TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 20 décembre 2022

Composition

Mme Imogen Billotte, présidente; Mme Dominique von der Mühll et M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.

 

Recourants

1.

 A.________ à ******** représentée par Me Jean-Claude MATHEY, avocat, à Lausanne, 

 

2.

 B.________ à ******** et  

 

 

3.

 

 

 

4.

 C.________ à ******** 

 

 

5.

Roland D.________ à ******** 

 

   

Autorité intimée

 

Municipalité de La Tour-de-Peilz, représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,   

  

Constructrices

1.

E.________  à ******** et 

 

2.

F.________  à ********  

Toutes deux représentées par Me Mathias KELLER, avocat, à Lausanne.  

 

   

 

Objet

Permis de construire           

 

Recours A.________, recours B.________ et consort et recours C.________ et consort c/ décisions de la Municipalité de La Tour-de-Peilz du 12 août 2020 levant leurs oppositions et autorisant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq logements et de deux parkings couverts sur les parcelles n° 526, 2671, 2672 et 2673 (CAMAC 188269) - Dossiers joints: AC.2020.0243 et AC.2020.0252.

 

Vu les faits suivants:

A.                     Les parcelles nos 526, 2671, 2672 et 2673 de la Commune de La Tour-de-Peilz sont colloquées en zone d'habitation de faible densité au sens des art. 78 ss du Règlement du plan général d'affectation et de police des constructions du 20 avril 2017 de la Commune de la Tour-de-Peilz (RPGA), entré en force en mai 2019. Elles sont la propriété de G.________.

D'une surface cumulée de 4'148 m2, ces parcelles ne sont pas bâties. La parcelle n° 526 jouxte le chemin de ******** au nord. Elle est bordée au sud par la parcelle n° 2671, elle-même bordée par les parcelles n° 2672 au sud-ouest et n° 2673 au sud-est, de sorte que l'ensemble de ces quatre parcelles forme approximativement un rectangle. La parcelle n° 526 au nord est la seule parcelle bordant le domaine public, soit le chemin de ********. Les parcelles voisines situées à l'est (nos 527, propriété de C.________ et D.________, et 573, propriété de B.________ et H.________) et à l'ouest (n° 523, propriété d'A.________) sont construites. Au sud, les parcelles nos 2672 et 2673 sont voisines de trois parcelles encore non construites à savoir les parcelles nos 2674, propriété d'I.________ et J.________, 2675 et 2676, propriété de K.________.

La parcelle n° 573, propriété des époux H.________ et B.________ est grevée d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules (018-2001/003486) en faveur des parcelles nos 526, 2671, 2672, 2673, 2674, 2675 et 2676. Ce passage, aménagé au bas de la parcelle n° 573 est asphalté et débouche sur le chemin ********, à l'est.

Les parcelles nos 2672, 2674 et 2676 bénéficient en outre d'une servitude de passage à pied, pour tous véhicules et pour toutes canalisations (018-2001/003489), grevant les parcelles nos 526, 2671, 2673 et 2675. D'une largeur de 3.50 m, le tracé de cette servitude longe pour l'essentiel les parcelles nos 526, 2671 et 2673 sur leur extrémité est et débouche sur le chemin ********, au nord.

B.                     Le 12 juillet 2019, G.________ et les sociétés promettantes-acquéreuses F.________ et E.________ (ci-après: les constructrices) ont déposé une demande de permis de construire visant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq logements chacun et de deux parkings couverts de 21 places au total, ainsi que l'aménagement de 7 places de parc extérieures sur les parcelles nos 526, 2671, 2672 et 2673. Le projet porte le nom de "Résidence ********", et implique la réunion future de l'ensemble des parcelles en une seule parcelle n° 2673.

Le projet prévoyait la création de deux accès carrossables, l'un depuis le chemin de ******** et l'autre depuis le chemin ********, au moyen d'une servitude de passage traversant la parcelle n° 573 située à l'est des parcelles à construire.

Les trois bâtiments, désignés sous lettres A, B et C, comprennent chacun 4 appartements de 3 pièces et 1 appartement de 4 pièces. Le bâtiment A est implanté sur la parcelle n° 2672 au sud-ouest, le bâtiment B au nord de la parcelle n° 2673 et le bâtiment C sur la parcelle n° 2671, dans le prolongement du bâtiment B au nord.

