TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 28 juillet 2015
Composition	M. André Jomini, président;  M. Jean-Marie Marlétaz, assesseur  et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseur ; Mme Marlène Antonioli, greffière.

 

Recourant

Sébastien LAUPER, à Vallamand, représenté par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Vully-les-Lacs, représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,

  

Constructeurs

Andréas SCHLECHT et Christine Bilat, à Vallamand,

 

  

 

Objet	permis de construire
	Recours Sébastien LAUPER c/ décision de la Municipalité de Vully-les-Lacs du 19 décembre 2013 (construction d'un pavillon et d'un couvert à voitures sur la parcelle n° 1126, propriété d'Andréas SCHLECHT et Christiane BILAT)

 

Vu les faits suivants :

A.                                Andreas Schlecht et Christiane Bilat sont copropriétaires depuis 2007 de la parcelle n° 1126 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Vully-les-Lacs (Vallamand). A l'origine, cette parcelle avait une surface de 650 m². Il s'y trouve un bâtiment d'habitation d'environ 200 m² (villa, n° ECA 681a) et un garage.

Le 4 décembre 2012, en vue d'agrandir leur parcelle n° 1126, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont acquis une surface de 253 m² à détacher de la parcelle voisine n° 556, appartenant alors à André Flisch. Une servitude de restriction au droit de bâtir a été constituée: elle interdit "toutes constructions ou plantations à une cote d'altitude supérieure à 434.05 m" sur le terrain nouvellement acquis (numéro 6 du plan de mutation). En contrepartie, André Flisch s'est engagé à "ne pas s'opposer à la mise à l'enquête de la réalisation future d'une construction sur le numéro 6"; il a accepté "que le bâtiment qui sera érigé sur la parcelle grevée soit dressé en limite de propriété". Il s'est porté fort de faire reprendre cet engagement par tout futur acquéreur de la parcelle n° 556.

Le 5 décembre 2012, André Flisch a vendu sa parcelle n° 556 à Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz, qui l'ont acquise en société simple (propriété commune). Les acheteurs ont déclaré reprendre l'engagement souscrit par le vendeur dans le cadre de la constitution de la servitude de restriction au droit de bâtir, engagement qui, d'après les clauses du contrat de vente, "est de ne pas s'opposer à la mise à l'enquête de la réalisation future d'une construction sur la surface grevée et d'accepter que le bâtiment qui y sera érigé soit dressé en limite de propriété".

La nouvelle parcelle n° 1126 d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat a une surface totale de 903 m², dont 101 m² en zone de village B (dans la partie qui a été détachée de la parcelle n° 556) et 802 m² dans la zone d'habitations familiales. Ces affectations sont fixées par le plan des zones de l'ancienne commune de Bellerive, entré en vigueur le 18 septembre 1991.

B.                               Le 9 juillet 2013, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont déposé une demande de permis de construire pour un pavillon (ou annexe) avec couvert à voitures sur leur parcelle n° 1126. Il est prévu d'implanter cet ouvrage à l'angle nord-est de la parcelle, en limite de propriété. Ce bâtiment, de forme rectangulaire, a une longueur d'environ 22 m, pour une largeur de 4.80 m. La partie centrale, ou pavillon, fermée par des murs et des fenêtres, a une surface totale de 47 m² d'après les indications figurant sur les plans. Ce pavillon comporte une salle à manger avec cuisine (18.4 m²), des w.-c., et deux autres locaux dotés de portes d'entrée: un réduit de 3.3 m² et un local désigné comme "bricolage" de 10 m². Les plans indiquent en outre trois cases de stationnement pour automobiles à l'est de cette partie centrale, sous le même toit, et une terrasse à l'ouest, d'environ 45 m². La demande de permis de construire précise que la dérogation suivante est requise: "Dérogation à l'article 20a, distance aux limites, mais application de l'article 22 alinéa 4".

Les dispositions auxquelles se réfère la demande de dérogation sont des articles du règlement communal de Bellerive sur le plan général d'affectation et la police des constructions (RPGA). L'art. 20 RPGA est un "tableau des prescriptions dimensionnelles", qui prévoit, à la lettre a), des distances aux limites d'au minimum 5 m en zone de village B, et 4 m en zone d'habitations familiales. L'art. 22 ch. 4 RPGA a la teneur suivante:

 

"Réduction de la distance à la limite:

a.           Moyennant entente entre voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limite de propriété peut être réduite sur l'un des bien-fonds, à condition que la distance entre les façades ne soit pas inférieure à 12 m entre chaque bâtiment (sauf dispositions spéciales des zones de village A et B et de maisons de vacances et habitations familiales).

b.           Tout accord intervenant entre voisins, pour permettre l'application de l'alinéa ci-dessus, devra faire l'objet d'une servitude personnelle en faveur de la commune. Cette servitude fixera la limite fictive nouvelle à partir de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds servant.

c.           Pour les constructions prévues en bordure des voies publiques, l'article 36 de la LR est applicable."

