TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 3 juillet 2023

Composition

M. Alain Thévenaz, président; M. François Kart et M. André Jomini, juges; M. Patrick Gigante, greffier.

Recourants	1.	A.________ à ********,
	2.	B.________ à ********
	3.	C.________ à ********
	4.	D.________ à ********
	5.	E.________ à ******** tous représentés par Me Laure Jolidon, avocate à Lausanne,

Autorité intimée

Direction générale du territoire et du logement, Service juridique, à Lausanne,

Autorité concernée

Municipalité de Belmont-sur-Lausanne, à Belmont-sur-Lausanne.

Objet	Taxe sur la plus-value
	Recours A.________ et consorts c/ décision de la Direction générale du territoire et du logement du 9 mars 2022 fixant le montant de la taxe sur la plus-value pour les parcelles n^os 616 et 902 de la Commune de Belmont-sur-Lausanne.

Vu les faits suivants:

A. B.________, A.________, C.________, D.________ et E.________ (ci-après: les consorts ********) sont propriétaires en main commune (communauté héréditaire) des parcelles n^os 616, 902 et 906 du cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne, sises au lieu-dit "La Coulette". Le premier des trois immeubles a une surface de 64'960 m², le deuxième de 23'828 m²et le troisième de 456 m². Selon le plan des zones actuellement en vigueur, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1984, ces terrains sont affectés en zone agricole et en aire forestière. La parcelle n° 902 a fait l'objet du plan partiel d'affectation (PPA) "La Coulette", adopté par le Conseil communal le 8 octobre 1992 et approuvé par le Conseil d'Etat le 19 mars 1993. Ce plan a pour but la réalisation d'une zone de compostage et de traitement des déchets intercommunale (cf. art. 1^er du règlement du PPA). Il définit différentes aires: circulation interne, compostage, extension du compostage, accès et place, constructions et extension de celles-ci, traitement des eaux, aménagement paysager, forestière, extension future et ruisseau de Pétozan. Une compostière intercommunale y est exploitée depuis 1994.

B. Dans le courant du mois de février 2007, les consorts ******** ont pris contact avec la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne pour l'informer de leur intention d'étendre l’activité de la compostière sur une surface de 7'314 m² au sud/est du périmètre du PPA "La Coulette" et d'intégrer ce projet dans la révision du PGA. Ce souhait rejoignait la volonté de la Municipalité de développer des activités au nord de la commune, comme mentionné dans le Plan directeur communal approuvé le 12 mai 1999. En 2011, les consorts ******** ont mandaté un bureau d'urbanisme, pour réaliser un plan partiel d'affectation, permettant la réalisation de leur projet. Les projets de plan, règlement et rapport 47 OAT ont été envoyés au Service cantonal du développement territorial pour examen préalable, le 30 septembre 2014. Après quelques modifications, ce projet a été soumis à l'enquête publique, du 12 janvier 2019 au 10 février 2019; il n'a fait l'objet d'aucune remarque ou opposition et a été adopté par le Conseil communal de Belmont-sur-Lausanne le 2 mai 2019, avant d'être approuvé et mis en vigueur par le Département du territoire et de l'environnement le 28 novembre 2019.

