TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 21 décembre 2015

Composition

M. Laurent Merz, président; M. Pierre Journot et M. Pascal Langone, juges; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.

 

Recourants

1.

AX.________, à 1********,

 

 

2.

Y.________, à 2********,

tous deux représentés par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey, 

  

Autorité intimée

 

Municipalité de Rougemont, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,  

  

Constructeurs

1.

AZ.________, p.a. BZ.________, à 3********,

 

 

2.

CZ.________, p.a. BZ.________, à 3********,

tous deux représentés par Me Eric RAMEL, avocat à Lausanne, 

  

 

Objet

Permis de construire           

 

Recours AX.________ et Y.________ c/ décisions de la Municipalité de Rougemont du 27 novembre 2014 (autorisant la construction d'un chalet de deux appartements avec garage souterrain sur la parcelle n° ********, propriété de AZ.________ et CZ.________)

 

Vu les faits suivants

A.                     AZ.________ et CZ.________, la première domiciliée à 4******** (VD), le second à 5******** (France), sont propriétaires communs, au lieu-dit "********", de la parcelle n° ******** de la commune de Rougemont (ci-après: la commune). Ils ont acquis cette parcelle par donation en 1999 de la part de leur mère, DZ.________, née en 1933, celle-ci ainsi que leur père EZ.________, né en 1937, bénéficiant d'un droit d'usufruit viager sur ce bien-fonds. D'une surface de 1'230 m2, celui-ci comprend un accès et une place privée ainsi qu'un jardin de 1'180 m2. Il est colloqué en zone de chalets selon le Plan général des zones (PZ) de mars 2007 et le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPEPC), approuvé par le Conseil d'Etat le 16 décembre 1988 et modifié en 1996 et en 2006. La commune figure dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires, qui a été établie par l’Office fédéral du développement territorial.  

AZ.________ et CZ.________ sont également propriétaires communs de la parcelle n° ********, sise au Sud-Ouest de la parcelle n° ******** et qui comprend un bâtiment d'habitation n° ECA ******** d’une surface au sol de 113 m2, un garage souterrain et un jardin. Le bien-fonds n° ******** leur a également été donné en 1999 par leurs parents, qui bénéficient sur ce dernier d'un droit d'usufruit viager.

AZ.________ est par ailleurs propriétaire de la parcelle n° ******** de la Commune de 3********, sur laquelle se trouvent un bâtiment d'habitation n° ECA ******** de 115 m2 et un jardin. Cette parcelle lui a été donnée en 1999 par ses parents, qui bénéficient sur cette dernière d'un droit d'usufruit viager. Les parents occupent actuellement la maison d'habitation sise sur ce bien-fonds.

B.                     Le 6 novembre 2012, AZ.________ et CZ.________ ont présenté à la Municipalité de Rougemont (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire un chalet d'habitation comprenant deux appartements et un garage souterrain sur la parcelle n° ********. Cette demande a suscité notamment l’opposition de l’association Y.________. Le 13 décembre 2012, la municipalité a levé cette opposition et, le 27 décembre 2012, elle a délivré le permis de construire requis. Par arrêt du 20 mars 2013 (cause AC.2013.0033), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a rejeté, dans la mesure où il était recevable, le recours interjeté par Y.________ et confirmé la décision de la municipalité. La Cour de céans a laissé ouverte la question de savoir si Y.________ était habilitée à recourir. Elle a retenu que l'art. 75b Cst. interprété en relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Elle a également jugé que le fait qu'elle statuait sur le recours en 2013, soit après le 1er janvier suivant l'adoption de l'art. 75b Cst., ne changeait rien à la situation juridique.

C.                     Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a reconnu à Y.________ la qualité pour recourir (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).

D.                     A la suite de la demande de la municipalité du 31 juillet 2013, AZ.________, CZ.________, DZ.________ et BZ.________ lui ont « confirmé », le 8 août 2013, leur volonté de construire un « chalet familial » comme « résidence principale » et l’ont priée de « compléter » le permis de construire en ce sens.

E.                     Par arrêt 1C_421/2013 du 28 octobre 2013, le Tribunal fédéral a admis le recours formé par Y.________ en se référant à ses arrêts précités (cf. supra let. C) ; il a ainsi annulé l'arrêt de la Cour de céans du 20 mars 2013 (AC.2013.0033) ainsi que les décisions de la municipalité des 13 et 27 décembre 2012 et renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le Tribunal fédéral a retenu que les constructeurs prétendaient, sans autre précision, vouloir affecter la construction à de la résidence principale; cette question déterminante n’avait pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles avaient été jugées, à tort, inapplicables. L’affectation du projet – en résidence principale ou secondaire – n’étant pas clairement définie, compte tenu de la prise de position des constructeurs, ceux-ci devront, s’ils maintiennent leur demande de permis de construire, apporter « les éclaircissements nécessaires » à ce sujet.  