C.                               Le dossier a été mis à l'enquête publique du 27 juillet au 25 août 2013. Sébastien Lauper, propriétaire de la parcelle adjacente n° 1127, où se trouve une maison d'habitation, a formé opposition le 24 août 2013. Il a en substance fait valoir que la construction projetée était prévue en limite de propriété, alors qu'il ne s'agissait pas d'une dépendance de peu d'importance, et que le coefficient d'utilisation du sol n'était pas respecté.

Le 23 août 2013, Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz (ci-après: Sylvain Vernez et consorts) ont adressé à la Municipalité de Vully-les-Lacs (ci-après: la municipalité) une lettre contenant des observations. 

D.                               Le 17 décembre 2013, la municipalité a délivré le permis de construire requis, qui comporte la condition suivante (condition générale 1.2):

"Inscription au Registre foncier, avant le début des travaux, d'une servitude personnelle en faveur de la Commune, fixant la limite fictive à partir de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur la parcelle n° 556 (cf. art. 22 ch. 4 litt. b du règlement communal)."

E.                               Le 19 décembre 2013, la municipalité a écrit à Sébastien Lauper pour lui indiquer que son opposition était levée et que le permis de construire requis était délivré. Elle expose notamment ce qui suit: "Le propriétaire de la parcelle voisine n° 556 a expressément donné son accord (dans un acte notarié Delafontaine du 4 décembre 2012) à l'implantation du projet en limite de parcelle. Le dossier d'enquête se réfère expressément à l'art. 22 ch. 4 du règlement communal pour obtenir la dérogation requise (cf. plan de situation établi par le géomètre, le 9 juillet 2013). Il n'y a donc pas lieu de recourir à l'application de l'art. 39 RLATC et des dispositions de droit communal relatives aux dépendances pour justifier le projet". La lettre ajoute que la problématique de la barrière de sécurité "sort du cadre de la présente procédure, puisqu'elle concernerait la parcelle n° 556 et non pas la parcelle n° 1126".

Toujours le 19 décembre 2013, la municipalité a envoyé une lettre à Sylvain Vernez et consorts, où elle prend position sur les observations énoncées dans la lettre du 21 août 2013.

F.                                Agissant conjointement – représentés par le même avocat –, Sébastien Lauper, d'une part, et Sylvain Vernez et consorts, d'autre part, ont recouru le 3 février 2014 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre les décisions de la municipalité délivrant un permis de construire pour la parcelle n° 1126, et écartant les oppositions ou observations. Ils concluent à l'annulation des décisions attaquées.

Dans leur réponse du 10 février 2014, Andreas Schlecht et Christiane Bilat (les constructeurs) concluent au rejet du recours de Sébastien Lauper et à l'irrecevabilité du recours de Sylvain Vernez et consorts.

Dans sa réponse du 14 mars 2014, la municipalité conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont répliqué le 22 mai 2014, sans modifier leurs conclusions.

G.                               A la requête des recourants, une inspection locale a eu lieu le 1^er septembre 2014. Sylvain Vernez et consorts ont notamment exposé qu'une propriété par étages (PPE Les Rives de Vallamand) avait été constituée sur la parcelle n° 556, et que quelques lots avaient déjà été vendus. Ils ont obtenu de la municipalité un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de plusieurs appartements sur la parcelle n° 556.

La conciliation a été tentée lors de l'inspection locale. A la requête des parties, la procédure a été suspendue. Le 29 octobre 2014, la mandataire de la municipalité a informé le tribunal que les discussions entre parties n'avaient pas abouti.

H.                               La Cour de droit administratif et public (CDAP) a rendu le 29 janvier 2015, dans cette cause, un arrêt partiel par lequel elle a déclaré irrecevable le recours en tant qu'il était formé par Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz (ch. I du dispositif). La CDAP a en revanche dit que l'instruction de la cause se poursuivait en tant que le recours était formé par Sébastien Lauper (ch. II du dispositif).

I.                                   Le 30 janvier 2015, le juge instructeur a demandé à la municipalité et aux constructeurs de le renseigner sur les démarches effectuées, le cas échéant, en vue de l'inscription de la servitude personnelle en faveur de la commune, grevant la parcelle n° 556 (cf. condition 1.2 du permis de construire).