C. Le périmètre de ce PPA comprend l'intégralité des parcelles n° 902 (24'527 m²) et 906 (456 m²), ainsi que la partie la plus à l'est de la parcelle n° 616 (env. 7314 m²) et une surface de 53 m² appartenant au domaine public. Le PPA affecte une surface de 28'000 m²environ en zone spéciale au sens de l'art. 32 al. 2 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), destinée à accueillir des installations (para-)publiques affectées à l'exploitation d'un établissement d'intérêt régional destiné au traitement des déchets recyclables; le reste du périmètre est classé en zone naturelle protégée et en aire forestière. Conformément à l'article 1.1 de son règlement (RPPA), ce PPA a été conçu en particulier pour "(…) permettre au site de compostage régional existant de poursuivre l'extension de ses activités de valorisation des déchets recyclables et autoriser la réalisation d'infrastructures relatives à la production d'énergie renouvelable telle que la bio-méthanisation", ainsi que "mettre en place des mesures de protection des cours d’eau existants et des eaux souterraines". Selon l'article 2.1 al. 1 RPPA, la zone spéciale, installations para-publiques, est affectée à "l'exploitation d'un établissement d'intérêt régional destiné au traitement de déchets recyclables, prioritairement organiques, à savoir la récolte, le tri et le traitement des apports ainsi que le conditionnement et la commercialisation de la production". L’art. 2.1 al. 2 RPPA précise que les réalisations admises ou qui peuvent y être autorisées sont: "des bâtiments d'exploitation, par exemple, hangar, garage, atelier de maintenance, unité de pesage, des aires de stockage et de tri des matériaux, des installations de bio-méthanisation et mise en valeur des matériaux, des locaux de services". L'article 2.2 RPPA définit la capacité constructive par une surface déterminante d'une construction (SdC), calculée conformément à la norme SN 504.421 applicable, d'au maximum de 7'500 m². L’art. 2.3 al. 3 RPPA fixe à 5 mètres la distance minimale entre un bâtiment et la limite de propriété.

D. Suite à l’entrée en vigueur du PPA, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a, le 5 octobre 2020, confié à F.________, G.________, à Lutry, le mandat d'estimer la plus-value des parcelles n^os 616, 902 et 906, telle qu’elle résulte de leurs nouvelles affectations. Selon le rapport d’expertise du 24 novembre 2020, la valeur du bien-fonds n° 616 en zone agricole était de 29'987 fr.; suite à la mesure d'aménagement, cette valeur peut être estimée à 507'330 fr., générant une plus-value estimée à 477'343 francs. La valeur du bien-fonds n° 902 avant la mesure d'aménagement a été estimée à 488'990 fr. et celle à l’issue de la mesure d’aménagement à 1'853'782 fr., générant une plus-value estimée à 1'364'793 francs. La plus-value pour la parcelle n° 906 est nulle (le rapport inverse par inadvertance les numéros des parcelles n^os 902 et 906, en page 15).

Le 29 mars 2021, la DGTL a adressé aux consorts ******** un projet de décision, retenant une plus-value totale de 1'840'000 fr. et arrêtant à 368'427 fr.20 le montant de la taxe, en invitant ces derniers à se déterminer et à invoquer tous leurs moyens de droit. Le 31 mai 2021, les consorts ******** se sont déterminés; ils ont contesté le projet de décision et le montant de la plus-value estimée. Ils ont rappelé que la parcelle n° 902 comprenait, selon le plan partiel d'affectation "La Coulette" approuvé le 19 mars 1993, une zone d'extension future de 5’000 m² [recte: 5800 m²] et ont fait valoir que cette surface était déjà en zone constructible avant l'entrée en vigueur du nouveau plan partiel d'affectation. Les consorts ******** ont en outre requis qu'il soit déduit du montant de la plus-value les montants suivants: 72'581 fr.35, correspondant aux frais d'étude du bureau d'urbanistes H.________ en lien avec le plan d'affectation "La Coulette 2"; 23'647 fr.55, correspondant aux frais d'étude d'impact; 1'150 fr.75, correspondant aux frais de mise à l'enquête publique du projet; 1'126 fr.55, correspondant aux frais d'honoraires du géomètre pour les travaux liés au PA "La Coulette 2". A la réquisition de la DGTL, ils ont produit le 7 janvier 2022 les factures liées à ces frais. Dans ce courrier, les consorts ******** ont relevé que les parcelles ne sont pas assujetties à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et ont demandé que les questions suivantes soient encore posées à l'experte:

L'experte peut-elle indiquer les raisons pour lesquelles elle a opté pour la méthode Thalmann plutôt qu'aux "Swiss Valuation Standards" ou autres méthodes appliquées dans le cadre des expertises immobilière?

L'experte peut-elle également indiquer si des paramètres lui ont été imposés dans le cadre de l'expertise, s'agissant du calcul par déduction inhérent à la méthode Thalmann (taux de marge typique, coûts untaires d'équipement et de construction selon le type de bâtiment, etc.) et cas échéant lesquels ?