La demande de permis de construire précisait, s'agissant de la toiture: "Toiture plate, gravier".

C.                     Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 septembre au 10 octobre 2019. Il a suscité le dépôt de 21 oppositions.

Dans son opposition du 8 octobre 2019, A.________, propriétaire de la parcelle n° 523 voisine des parcelles à construire à l'ouest, critiquait principalement la mauvaise intégration des bâtiments dans le bâti environnant du point de vue de la typologie et de la volumétrie. Elle invoquait également, parmi d'autres griefs, une hauteur excessive des bâtiments.

Propriétaires de la parcelle n° 527 voisine des parcelles à construire au nord-est, C.________ et D.________ ont formé opposition au projet le 9 octobre 2019. Ils critiquaient principalement la hauteur prévue des constructions, la mauvaise intégration du projet dans le quartier ainsi que le nombre de places de parc et les accès.

Le projet a également suscité l'opposition, déposée le 10 octobre 2019, de B.________ et H.________, propriétaires des parcelles nos 529 et 573, cette dernière parcelle étant contiguë à l'est aux parcelles à construire. Ils faisaient valoir que la typologie du projet n'était pas conforme à la destination de la zone de faible densité. Ils invoquaient également une violation des règles sur la distance aux limites, des mouvements de terre trop importants, une violation des règles relatives à la toiture, ainsi que des règles sur les plantations obligatoires. Ils critiquaient en outre le nombre de places de stationnement pour les voitures et les accès carrossables, dont l'un devait passer directement sur leur parcelle.

D.                     La Centrale des autorisations CAMAC a rendu son rapport de synthèse n° 188269 le 30 octobre 2019, dans lequel les divers services cantonaux consultés ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement le projet.

Des nouveaux plans datés du 31 janvier 2020, comportant des modifications du 27 novembre 2019 et une "modification route" du 9 juillet 2020 ont été approuvés par le Service d'urbanisme et travaux publics de la Tour-de-Peilz le 20 août 2020.  

Contrairement aux plans initiaux, ces nouveaux plans prévoyaient un accès aux bâtiments exclusivement depuis le chemin ********, par une voie d'accès longeant la limite parcellaire à l'est et contournant le bâtiment B au sud. Le nombre de places de parc était réduit et d'autres modifications des aménagements extérieurs étaient apportées au projet.

E.                     Par décisions du 12 août 2020, la Municipalité de la Tour-de-Peilz (ci-après: la Municipalité) a informé A.________, respectivement C.________ et D.________ ainsi que H.________ et B.________, qu'elle avait décidé, dans sa séance du 13 juillet 2020, de rejeter leurs oppositions et d'octroyer le permis de construire sollicité.

Dans ses décisions, la Municipalité revenait sur les divers points soulevés dans les oppositions concernées, en particulier la typologie et volumétrie des bâtiments, la conformité des constructions à la zone de faible densité. Elle énonçait les diverses modifications apportées aux aménagements extérieurs, en particulier que l'accès s'effectuerait uniquement par le chemin ******** et que les toitures seraient végétalisées. Le nombre de places de stationnement avait été réduit. Il ressort des plans du 31 janvier 2020, que ce nombre est désormais de 20.

A la décision était jointe la synthèse CAMAC ainsi que les nouveaux plans des aménagements extérieurs.

F.                     Par acte du 11 septembre 2020, par l'intermédiaire de son conseil, A.________ a formé recours contre la décision la concernant devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à son annulation et au refus du permis de construire sollicité. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0242.

A l'appui de son recours, elle fait valoir en substance que le projet contrevient à l'art. 83 RPGA sur la hauteur maximale admissible. Selon elle, le projet ne s'intègre pas dans son environnement bâti dès lors que le quartier serait constitué essentiellement de villas individuelles comprenant un étage sur rez et des toitures de deux ou quatre pans. Elle estime que la hauteur des murs de soutènement est excessive, les constructions étant en outre trop proches de la limite de propriété. Enfin, elle soutient que le prolongement de l'accès à la parcelle aurait dû faire l'objet d'une enquête complémentaire. Elle a requis la mise en œuvre d'une inspection locale.

