TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 21 mai 2021

Composition

M. Pascal Langone, président; M. Jean-Daniel Beuchat, assesseur et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.

 

Recourant

 

A.________, à ********, représenté par Me Gilles DAVOINE, Avocat, à Nyon,

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Autorité intimée

 

Municipalité de Pully, représentée par Me Jacques HALDY, Avocat, à Lausanne,

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Autorité concernée

 

Direction générale des immeubles et du patrimoine,

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Constructrice

 

B.________, à ********, représentée par Me Alain THÉVENAZ, Avocat, à Lausanne,  

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Objet

permis de construire           

 

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Pully du 3 juillet 2020 levant son opposition et octroyant un permis de construire, après démolition d'une maison individuelle, un bâtiment d'habitation de 8 logements avec garage souterrain et 2 places de parc extérieures sur la parcelle n° 3026, propriété de C.________ SA, promise-vendue à B.________ (CAMAC 189198)

 

Vu les faits suivants:

A.                     C.________ SA était propriétaire jusqu'au début de l'année 2021 de la parcelle n° 3026 de la Commune de Pully, située au chemin ********. D'une surface totale de 1'304 m2, ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitation (n° ECA 1965) et un garage (n° ECA 2078), d'une surface bâtie totale de 199 m2, ainsi qu'une place-jardin de 1'105 m2.

La parcelle n° 3026 est classée dans la "zone à moyenne densité", soit une zone destinée aux bâtiments voués au logement et aux activités compatibles avec le logement, au sens des art. 36 et 37 du Règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions, approuvé le 7 septembre 2017 par le département compétent (ci-après: RCATC).

Ce bien-fonds jouxte, à l'Est, la parcelle 3027, propriété de D.________ et E.________. Bordée à l'ouest par le chemin ******** (DP 1179), la parcelle n° 3026 comprend, en limite sud, une bande de terrain servant de voie d'accès privée qui fait l'objet d'une servitude de passage à pied et à char (ID. 007-2002/5504) en faveur et à charge des parcelles avoisinantes nos 5504, 3027, 3028, 3030, 3031 et 3455. Selon l'extrait du registre foncier, cette servitude s'exerce sur une largeur de cinq mètres. Cette voie de desserte privée débouche à l'Ouest sur chemin ********, qui relie du côté sud le boulevard ******** (DP 1180).

B.                     Le 20 septembre 2019, C.________ SA, propriétaire à l'époque de la parcelle n° 3026 promise-vendue à B.________, a déposé auprès de la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire un immeuble de huit logements avec un parking souterrain de 9 places et deux places de parc à l'air libre, après démolition notamment de la villa existante (n° ECA 1965); celle-ci n'avait fait l'objet d'aucun recensement architectural. Selon les plans d'enquête des 30 et 31 octobre 2019, le bâtiment projeté, d'une surface bâtie de 260 m2, serait composé, outre d'un sous-sol, de quatre niveaux, soit un rez-de-chaussée, deux étages et un attique avec un toit plat végétalisé et surmonté de panneaux solaires. Le projet implique également l'abattage d'une dizaine d'arbres. Les constructrices se sont engagées à céder gratuitement à la Ville de Pully une bande de terrain d'environ 89 m2 longeant la limite Ouest de la parcelle, afin de permettre la création d'un trottoir sur le chemin ********.

Mis à l'enquête publique du 23 novembre 2019 au 23 décembre 2019, ce projet a suscité l'opposition de plusieurs voisins, dont D.________ et E.________, d'une part, et A.________, occupant de la villa (n° ECA 1965) vouée à la démolition, d'autre part.

Dans sa synthèse du 19 décembre 2019 (n°189198), la Centrale des autorisations (CAMAC) a regroupé toutes les autorisations spéciales et préavis favorables délivrés par les autorités cantonales concernées. La Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP) y a indiqué ne pas avoir de remarques à formuler.

Le 30 mars 2020, les opposants D.________ et E.________ ont transmis à la municipalité une expertise privée, soit une "Etude historique d'un ensemble architectural au boulevard ******** 15 à 29" établie en février 2020 par F.________ en collaboration avec G.________ (ci-après: Etude historique de février 2020), arrivant à la conclusion que la "villa vouée à la démolition et à une reconstruction sous la forme d'un volume beaucoup plus important (chemin ********), se trouve en bordure d'un ensemble cohérent, construit dans une période restreinte (entre 1905 et 1912), suivant une typologie commune (villa bourgeoise ou villa locative), avec une volumétrie similaire (trois ou quatre niveaux hors-sol sur un plan resserré, implantés au milieu d'une parcelle généreuse) et dans un style architectural identique (Heimatstil) (...). De fait, la construction d'un bâtiment de plusieurs étages à la volumétrie imposante sur la parcelle chemin ******** nuirait à la perception générale de cet ensemble et apparaîtrait en totale rupture avec son environnement" (p. 33/34).

Le 15 octobre 2020, la villa n° ECA 1965 s'est vu attribuer la note *4* ("objet bien intégré") au recensement architectural.

A la demande de la municipalité, les constructrices ont déposé des plans d'architecte modifiés le 27 mai 2020 et des plans de situation de l'ingénieur-géomètre modifiés les 28 mai et 3 juin 2020; ces nouveaux plans – qui ont été soumis aux opposants – portaient sur plusieurs points (délimitation d'une place de jeux, redimensionnement des dépendances (local concierge et local vélos), repositionnement des panneaux solaires en toiture, réduction des dimensions des avant-toits de la toiture de l'attique, plantation d'un arbre au Nord/Ouest de la parcelle, suppression d'un mur de soutènement au sud/ouest de la parcelle; repositionnement de la surface de manœuvre et d'appui pour les sapeur-pompiers à l'Ouest de la parcelle; amélioration du traitement paysager et végétal, modification légère de l'implantation du bâtiment en direction du Sud et de l'Est afin de respecter la distance à la limite de propriété Nord, correction de l'emprise des balcons en façade Ouest sur la limite de constructions, suppression de la cave à vin, redimensionnement du garage souterrain et du sous-sol, redistribution des locaux en sous-sol (cave et local technique), réduction de la surface du couvert d'entrée à 10 m2; adaptation des logements pour tenir compte des personnes à mobilité réduite, redimensionnement de l'attique de façon à respecter le rapport de 3/5 de la surface de l'étage inférieur, la suppression du canal de fumée en façade nord.

C.                     Par décision du 3 juillet 2019, la municipalité a levé les oppositions et délivré permis de construire requis sur la base des plans tels que modifiés après l'enquête publique.

D.                     Le 11 septembre 2020, A.________ a formé devant le Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public (CDAP) un recours à l'encontre de la décision municipale du 3 juillet 2020, dont il demande principalement l'annulation (AC.2020.0246).

