TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 30 août 2019

Composition

M. Pierre Journot, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert et M. Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.

Recourant

A.________ à ******** représenté par l'avocat Alexandre Reil, à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de Montreux, représentée par l'avocat Alain Thévenaz, à Lausanne,

Opposants	1.	B.________ à ******** représenté par l'avocat Nicolas Iynedjian, à Lausanne,
	2.	C.________ à ******** représentée par l'avocat Marc-Etienne Favre, à Lausanne,

Objet

Décision de la Municipalité de Montreux du 9 février 2018 refusant de délivrer un permis de construire complémentaire portant sur la parcelle 12593 (CAMAC 172199)

Vu les faits suivants:

A. A.________, architecte, a acquis en 2003 l’ancienne parcelle 5426 de Montreux. D’une surface totale de 7'143 m², ce bien-fonds, long d'environ 200 m dans l'axe nord-sud et en forte pente descendant vers l'ouest, surplombe les bâtiments bordant l’avenue de Naye. A son extrémité sud, bordée à l'amont par le chemin de Cotterd, il est en forme de L et s'étend vers l'aval jusqu'au bord de l’avenue de Naye. Lors de l’acquisition, le terrain était en nature de "place-jardin" sur la plus grande partie et comportait un garage (ECA 8716), sur une surface de 21 m².

Le 12 octobre 2007, A.________ a obtenu de la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) un permis de construire quatre maisons familiales (désignées maisons A, B, C et D) et des garages semi-enterrés sur l’ancienne parcelle 5426. Au sud de la parcelle, les bâtiments A, B et C sont étagés dans la pente depuis l'avenue de Naye et accessibles depuis celle-ci par des escaliers intérieurs et un ascenseur oblique disposés dans la pente. Depuis le sommet de ces dispositifs, le bâtiment D, en position isolée à l'extrémité nord de la parcelle, est accessible par un chemin piétonnier à flanc de coteau. Long d'environ 135 m, ce cheminement piétonnier est en cause dans la présente affaire quant à la question de savoir si, dans sa dernière version, il compte dans la surface bâtie.

A.________ a fractionné la parcelle 5426 en date du 18 mars 2009. Il est resté propriétaire d’une surface de 4’376 m², devenue la parcelle 12593, comprenant le projet de bâtiment D. Le solde de la parcelle 5426, d'une superficie de 2’759 m², englobant les projets des maisons familiales A, B et C, a été vendu à B.________ puis constitué en propriété par étage.A.________À la suite de la délivrance du permis de construire, une mention a été inscrite au registre foncier sur les parcelles 5426 et 12593. Elle indique ce qui suit :

"afin de respecter les dispositions réglementaires (art. 38 du RPE, traitant du rapport entre la surface bâtie et la surface de la parcelle), il est prévu qu'une surface de 3'175 m² soit portée en déduction de celle de la parcelle 12 593 et prise en considération pour celle de la parcelle 5426.

Dans la mesure où les règles en vigueur seraient allégées, le propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de celle-ci "

Une seconde mention inscrite au registre foncier instaure entre les deux parcelles une limite fictive pour assurer le respect des dispositions réglementaires sur la distance des bâtiments par rapport aux limites de propriétés.

B. C.________ est propriétaire de la parcelle 5781 située en amont de la parcelle 12593.

C. Une demande de permis de construire complémentaire concernant la parcelle 5426 a été déposée en octobre 2009. L'enquête publique a eu lieu du 1^er décembre 2009 au 4 janvier 2010. Le permis de construire complémentaire a été délivré par la municipalité le 8 février 2010. Il portait, dans le cadre de la construction des villas A, B et C, sur des transformations intérieures et la construction de locaux souterrains.