F.                     Le 27 juin 2014, AZ.________ et CZ.________ (ci-après : les constructeurs) ont déposé une nouvelle demande de permis de construire un chalet familial aux dimensions d’environ 14 m sur 11 m, sans prendre en compte les balcons et avant-toits, comprenant deux appartements (l'un de cinq pièces, l'autre de neuf pièces). Selon les plans accompagnant la demande de permis de construire, les deux appartements sont séparés verticalement et comportent chacun un rez-de-chaussée, un premier étage et un deuxième étage en partie sous la charpente, le logement le plus grand comptant encore des surcombles dans lesquelles est prévu un réduit d'une hauteur maximale de 1m80 et accessible par un escalier en colimaçon. Il est également prévu que le chalet dispose d’un sous-sol de la même taille que le bâtiment en surface. Au sud du chalet, au même étage que le sous-sol, est adjoint un garage souterrain d’une dimension d’environ 15 m x 13 m avec accès direct au sous-sol. Des escaliers, consistant en des triples quarts tournant sans palier (sur une surface de 3,15 m x 1,73 m), relient les différents étages de chaque logement. L'appartement de neuf pièces comporte au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et une toilette; au premier étage un second séjour, trois chambres, deux salles de bains et une toilette à part ; et au deuxième étage quatre chambres, deux salles de bains et une toilette à part. L'appartement de cinq pièces comporte pour sa part au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et une toilette; au premier étage une chambre, un bureau, une salle de bains et une toilette à part; au deuxième étage deux chambres, une salle de bains et une toilette à part. Les plus grandes salles de bains se trouvent au deuxième étage de chaque appartement avec une surface de 4,95 m2, respectivement 4,60 m2 ; celles du premier étage ont des surfaces entre 3,95 et 4,04 m2. La demande de permis de construire indique que le projet comprend 912,70 m2 de surface brute utile de plancher, dont 495 m2 consacré au logement, pour un volume de 2632,40 m3 SIA. Le coût des travaux (CFC 1 à 5) indiqué est de 1'950'000 fr.

Mis à l'enquête publique du 26 juillet au 24 août 2014, le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celles de Y.________ et de BX.________ ou AX.________, ce dernier étant propriétaire de la parcelle n° ******** de la commune, voisine à l'Est du bien-fonds n° ********.

Le 26 août 2014, la Centrale des autorisations CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales nécessaires ont été octroyées (n° CAMAC ********).

G.                    Le 27 novembre 2014, la municipalité a octroyé aux constructeurs le permis de construire requis. Cette décision comprend notamment ce qui suit:

"En application de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012, la Municipalité ordonne au registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.

Le présent permis de construire est délivré sous réserve que la construction sera utilisée conformément à l'article 4, let a ou b de ladite ordonnance".

Par décisions du même jour, la municipalité a fait savoir aux opposants qu'elle levait leurs oppositions, délivrait le permis de construire requis avec la mention selon laquelle la nouvelle résidence devait être utilisée comme résidence principale et qu’elle ordonnait au registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" sur le feuillet de l'immeuble en cause. L'une des décisions en cause a été notifiée à Y.________, l’autre à BX.________, mais pas (également) à AX.________.

H.                     Le 11 décembre 2014, la municipalité a requis du conservateur du registre foncier d'inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause ce qui suit: "Mention de restriction de droit public à la propriété: Résidence principale".

I.                       Par acte du 12 janvier 2015, Y.________ (ci-après: la recourante) et AX.________ (ci-après: le recourant), agissant par l'entremise de Me Pierre Chiffelle, ont interjeté recours auprès de la CDAP contre les décisions de la municipalité du 27 novembre 2014, concluant à l'annulation des décisions attaquées, subsidiairement au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants (cause AC.2015.0012).

J.                      Par acte du 13 janvier 2015, BX.________ et AX.________, agissant par l'entremise de Me Xavier-Romain Rahm, ont déposé ensemble un recours supplémentaire auprès de la CDAP (cause AC.2015.0014).

Par arrêt du 17 février 2015, la CDAP a déclaré irrecevable, pour défaut de paiement de l'avance de frais, le recours déposé par BX.________ et AX.________ (cause AC.2015.0014).