Dans ses déterminations du 17 novembre 2020, la DGIP a indiqué que la villa vouée à la démolition, malgré la simplicité de son architecture, typique du "Landistil", se situait aux abords d'autres constructions de type Heimatstil, réalisées au début du 20ème siècle et dont les qualités sont attestées par les notes *3* et un note *2* et que toute intervention dans le secteur méritait une attention particulière, tout en rappelant que l'autorité compétente pour la sauvegarde des objets recensés en note *3*, *4* et *5* était la Commune de Pully. Dans sa réponse du 24 novembre 2020, la municipalité a conclu au rejet du recours. Le 25 novembre 2020, la constructrice B.________ a proposé le rejet du recours. Le 30 novembre 2020, l'ancienne propriétaire C.________ SA a renoncé à déposer d'autres déterminations.

Le 7 septembre 2020, D.________ et E.________ ont interjeté un recours parallèle à l'encontre de la décision municipale du 3 juillet 2020, dont ils demandent en substance l'annulation (AC.2020.0235).

Le 22 mars 2021 a eu lieu une audience avec inspection locale. Il ressort du compte-rendu d'audience relatif aux affaires AC.2020.0235 et AC.2020.0246 ce qui suit:

"Les parties n'ont pas de réquisitions à formuler.

Me Thévenaz produit un arrêt du 10 février 2021 de la Chambre des recours civile rendu dans le cadre d'une procédure d'expulsion à l'encontre de M. A.________.

Selon Me Thévenaz, cet arrêt démontre qu'il n'y a aucun contrat de bail à loyer qui lie M. A.________ à l'ancienne ou à la nouvelle propriétaire de la villa sise sur la parcelle n° 3026.

M. A.________ précise qu'il existe un contrat de bail à loyer tacite, qu'il paie toutes les charges liées à la villa, mais qu'il ne verse aucun loyer à la propriétaire.

La Cour observe qu'au nord de la parcelle litigieuse se trouve un garage à toit plat composé de cinq boxes (parcelle n° 3740). Sur la même parcelle se trouve un bâtiment locatif d'habitation comportant trois niveaux, avec une toiture à quatre pans à faible pente. Il est précisé que l'orientation du toit est dans l'axe est-ouest et qu'il s'agit d'une construction datant des années 1950.

Sur la parcelle n° 3701, de l'autre côté du chemin ********, se trouve un bâtiment d'habitation de trois niveaux, plus les combles habitables, construit dans les années 1990.

A l'ouest de la parcelle litigieuse, de l'autre côté du chemin ********, se trouve une villa sur un seul niveau, avec une toiture à deux pans, à l'architecture relativement banale (parcelle n° 3700). Il s'agit d'une villa construite dans les années 1950 et qui a fait l'objet d'une rénovation il y a deux ou trois ans.

Au sud de la parcelle litigieuse, il est constaté la présence de la villa ********", constituée de quatre étages, plus les combles habitables (parcelle n° 3030). Il est en outre constaté au pied de cet immeuble l'existence d'un garage à toit plat, composé de trois boxes, construit dans les années 1930-1940.

Toujours au sud de la parcelle litigieuse, sur la parcelle n° 3455 se trouve une maison sur deux niveaux, plus les combles habitables, avec un toit à deux pans (orientation nord-sud), qui n'a pas été recensée.

La Cour se rend devant la maison des recourants D.________ et E.________.

Il est constaté que la maison est constituée d'un soubassement, ainsi que de deux étages, surmontés de combles habitables.

Il est observé que les parcelles nos 3026, 3027 et suivantes sont bordées le long de la limite sud d'un mur en pierre, ainsi que, pour certaines propriétés, de porches, ce qui est typique de l'architecture datant des années 1900.

Me Bovay fait remarquer qu'il existe une importante végétation de haute futaie dans tout le quartier, ce qui participe à l'équilibre entre le bâti et le végétal.

Les recourants D.________ et E.________ précisent que leur jardin est inscrit à l'inventaire ICOMOS.

Me Haldy fait remarquer que la partie aval de la parcelle des recourants est dépourvue d'arbres et de végétations de haute futaie.

Il est relevé que le mur de la parcelle litigieuse a été construit en même temps que la villa, soit dans les années 1940. Il est précisé que ce mur a été construit dans le même esprit que le mur situé sur la parcelle n° 3027 (à l'exception de la couverture du mur en tuiles). Il n'y a pas de porche.

M. G.________ relève que le bâtiment projeté est, selon lui, trop massif et qu'un bâtiment plus "élancé" pourrait s'intégrer (sous réserve de la clause d'esthétique). Il précise que le secteur du côté du Boulevard ******** est constitué de maisons telles que celles des recourants D.________ et E.________. Selon M. G.________, la villa existante sur la parcelle n° 3026 ne présente pas un intérêt historique suffisant pour être préservée.

On constate que le chemin d'accès privé aura une largeur supérieure à 5 mètres et qu'il sera même élargi au droit de la parcelle n° 3026 jusqu'au garage. On constate également que le chemin actuel est asphalté et que son élargissement sera également de même nature. Ce chemin d'accès est rectiligne et plat; sa visibilité est bonne.

Au débouché sur le chemin ********, le tronçon au nord est relativement étroit (env. 4m). Il est à sens unique, si bien qu'il ne peut pas être remonté. Avec la disparition du mur pour laisser place à un trottoir, la visibilité sera améliorée.

On constate que le tronçon sud du chemin ******** qui débouche sur le Boulevard ******** présente une forte déclivité et a une largeur d'environ 5 mètres.

M. E.________ relève que le débouché sur le Boulevard ******** est dangereux, malgré la présence d'un signal "Stop". On se trouve dans un quartier où la vitesse est limitée à 30 km/h.

La Municipalité précise qu'il y a dix arbres protégés de par leur diamètre, mais qu'il n'y a aucun arbre classé individuellement.

La constructrice précise que la parcelle litigieuse fera l'objet de plantations supplémentaires autour de la parcelle, qui seront composées d'arbustes de différentes essences indigènes et de haies vives également d'essences indigènes. Il s'agit d'une volonté de la constructrice d'aller au-delà des trois arbres de taille majeure et d'essence indigène imposés par la Commune au titre d'arborisation compensatoire. Il est également relevé que pour des questions d'intégration, le toit de l'immeuble sera végétalisé.

Il est précisé qu'il n'y a pas de liste des essences indigènes pour les trois arbres ainsi que pour les autres arbustes et haies vives qui seraient plantés.

M. H.________ relève que les conditions fixées par la Commune concernant l'arborisation compensatrice (les trois arbres) sont excellentes. Il ajoute cependant que l'on pourrait se retrouver face à un problème en fonction des essences choisies, lesquelles pourraient avoir un gabarit trop important à terme. M. H.________ précise encore que la constructrice a fait un effort important au niveau de la végétation pour l'intégration du bâtiment.

Selon la constructrice, le plan intitulé "1804 EXE.1", daté du 27 mai 2020, est impératif.