L'experte peut-elle rectifier la plus-value consécutive à la mesure s'agissant de la parcelle 902, en tenant compte des possibilités constructibles de la zone d'extension future comprise dans le plan d'affectation "La Coulette" en vigueur précédemment ?

Le 23 juin 2021, la DGTL a transmis à G.________ les questions posées par les consorts ********, dans leur lettre du 31 mai 2021. L'experte a répondu pour l'essentiel ce qui suit, par courrier du 29 juin 2021:

La méthode de calcul a été imposée par le mandataire [recte: le mandant] (mail de Mme ******** du 19 août 2020).

Aucun autre paramètre n'a été imposé par le mandataire [recte: le mandant].

L'aire d'extension future telle qu'indiquée en jaune dans le plan partiel d'affectation de la Coulette (PPA Coulette 1) est définie comme une zone d'aménagements futurs et non pas comme une zone de constructions futures. Elle n'était donc, à mon avis, pas une zone constructible. Le PPA ne donne d'ailleurs pas de réglementation des constructions, à l'image de la zone de constuctions.

Ces échanges des 23 et 29 juin 2021 entre la DGTL et l'experte n'ont pas été portés à la connaissance des consorts ******** avant que la décision litigieuse n'ait été rendue; ils n'ont pas été produits auprès de la Cour de céans avec le dossier de la cause, le 9 juin 2022, mais ne l'ont été que tardivement, le 27 mars 2023, à la suite d'une demande complémentaire du juge instructeur (ordonnance du 16 mars 2023).

E. Par décision du 9 mars 2022, la DGTL a pris en considération les frais d’étude du PA à hauteur de 71'671 fr. 50 à titre de déduction, ventilés sur chaque parcelle au prorata de leur surface au sol (soit 27% pour la parcelle n° 616, respectivement 73% pour la parcelle n° 902). Elle a exclu des frais allégués par les consorts ******** ceux qui, selon elle, se rapportaient à un dossier de demande de permis de construire et non pas à des frais d'étude relatifs au PA. Elle a retenu une plus-value globale de 1'770'463 fr. 50, montant correspondant à la somme des plus-values suivantes :

"a) pour la parcelle n° 616, cette plus-value correspond à CHF 425'022.80. Ce montant est supérieur au montant exempté (art. 66 al. 2 LATC). Le montant de la contribution est fixé à CHF 85'004.50, correspondant à 20% de la plus-value ;

b) pour la parcelle n° 902, cette plus-value correspond à CHF 1'345'441.70. Ce montant est supérieur au montant exempté (art. 66 al. 2 LATC). Le montant de la contribution est fixé à CHF 269'088.20, correspondant à 20% de la plus-value."

La DGTL a ainsi arrêté le montant de la contribution due par les consorts ******** à 354'092 fr. 70 (20% de 1'770'463 fr. 50). Le dispositif de la décision est le suivant:

"1. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par Mme B.________, M. A.________, M. D.________, Mme C.________ et M. E.________ pour les parcelles n^os 616 et 902 de la commune de Belmont-sur-Lausanne est fixé à CHF 354'092.70 (trois cent cinquante-quatre mille nonante-deux francs septante centimes), soit :

a) CHF 85'004.50 de taxe pour la parcelle n° 616 et,

b) CHF 269'088.20 de taxe pour la parcelle n° 902.

Ce montant est solidairement supporté par les propriétaires entre eux.

2. Il est requis du registre foncier d'inscrire, dès l'entrée en force de la présente décision, une mention sur les parcelles n^os 616 et 902."

F. Par acte du 7 avril 2022, les consorts ******** ont saisi la Cour de droit administratif et public d’un recours contre cette décision, dont ils demandent l’annulation et le renvoi de la cause à la DGTL pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. A titre subsidiaire, si le dossier ne devait pas être renvoyé à la DGTL, ils requièrent, à titre de mesure d’instruction, que les questions suivantes soient posées à l’experte G.________:

"Question 1. L'experte peut-elle indiquer les raisons pour lesquelles elle a opté pour la méthode Thalmann plutôt qu'aux «Swiss Valuation Standards» ou autres méthodes appliquées dans le cadre des expertises immobilières?