D. Par décision du 26 octobre 2011, la municipalité a ordonné à A.________ de cesser tous les travaux de construction sur la villa D, au motif que le projet en voie de réalisation ne correspondait pas aux plans qui avaient fait l'objet du permis de construire délivré le 12 octobre 2007. Par décision du 24 janvier 2013, elle a maintenu l'ordre d'arrêt des travaux. Par arrêt du 21 août 2014 (AC.2013.0168), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a rejeté le recours interjeté par A.________ à l'encontre de cette décision et le 10 octobre 2014, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours interjeté par A.________ contre l'arrêt de la CDAP (arrêt 1C_458/2014).

E. Le bâtiment D, en construction sur la parcelle 12593, présente une surface au sol de 15 m sur 10 m. Le seul accès de la parcelle 12593 sur l'avenue de Naye consiste, au sud de cette parcelle, en une étroite bande de terrain non aménagée de la parcelle 12593 située sur le côté Nord des cages d'escalier et d'ascenseur de la parcelle 5426. Par ailleurs, la parcelle 5426 est grevée d'une servitude pour piétons en faveur de la parcelle 12593 qui permet aux habitants de celle-ci d'utiliser l'escalier et l'ascenseur de la parcelle 5426. Un garage pour la villa D a également été construit sur la parcelle 5426, en contiguïté des garages pour les immeubles A, B et C.

F. Dans l'angle Nord-Est de la parcelle 12593, soit en amont du bâtiment en construction D, un replat d'environ 15 m sur 4 m, soutenu par un petit mur de soutènement, fait l'objet d'une servitude de restriction du droit de bâtir en faveur de la parcelle 5781 propriété d'C.________.

G. Le 31 octobre 2014, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête complémentaire concernant le bâtiment D. Le dossier comportait les modifications principales suivantes par rapport aux plans mis à l'enquête en 2007:

- la création de deux logements (au lieu d'un), soit un logement dans les deux niveaux inférieurs (appartement D2), et un logement dans les deux niveaux supérieurs (appartement D1, dont le dernier étage est en attique);

- la création d'une structure de soutènement attenante à l'amont du bâtiment D.

H. Par décision du 23 décembre 2015, la municipalité, considérant que seule une enquête principale pouvait être organisée, a refusé l'octroi du permis de construire complémentaire. Par arrêt du 10 mars 2017 (AC.2016.0040), la CDAP a partiellement admis le recours interjeté par A.________ contre cette décision en ce sens que les modifications envisagées pouvaient être envisagées par le biais d'une enquête complémentaire, dès lors qu'elles ne remettaient pas fondamentalement en cause le projet initialement autorisé: elles consistaient essentiellement en l'aménagement de dépendances souterraines, la création de deux logements au lieu d'un seul logement principal, dans le même volume avec le même nombre de niveaux, ainsi que l'adaptation des accès. S'agissant de ce dernier point, le projet du 31 octobre 2014 reprenait des plans de l'enquête de 2007 un accès piéton horizontal reliant la villa D à la villa B, d'une longueur de 135 m. La CDAP a relevé que suite aux modifications intervenues, ce cheminement horizontal entre les bâtiments B et D, prévu à l'origine plus bas dans la pente (à une altitude de 484,10 m), devait désormais être placé plus haut, soit au (nouveau) niveau de sortie de l'ascenseur incliné du bâtiment, si le recourant voulait maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D.

I. En juin 2017, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête complémentaire concernant le bâtiment D. Il portait sur la création d'une structure de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, la réalisation du passage piétonnier à flanc de coteau entre les maisons B et D et la réalisation d'un escalier extérieur le long de la façade Nord des cages d'escalier et d'ascenseur. Le projet a été soumis à l'enquête publique du 9 septembre au 9 octobre 2017. Le passage entre les bâtiments B et D consiste en un cheminement piéton horizontal, d'une longueur de 135 m, couvert d'un toit en béton et ouvert sur sa face Ouest. D'après la coupe, son sol est situé à une altitude de 487,25 m (soit l'entrée de l'appartement D1, sis dans les deux niveaux supérieurs) et la couverture de béton à une altitude de 490 m.

