TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 25 juillet 2016
Composition	M. Pierre Journot, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert et Mme Dominique von der Mühll, assesseurs; Mme Estelle Cugny, greffière.

 

Recourantes		1.		DE NECKER KIPLING & CIE SA, à Nyon, représentée par l'avocat Paul-Arthur TREYVAUD, à Yverdon-les-Bains
	2.		AEBLHS Sàrl et LEADING ESTATE Sàrl, à Payerne, représentées par l'avocat Jérôme BENEDICT, à Lausanne

  

Autorité intimée

Municipalité d'Yverdon-les-Bains, représentée par l'avocat Patrice GIRARDET, à Lausanne

  

 

Objet	permis de construire
	Recours DE NECKER KIPLING & CIE SA et consorts c/ décision de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 1er septembre 2015 (refus du changement d'affectation du rez-de-chaussée)

 

Vu les faits suivants

A.                     Dans la Commune d'Yverdon-les-Bains, le quadrilatère délimité par la rue St-Roch (à l'ouest), l'avenue Haldimand (au sud), la rue de l'Industrie (à l'est) et les voies CFF (au nord) est régi par le plan de quartier "St-Roch – Haldimand – Industrie" (ci-après : PQ St-Roch) et son règlement, approuvés préalablement par le Département le 29 août 2013 et en vigueur depuis le 9 octobre 2013. Le secteur est proche de la gare et du centre-ville. Auparavant, il était principalement occupé par d'anciens locaux d'entreprises qui se sont désormais relocalisées en périphérie et par des bâtiments vétustes d'époques différentes. Ces bâtiments ont été démolis au profit des constructions dont il sera question plus loin. Le front bâti situé le long de la rue St-Roch et de l'avenue Haldimand avec, à l'angle, l'immeuble propriété de l'assureur Bâloise, a été en revanche maintenu.

Le plan de quartier prévoit 5 périmètres de construction autour d'un parc de verdure. Les périmètres 4 et 5, imbriqués l'un dans l'autre, avec, au centre, un patio, prolongent le bâti existant le long de l'avenue Haldimand. Ces périmètres sont séparés du périmètre 3 par un cheminement, perpendiculaire à l'avenue Haldimand, qui relie l'avenue au parc. Le périmètre 3 est prévu en retrait de la rue Haldimand, dont il est séparé par une place arborisée qui occupe l'angle formé par l'avenue Haldimand et la rue de l'Industrie. Ce périmètre est prolongé, le long de la rue de l'Industrie et de la voie CFF, par le périmètre de construction 2.

Le plan de quartier a pour objet de mettre en valeur le potentiel urbain du site et de réaliser un aménagement cohérent et rationnel de l'ensemble du périmètre (art. 1.1 al. 1 du règlement).

Le rapport d'aménagement selon l'art. 47 OAT, établi au mois de juillet 2012, mentionne ce qui suit au sujet de la création et du maintien du milieu bâti (p. 19) :

"Le PQ définit une zone à bâtir de forte densité affectée principalement à l'habitation.

Le projet permet une insertion intéressante des constructions dans le tissu bâti existant par les options suivantes :

-       densification et hauteur des constructions adaptées au bâti conservé;

-       front bâti le long de l'avenue Haldimand et de la rue de l'Industrie, qui va être élargie et mise à double sens;

-       ordre contigu des constructions définissant un véritable îlot urbain;

-       création d'une place publique sur l'avenue Haldimand, de sorte à ménager un passage entre la rue et le cœur vert de l'îlot;

-       suppression des cases de stationnement sur les trottoirs de l'avenue Haldimand, de sorte à créer un espace public généreux;

-       limitation du stationnement en surface, grâce au parking couvert et à l'application d'un facteur de réduction;

-       attribution d'une partie des rez-de-chaussée aux activités, en lien avec la place."

Il indique également qu'en plus de la densification du centre-ville, le projet doit favoriser la mixité des affectations, savoir environ 75 % de la surface de plancher déterminante (SPd) dévolue à l'habitation et environ 25 % de celle-ci prévue pour les commerces, activités et services compatibles avec l'habitation (p. 23).

