TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 16 janvier 2020

Composition

M. François Kart, président; Mme Renée-Laure Hitz, assesseure,  et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.  

 

Recourantes

1.

A.________, à ********,

 

2.

B.________, à ********,

toutes deux représentées par Me Denis BETTEMS, avocat à Lausanne, 

 

  

Autorité intimée

 

Municipalité de Lausanne, Service de l'urbanisme,  représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,   

  

Opposants

1.

C.________, à Lausanne,

 

2.

D.________, à Lausanne,

tous deux représentés par Me Franck-Olivier KARLEN, avocat à Morges, 

 

 

3.

E.________ à ********, représentée par Me Christophe WILHELM, avocat à Lausanne.  

 

  

 

Objet

          

 

Recours A.________ et consort c/ décision de la Municipalité de Lausanne du 20 mars 2019 leur refusant l'autorisation de démolir les bâtiments ECA n° 654 et 4854 et de construire un immeuble d'affectation mixte de logements et de bureaux avec aménagements extérieurs sur les parcelles n° 5112, 5113 et 5114 (CAMAC n° 175455)

 


 

Vu les faits suivants:

A.                     La A.________ (ci-après: la A.________) est propriétaire des parcelles nos 5113 et 5114 de la Commune de Lausanne, d’une surface de respectivement 580 m2 et 582 m2. Ces biens-fonds supportent deux bâtiments contigus sis au ******** 15 et 17 (ECA, nos 10053a, 1053b, 10054a et 10054b) auxquels a été attribuée la note 3 au recensement architectural des bâtiments du canton au sens de l'art. 30 du règlement d'application du 22 mars 1989 de la LPNMS (RLPNMS; BLV 450.11.1). Au sud, ces bâtiments sont dotés de jardins en terrasse présentant des surfaces de respectivement 288 m2 (parcelle n° 5113) et  291 m2 (parcelle n° 5114). Ces jardins ne sont pas recensés comme jardins historiques.

La B.________ (en français "B.________", ci-après "B.________") est propriétaire de la parcelle n° 5112 de Lausanne, d'une surface de 720 m2. Cette parcelle, sise en contrebas des parcelles nos 5113 et 5114, supporte un bâtiment construit dans les années 1950 (ECA n° 4854), ainsi qu'un dépôt (ECA n° 654) construit plus tardivement. Ce dernier est accolé au bâtiment dit "********", sis sur la parcelle voisine côté est n° 5106, qui a reçu la note 3 au recensement architectural. Ce bâtiment présente une façade borgne du côté ouest.

Les parcelles nos 5112, 5113 et 5114 sont colloquées dans la zone mixte de forte densité au sens des art. 104 et ss du règlement sur le plan général d'affectation et sur les constructions de la commune de Lausanne, en vigueur depuis le 26 juin 2006 (ci-après: RPGA). Elles se situent dans le quartier densément bâti sis au sud de la gare de Lausanne (quartier dit "sous gare") constitué de bâtiments d'époques différentes – formant un tissu bâti assez hétéroclite. Immédiatement à l'ouest se trouve notamment un bâtiment massif construit dans les années 1970 avec une terrasse en béton de grande dimension, propriété de l'E.________ (parcelle n° 5161). On trouve en contrebas une construction relativement moderne en forme de L, qui présente également une façade borgne du côté Nord.

B.                     La A.________ et l'B.________ ont élaboré un projet de construction d'un immeuble en commun sur les parcelles nos 5112, 5113 et 5114 après démolition des bâtiments existants sur la parcelle n° 5112. Il est prévu d'implanter cet immeuble sur une nouvelle  parcelle n° 5112, d'une surface de 1027 m2, correspondant à l'ancienne parcelle n° 5112 augmentée de surfaces détachées des parcelles nos 5113 et 5114. Le bâtiment projeté, en forme de L, comprend six étages, dont le dernier en attique, et un sous-sol. Chaque étage comprend un logement et des surfaces de bureau qui seront utilisées par l'B.________. A l'origine, la création de trois places de parc était prévue. Le projet implique la destruction d'environ la moitié de la surface des jardins sis au sud des bâtiments ******** avec la démolition des murs de soutènement en terrasse et l'abattage de plusieurs arbres (deux cerisiers, un pin, un bouleau, un thuya, un cèdre), ainsi que d'une haie.

C.                     Le projet a été présenté informellement au mois de décembre 2017 à la déléguée communale à la protection du patrimoine et à une représentante du service communal d'architecture.

La demande de permis de construire a été déposée le 21 décembre 2017. Elle a été soumise à l'enquête publique du 20 juillet au 20 août 2018. Elle a suscité six oppositions et une intervention. A la suite de l'enquête publique, les constructeurs ont, à la demande du service de l'urbanisme, renoncé à deux des trois places de parc prévues et diminué la taille des balcons.

Le 27 novembre 2018, une pétition dirigée à l'encontre du projet comportant 254 signatures a été adressée à la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité) par deux habitantes de l'immeuble ********.

Le 20 décembre 2018, le service communal d'architecture a établi un préavis dont la teneur, pour l'essentiel, est la suivante:

"Contexte

Le projet se situe dans le quartier sous-gare et s'inscrit dans un tissu dense, constitué de bâtiments d'époques différentes — bâtiments classiques de la fin du 19" début du 20', d'autres des années 30 ou 70 constituant un tissu assez hétéroclite.

Le projet nécessite en amont une mutation du parcellaire ainsi que la démolition d'un bâtiment des années 50 et d'un dépôt. Les jardins au Sud des immeubles du ******** (recensés en note 3) sont également fortement réduits, murs de soutènements des terrasses démolis et arbres abattus. Cette solution pragmatique crée une surface constructible relativement complexe générant un bâtiment de forme atypique s'inscrivant dans les limites des constructions.

Parti architectural - intégration

Le projet comprend deux programmes distincts, l'un administratif pour les propres besoins d'un des maîtres de l'ouvrage et l'autre comprenant du logement. Le tout regroupé dans un seul bâtiment en forme de « L » avec un traitement unitaire et sobre de l'ensemble. Une seule cage d'escalier dessert les deux programmes et marque l'angle du bâtiment tout en articulant les deux volumes représentatifs des programmes.

Rapport au bâti et espace paysager

La densification proposée, en raison des limites réglementaires, crée des proximités peu qualitatives — vis-à-vis sur un mur borgne, espaces paysagers plutôt résiduels, sans hiérarchie ou appropriation d'usage. Le projet n'exploite pas la totalité des droits à bâtir et permet aux immeubles voisins de préserver luminosité et dégagement. Toutefois, en considérant la coupe A-A longitudinale masse, nous constatons que d'avoir renoncé à un étage d'attique supplémentaire est essentiel pour maintenir un équilibre des volumes.

