collectivité ou l’entité concernée est tenue de requérir la radiation de la mention au registre foncier; à défaut, l’office du registre foncier peut radier la mention d’office (al. 2); le Conseil fédéral fixe les domaines du droit cantonal dans lesquels les restrictions à la propriété doivent être mentionnées au registre foncier; les cantons peuvent prévoir d’autres mentions; ils établissent une liste des catégories des mentions concernées et la communiquent à la Confédération (al. 3).

L’art. 962 CC trouve sa source dans le Message du Conseil fédéral du 27 juin 2007, concernant la révision du Code civil (FF 2007 p. 5015ss). Dans la novelle du 11 décembre 2009, l’Assemblée fédérale a repris intégralement l’art. 962 proposé par le Conseil fédéral, qui est devenu le texte légal, sous réserve de quelques modifications rédactionnelles touchant l’alinéa 2 (FF 2007 p. 5092). La révision vise deux objectifs: imposer aux collectivités publiques de faire mentionner au registre foncier les restrictions de droit public à la propriété (et non seulement leur en laisser la faculté), d’une part; de déterminer les domaines dans lesquels cette mention doit être faite, d’autre part (FF 2007 p. 5064/5065).

Les restrictions à la propriété relevant du droit public qui touchent de manière égale tous les immeubles dans une région déterminée, comme par exemple les zones d’affectation, de planification ou de contribution, ainsi que le périmètre d’un projet d’améliorations foncières, ne doivent pas être mentionnées systématiquement au registre foncier, à moins que le droit fédéral ou cantonal ne le prévoie expressément (Message précité, FF 2007 p. 5065). Lorsque l’octroi d’un permis de construire est assorti de conditions, celles-ci peuvent faire l’objet d’une mention au registre foncier uniquement si elles restreignent les droits du propriétaire durablement après la fin des travaux; tel est notamment le cas des prescriptions limitant l’usage de l’immeuble (Jürg Schmid, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4^ème éd., 2011, Bâle, n°7 ad art. 962 CC) ou de la création d’un droit de passage nécessaire imposé par l’autorité (ATF 121 I 65 consid. 5c/bb p. 72/73).  L’effet d’une mention au registre foncier n’est ni constitutif, ni déclaratif; il consiste uniquement à informer sur l’existence du rapport juridique concerné; l’existence et le contenu de celui-ci sont indépendants de la mention (ATF 124 III 211 consid. 1a p. 213).    

b) L’art. 129 de l’ordonnance fédérale sur le registre foncier, du 23 septembre 2011 (ORF; RS 211.432.1) dispose, selon son alinéa 1, qu’une restriction de la propriété fondée sur le droit public cantonal ayant des effets durables sur un immeuble particulier qui a été ordonnée dans une décision administrative par une personne chargée d’une tâche publique ou qui résulte d’un contrat de droit administratif est mentionnée au registre foncier lorsqu’elle concerne les domaines juridiques suivants: la protection de la nature, du patrimoine ou de l’environnement, à l’exception des sites contaminés et pollués (let. a); l’utilisation et l’aménagement des cours d’eau (let. b); la construction et la police des routes (let. c); l’encouragement à la construction de logements (let. d); le soutien à l’agriculture et à la sylviculture (let. e); la mensuration officielle (let. f); le droit des constructions (let. g); le droit de l’expropriation (let. h). L’art. 129 ORF précise que les cantons peuvent prévoir des mentions en relation avec d’autres domaines du droit (al. 3); ils en établissent une liste et la communiquent à l’Office fédéral du registre foncier (al. 4). Les restrictions de droit public à la propriété foncière qui ne font pas l’objet d’une mention au registre foncier sont répertoriées dans un cadastre spécial (cf. art. 16 de la loi fédérale du 5 octobre 2007 sur la géoinformation – LGéo; RS 510.62 -, mis en relation avec l’ordonnance fédérale du 2 septembre 2009 sur le cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière – OCRDP; RS 510.662.4).

c) La loi vaudoise du 23 mai 1972 sur le registre foncier, le cadastre et l’information sur le territoire (LRF, RSV 211.61) n’a pas encore été adaptée à la révision de l’art. 962 CC. Elle ne contient aucune disposition relative aux mentions à faire au registre foncier pour des restrictions à la propriété fondées sur le droit public cantonal, selon le nouveau droit fédéral. En mai 2012, le Grand Conseil a adopté la loi d’application de la LGéo, laquelle entrera en vigueur en même temps que la LRF révisée. Quant à la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC, RSV 700.11), elle n’évoque la mention au registre foncier qu’en relation avec la création de zones spéciales (art. 50a al. 5 LATC), les conventions de précarité pour les bâtiments frappés d’une limite des constructions (art. 82 let. b LATC) et le fractionnement de parcelles (art. 83 LATC), hypothèses non réalisées en l’espèce.            