G.                     Le 13 septembre 2020, D.________ et C.________ ont également déposé recours devant la CDAP contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant à son annulation et à son remplacement par une nouvelle mise à l'enquête publique. Ces recourants critiquent l'absence de mise à l'enquête complémentaire des modifications apportées aux accès. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0243.

Ce recours était également dirigé contre des projets prévus sur les parcelles sises au sud des parcelles précitées, soit les parcelles nos 2675 et 2676 et contre un projet sis sur la parcelle n° 2674.

H.                     Le 14 septembre 2020, sous la plume de leur conseil commun, B.________ et H.________ ont formé recours contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant principalement au refus du permis de construire sollicité et subsidiairement à l'annulation de la décision. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0252.

Ces recourants invoquent en substance une violation des art. 19 et 78 RPGA relatifs à la destination de la zone, une violation des règles sur les attiques et sur la distance entre les constructions.

Par avis du 5 octobre 2020, la Juge instructrice a joint les causes AC.2020.0242, AC.2020.0243 et AC.2020.0252 sous la référence AC.2020.0242.

Le 23 octobre 2020, le propriétaire G.________ a informé le Tribunal qu'il ne souhaitait pas prendre part à la procédure.

La procédure a ensuite été suspendue, dans l'attente d'une procédure d'enquête complémentaire concernant les aménagements extérieurs.

I.                       Du 9 janvier au 7 février 2021, la Municipalité a soumis à l'enquête complémentaire les plans modifiés du 3 décembre 2020, soumis par les constructrices et prévoyant la suppression des couverts à voitures et la création de 20 places de parc dont 13 extérieures, la construction d'un chemin d'accès débouchant sur le chemin de Béranges et la modification d'aménagements extérieurs (dossier n° CAMAC 199318). Les constructrices renonçaient dans ce cadre à l'accès prévu du côté du chemin ******** (via la parcelle n° 573). Les plans font état d'un chemin d'accès d'une largeur de 3.50 mètres bordant les parcelles à l'est (nos 527 et 573), depuis le chemin ******** jusqu'aux parcelles n° 2675 et 2676 au sud.

Le nombre de places de stationnement a ainsi été réduit à 20, y compris 3 places pour visiteurs et handicapés. Les plans prévoient par ailleurs la plantation de neuf arbres, la réduction des mouvements de terre, et le déplacement des "moloks" et de la place de jeu.

D.________ et C.________ ont formé opposition le 4 février 2021 et B.________ et H.________ le 5 février 2021, tout comme A.________.

J.                      Le 4 mai 2021, la Municipalité, se référant à la décision prise lors de sa séance du 19 avril 2021, a levé les oppositions et délivré le permis de construire complémentaire n° 3954 (CAMAC n° 199318).

K.                     Le 3 juin 2021, A.________, sous la plume de son conseil, a formé recours contre la décision du 4 mai 2021 la concernant, devant la CDAP, concluant à son annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2021.0183.

L.                      Par acte du 4 juin 2021, B.________ et H.________ ont également recouru contre les décisions municipales des 19 avril et 4 mai 2021 devant la CDAP, concluant à leur annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2021.0185.

C.________ et D.________ n'ont pas recouru contre cette deuxième décision.

Par avis du 10 juin 2021, la Juge instructrice a joint les causes AC.2021.0183 et AC.2021.0185 sous la référence AC.2021.0183, et indiqué que l'instruction de la cause serait coordonnée avec le dossier AC.2020.0242. Il sied encore de préciser que dans le cadre de la procédure AC.2021.0183, les propriétaires des parcelles nos 2674, 2675 et 2676 sont intervenus en tant que tiers intéressés, compte tenu de l'accès nouveau prévu dont ils entendaient également bénéficier.

M.                    Dans leur mémoire de réponse du 29 juin 2021 concernant la présente procédure, les constructrices ont conclu au rejet des recours.

La Municipalité a déposé sa réponse le 15 juillet 2021, par l'intermédiaire de son conseil. Elle a conclu au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions des 12 août 2020 et 4 mai 2021.