Selon le plan de situation du géomètre, le bâtiment D (en construction) mesure 15 m sur 10 m; la structure de soutènement enterrée attenante à l'amont mesure 15 m sur 5 m.

La centrale des autorisations CAMAC a établi sa synthèse le 20 novembre 2017. Il en résulte que l'ensemble des autorisations cantonales spéciales requises ont été délivrées, parfois à certaines conditions impératives.

Cinq oppositions ont été déposées, notamment par B.________ le 6 octobre 2017 et par C.________ le 5 octobre 2017. Celles-ci ont été transmises à A.________ par le Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux, le 13 décembre 2017, qui a attiré son attention sur le fait que le projet pourrait être contraire à la réglementation applicable, s'agissant en particulier de la surface bâtie et de la distance aux limites. Le 15 janvier 2018, A.________ a adressé ses déterminations au Service de l'urbanisme.

J. Par décision du 9 février 2018, la municipalité a refusé le permis sollicité et a imparti à A.________ un délai au 30 juin 2018 pour fournir un projet réglementaire.

La décision comprend le passage suivant:

"[...] la surface bâtie maximale autorisée correspond aux 1/8 de la surface totale constructible de la parcelle N° 12593 pour les constructions présentant deux étages sous la corniche (art. 38. RPE); la distance à observer entre bâtiment et limite de parcelle est de 7.00 m. (art. 34 RPE); ne peut être considérée comme souterraine qu'une construction dont les 3/4 du volume au moins se situent en-dessous du niveau du terrain naturel (art. 74 RPE).

Le projet objet de la présente décision ne respecte pas les trois règles constructives précitées et entraîne une non-conformité aux art. 34 et 38 RPE car:

- le passage reliant les bâtiments B et D est couvert et ne peut être considéré comme une construction souterraine au sens de l'art. 74 RPE, une proportion supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau moyen du terrain naturel; ce passage représente plus de 200 m² de surface bâtie et entraîne, par conséquent, un dépassement de la surface bâtie maximale autorisée par l'art. 38 RPE.

Nous précisons que le passage autorisé par le permis de construire du 12 octobre 2007 entre les bâtiments B et D n'était pas couvert. Si sur les plans du permis de construire du 8 février 2010 figure un passage couvert entre les bâtiments B et D, on rappelle toutefois qu'il ne faisait ni l'objet et ni partie de l'autorisation délivrée et que, par conséquent, sa couverture n'a jamais été autorisée.

- Sur les 4.5 niveaux de la structure de soutènement enterrée, seuls les deux derniers niveaux sont indispensables au fonctionnement du bâtiment D et, par conséquent, seule cette partie de la structure doit être examinée afin de savoir si elle peut être considérée comme souterraine et, partant, bénéficier du régime de l'art. 74 RPE. Ainsi, force est de constater que moins des 3/4 du volume de cet élément se situent en-dessous du niveau moyen du terrain naturel et que, par conséquent, il ne peut être considéré comme souterrain. Ainsi, par application des art. 65bis et 74 RPE, cette structure enterrée devrait observer une distance de 7.00 m. à la limite de la parcelle n° 5781, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et compter dans le calcul de la surface bâtie.

- L'escalier extérieur qui longe l'ascenseur oblique existant sur le flanc Nord des bâtiments A et B de la parcelle n° 5426 ne peut être considéré comme un aménagement extérieur, car il nécessite un terrassement de près de 2.50 m. de profondeur en moyenne et doit, dès lors, être considéré comme une construction et, partant, être inclus dans le calcul de la surface bâtie pour environ 40 m², ce qui entraîne une non-conformité à l'art. 38 RPE (RDAF 2007 I 121).