Façades, matérialité, typologie et circulation

Les façades avec isolation périphérique crépie sont sobres. Elles sont traitées de manière unitaire pour le logement et les bureaux. Les ouvertures « à la française » confèrent un caractère urbain au bâtiment. L'assise du bâtiment dans le terrain semble être donnée par un traitement de la couleur différencié du rez-de-chaussée, marquant ainsi l'expression d'un socle. La toiture est prévue mixte avec des panneaux photovoltaïques inscrits dans le plan de l'acrotère. Les typologies sont simples et efficaces, constituées d'un appartement par étage, toujours tri-orienté.

En conclusion

Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture, en vertu des articles 86 LATC et 69 RPGA, et malgré les réserves émises, n'a pas d'arguments prépondérants pour s'opposer à ce projet de densification conforme au PGA et permettant d'offrir, dans un quartier parfaitement desservi par les transports publics, bureaux et logements familiaux. Dès lors, nous le considérons comme admissible."

Le 15 février 2019, la déléguée communale à la protection du patrimoine a établi un préavis dont la teneur, pour l'essentiel, est la suivante:

"Le projet implique la démolition de deux bâtiments non recensés. Le bâtiment ECA 4854 a été construit en 1950 sur les plans de l'architecte F.________. Le «dépôt» ECA 654 est plus tardif et son auteur n'a à ce jour pas été identifié.

Contexte patrimonial

Ces bâtiments sont situés dans l' « ensemble » n° 29.1 de l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) qui lui a attribué un objectif de sauvegarde « A » préconisant « la sauvegarde de la substance. Conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres, suppression des interventions parasites. »

Cet ensemble est décrit de la manière suivante: alignements réguliers d'immeubles résidentiels suivant les courbes de niveaux, trois à cinq niveaux, entourés de jardins, terrassements en raison de la pente, principalement 1er quart du 20e siècle, quelques bâtiments 2e moitié du 20e siècle.

Par ailleurs les immeubles situés immédiatement au nord — ******** — figurent au recensement architectural du canton de Vaud avec une note *3*. Leur jardin en terrasse, bien que non recensé comme jardin historique, est caractéristique du dispositif qui se déploie au sud du boulevard comme aux numéros 1 à 5 et 7.

Il faut noter que ces deux immeubles et leurs jardins appartiennent quant à eux au périmètre n° 28 de l'ISOS qui lui a également attribué un objectif de sauvegarde « A ».

Sa description est la suivante :

Sous-Gare, secteur structuré par le ******** projeté en 1872, orienté parallèlement aux lignes de chemin de fer et coupé orthogonalement par l'avenue ******** à l'ouest et par l'******** à l'est, deux axes reliant la gare au lac ; immeubles de rapport et maisons locatives cossues de généralement cinq niveaux tirant profit de la vue plongeante sur le Léman, loggias, bow-windows et balcons, façades élégantes de style régionaliste, néoclassique ou Art déco, tournant 19e – 20e siècles, quelques immeubles venus combler des parcelles libres ou remplacer des maisons locatives, dès années 1960, quelques ateliers et garages.


 

Préavis

Nous considérons que la démolition des deux immeubles mentionnés n'est pas de nature à porter atteinte aux qualités architecturales et historiques de Ce secteur. Nous ne formulons par conséquent pas d'observation relative à leur démolition.

En revanche la construction projetée a un impact certain sur les abords des immeubles ******** en amputant leurs jardins en terrasse d'environ 50 % de leur surface. Nous avons relevé plus haut que ce dispositif est caractéristique de ce tronçon du ********.

Nous relevons que les façades de ce nouvel immeuble sont traitées sobrement. Toutefois, le plan du nouvel immeuble présente une forme géométrique dictée par la distance aux limites de la parcelle. L'objet architectural qui en découle présente un caractère étranger à celui du quartier et à son identité.

Aussi, en application des articles 69, 70 § 2 et 73 RPGA, portant respectivement sur l'intégration des constructions, les aménagements extérieurs et les objets figurant dans un recensement, nous formulons un préavis défavorable à cette nouvelle construction."

D.                     Par décision du 20 mars 2019, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire. Dans cette décision, elle constate tout d'abord que, sous réserve des dispositions relatives, d'une part, au nombre maximal de places de parc et, d'autre part, à l'intégration des constructions et aux objets figurant dans un inventaire (art. 69 et 73 RPGA), le projet est réglementaire. Elle indique que l'abandon de deux des trois places de parc prévues a été demandé par la commune pour préserver les espaces verts de la parcelle n° 5113, ceci compte tenu de la proximité du métro M2 et de la gare.

Pour ce qui est du non respect des art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC, BLV 700.11) et des dispositions communales mettant en œuvre cette disposition, la municipalité se réfère essentiellement au préavis de la déléguée communale à la protection du patrimoine. Elle relève ainsi que la construction projetée a un impact négatif sur les abords des bâtiments ******** en amputant leurs jardins en terrasse d'environ 50% de leur surface. Elle souligne que ce dispositif est caractéristique de ce tronçon particulier du ******** et qu'autoriser sa suppression irait par conséquent à l'encontre des objectifs de sauvegarde de l'ISOS A. Pour le surplus, sous l'angle de l'intégration architecturale, en ce qui concerne le rapport au bâti et à l'espace paysager existant, la municipalité relève que la densification proposée crée des proximités peu qualitatives: vis-à-vis sur un mur borgne, espaces paysagers résiduels, sans hiérarchie ou appropriation d'usage. Selon elle, le projet rompt ainsi un équilibre des volumes entre pleins et vides aujourd'hui existants. Le caractère trop urbain du projet entre en contradiction avec les deux bâtiments notés au recensement architectural sis à immédiate proximité. Ainsi, le plan du nouveau bâtiment présente une forme géométrique étrangère à celui du quartier et à son identité. Après pesée des intérêts en présence, la municipalité estime que le projet ne présente pas un aspect architectural satisfaisant et ne s'intègre pas à son environnement. La construction projetée compromet l'aspect et nuit au caractère du site. Selon la municipalité, elle ne respecte par conséquent pas les conditions minimales des art. 86 LATC , 69 et 73 RPGA.

E.                     Par acte conjoint du 3 mai 2019, la A.________ et l'B.________ ont recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision municipale du 20 mars 2019. Elles concluent principalement à sa réforme en ce sens que le permis de construire est accordé et subsidiairement à son annulation. La municipalité a déposé sa réponse le 2 juillet 2019. Elle conclut au rejet du recours. D.________ et C.________, propriétaires de la parcelle n° 5106, ont déposé des déterminations le
16 juillet 2019. Ils concluent principalement au rejet du recours et subsidiairement au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. L'E.________ a déposé des observations le 3 juin 2019, sans prendre de conclusions.

Par la suite, les recourantes et la municipalité ont déposé des observations complémentaires.

