TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 28 septembre 2015

Composition

M. Eric Brandt, président; Mme Claude-Marie Marcuard, assesseur  et M. Antoine Thélin, assesseur ; Mme Leticia Blanc, greffière.

 

Recourante

 

HELVETIA NOSTRA, à Montreux 1, représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey, 

  

Autorité intimée

 

Municipalité d'Ormont-Dessus, représentée par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,   

  

Constructrice

 

Caroline HILTPOLD, à Carouge GE,

  

 

Objet

permis de construire           

 

Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 20 décembre 2013 autorisant la construction d'un chalet d'habitation et l'aménagement de 2 places de parc sur la parcelle n° 4028, propriété de Caroline Hiltpold

 

Vu les faits suivants

A.                     a) Caroline Hiltpold est propriétaire de la parcelle n°4028 du cadastre de la commune d’Ormont-Dessus. Ce bien-fonds d’une surface de 1'164 m² en nature pré-champ, est classé en zone de chalets selon le plan partiel d’affectation « Les Vernets-Les Parchets » approuvé le 25 février 1977 par le Conseil d’Etat du canton de Vaud.

b) Elle a déposé une demande de permis de construire auprès de la Municipalité d’Ormont-Dessus (ci-après: la municipalité) en vue de la construction d’un chalet et l’aménagement de deux places de stationnement sur la parcelle n°4028. La demande a été mise à l’enquête publique du 29 septembre au 28 octobre 2012. L’association Helvetia Nostra a formulé une opposition le 24 octobre 2012.

c) En date du 19 novembre 2012, la municipalité a délivré le permis de construire et elle a levé l’opposition d’Helvetia Nostra, décision qui a été notifiée à l’opposante le 30 novembre 2012

B.                     a) Le 9 janvier 2013, Helvetia Nostra a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : le tribunal ou la CDAP). Elle a invoqué en substance le nouvel art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst., RS 101), accepté lors de la votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative « Halte aux constructions envahissantes de résidences secondaires » déposée par Helvetia Nostra, qui ferait obstacle au permis délivré.

b) La question de principe de l’application de l’art. 75b Cst., interprétée en relation avec l’art. 197 ch. 9 Cst. à un permis de construire une résidence secondaire délivré en 2012, a fait l’objet d’une procédure de coordination entre les juges de la Cour de droit administratif et public I (CDAP I), conformément à l’art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal (ROTC ; RSV 173.31.1) et a donné lieu à un arrêt rendu par le tribunal le 22 novembre 2012 (AC.2012.0127 du 22 novembre 2012). Un second arrêt de principe relatif à une cause encore pendante après le 1er janvier 2013, et portant sur un permis de construire une résidence secondaire délivré en 2012, a fait l’objet d’une nouvelle procédure de coordination (AC. 2012.0234 du 28 février 2013).

c) Par arrêt du 9 avril 2013, le tribunal a rejeté le recours, dans la mesure où il était recevable, laissant indécise la question de la qualité pour agir d’Helvetia Nostra. Il s’est référé à l’arrêt de principe précité AC.2012.0127 du 22 novembre 2012, selon lequel l’art. 75b Cst ne faisait pas obstacle à la délivrance d’un permis de construire avant la date du 1er janvier 2013.

C.                     Helvetia Nostra a saisi le Tribunal fédéral en demandant l’annulation de l’arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l’autorité cantonale de dernière instance, subsidiairement la réforme de l’arrêt attaqué en ce sens que le permis de construire soit annulé. Dans ses déterminations sur le recours, et après avoir interpellé sur ce point le constructeur, la municipalité, a précisé que le projet concernait désormais une résidence principale et que la mention correspondante allait être intégrée au permis de construire et portée au registre foncier.

Le Tribunal fédéral a statué le 22 octobre 2013; il s’est référé à son premier arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid. 9-11) selon lequel l’art. 75b Cst est directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012; ainsi, dans les communes où le taux de 20% de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 étaient annulables.

Le Tribunal fédéral a relevé que la conformité de l’autorisation de construire à l’art. 75b Cst. n’avait pas été examinée lors du rejet de l’opposition par la commune et de l’octroi du permis de construire, et que la destination du projet - en résidence principale ou résidence secondaire - n’était pas clairement établie. Il appartenait donc à la constructrice, si elle maintenait sa demande de permis de construire d’apporter les éclaircissements nécessaires sur ce point. Il y avait donc lieu d’annuler le permis de construire et de renvoyer la cause à l’autorité communale pour nouvelle décision. Le Tribunal fédéral a ainsi annulé l’arrêt du 9 avril 2013 ainsi que le permis de construire du 19 novembre 2013 et la décision levant l’opposition du 30 novembre 2013 en renvoyant la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