À titre informatif, une solution qui consisterait à modifier le projet objet de la présente décision en:

- abandonnant l'escalier extérieur longeant l'ascenseur oblique;

- abandonnant la couverture du passage entre les bâtiments B et D;

- faisant aboutir le passage entre les bâtiments B et D dans un étage inférieur du bâtiment D et non dans la structure de soutènement enterr., par le biais d'un décrochement à mi-longueur par exemple;

permettrait au projet de:

- présenter une structure de soutènement enterrée d'un volume réduit, ne contenant aucun accès indispensable aux logements, pour qu'elle puisse ainsi être qualifiée de construction souterraine et, partant, être admise à l'intérieur de la distance à observer à la limite de la parcelle n° 5781 en application de l'article 65 bis RPE;

- respecter la surface bâtie maximale autorisée par l'article 38 RPE.

Nous profitons de la présente pour rappeler que les travaux sur le bâtiment D sont à l'arrêt depuis le 26 octobre 2011 et qu'à ce jour aucune procédure n'a permis leur reprise. Or, cette situation n'est plus tolérable du point de vue de l'esthétique du coteau de Montreux et de la sécurité des lieux comme en témoignent les démarches que la Municipalité a dû commander par substitution pour assurer la sécurité du domaine public de l'avenue de Naye (stabilité de l'échafaudage et écroulement des palissades de protection).

Si un dossier complet présentant un projet réglementaire compte tenu des considérants de l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du 10 mars 2017 (AC.2016.0040) devait ne pas être fourni d'ici au 30 juin 2018, la Municipalité se verrait dans l'obligation de prononcer une remise en état des lieux au sens de l'article 118 alinéa 3 LATC."

K. Le 14 mars 2018, A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès de la CDAP en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que le permis de construire complémentaire requis soit délivré et qu'aucun délai ne lui soit imparti pour déposer un projet conforme. Il a fait valoir en substance que l'escalier extérieur était pratiquement identique à celui qui avait fait l'objet d'un permis de construire le 8 février 2010, et que le passage entre les bâtiments B et D et la structure de soutènement étaient souterrains au sens du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions.

Dans leurs réponses du 2 juillet 2018, B.________ (propriétaire de la parcelle 5426) et C.________ (propriétaire de la parcelle 5781) ont conclu au rejet du recours.

Dans sa réponse du 4 juillet 2018, la municipalité a conclu au rejet du recours.

L. a) Le 27 novembre 2018, le tribunal a tenu une audience avec inspection locale. Etaient présents: le recourant A.________, assisté de l'avocat Alexandre Reil; pour la municipalité: Lorraine Wasem, cheffe du service de l'urbanisme, assistée de l'avocat Alain Thévenaz; l'opposante C.________, assistée de l'avocat Marc-Etienne Favre; pour l'opposant B.________: son fils, D.________, assisté de l'avocat Nicolas Iynedjian.

b) Il ressort du procès-verbal de l'audience ce qui suit:

"Le tribunal examine les plans avec les parties.

Le tribunal et les parties quittent la salle et se rendent sur place, à la route de Glion 30, sur la parcelle 5781 propriété de l'opposante C.________. Ils examinent la villa D, en construction, sur la parcelle 12593. Le recourant désigne la barrière qui marque la limite de propriété, ainsi que la surface recouverte de feuilles mortes qui correspond à la structure de soutènement enterrée; il explique qu'elle sera recouverte de terre et que l'attique sera construit sur la partie aval.

Le tribunal et les parties (sauf C.________) se rendent à l'avenue de Naye, sur la parcelle 5426. Au pied du bâtiment A, ils pénètrent dans la cage d'escalier et certains empruntent l'ascenseur jusqu'au sommet du bâtiment B. Ils sortent sur le chemin de Cotterd. Le passage entre les bâtiments B et C est vitré sur son côté Nord. À l'étage inférieur, est situé le début du passage entre les bâtiments B et D, obturé par un mur en plots de ciment. Le tribunal et les parties redescendent par les escaliers intérieurs qui sont situés le long de l'ascenseur. Devant le garage, ils examinent la bande de la parcelle 12593 sur laquelle prendrait place l'escalier extérieur.