M. H.________ produit une expertise biologique datée de mars 2021 réalisée à la demande des recourants D.________ et E.________. Il précise qu'il y a deux pins sur la parcelle litigieuse qui datent d'une centaine d'années. Il relève également que le quartier comprend des pins de même taille et vraisemblablement de même âge, de part et d'autre de la parcelle. Il a l'impression que les pins suivent la cassure de pente. En outre, l'absence d'entretien du jardin lui donne une plus-value biologique. Toujours selon M. H.________, l'état sanitaire des arbres est bon.

Selon Mme I.________, le contre-mur qui sera réalisé en limite est de propriété avec la parcelle n° 3027 sera plus bas sur toute la longueur du mur existant sur la parcelle n° 3027 (recourants D.________ et E.________).

En bas de la parcelle litigieuse, au niveau où le mur des voisins D.________ et E.________ est interrompu, le mur projeté aura une hauteur de 115 cm au-dessus du terrain naturel (endroit de la place de jeu) et sera donc visible depuis la propriété des recourants D.________ et E.________.

La parole n'étant plus demandée, l'instruction est close.

Les mandataires indiquent qu'ils renoncent à plaider.

Les parties déclarent renoncer à la lecture du procès-verbal.

L'audience est levée à 16h45".

 

Considérant en droit:

1.                      a) La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD) et il respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

b) Il convient toutefois d’examiner la qualité pour recourir de A.________ qui habite la villa vouée à la démolition et qui prétend être au bénéfice d'un contrat de bail tacite.

aa) Selon l'art. 75 let. a LPA-VD, a qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

La jurisprudence précise que le recourant doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés et que l'intérêt invoqué – qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait – doit se trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération. Il faut donc que l'admission du recours procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle. Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt général ou d'un tiers est en revanche irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à empêcher l'"action populaire", lorsqu'un particulier conteste une autorisation donnée à un tiers (cf. AC.2015.0347 du 27 mars 2017 consid. 2a et les références citées, dont l’ATF 135 II 145 consid. 6.1).

De plus, le droit de recours suppose que l'intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision entreprise soit actuel et pratique. Cet intérêt doit exister non seulement au moment où le recours est déposé, mais encore lors du prononcé de la décision sur recours (ATF 136 II 101 consid. 1.1). S'il disparaît pendant la procédure, la cause est rayée du rôle comme devenue sans objet (TF arrêt 2C_423/2007 du 27 septembre 2007 consid.1).

bb) En matière de construction, le voisin a en principe qualité pour agir lorsque son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à sa proximité immédiate. Il peut exiger l'examen d'un projet de construction à la lumière de toutes les normes juridiques susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit; est décisif le fait que l'admission du recours pourrait lui procurer un avantage pratique (ATF 138 II 191 consid. 5.2; arrêt AC.2014.0348 du 14 mars 2017 consid. 5). Le voisin ne saurait en revanche se prévaloir uniquement de l'intérêt général à l'application correcte du droit, sans obtenir un avantage en cas d'admission du recours (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 p. 33).

c) Lorsque le voisin n’est pas titulaire de droits réels mais est locataire, il peut lui aussi recourir s’il est davantage touché que la généralité des administrés, par exemple s’il peut se plaindre d’immissions excessives provoquées par l’octroi d’un permis de construire (Broglin/Winkler Docourt, Procédure administrative, Principes généraux et procédure jurassienne, Zurich 2015, p. 156, n° 430). Le locataire subit en effet de la même manière que le propriétaire les inconvénients liés à la réalisation d'un projet contesté, spécialement s'il est lié par un contrat de bail de longue durée, qui l'a amené à réaliser des investissements importants dans les locaux en cause (AC.2018.0428 du 7 juin 2019 consid. 1c et les références citées, en particulier AC.1996.0154 du 9 février 1999 et AC.1997.0010 du 2 avril 1997).

La qualité pour agir fondée sur un intérêt digne de protection est ainsi généralement reconnue au locataire voisin s’il est lié par un contrat de bail dont le maintien à moyen ou long terme présente pour lui un intérêt important de nature économique ou autre. La notion de locataire comprend également le locataire d’une surface commerciale (Pfeiffer, La qualité pour recourir en droit de l’aménagement du territoire et de l’environnement, Etude de droit fédéral et vaudois, thèse Genève/Zurich/Bâle 2013, p. 45).

Il n’est pas fréquent que le locataire d’un appartement forme un recours contre l’octroi d’un permis de construire délivré au propriétaire foncier qui est son bailleur, pour un ouvrage à réaliser sur la parcelle où il réside. En règle générale, si un locataire et un bailleur ont un différend au sujet des qualités ou de l’aménagement de la chose louée, des prescriptions du droit privé sont applicables et la juridiction compétente est celle qui traite des litiges concernant les baux. Ainsi, lorsque le locataire attaque une décision concernant l’immeuble qu’il habite, il agit contre l’intérêt du propriétaire avec lequel il est lié par un contrat de bail. Dès lors que les conflits au sujet de travaux de modification ou de rénovation de la chose louée sont soumis au droit privé, en particulier l’art. 260 de la loi fédérale complétant le Code civil du 30 mars 1911 (Code des obligations [CO] ; RS 220) relatif à la rénovation et modification de la chose louée par le bailleur, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour dire que s’il existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (AC.2007.0266 du 10 avril 2008 consid. 1b et les références citées). Le Tribunal a notamment considéré que la locataire qui s'oppose à la construction d'une pergola devant les fenêtres de son atelier au motif que cette installation la priverait de lumière et l'empêcherait d'exercer son activité professionnelle de manière conforme à l'usage prévu par son contrat de bail n’a pas qualité pour agir, dès lors qu’il s'agit de questions qui concernent exclusivement les rapports de droit privé entre la locataire et ses bailleurs (AC.2007.0266 précité consid. 1c ; Pfeiffer, op. cit., p. 46).

On peut néanmoins concevoir qu’un locataire ne reproche à son bailleur que la violation de règles du droit public, en relation avec un projet de construction, sans prétendre qu’il ne tiendrait pas ses engagements contractuels; dans cette mesure, le recours du locataire contre le permis de construire serait recevable, dès lors que son admission pourrait lui procurer un avantage pratique qu’il n’obtiendrait pas devant la juridiction civile (AC.2015.0170 du 19 août 2016; AC.2014.0114 du 17 AC.2011.0201 du 28 mai 2013; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011; à propos de la qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un autre contexte, cf. ATF 131 II 649). La légitimité pour agir du locataire contre son propre bailleur est admise en particulier à l’encontre d’une décision nécessitant une autorisation spéciale en vertu de la loi vaudoise du
4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR, actuellement remplacée par la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif: LPPPL; BLV 840.15), dès lors que les moyens de droit privé à disposition du locataire ne permettent pas d’invoquer les dispositions de cette loi (Pfeiffer, op. cit., p. 46). Il résulte de ce qui précède que les locataires conservent un intérêt digne de protection à ce que soit tranchée la question de la conformité à cette loi d’un projet concernant l’immeuble qu’ils occupent, en tout cas pour autant que la validité de la résiliation de leur bail n’ait pas été définitivement tranchée sur le plan civil. Les personnes qui ne sont plus au bénéfice d’un droit personnel d’occuper l’immeuble, notamment parce que le contrat de bail ou de prêt dont elles bénéficiaient est arrivé à terme, ne peuvent en revanche faire valoir un intérêt suffisant (AC.2015.0170 précité consid. 2b ; AC.2016.0417 du 20 décembre 2016 consid. 2b).