D.________ et C.________ se sont déterminés le 30 août 2021, et A.________ le 30 septembre 2021. Les recourants B.________ et H.________ se sont déterminés le 15 octobre 2021 et ont produit un lot de pièces. A titre de mesures d'instruction, ils ont requis la production du Plan directeur communal de la Tour-de-Peilz ainsi que l'avis de la Commission communale consultative sur le projet litigieux.

Les constructrices ont déposé un mémoire de duplique le 15 novembre 2021.

Le Tribunal a tenu audience lors d'une inspection locale du 3 février 2022. On extrait du compte-rendu d'audience les passages suivants:

"[...]

Mouvements de terre

La Cour et les parties se déplacent en amont, vers le centre des parcelles à construire. Il est constaté que l'on se trouve sur une butte formant une pente marquée d'ouest en est, surtout au nord de la parcelle, à proximité de la parcelle de la recourante A.________, le terrain s'aplanissant ensuite. La pente du nord vers le sud est par contre relativement faible, le terrain apparaissant pour l'essentiel plat. Une palissade traverse la parcelle n° 526 du nord-ouest au sud-est, au-delà de laquelle la pente est légèrement plus marquée et donne sur le chemin ********.

Il est constaté l'emplacement approximatif des futurs mouvements de terre sur le terrain. L'architecte du projet indique que le mouvement de terre maximal est de 2.30 m afin que le bâtiment s'intègre le plus bas possible dans le site. Me Blanchard conteste cette affirmation, relevant un mouvement de terre de l'ordre de 3 mètres. On examine le plan de coupe du bâtiment C à l'ouest à ce sujet.

Les représentants de la Municipalité confirment que les mouvements de terre sont tolérés en vue de permettre une meilleure intégration des bâtiments dans la pente, conformément à l'art. 18 al. 1 RPGA. Ils estiment qu'on ne se trouve pas dans un régime dérogatoire et que si la Municipalité ne tolérait pas ces mouvements, les immeubles seraient plus hauts. Me Blanchard conteste que la topographie des lieux justifie en l'occurrence des mouvements de terre plus importants.

Attiques

Constatant que le projet prévoit un retrait des attiques sur seulement trois des quatre façades de chaque bâtiment, la présidente interpelle la Municipalité sur son interprétation de l'art. 24 al. 3 RPGA à la lumière du schéma D de l'annexe du règlement, qui prévoit que "[sont] considérés comme attiques les volumes aménagés sous une toiture plate en retrait des façades inférieures."

Me Misteli explique que le critère déterminant est la hauteur du bâtiment, calculée conformément à l'art. 17 RPGA et aux schémas correspondants. Il explique que la Municipalité a considéré que l'absence de retrait au nord était admissible, côté ********. Il invoque une pratique communale naissante en la matière, et produit un lot de photographies d'une construction à la route de Blonay, dont l'une des façades de l'attique ne se trouve pas en retrait.

Me Mathey relève "l'effet mur" que produiront les façades nord des bâtiments, visibles depuis les parcelles des recourants. Il souligne que le RPGA a été adopté récemment et que la lettre de l'art. 24 al. 3 RPGA est claire. Me Keller conteste cette affirmation et soutient que cette disposition peut prêter à interprétation.

Notion d'habitat groupé

La présidente interpelle la Municipalité sur l'exigence d'habitation groupée pour la zone d'habitation de faible densité posée à l'art. 78 RPGA, en particulier sur la différence avec l'habitation collective des zones de forte et moyenne densité.

Me Misteli expose que dans le respect des règles sur la hauteur et le CUS, la Municipalité procède à une interprétation "moderne" de son RPGA, en fixant une limite générale à 5 logements. Me Keller confirme que cette limite a été communiquée aux constructrices au début du projet. La conseillère municipale évoque un début de pratique communale en vue de rationnaliser l'espace, avec une seule entrée. Elle admet un traitement "au cas par cas", les critères d'intégration prévalant dans la décision. Ici on a renoncé à exiger des entrées distinctes notamment sous forme de coursives pour des questions d'esthétique. Les recourants contestent cette interprétation de l'art. 78 RPGA.