Me Reil demande qu'un délai lui soit accordé pour produire au tribunal des pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du bâtiment B au bâtiment D."

c) Le 21 décembre 2018, le procès-verbal de l'audience a été adressé aux parties, et un délai au 4 février 2019 leur a été imparti pour déposer d'éventuelles observations. Le juge instructeur a également imparti un délai au 4 février 2019 au recourant pour produire au tribunal des pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du bâtiment B au bâtiment D.

Dans des courriers du 4 février 2019, la municipalité et C.________ ont indiqué ne pas avoir de remarque à formuler en lien avec le procès-verbal de l'audience.

Avec un courrier du 4 février 2019, le recourant a produit différents documents démontrant selon lui qu'au moins 3/4 du volume du passage reliant les bâtiments B et D se situerait au-dessous du niveau du terrain naturel. Il a par ailleurs fait valoir qu'il convenait d'examiner le projet et les nouveaux aménagements proposés sous l'angle du nouveau règlement du plan général d'affectation communal, celui-ci étant entré en vigueur en janvier 2019.

Dans ses déterminations du 4 avril 2019, la municipalité a maintenu ses conclusions.

Dans leurs déterminations, respectivement, du 4 avril 2019 et du 6 mai 2019, C.________ et B.________ ont fait valoir que les documents produits par le recourant ne démontraient pas que le passage reliant les bâtiments B et D était une construction souterraine au sens de l'art. 51 du règlement du nouveau plan général d'affectation de la Commune de Montreux (ci-après: RPGA).

M. Le tribunal a statué à huis clos et approuvé le présent arrêt par voie de circulation.

Considérant en droit:

1. Suite à une décision de cessation de travaux de la municipalité du 26 octobre 2011, la construction du bâtiment D, sur la parcelle 12593, a été interrompue. Actuellement, le bâtiment D est construit jusqu'à la dalle brute correspondant au 2^ème étage, soit au niveau 487,20 m, comme cela ressort de la lettre de l'ingénieur géomètre officiel Michel Cardinaux du 5 octobre 2011 citée dans l'arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 (AC.2016.0040; lettre B de la partie Faits). En juin 2017, le recourant a déposé une demande de permis de construire complémentaire portant sur la création d'une structure de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, sur la réalisation d'un passage entre les maisons B et D et sur la création d'un escalier extérieur le long de la façade Nord des cages d'escalier et d'ascenseur.

Par la décision dont est recours (retranscrite en partie ci-dessus), la municipalité refuse de délivrer le permis requis. Selon la municipalité, le passage piéton ne peut être autorisé au vu des motifs suivants: il est couvert et il ne peut être considéré comme une construction souterraine au sens de la règlementation, une proportion supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau moyen du terrain naturel; sa surface, supérieure à 200 m², doit donc être prise en compte pour le calcul de la surface bâtie, ce qui entraîne un dépassement du maximum autorisé par le règlement.

2. Deux règlementations différentes s'étant succédées à Montreux, il y a lieu de les décrire et de déterminer le droit applicable.

a) Les parcelles 5426 et 12593 étaient colloquées en zone de faible densité au sens des art. 33 ss du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (désigné "RPE" par l'autorité intimée) de la Commune de Montreux, entré en vigueur le 15 décembre 1972.

L'art. 35 RPE limite le nombre des étages à deux sous la corniche. Selon l'art. 38 RPE, la surface bâtie ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas.

L'art. 74 RPE définit la surface bâtie:

"Art. 74 - Surface bâtie

La surface bâtie est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes , des seuils, des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1.50 m. de largeur (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.

Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances souterraines, respectivement d'autres constructions souterraines de plus grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.

Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes sont par ailleurs garantis."

b) La Commune de Montreux a entrepris l'élaboration d'un nouveau plan général d'affectation (ci-après: PGA). Des enquêtes publiques ont été organisées sur cet objet du 20 avril au 21 mai 2007, du 4 septembre au 3 octobre 2013 et du 3 juin au 4 juillet 2016. Ces deux dernières enquêtes - suite à l'approbation préalable du département cantonal compétent en date des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017 - ont suscité des recours dont certains ont été admis par la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dans le courant de l'année 2018. Certaines de ces procédures se poursuivent actuellement devant le Tribunal fédéral.

