TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 23 juillet 2015
Composition	M. Pierre Journot, président; MM. Gilles Grosjean Giraud et  Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Gaëlle Sauthier, greffière.

 

Recourante

Monique STEINBRÜCHEL, à Meinier, représentée par l'avocat Laurent SCHULER, à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité d'Ollon, représentée par l'avocat Jacques HALDY, à Lausanne,

  

Constructeurs

Dirk et Inge NORBRUIS, à Al Barendrecht (Pays-Bas), représentés par l'avocat Robert FOX, à Lausanne,

 

 

 

Objet	Permis de construire
	Décision de la Municipalité d'Ollon du 11 décembre 2014 (construction d'un chalet, garage, places de parc et déplacement de la route sur la parcelle n° 4813, propriété de Inge et Dirk NORBUIS à Chesières)

 

Vu les faits suivants:

A.                                Domiciliés à Al Barendrecht et ressortissants des Pays-Bas, Dirk et Inge Norbruis sont copropriétaires pour une moitié chacun de la parcelle n°14'813 du Registre foncier de la Commune d'Ollon, d'une surface de 1'222m2 en nature de champ, pré, pâturage, colloquée en zone de chalets D selon le plan partiel d'affectation Les Ecovets, Chesières, Villars, Arveyres approuvé par le Conseil d'Etat le 25 juin 1993. A ce jour, la parcelle est grevée d'une restriction du droit de propriété LFAIE. En effet, par décision du 13 janvier 2006, la Commission foncière II avait autorisé la construction d'un chalet sur la parcelle précitée aux conditions suivantes: (a) obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'autorisation a été autorisée (ndlr: logement de vacances) et de requérir le consentement de la commission foncière pour toute modification de l'affectation; (b) obligation d'entreprendre la construction dans un délai échéant le 30 juin 2007 selon le projet à présenter et de requérir la consentement de la commission foncière pour tout modification importante du projet; (c) obligation d'aliéner l'immeuble dans un délai de deux ans s'il n'est pas utilisé par l'acquéreur; (d) interdiction de louer à l'année.

Sur requête des époux Norbruis, la Commission foncière II a révoqué, par décision du 5 janvier 2010 contre laquelle le Département cantonal de l'économie et l'Office fédéral de la justice ont déclaré renoncer à recourir, trois des charges grevant la parcelle n°14'813 de la Commune d'Ollon, à savoir l'obligation d'entreprendre la construction d'un chalet dans un certain délai, l'obligation d'affecter de manière durable ladite parcelle au but invoqué d'utilisation à titre de logement de vacances et l'obligation de produire des plans d'enquête pour approbation. La commission a néanmoins maintenu l'interdiction de louer à l'année et l'obligation d'aliéner dans les deux ans en cas de non-utilisation au prix de vente limité de 675'000 francs.

B.                               Le 29 août 2014, l'architecte Wittwer, agissant pour le compte des époux Norbruis, a déposé une demande de permis de construire auprès de la Municipalité d'Ollon.

Le 11 septembre 2014, la Municipalité d'Ollon a requis de l'architecte Wittwer un plan de la façade Ouest du garage démontrant que cette dernière était enterrée.

Le 15 septembre 2014, le géomètre officiel a dessiné un plan de situation établi sur la base des mensurations cadastrales. Ce plan indique en annexe l'altitude des angles saillants de la construction (92.1, 89.3, 90.0 et 92.7 du Nord Est au Nord Ouest dans le sens des aiguilles d'une montre) d'où une moyenne de 91 m. Le niveau du rez projeté sera toutefois d'un mètre en dessous, à savoir à une hauteur de 90 m. Par ailleurs, le plan indique que le garage sera enterré à 82%.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 1^er au 30 octobre 2014.

Le 16 octobre 2014, la synthèse CAMAC a été délivrée avec les préavis des services cantonaux spécialisés.  

Le 11 novembre 2014, la Municipalité d'Ollon a informé les époux Norbruis que la mise à l'enquête publique avait suscité deux oppositions, dont celle de Monique Steinbrüchel du 24 octobre 2014. Un délai leur a été imparti afin qu'ils se déterminent à ce sujet.