D.                     La municipalité a demandé le 18 novembre 2013 à la propriétaire Caroline Hiltpold de se déterminer sur ses intentions au sujet de la question de l’affectation prévue par le projet de construction. Par un courrier du 25 novembre 2013, Caroline Hiltpold a formulé la déclaration suivante:

« Je vous confirme la volonté de la propriétaire de réaliser le projet en résidence principale. »

En date du 27 novembre 2013, la municipalité a déposé auprès du Registre foncier une réquisition d’inscription d’une mention sur le feuillet de la parcelle n°4028 ayant la teneur suivante :

« 1 appartement de 5 pièces au rez + 1er étge, total : 148 m2 de surface brute de plancher doivent être affectés à la résidence principale »

La municipalité a délivré le permis de construire  le 16 décembre 2013 en rappelant comme condition spéciale l’exigence figurant dans la mention inscrite au Registre foncier selon laquelle le logement prévu devait être affecté à la résidence principale. En date du 20 décembre 2013, la municipalité a levé l’opposition d’Helvetia Nostra dans les termes suivants :

 « Suite au courrier du 25 novembre 2013 de l’architecte M. Hiltpold indiquant que la propriétaire souhaite continuer le projet en résidence principale, la Municipalité a transmis au registre foncier, une demande de réquisition pour inscription « Résidence principale ».

En date du 16 décembre 2013, la Municipalité a décidé d’octroyer un nouveau permis de construire n°3701-2012a à Mme Hiltpold. »

E.                     Agissant le 31 janvier 2014, Helvetia Nostra a recouru auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité du 20 décembre 2013, en concluant à son annulation. En substance, la recourante soutient que le simple courrier du 20 décembre 2013 confirmant « la délivrance du permis de construire pour une résidence principale » ne respecte pas les exigences des art. 4 et 6 de l’ordonnance sur les résidences secondaires, que la procédure doit être reprise ab ovo avec nouvelle enquête publique, au moins complémentaire, et que la municipalité doit vérifier de manière soigneuse la vraisemblance de l’affectation en résidence principale, sans spéculer sur l’adoption d’une disposition telle que celle figurant à l’art. 15 al. 2 de la loi sur les résidences secondaires.

F.                     Le 21 février 2014, la municipalité a demandé la suspension de la cause jusqu’à droit connu sur une autre affaire pendante devant la CDAP.

Par lettre du 3 septembre 2014, le juge instructeur a invité les parties à se déterminer, en référence au principe figurant dans l’ATF 1C_384/2013 du 4 avril 2014 (consid. 4) et dans l’arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014 (consid. 5b), sur la question de savoir si, dans le cas d’espèce, le projet de construction comme résidence principale relève d’un abus de droit manifeste, cas échéant pour quels motifs.

Le 9 septembre 2014, la municipalité a conclu au rejet du recours.

Helvetia Nostra s’est déterminée le 13 novembre 2014. Elle a demandé que la municipalité se détermine sur le nombre de personnes ayant pris un domicile dans la commune durant ces cinq dernières années et sur les perspectives concernant l’arrivée de nouveaux habitants dans la commune, notamment en relation avec les possibilités de travail existant dans la région.

Le 25 novembre 2014, la municipalité s’est déterminée comme il suit :

« (…).

-    Il n’existe pas à notre connaissance de résidences principales inoccupées sur notre Commune.

-    Le nombre de personnes qui ont pris domicile dans la Commune ces cinq dernières années est de 430.

-    L’on peut considérer que, pour les cinq prochaines années à venir, l’arrivée d’habitants devrait être identique à celle décrite ci-dessus, nécessitant ainsi la mise à disposition de résidences principales pour 430 nouveaux habitants.

Il résulte de ce qui précède que l’on ne saurait parler d’abus de droit manifeste, la construction d’un chalet d’habitation apparaissant au contraire comme tout à fait adéquate pour accueillir ces nouveaux habitants précités. Il n’y a ainsi aucun indice d’abus de droit qui empêcherait la délivrance du permis de construire.

(…) ».

Par lettre du 2 décembre 2014, la municipalité a informé le juge instructeur qu’une erreur s’était produite quant à l’annonce du nombre de personnes ayant élu domicile dans la commune durant ces cinq dernières années. Après contrôle, 355 nouveaux habitants avaient été recensés entre le 31 décembre 2008 et le 31 décembre 2013, en précisant que ce chiffre ne correspondait pas à l’augmentation de la population, mais bien au nombre de personnes ayant pris domicile dans la commune. Helvetia Nostra s’est déterminée le 12 janvier 2015, en requérant de nouvelles mesures d’instruction.

