TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 3 mars 2020  

Composition

M. André Jomini, président; M. Georges Arthur Meylan et
M. Raymond Durussel, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.

 

Recourants

1.

A.________, à ********,

 

2.

B.________, à ********,

tous deux représentés par Me Yves NICOLE, avocat, à Yverdon-Les-Bains,

 

  

Autorité intimée

 

Municipalité de Pomy, à Pomy, représentée par Me Pierre-Xavier LUCIANI, avocat, à Lausanne,  

  

Propriétaires

1.

C.________, à ********,

 

2.

D.________, à ********,

 

 

3.

E.________, à ********,

tous représentés par Me Luc PITTET, avocat, à Lausanne,  

 

  

 

Objet

permis de construire           

 

Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Municipalité de Pomy du 19 février 2019 levant leur opposition à la construction de deux bâtiments d'habitation sur les parcelles n°354 et n°355, propriétés C.________ et consorts, CAMAC 182701.

 

Vu les faits suivants:

A.                     C.________, D.________ et E.________ sont propriétaires de la parcelle n° 355 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Pomy. Cette parcelle a une surface de 2'507 m²; un bâtiment agricole de 560 m² est construit, le solde étant une place-jardin. La parcelle adjacente, n° 354, d'une surface de 802 m², est également la propriété de C.________, D.________, E.________, ainsi que de F.________. Elle n'est pas construite. Ces parcelles sont classées dans la zone du village selon le plan des zones (plan général d'affectation, PGA), approuvé par le Conseil d'Etat le 25 septembre 1981. Les conditions de construction sont fixées dans le règlement sur le plan communal d'affectation et la police des constructions (RPCA ou RCPGA).

B.                     C.________ (ci-après la constructrice) a déposé en juin 2017 une demande d'autorisation pour la construction, après démolition du bâtiment agricole sur la parcelle n° 355, de deux bâtiments d'habitation de 6 et 9 appartements avec 16 places de parc couvertes et 30 places non couvertes sur les parcelles n° 354 et n° 355. Selon les plans mis à l'enquête publique, le projet prévoit deux bâtiments comprenant chacun un rez-de-chaussée, un étage, des combles habitables (qualifié de "étage 2"), ainsi que des surcombles comprenant des mezzanines. Le formulaire de demande de permis de construire du 7 juin 2017 mentionnait deux demandes de dérogation: "forme des fenêtres art. 6 RPCA" et "CUS (art. 6 et 63 RPCA)".

Le projet a été soumis par l'administration communale au bureau technique intercommunal (réseau intercommunal de bureaux techniques, Ribt) qui a rendu son rapport le 17 août 2017, lequel constatait que le projet n'était pas réglementaire sur plusieurs aspects (CUS, COS, hauteur à la corniche, etc.). Il était notamment relevé que la surface des balcons, dont la profondeur dépassait 1.50 m, devait être prise en compte dans le calcul du COS.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 23 septembre au 22 octobre 2017. L'avis d'enquête mentionne les demandes de dérogations suivantes: forme des fenêtres (art. 16 RPCA) et CUS (art. 6 RPCA).  

Le projet a suscité l'opposition de plusieurs voisins, dont celle de A.________ et B.________, du 18 octobre 2017. Ils sont propriétaires de la parcelle n° 514 sur laquelle est construit un bâtiment d'habitation; ce bâtiment est à une vingtaine de mètres de la parcelle n° 355. Les opposants faisaient valoir notamment des griefs sur le non-respect du COS et du CUS, sur le nombre de logements et le nombre de niveaux, ainsi que sur l'emplacement des places de parc.

La municipalité a organisé une séance de conciliation, qui s'est déroulée le 12 février 2018, à laquelle ont participé A.________ et B.________ et la constructrice.

La constructrice a transmis, le 27 mars 2018, à la municipalité des modifications du projet qui concernaient notamment la réduction de la hauteur au faîte (de 80 cm), la pente du toit, le rehaussement des corniches (de 50 cm), le déplacement des places de parc, la suppression de 9 places de parc à l'ouest de la parcelle, le déplacement du bâtiment A (de 1.5 m), ainsi que la modification de l'accès depuis la Rue de la ********.

Une nouvelle séance de conciliation s'est déroulée le 14 mai 2018 en présence de la municipalité, de A.________, ainsi que de la constructrice.

Le 12 juin 2018, la municipalité a informé la constructrice qu'elle ne pouvait pas lever les oppositions car le projet dérogeait sur plusieurs points au règlement communal sur la police des constructions.

Par la suite, plusieurs voisins ont retiré leur opposition. A.________ et B.________ ont maintenu leur opposition.

C.                     Le 25 septembre 2018, la municipalité a informé A.________ et B.________ de sa décision de lever leur opposition au projet de construction sur les parcelles n° 354 et n° 355. Elle exposait ce qui suit:

"Dans sa séance du 24 septembre 2018, la Municipalité a décidé d'accepter le projet [...] pour la démolition du bâtiment agricole et la construction de deux immeubles comprenant 12 appartements (6 dans le bâtiment A et 6 dans le bâtiment B).