K.                     Le 18 mars 2015, la municipalité a conclu au rejet du recours dans la cause AC.2015.0012.

Le 19 mars 2015, les constructeurs ont conclu à l'irrecevabilité du recours interjeté par AX.________ dans cette cause et au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité, par rapport à Y.________. Ils exposent que, retraités et atteints dans leur santé, DZ.________ et BZ.________, usufruitiers de la parcelle n° ********, souhaitaient s’établir à Rougemont dans un nouveau logement qui soit adapté à leur âge et à leur handicap. A cet effet, la demande de permis de construire avait été déposée. Le climat sec qui régnait au Pays d’Enhaut était favorable aux maladies dont ils souffraient. DZ.________ et BZ.________ n’avaient plus d’attaches professionnelles ou même sociales qui les liaient à leur résidence actuelle à 3********. Une fois la construction érigée, ceux-ci déposeront leurs papiers à la commune de Rougemont ; ils avaient l’intention de s’y installer durablement et d’y avoir le centre de leurs intérêts personnels. La proximité de la nouvelle résidence principale sur la parcelle n° ******** de la résidence secondaire sur la parcelle n° ******** permettra en outre une aide aux (grands-)parents Z.________ par les plus jeunes qui séjourneront à Rougemont les fins de semaine. Il n’était par ailleurs pas exclu que la famille AZ.________ s’installe également à Rougemont pour y scolariser ses enfants dans les écoles bilingues à Saanen. Le bâtiment sur la parcelle n° ******** pouvait rester librement en résidence secondaire; de taille modeste, il ne permettait toutefois pas d’accueillir l’entier de la famille, désormais composée de trois générations qui ne comptaient pas moins de dix personnes. Les recourants n’établissaient nullement que les constructeurs de la parcelle n° ******** commettaient un abus de droit en manifestant leur intérêt de construire une résidence principale. Au contraire, ces derniers avaient même démontré que le chalet projeté sera utilisé comme résidence principale par les usufruitiers. La création de deux appartements dans un seul chalet familial ne s’opposait pas à la délivrance du permis. Les usufruitiers étaient parfaitement libres de choisir de vivre dans deux appartements différents suffisamment grands pour pouvoir y accueillir enfants et petits-enfants, respectivement de louer l’un des appartements en résidence principale à un tiers, voire d’y prévoir une autre forme d’affectation en application de l’art. 4 let. b de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Les constructeurs ont notamment produit deux documents de médecins traitants.   

Selon le premier document médical, une déclaration (sommaire) du 4 mars 2015 d’un professeur associé et médecin adjoint au Centre Leenards de la Mémoire du Centre hospitalier universitaire vaudois (CHUV), BZ.________ est suivi pour une pathologie de type Parkinson. Aux termes du second document, intitulé certificat médical d’un spécialiste FMH en médecine interne et rhumatologie de Vevey, DZ.________ souffre de nombreux problèmes de santé depuis plusieurs années. En particulier en août 2007 avait été posé le diagnostic d’une polymyalgie rheumatica qui a motivé une corticothérapie prolongée pendant plus de quatre ans. Le certificat fait pour le reste état de ce qui suit :

« Fin mai 2008, baisse d’acuité visuelle brusque de l’œil droit qui fait évoquer le diagnostic de maladie de Horton qui a nécessité une augmentation de la corticothérapie. Fin août 2008, diagnostic d’une occlusion de la veine temporale supérieure de l’œil droit. En juin 2009, thrombose subtotale de l’œil droit qui motive depuis lors des injections intraoculaires […]. Le 15.04.2011, une hémi laminectomie L3-L4 bilatérale est réalisée avec mise en place d’un stabilisateur inter-épineux pour canal lombaire étroit sur arthrose sévère. Le 16.08.2012, une cure de diverticule de Zenker est réalisée par cervicotomie gauche, qui a par la suite nécessité une reprise chirurgicale en 2013. Le 10.02.2014, chute qui a eue pour conséquence une contusion de la colonne dorsale et une double fracture du bassin à gauche qui a nécessité une hospitalisation prolongée en février-mars 2014.

Le 01.07.2014, pose d’une prothèse totale inversée de l’épaule droite pour arthrose sévère de l’articulation scapulo-humérale de l’épaule droite.

Madame DZ.________ souffre d’une importante arthrose de l’épaule gauche, qui va probablement nécessiter l’implantation d’une prothèse dans les mois qui vont suivre.