Par courrier du 2 décembre 2014, les époux Norbruis ont expliqué qu'ils souhaitaient vendre leur parcelle, valorisée d'une autorisation de construire.

C.                               Le 11 décembre 2014, la Municipalité d'Ollon a levé les oppositions et a délivré aux époux Norbruis un permis de construire n°72/14. Sous la rubrique "Autorisations spéciales et conditions cantonales ou fédérales" figurent les indications suivantes:

en page 2:

"Application de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22.08.2012.

La Commune d'Ollon compte une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % du parc des logements,

Le logement autorisé (292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la résidence principale. La présent permis de construire est notifié au Registre foncier pour inscription de la mention "résidence principale" sur le feuillet de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher autorisée (p.2).

(...)

en page 3:

"Restriction au droit de bâtir

En faveur de la Commune grevant la parcelle n°..., inscrite au Registre foncier le ... sous n°    "

Le même jour, la Municipalité d'Ollon a transmis au Registre foncier d'Aigle et de la Riviera (RF) le permis de construire délivré et a requis l'annotation de la mention "hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble s'agissant des nouvelles surfaces brutes de planchers autorisées.

Le même jour, le Municipalité d'Ollon a transmis à Monique Steinbrüchel l'autorisation de construire précitée, précisant que l'architecte Wittwer disposait des pouvoirs pour agir au nom des époux Norbruis.

Le 5 janvier 2015, le RF a transmis à la Municipalité d'Ollon un avis de mise en suspens, requérant la radiation de la mention "restriction du droit de propriété LFAIE" pour qu'il puisse ensuite y inscrire la mention "résidence principale". Il s'interrogeait, au vu du permis de construire, sur l'exactitude de l'indication "hébergement touristique qualifié".

Au Registre foncier disponible sur Internet, l'extrait concernant la parcelle indique notamment, sous la rubrique "affaires en suspens":

"du 12.12.2014  Mention résidence principale c. Norbuis Dirk et Norbuis Hooijmeijer Inge"

Par courrier du 20 janvier 2015, la Municipalité d'Ollon a rappelé aux époux Norbruis que les travaux ne pouvaient pas débuter tant que la mention "résidence principale" n'avait pas été inscrite au RF, et donc tant qu'ils n'avaient pas déposé leurs papiers sur le territoire communal ou vendu leur terrain.

D.                               Le 26 janvier 2015, Monique Steinbrüchel a interjeté recours contre la décision d'octroi du permis de construire du 11 décembre 2014 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant principalement à sa réforme en ce sens que l'opposition était admise et le permis annulé, subsidiairement à son annulation.

Le 23 février 2015, la Municipalité d'Ollon a conclu au rejet du recours.

Le 9 avril 2015, les époux Norbruis ont également conclu à son rejet.

Le 1^er mai 2015, la recourante s'est déterminée.

Le 4 mai 2015, la Municipalité d'Ollon s'est à son tour déterminée sur les allégations de la recourante.

Le tribunal a tenu audience le 15 juin 2015 en présence de la recourante, accompagnée de son époux et assistée de son conseil, des représentants de l'autorité communale, assistée de son conseil, et du conseil des époux Norbruis accompagné de l'architecte Wittwer. Le procès-verbal de cette audience, adressé aux parties le 23 juin 2015 avec un délai au 3 juillet 2015 pour déposer leurs éventuelles observations, a la teneur suivante:

1. Lex Weber

Interpellée sur la mention contenue dans le permis de construire n°72/14 du 11 décembre 2014 à la page 3 concernant la restriction au droit de bâtir, la Municipalité répond qu'il s'agit d'une erreur. C'est un copié-collé d'une formule modèle. Est également une erreur la communication au RF évoquant l'affectation de l'immeuble en hébergement touristique qualifié.

La Municipalité explique que le permis de construire est soumis à la condition que les propriétaires fassent inscrire au RF la mention "résidence principale". Elle précise que selon elle, il s'agit d'une modalité d'exécution et qu'il n'est donc pas possible d'utiliser ce permis si cette condition n'est pas réalisée.