Les plans ont été corrigés par les promoteurs comme suit:

Les places de parc côté Jura sont déplacées pour libérer la servitude le long de la propriété G.________.

Les 9 places de parc le long de la propriété Henry sont supprimées.

Le bâtiment A côté Jura n'est pas déplacé, son implantation reste telle que prévue à l'enquête.

Les toits ne sont pas modifiés et restent comme prévus lors de la mise à l'enquête (altitude corniches et pentes).

L'accès des véhicules sur la rue de la ******** se fera entre les 2 murs existants le long de la limite.

Les 3 appartements au 2ème étage du bâtiment B ne sont pas réalisés, le coefficient d'utilisation au sol (0.4) du règlement actuel est respecté, la surface d'occupation du sol (1/6) est également respectée.

L'abri PC est modifié suite aux remarques du service de la protection civile.

La Municipalité a jugé en effet que ce projet est conforme au règlement communal sur la police des constructions. Par conséquent, nous vous informons qu'elle a statué et a décidé de lever votre opposition."

D.                     Par acte du 29 octobre 2018, A.________ et B.________ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant au maintien de leur opposition et au refus du permis de construire (cause AC.2018.0383).

Le 6 novembre 2018, la municipalité a informé le Tribunal cantonal qu'elle allait exiger des propriétaires que les modifications du projet soient mises à l'enquête publique complémentaire. Le juge instructeur a ensuite informé les parties que, selon la lettre du 6 novembre 2018, la municipalité avait rapporté sa décision du 25 septembre 2018, ce qui paraissait priver le recours de son objet. Les recourants et les propriétaires se sont déterminés à ce propos. Puis, par décision du 20 novembre 2018, le juge instructeur a rayé la cause du rôle au motif que le recours était devenu sans objet.

E.                     La constructrice a ensuite transmis à la municipalité des plans d'architecte modifiés du 15 novembre 2018, ainsi qu'un plan de situation du 12 novembre 2018 établi par le géomètre. Il est mentionné sur ce plan que l'objet de la "demande complémentaire" porte sur les éléments suivants: "déplacement du bâtiment A de 1.50 m direction est / déplacement de l'abri PC; déplacement des places de parc au nord et suppression des places de parc à l'ouest; modification de l'accès véhicules Rue de la ******** / déplacement des containers; suppression de 3 appartements pour le bâtiment B (2ème étage); abaissement des hauteurs des faîtes / les corniches sont remontées de 50 cm." Le plan de situation figure aussi une "mutation projetée", la parcelle n° 355 devant être agrandie au détriment de la parcelle n° 354 (surface de la nouvelle parcelle n° 355: 2'991 m2). Le formulaire de mise à l'enquête complémentaire (n° CAMAC 182701) mentionne une demande de dérogation à l'art. 10 RPCA (hauteur à la corniche + 50 cm), selon l'art. 63 let. a RPCA.

Le projet modifié a été mis à l'enquête publique complémentaire du 1er décembre au 30 décembre 2018.

A.________ et B.________ ont fait opposition au projet modifié le 18 décembre 2018. Ils se plaignaient de la hauteur des corniches, des dimensions des fenêtres, du nombre de logements prévus, du non-respect du CUS et du COS, du nombre de places de parc qui était selon eux excessif. Ils demandaient par ailleurs que les "nouveaux bâtiments soient raccordés aux canalisations de la rue de la ******** ou que des mesures soient prises au Chemin aux ********, en cas de raccordement à cet endroit."

Une nouvelle séance de conciliation avec les opposants a eu lieu le 18 février 2019, en présence de la municipalité et de la constructrice.

F.                     Par décision du 19 février 2019, la municipalité a informé A.________ et B.________ que, dans sa séance du 18 février 2019, elle avait levé leur opposition au projet tel qu'il résultait de l'enquête publique complémentaire.

G.                    Par acte du 25 mars 2019, A.________ et B.________ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (cause AC.2019.0090). Ils concluent à la réforme de cette décision, en ce sens que l'opposition est maintenue et le permis de construire est refusé.

La Municipalité de Pomy a déposé sa réponse le 26 juin 2019 en concluant au rejet du recours. Elle a produit le permis de construire qui a été délivré aux constructeurs le 25 juin 2019 et qui comporte notamment les conditions suivantes:

"Conditions spéciales faisant partie intégrante du permis de construire:

Selon plans déposés à l'enquête publique

Les combles des bâtiments A & B ne doivent pas être habitables

Dérogation(s) demandée(s):

RCPGA [RPCA] article 10 (hauteur à la corniche +50 cm) selon art. 63 a du règlement communal

RCPGA [RPCA] article 16 (fenêtres) et article 6 (CUS)."

Le dossier communal contient en outre la synthèse CAMAC n° 182701 du 10 janvier 2019. Cette synthèse indique que le Service de la sécurité civile et militaire délivre l'autorisation spéciale pour l'abri de protection civile; elle indique aussi que la Direction générale de la mobilité et des routes autorise la réalisation des accès, à certaines conditions.

Les propriétaires C.________, D.________ et E.________ ont répondu le 26 juin 2019 en concluant au rejet du recours.

