TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 5 novembre 2020

Composition

M. André Jomini, président; Mme Marie-Pierre Bernel, juge et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure; Mme Marlène Antonioli, greffière.

 

Recourante

 

A.________, à ********, représentée par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne,  

  

Autorité intimée

 

Direction générale du territoire et du logement, Division logement, à Lausanne,  

  

Autorité concernée

 

Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, à Lausanne,

  

 

Objet

Droit public du logement            

 

Recours A._______ c/ décision du Service des communes et du logement, Division logement, du 10 février 2020 relative à la rénovation d'un appartement de 3 pièces à l'avenue ******** à Lausanne.

 

Vu les faits suivants:

A.                     A._______ est une société anonyme dont le siège est à Lausanne. Elle est propriétaire de la parcelle n° 3440 du registre foncier à Lausanne, située avenue ********, et a développé un projet de rénovation d’un appartement de trois pièces au premier étage de l’immeuble sis avenue ********.

B.                     Le 6 juillet 2018, B._______, agissant pour le compte de A._______, a adressé un courrier au Service cantonal des communes et du logement, Division logement, demandant une dispense d’autorisation en application de l’art. 11 de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), dès lors que les travaux projetés constituaient en grande partie des travaux d’entretien périodique englobant le remplacement de parties techniques. Elle précisait que la part de travaux à plus-value restait en-dessous du 20% de la valeur ECA.

C.                     Le 20 juillet 2018, le Service des communes et du logement, Division logement, a rendu une décision de principe, statuant comme il suit:

"1. En cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble des travaux d’entretien, d’entretien différé et à plus-value qui doivent être pris en compte (en l’espèce CHF 60'755.-, ou les 27,70% de la valeur ECA du logement) pour savoir si une dispense d’autorisation au sens de l’art. 11 LPPPL peut ou non être délivrée.

2. Dans certains cas, la Division logement peut refuser une dispense d’autorisation même lorsque les travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA.

3. Le moment venu, la Division logement traitera selon la procédure usuelle en matière de rénovation de « logements isolés » la rénovation du 3 pièces sis au 1er étage de l’immeuble ******** à Lausanne, propriété de A._______, soit avec un contrôle du loyer durant une certaine période (en principe trois ans ou cinq ans)".

L’autorité a retenu en substance que ce sont les travaux dans leur ensemble, d'entretien courant, de rénovation ou mixtes, qui doivent être pris en considération pour déterminer si le seuil de 20% fixé par la loi est atteint, conformément à ce qu'avait précisé la jurisprudence développée en rapport avec la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; abrogée au 31 décembre 2017).

D.                     A._______ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ce recours a été rejeté par un arrêt rendu le 22 février 2019, la décision attaquée étant confirmée (cause FO.2018.0011). La CDAP a considéré ce qui suit, sur le fond (consid. 2):

"En l’espèce, il convient de déterminer si c’est à juste titre que l’autorité intimée a considéré, premièrement, qu’en cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble des travaux d’entretien, d’entretien différé et à plus-value qui doivent être pris en compte pour savoir si une dispense d’autorisation au sens de l’art. 11 LPPPL peut ou non être délivrée et, en second lieu, que, dans certains cas, la Division logement peut refuser une dispense d’autorisation même lorsque les travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA.

L’autorité a motivé sa position en se référant essentiellement à un arrêt rendu par la CDAP le 25 juin 2015 (cause FO.2014.0012). La recourante estime pour sa part que ces principes ne sont plus applicables sous l’empire de la LPPPL. Il s’agit dès lors de comparer ces deux législations.

a) Selon son article premier, la LPPPL a pour but, premièrement, de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la population (préservation du parc locatif) et, en second lieu, de promouvoir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc locatif).

La réglementation de la LDTR visait à conserver sur le marché des logements dont le loyer était en rapport avec les ressources de la majorité des familles. Le but de la LDTR était de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus défavorisées. Il s'agissait ainsi de combattre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population (voir ATF 89 I 178, 101 Ia 502; voir aussi ATF 119 Ia 355 consid. 3b, 116 Ia 401, 113 Ia 132 consid. 7). La loi tendait à enrayer la diminution du nombre des logements à pénurie, tout en permettant le bon entretien des immeubles (voir Bulletin du Grand Conseil [BGC], février 1985, p. 1426). Les mesures cantonales visaient non seulement à éviter la disparition de logements à la suite de démolition et de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi le renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop importantes (pénurie qualitative) (cf. CDAP FO.2014.0012 du 25 juin 2015 consid. 3a, FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 2).