Interpellée, la Municipalité précise que c'est par erreur que l'avis de mise en suspens délivré par le Registre foncier ne figurait pas dans le dossier transmis par la Municipalité au Tribunal.

Sur demande du Tribunal, les propriétaires expliquent qu'ils n'ont pas encore requis la radiation de la mention LFAIE. Si le permis de construire doit être annulé pour d'autres motifs, ils vendront le terrain sans autorisation de construire. Ils précisent enfin avoir requis de la Commission foncière une nouvelle prolongation de délai et qu'ils attendent actuellement une décision.

La recourante relève les erreurs commises dans ce dossier, en particulier la communication au RF de l'affectation de l'immeuble en hébergement touristique qualifié, le fait que la Municipalité n'ait pas transmis aux parties l'avis de mise en suspens et le fait qu'elle n'ait pas contrôlé que les conditions de la lex Weber soient satisfaites avant de délivrer le permis. Par ailleurs, la recourante s'inquiète de voir s'ériger illégalement, puis régularisés, des chalets affectés en résidence secondaire.

La Municipalité rappelle la jurisprudence du Tribunal fédéral sur la lex Weber selon laquelle le permis ne peut être refusé qu'en présence d'un abus de droit manifeste.

2. Rez-de-chaussée

Le Tribunal rappelle l'art. 66 du règlement communal (RC) qui prescrit que "quelle que soit sa destination, le rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants). Pour des raisons topographiques, la Municipalité peut imposer une variation de plus ou moins 1.00 m au maximum". En l'occurrence, il ressort du plan de situation du géomètre que le rez-de-chaussée sera de 90m au lieu de 91m.

Interpellée à ce sujet, la Municipalité confirme qu'elle accorde cette différence d'un mètre lorsqu'elle est requise par les constructeurs, mais qu'elle ne l'impose pas. L'architecte du projet justifie cette différence par la topographie du terrain et par le fait que l'immeuble sera mieux intégré "plus bas que plus haut". Selon lui, le chalet sera ainsi à son juste niveau par rapport au site.

Concernant les calculs, la recourante estime que le plan de situation du géomètre est imprécis et ne contient pas suffisamment d'éléments pour déterminer l'altitude des angles du bâtiment. En particulier, les altitudes de 92,7 et 90 sur la coupe G sont les mêmes qu'aux angles du bâtiment, ce qui est impossible puisque le terrain est en pente.

3. Dépendances souterraines

Le Tribunal rappelle que l'art. 74 RC prévoit que trois façades, et au minimum 60% du volume des dépendances, doivent être enterrés.

La recourante estime que seules deux façades le sont et que le permis n'aurait pas dû être délivré. La Municipalité explique que la première condition est réalisée puisqu'il ressort des coupes du géomètre que 82% du sous-sol est enterré. Concernant les façades, elle rappelle qu'il convient de tenir compte de la pente. En effet, en raison de la déclivité du terrain, il faut soit un talus, soit un enrochement pour permettre de cacher la dépendance souterraine. L'enrochement prévu ne sert donc qu'à combler une différence de pente due à la déclivité.

Les constructeurs confirment que seul un enrochement est possible dans ces circonstances, la pente étant trop importante pour un talus. Ils précisent que l'enrochement tiendra le terrain. Cette technique est utilisée dans la plupart des cas lorsqu'il s'agit de la construction d'un chalet.

Selon la recourante, l'enrochement ne constitue qu'un subterfuge pour masquer la troisième façade qui serait alors visible. La recourante relève en outre que de tels travaux nécessiteraient des mouvements de terre de plus de 3m, ce qui ne serait, à son sens, pas conforme au RC.

Pour répondre, la Municipalité précise que le RC ne prévoit pas de maximum quant aux mouvements de terre.

La recourante craint que le COS soit dépassé.

Le Tribunal observe que la parcelle de la recourante est située à l'Est de la parcelle litigieuse. La recourante expose que le projet la gêne néanmoins car est décalé vers le sud par rapport à sa parcelle.

4. Art. 63 RC

Le Tribunal interpelle les parties concernant le calcul de la distance aux limites de 8m, en particulier sur l'indication "-8.00-" accompagnant la flèche bleue oblique figurant sur le plan du géomètre.