Les recourants ont répliqué le 5 septembre 2019. Ils ont fait valoir un nouveau grief à propos de l'équipement des parcelles (canalisations).

Les propriétaires se sont déterminés le 1er octobre 2019.

La municipalité ne s'est pas déterminée dans le délai imparti.

 

Considérant en droit:

1.                      La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet de construction peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile et il respecte les exigences légales de motivation (art. 95 LPA-VD et art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD; à propos de l'intérêt digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 137 II 40 consid. 2.3). Les recourants remplissent manifestement les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.                      Les recourants se plaignent de la violation des art. 114 et 116 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), dans la mesure où la municipalité s'est limitée à lever leur opposition, en déclarant autoriser la construction de 12 logements, sans toutefois leur communiquer le permis de construire ni la synthèse CAMAC. Ils critiquent le défaut de motivation de la décision du 19 février 2019.

a) Il résulte de l'art. 114 LATC qu'après le dépôt de la demande de permis et, le cas échéant, l'enquête publique, la municipalité est tenue de se déterminer en accordant ou en refusant le permis de construire. Selon l'art. 116 al. 1 LATC, les auteurs d'oppositions motivées ou d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées, lorsque l'opposition est écartée. L'avis à notifier aux opposants doit ainsi les informer de la décision prise par la municipalité sur la demande de permis de construire. La décision de délivrer l'autorisation de construire et la décision de lever les oppositions doivent en principe intervenir simultanément (arrêts TF 1C_459/2015 du 16 février 2016 consid. 2.2, 1C_445/2014 du 12 janvier 2015 consid. 2.3; AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 2). L'art. 116 LATC n'est toutefois pas violé lorsque les opposants, même s'ils se sont vu communiquer les décisions levant leurs oppositions sans le permis de construire, ont été avisés de l'existence de ce dernier et ont pu, ou auraient pu, en prendre connaissance et se déterminer à ce propos; il faut alors aussi que le principe de la coordination matérielle ait été respecté, à savoir qu'il n'y ait pas de contradiction entre la décision de levée de l'opposition et le permis (cf. art. 25a al. 2 let. d de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]; AC.2019.0073 du 12 novembre 2019 consid. 2, AC.2016.0056 du 17 mai 2017 consid. 2a, AC.2014.0403 du 14 décembre 2016 consid. 2c, AC.2015.0307 du 22 novembre 2016 consid. 2b).

b) En l'espèce, le permis de construire a été délivré le 25 juin 2019, soit après le dépôt du recours contre la décision du 19 février 2019 levant l'opposition des recourants au projet modifié. Le permis de construire a été produit par la municipalité avec sa réponse (il a été établi la veille du dépôt de la réponse) et il comporte l'octroi de dérogations qui ne sont pas mentionnées dans la décision de levée d'opposition. La municipalité n'a donc pas respecté les exigences précitées relatives à la notification de la double décision (octroi du permis et rejet de l'opposition) ainsi qu'à la coordination matérielle. Cette pratique n'est pas transparente et elle ne permet pas aux opposants de recourir en connaissance de cause, des questions importantes n'étant pas traitées dans la première décision (cf. à ce propos TF 1C_445/2014 du 12 janvier 2015 consid. 2.3).

Il faut relever que, comme le soutiennent les recourants, la décision du 19 février 2019 n'est que très sommairement motivée (la première décision de la municipalité du 25 septembre 2018 qui levait l'opposition des recourants au projet initial était elle aussi motivée de manière très succincte). La garantie du droit d'être entendu, énoncée à l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), comporte le droit de l'administré à une décision motivée (ATF 144 II 427 consid. 3.1 et les références citées). L'obligation, pour l'autorité administrative, de motiver sa décision est prescrite, au niveau légal, par l'art. 42 LPA-VD: la décision doit notamment contenir "les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie" (art. 42 let. c LPA-VD). Dans la procédure de permis de construire, une règle de motivation spécifique figure  à l'art. 116 LATC (cf. supra, consid. 2a). En somme, l’autorité peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige mais il faut que le justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et l’attaquer à bon escient, et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF 143 IV 40 consid. 3.4.3). La violation du droit d'être entendu est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure et qui peut ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée, à condition toutefois que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée ne soit pas particulièrement grave (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1).

On peut se demander en l'espèce si, dès lors que les recourants ont pu répliquer après le dépôt de la réponse de la municipalité et la production du permis de construire (avec la synthèse CAMAC), les vices formels évoqués ci-dessus peuvent être considérés comme réparés. Les recourants ont par ailleurs pu participer à la procédure administrative communale, en s'exprimant lors de séances de conciliation. Ces questions formelles peuvent toutefois demeurer indécises, vu le sort à réserver au recours sur le fond.

3.                      Les recourants se plaignent que le nombre de logements n'est pas réglementaire. Ils font valoir une violation de l'art. 6 al. 1 RPCA.

a) L'art. 6 RPCA a la teneur suivante:

"S'agissant d'immeubles nouveaux destinés à l'habitation, bureaux et commerce, leur construction est limitée par un coefficient d'utilisation au sol (CUS) de 0,4.