Le Tribunal s'est récemment prononcé sur une affaire où la résiliation du bail du locataire ne pouvait plus être contestée par la voie judiciaire mais que le contrat de bail n'était pas encore arrivé à échéance au moment où l'autorité devait se prononcer (AC.2015.0170 précité, consid. 2). Il a considéré que cette situation devait être assimilée à celle d'une personne qui ne bénéficie plus d'un droit à occuper l'immeuble dès lors qu'elle est amenée à devoir quitter les locaux quel que soit le résultat de la procédure administrative en cours. Le locataire ne peut dès lors tirer aucun avantage direct d'une éventuelle admission de son recours. Au contraire du locataire dont la résiliation du bail est toujours contestée devant les tribunaux, il ne peut en outre prétendre que le sort de la question "préjudicielle" de la conformité à la LDTR des travaux envisagés lui importe dans le cadre de cette contestation civile. En définitive, le Tribunal a retenu qu'un locataire dont le bail a été valablement résilié et qui est de toute manière amené à quitter les locaux ne peut plus se prévaloir d'un intérêt digne de protection. Il ne s'agit pas de dénier aux locataires la qualité pour recourir dès lors qu'une résiliation est seulement envisageable, mais bien uniquement lorsqu'il est établi que les rapports contractuels prendront fin quelle que soit l'issue de la procédure administrative (AC.2015.0170 précité; voir aussi AC.2019.0009 du 31 juillet 2019, où la qualité pour recourir a été déniée au locataire dont le bail avait été résilié de manière définitive).

c) En l’espèce, le recourant A.________, qui habite la villa sise sur la parcelle n° 3026, a déclaré en audience qu'il était au bénéfice d'un contrat de bail tacite qui le lierait à l'ancienne propriétaire C.________ SA, qu'il payait toutes les charges liées à ladite villa, mais qu'il ne versait aucun loyer à la propriétaire de celle-ci. Quant au conseil de la propriétaire actuelle, B.________, il a produit un arrêt du 10 février 2021 de la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal rendu dans le cadre d'une procédure d'expulsion à l'encontre du recourant, d'où il ressort que celui-ci n'avait pas démontré être au bénéfice d'un contrat de bail tacite faute de paiement d'un loyer, qui était pourtant un élément essentiel du contrat de bail (p. 11). Dans ces conditions, il est pour le moins douteux que le recourant, qui n'a pas établi être locataire de la villa qu'il occupe sans droit, dispose de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 LPA-VD. Il apparaît dès lors que le recours est irrecevable. Point n'est cependant besoin de trancher définitivement cette question, du moment que le recours doit de toute manière être rejeté sur le fond, comme on le verra ci-après.

2.                      Le recourant doute que les nombreuses modifications apportées au projet après la fin de l’enquête publique puissent être considérées comme des modifications de minime d'importance susceptibles d'être dispensées d'enquête complémentaire.

a) Selon l'art. 111 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité peut dispenser d'enquête publique les projets de minime importance. D'après l'art. 117 LATC, lorsqu'elle impose des modifications de minime importance, la municipalité peut délivrer un permis de construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au projet. Conformément à la jurisprudence, lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (cf. art. 111 et 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC; les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire les modifications apportées à un projet après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (cf. CDAP AC.2018.0433 du 6 décembre 2019 consid. 2aa/bb et les références citées) ou lorsqu'elles visent à rendre le projet réglementaire. Lorsqu'un projet de construction peut aisément être rendu réglementaire par une modification des plans mis à l'enquête publique, la municipalité a l'obligation de délivrer le permis à titre conditionnel (cf. RDAF 1966 p. 133; RDAF 1972 p. 418). Il a été jugé que même l'exigence d'une modification d'implantation de 1.55 m tendant à garantir le respect des normes réglementaires en matière de distance entre bâtiments et limite de propriété constituait une modification de peu d'importance pour un bâtiment de plus de 40 m de façade (cf. RDAF 1974 p. 449).

b) En l’espèce, le projet a été mis à l’enquête publique conformément à l’art. 109 LATC. Par la suite, il a fait l’objet de plusieurs modifications visant, d'une part, à atténuer les aspects du projet gênant les opposants (notamment, réduction des dimensions des avant-toits de la toiture de l'attique, suppression d'un mur de soutènement au Sud/Ouest de la parcelle, amélioration du traitement paysager et végétal etc.) et, d'autre part, à rendre le projet réglementaire (notamment, correction de l'emprise des balcons sur la limite de construction). Quant à l'exigence de modification de l'implantation du bâtiment projeté en direction du Sud/Est afin de respecter la distance à la limite de propriété Nord, elle peut être qualifiée de minime importance, s'agissant d'un déplacement de 12 cm (à l'angle Nord/Est) et de 48 cm (à l'angle Nord/Ouest), étant précisé que la longueur de la façade Nord mesure 16.57 m. Au regard de la jurisprudence précitée, les modifications en cause – qui n'ont pas d'impact notable sur l'aspect du bâtiment ni sur sa destination – pouvaient dès lors être dispensées d'enquête complémentaire. D'ailleurs le recourant, qui ne conteste pas avoir pu consulter les plans modifiés, n'a pas été empêché de soulever tous les griefs en lien avec ces modifications; il ne prétend pas non plus que le projet modifié aurait, pour lui, un impact supplémentaire par rapport au projet tel que mis à l'enquête. Dans ces circonstances, la procédure suivie n'est pas contraire au droit cantonal. Quoi qu'il en soit, il n'y aurait guère de sens d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour qu'elle statue à nouveau à l'issue d'une mise à l'enquête complémentaire. Un tel procédé constituerait un détour procédural inutile, dès lors que tous les griefs se rapportant aux modifications soulevées par le recourant ont pu être traités (voir ci-dessous).

Le grief doit donc être rejeté.