La Municipalité explique qu'en cas d'accord entre les propriétaires, elle peut accorder des dérogations concernant les distances aux limites pour autant que le double des distances minima soit réservé entre les bâtiments les plus proches. Une servitude doit être inscrite au RF (art. 64 RC).

En espèce, la servitude à inscrire est décrite sur le plan du géomètre (v. légende en première page et en deuxième page, ligne bleue empiétant sur la parcelle n° 2250 à l'extrémité de la flèche bleue). L'architecte déclare être au bénéfice d'une procuration pour faire inscrire la servitude sur la parcelle n° 2250.

Interpellée à ce sujet, la Municipalité explique que le permis de construire est délivré à cette condition et qu'il ne deviendra exécutoire qu'une fois la servitude inscrite au RF. Il s'agit du même mécanisme qu'en cas de division parcellaire, le permis étant subordonné au fractionnement. Il s'agit d'une restriction au droit de bâtir. A cet égard, la Municipalité rectifie sa déclaration selon laquelle la restriction du droit à bâtir mentionnée à la page 3 du permis de construire était une erreur. En fait, elle concerne la servitude à inscrire.

Pour la recourante, la servitude aurait dû être inscrite avant la délivrance du permis.

Interpellée au sujet de l'alignement des constructions, la Municipalité répond que les deux limites s'appliquent (celles des 8m et l'alignement), car l'alignement sera supprimée. Selon la Municipalité, il suffirait légalement de respecter l'alignement, mais il est nécessaire d'inscrire la servitude de l'art. 64 RC.

5. Visite des lieux

Le Tribunal observe que sur les plans, le terrain en amont descend de gauche à droite alors qu'en fait, le terrain semble monter.

La recourante précise que le terrain n'est pas naturel et que la route a été aménagée sans autorisation. Une procédure a été ouverte à cet effet en 2009.

Selon les propriétaires, le géomètre s'est basé sur le terrain naturel. Ils ajoutent qu'il ne faut pas se baser sur la route pour apprécier la géométrie du terrain.

Le Tribunal constate que le terrain a été remblayé à droite en regardant vers le haut. La pente est donc inversée par rapport à avant.

Les propriétaires expliquent que le terrain est naturel à la lisière de la forêt et que la route a modifié le terrain.

Pour répondre au Tribunal, la recourante fait remarquer que la nouvelle construction sera plus en avant par rapport à son chalet. Par rapport à l'enrochement, la recourante compare le projet litigieux avec l'immeuble se situant en amont de sa parcelle pourvu d'un mur en pierres important.

Selon les propriétaires, latéralement, l'enrochement ne sera pas énorme. Le chalet sera bien intégré et l'impact sera moins important que ce que prétend la recourante.

Selon la Municipalité, 60% du volume du sous-sol seront enterrés. Ce qui restera en dessus sera dans la continuité du terrain. La surface hors sol sera donc discrète.

Le procès-verbal a été adressé aux parties le 23 juin 2015 et un délai leur a été imparti au 3 juillet 2015 pour déposer leurs éventuelles observations.

Les constructeurs ont encore versé au dossier une lettre de la Commission foncière du 15 juillet 2015 dont il résulte que celle-ci a prolongé au 30 avril 2016 le délai imparti au recourant pour produire un acte de vente de leur propriété. Selon la Commission foncière, la restriction du droit de propriété LFAIE ne pourrait pas être remplacée par une mention de résidence principale sans acte de promesse de vente et d'achat.

Le tribunal a adopté les considérants du présent arrêt par voie de circulation.

 

 

Considérant en droit:

1.                                La recourante invoque la violation de l'art. 75b de la Constitution fédérale (Cst.; RS 101) et de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 (ORS; RS 702).

a) Aux termes de l'art. 75b al. 1 Cst., "les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune".