Le nombre de logements et/ou bureaux est admis par parcelle en fonction de la grandeur du terrain:

jusqu'à 800 m² : 1 logement

de 801 à 1'000 m²: 2 logements maximum

de 1'001 à 1'500 m²: 3 logements maximum

de 1'501 m² à 2'000 m²: 4 logements maximum

Ces logements peuvent être construits en la forme individuelle, mitoyenne, jumelle ou contiguë [...]."

b) En l'espèce, le projet modifié (autorisé selon le permis de construire du 25 juin 2019), prévoit deux bâtiments de six logements, soit douze logements au total. Le bâtiment (A) projeté dans la partie nord de la parcelle n° 355 empiète de quelques mètres sur la parcelle n° 354. Le plan de situation du 12 novembre 2018 mentionne un projet de morcellement parcellaire, dont il résulte qu'une portion de la parcelle n° 354 serait transférée à la parcelle n° 355. La nouvelle parcelle n° 355 aurait une surface totale de 2'991 m². Dans la mesure où la surface de cette nouvelle parcelle dépasse 2'000 m², la municipalité fait valoir que l'art. 6 al. 2 RPCA autorise un nombre de logements supérieur à quatre logements, dans un tel cas. Elle précise que cette disposition spéciale limitant le nombre de logements s'applique uniquement aux petites parcelles (jusqu'à 2'000 m²); pour les parcelles plus grandes, les dimensions des bâtiments sont limitées par l'art. 6 al. 1 RPCA (coefficient d'utilisation du sol) et par l'art. 7 RPCA (coefficient d'occupation du sol qui limite la surface bâtie à 1/6 pour les bâtiments non agricoles construits en ordre non contigu).

Comme, en droit cantonal vaudois, les communes jouissent d'une autonomie lorsqu'elles définissent l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des constructions (art. 139 al. 1 let. d de la Constitution du canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01]), les autorités cantonales doivent laisser aux autorités communales la liberté d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Il s'ensuit, d'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, que lorsqu'une autorité communale interprète son règlement en matière de police des constructions et apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2 LAT). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (ATF 145 I 52 consid. 3.6; arrêt TF 1C_499/2017-1C_500/2017 du 19 avril 2018, consid. 3.1 et les arrêts cités).

En l'occurrence, l'appréciation de la municipalité n'est pas critiquable. L'art. 6 al. 2 RPCA limite expressément le nombre de logements pour les parcelles jusqu'à 2'000 m². Pour les parcelles plus vastes, au-delà de cette surface, le nombre maximum de logements n'est plus fixé mais les dimensions des constructions restent limitées par l'application des dispositions sur le CUS (art. 6 al. 1 RPCA) et le COS (art. 7 RPCA), ainsi que par l'art. 10 RPCA, qui limite la hauteur à la corniche. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, on ne voit pas en quoi la construction de douze logements sur une parcelle de près de 3'000 m², située au centre du village de Pomy, serait non conforme au "caractère villageois" du secteur, étant relevé que l'affectation de la zone du village est largement définie (elle est réservée à l'habitat, l'exercice de l'agriculture du commerce, des professions libérales et des services, ainsi que du petit artisanat compatible avec le voisinage - cf. art. 5 RPCA). Il s'ensuit que le nombre de logements prévu étant réglementaire, ce grief doit être rejeté.

4.                      Les recourants font valoir une violation des règles sur la hauteur et le nombre d'étages (art. 10 RPCA).

a) Selon l'art. 10 RPCA, la hauteur à la corniche ne doit pas dépasser 6.50 m; le rapport entre elle et la longueur de la façade pignon doit être inférieur ou égal à 3/5. Le nombre des étages est limité à trois rez-de-chaussée compris. Les combles habitables comptent pour un étage. Selon l'art. 47 RPCA, la hauteur à la corniche est calculée au milieu de la façade aval à partir de la cote moyenne du sol naturel.

b) En l'occurrence, l'altitude du TN moyen est, selon les plans modifiés du 15 novembre 2018, à la cote de 96.09 m (cf. le plan des étages et coupe du 15 novembre 2018; sur le plan de situation du 12 novembre 2018, il est indiqué que le niveau du rez-de-chaussée est à la cote 97.16 m pour le bâtiment A et 97.93 m pour le bâtiment B, ces cotes étant calculées en fonction d'un point de référence, au niveau 100, défini par le géomètre). La hauteur à la corniche est, selon le plan des étages et coupe du 15 novembre 2018, de 7 m.

La détermination de la cote moyenne du sol naturel (TN moyen), telle qu'elle figure sur les plans de l'architecte, n'a pas à être discutée dans le présent arrêt. Cette cote est une valeur moyenne, prise en compte pour les deux bâtiments. Aux façades aval, la hauteur à la corniche dépasse ainsi de 0.50 cm le maximum autorisé – ce qui n'est contesté ni par les constructeurs ni par la municipalité.

c) Il ressort du permis de construire que la municipalité a octroyé une dérogation à la hauteur maximale à la corniche (6.50 m) de 50 cm, en vertu de l'art. 63 let. a RPCA.