Selon la publication effectuée par le Service du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019 (page 10), le nouveau plan général d'affectation (territoire urbanisé) est entré en vigueur le 21 mars 2018, avec diverses exceptions (sans pertinence dans la présente cause) correspondant notamment aux arrêts de la Cour de droit administratif et public.

Dans le nouveau PGA, les parcelles 5426 et 12593 sont colloquées en zone de coteau B. Selon l'art. 9.7 RPGA, dans la zone de coteau B, l'indice d'occupation du sol (IOS) ne peut excéder 0.17 (ce qui équivaut à peu près à un coefficient de 1/6). L'indice d'occupation du sol se calcule conformément à la norme SIA 504'421 (art. 45). Toutefois, les constructions souterraines ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'indice d'occupation du sol (art. 51 al. 2). Selon l'art. 51 al. 1, sont considérés comme souterraines, les constructions ou parties de construction, dont le volume se situe au minimum à 3/4 en dessous du niveau du terrain naturel, qui n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la nature du sol et qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.

c) Selon la jurisprudence, la légalité d'un acte administratif, y compris une autorisation de construire ou un plan d'affectation, doit en principe être examinée en fonction du droit en vigueur au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions transitoires contraires; en conséquence, l'autorité de recours applique en principe le droit en vigueur au jour où l'autorité a statué (ATF 139 II 243 consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6 et les réf. cit.; voir aussi ATF 144 II 326 consid. 2.1.1 p. 328). Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et en l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été prise. Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 139 II 243 consid. 11.1 p. 259; 135 II 384 consid. 2.3; 125 II 591 consid. 5e/aa; 123 II 359 consid. 3 et les réf. cit.; arrêts TF 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et 1C_505/2011 du 1^er février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.). Un changement de loi intervenu durant une procédure de recours n'a donc pas à être pris en considération, à moins qu'une application immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs, par exemple pour des raisons d'ordre ou de sécurité publics ou pour la sauvegarde d'intérêts publics prépondérants (ATF 137 II 409 consid. 7.4.5).

Conformément à cette jurisprudence, il y a lieu d'appliquer en l'espèce les dispositions du RPE de 1972. En effet, la décision attaquée, du 9 février 2018, a été rendue avant l'entrée en vigueur, le 21 mars 2018, du nouveau plan général d'affectation de Montreux. Il importe peu que cette dernière date n'ait été publiée que près d'un an plus tard par le Service du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019. La municipalité n'avait d'autre choix, lors de sa décision du 9 février 2018, que d'appliquer le RPE de 1972.

Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'application du nouveau PGA, ni de déterminer quel pourrait être l'effet de sa nouvelle réglementation sur la mention inscrite au registre foncier sur les parcelles 5426 et 12593, dont le texte prévoit que le propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de celle-ci si les règles en vigueur sont allégées. Une telle révision n'a pas été opérée en l'état.

3. Il n'est pas contesté qu'en application de l'art. 38 RPE, la surface bâtie, s'agissant d'un bâtiment comportant deux étages sous la corniche, ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle. La parcelle 12593 a une surface de 4'376 m² mais en vertu de la mention inscrite au registre foncier, il faut en déduire 3'175 m² pris en considération pour la parcelle 5426, d'où un solde de 1'201 m². Compte tenu du coefficient de 1/8, la surface constructible est donc de 150 m² en chiffres ronds, ce qui correspond exactement à la surface du bâtiment D qui mesure 15 m sur 10 m.

Le bâtiment D épuise ainsi le potentiel constructible de la parcelle 12593.