L'ORS énumère dans son annexe les communes dont il est présumé qu'elles présentent une proportion de résidence secondaires supérieures à 20 % (art. 1 al. 2). La commune d'Ollon en fait partie. L'ORS contient en outre les dispositions suivantes:

"Art. 4 - Construction de nouvelles résidences

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a.    qui seront utilisées comme résidence principale; ou

b.    qui ne seront pas personnalisées et qui seront mis à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.     qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.     que le propriétaire habite dans le même bâtiment."

(...)

Art. 6 - Mention au registre foncier et notification

¹ Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

² Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié sur le feuillet de l'immeuble.

³ Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1."

Au sujet de l'art. 6 al. 2 ORS cité ci-dessus, le Rapport explicatif relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires édité par l'Office fédéral du développement du territoire (ARE) du 17 août 2012 expose ce qui suit:

Alinéa 2

La mention au registre foncier (cf. art. 129 de l’ordonnance sur le registre foncier ; RS 211.432.1) que l’office du registre foncier est tenu d’effectuer sur indication des autorités responsables des constructions, est destinée – rappelons-le – à assurer la transparence sur la mise en oeuvre. Elle a – comme toutes les mentions – un caractère uniquement déclaratif.

Dans les communes soumises à l’ordonnance, toute demande d’autorisation de construire devra dorénavant inclure une déclaration relative à l’utilisation qui sera faite de la future résidence (comme résidence principale ou comme résidence destinée à l’hébergement touristique commercial qualifié). Il est possible de ne pas encore préciser lors du dépôt de la demande laquelle des deux utilisations admissibles sera réalisée. L’autorisation accordée sera alors assortie de la restriction correspondante (charge ou condition résolutoire). La mention au registre foncier confère à la restriction de la propriété un caractère public vis-à-vis de tiers mais l’office du registre foncier n’a pas pour autant un devoir de contrôle quant au respect de la condition ou de la charge. D’autres mécanismes de contrôle doivent être utilisés ou créés à cet effet.

La notice explicative sur l'octroi des autorisations de construire éditée par l'ARE expose en outre ce qui suit:

" I. Autorisations de construire pour des résidences principales selon l’art. 4, let. a de l’ordonnance sur les résidences secondaires

Conformément à l’art. 6, al. 1 de l’ordonnance, les communes présentant une part de résidences secondaires supérieure à 20 % sont tenues d’assortir les autorisations de construire délivrées pour une résidence principale à compter du 1er janvier 2013 d’une obligation d’utiliser les logements concernés comme résidence principale. Sont considérées comme des résidences principales les logements non affectés à «l’hébergement touristique qualifié» (art. 4, let. b en corrélation avec l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance). L’utilisation comme résidence principale signifie que le logement est exclusivement et de manière durable utilisé par des personnes domiciliées dans la commune ou pour des besoins d’activité lucrative ou de formation.

La charge imposée peut être formulée de la manière suivante :

Le(s) logement(s) xy doi(ven)t exclusivement et en permanence être utilisés par des personnes domiciliées dans la commune de … / Le(s) logement(s) xy doi(ven)t exclusivement et en permanence être utilisés pour des besoins d’activité lucrative ou de formation.

Conformément à l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de construire est tenue d’y ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la mention correspondante. Cette instruction donnée à l’office du registre foncier peut être formulée comme suit :

L’office du registre foncier ….. est chargé d’inscrire les charges imposées selon …. sous le mot-clé « résidence principale » sur le feuillet de l’immeuble …. en tant que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription."

(le Rapport explicatif et la notice explicative sont disponibles depuis la page http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=fr)

b) En l'espèce, l'autorisation de construire litigieuse contient l'indication suivante:

"Le logement autorisé (292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la résidence principale. La présent permis de construire est notifié au Registre foncier pour inscription de la mention "résidence principale" sur le feuillet de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher autorisée" (p.2).