B.                     Le 23 avril 2014, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après : la municipalité) a autorisé la construction de quatre immeubles de logements et mixtes, de parkings souterrains et d'un couvert à voitures sur les parcelles 2289, 2290 et  2292 à 2302, situées dans le périmètre du PQ St-Roch, dont De Necker Kipling & Cie SA était alors le promettant-acquéreur. Le projet a fait l'objet d'une enquête publique ouverte du 23 novembre au 22 décembre 2013. A la rubrique "conditions particulières communales", le permis de construire prévoit que les activités accessibles au public au rez-de-chaussée doivent faire l'objet d'une nouvelle enquête publique afin d'affecter les locaux.

C.                     L'affectation de la plupart des lots de PPE était indiquée sur les plans mis à l'enquête en 2013. Il en allait ainsi des bureaux situés au rez-de-chaussée du périmètre 5 du PQ St-Roch, en continuité du front bâti de l'avenue Haldimand, qui étaient destinés à une gérance immobilière (Foncia). Il en allait de même des locaux donnant sur le parc arborisé, au rez-de-chaussée et à cheval sur les périmètres 4 et 5 du PQ St-Roch, destinés à l'Armée du Salut, précédemment installée sur le site. En revanche, les plans initiaux indiquaient que l'affectation des lots C2 et C3, devenus dans l'intervalle propriété d'AEBLHS Sàrl, et du lot C4, désormais propriété de Leading Estate Sàrl, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble implanté sur le périmètre 3 du PQ St-Roch, était "à définir". En cours de construction, l'affectation de ces lots à l'usage de cabinet de dentiste, de même que le changement d'affectation du lot C1, sis au rez-de-chaussée du secteur 5, de bureau en commerce, d'une part, ainsi que le changement d'affectation des lots B12 à B15, situés dans les étages du bâtiment prévu en secteurs 4 et 5 du PQ St-Roch, de bureaux en logements, d'autre part, ont fait l'objet d'une demande d'autorisation complémentaire devant la municipalité, le 12 mai 2015. L'enquête publique, qui s'est déroulée du 25 juillet au 23 août 2015, a suscité l'opposition de l'Association vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH), le 19 août 2015.

D.                     AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl sont des sociétés à responsabilité limitée inscrites au registre du commerce, actives dans le domaine immobilier. Elles souhaitent installer une clinique dentaire dans les lots C2, C3 et C4 qu'elles ont achetés à De Necker Kipling & Cie SA. Cette clinique ferait partie d'un réseau déjà implanté à Lausanne, Avenches, Payerne, Estavayer-le-Lac et Montreux à l'enseigne de "Dentalys". L'ouverture prochaine d'une clinique dentaire à Yverdon-les-Bains, à l'adresse des lots litigieux, est annoncée sur le site internet de Dentalys (à l'adresse www.dentalys.ch). Ces cliniques reçoivent les urgences dentaires avec ou sans rendez-vous. Les consultations d'urgence sont effectuées le jour même, lors des heures d'ouverture des cabinets.

E.                     Par décision du 1^er septembre 2015, la municipalité a accepté les changements d'affectation, en particulier le changement d'affectation du lot C1 de bureau en local de tatoueur, mais a refusé l'affectation des lots C2 à C4 à l'usage de cabinet dentaire sur la base de l'art. 7.1 al. 2 du règlement du plan de quartier au motif qu'elle désirait valoriser ce rez-de-chaussée, de surcroît devant un parc public, par une/des activité(s) ouvertes aux habitants et aux visiteurs. Elle a levé l'opposition formée par l'AVACAH.

F.                     Par l'intermédiaire de l'avocat Paul-Arthur Treyvaud, De Necker Kipling & Cie SA, AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP), le 2 octobre 2015, d'un recours dirigé contre la décision du 1^er septembre 2015, concluant à son annulation, soit à sa réforme en ce sens que l'affectation des lots C2 à C4 à une activité de dentisterie est autorisée, de même qu'à la délivrance du permis de construire sollicité.