4. Le recourant conteste que le passage piéton entre les bâtiments B et D puisse être compté dans la surface bâtie.

a) Le projet de construction d'un passage entre les bâtiments B et D consiste en un chemin piéton horizontal d'une longueur d'environ 135 m. Le plan d'enquête des aménagements extérieurs, du 28 août 2017, montre que son tracé est rectiligne. Ce chemin piéton apparaît également sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28 août 2017. Il y est figuré en coupe longitudinale qui montre qu'il est parfaitement horizontal avec une altitude au sol de 487,25 m et une couverture en béton culminant à 490 m. Il figure aussi sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye) jusqu'à l'extrémité sud du chemin piéton; cette coupe transversale reproduit la cote du sol du passage piéton (altitude de 487,25 m) et celle de la couverture de béton (altitude de 490 m). Le passage piéton se présente comme une coque en béton, ouverte du côté aval, comprenant un radier au sol, un mur du côté amont et une couverture horizontale. On peut mesurer sur la coupe transversale que la largeur au sol du passage est de 1,50 m et que la largeur de la dalle de couverture, compte tenu de l'épaisseur du mur latéral amont, est de 1,80 m. La hauteur sous plafond est de 2,40.

b) Il n'est pas sérieusement contesté que le passage piéton compte en principe dans la surface bâtie telle qu'elle est définie à l'art. 74 al. 1 RPE. Cette disposition y inclut toute construction, quel que soit son niveau, qui se trouve au-dessus du sol, à la seule exception des terrasses non couvertes, seuils, perrons et balcons (jusqu'à 1,50 m de largeur) et d'autres installations semblables. Il en résulte a contrario que les terrasses couvertes sont comptées dans la surface bâtie. C'est donc logiquement que par analogie, la décision attaquée inclut dans la surface bâtie la coque en béton qui, même si elle est ouverte du côté aval, couvre le passage piéton en présentant sur sa face supérieure une dalle en béton large de 1,80 m.

c) Reste à déterminer si le passage piéton litigieux pourrait ne pas être pris en compte dans la surface bâtie en tant que dépendance ou autre construction souterraine au sens de l'art. 74 al. 2 RPE. Selon l'art. 74 al. 3 RPE, sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure.

Sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28 août 2017, l'extrémité sud du chemin piéton apparaît sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye). Cette coupe transversale présente en traitillé le terrain naturel qui est coté à 489 m quelques mètres en amont du passage piéton, point depuis lequel le traitillé descend en pente douce pour couper la coque en béton moins d'un mètre au-dessus du sol du passage piéton. Cette coupe transversale montre ainsi qu'à son extrémité sud en tout cas, la coque en béton qui forme le passage piéton est presque entièrement au-dessus du terrain naturel.

On ne voit pas de quel élément du dossier le recourant tire, en page 16 de son recours, l'affirmation selon laquelle ce passage serait entièrement souterrain et parfaitement invisible depuis le dessus. Au reste, la coupe transversale déjà citée ne fait état d'aucune couverture, de terre par exemple (cf. art. 74 al. 3 RPE qui l'exige en principe) au-dessus de la coque en béton.

d) A l'audience du 27 novembre 2018, le recourant a fait valoir qu'à l'origine, le terrain naturel "bombait" dans la partie centrale du passage piéton, qu'à l'endroit où il formait une bosse, il était 2 m plus haut qu'actuellement, et qu'il a creusé cette bosse de manière à ce que le terrain présente une altitude constante de 490 m; le passage, dont la couverture en béton se situe à une altitude de 490 m, serait ainsi totalement enterré sur au moins les 3/4 de sa longueur.

Aucun des documents d'enquête ne fournit d'indication sur le niveau du terrain naturel tout au long du passage piéton litigieux. Le plan de situation du géomètre, du 26 juin 2017, fournit seulement l'altitude du terrain naturel aux quatre angles de la maison D, notamment dans l'angle sud-est (point 15 du géomètre coté à 486,0 m) mais ce n'est pas à cet endroit qu'aboutit le chemin piétonnier puisqu'il se raccorde à la structure de soutènement enterrée attenante à l'amont. Les plans d'architecte ne fournissent pas non plus de coupe transversale de l'extrémité nord du chemin piétonnier.