Le Tribunal a tenu audience le 30 octobre 2019. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience a la teneur suivante:

"Se présentent:

Pour la A.________ (A.________), p.a. ********:

G.________, fondé de pouvoir, responsable du service construction durable;H.________, fondé de pouvoir, responsable du secteur réalisations;I.________, juriste; assistés de Me Denis Bettems, avocat à Lausanne;

Pour B.________ (B.________) B.________ (B.________):

J.________, responsable du département projets suisses;K.________, architecte; également assistés de Me Denis Bettems, avocat à Lausanne;

 Pour la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité):

L.________, responsable du bureau des permis de construire; M.________, déléguée à la protection du patrimoine;N.________, gestionnaire administrative au sein du bureau des permis de construire; assistés de Me Daniel Pache, avocat à Lausanne;

Pour D.________ et C.________: Me Franck-Olivier Karlen, avocat à Morges;

Pour E.________ (ci-après: l'association):

O.________, membre de l'association; assisté de Me Soraya Mokhtari, avocate-stagiaire à Lausanne, excusant Me Christophe Wilhelm, avocat à Lausanne, et accompagné de Robert Zimmermann.

L'audience est ouverte à 9h 30 au ********, au droit de la parcelle n° 5113.

La question de l'esthétique du projet et de son intégration dans l'environnement bâti est abordée.

A titre préalable, Me Bettems indique que l'implantation des gabarits a été vérifiée la veille et qu'elle est correcte. Il propose ensuite d'observer les abords des parcelles concernées par le projet de construction selon un itinéraire qu'il a préparé. Le tribunal et les parties acquiescent.

En premier lieu, Me Bettems fait quelques observations relatives aux bâtiments bordant le ********. Il relève qu'ils datent d'époques différentes et estime qu'il s'agit de constructions hétéroclites. A son sens, le dégagement en direction du lac depuis le ******** sera peu affecté par le projet.

Pour sa part, M.________ rappelle que, d'un point de vue administratif, les parcelles nos 5113 et 5114 font partie du périmètre 28 de l'ISOS et la parcelle n° 5112 de l'ensemble 29.1 de l'ISOS. Un objectif de sauvegarde «A» a été attribué à ce périmètre et cet ensemble, lequel vise à maintenir leur substance et à empêcher les modifications susceptibles de leur porter préjudice. Elle explique que le ******** est bordé de bâtiments datant de la fin du 19ème siècle, du début du 20ème, ainsi que de constructions plus récentes, datant des années 1970-1980.

Le président interpelle M.________ s'agissant d'un bâtiment en particulier, bordant le boulevard du côté nord, plus à l'est par rapport à l'endroit où se trouvent le tribunal et les parties. Elle indique que l'ISOS qualifie ledit bâtiment de perturbation. En revanche, le bâtiment moderne construit sur la parcelle n° 5161, propriété de l'association, n'est pas considéré comme tel; il fait néanmoins l'objet d'une remarque dans l'ISOS. Elle rappelle que l'objectif de l'ISOS, pour les secteurs concernés, consiste à éviter de nouvelles perturbations. Elle expose encore que le ******** est l'un des rares boulevards planifiés à l'horizontale à Lausanne; il s'agit, en ce sens, d'un lieu emblématique. A cela s'ajoute que les percées qui s'insèrent entre les bâtiments bordant le boulevard du côté sud, donnant un dégagement sur le «grand paysage», sont identitaires de ********. M.________ fait remarquer qu'une telle percée existe entre les bâtiments érigés sur les parcelles nos 5113 et 5161 et que les gabarits afférents au projet litigieux permettent de constater que le bâtiment projeté s'inscrit dans ladite percée.

Me Bettems relève que la construction projetée ne se trouve pas au niveau du ********, mais en-contrebas de celui-ci. 

Il est constaté que des gabarits sont également installés sur la parcelle n° 5161, propriété de l'association. Les représentants de la municipalité expliquent que ceux-ci signalent un projet de surélévation d'un niveau de la construction existante et de construction d'un édicule. Les représentants de la municipalité précisent que l'enquête publique y relative est terminée, que cinq oppositions ont été déposées et que la municipalité n'a pas encore statué.

Le président interpelle ensuite les représentants de la municipalité sur le préavis donné par le service d'architecture de la Ville de Lausanne, dont il ressort, d'une part, que le projet de construction litigieux s'inscrit dans un tissu assez hétéroclite, et d'autre part, que ledit projet est considéré comme admissible.

A cet égard, les représentants de la municipalité expliquent que les compétences des différents services ne sont pas les mêmes et que la portion de territoire prise en compte dans leurs analyses respectives divergent. Le service d'architecture tient compte d'une portion de territoire plus étendue que le bureau des permis de construire. Ce dernier prend notamment en considération dans son examen les questions de protection du patrimoine et de respect de l'ISOS.

Le président se réfère ensuite à l'arrêt AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 (consid. 6b, p. 26) cité par les recourants dans leurs écritures; il soulève la question d'une protection spécifique des bâtiments érigés sur les parcelles nos 5113 et 5114 et de l'éventuel impact du projet sur cet objectif de protection.

M.________ explique que l'ISOS vise à protéger des ensembles et des périmètres, non pas à identifier et protéger des objets en tant que tels. L'objectif de l'ISOS se distingue en ce sens de celui du recensement architectural. En l'occurrence, le site concerné par le projet de construction se trouve à la rencontre de deux secteurs ISOS, à savoir le périmètre 28 et l'ensemble 29.1, auxquels le même objectif de sauvegarde «A» a été attribué. Me Bettems relève que l'ISOS prévoit une protection spécifique de certains objets, une telle protection ne concernant pas les bâtiments érigés sur les parcelles nos 5113 et 5114. Il se réfère à la pièce 7 des recourantes.

Sur question du président, M.________ confirme que le préavis qu'elle a donné n'indique pas que le projet de construction aurait un impact sur Q.________ et R.________, qui se trouvent également dans le périmètre 29.1.

Le tribunal et les parties se déplacent sur le ******** et se rendent à la hauteur des places de stationnement situées au droit de la terrasse du bâtiment n° ECA 15315b érigé sur la parcelle n° 5161. Me Bettems souligne que la vue depuis cet endroit ne sera pas impactée par la construction projetée. Les représentants de la municipalité le contestent.

Le tribunal et les parties se rendent ensuite sur la terrasse précitée, au droit du bâtiment existant sur la parcelle n° 5112 (********).

M.________ indique que le bâtiment érigé sur la parcelle n° 5111, jouxtant la parcelle n° 5112 du côté sud, date de 1960. Aucune note ne lui a été attribuée dans le cadre du recensement architectural. Le bâtiment érigé sur la parcelle n° 5187, située au sud de la parcelle n° 5161, date approximativement de la fin des années 1940, voire du début des années 1950. Le bâtiment situé en contrehaut de la parcelle n° 5161, du côté nord du ********, sur la parcelle n° 5159, date des années 1930; une note 3 lui a été attribuée dans le cadre du recensement architectural.

Les représentants des recourantes relèvent une nouvelle fois que les bâtiments que l'on peut apercevoir depuis la terrasse sur laquelle se trouvent le tribunal et les parties doivent être considérés comme hétéroclites. Ils relèvent en particulier que les bâtiments en cause présentent des formes (certaines en «L»), toitures et styles différents. Les représentants de la municipalité expliquent qu'ils raisonnent par rapport au ******** et à l'ISOS.

Le président demande ensuite quelques explications relatives à des formules employées dans la décision attaquée.