Le 4 décembre 2015, l'autorité intimée, sous la plume de son conseil, a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Le 15 février 2016, l'avocat Paul-Arthur Treyvaud a déposé un mémoire complémentaire pour la société De Necker Kipling & Cie SA.

Par l'intermédiaire de l'avocat Jérôme Bénédict, désormais constitué, AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl ont déposé des déterminations, en date du 21 avril 2016.

G.                    Le 9 juin 2016, le tribunal a tenu une audience, avec inspection locale. S'y sont présentés : pour la recourante De Necker Kipling & Cie SA, Ivan Cousin, administrateur président et Paul Fichot, administrateur vice-président, assistés de l'avocat Paul-Arthur Treyvaud; pour la recourante AEBLHS Sàrl, Herbert Stephani, associé-gérant et, pour la recourante Leading estate Sàrl, outre Herbert Stephani, gérant, Pascal Gerber, gérant président, assistés de l'avocat Jérôme Bénédict et accompagnés d'Agim Limani, qui a pris place dans le public; pour l'autorité intimée, Laurent Thiémard, responsable de la police des constructions, assisté de l'avocat Patrice Girardet.

Le procès-verbal de l'audience, adressé aux parties le 24 juin 2016, est partiellement retranscrit ci-dessous :

"Le représentant de la municipalité rappelle que le projet, qui consiste dans la construction de quatre immeubles de logements et mixtes à l'endroit que délimite le plan de quartier "St-Roch – Haldimand – Industrie" (ci-après : le plan de quartier), fait suite à la démolition du site précédent et a nécessité de reloger un certain nombre d'occupants dans les nouveaux bâtiments. A titre d'exemple, il cite l'Armée du Salut. Il en est allé de même pour des occupants de bureaux.

Sur les plans initiaux, la constructrice De Necker Kipling & Cie SA a fait figurer les affectations des locaux, lorsqu'elles étaient connues. On peut ainsi voir que certains lots étaient affectés à l'usage de bureaux. En revanche, l'affectation des trois lots litigieux, correspondant à tout le rez-de-chaussée du secteur 3 du plan de quartier, qui n'était pas encore connue à cette époque, est indiquée sur les plans par le terme "à définir".  L'affectation de ces lots en clinique dentaire, de même que la modification d'affectation d'autres lots a fait l'objet d'une mise à l'enquête complémentaire et a conduit à la décision attaquée.

D'après le représentant de la municipalité, la définition de l'affectation (après une "affectation zéro") ainsi que la modification de celle-ci, si elles touchent les droits des tiers, nécessite une mise à l'enquête publique complémentaire et, cas échéant, la délivrance d'autorisations spéciales. Ainsi, la réaffectation d'un magasin en un café nécessitera une mise à l'enquête publique complémentaire. Mais, il en irait différemment si le but reste identique, par exemple si un magasin reste un magasin. Dans le cas présent, la municipalité a refusé l'affectation de trois lots en clinique dentaire mais a accepté la réaffectation d'un bureau situé dans le secteur 5 du plan de quartier en local de tatoueur au motif que ce changement rendait le lieu plus vivant. L'affectation en local de tatoueur est d'après la municipalité plus conforme à l'affectation prévue par le plan de quartier qu'un bureau, car elle améliore en quelque sorte la situation.

S'agissant du refus litigieux, le représentant de la municipalité expose que les lots achetés par les recourantes, bien qu'en retrait de l'Avenue Haldimand, donnent sur une place et sur un espace de verdure, et constituent une charnière, à la croisée de plusieurs cheminements. La municipalité ne souhaite pas avoir affaire à une "vitrine blanche" de dentiste, mais veut respecter la volonté du législateur de prévoir une affectation "dynamique". Des locaux destinés à une activité de dentiste sont envisageables, mais dans les étages. D'après le représentant de la municipalité, l'Armée du Salut respecte l'exigence d'ouverture au public imposée par le plan de quartier et rappelle que, dans le cadre de la négociation du plan de quartier et du projet, l'Armée du Salut a négocié pour pouvoir garder pignon sur rue. Les locaux qui lui sont attribués sont situés dans les secteurs 4 et 5 du plan de quartier. S'agissant de la gérance immobilière Foncia, ses locaux sont prévus en secteur 5 du plan de quartier; ils étaient désignés comme "bureaux" sur les plans de l'enquête initiale.