La décision attaquée comporte ainsi l'obligation d'utiliser la construction prévue comme résidence principale. Y figure également la réquisition au Registre foncier d'inscrire une mention "résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les résidences secondaires sont dès lors respectées.

c) La recourante fait valoir qu'il n'est nullement démontré que le projet de construction sera utilisé comme résidence principale. Les intimées n'auraient jamais déclaré qu'ils allaient s'y établir. Il ne serait nullement fait mention d'un promettant acquéreur qui prendrait l'engagement d'y faire sa résidence principale.

aa) L'autorisation de construire une nouvelle résidence avec la charge de l'utiliser comme résidence principale n'a pas à être subordonnée à la condition que soient connus les occupants de la construction projetée. Il faut bien voir en effet que les communes figurant dans l'annexe de l'ordonnance ne sont pas toutes des stations touristiques alpines (y figurent par exemple les communes vaudoises de Montreux, Chardonne, Bex, Vaulion, Essertines-sur-Rolle, etc.). On ne concevrait pas que pour autoriser par exemple la construction d'un immeuble locatif ordinaire dans ces localités, l'autorité communale doive requérir des renseignements détaillés sur la vraisemblance de l'utilisation des logements comme résidence principale, voire sur l'identité des futurs occupants.

bb) Quant à la question de la preuve que la construction sera utilisée comme résidence principale, le Tribunal fédéral l'a traité sous l'angle de l'abus de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril 2014; v. sur ce point AC.2014.0033 du 30 mars 2015).

Il a d'abord rappelé que, comme le suggère en matière civile le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi (consid. 4.3). En ce qui concernait la crainte que les constructeurs ne puissent ultérieurement profiter de la possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du projet de loi, de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaire s'ils apportent la preuve que le logement ne peut pas être utilisé en résidence principale, le Tribunal fédéral a retenu qu'il s'agit-là de spéculations; on ne saurait au demeurant parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore entrée en vigueur (notons que la loi sur les résidences secondaires a été adoptée tout récemment, le 20 mars 2015, avec la teneur de l'art. 15 al. 2 du projet [devenu l'art. 14 al. 2]; elle est sujette à référendum). Face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartient non pas au constructeur d'établir l'absence d'un abus de droit, mais bien aux opposants d'en démontrer l'existence, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été reprises dans des arrêts ultérieurs du Tribunal fédéral (1C_348/2014 du 20 février 2015 consid. 3.1; 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 2.4 et 3.3; 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014).

Ainsi, selon le jugement de principe de la CDAP reposant sur l'ATF précité du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 5), si les seules déclarations du constructeur ne permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement affectés à de la résidence principale, l'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance est suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste (voir aussi AC.2014.0036 du 15 décembre 2014; AC.2014.0033 du 30 mars 2015).

En l'espèce, on ne voit pas en quoi la construction à Ollon d'un chalet devant servir de résidence principale devrait d'emblée être considérée comme un abus de droit. La recourante ne le démontre en tout cas pas.

c) À l'audience a été évoqué le fait que le conservateur du registre foncier a mis en suspens la réquisition de la municipalité tendant à l'inscription de la mention.

Il est vrai que la municipalité a créé la confusion en requérant, dans sa lettre du 11 décembre 2014, l'annotation d'une mention "hébergement touristique qualifiée". Le conservateur du registre foncier ne s'y est cependant pas trompé puisque, conformément à la teneur du permis de construire qui lui a été communiqué, il a inscrit dans les affaires en suspens celle d'une "mention résidence principale".

Comme le tribunal a déjà eu l'occasion le rappeler (AC.2013.0231 du 23 décembre 2013), la mention au registre foncier ("Anmerkung" en allemand) est celle d'une restriction de droit public de la propriété. L'art. 962 al. 1 CC dispose ce qui suit à propos de telles mentions:

"La collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d'intérêt public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété d'un immeuble déterminé qu'elle a décidée et qui a pour effet d'en entraver durablement l'utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l'immeuble".

La restriction résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 4^e édition, Berne 2012, p. 282). Elle n'a qu'un effet informatif (ibid, p. 283). L'existence et le contenu du rapport juridique en question sont donc indépendants de la mention (cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I, 5^e édition, Berne 2012, p. 299). En l'occurrence, la mention prévue est celle d'une restriction fondée sur le droit public fédéral; il n'y a donc pas lieu de se référer au surplus à l'art. 129 de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), comme le fait l'Office fédéral du développement territorial dans son Rapport explicatif relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires d'août 2012 (p. 15); cela concerne en effet les restrictions fondées sur le droit public cantonal.