    d) Nonobstant le défaut provisoire de normes cantonales d’exécution, l’art. 962 al. 1 CC, mis en relation avec l’art. 129 al. 1 let. g ORF,  fournit la base légale à la mention litigieuse. Celle-ci est imposée par la Municipalité, comme autorité administrative chargée d’octroyer le permis de construire (art. 17 LATC). La mesure contestée restreint le droit de propriété de la recourante, en ce sens qu’elle prohibe tout changement d’affectation des bâtiments érigés sur la parcelle n°394, pour des motifs de droit public, soit la préservation de l’affectation fixée par le plan de quartier. Cette limitation vise un objet particulier, soit la parcelle n°394; elle est destinée à durer aussi longtemps que le plan de quartier sera en vigueur. La mention dont la Municipalité a ordonné l’inscription est ainsi justifiée dans son principe.   

3.                                Il reste à examiner le contenu de la mention.

a)  Le plan de quartier présente cette particularité qu’il ne concerne qu’une seule parcelle, dont il définit de manière très détaillée la destination, tant pour ce qui concerne l’affectation des bâtiments, que l’implantation, le volume, le gabarit, la toiture et les aménagements extérieurs, au point de présenter quasiment les traits d’un permis de construire. Cette situation particulière, du point de vue de la planification, justifie que la parcelle n°394 fasse l’objet d’une mention spécifique au Registre foncier, afin de signaler les restrictions apportées à son usage.

b) La recourante se plaint que la mention litigieuse l’empêcherait d’affecter le bâtiment A au logement de la clientèle, et de créer des logements pour le personnel et la direction. Sur ce point, la recourante perd de vue que la restriction qu’elle critique ne résulte pas de la mention assortie au permis de construire, mais du plan de quartier lui-même. Le bâtiment A est dévolu notamment au logement du personnel et de la direction de l’établissement (art. 1^er RPQ). Il ne peut partant pas être transformé pour l’extension des surfaces destinées à l’accueil des clients (soit les bâtiments B, C, D et E, selon l’art. 1^er RPQ).

c) L’art. 1^er RPQ ne dit pas expressément que la restructuration des bâtiments existants en appartements à équipement hôtelier («appart-hôtel»), ou la vente par lots des bâtiments B, C, D et E, est interdite. La mention litigieuse, qui exclut ces possibilités, va ainsi au-delà de ce que prévoit le plan de quartier. La protection des droits de la recourante commande dès lors, notamment afin de ne pas prétériter d’éventuelles solutions alternatives que la recourante pourrait proposer dans le cadre d’une interprétation ou d’une évolution du plan de quartier, d’ordonner que la mention ne s’écarte pas de l’art. 1^er RPQ. Toute autre solution risquerait de porter aux droits de la recourante une atteinte que le plan de quartier ne prévoit pas. La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.

4.                                Le recours doit ainsi être admis partiellement, et la décision attaquée réformée en ce sens que le libellé de la mention reproduira textuellement le libellé de l’art. 1^er RPQ. Le recours est rejeté pour le surplus. Des frais, dont le montant sera réduit, sont mis à la charge de la recourante; il n’y a pas lieu d’allouer des dépens en faveur de la Commune, dont la décision ne peut être maintenue telle quelle (art. 49, 50, 52, 55 et 56 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD, RSV 173.36).

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est admis partiellement.

II.                                 La décision rendue le 20 mars 2012 par la Municipalité de Château d’Oex est réformée en ce sens que la mention à inscrire au Registre foncier selon l’art. 962 CC sera libellée comme suit:

« La parcelle n°394 est réservée à la réalisation d’un établissement hôtelier prévu pour recevoir en principe des groupes. Le bâtiment A est destiné à l’accueil, aux salles à manger, cuisine, locaux polyvalents de récréation, locaux de service, logements pour direction et personnel. Les bâtiments B, C, D et E sont destinés aux logements de hôtes ».

III.                                Un émolument de 1'000 francs est mis à la charge de la recourante.

IV.                              Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 22 octobre 2012

 

                                                          Le président:                                  

                                                                                                                 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.