Les recourantes exposent qu'une affectation en clinique dentaire entraînerait beaucoup plus de mouvements de personnes qu'un tatoueur. A titre d'exemple, elles citent la clinique dentaire de Payerne dont Herbert Stephani s'occupe, qui emploie 55 personnes et reçoit entre 100 et 150 patients par jour. En effet, une clinique reçoit sans rendez-vous, contrairement à un tatoueur qui reçoit sur rendez-vous et qui reçoit tout au plus un client par demi-journée de travail. D'après les recourantes, l'Avenue Haldimand, sur laquelle les lots litigieux sont situés, n'a pas vraiment de vocation commerciale. Le fait qu'on y trouve en revanche plusieurs professionnels qui dispensent des soins paramédicaux (physiothérapeutes, radiologues, par exemple), le fait que le site soit situé à moins d'un kilomètre de l'hôpital et le fait que, dans ce quartier de la ville appelé à se développer, on ne trouve encore aucun cabinet dentaire, sont autant d'éléments qui justifient la présence d'une clinique dentaire à cet endroit. Lors des négociations avec les autorités, la municipalité avait fait savoir, à titre d'exemple, qu'un restaurant constituerait une affectation conforme au plan de quartier. Les recourantes sont d'avis que la configuration des locaux, en trois lots sans communication interne,ne s'y prête guère et rappellent que les immeubles projetés ont essentiellement pour vocation le logement, de sorte que l'installation d'un établissement public entraînerait un risque de conflit avec les habitants, même si une heure de fermeture à 22h était prévue. La question de la rentabilité d'un établissement public à cet endroit est également posée. Les recourantes font état de plusieurs établissements publics dans les environs immédiats qui ne marchent pas très bien (elles citent l'établissement des Marronniers, à quelques centaines de mètres, remplacé par un restaurant chinois ou, sur l'Avenue Haldimand, un petit bar qui ferme à 14h). Il y a d'autres établissements plus loin (vers le casino, par exemple) dans le centre-ville tout proche. D'après Paul Fichot, un commerce à cet endroit serait "à l'abri de la prospérité".

Me Girardet plaide pour la municipalité, en se référant à la réponse qu'il a déposée. Il cite l'arrêt AC.2009.0134 (= ATF 1C_365/2010), relatif à la question de l'autonomie communale.

Me Treyvaud plaide pour sa cliente.

Me Bénédict plaide à son tour pour ses clientes.

L'audience est suspendue à 15h00.

Elle est reprise à 15h15. L'inspection locale débute sur le trottoir longeant l'Avenue Haldimand, à la hauteur du n° 25 et se poursuit jusqu'au chantier du quartier St-Roch-Haldimand-Industrie. Sur la chaussée gauche de l'avenue, le tribunal note la présence, outre d'habitations, du syndicat Unia (n° 23), d'un cabinet de médecine générale (n° 25), d'un cabinet de physiothérapie (n° 31), après avoir traversé la Rue St-Roch qui marque la limite ouest du plan de quartier litigieux, de l'assureur Bâloise (n° 39), au même numéro, de cabinets de logopédie et de physiothérapie, de l'entrepreneur général Villvert SA (n° 41), d'un coiffeur et institut de beauté (n° 43). Sur la chaussée droite, le tribunal constate, outre des habitations, le commerce de peintures Jallut SA (n° 10), un vétérinaire (n° 16), le bar à café Papaluna (n°24a), fermé à cette heure-ci, un garage BMW, puis, plus loin, un garage Honda (n° 38), qui fait l'angle avec la rue de l'industrie.