Au vu de ce qui précède, on constate une convergence d’objectifs entre la LDTR et la LPPPL pour ce qui concerne la préservation du parc locatif. Il en va de même sur le plan de la mise en œuvre, selon les dispositions légales présentées ci-après.

Selon l’art. 5 LPPPL, sont soumis à une autorisation du département en charge du logement: a. les travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation portant sur des logements loués; b. l'affectation totale ou partielle de logements loués à d'autres fins que l'habitation; c. l'aliénation de logements loués. Le chapitre III de la LPPPL, consacré aux travaux et changements d'affectation de logements loués, précise notamment ce qui suit:

"Art. 10             Rénovation et transformation

1 La rénovation au sens du présent Titre consiste en tous travaux générant une plus-value pour l'immeuble ou le logement loué concerné sans en modifier la distribution, mais en améliorant son confort. Les travaux de pur entretien ne sont pas inclus dans cette notion.

2 La transformation au sens du présent Titre consiste en tous travaux ayant pour conséquence de modifier l'architecture, la surface, le volume, la distribution de tout ou partie d'un immeuble ou d'un logement loué ou d'y aménager de nouvelles installations techniques (chauffage, ascenseur, etc.).

Art. 11 Requête de dispense d'autorisation en cas de rénovation de peu d'importance

1 Sur requête, les travaux de rénovation n'impliquant pas de restructuration, d'une part, et dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA) indexée de l'immeuble, d'autre part, peuvent faire l'objet d'une dispense d'autorisation.

2 Si les travaux ne concernent qu'une partie de l'immeuble, la valeur de référence est ramenée, par ratio, aux seuls logements concernés.

3 Si le décompte final des travaux excède le pourcentage défini à l'alinéa 1, le propriétaire en informe le département et lui communique les loyers prévus après travaux. Ces derniers feront l'objet d'un contrôle au sens de l'article 14.

4 Lorsque, sur une période maximale de dix ans dès l'exécution de la première étape de travaux, le montant cumulé des travaux effectués par étapes est supérieur au pourcentage défini à l'alinéa 1, une requête au sens de l'article 6 doit être présentée".

L'art. 1er al. 1 LDTR soumettait également à autorisation la rénovation de maisons d'habitation. L'al. 2 de cette disposition précisait que par rénovation, on entendait "tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la distribution des logements. Les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans cette notion." L'art. 1er al. 1 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; abrogé au 31 décembre 2017) confirmait qu'en règle générale, les travaux de rénovation qui ne s'inscrivaient pas dans le cadre de l'entretien courant du bâtiment étaient soumis à autorisation. L'art. 1er al. 2 RLDTR prévoyait que le département compétent pouvait "toutefois dispenser le propriétaire de présenter une demande lorsque les travaux envisagés représentent un coût inférieur aux 20% de la valeur à neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble".

Malgré la similitude des normes, il est vrai, comme le relève la recourante, que l’art. 11 al. 1 LPPPL se distingue de l'art. 1er al. 2 RLDTR – qui parle de manière générale de "travaux envisagés" – en disposant expressément que peuvent faire l'objet d'une dispense d'autorisation "les travaux de rénovation" n'impliquant pas de restructuration, d'une part, et dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA) indexée de l'immeuble, d'autre part. Il convient dès lors d’interpréter cette disposition, pour déterminer si la limite des 20% ne doit plus s'apprécier qu'en rapport avec des travaux de rénovation, en faisant abstraction des autres travaux, ce qui reviendrait à étendre le champ des travaux pouvant faire l’objet d’une dispense par rapport au régime de la LDTR.

b) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales et de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires (interprétation historique; ATF 135 II 416 consid. 2.2, 134 I 184 consid. 5.1 et les références citées). Lorsqu'il est appelé à interpréter une loi, le juge adopte une position pragmatique en suivant ces différentes méthodes, sans les soumettre à un ordre de priorité (ATF 137 III 344 consid. 5.1 et les références citées, 133 III 257 consid. 2.4, 131 III 623 consid. 2.4.4 et les références citées). Le but de l’interprétation est de rendre une décision juste d’un point de vue objectif, compte tenu de la structure normative; elle doit aboutir à un résultat satisfaisant fondé sur la ratio legis (ATF 144 V 138 consid. 6.3, 138 V 17 consid. 4.2).