Distance aux limites de propriété et balcons

Se référant aux art. 15 et 82 RPGA, Me Misteli confirme que la distance aux limites se détermine depuis les façades. Les constructrices expliquent que les actuels balcons empiètent dans l'espace réglementaire. Par rapport au retrait de façade, cela représente une largeur de balcons de 2.40 mètres. Me Keller produit de nouveaux plans sur lesquels la largeur des balcons a été réduite, à supposer que l'interprétation admise par la Municipalité ne soit pas suivie.

Esthétique

La présidente interpelle la Municipalité sur les cas dans lesquels la Commission communale d'urbanisme (CCU) est consultée. Les représentants de la Municipalité répondent qu'en dehors des constructions dans le quartier du Bourg, cela relève de la libre appréciation de la Municipalité.

Me Blanchard maintient sa requête visant à la consultation de la CCU. Me Misteli confirme la disponibilité de la CCU, dont il se récuserait cas échéant.

S'agissant de la requête de Me Blanchard tendant à la production du Plan directeur communal, les représentants de la Municipalité soulignent que ce plan datant d'il y a plus de vingt ans, il est obsolète et que les dispositions du RPGA prévalent.  

La Cour et les parties constatent les constructions environnantes, composées essentiellement de maisons individuelles, certaines à toits plats de 2 niveaux.

[...]"

La constructrice s'est déterminée sur le compte-rendu d'audience par lettre du 17 février 2022. La recourante A.________ s'est déterminée le 21 février 2022 et les recourants B.________ et H.________ le 2 mars 2022. Par lettre du 8 mars 2022, la constructrice a déposé des déterminations spontanées.

N.                     Par arrêt distinct de ce jour, la Cour a statué dans la cause AC.2021.0183.

Considérant en droit:

1.                      Les recours respectent les formes et le délai légal (cf. art. 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Les recourants sont respectivement propriétaires des parcelles nos 523, 527, 573 et 529, voisines du bien-fonds litigieux. Ils ont pris part à la procédure devant l'autorité précédente et ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 al. 1 let. a LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du recours sont remplies, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur les recours.

2.                      Dans leur mémoire de recours, les recourants D.________ et C.________ critiquent des projets de construction sur les parcelles nos 2674, 2675 et 2676. Dès lors que ces projets ne relèvent pas des décisions attaquées, ils excèdent l'objet du présent litige (art. 79 al. 2 LPA-VD) et leur recours est irrecevable dans cette mesure.

3.                      Les recourants B.________ et H.________ requièrent la production du Plan directeur communal de la Tour-de-Peilz. Ils souhaitent par ailleurs que la Commission communale consultative d'urbanisme (CCU) soit invitée à se déterminer, conformément à l'art. 4 RPGA, sur le projet litigieux et son intégration dans le quartier.

a) Le droit d'être entendu découlant des art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. A lui seul, l'art. 29 al. 2 Cst. ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins. Le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299, 140 I 68 consid. 9.6.1 p. 76, 131 I 153 consid. 3 p. 157, 130 II 425 consid. 2.1 p. 429, 124 I 241 consid. 2 p. 242, et les arrêts cités).

b) En ce qui concerne la demande de consultation de la CCU, l'art. 4 al. 3 RPGA prévoit que cette commission préavise sur les plans d'affectation spéciaux, sur les matières que le RPGA réserve à son examen, sur tout projet de construction, de transformation ou de rénovation inscrit dans les zones du bourg, des installations publiques ou de verdure ou sur toute autre question soumise par la Municipalité. Il apparaît que seule cette dernière possibilité semble concerner le projet litigieux, de sorte qu'il convient d'admettre que la Municipalité dispose d'un large pouvoir d'appréciation à cet égard. Vu la nature relativement ordinaire du projet, sis dans une des zones non mentionnées par cette disposition, une saisine de la CCU n'apparaît a priori pas nécessaire. Cette question peut en définitive souffrir de rester indécise, vu le sort du recours. Quant à la production du plan directeur communal, le Tribunal s'estime suffisamment renseigné par le dossier produit pour statuer, sans qu'il soit nécessaire de donner suite à cette requête.

4.                      Les recourants invoquent une violation des règles relatives à la destination de la zone (art. 78 RPGA). Ils estiment que le projet ne constitue ni une habitation groupée ni une habitation individuelle au sens de cette disposition.