Le représentant de la municipalité explique que la municipalité fait des efforts pour redynamiser le quartier, lieu de passage des étudiants de la HEIG-VD et connexion entre la gare et le lac. Elle veut rouvrir un passage sous la ligne CFF, actuellement fermé.

Le tribunal se rend sur le chantier des quatre immeubles prévus par la constructrice sur le site du plan de quartier litigieux. Le gros œuvre est désormais terminé. Le tribunal note les endroits dévolus à la gérance immobilière Foncia, le long de l'Avenue Haldimand et le local destiné au tatoueur. L'immeuble situé dans le secteur 3 du plan de quartier est en retrait par rapport à la chaussée de l'Avenue Haldimand, dont il sera séparé par une place arborisée. A l'est, il longe la rue de l'Industrie qui délimite le plan de quartier litigieux. Les immeubles situés dans le secteur 3, d'une part, et dans les secteurs 4-5 du plan de quartier, d'autre part, sont séparés par un passage perpendiculaire à l'Avenue Haldimand qui débouche sur un parc entouré des immeubles construits par la recourante De Necker Kipling & Cie SA.

Le tribunal se rend ensuite dans les lots achetés par les recourantes. L'affectation du premier local, qui donne sur le parc intérieur, le passage et la place prévue le long de l'Avenue Haldimand pourrait rester, selon les recourantes, ouverte : il serait possible d'y installer un établissement public si la municipalité donne son accord, avec une petite terrasse sur le parc intérieur. Le second lot, au milieu, serait réservé par les recourantes aux soins dentaires des enfants. Le troisième lot, situé le long de la rue de l'Industrie serait dévolu aux soins dentaires des adultes.

Le représentant de la municipalité confirme qu'il est prévu lorsque tous les travaux nécessaires seront terminés d'ouvrir la rue de l'Industrie à la circulation dans les deux sens.

De l'autre côté de la rue de l'Industrie, à proximité, les recourantes signalent au tribunal la présence d'une station-service ouverte de 8h00 à 21h00 et d'un magasin pratiquant des prix très bas, très bien achalandé et très fréquenté. Les recourantes sont d'avis qu'exploiter un kiosque dans les locaux litigieux serait voué à l'échec compte tenu de la présence de ces commerces et d'un petit magasin Aperto à la gare, qui se situe à environ 300 m. et de l'absence de place de parc prévue à proximité. "

H.                     Les 7, 14 et 19 juillet 2016, les parties, représentées par leurs avocats, se sont déterminées sur le procès-verbal d'audience. Leurs déterminations ont été transmises au tribunal, qui en a pris connaissance et qui a approuvé les considérants du présent arrêt par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                      L'autorité intimée a requis la production de l'acte de vente des lots C2 à C4 en mains des recourantes. La question litigieuse ayant trait à l'interprétation de la réglementation communale, la réquisition de production d'un document privé, interne aux relations qu'entretiennent les recourantes, n'est pas de nature à apporter une quelconque lumière à la solution du litige, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y donner suite.

2.                      La décision attaquée refuse la demande au motif que l'affectation des lots litigieux à l'usage de clinique dentaire ne serait pas compatible avec l'art. 7.1 al. 2 du règlement du PQ St-Roch. En bref, les recourantes soutiennent qu'en agissant de la sorte, la municipalité s'est livrée à une interprétation trop restrictive du règlement applicable, qui constitue une atteinte à la propriété ne reposant pas sur une base légale suffisante. Les recourantes se plaignent également d'une inégalité de traitement en raison du fait que l'autorité intimée a accepté, dans des locaux situés au rez-de-chaussée du périmètre 5 voisin, les activités d'une gérance immobilière et d'un tatoueur.

a) L'art. 7.1 du règlement du PQ St-Roch traite de l'aire de construction. Celle-ci est destinée à l'habitation et aux activités moyennement gênantes selon les pourcentages de SPd indiqués sur le plan (al. 1). Le rez-de-chaussée des périmètres 3 et 5 est réservé à des activités accessibles au public (al. 2). Cette dernière disposition n'est pas mentionnée dans la décision attaquée mais au vu des écritures des parties, c'est son interprétation qui est litigieuse.

Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (v. p. ex. AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2013.0230 du 4 février 2014, consid. 9c; AC.2013.0237 du 12 décembre 2013 consid. 4c/aa et les références). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment arrêts AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. ATF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (arrêts AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008 consid. 5).

b) Une décision viole le principe de l'égalité de traitement lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 137 V 334 consid. 6.2.1; arrêt 2C_421/2013 du 21 mars 2014 consid. 6.5.1).

c) Tandis qu'elle refuse l'ouverture d'une clinique dentaire, l'autorité intimée a autorisé l'installation d'une gérance immobilière en continuité du front bâti de l'avenue Haldimand, d'une part, de même que l'ouverture d'un salon de tatouage en face des lots litigieux, le tout au rez-de-chaussée du périmètre 5 du plan de quartier, à quelques mètres seulement des locaux concernés. C'est dire que l'autorité intimée considère que la gérance immobilière et le tatouage sont des activités accessibles au public. A priori, il doit en aller de même d'une clinique dentaire, qui reçoit les adultes et les enfants avec ou sans rendez-vous.

Le règlement applicable ne définit pas ce qu'il faut entendre par "activité accessible au public". Mais si l'on se réfère aux termes utilisés, il s'agit d'une activité ouverte à tout un chacun, définition à laquelle un cabinet de dentiste répond, puisqu'il propose un service destiné au public, au même titre qu'une gérance immobilière ou un tatoueur. Contrairement à ce que prétend la municipalité, l'activité de dentiste n'est pas ouverte à un public moins large qu'une gérance ou un tatoueur. Elle n'est en effet pas limitée aux seuls patients adultes ou enfants disposant d'un rendez-vous, puisqu'il est prévu de traiter également les urgences, sans rendez-vous. Elle est en outre destinée tant aux personnes qui logeront sur place qu'aux visiteurs.

La municipalité reproche à l'activité envisagée par les recourantes de ne pas toucher un public suffisamment large. En page 4 de sa réponse, elle dit en effet souhaiter que les locaux concernés soient affectés à une ou des activités "ouvertes de manière large au public", soit aux habitants et visiteurs (réponse, p. 4). Ce faisant, elle pose une condition supplémentaire au texte du règlement, qui prévoit une affectation à une activité accessible au public et non à un large public, ce qui n'est pas admissible. 

Le refus de la municipalité tient au fait que cette dernière souhaite valoriser le rez-de-chaussée du périmètre 3 avec un établissement public de type bar à café, un commerce de quartier ou une proposition équivalente en terme de convivialité ou d'animation plutôt qu'une activité de service de dentiste (réponse, p. 6). Elle instaure ainsi une différence de traitement avec les activités de gérance immobilière et de tatouage qu'elle a d'ores et déjà autorisées au rez-de-chaussée du périmètre 5, alors que les deux secteurs sont soumis aux même conditions d'affectation à des "activités accessibles au public" (art. 7.1 al. 2 du règlement).

La différence de traitement entre les activités de gérance immobilière, de tatouage et de clinique dentaire se justifierait, selon la municipalité, eu égard à la genèse du plan de quartier. L'autorité se réfère au rapport d'aménagement selon l'art. 47 OAT et au concours d'urbanisme qui l'a précédé, dont il ressortirait en conclusion que l'installation d'une activité de service n'aurait pas été envisagée au rez-de-chaussée des périmètres 3 et 5. Elle serait en revanche envisageable dans les étages. Or, le rapport 47 OAT ne contient pas de définition de la notion d'"activités accessibles au public" prévue à l'art. 7.1 al. 2 du règlement. Tout au plus peut-on y lire, en pp. 19 et 23, qu'une affectation mixte logements-activités sera prévue dans le plan de quartier et que l'activité des rez-de-chaussée sera en lien avec la place publique qui se trouve le long de l'avenue Haldimand, sans que l'on puisse en déduire la nature exacte des activités en question. La mixité de l'affectation logements-activités est du reste consacrée à l'art. 7.1 al. 1 du règlement.