Après l'audience, le tribunal a invité le recourant, à sa requête, à produire des pièces permettant d'établir le profil du terrain tout le long du passage B-D. Le recourant a adressé au tribunal, le 4 février 2019, notamment des photographies des lieux, ainsi que le plan de situation pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes d'altitude, notamment à divers points situés à intervalles réguliers du bord amont du passage piéton (à 490 m aux extrémités du passage et à 490,5 m aux points situés dans la partie centrale). Selon le recourant, ces documents prouvent que le passage B-D est à 3/4 au moins en dessous du terrain naturel.

La copie du plan de situation pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes d'altitude est une pièce émanant du recourant et n'a donc aucune force probante. Les photographies, au sol ou aériennes, ne permettent par nature pas d'établir le niveau du terrain naturel en un quelconque point. Les autres documents ne concernent pas le passage piéton litigieux, mais un autre passage. Enfin, les deux derniers sont des variantes du projet litigieux (avec couverture métallique ou couverture de terre végétale) sur lesquelles le tribunal n'a pas à se prononcer.

Il convient dès lors de constater que les documents produits par le recourant ne permettent pas d'établir le niveau du terrain naturel là où le passage B-D prendrait place.

e) Le passage n'étant pas situé sous le terrain naturel pour au moins les 3/4 de son volume, il ne peut être considéré comme enterré, et il doit par conséquent être pris en compte dans la surface bâtie. Celle-ci étant épuisée par le bâtiment D, c'est à juste titre que l'autorité intimée a refusé l'autorisation de construire.

5. Le recourant fait aussi valoir que le passage couvert était dessiné sur les plans sur la base desquels le permis de construire complémentaire a été délivré le 8 février 2010.

Or, le permis de construire complémentaire délivré le 8 février 2010 portait sur la parcelle 5426. Le recourant ne peut donc s'en prévaloir concernant un élément qui était représenté sur les plans à titre indicatif dès lors qu'il concernait une autre parcelle.

6. C'est en vain que le recourant fait valoir que le passage entre les maisons B et C sur la parcelle 5426 n'aurait pas été pris en compte dans la surface à bâtir des immeubles A à C. Le fait n'est pas établi et même s'il l'était, il ne suffirait pas à fonder une prétention du recourant à faire appliquer en sa faveur le principe de l'égalité dans l'illégalité, qui suppose une pratique dérogatoire constante de l'autorité.

7. Enfin, c'est également en vain que dans son recours, le recourant croit pouvoir tirer d'un précédent arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 qu'obligation lui serait faite d'implanter le passage à l'altitude de 487,25 m: quelle que soit sa rédaction (l'arrêt indique cette altitude au recourant "s'il veut maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D"), un arrêt de la CDAP ne peut pas avoir pour effet d'imposer avec force de chose jugée la conception architecturale d'un projet futur différent du projet sur lequel il statue.

8. Dès lors que le projet ne peut pas être autorisé pour cause de dépassement de la surface bâtie maximale en raison du passage piéton entre les maisons B et D, il n'y a pas lieu de déterminer si, comme le soutient la décision attaquée, l'escalier extérieur qui longe l'ascenseur oblique doit être inclus dans la surface bâtie ni d'examiner le raisonnement curieux de la décision attaquée qui fait abstraction d'une partie de la structure de soutènement enterrée pour aboutir à la conclusion que cette structure n'est pas suffisamment enterrée pour être considérée comme construction souterraine.

9. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Le recourant, qui succombe, supporte les frais de justice (art. 49 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). La municipalité ainsi que les opposants B.________ et C.________ ont droit à des dépens, à la charge du recourant (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Municipalité de Montreux du 9 février 2018 est maintenue.

III. Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant.

IV. Le recourant doit à la Commune de Montreux la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

V. Le recourant doit à l'opposant B.________ la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

VI. Le recourant doit à l'opposante C.________ la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 30 août 2019

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.