L'art. 78 RPGA prévoit que la zone d'habitation de faible densité est destinée à l'habitation groupée et individuelle et aux activités non gênantes. Quant aux zones de moyenne et forte densité, les art. 63, 70 et 77 RPGA prévoient notamment que ces zones sont destinées à l'habitation collective.

a) Selon la jurisprudence, la municipalité jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (CDAP AC.2019.0285 du 30 septembre 2020 consid. 7 est les références citées). Il appartient ainsi en principe aux communes, dans le cadre de l’autonomie qui leur est réservée, de préciser dans leur pratique les caractéristiques qu'elles entendent voir observer dans les zones de l'habitat individuel ou groupé, ou mieux encore, d’adopter des réglementations plus précises définissant les caractéristiques essentielles de l’habitat groupé (cf. CDAP AC.2019.0285 précité, consid. 7, AC.2013.0041, AC.2013.0323 du 12 juin 2014 consid. 1f et AC.2011.0252 du 31 octobre 2012 consid. 5c). A défaut, il convient de recourir aux principes jurisprudentiels exposés ci-dessous pour déterminer, de cas en cas, si un projet particulier correspond à de l'habitat groupé ou collectif.

L'habitat groupé se distingue de l'habitat collectif par le fait qu'il implique des accès individualisés aux logements par des espaces privés extérieurs, ainsi que par des jardins privatifs ou terrasses situés dans les prolongements extérieurs du logement (CDAP AC.2014.0118 du 18 mars 2015 consid. 2c; AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité, consid. 1f et AC.2011.0252 précité, consid. 5c). L'habitat groupé peut ainsi prendre la forme d'unités de logements juxtaposées, bénéficiant chacune d'un accès indépendant par un espace privé extérieur rattaché au logement, et d’un jardin privatif, mais aussi d’unités de logements superposées avec un espace de distribution assurant un accès individuel privé extérieur par l’aménagement de coursives par exemple (cf. CDAP AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité consid. 1f). Plus récemment, le Tribunal de céans a dû déterminer si un projet à réaliser dans une zone d'habitat individuel et groupé était conforme à cette affectation. Il a constaté que le projet comprenait la construction de quatre habitations séparées s'élevant chacune sur trois niveaux, disposant chacune d'une entrée propre (en façade est), ainsi que d'une terrasse et d'un jardin privatif (délimité par des haies) du côté ouest. Chaque logement disposait par ailleurs de son propre sous-sol comprenant une cave et un local technique, de sorte qu'il ne s'agissait manifestement pas d'un seul immeuble d'habitation collective, mais bien d'habitat groupé (CDAP AC.2018.0069 du 30 juillet 2018 consid. 3b, confirmé par arrêt TF 1C_456/2018 du 25 juillet 2019).

b) Dans le cas présent, les bâtiments litigieux comportent une seule entrée chacun desservant les cinq logements prévus dans chaque immeuble. De même, le sous-sol est commun aux logements. Les bâtiments s'apparentent ainsi à un immeuble de logements collectifs. Interpellés en audience quant aux critères retenus par la Municipalité pour différencier l'habitation groupée au sens de l'art. 78 RPGA de l'habitation collective prévue aux art. 63, 70 et 77 RPGA, les représentants de la Municipalité ont indiqué qu'un immeuble comportant généralement jusqu'à cinq logements était toléré au titre d'habitat groupé, même avec une seule entrée commune. Il convenait d'apprécier les projets au cas par cas, les critères d'intégration prévalant dans la décision. Dans le cas présent, la Municipalité avait renoncé à exiger des entrées distinctes, notamment sous forme de coursives, pour des questions d'esthétique. Dans leurs écritures, les constructrices et la Municipalité se réfèrent notamment à un arrêt (CDAP AC.2009.0052 du 29 mars 2010 consid. 4), concernant un projet à la Tour-de-Peilz admis en application de la réglementation communale antérieure au RPGA de 2019, et portant sur un projet de construction de cinq immeubles totalisant 28 logements. Ce projet a été jugé conforme à la réglementation qui prévoyait un habitat groupé, individuel ou collectif. Cet arrêt se référait notamment à une jurisprudence antérieure (CDAP AC.2008.0045 du 10 février 2009 consid. 7) selon laquelle même si l'immeuble projeté ne correspond pas strictement à la notion d'habitat individuel groupé telle qu'on la conçoit d'ordinaire, on ne saurait interdire pour ce seul motif la construction d'un immeuble dont le gabarit respecte pour le surplus en tous points les dispositions réglementaires.