Les constructeurs ont répondu le 4 février 2015 qu'ils n'avaient eux-mêmes pas effectué de démarches dans ce sens auprès des nouveaux copropriétaires de la parcelle n° 556 (après la vente de plusieurs lots de la PPE "Les Rives de Vallamand").

Le 12 mai 2015, la municipalité a répondu dans les termes suivants:

"La Municipalité a tenté d'obtenir une détermination de la PPE Les Rives de Vallamand quant à l'inscription éventuelle au registre foncier d'une servitude personnelle grevant la parcelle n° 556.

A ce jour, aucune détermination claire n'a pu être obtenue, même s'il ne paraît pas exclu que la PPE Les Rives de Vallamand puisse accepter l'inscription de cette servitude.

Dans le cadre des pourparlers transactionnels, la Municipalité avait indiqué qu'elle serait prête à renoncer à cette servitude, si un accord global pouvait être trouvé.

La Municipalité a réexaminé cette affaire et, compte tenu de la topographie du terrain, des caractéristiques réduites du pavillon projeté et afin de favoriser une issue positive à cette affaire, elle a décidé de modifier sa décision, en ce sens qu'elle annule la condition générale 1.2 figurant dans le permis de construire n° 2013-056-E établi le 17 décembre 2013, tendant à l'inscription d'une servitude personnelle au registre foncier."

Sébastien Lauper (ci-après: le recourant) s'est déterminé sur cette lettre le 20 mai 2015. En substance, il fait valoir que, comme l'inscription de la servitude n'a pas abouti, la municipalité doit en prendre acte et "réformer sa décision dans le sens que le permis [est] définitivement refusé".

Considérant en droit :

1.                                Le permis de construire délivré par la municipalité le 17 décembre 2013 est une décision qui peut faire l'objet d'un recours de droit administratif, selon les art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue en particulier à "toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée" (let. a). Le recourant remplit ces conditions, comme cela a déjà été relevé dans l'arrêt partiel du 29 janvier 2015 (consid. 1c). Les autres exigences formelles de recevabilité sont satisfaites, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.                                Le recourant fait valoir que le bâtiment litigieux est implanté en limite nord et nord-est de la parcelle, à savoir en faisant abstraction des règles sur les distances aux limites (au moins 4 m, en zone d'habitations familiales). Il conteste que cette inobservation du règlement communal puisse être régularisée moyennant l'inscription d'une servitude grevant la parcelle voisine n° 556 créant une limite fictive. Quoi qu'il en soit, il fait valoir que les propriétaires du bien-fonds précité ont manifesté leur refus d'accorder cette servitude.

a)  Dans la décision attaquée, l'octroi du permis de construire est assorti d'une condition relative à l'inscription d'une servitude personnelle en faveur de la commune "fixant la limite fictive à partir de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur la parcelle n° 556". Cette condition, destinée à permettre l'implantation du bâtiment litigieux en limite de propriété, est fondée sur l'art. 22 ch. 4 RPGA. D'après cette disposition, la réduction de la distance réglementaire (en l'occurrence: réduction à zéro) nécessite d'abord un accord entre voisins, puis l'inscription d'une servitude prévue par le droit public communal.

b)  Le recourant critique le régime de l'art. 22 ch. 4 RPGA en tant qu'il permet des dérogations aux règles sur les distances, en fonction d'un accord entre particuliers, garanti par un instrument du droit privé. Un tel régime n'est cependant pas propre à la réglementation de Vully-les-Lacs car il existe aussi dans d'autres communes (cf. arrêt AC.2011.0053 du 4 juin 2012, commune de Leysin). Quoi qu'il en soit, il résulte de l'instruction qu'il n'y a en définitive pas eu d'accord ou d'entente entre voisins susceptible de déboucher sur l'inscription d'une servitude grevant la parcelle n° 556. Les démarches effectuées par les constructeurs et la municipalité, y compris alors que la présente cause était pendante, n'ont pas abouti à un accord, ni n'ont laissé entrevoir une possibilité d'accord avec les actuels propriétaires de la parcelle voisine (à savoir les propriétaires d'appartements de la PPE Les Rives de Vallamand). Sur la base du dossier, il faut retenir que la fixation d'une limite fictive nouvelle sur la parcelle n° 556 n'est pas concrètement envisageable, du moins pas avant la péremption du permis de construire (cf. art. 118 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV.700.11). En effet, même si une servitude pouvait être inscrite dans cinq ou dix ans, le permis de construire ne pourrait plus être exécuté, car il serait périmé.