G.                    Le tribunal a tenu une audience le 13 mai 2015, suivie d’une inspection locale, en présence des parties. Le procès-verbal de l’audience comporte les précisions suivantes :

«(…)  Me Chiffelle demande une inspection locale pour examiner la question de la dérogation à la distance à la limite forestière. Il requiert la production de la servitude de restriction du droit de bâtir en faveur de la commune.

Le président se réfère à l’arrêt AC.2014.0033 du 30 mars 2015 qui a rejeté le recours déposé par Helvetia Nostra, concernant la construction d’une résidence secondaire à Leysin.

Me Chiffelle estime que le cas d’espèce n’est pas comparable.

Caroline Hiltpold déclare qu’en tant que propriétaire de la parcelle n° 4020, elle souhaite vendre celle-ci avec le permis de construire à quelqu’un qui déposera ses papiers aux Diablerets. Elle indique qu’elle-même ne va pas occuper le chalet car elle habite juste un peu plus haut. Elle précise avoir eu des contacts avec des habitants des Diablerets, qui se sont déclarés être intéressés à acquérir cet objet immobilier, mais qu’aucune promesse de vente n’a été signée pour le moment.

Me Haldy relève que la situation est simple : soit Caroline Hiltpold trouvera un acheteur disposé à déposer ses papiers aux Diablerets, soit le permis se périmera. Il n’y a pas, à son avis, d’indices d’abus de droit manifeste.

Me Chiffelle souligne que la nature du premier projet de construction n’avait pas été clairement définie. Le projet litigieux est identique au premier, à l’exception de la condition concernant l’utilisation de celui-ci comme résidence principale. Il existerait, à son avis, un risque que de nombreux propriétaires demandent l’application de la clause prévue par l’art. 14 al. 1 let. b de la loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS) en apportant la preuve qu’ils ont vainement recherché des personnes disposées à utiliser le logement comme résidence principale à un prix raisonnable.

Me Chiffelle souligne que le mari de Caroline Hiltpold est architecte et qu’il a construit de nombreux chalets.

Me Chiffelle se réfère à la lettre de la municipalité du 9 septembre 2014 ordonnant l’inscription de la mention « résidence principale » au registre foncier. Me Haldy indique que la constructrice a fait savoir à la municipalité que le projet de construction litigieux serait affecté à de la résidence principale. Il souligne que le permis d’habiter ne sera délivré que si le futur propriétaire dépose ses papiers aux Diablerets.

Selon Me Chiffelle il s’agirait d’un subterfuge utilisé par la municipalité pour contourner l’interdiction de construire des résidences secondaires. Caroline Hiltpold réitère qu’elle ne vendra sa parcelle que si le futur acquéreur dépose ses papiers aux Diablerets. Me Haldy souligne que l’ordonnance sur les résidences secondaires prévoit la possibilité d’inscrire une mention « résidence principale » au registre foncier et que celle-ci est suffisante, sous réserve d’un abus de droit manifeste, qui n’est pas réalisé en l’espèce.

Me Chiffelle s’étonne que la constructrice n’ait pas procédé à l’établissement d’une promesse de vente qui serait conditionnée à l’octroi du permis de construire. L’absence d’une telle promesse serait un indice d’un abus de droit.

Me Haldy indique qu’il y a sur le territoire communal un besoin de logements pour de la résidence principale. Me Chiffelle le conteste et fait remarquer qu’il existe un nombre important de logements construits récemment qui n’ont pas encore trouvé d’acquéreurs.

Me Chiffelle requiert que le tribunal examine le dossier relatif à la parcelle n° 4023, qui contient des données relatives au nombre de départs et d’arrivées sur le territoire de la commune durant ces cinq dernières années, ainsi qu'une liste des appartements et chalets à vendre sur le territoire communal.

(…).

Caroline Hiltpold indique que le chalet sera orienté au sud, dans la direction du massif des Diablerets, et que la façade nord sera parallèle à la lisière forestière. La surface habitable du chalet projeté est de 148 m2. Me Chiffelle souligne qu’il est prévu de créer deux places de parc extérieures, sans couvert.

Le juge assesseur Antoine Thélin fait remarquer que deux arbres relativement imposants se trouvent sur la parcelle n° 4020, mais ne sont pas reportés sur le plan de situation. Caroline Hiltpold indique qu’il n’est pas prévu de les abattre. Me Haldy relève qu’aucune procédure d’abattage n’a été prévue. Les représentants de la municipalité admettent que le sapin a effectivement un diamètre supérieur à 30 cm, de sorte qu’il doit être protégé. Le tribunal examinera si la question des arbres protégés doit faire l’objet d’une mesure d’instruction complémentaire.

(…) ».