Au vu de l’ensemble de ces problèmes, un séjour en altitude serait certainement bénéfique. »     

Le 2 juin 2015, les recourants ont déposé un mémoire complémentaire, maintenant leurs conclusions.

Les 19 juin et 23 juillet 2015, les constructeurs, respectivement la municipalité, ont confirmé leurs conclusions.

Le 31 août 2015, les recourants ont requis la fixation d'une inspection locale ainsi que la production par les constructeurs de certificats médicaux concernant les parents de ces derniers. Ils relevaient en effet que l'état de santé de ceux-ci semblait rendre illusoire la constitution de leur résidence principale à Rougemont, ainsi que le faisaient valoir les constructeurs.

Le 11 septembre 2015, les constructeurs ont déclaré s'opposer aux mesures d'instruction sollicitées par les recourants.

Dans la mesure utile, les arguments des parties seront repris par la suite.

L.                      La Cour a délibéré à huis clos.

Considérant en droit

1.                      Les constructeurs mettent en doute la recevabilité du recours déposé au nom de Y.________, s'agissant des griefs invoqués autres que celui concernant l'application de l'art. 75b Cst., et de AX.________, qui n'aurait pas fait opposition dans le cadre de la procédure devant l'autorité précédente; l'opposition en cause aurait été déposée par son épouse, BX.________, et non par lui-même.

a) Selon l'art. 75 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a), ainsi que toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à recourir (let. b).

L’art. 75 al. 1er let. a LPA-VD subordonne la qualité pour recourir à la condition que le recourant ait participé à la procédure antérieure, à savoir, en matière de permis de construire, qu'il ait déposé une opposition en temps utile (cf. arrêts CDAP AC.2014.0234 du 27 mars 2015 consid. 1a; AC.2010.0019 du 12 novembre 2010; AC.2009.0251 du 17 septembre 2010 consid. 1b). Cette condition est calquée sur l'art. 89 al. 1 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110). La jurisprudence de cette dernière autorité retient que, sauf fait justificatif valable, celui qui n'a pas participé à la procédure devant l'autorité précédente n'a pas qualité pour recourir, indépendamment de l'intérêt qu'il peut avoir à l'annulation ou à la modification de la décision entreprise. Des faits justificatifs se présentent notamment quand l'autorité précédente, pour un motif procédural, dénie à tort à la personne concernée la qualité de partie ou en cas d'erreur ou d'omission de cette même autorité (ATF 134 V 306 consid. 3.3.1 et 4 p. 311 ss, et les références citées). Une exception à l'exigence d'une lésion formelle ("formelle Beschwer") au sens de l'art. 89 al. 1 let. a LTF existe également lorsque la personne concernée est atteinte pour la première fois par l'arrêt attaqué (p. ex. TF 1C_134/2010 du 28 septembre 2010). Tel peut être le cas si un plan d'affectation dont la teneur d'enquête donnait satisfaction aux propriétaires concernés est modifié par le conseil communal sans que soit ensuite organisée la nouvelle enquête prévue par l'art. 58 al. 5 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) (sur ce genre d'hypothèse v. p. ex. arrêt CDAP AC.2008.0322 du 28 décembre 2009).

b) Il ressort du dossier de la municipalité que l'opposition déposée par l'un ou l'autre des époux X.________ comprend deux documents. Le premier, daté du 28 juillet 2014, se présente sous la forme d'une lettre manuscrite sans indication de l'expéditeur, écrite à la première personne du singulier et comportant une signature ainsi que la mention: "Traduit par BX.________". Le second, daté du 29 juillet 2014, transcrit en écriture d'imprimerie à la première personne du singulier, sans indication de l'expéditeur non plus, comporte la même signature que le premier document. Les recourants ont quant à eux produit un troisième document d'opposition, qui ne figure pas dans le dossier de la municipalité, non daté, mais provenant clairement de BX.________.

Il ne fait aucun doute que AX.________ a fait opposition devant l'autorité précédente. Il ressort en effet de la procuration produite par les recourants (pièce 3 de leur bordereau de pièces), établie le 6 janvier 2015 par AX.________ en faveur de Me Pierre Chiffelle, que la signature figurant au bas de cette procuration correspond à celles que comportent les deux documents d'opposition se trouvant dans le dossier de la municipalité. L'on peut également relever que, dans la lettre manuscrite, il est fait mention de "ma propriété"; or, seul AX.________, et non pas également son épouse, est propriétaire de la parcelle n° ********. De plus, BX.________ apparaît uniquement dans la lettre manuscrite, parce qu'elle a visiblement procédé à sa traduction, ce qui explique pourquoi les deux documents en cause, signés uniquement par AX.________, sont écrits à la première personne du singulier. Le fait que la municipalité ait considéré que c'était BX.________, et non pas son mari, qui avait fait opposition et qu’elle ait alors notifié la décision entreprise à l’épouse et non pas à AX.________, n'est à cet égard pas déterminant. Ne l'est pas non plus le fait que ce dernier ait déposé un autre recours (AC.2015.0014, d'ailleurs rapidement déclaré irrecevable pour défaut de paiement de l'avance de frais). La qualité pour recourir ne saurait en conséquence être déniée à AX.________.