On peut considérer que la municipalité est parvenue à la même conclusion, lorsque, le 12 mai 2015, elle a informé le tribunal qu'elle renonçait à assortir le permis de construire de la condition précitée (condition générale 1.2). Cela signifie que, à défaut de limite fictive nouvelle, ce sont les limites actuelles de la parcelle des constructeurs qui sont déterminantes pour le calcul des distances.

c)  La loi cantonale prévoit que les règlements communaux peuvent contenir des dispositions relatives aux distances entre bâtiments ou aux limites (art. 47 al. 2 ch. 1 LATC). De telles dispositions sont précisément applicables sur la parcelle litigieuse, comme cela a déjà été exposé. Le règlement cantonal d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) énonce une clause dérogatoire générale, valable à défaut de dispositions communales contraires, concernant la construction dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété: cela vise les "dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal" (art. 39 al. 1 RLATC). Cette notion est définie à l'art. 39 al. 2 RLATC, dans les termes suivants:

"Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle."

Jusqu'à la prise de position de la municipalité du 12 mai 2015, il n'avait pas été question de traiter le bâtiment litigieux comme une dépendance de peu d'importance. La municipalité a fait valoir, dans sa réponse, qu'elle avait autorisé le projet non pas sur la base de l'art. 39 RLATC, mais bien sur la base de l'art. 22 al. 4 RPGA. Quant aux constructeurs, ils ont rappelé la genèse de leur projet, notamment le contenu de discussions avec les propriétaires de la parcelle n° 556. Il avait alors été convenu que le projet "n'entrait pas dans la définition de construction de minime importance", ou en d'autres termes que le projet tendait à la réalisation d'un "couvert avec pavillon dépassant clairement la définition de construction de minime importance"; aussi la constitution de la servitude créant une nouvelle limite fictive avait-elle été d'emblée envisagée (p. 2, 3 et 4 de la réponse).

Le bâtiment litigieux, même sans la partie ouest avec les trois places de stationnement couvertes, est relativement important. Il a les caractéristiques d'un bâtiment habitable, avec une cuisine, une salle à manger et des sanitaires. Les deux autres pièces pourraient être aménagées pour servir directement à l'habitation. Il n'est pas conçu comme une construction légère, ou comme un pavillon de jardin traditionnel, mais bien comme une annexe à la villa offrant de nouvelles surfaces habitables, équipées et isolées. La surface du seul pavillon (près de 50 m²) est assez importante; la surface au sol du bâtiment dans son entier, avec la terrasse aménagée à l'ouest, dépasse nettement celle de dépendances visées par l'art. 39 RLATC (souvent: abris de jardin, garages, ateliers aménagés dans de petites constructions) et le pavillon a clairement été conçu de manière à pouvoir servir à l'habitation, même si les plans n'indiquent pas de chambre à coucher. Autrement dit, ce bâtiment ne répond pas à la définition de la dépendance de peu d'importance de l'art. 39 al. 2 RLATC, aussi bien à cause de sa surface que de sa vocation de pavillon habitable (voir les arrêts AC.2014.0419 du 10 juillet 2015, AC.2014.0195 du 20 avril 2015 et AC.2011.0296 du 27 mars 2013, avec un résumé de la jurisprudence rendue à ce propos depuis 1978).

d)  Dès lors qu'une "dérogation" selon l'art. 22 ch. 4 RPGA n'entre pas en considération, et que la construction ne peut pas être autorisée dans les espaces règlementaires sur la base de l'art. 39 RLATC, il n'y a pas de possibilité de concevoir pour le bâtiment litigieux une autre forme de dérogations aux règles sur les distances à la limite. Aussi le recourant est-il fondé à dénoncer une violation de ces prescriptions sur les distances, soit dans l'hypothèse où le permis de construire est assorti de la condition générale 1.2, soit dans l'hypothèse où cette condition est retirée. Il s'ensuit que le permis de construire, contraire au droit cantonal et au droit communal, doit être annulé.

3.                                Il résulte des considérants que le recours formé par Sébastien Lauper doit être admis. L'émolument judiciaire doit être mis à la charge des constructeurs, qui succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Le recourant, assisté par un avocat, a droit à des dépens, à la charge des constructeurs (art. 55 LPA-VD). Dans la fixation de cette indemnité, il sera tenu compte du fait que le recourant a procédé avec des consorts dont les conclusions ont été jugées irrecevables.

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

 

I.                                   Le recours formé par Sébastien Lauper est admis.

II.                                 La décision prise le 19 décembre 2013 par la Municipalité de Vully-les-Lacs est annulée.

III.                                Les frais du présent arrêt, arrêtés à 1'000 (mille) francs, sont mis à la charge d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat, solidairement entre eux.

IV.                              Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à Sébastien Lauper à titre de dépens, est mise à la charge d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat, solidairement entre eux.

 

Lausanne, le 28 juillet 2015

 

 

Le président:                                                                                             La greffière:

                                                                                                                 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.