En premier lieu, il interpelle les représentants de la municipalité sur la notion d'«équilibre des volumes entre pleins et vides». M.________ explique que cette notion fait référence à l'alignement et à la hauteur des gabarits des bâtiments existants. Elle désigne les bâtiments datant de la fin du 19ème siècle (1891 et 1894) bordant le ******** (côté sud) et indique qu'ils forment un front uni. Elle estime que le bâtiment projeté se rapprocherait trop de ce front et romprait l'équilibre existant.

S'agissant de la notion de «proximités peu qualitatives», les représentants de la municipalité se réfèrent, d'une part, aux vues sur le mur borgne du ******** et, d'autre part, au fait que le bâtiment projeté constituerait un élément de construction trop élevé le long du passage (la rampe). A cet égard, M.________ présente un plan du quartier datant de 1896 et expose qu'à l'époque la manière de construire était différente, en ce sens que l'on construisait en limite de parcelle; tel n'est  plus le cas aujourd'hui.

Pour ce qui est de la notion de «caractère trop urbain», elle se réfère à la proximité du projet avec les bâtiments situés sur les parcelles nos 5113 et 5114, auxquels une note 3 a été attribuée dans le cadre du recensement architectural, et leurs jardins. M.________ reconnaît que la formule utilisée n'était pas adéquate, dès lors que les parcelles concernées se trouvent dans l'hypercentre de la Ville de Lausanne.

Le tribunal et les parties se déplacent et se rendent sur la rampe située entre les parcelles nos 5161 et 5113, au droit de la partie nord du jardin situé sur la parcelle n° 5113.

Me Bettems explique que les jardins des parcelles nos 5113 et 5114 ne présentent pas de caractéristiques particulières, ni d'arbres d'essence majeure. P.________ présente différentes variantes de plans (produites dans la procédure), sur lesquels figurent des surfaces de jardin plus étendues.

Les représentants de la municipalité expliquent, qu'à leur sens, le projet pose un problème de qualité de l'espace des jardins dans un périmètre protégé, en ce sens qu'il remplit un dégagement. Les variantes proposées n'apportent pas d'amélioration à cet égard, dès lors qu'elles ne modifient pas les rapports entre les fronts bâtis. La végétation prenant place dans les jardins n'est pas problématique.

Concernant l'accès au bâtiment projeté, Me Bettems indique qu'il existe déjà et sera amélioré; des discussions à cet égard sont en cours avec l'association. Les représentants de cette dernière le confirment et expliquent que l'opposition de l'association est motivée par le fait que l'accès ne serait à leur sens pas suffisant, dès lors que les véhicules de plus de 3,5 tonnes ne peuvent pas l'emprunter.

Le tribunal et les parties se déplacent le long du chemin et s'arrêtent au droit de la partie sud de la parcelle n° 5112. Il est constaté que depuis cet endroit, l'on aperçoit le mur borgne du Château de Grancy et les faces ouest du bâtiment érigé sur la parcelle n° 5111.

Le tribunal et les parties descendent jusqu'à la limite entre les parcelles nos 5111 et 5109. Me Bettems fait remarquer que l'on observe, plus loin en direction de l'est, la partie supérieure de Q.________. M.________ indique que l'on se trouve encore dans l'ensemble 29.1 de l'ISOS. Elle ne conteste pas que le quartier présente des murs borgnes et d'autres particularités, les règles de police des constructions ayant évolué au fil du temps, mais explique que l'enjeu consiste à ne pas aggraver la situation existante.

Le tribunal et les parties se rendent ensuite sur la parcelle n° 5112, du côté est du bâtiment existant (********).

Il est constaté que, du côté sud et est de la parcelle n° 5112, l'on aperçoit respectivement les murs borgnes du bâtiment érigé sur la parcelle n° 5111 et celui du ********. Sur question de l'une des parties, les représentants de la municipalité expliquent que le règlement communal ne permet pas d'accoler le bâtiment projeté au mur borgne du château. Me Karlen donne, pour sa part, quelques explications relatives aux désagréments que les actuels locataires du ******** pourraient subir du fait de la construction projetée; il mentionne entre autres l'abattage d'arbres, la création d'une place de jeux et la diminution de luminosité.

Les opposants font remarquer que la municipalité ne s'est pas prononcée sur l'ensemble des griefs soulevés. A cet égard, les représentants de la municipalité expliquent qu'il ressort de la décision attaquée que le projet est réglementaire sous l'angle de la police des constructions.

M. Zimmermann relève que, dans l'hypothèse où la CDAP admettait le recours sur la question de l'esthétique, elle devrait annuler la décision et renvoyer la cause à la municipalité afin qu'elle statue sur les oppositions. Il précise que l'association n'a soulevé qu'un seul grief dans son oppostion, celui des accès. Les représentants de la municipalité font valoir que l'accès prévu est suffisant.

Me Karlen indique admettre que les griefs soulevés par ses clients relèvent plutôt du droit privé.

Me Bettems estime que les opposants ont eu l'occasion de s'exprimer dans la procédure devant le tribunal et de faire valoir leurs griefs; leur droit d'être entendu ne serait pas violé dans l'hypothèse où le tribunal admettait le recours, sans renvoyer la cause à la municipalité pour qu'elle statue sur les  oppositions.

Les représentants de la municipalité indiquent que, si le tribunal l'estime utile, la municipalité est disposée à compléter sa duplique en se déterminant sur les arguments des opposants, notamment sur la question de l'accès. En cas de rejet du recours, les représentants de la municipalité estiment qu'il ne serait pas utile que la municipalité se détermine sur les griefs soulevés par les opposants, dès lors qu'un nouveau projet - différent du projet litigieux - sera probablement déposé. Sur question du président, les représentants de la municipalité indiquent avoir répondu, par courtoisie, aux pétitionnaires.

En dernier lieu, P.________ donne quelques explications relatives au projet de construction litigieux, notamment à son implantation.

Il expose que la géométrie de la parcelle n° 5112, ainsi que les distance aux limites ont passablement compliqué la conception du projet, étant précisé que les parcelles concernées ne se trouvent pas en zone de l'ordre contigu. Le bâtiment actuel étant érigé hors limite - et n'étant donc pas réglementaire sous cet angle -, le projet se devait de prévoir une implantation différente.

Pour ce qui est de l'aspect du bâtiment, il est inspiré des bâtiments d'après-guerre présentant des articulations; le Q.________, situé non loin, constitue un exemple de ce type de bâtiments.

En outre, les contraintes évoquées, ainsi que les dimensions de la parcelle ne permettaient pas de réaliser un projet de construction correspondant aux besoins de l'B.________ sur la seule parcelle n° 5112, sans qu'il ne soit procédé à un remaniement parcellaire. Pour ce motif, l'B.________ et la A.________ se sont unies afin de réaliser un projet commun. Celui-ci se décompose en deux parties distinctes: la partie parallèle au ******** destinée à accueillir les bureaux de l'B.________ et la partie sud-ouest, bénéficiant du dégagement, destinée à la création de logements. Enfin, le projet vise à permettre à l'B.________ de recevoir ses bénéficiaires au centre-ville, bien desservi par les transports publics. A cet égard, les représentants de l'B.________ expliquent que le bâtiment existant sur la parcelle n° 5112 (********) est vétuste et difficilement utilisable; il n'est que partiellement occupé pour cette raison. Pour le moment, l'B.________ est contrainte de louer des locaux sur les hauts de ********."