S'agissant de la qualité pour agir de Y.________, celle-ci a été admise par le Tribunal fédéral en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire (ATF 139 II 271); cette question n'est d'ailleurs pas litigieuse. Le fait qu'en revanche l'intéressée ne disposerait pas de la qualité pour invoquer des griefs relevant de la police des constructions (cf. arrêts CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid. 5a; AC.2012.0403 du 10 juin 2014 consid. 2) n'est pas déterminant, au vu de l'issue du recours, mais aussi de la qualité pour recourir de AX.________ en tant que voisin.

2.                      Le recourant voit un déni de justice dans le fait que, bien qu'il ait fait opposition, la municipalité ne lui a pas notifié la décision attaquée, qui l'a uniquement été à son épouse. Dès lors qu'il a déposé le présent recours, l'intéressé a eu connaissance de la décision attaquée, ce qui découle en particulier du bordereau de pièces qu'il a fourni à l'appui de son recours et qui contient sous pièce 1 la décision de la municipalité du 27 novembre 2014 notifiée à son épouse. Par ailleurs, au vu de l'issue du recours, ce grief n’a aucune incidence sur le sort du présent litige.

3.                      Les recourants requièrent la fixation d'une inspection locale ainsi que la production de certificats médicaux concernant les parents des constructeurs. Ces derniers se sont opposés à ces mesures d'instruction.

L'autorité peut mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; cf. aussi arrêt 1C_608/2014 du 3 septembre 2015 consid. 2.1). Vu les pièces du dossier, les mesures d'instruction requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige; elles ne pourraient amener la Cour de céans à modifier son opinion (cf. aussi les considérants suivants). Cela vaut en particulier pour la question de savoir si la construction projetée constituera ou non une résidence principale.

4.                      Le projet contesté porte sur la construction d'un chalet familial comprenant deux appartements (l'un de cinq pièces, l'autre de neuf pièces) et un garage souterrain sur le territoire d'une commune où s’applique le régime de l’art. 75b Cst. (dite lex Weber), parce que la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires [RS 702; ci-après: l'ordonnance sur les résidences secondaires]).

a) Les art. 75b et 197 ch. 9 Cst. prévoient ce qui suit :

"Art. 75b             Résidences secondaires

1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.

2 La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

 

Art. 197              Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution                                   du 18 avril 1999

[...]

9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)

1 Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons.

2 Les permis de construire des résidences secondaires qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."

En l’état, des autorisations pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles respectent les exigences figurant dans l’ordonnance sur les résidences secondaires. Cette ordonnance prévoit en particulier ce qui suit:

"Art. 4                Constructions de nouvelles résidences

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a.           qui seront utilisées comme résidence principale; ou

b.            qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.            qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.           que le propriétaire habite dans le même bâtiment.

 

Art. 6                  Mention au registre foncier et notification

1 Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

2 Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.

3 Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al.1."

La mention au registre foncier prévue par l'alinéa 2 est celle d'une restriction de droit public de la propriété (cf. art. 962 al. 1 CC). Elle résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (c'est une condition de l'autorisation de construire la nouvelle résidence). La mention n'a qu'un effet informatif; elle ne détermine donc ni l'existence ni le contenu du rapport juridique en question (cf. arrêts CDAP AC.2014.0054 et AC.2014.0062 du 28 septembre 2015 consid. 4a; AC.2015.0024 du 23 juillet 2015 consid. 1c; AC.2014.0033 du 30 mars 2015 consid. 4a).

b) Il résulte de l’art. 2 let. a de l’ordonnance sur les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du développement territorial (ci-après : le rapport explicatif du 17 août 2012) à sa p. 6, la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.