3.                      Le recourant allègue que la parcelle litigieuse – déjà construite – ne serait pas suffisamment équipée, dans la mesure où la sécurité de l'accès au réseau routier ne serait pas garanti pour les futurs habitants.

a) Selon l’art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Selon l'art. 19 al. 1 LAT de  la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700),  un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68 et les arrêts cités; ATF 1C 36/2010 du 18 février 2011 consid. 4.1). Pour qu'une desserte routière soit adaptée à l'utilisation prévue, il faut d'abord que la sécurité - celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier - soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (ATF 1C 36/2010 précité consid. 4.1). Enfin, son utilisation ne doit pas provoquer de nuisances incompatibles avec les exigences de la loi fédérale sur la protection de l'environnement et de ses ordonnances d'exécution (ATF 129 II 238 consid. 2 p. 241 et l'arrêt cité). La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Un bien-fonds ne peut dès lors être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut pas être absorbé par le réseau routier, ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage. Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 129 II 238 consid. 2 p. 241; 121 I 65 consid. 3a in fine p. 68; 119 Ib 480, consid. 6 p. 488; 116 Ib 159; 96 I 369 consid. 4 p. 373).

La définition de l’accès adapté à l’utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l’accès est suffisant lorsqu’il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l’accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (AC.2009.0086 précité; AC.2008.0233 du 6 mai 2009; AC.2002.0013 du 10 décembre 2002).

b) En l'occurrence, la voie d'accès privée qui permet de relier le parking projeté au domaine public (chemin ********) fait l'objet d'une servitude de passage dûment inscrite au registre foncier en faveur de la parcelle n° 3026 et dont l'assiette présente une largeur d'au moins cinq mètres. Cette voie d'accès privée – qui est rectiligne et plate – débouche après une vingtaine de mètres de long en direction de l'Ouest sur le chemin ********. L'inspection locale a permis de constater qu'à ce débouché, la visibilité était bonne et que celle-ci serait encore améliorée, du côté droite (Nord), du fait du trottoir qui serait aménagé sur une bande de terrain de la parcelle n° 3026 longeant ledit chemin en lieu et place d'un mur de clôture existant. La sécurité de tous usagers y est donc garantie, d'autant que tout le quartier résidentiel ******** se trouve en "zone 30". Certes, le dernier tronçon du chemin ******** – d'une largeur de 5 m environ – présente une forte déclivité avant de déboucher sur le boulevard ********, où la visibilité n'est pas idéale. Mais la configuration des lieux permet à tout conducteur attentif et respectueux des règles usuelles de circulation de s'engager sans dangers excessifs sur le boulevard ********. D'ailleurs de nombreux habitants du quartier – qui connaissent les lieux – empruntent ce tronçon depuis de longues années sans risques avérés et il n'y pas raison que les futurs habitants ne puissent pas en faire autant. Le recourant n'a pas en tout cas pas apporté la preuve que des accidents aient été recensés à cet endroit précis. Quant à la (faible) augmentation du trafic engendré par la création de onze places de parc, elle pourra aisément être absorbée par le réseau routier actuel, dont il n'est pas établi qu'il serait saturé.

Compte tenu de l'ensemble de ces circonstances, force est d'admettre que la parcelle litigieuse – qui est construite d'une villa avec garage et donc d'ores et déjà reliée au réseau routier – doit être considérée comme équipée au regard de l'art. 19 al. 1 LAT.

4.                      Le recourant craint que l'utilisation du parking souterrain de neuf places par les habitants puisse provoquer des nuisances sonores excessives et requiert dès lors une étude acoustique. Or, il a déjà été jugé que, selon l'expérience générale, le bruit des véhicules, à la sortie d'un parking souterrain d'une trentaine de places pour un bâtiment d'habitation, n'est pas susceptible de provoquer des immissions excessives dans le voisinage (cf. notamment AC.2016.0344 du 19 février 2018 consid. 3b; cf. aussi AC.2018.0008 du 13 juillet 2018). Il en va de même a fortiori pour un parking souterrain de neuf places. Quant au bruit des véhicules sur les deux places de parc extérieures, réservées essentiellement aux visiteurs, il n'est à l'évidence pas significatif. En définitive, pour ces installations de stationnement, un pronostic de bruit n'est pas nécessaire. En d'autres termes, la municipalité pouvait retenir, sans autre justification, que l'octroi du permis de construire était compatible avec le droit fédéral de la protection de l'environnement.

5.                      Le recourant critique en outre le projet sous l’angle de l’esthétique et de l'intégration à l'environnement bâti.

a) aa) La loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) a pour but de veiller à une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent tenir compte de la nécessité de préserver le paysage, notamment de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (art. 3 al. 2 let. b LAT). Le législateur fédéral a donc prévu que les plans d'affectation doivent non seulement délimiter les zones à bâtir et les zones agricoles, mais également les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). Selon l'art. 17 LAT relatif aux zones à protéger, les cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement (ATF 111 Ib 257 consid. 1a p. 260 et les références citées). Les cantons peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257 consid. 1a pp. 260-261).

bb) La loi vaudoise sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; BLV 450.11) fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT. Elle instaure une protection générale de la nature et des sites englobant tous les objets immobiliers, soit tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4 LPNMS), ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire, de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités immobilières situés dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 al. 1 LPNMS). Sont également protégés les terrains contenant ces objets et leurs abords (art. 46 al. 2 LPNMS) et aucune atteinte ne peut leur être portée qui en altère le caractère (art. 46 al. 3 LPNMS). Lorsqu'un danger imminent menace un tel objet, le département en charge des monuments, sites et archéologie prend les mesures nécessaires à sa sauvegarde (art. 47 LPNMS). La protection générale des monuments historiques et des antiquités consiste ainsi dans la possibilité de prendre des mesures conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets répondant à la définition de l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre à l'inventaire (art. 49 LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS). Autrement dit, les véritables mesures de protection prises en application de la LPNMS relèvent de la "protection spéciale": il s'agit de la mise à l'inventaire et le classement, mesures décidées non pas par a commune mais par le département cantonal compétent (cf. notamment arrêt AC.2020.0014 du 14 décembre 20202 consid. 1c).

Le recensement architectural n'est pas prévu par la LPNMS, mais par l'art. 30 du règlement d'application de cette loi (RLPNMS; BLV 450.11.1), qui dispose que le département "établit le recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées, selon les directives publiées à cet effet". Le recensement architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée "Recensement architectural du canton de Vaud", éditée en novembre 1995 par la section monuments historiques et archéologie du Service des bâtiments et rééditée en mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au niveau local; *4*: Objet bien intégré; *5*: Objet présentant des qualités et des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site.

A l'exception des notes *1* et *2* (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure de protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (CDAP AC.2019.0130 du 16 janvier 2020 consid. 3a/bb).

cc) La LPNMS ne régit pas de manière exhaustive la protection de la nature, des monuments et des sites dans le canton de Vaud. Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités communales doivent prendre les mesures appropriées pour protéger les paysages, localités ou sites construits dignes d'être sauvegardés selon la loi, en élaborant leurs plans directeurs ou d'affectation ou lorsqu'elles délivrent un permis de construire. L'art. 86 LATC impose pour sa part à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Sur le plan communal, les principes posés par l'art. 86 LATC sont repris à l’art. 32 RCATC, qui prévoit ce qui suit:

"Article 32 – Intégration

1 Conformément à l’art. 2 du présent règlement, la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en application de l’art. 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières d’un lieu ou pour tenir compte de situations acquises.