Le 4 novembre 2019, le conseil des recourantes a transmis au tribunal une copie de la décision par laquelle la Municipalité de Lausanne a délivré un permis de construire à E.________ pour des transformations intérieures et extérieurs de son bâtiment comprenant la pose d'une isolation périphérique, la création d'un niveau d'attique de six logements, la transformation et l'agrandissement du S.________, la suppression de quatre places de parc véhicules, la création de dix-sept places vélos et quatre places motos à l'intérieur, la création de treize places vélos extérieures et d'un emplacement pour la prise en charge de conteneurs. Les recourantes invoquaient à cet égard une inégalité de traitement.

Le 8 novembre 2019, la municipalité s'est déterminée sur le procès-verbal de l'audience et sur l'écriture des recourantes du 4 novembre 2019.

Le 15 novembre 2019, les recourantes se sont déterminées sur l'écriture de la municipalité du 8 novembre 2019.

E.________ a déposé des déterminations le 15 novembre 2019 au sujet desquelles la municipalité s'est déterminée le 6 décembre 2019.

E.________ a encore déposé des déterminations le 16 décembre 2019, au sujet desquelles la municipalité s'est  déterminée le 23 décembre 2019, puis le 14 janvier 2020.

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Considérant en droit:

1.                      Les recourantes invoquent une violation de leur droit d'être entendues au motif qu'elles n'ont pas pu se déterminer sur les arguments des pétitionnaires. Elles demandent à être confrontées aux deux représentantes de ces derniers.

Il n'est pas certain que le droit d'être entendu des recourantes impliquait qu'elles puissent se déterminer sur les arguments des pétitionnaires dans le cadre de la procédure qui a abouti à la décision municipale de refus du permis de construire. Quoi qu'il en soit, une éventuelle violation du droit d'être entendu a été réparée dans le cadre de la procédure de recours devant la CDAP dès lors que les recourantes ont pu se déterminer à ce sujet par écrit puis par oral lors de l'audience. Dans ces circonstances, une confrontation avec les pétitionnaires ne s'avère pas nécessaire.

2.                      La municipalité a refusé de délivrer le permis de construire pour des motifs liés à l'esthétique (caractéristiques architecturales) et à l'intégration de la construction projetée par rapport à son environnement, notamment son impact sur les jardins des bâtiments sis en amont recensés en note 3. Sur ce dernier point, la municipalité fait valoir que le projet va à l'encontre des objectifs de sauvegarde de l'ISOS. Les recourantes soutiennent pour leur part que le projet n'est pas prévu dans un périmètre auquel l'ISOS attribue un objectif de protection renforcé et que le secteur dans lequel il est prévu d'implanter le nouveau bâtiment ne correspond pas aux objectifs de sauvegarde énoncés par le recensement ISOS, le numéro 28 ayant essentiellement pour objectif la sauvegarde du ********, alors que le 29.1 protège essentiellement le tissu bâti circonscrit entre la voie du M2, ******** et l'********. Selon les recourantes, la note 3 attribuée aux bâtiments ******** 15 et 17 ne fait pas obstacle à la délivrance du permis de construire dès lors qu'il n'est pas touché à ces deux bâtiments et qu'il faut se placer dans des angles de vue bien précis pour apercevoir simultanément les bâtiments qui longent le ******** et celui qui est projeté en contre-bas. Pour ce qui est des jardins auquel il sera porté atteinte, les recourantes relèvent que le projet implique la création de 691 m2 de jardin, sans compter 240 m2 de toiture végétalisée, alors qu'actuellement les jardins en question ont une surface de 663 m2. Elles mettent également en cause l'intérêt de ces jardins. Elles relèvent que les proximités peu qualitatives mentionnées dans la décision municipale sont la conséquence d'une situation préexistante, ceci concernant notamment le mur borgne du "********". Elles font valoir que le projet ne porte pas atteinte au dégagement en direction du lac depuis les espaces publics et que les gabarits de la construction projetée sont compatibles avec ceux des bâtiments avoisinants. Elles soulignent dans ce cadre avoir renoncé à un attique supplémentaire pour conserver un projet équilibré. Elles soutiennent que la forme du bâtiment projeté a été validée par le service de l'urbanisme et qu'il correspond à celle de plusieurs bâtiments alentours. Elles indiquent ne pas comprendre le grief selon lequel le bâtiment projeté présenterait un "caractère trop urbain". Elles font valoir que les exigences posées par la jurisprudence pour refuser un projet en recourant à la clause d'esthétique ne sont manifestement pas remplies et que la municipalité a par conséquent abusé de son pouvoir d'appréciation. Elles invoquent également la nécessité de densifier des parcelles situées au cœur de la ville, à proximité immédiate des transports publics, ceci conformément aux objectifs de la LAT.

3.                      a) aa) La loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) a pour but de veiller à une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent tenir compte de la nécessité de préserver le paysage notamment de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (art. 3 al. 2 let. b LAT). Le législateur fédéral a donc prévu que les plans d'affectation doivent non seulement délimiter les zones à bâtir et les zones agricoles, mais également les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). Selon l'art. 17 LAT relatif aux zones à protéger, les cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement (ATF 111 Ib 257 consid. 1a p. 260 et les références citées). Les cantons peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257 consid. 1a pp. 260-261).

bb) La loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites du
10 décembre 1969 (LPNMS; BLV 450.11) fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT. Elle instaure une protection générale de la nature et des sites englobant tous les objets immobiliers, soit tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4 LPNMS), ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire, de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités immobilières situés dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 al. 1 LPNMS). Sont également protégés les terrains contenant ces objets et leurs abords (art. 46 al. 2 LPNMS) et aucune atteinte ne peut leur être portée qui en altère le caractère (art. 46 al. 3 LPNMS). Lorsqu'un danger imminent menace un tel objet, le Département en charge des monuments, sites et archéologie prend les mesures nécessaires à sa sauvegarde (art. 47 LPNMS). La protection générale des monuments historiques et des antiquités consiste ainsi dans la possibilité de prendre des mesures conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets répondant à la définition de l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre à l'inventaire (art. 49 LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS).

Le recensement architectural n'est pas prévu par la LPNMS, mais par l'art. 30 du règlement d'application de cette loi, qui dispose que le département "établit le recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées, selon les directives publiées à cet effet". Le recensement architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée "Recensement architectural du canton de Vaud", éditée en novembre 1995 par la section monuments historiques et archéologie du Service des bâtiments et rééditée en mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au niveau local; *4*: Objet bien intégrés; *5*: Objet présentant des qualités et des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site. La note *3* recense les objets intéressants au niveau local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note *3*. Le bâtiment en note *3* n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument historique. Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais, depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus systématique.