c) Sur le plan littéral tout d’abord, il est vrai que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL met en relation la limite de 20%, déterminante pour l’octroi d’une dispense, avec les travaux de rénovation uniquement. La disposition légale n'indique toutefois pas qu'en présence de travaux mixtes, il ne faudrait tenir compte que des travaux de rénovation stricto sensu pour déterminer si le seuil de 20% est atteint. Sur le plan littéral, il n’est ainsi pas évident que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL signifie vraiment que la dispense d’autorisation s'apprécie uniquement en rapport avec les travaux de rénovation. Cela n’est au demeurant pas déterminant. En effet, il faut se rappeler que l’art. 11 al. 2 (recte: 1) LPPPL ne prévoit qu’une faculté de dispense et non une obligation. La LPPPL n’oblige ainsi pas l’autorité intimée à dispenser certains travaux d’autorisation. Celle-ci dispose d’une certaine marge appréciation. Cela étant, même s'il s'agit d'une faculté, il n'en demeure pas moins que l'autorité doit veiller à ne pas commettre un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation. Il y a abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu’elle statue en violation des principes généraux du droit administratif que sont l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, la bonne foi et la proportionnalité (cf. sur tous ces points, ATF 116 V 307 consid. 2, 110 V 365 consid. 3b in fine, 108 Ib 205 consid. 4a). Il faut aussi souligner que l'interprétation littérale n'est pas déterminante à elle seule et qu'il convient de se demander dans quelle mesure la LPPPL entraîne une modification du système. Ceci implique notamment que l'on examine la ratio legis de l'ancienne LDTR et qu'on la compare à l'intention du législateur lorsqu'il a adopté la LPPPL.

Dans l’arrêt FO.2014.0012 du 25 juin 2015, la CDAP a exposé de manière détaillée les raisons qui devaient conduire à considérer que l'ensemble des travaux, d'entretien courant, de rénovation ou mixtes, devaient être pris en considération pour déterminer si le seuil de 20% fixé par l'art. 1er al. 2 RLDTR était atteint, en retenant notamment qu'une très grande partie des travaux de rénovation a un caractère mixte d'entretien courant et de rénovation. L'arrêt relève ce qui suit à cet égard (consid. 4 et 5):

"L'expérience enseigne en effet que lorsque des travaux de réparation d'une certaine ampleur sont entrepris, on ne remplace pas nécessairement ce qui est usé ou défectueux par quelque chose d'équivalent. Il n'est pas rare que l'on procède alors à une réflexion et que l'on saisisse l'occasion de travaux importants pour améliorer la situation existante, en employant des matériaux de meilleure qualité ou plus luxueux, en choisissant des installations plus modernes, plus performantes, plus confortables, etc. (Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, 12e Séminaire Neuchâtel 2002, p. 18). Ainsi, le remplacement d'installations anciennes par de nouvelles installations plus performantes, plus confortables, mieux adaptées aux exigences modernes, entraîne une plus-value partielle, par exemple le remplacement d'une machine à laver par une machine permettant en outre de sécher le linge. Dans cette hypothèse, il convient de déterminer la part de plus-value que comporte la nouvelle installation et de ne répercuter que celle-ci sur le loyer (Lachat, op. cit., chap. 19 n. 5.1.4).

(…)

b) En principe, tous les travaux comportant une part de rénovation doivent ainsi être soumis à une autorisation et à un contrôle des loyers, calculés selon la méthode objective précitée. Toutefois, lors des travaux préparatoires de la LDTR, le Conseiller d'Etat Junod avait indiqué que pour éviter des interventions sur les rénovations de peu d'importance, la pratique ne soumettait à autorisation que les travaux dont le coût atteignait au moins 20% de la valeur vénale de l'immeuble (BGC, op. cit., p. 1479). C'est du reste ce seuil qui a été repris par l'art. 1er al. 2 RLDTR.