[…]".

dd) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 363 consid. 2c p. 366; CDAP AC.2017.0226 du 5 février 2018 consid. 7b; AC.2016.0052 du 27 juillet 2016 consid. 2b). Dans ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 118; TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés - par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet - l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017 consid. 3.1.3).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; TF 1C_520/2012 du 30 juillet 2013 consid. 2.4; arrêt précité CDAP AC.2016.0052 consid. 2b). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (CDAP AC.2018.0434 du 10 février 2020 consid. 3b et les références citées).

b) En l'espèce, la villa vouée à démolition, de type "Landistil", a obtenu la note *4* au recensement architectural cantonal. Comme cela a été confirmé par l'expert M. G.________, mandaté par les recourants D.________ et E.________ (AC.2020.0235), lors de l'inspection locale, cette maison ne présente pas un intérêt historique ou architectural suffisant pour être conservée. Le recourant ne le prétend d'ailleurs pas sérieusement. Cette villa se trouve certes en bordure d'un secteur (boulevard ********) composé de quelques villas de style "Heimatstil", dont la villa des recourants D.________ et E.________ (parcelle n° 3027) et la villa locative "********" (parcelle 3030). Si ces deux bâtiments ont obtenu la note *3*, recensant les objets intéressants au niveau local qui bénéficient d'une "protection générale", ils n'ont cependant pas fait l'objet de mesures de protection spéciale selon la LPNMS (mise à l'inventaire ou classement) prises par le département cantonal compétent. L'importance de l'intérêt public à la protection du patrimoine bâti telle que mise en exergue par le recourant doit ainsi être relativisée, d'autant que le secteur du boulevard ******** – comme on le verra ci-après – ne présente pas un ensemble bâti homogène digne d'être préservé, mais est en réalité constitué de bâtiments hétérogènes, dont des immeubles locatifs modernes à l'architecture très banale (cf. Etude historique, p. 30).

Contrairement à ce que laisse entendre le recourant, les toitures plates et végétalisées sont expressément autorisées par les art. 22 et 23 RCATC. Au surplus, c'est à tort que le recourant soutient que projet litigieux – de style "extrêmement contemporain" – ne s'intégrerait pas, en raison de son architecture et de son caractère massif, à l'environnement bâti et qu'il apparaîtrait en totale rupture avec celui-ci. En effet, l'inspection locale a montré au contraire que les bâtisses alentour ne présentaient pas un caractère architectural homogène: le secteur était composé de bâtiments pour le moins hétéroclites du point de vue de leur volumétrie, de leur typologie, de leur style et de leur époque. Lors de la visite des lieux, le tribunal a pu constater qu'au nord de la parcelle litigieuse s'élevait un garage à toit plat composé de cinq boxes (parcelle n° 3740). Sur la même parcelle se trouvait un bâtiment locatif d'habitation datant des années 1950 et comportant trois niveaux, avec une toiture à quatre pans à faible pente. Sur la parcelle n° 3701, de l'autre côté du chemin ********, prenait place un bâtiment d'habitation de trois niveaux, plus les combles habitables, construit dans les années 1990. A l'ouest de la parcelle litigieuse, de l'autre côté du chemin ********, s'érigeait une villa sur un seul niveau, avec une toiture à deux pans, à l'architecture relativement banale (parcelle n° 3700); il s'agissait d'une villa construite dans les années 1950 et qui avait fait l'objet d'une rénovation récemment. Au sud de la parcelle litigieuse, il est constaté la présence de la villa "********", qui a obtenu la note *3* au recensement architectural, constituée de quatre étages, plus des combles et des surcombles habitables (parcelle n° 3030). Il est en outre constaté au pied de cet immeuble l'existence d'un garage à toit plat, composé de trois boxes, qui ne s'harmonise pas avec le bâtiment principal. Sur la parcelle contiguë (n° 3455) se trouve une maison sur deux niveaux, plus les combles habitables, avec un toit à deux pans (orientation nord-sud), qui n'a fait l'objet d'aucun recensement architectural. Quant à la maison des recourants, elle était constituée d'un soubassement, ainsi que de deux étages, surmontés de combles habitables.

Force est donc d'admettre que le projet litigieux ne porte nullement atteinte à l'aspect ou au caractère du quartier, qui ne forme pas une unité urbanistique homogène digne d'être sauvegardée. En effet, à l'exception de quelques villas "Heimatstil" alentour, la grande majorité des bâtiments environnants ne présentent que peu ou pas d'intérêt du point de vue architectural ou historique. La cour de céans a pu se rendre compte que le projet incriminé s'intégrerait au milieu bâti. On ne voit pas en quoi il apparaîtrait en "totale rupture avec son environnement." En cours d'audience, M. G.________ a relevé que le bâtiment projeté était, selon lui, trop massif et qu'un immeuble plus "élancé" pourrait mieux s'intégrer, ce qui est toutefois contredit par les constatations faites sur place. En effet, la volumétrie de la construction projetée serait comparable, voire moindre, par rapport à celle notamment du bâtiment locatif situé en limite Nord (parcelle n° 3740). De plus, il été observé que la villa locative "********" sise sur la parcelle contigüe n° 3030 culminait à plus de 25 m (cf. Etude historique, p. 19), soit une hauteur nettement supérieure à celle du bâtiment projeté (dont la hauteur est inférieure à 15 m).

Le grief tiré d'une "surdensification" due à la prétendue volumétrie massive du projet guidé par la "recherche du profit" doit donc être rejeté. Le Tribunal fédéral a rappelé que l'exploitation maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt public important, car la politique suisse de l'aménagement du territoire vise à orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti par une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti compact (cf. art. 1 al. 2 let. abis et b LAT ; voir ATF 145 I 52 consid. 4.4 ; 142 II 100 consid. 4.6; TF 1C_233/2016 du 20 janvier 2017 consid. 5.3). En l'espèce, c'est à juste titre que l'autorité intimée, qui a procédé à une pesée des intérêts en présence (conformément à l'art. 3 OAT), a retenu que l'intérêt public à densifier était prépondérant par rapport à la préservation du patrimoine architectural, étant précisé qu'aucun bâtiment situé à proximité du projet en cause ne bénéficie d'une protection spécifique (mise à l'inventaire ou classement au sens de la LPNMS). Du reste, la DGIP, autorité cantonale spécialisée en matière de protection du patrimoine, n'a pas formulé de remarques dans le cadre de la synthèse CAMAC. Il en va de même de l'intérêt public au maintien du jardin actuel, du moment que l'autorité communale de planification a classé le terrain en "zone d'habitation à moyenne densité", qui est destinée à la construction de bâtiments voués au logement et aux activités compatibles avec le logement telles que des bureaux, établissements publics, institutions scolaires et éducatives, établissements médico-sociaux, artisanat, commerces etc. (art. 36 RCATC). On ne saurait donc exiger la réduction de la surface bâtie du projet – qui est en tous points conforme à la réglementation communale révisée d'ailleurs très récemment (2017) – pour des motifs esthétiques, à moins que cela ne soit justifié par des intérêts publics prépondérants comme la préservation de bâtiments ou d'ensembles de bâtiments remarquables bénéficiant de mesures de protection des monuments historiques (cf. art. 1 al. 1 et al. 2 let. abis  et art. 3 al. 2 let. a bis LAT), ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

Tout bien considéré, la municipalité n'a pas commis un abus ou un excès de son large pouvoir d'appréciation en considérant que le projet litigieux ne violait pas l'art. 86 LATC.