A l'exception des notes *1* et *2* (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure de protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (cf. arrêts AC.2017.0298, 0300 du 10 décembre 2018 consid. 4;  AC.2017.0035 du 25 octobre 2017 consid. 2c; AC.2017.0017 du 19 octobre 2017 consid. 6c/bb; AC.2015.0135 du 22 mars 2016 consid. 3a). 

cc) La LPNMS ne régit pas de manière exhaustive la protection de la nature, des monuments et des sites dans le canton de Vaud. Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités communales doivent prendre les mesures appropriées pour protéger les paysages, localités ou sites construits dignes d'être sauvegardés selon la loi, en élaborant leurs plans directeurs ou d'affectation ou lorsqu'elles délivrent un permis de construire. L'art. 86 LATC impose pour sa part à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Ceci permet aux communes d’intégrer dans leur réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à la LPNMS pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces dispositions ne sont plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propres arrêtés par la municipalité sur son territoire communal. C’est la municipalité qui est compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17 et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un droit d’opposition et à un droit de recours (art. 104a et 110 LATC) lui permettant de contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à la réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des bâtiments dignes d’intérêt (arrêts précités AC.2017.0298 consid. 4; AC.2017.0035 consid. 2d; AC.2015.0135 consid. 3a).

Conformément à l'art. 86 al. 3 LATC, la clause générale d'esthétique est en principe reprise dans les règlements communaux. Le RPGA, qui ne désigne pas de bâtiments méritant protection comme le permettrait l'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC, contient en matière d'esthétique les dispositions suivantes:

"Chapitre 3.8 Esthétique, intégration des constructions et protection du patrimoine

Art. 69. Intégration des constructions

1 Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites.

2 Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement.

Art. 70. Aménagements extérieurs

1 Les aménagements extérieurs privés bordant les rues participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut être identifié. Leur traitement fait l’objet d’une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les aménagements projetés respectent le caractère de la rue.

2 Lorsqu’une construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les aménagements existants bordant les tues ou des éléments de transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou partie desdits aménagements.

(…)

Art. 73. Objets figurant dans un recensement

1 La direction des travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.

2 Tous travaux les concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti précisant ses déterminations.

3 Sur la base de ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et interdire les constructions, transformations ou démolitions.

4 Elle peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit, notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres."

Le plan général d'affectation de ******** et son règlement ne protègent aucun bâtiment particulier et se bornent à instaurer une procédure interne faisant intervenir le Délégué communal à la protection du patrimoine bâti. Les art. 69 et 73 RPGA concrétisent au niveau communal la clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà de cette norme (AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2b; AC.2012.0114 du 26 février 2013; AC.2008.0324 du 15 novembre 2010 consid. 9 et les références citées). Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal relative à la clause générale d'esthétique (AC.2017.0093 précité consid. 2b; AC.2013.0308 du 4 septembre 2014 consid. 3a/bb; AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid. 4c/cc; AC.2012.0037 précité consid. 4b/bb).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale, qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Celle-ci peut s'écarter de la solution communale si elle procède d'un excès du pouvoir d'appréciation conféré à la commune par les dispositions applicables (cf. arrêt TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3). Dans un arrêt récent, leTribunal fédéral a précisé qu'il n'en va pas uniquement ainsi lorsque la décision municipale n'est objectivement pas justifiable et partant arbitraire: pour exercer son pouvoir d'appréciation de manière conforme, l'autorité communale doit partir du sens et du but de la réglementation applicable et, parallèlement à l'interdiction de l'arbitraire, également respecter les principes d'égalité et de proportionnalité ainsi que le droit supérieur, respectivement de ne pas se laisser guider par des considérations étrangères à la réglementation pertinente (ATF 145 I 52 consid. 3.6). En matière d'esthétique, le principe de la proportionnalité exige en particulier que les intérêts locaux liés à l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés et  publics à la réalisation du projet litigieux (ATF 145 I 52 consid. 3.6; 115 Ia 370). A cet égard, il convient en particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la législation fédérale- au sens large sur l'aménagement du territoire (ATF 145 I 52 consid. 3.6). On relève à cet égard qu'il existe un intérêt public à densifier les centres urbains conformément à ce que prescrit désormais la loi sur l'aménagement du territoire  (art. 3 al. 3 let. abis LAT; cf. arrêt TF 1C_360/2018 consid. 4.2.3). En effet, la politique suisse de l'aménagement du territoire vise à orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti par une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti compact. C'est pourquoi, lorsque des constructions d'un certain volume sont autorisées, une réduction de leur volume ne peut être imposée que si elle est justifiée par des intérêts publics prépondérants, comme par exemple en présence de bâtiments ou d'ensembles protégés en tant que monuments (ATF 145 I 52 consid. 4.4; arrêt TF 1C_116/2018 du 26 octobre 2018 consid. 5.3 et les références citées). Il n'est ainsi pas admissible, sous prétexte d'une meilleure intégration, d'exiger systématiquement un étage de moins que ce que le règlement autorise, ni d'utiliser la clause d'esthétique à la manière d'une zone réservée pour abroger les règles en vigueur et garantir une future réglementation nouvelle (arrêt TF 1C_349/2018 du 8 février 2019 consid. 4.2; arrêt AC.2018.0281, 0282 précité consid. 1b). Cela étant, dans un cas particulier, l'intérêt à la bonne intégration dans l'environnement bâti, respectivement à une utilisation raisonnable des possibilités de construire réglementaires peut l'emporter sur l'intérêt à densifier les centres urbains et justifier un refus du permis de construire. Ceci a notamment été le cas dans une affaire récente concernent la commune de Lausanne (arrêt TF 1C_360/2018 précité). Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a relevé que l'application de la clause d'esthétique et/ou d'intégration n'est pas réservée à des sites protégés ou présentant des qualités esthétiques remarquables, même si ces critères peuvent entrer en ligne de compte. Il faut et il suffit que l'installation apparaisse déraisonnable compte tenu de son environnement (arrêt 1C_360/2018 précité consid. 4.2.3 et l'arrêt cité).

Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. arrêts AC.2018.0281, 0282 précité consid. 1b; AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).

b) aa) L’art. 5 de la loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) prévoit l'établissement d'inventaires des objets d'importance nationale. L'ordonnance du 9 septembre 1981 concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (OISOS; RS 451.12) contient la réglementation afférente à l'ISOS. Selon l’art. 2 OISOS, le Département fédéral de l’intérieur édite une publication séparée, avec la description des objets, leur présentation sous forme de plans, de photographies et de textes. L’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral tel que l'ISOS indique que cet objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6 al. 1 LPN). Lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l’inventaire ne souffre d’exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d’importance nationale également, s’opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette règle ne s’applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme l’al. 2 l’indique clairement. En cas de tâches cantonales ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d’affectation communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l’obligation de prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de l’adoption d’un nouveau plan d’affectation (arrêt TF 1C_188/2007 du 1er avril 2009, in DEP 2009 p. 509). A contrario, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique. L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (cf. arrêts AC.2017.0298 précité consid. 4; AC.2016.0317 du 21 juillet 2017 consid. 11c; AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd). L'inventaire ISOS doit ainsi être pris en considération dans la pesée des intérêts de chaque cas d'espèce – y compris lors de l'accomplissement de tâches purement cantonales et communales –, en tant que manifestation d'un intérêt fédéral. Une atteinte demeure possible lorsqu'elle n'altère pas l'identité de l'objet protégé, ni le but assigné à sa protection; celui-ci découle du contenu de la protection mentionné dans l'inventaire et les fiches qui l'accompagnent (arrêts TF 1C_279/2017 du 27 mars 2018 consid. 4; 1C_578/2016 du 28 juin 2017 in ZBl 119/2018 p. 202, consid. 3.1).

bb) Pour ce qui est de l'ISOS, ******** y figure en tant que ville d'intérêt national. L’inventaire ISOS est fondé sur une méthode d’analyse des sites construits et de leur environnement. Les sites sont considérés dans leur globalité, c’est-à-dire que l’inventaire tient non seulement compte de la valeur intrinsèque des éléments du site, mais aussi de la qualité de leur relation. Le site est ainsi divisé en différents périmètres (P) et en ensembles construits (E), en périmètres environnants (PE) et en échappées dans l'environnement (EE). Les critères retenus portent sur les qualités historiques et spatiales du tissu, ainsi que sur l'état, la signification et l'objectif de sauvegarde de chacune des composantes du site. Les périmètres et les ensembles se différencient par leur taille, mais souvent également par l’évidence et l'intensité de leur cohésion spatiale ou historique. Selon les explications relatives à l’ISOS:

-    le périmètre P est une composante bâtie de taille honorable, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;

-    un ensemble E est une composante bâtie de petite taille, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;

-    un périmètre environnant PE est une aire limitée dans son extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger; espaces verts, par exemple les vergers, prés ou surfaces herbeuses, coteaux viticoles, parcs, etc;

-    une échappée dans l’environnement EE est une aire ne présentant pas de limites clairement définies mais jouant un rôle important dans les rapports entre espaces construits et paysage, par exemple premier plan/arrière-plan, terrains agricoles attenants, versant de colline, rives, espace fluvial, etc.

Cette appréciation est complétée par une évaluation de la qualité spatiale, de la qualité historico-architecturale et de la signification dans le périmètre ou dans le site. Ces critères sont évalués à trois niveaux, par exemple, la qualité spatiale peut être "prépondérante" (X), "évidente" (/) ou "peu évidente" ( ).

Selon la publication de l'inventaire relatif à la commune de Lausanne datant de l'hiver 2015/2016, les bâtiments dont la démolition est prévue se situent dans l'"ensemble" n° 29.1, auquel est attribué l'objectif de sauvegarde "A", soit le plus élevé, qui préconise ceci: "Sauvegarde de la substance, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres; suppression des interventions parasites". Cet "ensemble" n° 29.1 est décrit comme suit: "alignements réguliers d'immeubles résidentiels suivant les courbes de niveaux, trois à cinq niveaux, entourés de jardins, terrassement en raison de la pente, principalement 1er quart du 20e siècle, quelques bâtiments 2e moitié du 20e siècle".

Les bâtiments ECA, nos 1053a, 1053b, 1054a et 1054b et leurs jardins appartiennent pour leur part au périmètre n° 28 de l'ISOS avec également un objectif de  sauvegarde "A". Ce périmètre n°28 est décrit comme suit: "Sous-Gare, secteur structuré par le ******** projeté en 1872, orienté parallèlement aux lignes de chemin de fer et coupé orthogonalement par l'avenue ******** à l'ouest et par l'******** à l'est, deux axes reliant la gare au lac; immeubles de rapport et maisons locatives cossues de généralement cinq niveaux tirant profit de la vue plongeante sur le Léman, loggias, bow-windows et balcons, façades élégantes de style régionaliste, néoclassique ou Art déco, touranant 19e-20e siècles, quelques immeubles venus combler des parcelles libres ou remplacer des maisons locatives, dès années 1960, quelques ateliers et garages."

4.                      a) aa) Le projet litigieux se caractérise par le fait qu'il tend à maximiser l'espace construit tout en devant prendre en considération les contraintes qu'impliquent la forme de la parcelle et les exigences du règlement communal. Comme le relève la municipalité, le plan du nouvel immeuble présente ainsi une forme géométrique dictée pas les dispositions réglementaires relatives à la distance aux limites. Ceci aboutit à une construction qui, d'une part, présente une forme géométrique étrangère à ce que l'on trouve dans le quartier et qui, d'autre part, ne tient pas suffisamment compte de l'environnement et du contexte dans lequel elle s'inscrit, ceci concernant aussi bien l'environnement bâti que les espaces non construits. On note à cet égard que le bâtiment projeté n'est ni parallèle ni perpendiculaire au ******** et ne tient également pas compte de l'alignement des bâtiments alentour. Le bâtiment est ainsi aligné non pas sur celui de E.________ sis immédiatement à l'ouest mais sur le garage de ce bâtiment. Le projet pose également problème au regard des murs borgnes qui caractérisent certaines constructions alentour, notamment la façade borgne du ******** sise immédiatement à l'est. Il est vrai qu'il existe des contraintes réglementaires (ordre non contigu obligatoire [art. 105 RPGA]) qui, pour le moment, semblent empêcher selon la pratique municipale  une construction venant s'accoler à cette façade borgne, solution qui paraît pourtant s'imposer au plan urbanistique et architectural (étant précisé qu'on pourrait se demander si une telle implantation ne pourrait pas être autorisée en application de l'art. 16 al. 4 RPGA auquel renvoie l'art. 105 RPGA). Sur ce point, on relève que, une fois le bâtiment litigieux construit, on se trouvera avec une situation clairement insatisfaisante dans le contexte particulier du secteur concerné, situation qu'il ne sera plus possible de corriger en cas de modification ultérieure du règlement. On va ainsi créer un nouveau mur borgne dans un périmètre dont les qualités urbanistiques sont déjà altérées par plusieurs murs de ce type.