A l'inverse, même les travaux qui semblent à première vue relever uniquement de l'entretien peuvent être soumis à autorisation suivant leur coût. Il s'agit en effet d'éviter que des travaux qui sont a priori des travaux d'entretien puissent, par leur ampleur, avoir une répercussion sur les loyers et mettre ainsi en péril l'objectif visé par la loi, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles (FO.2000.0005 du 3 mai 2001 consid. 2c/aa). Dans cet arrêt FO.2000.0005, le tribunal cite à ce propos une publication d'Olivier Bindschedler et François Paychère (La jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière d'entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 363 ss, spéc. p. 368), dont il extrait ce qui suit:

"Pour admettre véritablement que des travaux répondent à la définition de l'entretien au sens où l'entendait le législateur, encore faut-il, selon la jurisprudence, que leur coût total soit raisonnable. Le Tribunal fédéral et le Tribunal administratif ont eu à plusieurs reprises l'occasion de rappeler que, dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la LDTR ne conduisent à la longue à une érosion dudit habitat (ATF SI S. du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 401 consid. 5a p. 410; ATA SI C. du 1er décembre 1992, in SJ 1993 p. 576; SI M. du 14 février 1990; SI C. du 1er juin 1988, in SJ 1989 pp. 249 s.). En d'autres termes, la loi cherche à soumettre au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en fonction des risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements qu'en fonction du type de travaux eux-mêmes."

Toujours dans cet arrêt FO.2000.0005 (consid. 2c/aa), le tribunal relève que la distinction entre travaux d'entretien courant et travaux de rénovation étant souvent délicate, il convient, lorsqu'un doute existe à ce propos, de s'en tenir à l'objectif visé par la LDTR en recourant à la présomption posée à l'art. 1er al. 2 RLDTR: lorsque des travaux entraînent une hausse des loyers et qu'au surplus, leur coût atteint au moins 20% de la valeur ECA de l'immeuble, ils sont manifestement soumis à la loi et une demande d'autorisation doit dès lors être présentée à l'autorité compétente.

c) Il découle ainsi de ce qui précède que c'est l'ensemble des travaux, d'entretien courant, de rénovation ou mixtes, qui doivent être pris en considération pour déterminer si le seuil de 20% fixé par l'art. 1er al. 2 RLDTR est atteint".

L'argumentation exposée ci-dessus reste entièrement pertinente sous l’empire de la LPPPL. Par ailleurs, l’analyse historique n’impose pas d’autre interprétation. Les extraits de l'Exposé des motifs et projet de loi (EMPL) n° 168 sur la préservation du parc locatif vaudois cités par la recourante font certes état d’un souci de simplification administrative, notamment en rapport avec la construction de nouveaux logements, mais ne concernent pas directement les dispenses d’autorisation. Au demeurant, l'examen de l'EMPL révèle que le Conseil d'Etat avait proposé que le seuil pour la dispense d'autorisation soit fixé à 30% dans certains cas (p. 36, in BGC Conseil d'Etat 19/04/2016 - 28/06/2016, p. 286). Le législateur a ensuite décidé de baisser ce seuil à 20%. Il apparaît ainsi difficile d'en déduire une volonté de libéralisation à cet égard. De plus, le RLPPPL, contrairement au RLDTR, ne contient aucune prescription sur la rénovation qui préciserait la LPPPL.

La décision attaquée n’est pas non plus contraire à la garantie de la propriété, protégée par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et l'art. 25 al. 1 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01). On rappelle à ce propos que la jurisprudence considère que la réglementation instaurant un contrôle des loyers après transformations ou restreignant l'aliénation de maisons d'habitation n'est en soi pas contraire au droit fédéral et à la garantie de la propriété puisqu'elle procède d'un intérêt public important (ATF 131 I 333, 128 I 206 consid. 5.2.4, 113 Ia 126 consid. 7b/aa; TF 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.2, 1C_428/2017 du 1er mars 2018 consid. 2.1, 1C_16/2015 du 3 septembre 2015, 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3). Dans ce contexte, la seule obligation de demander une autorisation pour des travaux de rénovation d'une certaine importance ne constitue pas une restriction disproportionnée du droit de propriété."

E.                     A._______ a formé, contre cet arrêt, un recours en matière de droit public que le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable par arrêt du 29 octobre 2019 (cause 1C_174/2019). Selon cet arrêt, la communication du 20 juillet 2018 du Service des communes et du logement, pour peu qu'elle puisse être qualifiée de décision, a un caractère incident et il en va de même de l'arrêt de la CDAP. Les conditions de recevabilité de l'art. 93 al. 1 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) n'étaient pas réalisées, en particulier l'existence d'un préjudice de nature juridique si la décision incidente ne pouvait pas être immédiatement annulée. Au consid. 1.3.2 de l'arrêt, il est en outre exposé ce qui  suit:

"La recourante conserve au demeurant la possibilité de faire valoir ses griefs quant à l'application de l'art. 11 al. 1 LPPPL, dans le cadre d'un éventuel recours en matière de droit public contre l'arrêt final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours contre la décision d'autorisation LPPPL du Service des communes et du logement, en reprenant les arguments développés dans le présent mémoire (cf. art. 93 al. 3 LTF; [...]); cela est propre à exclure, en l'espèce, un préjudice de nature juridique au sens de la jurisprudence."  