Cette appréciation de la Municipalité n'apparaît pas soutenable au vu de la réglementation récente en vigueur qui distingue expressément la notion d'habitat individuel ou groupé prévue en zone de faible densité de celle d'habitat collectif prévue dans les zones de moyenne et forte densité. A teneur du texte clair de ces dispositions, les formes d'habitat favorisant une habitation plutôt individuelle, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou de plusieurs logements groupés sont caractéristiques de la zone de faible densité, alors que des habitats sous forme de plusieurs logements par bâtiment relèvent de l'habitat collectif des zones de moyenne à forte densité. Cette distinction revêt une importance notamment en termes d'intégration esthétique dans chaque quartier, en fonction de la densité prévue (faible, moyenne ou forte). S'il n'est pas contestable que plusieurs logements groupés puissent prendre place en zone de faible densité (voir plus récemment CDAP AC.2020.0102 du 31 mars 2021 concernant la commune de la Tour-de-Peilz), il convient de clairement différencier ce type de construction de celui d'immeubles à plusieurs logements typiques de l'habitat collectif. Une appréciation au cas par cas telle que préconisée par la Municipalité, avec une limitation approximative à cinq logements dans un immeuble destiné par ailleurs au logement collectif apparaît insuffisamment précise pour permettre une distinction claire entre ces deux notions et n'apparaît dès lors pas conforme à la volonté du législateur communal. S'agissant d'une réglementation récente, il convient au contraire de procéder à une application stricte et distincte de ces notions telle que résultant des dispositions précitées du RPGA. La jurisprudence antérieure mentionnée par la Municipalité n'apparaît pas non plus pertinente, au vu notamment de la réglementation plus large applicable à ce moment-là, qui admettait dans une même zone des formes de logement groupé, individuel ou collectif (cf. CDAP AC.2009.0052 précité).

Au demeurant, cette jurisprudence semblait tolérer une certaine souplesse dans l'interprétation de la notion d'habitat groupé, dans la mesure où le gabarit du projet respectait pour le surplus en tous points les dispositions réglementaires (CDAP AC.2009.0052 précité). Or en l'occurrence, comme on le verra ci-dessous, le projet paraît non-conforme au RPGA s'agissant des attiques.

Au vu de ce qui précède, ce grief doit être admis et les décisions du 12 août 2020 annulées.

5.                      Les recourants font grief au projet de ne pas respecter l'art. 24 al. 3 RPGA, dès lors que seules trois façades sur quatre des attiques sont en retrait par rapport à celles de l'étage inférieur. En conséquence la hauteur des bâtiments serait excessive. La Municipalité conteste cette appréciation et considère qu'un retrait des attiques sur trois façades est réglementaire.

a) L'art. 83 RPGA limite la hauteur maximale autorisée à 7 mètres, cette hauteur étant mesurée conformément à l'art. 17 RPGA qui prévoit, à son alinéa premier, que la hauteur des constructions se mesure à la corniche, à l'acrotère (annexe I, schémas B et D) ou selon toute autre disposition constructive qui en tient lieu, depuis l'altitude moyenne du terrain naturel. Selon le schéma D de l'annexe I au RPGA, lorsqu'il est prévu un attique, la hauteur se mesure à l'acrotère.

Aux termes de l'art. 24 al. 3 RPGA, "sont considérés comme attiques les volumes aménagés sous une toiture plate en retrait des façades inférieures. Les attiques sont habitables". Selon le schéma D figurant en annexe I dans le RPGA, l'attique illustré en plan est en retrait sur deux façades. Selon les recourants, le schéma D représente une coupe axiale d'un bâtiment. Le schéma pris dans l'un des deux axes, illustre un attique en retrait par rapport aux deux façades correspondantes. Ce schéma vaut donc également pour l'autre axe du bâtiment.