L'art. 63 RPCA, qui traite des dérogations, a la teneur suivante:

"La Municipalité peut accorder des dérogations

a. aux prescriptions réglementaires quant à l'ordre et aux dimensions, s'agissant d'édifices publics ou privés dont la destination et l'architecture réclament des dispositions spéciales:

b. aux règles relatives:

1. à la distance entre un bâtiment et la limite de propriété;

2. à la surface minimale des parcelles ou du coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol;

lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès ou l'intégration de la construction le commandent; et à condition qu'il n'en résulte pas d'inconvénients majeurs pour le voisinage.

Ces dérogations doivent faire l'objet d'une mention au Registre foncier à forme d'une réquisition accompagnée d'un plan coté."

La loi cantonale permet à la municipalité d'accorder des dérogations, en présence de motifs d'intérêt public ou de circonstances objectives, "dans la mesure où le règlement communal le prévoit" (art. 85 al. 1 LATC). En l'espèce, les bâtiments projetés ne sont pas des édifices nécessitant l'application de dispositions spéciales (ce sont des bâtiments d'habitation ordinaires), de sorte que la lettre a de l'art. 63 RPCA ne s'applique pas. Seules les dérogations mentionnées sous la lettre b de cet article pourraient entrer en ligne de compte. Une dérogation à la hauteur à la corniche n'est pas visée par cette disposition. La liste des dérogations a un caractère exhaustif – vu le cadre fixé à l'art. 85 LATC – de sorte qu'une dérogation à la hauteur à la corniche ne peut pas être octroyée par la municipalité. Les bâtiments projetés, dont la hauteur à la corniche est de 7 m, ne sont pas réglementaires, l'art. 10 al. 1 RPCA n'étant pas respecté. Cela justifie l'annulation du permis de construire.

d) Les recourants font en outre grief au projet de prévoir un nombre d'étages excédentaire, dans la mesure où les bâtiments comprennent un rez-de-chaussée, un étage, des combles habitables, ainsi qu'un niveau de surcombles qui correspond, selon eux, à un niveau habitable supplémentaire.

L'art. 10 al. 2 RPCA précité limite le nombre de niveaux habitables à trois, y compris les combles.

Les combles sont définis ainsi dans la jurisprudence cantonale: il s'agit d'une construction de bois, de fer ou de maçonnerie placée au-dessus d'un édifice pour en soutenir la couverture, c'est-à-dire, selon le langage courant, dans la charpente. Un étage de combles est un étage aménagé dans les combles. Dans ce sens, sont donc des combles les espaces, habitables ou non, aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant l'ouvrage. Un niveau dont la dalle inférieure se trouve à quelques centimètres de la corniche ou du chéneau du toit est un étage de combles. Pour que l'espace sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur du mur d'embouchature, sur lequel la structure de la toiture prend appui, doit en principe être inférieure à un mètre, sous réserve de dispositions contraires du règlement communal. Par définition, un logement réalisé entièrement dans la toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les murs verticaux. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre tend à éviter que la construction de véritables murs au-dessus du niveau théorique de la sablière ne transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce qui doit rester un étage de combles (cf. AC.2018.0069 du 30 juillet 2018 consid. 2a; AC.2012.0241 du 17 juin 2013 consid. 2 et les références).

Selon la jurisprudence cantonale, pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail (AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Pour décider si un niveau est habitable ou non, la seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable (ATF 108 Ib 130; AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Il convient de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (notamment AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0335 du 19 octobre 2016 consid. 7). Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (cf. AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a; AC.2014.0131 du 17 août 2015 consid. 8a; AC. 2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4).

En l'occurrence, le niveau des combles comprend des surcombles. Ce niveau (combles) atteint, au point le plus haut, environ 6 m, ce qui est important (cf. plan des étages et coupe du 15 novembre 2018). Les murs d'embouchature des bâtiments A et B dépassent la hauteur admise de 1 m, selon la jurisprudence, lorsque le règlement communal ne contient pas de définition des combles, ce qui est le cas en l'espèce (cf. plan des étages et coupe du 15 novembre 2018 – coupe AA, 1.26 m et 1.75 m pour le bâtiment B, environ 1.70 m pour le bâtiment A). Les surfaces des locaux au niveau des combles et des surcombles sont importantes (plus de 300 m² au total) et disposent de nombreuses ouvertures et balcons.