La municipalité se réfère également à des schémas d'affectation élaborés à l'occasion du concours d'urbanisme qui a précédé l'adoption du plan de quartier (en particulier planches 4 et 5 de l'annexe 1 du concours) pour refuser l'installation d'une activité de service dans les locaux litigieux, car il n'y est fait aucune mention de services compatibles avec l'habitation dans ces documents, alors que des logements, des bureaux, des magasins, un établissement public et un équipement de quartier sont en revanche prévus. Or, il s'agit d'exemples qui ne lient en aucune manière l'autorité intimée.

En audience, il est apparu que l'autorité intimée voulait réserver les locaux litigieux sis dans le périmètre 3 à un usage "plus dynamique" que celui réservé au périmètre 5. En référence au rapport d'aménagement selon l'art. 47 OAT (p. 23), dont il ressort que le projet doit contribuer à la vie locale par la création de nouveaux espaces publics ou collectifs, la municipalité souhaiterait voir s'installer dans les locaux litigieux un établissement public de type bar à café, un commerce de quartier ou une proposition équivalente en terme de convivialité ou d'animation. Or, cette différenciation ne repose sur aucun fondement puisque le règlement communal réserve tant le rez-de-chaussée du périmètre 3 que celui du périmètre 5 au même type d'activité "accessible au public". Si le législateur communal souhaitait différencier les activités des secteurs 3 et 5, il aurait dû le prévoir dans le texte du règlement.

L'autorité intimée justifie encore la différence de traitement eu égard à l'emplacement des locaux : tandis que la gérance immobilière donne directement sur la rue, les locaux litigieux sont situés en retrait d'une petite place publique. Or, les locaux en question ne sont situés qu'à quelques mètres les uns des autres et, nonobstant l'existence de la petite place publique à l'angle de l'avenue Haldimand et de la rue de l'Industrie, ils n'en sont éloignés que de quelques pas. En réalité, tous les locaux donnent sur le domaine public et leur proximité ne justifie pas un traitement différencié.

En définitive, le refus de la municipalité instaure une différence de traitement qui ne repose sur aucune base réglementaire. La distinction opérée par la municipalité entre les activités de gérance immobilière et de tatouage qu'elle autorise et de clinique dentaire qu'elle refuse n'est pas justifiée par le fait que les périmètres seraient affectés à des activités différenciées (plus ou moins dynamiques ou favorisant plus ou moins la vie sociale du quartier). La différence de traitement n'a pas davantage de fondement dans la genèse de l'adoption de la règle, pas plus qu'elle ne trouve de justification en raison d'un emplacement des locaux différencié. Etablissant des distinctions qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer, la décision attaquée viole le principe de l'égalité de traitement (ATF 137 V 334 consid. 6.2.1 précité). Le recours doit être admis pour ce motif, sans qu'il y ait besoin d'examiner les autres griefs des recourants.

3.                      Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'affectation des lots C2, C3 et C4 à une activité de dentisterie est autorisée. Les frais sont à la charge de l'autorité intimée dont la décision a été réformée. Cette dernière versera en outre des dépens aux recourantes pour l'intervention de leurs conseils.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains est réformée en ce sens que l'affectation des lots C2, C3 et C4 à une activité de dentisterie est autorisée.

III.                    Les frais du présent arrêt, par 4'000.- (quatre mille francs), sont mis à la charge de la Commune d'Yverdon-les-Bains.

IV.                    La Commune d'Yverdon-les-Bains versera la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à De Necker Kipling & Cie SA à titre de dépens.

V.                     La Commune d'Yverdon-les-Bains versera la somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à AEBLHS Sàrl et à Leading estate Sàrl à titre de dépens.

Lausanne, le 25 juillet 2016

 

Le président:                                                                                             La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.