La Municipalité estime pour sa part que l'art. 24 RPGA n'impose pas un retrait de l'attique sur quatre façades. A défaut de pratique communale en la matière, elle se réfère à celle de la commune de Montreux, ainsi qu'à la jurisprudence. Elle considère que l'absence de retrait sur la façade nord des bâtiments ne présente pas de problèmes en termes de privation de vue, de luminosité, de nuisances ou d'exposition.

b) Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 6 et les références citées), la notion d'attique n'est pas définie dans la réglementation fédérale, cantonale ou communale. Selon la terminologie usuelle, l'attique est un étage placé au sommet d'une construction et d'une proportion moindre que l'étage inférieur (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4ème éd. 2010, p. 588; CDAP AC.2017.0370 du 18 juillet 2018 consid. 5b; AC.2016.0223 du 27 octobre 2017 consid. 7a; AC.2015.0151 du 18 février 2016 consid. 3b). Selon la jurisprudence cantonale, il résulte de la définition précitée qu'un étage d'attique ne doit pas nécessairement être en retrait sur tous les côtés du bâtiment (arrêts précités CDAP AC.2016.0223 consid. 7a et AC.2016.0411 consid. 2c; AC.2015.0307 du 22 novembre 2016 consid. 11c). Le Tribunal fédéral a quant à lui souligné que la définition cantonale de l'attique n'impose pas nécessairement que l'attique présente un retrait sur au moins deux façades (cf. TF 1C_499/2017, 1C_500/2017 précité consid. 3.5). Dans un arrêt de 2012 (CDAP AC.2011.0252 du 31 décembre 2012 consid. 2), le Tribunal de céans a admis le grief de non-conformité d'un attique qui ne respectait pas les exigences du règlement communal prévoyant un retrait de ce niveau de 1.50 m par rapport aux façades.

c) Dans le cas présent, vu le caractère récent du RPGA, il convient de se référer au texte clair de la disposition communale précitée (art. 24 al. 3 RPGA) qui prévoit le retrait du niveau d'attique "des façades inférieures", à savoir en principe de toutes les façades inférieures. Cette interprétation est confirmée par le schéma D annexé au RPGA. D'un point de vue téléologique, une telle exigence se comprend d'ailleurs afin de marquer une distinction visuelle entre ce niveau et le reste du bâtiment et d'atténuer l'impact visuel d'un tel niveau. En l'occurrence, l'absence de retrait des attiques sur les façades nord des bâtiments projetés aura pour effet visuel à cet endroit celui d'un immeuble comportant une hauteur sur quatre niveaux et non sur trois. Cet effet visuel sera perceptible pour les recourants C.________ et D.________, voire également A.________, quand bien même cette dernière se trouve en amont vu la topographie du terrain.

Force est ainsi de conclure que l'interprétation de la Municipalité contrevient au texte clair de l'art. 24 al. 3 RPGA et n'est pas soutenable. Les bâtiments litigieux ne respectent ainsi pas la hauteur réglementaire.

Ce grief est en conséquence admis.

6.                      Il résulte des considérants qui précèdent que les recours doivent être admis, dans la mesure de leur recevabilité, et les décisions attaquées, du 12 août 2020, annulées, sans qu'il apparaisse nécessaire d'examiner les autres griefs des recourants. En ce qui concerne l'accès à la parcelle, celui-ci a fait l'objet d'une décision distincte, objet de la procédure AC.2021.0183, qui a donné lieu à un arrêt distinct de ce jour.

De jurisprudence constante, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, comme en l'occurrence les constructrices, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et les dépens (cf. notamment CDAP AC.2017.0009 du 9 février 2018; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 9; AC.2012.0241 du 17 juin 2013 consid. 8 et les références). L'émolument de justice, ainsi qu'une indemnité à titre de dépens en faveur des recourants qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, seront donc mis à la charge des constructrices qui succombent (art. 49 et 55 LPA-VD; art. 4 et 10-11 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1).


Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours d'A.________ est admis.

II.                      Le recours de B.________ et H.________ est admis.

III.                    Le recours de C.________ et D.________ est admis dans la mesure de sa recevabilité.

IV.                    Les décisions de la Municipalité de la Tour-de-Peilz, du 12 août 2020, sont annulées.

V.                     Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de E.________ et F.________, débitrices solidaires.

VI.                    E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à A.________ une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

VII.                  E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à B.________ et H.________, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 20 décembre 2022

 

La présidente:                                                                                          La greffière:        



Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.