Ainsi, la mention "résidence principale" au registre foncier n'a qu'un effet déclaratif, voire purement informatif. L'essentiel est que le permis de construire comporte l'obligation d'utiliser la construction comme résidence principale et qu'il soit transmis au registre foncier pour inscription de la mention. Comme l'indique le rapport explicatif cité ci-dessus, "l’autorisation de construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription". C'est dire qu'il n'y a pas lieu de considérer que le permis ne serait valable qu'après l'inscription de la mention: l'existence et le contenu de l'autorisation de construire (avec l'obligation d'utiliser la construction comme résidence principale) sont au contraire indépendants de la mention.

On observe en outre que le but informatif de la mention est d'ailleurs quasiment atteint en l'espèce par l'indication, au registre foncier, qu'une mention "résidence principale" est en suspens.

d) Il est vrai qu'on peut se demander (notamment en regard du pouvoir d'examen limité du conservateur, dont le rapport explicatif précise qu'il n’a pas de devoir de contrôle quant au respect de la condition ou de la charge) pourquoi l'inscription de la mention "résidence principale" est toujours en suspens alors que dans sa décision du 8 janvier 2010, la Commission foncière a d'ores et déjà levé la charge obligeant les constructeurs à "affecter de manière durable leur parcelle au but invoqué d'utilisation à titre de logement de vacance". En effet, la suppression de cette charge signifie que les constructeurs n'ont plus l'obligation de l'utiliser comme résidence secondaire.

Cette question n'a cependant pas à être examinée ici.

2.                                L'instruction en audience a conduit le tribunal a examiner la nature de la restriction au droit de bâtir en faveur de la commune dont l'inscription au registre foncier est évoquée de manière incomplète en page 3 du permis de construire. D'abord présenté comme une erreur et donc sans objet, ce passage du permis de construire s'est révélé concerner la dérogation à la distance à la limite par rapport à la parcelle voisine. Il ne s'agit pas d'un point litigieux.

3.                                Dans un second grief, la recourante se plaint de la violation des dispositions relatives aux dépendances souterraines.

a) L'al. 2 de l'art. 74 du règlement de la Commune d'Ollon - plan partiel d'affectation Les Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes approuvé par la conseil d'Etat le 25 juin 1993 (RC) prescrit que les garages comprenant plusieurs places, les locaux pour la pratique du sport et locaux de service dont trois façades sont enterrées et dont 60% au moins du volume est réalisé en-dessous du niveau du terrain naturel, ne sont pas compris: (a) dans le calcul de la surface bâtie; (b) dans le calcul de la proportion des façades et (c) dans le calcul de la distance à la limite. Toutefois, pour de telles constructions, la distance aux fonds voisins est de 2 m au minimum.

b) Selon la recourante, ces deux conditions ne sont pas réalisées. Elle estime que la façade Est du garage, laquelle est accolée au bâtiment principal, forme une entité non séparée avec celle-ci, et que la façade Ouest n'est pas enterrée, mais masquée avec un enrochement artificiel, ce qui ne serait pas compatible avec le RC. Par ailleurs, la recourante prétend que les mouvements de terre nécessaires pour les travaux ne satisfont pas aux exigences de l'art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11).

c) Ce raisonnement ne peut être suivi. Concernant la façade Est, le fait qu'elle soit accolée au bâtiment principal n'est pas déterminant. En effet, dès lors que cette façade est invisible de l'extérieur, le but du règlement est satisfait. Quant à la façade Ouest, celle-ci doit être considérée comme étant enterrée pour les raisons suivantes: il ressort de l'inspection locale que compte tenu de la déclivité du terrain, les dépendances souterraines ne peuvent être enterrées que par le biais d'un enrochement. Par ailleurs, il semblerait que cette méthode soit couramment utilisée pour les constructions de ce type.  Ainsi, l'enrochement litigieux ne sert pas, comme le prétend la recourant, à masquer superficiellement la façade mais est une technique communément admise pour enterrer une dépendance souterraine. Il sied encore de préciser que les deux constructions en amont de la parcelle litigieuse contiennent des enrochements importants.