Question 2. L'experte peut-elle également indiquer si des paramètres lui ont été imposés dans le cadre de l'expertise s'agissant du calcul par déduction inhérent à la méthode Thalmann (taux de marge typique, coûts unitaires d'équipement et de construction selon le type de bâtiment, etc.) et cas échéant lesquels?

Question 3. A dire d'expert, une autre méthode, ne serait-elle pas plus adaptée s'agissant d'une zone spéciale (installations parapubliques) dont l'objectif n'est pas une rentabilité maximale mais la fourniture de services reconnus comme étant d'intérêt régional? Cas échéant, quelles méthodes seraient adaptées sur la base des normes reconnues et quelles modifications du rapport cela impliquerait-il?

Question 4. La parcelle 902 comprenait déjà, sous le plan d'affectation «La Coulette», une zone d'extension future de 5000 m² [recte: 5800] (figurant en jaune sur les plans). L'article 9 du Règlement du PPA La Coulette précisait que l'aire d'extension future était réservée à des aménagements ultérieurs équivalant à ceux de la zone proprement dite. Cela incluait dès lors potentiellement tous les types d'aires prévues dans le règlement, y compris l'aire de construction. Cette aire d'extension future, d'une surface de 5000 m²[recte: 5800], aurait notamment pu accueillir les constructions autorisées dans l'aire de construction (hangar, couverts, garages, bureaux ou vestiaires), qui étaient conformes à la zone, conformément à l'article 9 du règlement.

Au vu des explications qui précèdent, l'experte peut-être rectifier la plus-value consécutive à la mesure s'agissant de la parcelle 902, en tenant compte des possibilités constructibles de la zone d'extension future comprise dans le plan d'affectation « La Coulette » en vigueur précédemment?

Question 5. L'experte retient la réalisation de dépôts (halles isolées) de 4739 m² après la mesure sur la parcelle 902 et 1'761 sur la parcelle 616. Comment est-elle parvenue à cette surface?

Question 5^bis. Au vu du plan qui lui a été remis par les recourants lors de l'expertise (pièce 2) et sachant que ces parcelles sont sises dans une zone spéciale (installations parapubliques) soumise à des exigences strictes des autorités, l'experte peut-elle préciser si la réalisation d'installations de biométhanisation sur une surface de 4739, respectivement 1761 m² est réellement envisageable et rentable, après avoir interpellé la Commune de Belmont-sur-Lausanne? A défaut, l'experte peut-elle établir une variante?

Question 6. L'experte se base sur les valeurs de location en zone industrielle dans la Commune de Belmont-sur-Lausanne. De quelles parcelles s'agit-il?

Question 6^bis. L'experte ne doit-elle pas admettre qu'une zone spéciale (installation [sic] parapubliques) ne peut en aucun cas être comparée avec une zone industrielle, notamment du point de vue de la rentabilité ? L'experte peut-elle établir une variante après comparaison avec des parcelles similaires sises en zone spéciale?"

Dans sa réponse, la DGTL propose le rejet du recours et la confirmation de la décision attaquée.

Appelée à la procédure, la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne a procédé sans prendre de conclusion formelle, s'en remettant ainsi implicitement à justice.

Dans leurs déterminations du 19 juillet 2022, les recourants maintiennent leurs conclusions; ils ont complété leurs réquisitions d’instruction dans le sens suivant:

"Les recourants requièrent par ailleurs formellement que la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne soit interpellée par la Cour de céans afin d'indiquer si l'aire d'extension future prévue à l'appui du PPA La Coulette I, d'une surface de 5000 m², aurait pu accueillir le type de constructions autorisées dans l'aire de construction (par exemple hangar, couverts, garages, bureaux ou vestiaires), qui étaient conformes à la zone, conformément à l'article 9 du règlement. Il sied de rappeler que l'autorité intimée soutient, à tort, que cette aire était inconstructible. La Municipalité doit dès lors se prononcer sur les constructions qu'elle aurait pu autoriser sous l'égide du précédent PPA.

La Municipalité devra également indiquer si elle autoriserait la création de dépôts (halles isolées) d'une surface totale de 4730 m² sur la parcelle 902 et de 1'761 m² sur la parcelle 616, comme retenu par l'experte dans son rapport."

G. Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge instructeur a requis la production de diverses pièces complémentaires, dont les échanges de correspondances qui avaient eu lieu entre la DGTL et G.________. Les parties ont ensuite eu la possibilité de se déterminer sur les diverses pièces complémentaires qui ont été produites. Les recourants ont déposé des ultimes observations le 6 juin 2023, ainsi que deux pièces, dont un rapport d'expertise établi par I.________ le 22 mai 2023; ils ont renoncé à leur précédente réquisition tendant à poser plusieurs questions complémentaires à l'experte.

Considérant en droit:

1. Selon l’art. 68 al. 1, 2^e phr., LATC, la décision de taxation de compensation de la plus-value rendue par le Département peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal cantonal; par conséquent, la CDAP a la compétence de connaître du présent recours. Le recours a été interjeté dans la forme (cf. art. 79 et 99 de la loi cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et le délai (art. 95 LPA-VD) prescrits; il est donc recevable et il y a lieu d’entrer en matière.

2. a) Le droit fédéral prévoit, aux termes de l’art. 5 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire, dans sa teneur en vigueur depuis le 1^er mai 2014:

"¹ Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d’aménagement.

^1bisLes avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir.

^1ter Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2, let. a, et 3, let. a^bis.

^1quater Lors du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour l’acquisition d’un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de l’avantage résultant d’un classement en zone à bâtir.

^1quinquies Le droit cantonal peut prévoir une exemption de la taxe dans les cas suivants:

a. elle serait due par une collectivité publique;

b. son produit escompté serait insuffisant au regard du coût de son prélèvement.

^1sexies En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses.

² Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation.

³ Les cantons peuvent prescrire la mention au registre foncier du versement d’indemnités dues par suite de restrictions au droit de propriété."

Il convient de souligner en premier lieu que l’art. 5 al. 1 et 1^bis LAT contient des mandats législatifs adressés au canton. Par ailleurs, l’art. 5 al. 2 LAT comporte une disposition relevant du droit fédéral, directement applicable; celle-ci prévoit une indemnisation pleine et entière (en allemand: voll) dans le cas de restrictions au droit de propriété équivalant à une expropriation. Ainsi, lorsque la mesure d’aménagement déploie de tels effets, ce qui est admis restrictivement par la jurisprudence, le propriétaire lésé doit recevoir, à teneur de cette règle de droit fédéral, une pleine compensation; le droit cantonal n’a pas de prise sur de telles configurations et il ne peut pas, notamment, étendre la notion de restriction équivalant à une expropriation (E. Riva, n. 133 ad art. 5 LAT, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (éd.), Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, Genève/Zurich/Bâle 2016). A ce stade, il faut relever que l’art. 5 al. 1 LAT traite également des moins-values liées à des mesures d’aménagement. Il doit cependant s’agir d’inconvénients majeurs, présentant toutefois un degré de gravité moindre que les restrictions visées à l’al. 2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative.

Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par des mesures d’aménagement, le droit fédéral impose aux cantons de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art. 5 al. 1^bisLAT; voir aussi la sanction attachée à la mise en œuvre de ce mandat: art. 38a al. 4 et 5 LAT). L’art. 5 al. 1 LAT donne un mandat similaire aux cantons pour instaurer un régime de compensation des avantages majeurs autres que ceux découlant d’une mise en zone à bâtir, soit notamment pour les changements d’affectation, voire des augmentations d’indices.

A cet égard, la nature impérative du mandat législatif conféré aux cantons par l’art. 5 al. 1^bis LAT n’a jamais été contestée, pas plus d’ailleurs que l’application du mécanisme de sanction prévu par l’art. 38a al. 4 et 5 LAT en cas de carence du canton. Dans une jurisprudence récente (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. aussi arrêts TF 1C_233/2021 du 5 avril 2022 consid. 3.2; 1C_551/2016 du 15 janvier 2018 consid. 5.5), le Tribunal fédéral a retenu que l’art. 5 al. 1 LAT contenait lui aussi un mandat législatif impératif, cela même après la révision de la LAT de 2014 qui a introduit l’art. 5 al. 1^bis ss dans la loi (contra Bernhard Waldmann, Die Pflicht zur Abgeltung von Planungsmehrwerten – Ein neues Bundesgerichtsurteil präzisiert die bundesrechtlichen Vorgaben, in DC2/2021, p. 69 ss). L’arrêt s’exprime à ce propos comme suit :

"Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlangt Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung steht."

b) aa) A la suite de la révision de la LAT de 2014, le législateur vaudois a adopté diverses dispositions en lien avec le régime de compensation et d’indemnisation prévu par l’art. 5 LAT. On reproduit ci-dessous diverses dispositions pertinentes de la LATC dans le cas d’espèce:

"Titre VII Compensation et indemnisation

Chapitre I Compensation de la plus-value

Art. 64 Principe

¹ Les avantages majeurs résultant des mesures d’aménagement du territoire font l’objet d’une compensation sous la forme de perception d’une taxe sur la plus-value.

² Est considéré comme avantage majeur constituant une plus-value l’augmentation sensible de valeur d’un bien-fonds qui résulte:

a. du classement de celui-ci en zone à bâtir ou en zone spéciale;

b. du changement d’affectation de la zone ou de la modification des autres prescriptions de zone engendrant une augmentation des possibilités de bâtir à l’intérieur de la zone à bâtir.

³ Le classement temporaire d’un bien-fonds en zone à bâtir, en vue par exemple de l’exploitation d’une gravière ou d’une carrière, est exempté de la taxe.

Art. 65 Taux et calcul de la taxe sur la plus-value

¹ Le taux de prélèvement est de 20 % de la plus-value.

² La plus-value correspond, dans les cas prévus à l’article 64, alinéa 2, à la différence entre la valeur vénale d’un bien-fonds avant et après l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire.

Art. 66 Principes de calcul

¹ Peuvent être déduits du montant de la plus-value:

a. les frais d’étude au sens de l’article 35;

b. les frais d’équipements techniques et de fouilles archéologiques;

c. les frais découlant d’un syndicat d’améliorations foncières;

d. la taxe d’équipement communautaire;

e. le montant utilisé dans un délai de cinq ans pour l’acquisition et la construction d’un bâtiment agricole de remplacement, destiné à être exploité à titre personnel, lorsque la plus-value résulte du classement du bien-fonds en zone à bâtir ou en zone spéciale.

² Si la plus-value est inférieure à CHF 20'000.-, la taxe de plus-value n’est pas prélevée.

Il résulte des dispositions précitées que le législateur vaudois a mis en œuvre le mandat législatif de l’art. 5 al. 1 LAT, en tant que l’art. 64 al. 2 let. b LATC prévoit la perception d’une contribution de plus-value en cas de changement d’affectation engendrant une augmentation des possibilités de bâtir à l’intérieur de la zone à bâtir.

bb) L’art. 65 al. 2 LATC prescrit un calcul de la plus-value correspondant "à la différence entre la valeur vénale d’un bien-fonds avant et après l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire". Le législateur vaudois a expressément voulu une approche de taxation parcelle par parcelle et exclu de prendre en considération un ensemble de biens-fonds détenus par un même propriétaire pour fixer la contribution de plus-value. Il en résulte que la taxation de la plus-value doit intervenir parcelle par parcelle et non, cas échéant, globalement lorsque le propriétaire concerné détiendrait plusieurs biens-fonds, fussent-ils adjacents, même si la Cour de céans n’a pas exclu, dans un cas particulier, un traitement conjoint de parcelles appartenant au même propriétaire, notamment en cas de compensation des avantages par les inconvénients (cf. arrêt AC.2021.0111 du 3 octobre 2022).

A teneur de l’art. 33 al. 1 du règlement du Conseil d’Etat du 22 août 2018 sur l’aménagement du territoire (RLAT; BLV 700.11.2), la municipalité doit identifier, dans une liste figurant dans le rapport 47 OAT, les parcelles bénéficiant d’une plus-value sensible; le service compétent pour procéder à l’examen préalable contrôle à cette occasion l’exactitude de ces données (al. 2). Selon l’art. 34 RLAT, l’estimation de la plus-value fait l’objet d’une expertise, confiée à un mandataire externe; un mandataire unique est en principe désigné pour traiter l’ensemble des cas de plus-value induits par une mesure d’aménagement. Les art. 68 LATC et 36 s. RLAT précisent par ailleurs le déroulement de la procédure de taxation.