F.                     Le 20 janvier 2020, A._______ a ensuite déposé auprès de la Division logement du Service des communes et du logement, par l'intermédiaire de B._______, une demande formelle d'autorisation – ou plutôt de dispense d'autorisation – pour les travaux de rénovation de l'appartement précité.

G.                    Le 10 février 2020, cette autorité a rendu une décision autorisant la rénovation de cet appartement, à la condition suivante: son loyer "sera contrôlé pour une durée de trois ans à compter de sa première mise en location après travaux (soit à compter de l'entrée en vigueur du nouveau bail à loyer). Il ne devra pas excéder CHF 1'393.-/mois net [...]".

Les motifs de cette autorisation retiennent en particulier ce qui suit. L'appartement (3 pièces, 72 m2, dans un immeuble de 1983) a un loyer mensuel net avant travaux de 1'290 fr.; il entre donc dans une catégorie "à pénurie" au sens de la LPPPL. Les travaux intérieurs sont devisés à 60'755 fr., "soit un montant supérieur aux 20% de la valeur à neuf assurance incendie (CA) de l'immeuble, rapportée par ratio à ce seul logement" (plus loin dans la décision, il est indiqué que le montant des travaux représente près de 29% de la valeur à neuf assurance incendie). Ces travaux sont décrits ainsi:

"Ces travaux consistent en la rénovation complète du logement, notamment le ponçage et l'imprégnation des parquets, la fourniture et pose de plinthes et de seuils, divers travaux de menuiserie, le remplacement des appareils sanitaires, travaux de maçonnerie et carrelage dans la cuisine et la salle de bains, le remplacement des fils d'alimentation, du tableau, des appareils électriques, la réfection des boîtes de dérivation, l'installation de prises supplémentaires dans les chambres et salon, le remplacement des vannes et retours des corps de chauffe, la fourniture et pose d'un agencement de cuisine y compris appareils électroménagers, la réfection complète en peinture ainsi que le nettoyage".

La décision expose encore que, selon les calculs de la Division logement sur la base du taux technique actuel de 3.5% pour le rendement, le loyer ne devra pas excéder 1'393 fr./mois net ou 232 fr. le m2/an net; ce montant est inférieur au loyer de 1'470 fr. (245 fr. le m2/an) escompté par le maître de l'ouvrage.

H.                     Agissant le 11 mars 2020 par la voie du recours de droit administratif, A._______ demande à la CDAP de réformer la décision du 10 février 2020 de la Division logement en ce sens qu'une dispense d'autorisation lui est accordée pour la rénovation de peu d'importance du logement de 3 pièces au 1er étage de l'immeuble sis avenue ******** à Lausanne; par conséquent elle est en droit d'exécuter ces travaux, selon demande du 20 janvier 2020. A titre subsidiaire, la recourante conclut à l'annulation de la décision attaquée.

A titre de mesure d'instruction, la recourante requiert l'audition en qualité de témoin d'un architecte.

Dans sa réponse du 29 mai 2020, la Division logement (désormais rattachée à la Direction générale du territoire et du logement [DGTL]) conclut à la confirmation de la décision attaquée.

Le Service des logements et des gérances de la Ville de Lausanne, invité à se déterminer, a déclaré se rallier à la décision attaquée, s'agissant du refus de dispense d'autorisation; pour le surplus, l'autorité communale s'en est remise à justice.

La recourante a répliqué le 7 septembre 2020, sans modifier ses conclusions.

Considérant en droit:

1.                      La décision attaquée n'est pas une simple communication ni une décision de principe, mais bien une décision finale d'application de la LPPPL dans un cas particulier, prise à la requête d'un propriétaire d'appartement dans le cadre d'un projet de rénovation. Elle peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Les conditions de recevabilité du recours sont manifestement remplies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                      La recourante se réfère à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_174/2019 du 29 octobre 2019, qui indique qu'un nouveau recours en matière de droit public, reprenant les mêmes griefs, pourrait être recevable "contre l'arrêt final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours contre la décision d'autorisation LPPPL". On constate en effet que son argumentation correspond à celle qui avait été développée dans la cause FO.2018.0011, l'intention de la recourante étant d'obtenir une décision finale, en dernière instance cantonale, afin de pouvoir saisir à nouveau le Tribunal fédéral.