Les parties ont eu la possibilité de se déterminer sur le procès-verbal d’audience. L’association recourante a relevé, le 26 mai 2015, que la constructrice Caroline Hiltpold n’avait pas pris position sur la question de l’abattage des deux arbres se trouvant sur sa parcelle. Par lettre du 1er juin 2015, l’association recourante a indiqué, suite à la production par la municipalité du règlement communal de protection des arbres, qu’au moins un des deux arbres se trouvant à l’ouest de la parcelle n°4020 tombe sous le coup de l’art. 2 let. a dudit règlement ; alors qu’aucun de ces deux arbres ne figure sur les documents de mise à l’enquête.

Considérant en droit

1.                      Le recours, est déposé dans les formes et délai prescrits par la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD ; RSV 173.36), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.                      L’association recourante soutient que la décision du 20 décembre 2013 confirmant « la délivrance du permis de construire une résidence principale » ne respecte pas les exigences des art. 4 et 6 de l'ordonnance sur les résidences secondaires.

a) L’art. 75b Cst. est formulé comme suit:

Art. 75b              Résidences secondaires

1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20% du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.

2 La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

Directement applicable (ATF 139 II 243 consid. 10.6 p. 257), cette disposition  ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (arrêts 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 2.3; 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 3.2).

Les art. 4 et 6 de l’ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 (ORS; RSV 702) ont la teneure suivante:

Art. 4                  Constructions de nouvelles résidences

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a.  qui seront utilisées comme résidence principale; ou

b.  qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.  qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.  que le propriétaire habite dans le même bâtiment.

 

Art. 6                  Mention au registre foncier et notification

Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.

Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1.

b) Le Tribunal fédéral a encore précisé dans sa jurisprudence que face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public.

Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de police des constructions (arrêt 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2.5).

c) En l’espèce, lors de l’audience, la recourante a déclaré qu’elle souhaite vendre le terrain avec le permis de construire à quelqu’un qui déposera ses papiers aux Diablerets. Elle ne va pas occuper le chalet car elle habite juste un peu plus haut. La recourante a encore précisé avoir eu des contacts avec des habitants des Diablerets, qui se sont déclarés être intéressés à acquérir cet objet immobilier, mais qu’aucune promesse de vente n’a été signée pour le moment. Selon le conseil de la municipalité, soit la recourante trouve un acquéreur disposé à déposer ses papiers dans la Commune d’Ormont-Dessous et la condition fixée par le permis de construire est remplie, soit aucun acquéreur disposé à établir sa résidence principale dans le chalet projeté n’est trouvé et le permis se périmera. Il n’y aurait donc aucun abus de droit sur cette manière de procéder.

Le tribunal constate toutefois qu’il n’existe actuellement aucune personne intéressée à l’achat du projet de la recourante et de son terrain ; cette dernière n’a pas prévu non plus de mettre le chalet sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée. L’hypothèse d’un éventuel achat du terrain avec le permis de construire par un futur résident aux Diablerets est à ce stade de la procédure aléatoire. La demande de permis de construire semble, à première vue, destinée uniquement à valoriser la vente du bien fonds. Il n’existe en l’état aucun indice sérieux de l’utilisation du chalet comme résidence principale à part la volonté de la recourante de vendre le terrain à un acquéreur disposé à utiliser le projet contesté comme domicile principal, ce qui est insuffisant. La situation serait bien sûr différente en présence d’une promesse de vente en faveur d’un acquéreur qui a l’intention sérieuse, et objectivement reconnaissable, de s’installer aux Diablerets et d’en faire son domicile principal. Mais tel n’est pas le cas. Par ailleurs, le projet litigieux ne prévoit que la création de deux places de stationnement non couvertes, aucun garage n’étant par ailleurs inclus dans le bâtiment, ce qui présente un inconvénient indéniable lorsque l’on souhaite se porter acquéreur d’un objet immobilier pour de la résidence principale dans une région alpine.

3.                      Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit donc être admis en l’absence d’indices sérieux permettant de confirmer l’utilisation du chalet projeté comme résidence principale, et la décision communale annulée.

Le tribunal doit encore statuer sur le sort des frais et dépens (art. 91 et 99 LPA-VD). L’association recourante, qui obtient gain de cause, a droit aux dépens qu’elle a requis. Par ailleurs, la jurisprudence du tribunal, selon laquelle lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324).  

En application de ce principe, les frais de justice doivent être mis à la charge de la propriétaire constructrice ainsi que les dépens en faveur de l’association recourante, qui obtient gain de cause et qui a consulté un homme de loi.


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Municipalité d’Ormont-Dessus des 16 et 20 décembre 2013 délivrant le permis de construire un chalet sur la parcelle 4028 et levant l’opposition de l’association recourante est annulée.

III.                    Les frais de justice, arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de la propriétaire constructrice, Caroline Hiltpold.

IV.                    Caroline Hiltpold est débitrice de l’association recourante Helvetia Nostra d’une indemnité de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 28 septembre 2015

 

Le président:                                                                                             La greffière:

 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.