En réalité, le niveau qualifié de combles par les constructeurs doit, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, être considéré comme un étage ou niveau habitable ordinaire. Le seul niveau des surcombles des bâtiments A et B comprend des locaux d'une surface d'environ 120 m² (mezzanines de 72.33 m² et 42 m² pour le bâtiment A; surfaces "disponibles" de 37.58 m² et 42.76 m², ainsi qu'un grenier de 39.14 m² pour le bâtiment B). La hauteur maximale au niveau des surcombles est de près de 3 m. De nombreuses ouvertures (fenêtres pignon sur les façades est et ouest des bâtiments A et B) et plusieurs lucarnes (façades sud et nord) sont également prévues au niveau des surcombles. A première vue, la configuration de ces locaux permet de respecter les exigences des art. 27 et 28 RLATC. Certes, les propriétaires et la municipalité soutiennent que ces locaux ne sont pas destinés à être habitables. Cette appréciation semble toutefois contredite ici par l'analyse objective des plans. Il apparaît donc que ce dernier niveau est un niveau de combles, qui s'ajoute aux trois niveaux habitables ordinaires. Les deux bâtiments ont donc, de ce point de vue également, une hauteur excessive, puisque l'art. 10 al. 2 RPCA limite le nombre de niveaux habitables à trois, y compris les combles.

5.                      Les recourants invoquent une violation des règles communales limitant le coefficient d'utilisation du sol (CUS).

a) L'art. 6 al. 1 RPCA prévoit un CUS de 0.4. Le règlement communal ne contient pas de définition du CUS. On peut se référer aux normes établies par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ). La définition du CUS selon ces dernières est la suivante (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd. Lausanne 2010, p. 603):

"L'indice d'utilisation (u) est le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et a la surface de construction du terrain [...].

La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples: les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."

b) S'agissant de la surface des parcelles prise en compte dans le calcul du CUS et du COS, il faut relever que le plan de situation du projet initial, du 7 juin 2017, mentionnait un projet de regroupement des parcelles n° 354 et n° 355, dont la surface totale atteint 3'309 m². Toutefois, le plan de situation modifié le 12 novembre 2018, tel qu'il a été mis à l'enquête publique complémentaire, mentionne un projet de morcellement dont il résulte que la parcelle n° 354 serait fractionnée en deux et seule une portion de celle-ci serait réunie avec la parcelle n° 355. La surface totale de la nouvelle parcelle projetée (n° 355), sur laquelle les bâtiments sont prévus, serait ainsi de 2'991 m². Selon les documents contenus dans le dossier de mise à l'enquête complémentaire, la surface totale des parcelles qui a été prise en compte pour le calcul du CUS et du COS est de 3'309 m² (cf. formulaire de mise à l'enquête complémentaire, p. 5). En tenant compte d'une surface totale de 3'309 m², la SBPU autorisée serait de 1'323.6 m² (0.4 X 3'309), Toutefois, en tenant compte de la surface de la parcelle n° 355 après mutation selon le plan de situation du 12 novembre 2018, la SBPU autorisée serait seulement de 1'196.4 m2 (0.4 X 2'991). Il s'ensuit que le projet mis à l'enquête publique complémentaire – qui mentionne une SBPU de 1'299.91 m², dépasserait la SBPU autorisée. Ni la municipalité ni les propriétaires ne se sont déterminés sur la question de la surface totale projetée qui devrait être prise en compte ici. Cette question peut demeurer indécise, car même en tenant compte de la totalité des surfaces des parcelles concernées (3'309 m²), le CUS est dépassé pour les motifs exposés ci-après.

c) Il ressort des plans des aménagements et des surfaces projetées du 15 novembre 2018 que la SBPU a été calculée en tenant compte pour le bâtiment A des surfaces (SBPU) du rez-de-chaussée (258.96 m²), de l'étage 1 (256 m²) et de l'étage 2 (combles: 244.19 m²); et pour le bâtiment B des surfaces (SBPU) du rez-de-chaussée (271.86 m²) et de l'étage 1 (268.90 m²). Les surfaces des combles du bâtiment B ainsi que les surfaces des surcombles des bâtiments A et B n'ont pas été prises en compte dans le calcul de la SBPU. Suite aux oppositions formées contre ce projet, les constructeurs ont déclaré à la municipalité qu'ils renonçaient aux trois appartements prévus dans les "combles" du bâtiment B. Ils ont toutefois maintenu les appartements au niveau des combles du bâtiment A. Le permis de construire délivré le 25 juin 2019 prévoit que les combles des bâtiments A et B ne seront pas habitables selon les plans déposés à l'enquête publique [sic]. Le permis de construire est sur ce point contradictoire avec les plans modifiés du 15 novembre 2018 mis à l'enquête publique complémentaire qui prévoient des combles habitables dans le bâtiment A et la volonté de la constructrice de construire des logements dans les combles du bâtiment A. Quoi qu'il en soit, la CDAP a déjà considéré que la condition qui serait fixée dans le permis de construire (ou le permis d'habiter) concernant le caractère non habitable n'est pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable (AC.2017.0402 du 26 juillet 2018 consid. 3b; AC.2016.0162 du 1er mai 2017 consid. 7b/aa; AC.2017.0060 du 23 mai 2018 consid. 7a et les références citées), tout en relevant, à plusieurs reprises, qu’il n’y avait pas lieu d'interdire préventivement la création de combles pour le seul motif qu'ils seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus habitables (AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a et les références citées).