3.                      La recourante ne conteste pas que le montant total du coût des travaux intérieurs envisagés, à savoir l'addition du coût des travaux d'entretien stricto sensu, qui auraient pu être effectués sans rénovation, et de celui des travaux générant une plus-value, dépasse la proportion de 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA) déterminante. En d'autres termes, si l'on considère globalement le coût de ces travaux "mixtes", la recourante admet qu'on ne se trouve pas dans un cas où une dispense d'autorisation pourrait être accordée sur la base de l'art. 11 al. 1 LPPPL. La recourante ne critique pas non plus les méthodes ou éléments de calcul du loyer contrôlé; il s'agit du reste de questions relativement complexes, qu'il n'y a pas lieu de revoir d'office en l'absence de griefs spécifiques (cf. notamment à ce propos arrêts CDAP AC.2019.0085-0086 du 14 août 2020; AC.2018.0436 du 29 avril 2020).

4.                      En revanche, la recourante soutient que pour calculer le coût de travaux de rénovation n'impliquant pas de restructuration et pour déterminer s'ils sont de peu d'importance (cf. titre de l'art. 11 LPPPL), il faut en déduire le coût des travaux de pur entretien (cf. art. 10 al. 1, 2e phrase LPPPL). D'après elle, les travaux de pur entretien sont clairement exclus de la notion de rénovation. Sur la base d'une analyse détaillée par un architecte, elle estime la proportion des travaux d'entretien à 60 % environ du coût total, les travaux générant une plus-value représentant 40% de ce coût. Il est manifeste que si, dans le calcul prévu à l'art. 11 al. 1 LPPPL, on tenait compte uniquement de 40% du coût total des travaux (le coût total représentant 29% de la valeur à neuf d'assurance incendie), on se trouverait sensiblement en-dessous du seuil de 20%.

5.                      La CDAP a déjà exposé, dans les considérants de son arrêt du 22 février 2019 cités plus haut, les motifs pour lesquels, dans l'application de l'art. 11 al. 1 LPPPL, il fallait tenir compte du coût total des travaux "mixtes". Lorsque l'art. 10 al. 1 LPPPL prévoit que les "travaux de pur entretien" ne sont pas inclus dans la notion de rénovation, cela signifie en somme que le propriétaire d'appartement qui se limite à effectuer de tels travaux n'est pas soumis à la procédure d'autorisation; il n'est pas non plus tenu de requérir une dispense d'autorisation sur la base de l'art. 11 LPPPL. En revanche, dès que des travaux plus importants sont envisagés, pour une rénovation qui comporte généralement en pratique une partie de travaux d'entretien, c'est une appréciation sur la base du coût global qui s'impose. Les proportions respectives de l'entretien et des travaux à plus-value ne sont pas déterminantes dans ce cadre car même une rénovation impliquant une proportion plus importante de travaux d'entretien (en l'occurrence: 60%/40%) est soumise à l'exigence de l'autorisation, sauf dispense quand le coût global n'atteint pas le seuil de 20%. Il ne se justifie pas, vu les griefs de la recourante – dont on comprend que l'objectif est d'obtenir une décision finale du Tribunal cantonal pour contester devant le Tribunal fédéral l'arrêt de principe du 22 février 2019 – de paraphraser ni de compléter la motivation de ce premier arrêt. Il suffit donc d'y renvoyer.

6.                      Dès lors que la distinction entre travaux d'entretien et travaux générant une plus-value n'est pas pertinente pour résoudre la question litigieuse, il ne se justifie pas de compléter l'instruction et d'entendre le témoin proposé par la recourante, à propos de la qualification, de ce point de vue, des différents postes du devis établi pour la rénovation de l'appartement.

7.                      Il s'ensuit que le recours, mal fondé, doit être rejeté, ce qui entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 49 al. 1, 55 al. 1 LPA-VD).


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision du Service des communes et du logement du 10 février 2020 est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A._______.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 5 novembre 2020

 

Le président:                                                                                             La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.