c) En l'espèce, la municipalité a délivré le 27 novembre 2014 aux constructeurs un permis de construire, qui leur impose l'obligation d'affecter les logements autorisés soit à des résidences principales (art. 4 let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires) soit à des résidences qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée ou que le propriétaire habite dans le même bâtiment (art. 4 let. b de l'ordonnance sur les résidences secondaires). Le permis de construire délivré ordonne par ailleurs l'inscription de la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié". Les seules déclarations des constructeurs selon lesquelles ils ont l'intention de construire des résidences principales, voire des résidences affectées à l'hébergement touristique qualifié ne permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement affectés aux types de résidences précités. En revanche, la décision de la municipalité fixant l'affectation des appartements à la résidence principale, voire à la résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié, assortie de l’inscription correspondante au registre foncier prévue à l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste, au regard de l'arrêt rendu le 4 avril 2014 par le Tribunal fédéral (1C_874/2013, consid. 4).

Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a relevé que, face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne pouvait exclure que certains constructeurs fussent tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendaient utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaissait d'emblée que le projet ne pourrait être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (consid. 4.3 et 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte, qui permettent de confirmer un permis de construire une résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été reprises dans des arrêts récents du Tribunal fédéral (cf. arrêts 1C_542/2014 du 14 août 2015 consid. 3; 1C_348/2014 du 20 février 2015 consid. 3; 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt précité 1C_874/2013).

Dans l’arrêt 1C_348/2014 du 20 février 2015 (consid. 3.2.1), le Tribunal fédéral a relevé que le fait que trois des quatre enfants adultes du constructeur vivent dans le canton de Fribourg, que le constructeur y exploite un kiosque et y est propriétaire d'une maison qu’il habite, pouvait certes laisser apparaître peu opportun un changement de domicile à Gryon dans les Alpes vaudoises. Cependant, le seul fait que le changement de domicile du constructeur apparaisse peu opportun par rapport à sa situation générale ne permettait pas de conclure que ses déclarations n’étaient pas conformes à ses intentions. S'agissant de la construction elle-même, elle était adaptée à une utilisation en résidence principale et il ne ressortait pas du dossier que son accès ne serait pas praticable à l'année. Il était ainsi plausible que le constructeur s'y installe réellement en résidence principale.

Dans l’arrêt 1C_542/2014 du 14 août 2015 (consid. 4), le Tribunal fédéral a par contre retenu qu’une résidence principale ne pouvait de toute évidence pas être reconnue comme telle au cas où le hameau, où est prévue la construction, n’aurait pas d’accès praticable pendant les hivers riches en neige et que le constructeur aurait besoin de cet accès pour exercer sa profession.

Dans l’arrêt précité 1C_348/2014 (consid. 3.2.2), le Tribunal fédéral a encore expliqué que l’affirmation toute générale du constructeur, qui dit espérer réunir ses enfants et petits enfants dans son chalet, constitue un important indice que le logement ne sera pas mis toute l’année à disposition du public au sens de l’art. 4 let. b de l'ordonnance sur les résidences secondaires et qu’on ne peut en l’état exclure qu’il s’agisse d’une résidence secondaire.      

5.                      a) Les recourants font valoir que les constructeurs n'auraient pas l'intention d'utiliser les appartements prévus dans le chalet projeté comme résidences principales. Ceux-ci seraient par ailleurs déjà propriétaires d'un chalet sur la parcelle voisine n° ********, chalet qui n'aurait jamais été utilisé comme résidence principale ni par leurs parents ni par des tiers ni par eux-mêmes. L’état de santé précaire de leurs parents ne rendait pas crédible que ces derniers y constituent leur résidence principale. Il ne ressortirait pas non plus du dossier qu'il existerait une forte demande de résidences principales dans la commune de Rougemont et que le marché immobilier de dite commune proposerait un nombre insuffisant de logements à louer et/ou à vendre à titre de résidences principales.

b) Les constructeurs expliquent que ce sont leurs parents, EZ.________ et DZ.________, âgés respectivement de 78 et 82 ans, retraités et atteints dans leur santé (cf. les documents médicaux produits par les constructeurs, supra let. K), qui vont occuper le chalet projeté à titre de résidence principale. Usufruitiers de la parcelle n° ********, ces derniers, qui n'auraient plus d'attaches professionnelles ou même sociales qui les lieraient à leur résidence actuelle de 3********, souhaiteraient s'établir à Rougemont dans un nouveau logement qui soit adapté à leur âge et à leur handicap.