d) En l'espèce, les propriétaires admettent que le niveau des combles A est habitable et ils ont tenu compte des surfaces des logements prévus à ce niveau dans le calcul de la SBPU totale. S'agissant du bâtiment B, les plans modifiés du 15 novembre 2018 mis à l'enquête publique complémentaire mentionnent que ce niveau (étage 2) comporte des surfaces "disponibles". Les surfaces et la configuration des locaux, de même que les balcons et les nombreuses ouvertures (porte-fenêtre, fenêtres et lucarnes) n'ont toutefois pas été réellement modifiés par rapport au projet initial qui prévoyait à ce niveau trois logements (de 2, 3 et 4 pièces). Seule la hauteur des locaux a été légèrement modifiée, le faîte ayant été abaissé de 80 cm par rapport au projet initial mis à l'enquête publique principale; en outre des murs qui séparaient les différentes pièces des logements ont été supprimés. Ces changements sont toutefois mineurs et ne modifie pas le caractère habitable des locaux prévus dans les combles du bâtiment B (cf. art. 27 et 28 RLATC). Le fait que les propriétaires déclarent désormais renoncer à créer des logements dans les combles du bâtiment B n'est pas suffisant, de même que le fait que le permis de construire prévoit une charge relative à l'interdiction d'utiliser les combles des bâtiments pour l'habitation puisque ce niveau présente toutes les caractéristiques de locaux habitables. Les propriétaires admettent d'ailleurs que l'utilisation des combles du bâtiment B comme surface habitable est envisagée en cas d'une éventuelle augmentation du CUS prévue dans le cadre de la révision du PGA (cf. réponse des propriétaires, p. 8). Dans la mesure où il s'agit de locaux objectivement habitables, la surface des locaux prévus à ce niveau doit être incluse dans la SBPU.

Selon le formulaire de mise à l'enquête publique complémentaire, la SBPU qui a été prise en compte est de 1'299.91 m²: elle correspond aux surfaces des niveaux 1 à 3 du bâtiment A et des niveaux 1 et 2 du bâtiment B (cf. plan des aménagements et des surfaces projetées du 15 novembre 2018). La SBPU des combles du bâtiment B qui a été supprimée selon le plan de mise à l'enquête complémentaire est de 257.39 m²; elle doit donc être ajoutée à la SBPU annoncée par la constructrice (1'299.91 m²), ce qui fait un total de 1'557.30 m². Ainsi même en tenant compte d'une surface totale de la parcelle agrandie de 3'309 m², la SBPU autorisée (1'323.6 m²) est dépassée. La règle limitant le CUS n'est donc pas respectée. Il convient en outre de relever que le niveau des surcombles des bâtiments A et B, comprend, comme cela a été exposé préalablement, des surfaces qui pourraient objectivement être qualifiées d'habitables. La SBPU des surcombles devrait également être prise en compte, ce qui aggrave d'autant plus l'atteinte au CUS.

e) Le permis de construire mentionne une demande de dérogation sur le CUS. Il n'apparaît pas que l'octroi d'une dérogation sur le CUS soit justifié en raison de la topographie, la forme des parcelles, les accès ou l'intégration de la construction et la municipalité n'a donné aucune explication sur les motifs de cette dérogation dans la décision attaquée. En outre, il n'apparaît pas que la municipalité ait requis la mention d'une telle dérogation au registre foncier, de sorte qu'une telle dérogation – pour autant qu'elle ait été octroyée par la municipalité –, ne serait pas réglementaire au vu de la teneur de l'art. 63 RPCA.

Ce grief est également bien fondé, ce qui conduit à l'admission du recours également pour ce motif.

6.                      Les recourants font valoir que le projet ne respecte pas le coefficient d'utilisation du sol (COS), dans la mesure où les surfaces des balcons et des terrasses n'ont pas été prises en compte, alors qu'elles auraient dû l'être. Il en résulterait un dépassement du COS autorisé (art. 7 RPCA).

a) L'art. 7 RPCA a la teneur suivante:

"En ordre non contigu, la surface des constructions n'ayant pas un caractère agricole ne peut excéder 1/6 de la surface de la parcelle."

En l'espèce, il est prévu de construire selon l'ordre non contigu sur les parcelles n° 355 et n° 354. Selon le formulaire de mise à l'enquête complémentaire, la surface bâtie totale est de 532.63 m², à savoir 259.92 m² pour le bâtiment A et 272.71 m² pour le bâtiment B. Les surfaces retenues sont celles des niveaux du rez-de-chaussée (cf. plan des aménagements et surfaces projetées du 15 novembre 2018). La surface bâtie mentionnée par la constructrice est inférieure à la limite autorisée de 551.5 m², si l'on tient compte de la surface totale des parcelles n° 354 et n° 355 (1/6 de 3309 m²). La surface bâtie autorisée est toutefois dépassée dans l'hypothèse où l'on tient compte de la surface de la parcelle n° 355 projetée selon le plan de situation du 12 novembre 2018 (ce qui donne une surface bâtie autorisée de 498.5 m² - 1/6 de 2'991m²). Le calcul de la surface bâtie ne tient en outre pas compte des balcons.

b) Les recourant soutiennent que la surface des balcons et des terrasses doit être prise en compte dans le calcul du COS, vu leurs dimensions.