Dès lors que, en raison de l'objectif d'utilisation maximale de l'espace constructible, de la forme de la parcelle et des contraintes réglementaires, le concepteur du projet litigieux n'était pas en mesure de s'accrocher de manière pertinente au contexte bâti environnant, il apparaît qu'il a eu tendance à nier ce contexte. Ceci pose problème dans un secteur tel que celui du ******** et de ses environs immédiats qui, comme l'a relevé la déléguée à la protection du patrimoine de la ville de Lausanne lors de l'audience, est un secteur emblématique de la ville qui est inventorié à l'ISOS avec un objectif de protection maximal.

bb) Pour ce qui est des espaces non construits, on relève que le projet ne tient pas suffisamment compte des jardins en terrasse sis au sud des deux bâtiments contigus ******** auxquels il porte atteinte de manière importante, ceci en raison notamment de l'implantation dans ces jardins d'une des façades du bâtiment projeté et de la suppression des terrasses. Comme le fait valoir l'autorité intimée, ces jardins, quand bien même ils ne figurent pas au recensement des jardins historiques de la commune de Lausanne, sont caractéristiques du dispositif qui se déploie au sud du ******** dans sa partie est, dispositif qu'on retrouve aux numéros 1 à 5 et 7 du ********. Les jardins, plus encore les terrasses situées au sud des immeubles qui longent le ******** participent à la cohérence du lieu. Ces terrasses représentent l'assise indispensable à la mise en valeur des immeubles implantés dans la pente. Le projet porte ainsi atteinte à une des composantes du site bâti de grande valeur que constituent le ******** et ses environs immédiats. Il pose par conséquent problème au regard des objectifs de sauvegarde de l'ISOS en altérant l'identité de l'objet protégé et le but assigné à sa protection. Peu importe à cet égard que, de manière générale, le projet implique une augmentation des surfaces de jardin. Peu importe également qu'une partie des jardins soit conservée, dès lors que la modification des lieux aura pour conséquence que, pour l'essentiel, ces jardins ne présenteront plus les caractéristiques d'origine qui font leur intérêt en relation avec les bâtiments en note 3 sis le long du ******** dont ils dépendent.

c) Pour les raisons évoquées ci-dessus, la municipalité pouvait refuser le permis de construire en se fondant sur les dispositions légales cantonales et communales en matière d'esthétique et d'intégration des constructions. Pour les mêmes raisons, le fait que l'autorité intimée ait considéré, en tous les cas implicitement, que l'on se trouve dans un cas de figure où l'intérêt à une bonne intégration dans l'environnement bâti et non bâti l'emporte sur l'intérêt à densifier les centres urbains ne prête pas le flanc à la critique. Les recourantes ne sauraient par conséquent être suivies lorsqu'elles soutiennent que la municipalité a abusé de son pouvoir d'appréciation. En tous les cas, on ne saurait considérer que la décision communale repose sur une appréciation insoutenable des circonstances pertinentes ou contrevient au droit supérieur (cf. arrêt TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.6).

5.                      Les recourantes invoquent une violation de la garantie de la propriété. Elles soutiennent à cet égard que la décision attaquée les prive de facto de toute possibilité d'utiliser leurs biens-fonds pour réaliser une construction conforme aux dispositions réglementaires. Selon elles, ceci implique que les possibilités de bâtir du secteur situé à cheval entre parcelles nos 5113 et 5114 ne pourront plus être utilisées. Elles mentionnent les missions de l'B.________ (venir en aide aux personnes de grande vulnérabilité) pour qui la nécessité de pouvoir disposer à nouveau de ses propres surfaces administratives (elle doit actuellement louer des locaux qui lui coûtent très cher) constitue un enjeu crucial, de nature à conditionner le maintien de ses activités à Lausanne. Elle mentionne également l'intérêt public lié au fait que la A.________ soit en mesure de mettre à disposition, à proximité immédiate des transports publics, des logements à loyer raisonnable.

a) La garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. n'est pas absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions fixées par l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. L'atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété fonci.e est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossibles ou beaucoup plus difficiles une utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (cf. ATF 135 III 633 consid. 4.3; 131 I 333 consid. 4.2). La jurisprudence considère que les mesures de conservation ou de protection du patrimoine bâti constituent une limitation traditionnelle du droit de propriété; en règle générale, elles ne portent pas d'atteinte très grave à celle-ci (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c; 118 Ia 384 consid. 4a, arrêt TF 1C_353/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.2).

b) En l'occurrence, la décision attaquée repose sur une base légale suffisante, à savoir les art. 86 LATC, 69 RPGA et 73 RPGA. Elle répond en outre à un intérêt public. En effet, d'après la jurisprudence, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et sites naturels ou bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1; arrêt TF 1C_266/2015 du 20 juin 2016 consid. 3.1.3).

On l'a vu, en matière d'esthétique, le principe de la proportionnalité exige que les intérêts locaux liés à l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés et  publics à la réalisation du projet litigieux (ATF 145 I 52 consid. 3.6; ATF 115 Ia 370). En l'espèce, on constate, d'une part, que la décision attaquée n'empêche pas la démolition des bâtiments sis sur la parcelle n° 5112 et, d'autre part, que cette décision n'empêche pas la réalisation d'une construction mieux intégrée au contexte et à l'environnement bâti et ne portant pas atteinte aux jardins en terrasse situés à l'arrière des  deux bâtiments contigus sis au ********, ceci quand bien même cela pourrait impliquer une réduction de l'utilisation des droits à bâtir. Pour le surplus, il n'y a pas lieu de tenir compte dans la pesée des intérêts du caractère particulier des activités exercées par les recourantes (notamment dans le domaine de l'aide aux personnes vulnérables) et des conséquences que la décision attaquée est susceptible d'avoir sur ces activités.

Finalement, compte tenu notamment de l'intérêt à protéger un secteur sensible de la ville de Lausanne inventorié à l'ISOS avec un objectif de protection maximal, la pesée d'intérêt effectuée par l'autorité communale peut être confirmée.

6.                      En relation avec le permis de construire délivré le 31 octobre 2019 à E.________ pour des transformations intérieures et extérieures de son bâtiment, les recourantes invoquent une violation du principe de l'égalité de traitement.

a) Il y a inégalité de traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux décisions soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I 58 consid. 4.4 p. 68, 136 I 297 consid. 6.1 p. 304, 345 consid. 5 p. 347/348 et les arrêts cités).

b) En l'espèce, le projet de l'E.________ pour lequel un permis de construire a été délivré le 31 octobre 2019 est différent de celui qui fait l'objet du litige, ceci concernant aussi bien ses caractéristiques architecturales que l'endroit où il doit s'implanter. On relève notamment qu'il porte sur la transformation d'un bâtiment existant et non pas sur une nouvelle construction. A cela s'ajoute que, a priori, il n'a pas d'impact sur des éléments méritant protection tels les jardins des bâtiments ******** 15 et 17 comme c'est le cas du projet litigieux. Dans ces circonstances, les conditions pour que les recourantes puissent se prévaloir du principe de l'égalité de traitement ne sont pas remplies.   

7.                      Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Compte tenu de l'issue de la cause, des frais seront mis à la charge des recourantes (cf. art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). Celles-ci verseront  en outre des dépens à la commune ainsi qu'à D.________ et C.________, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (cf. art. 55, 91 et 99 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'E.________ dès lors que celle-ci n'a pas formulé de conclusions.

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision de la Municipalité de Lausanne du 20 mars 2019 est confirmée.

III.                    Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des recourantes, débitrices solidaires.

IV.                    Les recourantes, débitrices solidaires, verseront une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à la Commune de Lausanne à titre de dépens.

V.                     Les recourantes, débitrices solidaires, verseront une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à D.________ et C.________, créanciers solidaires, à titre de dépens.

 

Lausanne, le 16 janvier 2020

 

                                                          Le président:                                  


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.