Cependant, surtout à la lecture de la demande de permis de construire et des plans du chalet projeté, il est constaté que les deux appartements prévus ne sont aucunement adaptés à des personnes âgées, qui de plus souffrent de problèmes de santé tels que ceux des parents des constructeurs. Il ressort ainsi de la demande de permis de construire que le rez-de-chaussée de la maison ne sera accessible depuis l’extérieur qu’en empruntant une pente, voire un escalier qui se trouve à l’extérieur. Plus ou moins à plat, le bâtiment ne sera accessible depuis la route que par les garages, situés à hauteur du sous-sol. Le projet comprend ensuite 912,70 m2 de surface brute utile de plancher, dont 495 m2 consacré au logement, pour un volume de 2632,40 m3 SIA ; chacun des deux logements, séparés verticalement, comporte, sans compter le sous-sol, trois étages, voire quatre pour celui de neuf pièces. Il s'agit ainsi de vastes appartements, qui comptent chacun plusieurs étages, qui ne sont toutefois reliés, du sous-sol jusqu’au dernier étage, que par des escaliers et non par des ascenseurs. Selon les plans, ces escaliers n’occupent en outre qu’une surface de 3,15 m x 1,73 m et sont conçus en triples quart tournant sans palier avec des espaces restreints, surtout au sous-sol et au premier étage, autour de l’accès aux escaliers. L’utilisation des escaliers est donc rendue pénible, voire dangereuse pour des personnes avec les handicaps tels que ceux des parents des constructeurs (trois contours d’un quart, respectivement un contour d’un quart et un d’un demi, avec des marches d’une largeur irrégulière). Vu l’aménagement précités des escaliers, il sera aussi malaisé d’y installer des montes-escaliers. Le dernier étage sis dans le plus grand appartement est par ailleurs constitué, dans les surcombles, d'un réduit d'une hauteur maximale de 1m80 et accessible uniquement par un escalier en colimaçon. On ne voit pas comment les parents des constructeurs, atteints dans leur mobilité, pourraient accéder à ce réduit. A cela s’ajoute que, dans chacun des deux appartements, les pièces principales sont réparties sur deux étages au moins, le rez-de-chaussée comprenant ainsi uniquement des séjours, les cuisines et une toilette, le premier étage des chambres, un séjour, un bureau, des salles de bains et des toilettes, le deuxième étage des chambres, des salles de bains et des toilettes. Aucun des deux appartements n'est donc habitable sur un étage seulement, en particulier au rez-de-chaussée.

De plus, aucune des salles de bains et toilettes n’est adaptée dans ses dimensions à des personnes handicapées. Elles sont toutes exiguës et aucune n’offre par exemple un espace libre de 0,80 m pour une chaise roulante à côté de la cuve des toilettes ou une aire de manœuvre, libre de tout obstacle, d’un diamètre d’au moins 1,50 m pour les salles de bains. Pourtant de tels espaces sont recommandés pour les chaises roulantes. Vu l’âge et les atteintes des parents, il paraît évident de prévoir de tels aménagements lorsqu’une nouvelle construction est planifiée pour que ceux-ci puissent y vivre à titre principal.  

Malgré ce que prétendent les constructeurs, on ne peut donc concevoir que leurs parents, âgés et atteints dans leur santé, pourraient vivre à titre principal dans ces deux appartements qui ne sont aucunement adaptés à leurs problèmes de santé et aux problèmes de mobilité que rencontrent de manière générale les octogénaires. Dans cette mesure, il est par ailleurs significatif que les constructeurs aient refusé de donner des précisions au sujet de la question de savoir lequel des deux appartements leurs parents entendent occuper eux-mêmes.

Certes, les caractéristiques architecturales ne sauraient constituer à elles seules une preuve d’un abus de droit manifeste. Cependant, combinées avec l’utilisation indiquée par les constructeurs – résidence principale de leurs parents malades et réduits dans leur mobilité –, il y a lieu d’admettre que leurs allégués à ce sujet ne sont pas crédibles.

A cela s’ajoute que les autres explications des constructeurs relatives à l'utilisation qui serait faite du second logement sont vagues, voire contradictoires. Si, dans leur écriture du 19 mars 2015, les constructeurs ont indiqué qu'il n'était pas exclu que la famille de AZ.________ s'installe à Rougemont pour y scolariser ses enfants dans les écoles bilingues, ils ont en revanche précisé dans celle du 19 juin 2015 qu'aucun d'eux n'avait l'intention de s'établir dans cette commune. Dans leur écriture du 19 mars 2015, les constructeurs ont également laissé entendre que les grands-parents, qui bénéficiaient d’un droit d’usufruit viager sur la parcelle, garderaient les deux appartements, afin de disposer de suffisamment d’espace pour accueillir toute la famille composée des enfants et petits-enfants (dix personnes en tout). Ils ont aussi déclaré qu'il serait possible que le second logement soit loué comme résidence à titre principal, voire affecté à de l'hébergement touristique qualifié.