3. a) La parcelle n° 616 était entièrement affectée en zone agricole, selon le plan communal des zones, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1984. Une partie de cette parcelle, correspondant à une surface de 7'314 m², est comprise dans le périmètre du nouveau plan d'affectation "La Coulette 2"; cette surface est désormais affectée en zone spéciale selon l'art. 32 LATC – installations (para-)publiques. Il ne fait donc aucun doute que, sur le principe, une taxe sur la plus-value doit être perçue par rapport à la parcelle n° 616 (art. 64 al. 2 let. a in fine LATC).

b) La parcelle n° 902 était intégralement comprise dans le périmètre du PPA "La Coulette", approuvé par le Conseil d'Etat le 19 mars 1993. Le règlement du PPA définit son but de la manière suivante:

Le périmètre du Plan partiel d'affectation de "La Coulette" a pour but la réalisation d'une zone de compostage et de traitement des déchets intercommunale.

Le produit composté sera recyclé de manière prioritaire dans l'agriculture, la viticulture ou les espaces verts.

Le Plan partiel d'affectation délimite et définit les différentes aires du périmètre de cette zone spéciale.

La zone spéciale ainsi légalisée comprenait différentes aires, notamment une aire de compostage (3'880 m²), une aire d'extension du compostage (4365 m²), une aire des constructions (500 m²), une aire d'extension des constructions (500 m²) et une aire d'extension future (5'800 m²).

Les aires de compostage et d'extension du compostage sont réservées à l'entreposage et au traitement des déchets compostables. Les seules constructions autorisées, telles que les chemins d'exploitation, broyeurs, installations d'arrosage, installations de moindre importance utiles au traitement des eaux, serviront à l'exploitation du compost (art. 1^er du règlement du PPA). La surface de compostage n'étant pas destinée à être intégralement et immédiatement occupée, une zone d'extension a été prévue. L'autorisation d'utiliser la zone d'extension est du ressort de la municipalité (art. 2 du règlement du PPA).

L'aire des constructions est réservée à des constructions telles que hangar, couvert, dépôt, garage, bureau ou vestiaire, utiles à l'exploitation de la zone; les logements ne sont pas autorisés. Ces constructions ne peuvent dépasser ni la cote d'altitude de 807 mètres au faîte, ni les limites de l'aire, excepté les avant-toits. Les règles de la zone industrielle (art. 18 à 24 du règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Belmont-sur-Lausanne) sont applicables dans la mesure où il n'y est pas dérogé dans le règlement du PPA (art. 4 du règlement du PPA). La surface des constructions n'étant pas destinée à être intégralement occupée dès l'entrée en vigueur du PPA, une zone d'extension a été prévue; les conditions de celle-ci correspondent à celles de l'aire des constructions. L'autorisation d'utiliser cette zone d'extension est du ressort de la municipalité (art. 5 du règlement du PPA).

L'aire d'extension future est régie par l'art. 9 du règlement du PPA. Cette surface est réservée à des aménagements ultérieurs équivalant à ceux de la zone proprement dite; l'autorisation d'utilisation de cette zone est du ressort de la municipalité. Selon le préavis n° 01/2019, adopté par la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne le 20 mars 2019, relatif au projet de PPA "La Coulette 2", l'aire d'extension future serait exploitée depuis 2002 (préavis, p. 4).