Concernant les déplacements de terre, le RC ne prévoit pas de maximas. Ainsi, la recourante ne peut pas tirer parti de l'ampleur des mouvements de terre. Sous l'angle de l'art. 86 LATC, cet argument n'est pas non plus pertinent, la recourante ayant échoué à démontrer en quoi de tels travaux seraient de nature à enlaidir le site. Au contraire, il apparaît que la construction envisagée s'intègrera bien dans le quartier bâti. 

La première condition prévue par l'art. 74 al. 2 RC est donc satisfaite.

Quant à la seconde condition, il ressort du plan de situation du géomètre que la dépendance souterraine sera enterrée à 82%. Elle doit dès lors également être considérée comme étant réalisée.

Ainsi, ce grief doit être rejeté.

4.                                La recourante invoque la violation des dispositions relatives au rez-de-chaussée.

L'art. 66 RC prévoit ce qui suit:

"Quelle que soit sa destination, le rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants)".

Pour des raisons topographiques, la Municipalité peut imposer une variation de plus ou moins 1.00m au maximum".

Selon la recourante, les plans ne permettent pas de définir la cote moyenne du terrain naturel, la coupe F du plan du géomètre ne présentant aucune altitude et la coupe G ne correspondant pas aux angles de la façade extérieure du bâtiment.

En réalité, l'altitude du terrain naturel aux angles du bâtiment ne résulte pas de la coupe F ni de la coupe G, mais du plan qui les précède sur le document du géomètre. Comme l'indique le cadre accompagnant ce plan, la moyenne des quatre angles donne une altitude de 91,0 m et le niveau du rez projeté est à 90,0 m comme le permet l'art. 66 al. 2 du règlement.

Il est vrai que la coupe G, parallèle à la façade ouest mais située légèrement à l'intérieur du bâtiment, indique de part et d'autre de ce dernier les mêmes altitudes que celles qui apparaissent sur le plan déjà cité à chacune des extrémités de la façade ouest. C'est apparemment surprenant puisque le terrain est en pente mais celle-ci est faible (de l'ordre de 60 ou 70 cm sur une distance de 15 m) si bien que l'écart reste infime.

Ce grief doit par conséquent être rejeté.

5.                                Enfin, dans un dernier grief, la recourante se plaint de la violation de l'art. 63 RC.

L'art. 63 RC prescrit que "les distances entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est mesurée au nu de la façade, compte non tenu des terrasse non couvertes, des perrons, des seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours pour abri, des rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des balcons et galeries jusqu'à 2 m de largeur, des piscines non couvertes et autres installations semblables, et des garages enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement. Le long du domaine public, lorsqu'il n'y a pas d'alignement, l'art. 36 de la Loi sur les Routes du 10 décembre 1991 est applicable".

Selon la recourante, les façades sud sont pourvues d'un avant-toit de 2 m de large, ce qui permettrait d'admettre que la surface qu'il recouvre soit considérée comme étant une terrasse couverte. Ainsi, selon elle, la distance aux limites de 8 m serait violée.

En l'occurrence, il ressort des plans de l'architecte n°005 et 015 que le toit s'avance sur les façades Est et Ouest à 2 m. Conformément à l'art. 63 RC, la distance aux limites de propriété doit donc être calculée au nu de la façade. On ne voit pas comment la surface située sous les avant-toit large de 2 m pourrait être comptée dans la surface bâtie alors que la surface située sous des balcon de même largeur ne le serait pas en vertu du texte même du règlement communal.

Ce grief, mal fondé, doit donc être également rejeté.

6.                                Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux frais de la recourante, qui doit des dépens à la commune et aux constructeurs.

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est rejeté.

II.                                 Le permis de construire délivré par la Municipalité d'Ollon le 11 décembre 2014 est maintenu.

III.                                Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante Monique Steinbrüchel.

IV.                              La recourante Monique Steinbrüchel doit aux constructeurs Norbruis la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

V.                                La recourante Monique Steinbrüchel doit à la commune d'Ollon la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

 

Lausanne, le 23 juillet 2015

 

Le président:                                                                                             La greffière:       

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.