6.                      Le recourant s'oppose à l'abattage des dix arbres qu'implique le projet litigieux et laisse entendre que les mesures de compensation prévues, soit l'implantation de trois nouveaux arbres, seraient insuffisantes. En cours d'audience d'inspection locale, les recourants D.________ et E.________ (AC.2020.0235) ont produit un rapport d'expertise biologique privé établi le 18 mars 2021 par le bureau d'études en environnement H.________ (ci-après: Rapport d'expertise H.________).

a) L'art. 5 let. b LPNMS dispose que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu’ils assurent. L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; BLV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en substance ce qui suit: pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts AC.2015.0082 du 29 septembre 2015 consid. 6; AC.2012.0249 du 26 juillet 2013 consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2). Lorsque la protection instaurée par le droit communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en rapport avec une construction (AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid. 6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en procédant à de nouvelles plantations.

b) La Commune de Pully dispose d’un Règlement sur la protection des arbres et Plan de classement des arbres (ci-après: le règlement communal sur les arbres) approuvé par le Département de la sécurité et de l’environnement le 26 juillet 2004. Ce dernier prévoit à son art. 3 al. 2 ce qui suit:

"Sont protégés:

a) tous les arbres dont le diamètre est supérieur à 30 cm.

b) tous les arbres repérés sur le plan de classement.

Le diamètre se mesure à 130 cm au-dessus du sol. Les diamètres de troncs multiples sur un même pied sont additionnés.

Les dispositions de la législation forestière sont réservées."

L'art. 46 al. 3 RCATC prévoit quant à lui ce qui suit:

"Lors de toute nouvelle construction, les propriétaires sont tenus de planter sur leurs fonds, dans la mesure où cette exigence n'est pas déjà remplie, un arbre de taille majeure et d'essence appropriée aux lieux, par 500 m2 de parcelle. Le choix des essences se fera de préférence parmi les espèces indigènes. (...)"

c) En l'espèce, le projet implique l'abattage de dix arbres protégés au sens de l'art. 3 al. 2 let. a du règlement communal sur les arbres. Selon le permis de construire délivré le 3 juillet 2020, l'autorisation d'abattage est assortie de l'obligation de procéder à une arborisation compensatoire, au moins trois arbres d'ornement de taille majeure et d'essence indigène devant être plantés en pleine terre. A la demande de la municipalité, la constructrice a produit le plan 1804 EXE.1 du 27 mai 2020, prévoyant qu'outre ces trois arbres, plusieurs dizaines d'arbustes d'essence indigène seraient plantés autour de la construction projetée, ainsi que sur le toit plat.

L'abattage des dix arbres en cause est destiné à permettre une utilisation rationnelle du terrain à bâtir. Il a pu être constaté à l'inspection locale que les dix arbres en question n'avaient pas de caractéristiques remarquables du point de vue esthétique ou biologique les rendant spécialement dignes d'intérêt ou de protection.

En cours d'audience, l'expert H.________, mandaté par les recourants D.________ et E.________, a certes relevé la présence de deux pins, datant d'une centaine d'années, qui, selon lui, mériteraient d'être conservés. Il n'est pas contesté que ces pins bénéficient de la protection générale en raison du diamètre de leur tronc (70 et 80 cm) au sens de l'art. 3 al. 2 let. a du règlement communal sur les arbres. En revanche, ni l'expert ni le recourant A.________ ne prétendent – à juste titre – que ces pins auraient dû faire l'objet d'un classement individuel en raison de leur haute valeur historique, botanique ou paysagère au sens de l'art. 7 du règlement communal sur les arbres, prévoyant qu'en principe, les arbres classés ne peuvent être abattus. Du reste, comme cela a été relevé en audience, ces pins ne sauraient être considérés comme des exemplaires rares ou uniques, dès lors que le quartier compte d'autres pins similaires. Certes, il résulte du rapport H.________ que la parcelle n° 3026, qui comprend dix arbres majeurs (protégés, mais non classés), présente un intérêt non négligeable du point de vue biologique, dans la mesure où le manque d'entretien du jardin a permis à la végétation, composée essentiellement de broussailles et de buissons, de se développer pour servir d'habitat à la petite faune. A juste titre, l'expert H.________ ne prétend pas que cette végétation serait protégée par la réglementation communale ou cantonale ou encore fédérale, d'autant moins que, comme indiqué dans son rapport d'expertise (p. 2), cette végétation comprend des plantes figurant sur la liste noire des espèces exotiques envahissantes en Suisse (laurelles et ronces d'Arménie). Or, ces plantes portent atteinte à la biodiversité ou à la santé, dont il faut empêcher la propagation (www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/themes/biodiversité).

Quant aux mesures de compensation, elles vont bien au-delà de ce qui est exigé par l'art. 46 al. 3 RCATC, prévoyant la plantation d'un arbre de taille majeure et d'essence indigène par 500 m2, soit en l'occurrence trois arbres compte tenu de la surface du terrain (1'304 m2). En effet, il résulte des plans figurant au dossier qu'outre trois arbres de taille majeure et d'essence indigène, plusieurs dizaines d'arbustes supplémentaires d'essence indigène seront plantés sur la parcelle, étant précisé que la toiture plate sera végétalisée, ce qui permettra au bâtiment projeté de s'intégrer encore davantage dans le quartier que l'on peut qualifier de verdoyant. En cours d'audience, l'expert H.________ a déclaré que si la plantation de trois arbres majeurs et d'essence indigène au titre de mesure de compensation n'était, à ses yeux, pas suffisante, il a cependant qualifié d'"excellente" la plantation de plusieurs dizaines d'arbustes supplémentaires prévus notamment autour du bâtiment projeté, selon le plan des aménagements extérieurs 1804 EXE.1 du 27 mai 2020 (qui fait partie intégrante du permis de construire). M. H.________ a encore précisé que la constructrice avait fait un effort important au niveau de la végétation pour l'intégration du bâtiment.