Il est indéniable que la probabilité qu'un locataire s'intéresse à l'un des deux appartements ne peut être exclue, notamment une personne fortunée plus particulièrement à l'appartement de neuf pièces. Des ressortissants suisses ou étrangers s'établissent en effet régulièrement à Rougemont, en raison de son cadre agréable, de l'existence d'une école internationale ainsi que de celle de la station renommée de Gstaad où il est notoire que prennent domicile des personnes fortunées (cf. arrêt CDAP AC.2013.0057 du 5 juin 2014 consid. 4c). Cependant, les constructeurs affirment en même temps qu’ils pourraient affecter le second logement à de l'hébergement touristique qualifié. Ils n'ont produit à cet égard aucun plan de gestion, aucun projet concret relatif à l'hébergement touristique qualifié qu'ils entendraient exploiter. Ils n'ont ainsi donné aucune indication sur la manière dont ils entendaient gérer et financer une telle résidence.

Vu les indications données par les constructeurs, ceux-ci n’ont pas apporté les éclaircissements requis par le Tribunal fédéral dans son arrêt de renvoi du 28 octobre 2013 pour pouvoir admettre que le chalet prévu sera utilisé conformément aux art. 75b Cst. et 4 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. En définitive, il ressort de leurs allégués qu’ils souhaitent pouvoir disposer du chalet en entier pour toute la famille pendant certaines périodes de la semaine ou de l’année. Dès lors, il ne peut pas être question qu’ils veuillent mettre les deux appartements ou l’un d’entre eux à la disposition d’hôtes toute l’année selon l’art. 4 let. b de l’ordonnance sur les résidences secondaires ou qu’ils veuillent en louer un à des tiers à titre de résidence principale. Dans l’écriture des constructeurs du 19 juin 2015, il n’était plus du tout question d’une location à des tiers, mais uniquement d’une utilisation par leurs parents sous forme de résidence principale.

On ne peut, au vu de l'âge et de l'état de santé des parents des constructeurs, qui rendent illusoire leur intention de s'installer à Rougemont dans le chalet projeté, ainsi que des affirmations peu claires des constructeurs quant à l'utilisation du second logement, qu'en conclure que les deux familles des constructeurs et leurs parents entendent utiliser les deux appartements du chalet projeté comme résidences secondaires, en complément du chalet sis sur la parcelle voisine n° ********, déjà utilisé comme résidence secondaire. Les affirmations des constructeurs selon lesquelles "la proximité de la nouvelle résidence principale sise sur la parcelle ******** de la résidence secondaire sur la parcelle ******** permettra en outre d'apporter une aide aux (grands)-parents Z.________ par les plus jeunes qui séjourneront à Rougemont les fins de semaines" et "de taille modeste, il [le bâtiment sis sur la parcelle n° ********] ne permet cependant pas d'accueillir l'entier de la famille Z.________, désormais composée de trois générations, qui ne compte pas moins de dix personnes" constituent des indices supplémentaires importants en ce sens.

Au vu des éléments qui précèdent et en particulier en l’état des déclarations et intentions actuelles des constructeurs, il ne paraît ainsi pas que le chalet projeté sera utilisé à titre de résidence principale ou affecté à de l'hébergement touristique qualifié au sens de l’art. 4 let. b de l’ordonnance sur les résidences secondaires; vouloir prétendre le contraire présente un abus de droit manifeste.

6.                      Les recourants invoquent la violation de dispositions du RPEPC ainsi que la non conformité du plan des aménagements extérieurs mis à l'enquête publique. Dès lors que le recours doit de toute façon être admis pour un autre motif, il n'est plus nécessaire d'examiner ces griefs.

7.                      Vu ce qui précède, le recours doit être admis et les décisions attaquées annulées.

Les frais de justice sont mis à la charge des constructeurs, qui succombent (art. 49, 91 et 99 LPA-VD). Les recourants, qui obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire, ont droit à des dépens, mis à la charge des constructeurs (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).


Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      Les décisions de la Municipalité de Rougemont du 27 novembre 2014 sont annulées.

III.                    Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de AZ.________ et CZ.________, solidairement entre eux.

IV.                    AZ.________ et CZ.________, solidairement entre eux, verseront à Y.________ et AX.________, solidairement entre eux, 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 21 décembre 2015

 

Le président:                                                                                             La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.