S'agissant du calcul de la surface bâtie, l'art. 48 RPCA dispose ceci:

"La surface bâtie est mesurée sur le plan du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des terrasses découvertes, seuils, perrons, garages enterrés et autres éléments semblables.

Dans le calcul des rapports entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, il est tenu compte des garages, dépendances, terrasses couvertes, mais non pas des tennis à ciel ouvert [...]."

L'art. 48 RPCA ne traite pas spécifiquement des balcons. Cela étant, ils ne sont pas mentionnés dans la liste des éléments qui doivent être pris en compte dans le calcul du COS selon l'art. 48 al. 2 RPCA et ils peuvent être assimilés aux "autres éléments semblables" dont il est fait abstraction dans la surface bâtie en vertu de l'art. 48 al. 1 RPCA. Lorsque le règlement communal ne contient pas de dispositions sur les balcons, la jurisprudence retient que le critère pour déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites ou le calcul de la surface bâtie) tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour l’observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on devra alors considérer qu’il aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu’il doit respecter les distances aux limites et demeurer à l’intérieur du périmètre constructible. Ainsi, sauf disposition communale contraire, un élément de construction peut être exclu du calcul de la surface bâtie du bâtiment ou de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété s’il est de dimensions réduites et s’il conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui concerne ses fonctions et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et la volumétrie du bâtiment. En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons (1.50 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (AC.2016.0096 du 17 février 2017 consid. 5c/cc; AC.2013.0468 du 28 août 2014 consid. 4b). Peuvent être qualifiés de balcons, quelle qu'en soit la longueur, les ouvrages formant une saillie réduite sur une façade qui se recouvrent l'un l'autre, le cas échéant, et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment (AC.2013.0211 du 22 juillet 2014 consid. 4c). Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux habitables (AC.2017.0296, AC.2017.0297 du 23 octobre 2018 consid 11b).

c) En l'occurrence, s'agissant des terrasses prévues au rez-de-chaussée des bâtiments (façades sud), elles ont une surface totale de 8 m² et forment une saillie de 2 m depuis le nu de la façade. Elles ne sont que partiellement couvertes par les balcons prévus au niveau supérieur (étage 1) dont la surface est de 6.69 m². La municipalité qui dispose d'une certaine latitude de jugement sur ce point particulier, pouvait considérer qu'il s'agit de terrasses non couvertes, à ne pas compter dans la surface bâtie selon l'art. 48 al. 1 RPCA.

S'agissant en revanche des balcons, il ressort du plan (étages et coupe) du 15 novembre 2018 que, sur les façades ouest et sud du bâtiment A, ceux des niveaux 2 et 3 (correspondant sur les plans aux étage 1 et 2) ont une profondeur de 2 m; pour le bâtiment B, les balcons sur la façade sud des niveaux 2 et 3 ont une profondeur de 2 m. Ces balcons excèdent ainsi la limite jurisprudentielle de 1.50 m et doivent en principe être comptabilisés dans le COS. Selon le plan des aménagements et surfaces projetées, la surface brute de l'étage 1 (niveau 2) du bâtiment A est de 256 m². Si l'on tient compte des balcons de l'étage 1 du bâtiment A, la surface totale est de 276.45 m² (256 + 6.69 + 6.69 + 7.07). Pour le bâtiment B, la surface brute de l'étage 1 (niveau 2) est de 268.90 m². En ajoutant la surface des balcons de la façade sud, la surface brute totale de ce niveau est de 288.97 m² (268.90 + 6.69 + 6.69 + 6.69). La surface totale des étages 1 des bâtiments A et B est donc de 565.42 m². Elle est supérieure à la SBPU autorisée qui est de 551.5 m², dans l'hypothèse où l'on retient une surface totale des parcelles de 3'309 m² (cf., supra consid. 6a). L'art. 7 RPCA n'est donc pas respecté. Le recours doit être admis pour ce motif également.

7.                      Etant donné que le projet litigieux ne respecte pas plusieurs règles sur les dimensions des bâtiments, il ne peut pas être simplement corrigé dans le cadre de la procédure de recours. Il incombe aux propriétaires et constructeur de revoir leur projet, qui pourrait éventuellement être conçu différemment. Les décisions de la municipalité, octroyant le permis de construire et rejetant l'opposition, doivent donc être annulées. Dans ces conditions, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs des recourants, en particulier au sujet des capacités des parkings et de l'équipement.

Les propriétaires C.________, D.________ et E.________, qui ont conclu au rejet du recours, devront supporter les frais de la procédure, solidairement entre eux (art. 49 LPA-VD). Ils auront en outre à payer des dépens aux recourants, représentés par un avocat (art. 55 LPA-VD).


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est admis.

II.                      Les décisions de la Municipalité de Pomy du 19 février 2019, rejetant l'opposition des recourants, et du 25 juin 2019, octroyant le permis de construire, sont annulées.

III.                    Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux.

IV.                    Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer aux recourants A.________ et B.________, créanciers solidaires, à titre de dépens, est mise à la charge de C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux.

 

Lausanne, le 3 mars 2020

 

 

Le président:                                                                                             La greffière        


Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.