Compte tenu de tous ces éléments, l'intérêt public à la conservation des arbres existants doit céder le pas à l'intérêt privé de la constructrice à une utilisation rationnelle du terrain à bâtir, qui est classé en zone à moyenne densité, étant rappelé que l'exploitation maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt public important. Contrairement à ce que laisse entendre le recourant, les possibilités de bâtir seraient excessivement réduites si les arbres existants devaient être maintenus. De même, la création d'un trottoir sur la bande de terrain longeant sa limite Ouest – qui améliore la sécurité des piétons de tout le quartier –  serait compromise. A noter que le projet litigieux, situé dans un quartier bien arboré, n'aura qu'un faible impact paysager. En effet, le caractère verdoyant du secteur sera préservé grâce à une arborisation compensatoire importante et de qualité.

Dans ces conditions, c'est à bon droit que la municipalité a, au terme d'une pesée des intérêts, favorisé la réalisation de la construction prévue au détriment des dix arbres en cause.

Le grief est ainsi mal fondé.

7.                      Le recourant A.________ soutient encore que l'accès au projet litigieux par les sapeurs-pompiers serait problématique en raison de la pente du chemin ******** (7% au lieu de 5 %) et de la présence d'un trottoir à cheval sur la surface d'appui et de manœuvre, qui serait du reste trop éloignée de la façade du bâtiment projeté.

S'agissant de la question de l'accès par les sapeurs-pompiers, il convient de se référer à la norme et aux directives de protection incendie de l'Association des établissements cantonaux d'assurance incendie (ci-après: AEAI), qui sont applicables dans le canton de Vaud en vertu de l'art. 1er du règlement du 30 janvier 2019 concernant les prescriptions sur la prévention des incendies (RPPI; BLV 963.11.2). Le Tribunal fédéral a précisé que ces textes sont directement applicables à titre de droit intercantonal et qu'ils priment notamment le droit cantonal qui leur serait contraire (TF 2C_301/2015 du 3 novembre 2015 consid. 2.2, citant les arrêts du TF 1C_303/2010 du 28 septembre 2010 consid. 2.1 et 1C_395/2013 du 21 janvier 2014 consid. 2.1)

Aux termes de l'art. 44 de la norme AEAI, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2015, les bâtiments et les autres ouvrages doivent toujours rester accessibles, afin que les sapeurs-pompiers puissent intervenir rapidement et efficacement. Le 18 mars 2015, la Coordination Suisse des Sapeurs-Pompiers (ci-après: CSSP) a adopté une "Directive concernant les accès, surfaces de manœuvre et d'appui pour les moyens d'intervention sapeur-pompiers" (ci-après: directive CSSP), qui règle les exigences de base concrètes concernant l'accessibilité des sapeurs-pompiers aux bâtiments et aux aménagements (cf. ch. 1, p. 4). Cette directive prévoit que les accès doivent conduire aussi près que nécessaire des bâtiments et des installations desservis afin de permettre un engagement efficace des sapeurs-pompiers. Les surfaces des parkings ne sont pas considérées comme accès ou comme surfaces de manœuvre et d'appui dans ce cadre et les véhicules parqués ne doivent pas entraver l'accès, la manœuvre et la mise en place des véhicules des services du feu (cf. ch. 3, p. 5).

S'agissant comme ici de bâtiments de moyenne hauteur (jusqu'à 30 m), la directive CSSP prévoit que la surface de manœuvre et d'appui doit présenter une largeur de 6 m et une longueur de 11 m au moins (ce qui est le cas en l'espèce, selon les plans de protection incendie du 29 mai 2020 notamment) et que l'emplacement de l'engin de sauvetage et de travail aériens doit se trouver à une distance maximale de 6.50 m par rapport à la façade du bâtiment (ch. 9, p. 12). A noter cependant que des dérogations à la directive CSSP peuvent être autorisées – comme c'est le cas en l'espèce – par "l'autorité de protection incendie compétente en accord avec les sapeurs–pompiers concernés" (ch. 3 in fine, p. 5). Dans son rapport du 12 novembre 2020, le Service de Défense contre l'Incendie et de Secours (SDIS) Ouest-Lavaux confirme que l'efficience d'une intervention des sapeurs-pompiers peut être assurée: la surface d'appui peut se trouver à cheval sur le trottoir (la bordure de celui-ci ne devant pas dépasser 8 cm de haut); l'inclinaison du chemin ******** de 7 % (au lieu de 5%) ne péjore pas le positionnement ni l'engagement du véhicule de sauvetage, les véhicules standardisés dans le canton de Vaud permettent d'être engagés à plus du double de cette limite (soit au-delà de 10 %); et enfin, la distance de l'échelle-automobile à la façade dépasse à certains endroits les 6.5 m préconisés par la directive, mais, compte tenu du nombre de logements et de la hauteur du bâtiment projeté (moins de 15 m), l'éloignement de 8.5 m ne réduit pas les capacités d'engagement de l'échelle-automobile et au contraire, facilite dans le cas précis un accès direct en toiture, en précisant que les engins de la région lausannoise répondent à la norme 23-12 qui certifie leur engagement jusqu'à 12 m de la façade sans restriction de charge sur la nacelle.

En résumé, l'accessibilité du projet aux sapeurs-pompiers doit ainsi être tenue pour suffisante. On relève pour le surplus que les aspects liés à la prévention incendie sont de compétence municipale et que le permis de construire est assorti de la condition que "les prescriptions de protection incendie [de l'AEAI 2015] sont applicables et doivent être respectées " (ch. 3 du permis de construire). Il appartiendra donc au constructeur de s'y conformer scrupuleusement et à la municipalité de veiller au respect de cette exigence.

8.                      Le recourant ne semble pas sérieusement contester le nombre de onze places de parc prévues par le projet, mais affirme que l'emplacement de la place visiteur/handicapé à l'air libre, qui est située au sud de la parcelle, serait problématique du moment que l'entrée du bâtiment se trouverait au nord et que le chemin d'accès piétonnier présenterait une pente de 7 %. Or, le recourant perd de vue qu'il existe une autre place de parc visiteur/handicapé dans le parking souterrain, qui se trouve à proximité immédiate de l'ascenseur. Quoi qu'il en soit, le recourant ne précise pas quelle disposition réglementaire ou légale aurait été violée en l'occurrence. Faute de motivation suffisante, le grief est irrecevable.

9.                      Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable, ce qui conduit à la confirmation de la décision attaquée. Succombant, le recourant supportera un émolument judiciaire (art. 49 LPA-VD), ainsi qu'une indemnité à titre de dépens à verser à la Commune de Pully d'une part et à la constructrice d'autre part, qui ont toutes les deux agi par l'intermédiaire d'un avocat (art. 55 LPA-VD).

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

II.                      La décision de la Municipalité de Pully du 3 juillet 2020 est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant.

IV.                    Le recourant A.________ est débiteur de la Commune de Pully d'une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à verser à titre de dépens.

V.                     Le recourant A.________ est débiteur à l'égard de la constructrice B.________ d'une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à verser à titre de dépens.

Lausanne, le 21 mai 2021

                                                          Le président:                                  


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.