L'ensemble du périmètre régi par le PPA "La Coulette" est soumis au degré de sensibilité III selon l'Ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41).

c) Selon le chiffre 4.6 du rapport d'aménagement 47 OAT relatif au PA "La Coulette 2", seule la parcelle n° 616 bénéficie d'une plus-value substantielle grâce au projet de PA. Ce rapport confirme également le fait que l'intégralité de la parcelle n° 902 (à l'exception de l'aire forestière) était déjà affectée en zone spéciale, selon le PPA "La Coulette" (tableau figurant en page 23 du rapport 47 OAT).

d) L'experte mandatée par l'autorité intimée a estimé que la zone d'extension future, telle que teintée en jaune sur la PPA "La Coulette", ne pouvait pas être considérée comme une zone constructible, puisqu'elle serait définie comme une zone d'aménagements futurs et non pas de constructions futures; toujours selon l'experte, le PPA "La Coulette" ne définirait pas "de réglementation des constructions, à l'image de la zone des constructions". Cette appréciation a été suivie par la DGTL qui a retenu, sous chiffre 5 de sa décision, ce qui suit :

Il ressort du plan partiel d'affectation de La Coulette (PPA Coulette 1) que l'aire d'extension future telle qu'indiquée en jaune n'était pas constructible. Ce fait est confirmé par le règlement du PPA qui ne donne aucune réglementation de construction, au contraire de la zone à bâtir.

Cette appréciation de la DGTL ne saurait être confirmée. Sous réserve de l'aire forestière, l'ensemble du périmètre régi par le PPA "La Coulette", approuvé par le Conseil d'Etat le 19 mars 1993, était déjà affecté en zone spéciale, y compris l'aire d'extension future. Celle-ci pouvait déjà être utilisée, moyennant autorisation préalable de la municipalité, pour des activités de compostage, au sens de l'art. 1^er du règlement du PPA, ou pour des constructions, moyennant respect des règles découlant de l'art. 4 du règlement du PPA. L'affectation du sol était donc définie, ainsi que des prescriptions concernant la mesure d'utilisation du sol et le degré de sensibilité au bruit applicable (cf. art. 24 al. 1 LATC et 47 al. 1 aLATC). La possibilité de prévoir des étapes de réalisation de la zone à bâtir a été confirmée par le Tribunal fédéral, dans l'arrêt Ermatingen (ATF 112 Ia 155, JdT 1988 I 464) et admise dans la législation cantonale (art. 47 al. 2 ch. 9 aLATC). Cette manière de faire peut être opportune non seulement lorsque le périmètre nouvellement constructible n'est pas d'emblée entièrement équipé, mais aussi pour garantir un développement harmonieux et une utilisation optimale du territoire à disposition, comme c'est le cas en l'espèce. L'aire d'extension future comprise dans le périmètre du PPA "La Coulette" devait donc déjà être qualifiée de zone à bâtir. Cela est confirmé par le plan technique relatif au PA "La Coulette 2" dont il résulte que seule la surface de la parcelle n° 616 comprise dans le périmètre de cette planification correspond à un secteur nouvellement constructible (cf. légende du plan, surface striée). Il s'en suit que le calcul de la valeur de la parcelle n° 902 avant l'entrée en vigueur de la nouvelle planification, tel que retenu par la DGTL, repose sur une prémisse erronée.

Le grief développé par les recourants sur ce point doit donc être admis.

4. Les recourants critiquent le fait que l'autorité intimée ait imposé à l'expert qu'elle a mandaté l'application de la méthode préconisée par le professeur Philippe Thalmann (cf. courriel du 19 août 2020, pièce 2 produite par la DGTL le 27 mars 2023).

La législation applicable ne fixe pas le procédé d'estimation de la valeur vénale des terrains avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire. La DGTL a mandaté Philippe Thalmann, professeur associé à l'EPFL, pour définir une méthode. Le professeur Thalmann a rendu un rapport à ce sujet le 1^er septembre 2019. Il préconise le recours à l'une des méthodes proposées par la norme d'estimation immobilière de référence des principales associations et hautes écoles suisses (Swiss Valuation Standard), soit l'approche par compte à rebours (ou méthode dite "à rebours"). Elle consiste à déterminer la valeur du projet qui pourrait être réalisé selon les droits à bâtir maximums octroyés par la mesure d'aménagement du territoire, puis d'y soustraire le coût de construction probable et les risques/bénéfices. Le résultat correspond à la valeur du marché. Le même processus peut être appliqué pour déterminer la valeur du terrain avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire en cause, lorsque la parcelle était déjà constructible, mais que les possibilités de bâtir ont été sensiblement augmentées. La différence représente alors la plus-value.

Dans sa réponse du 9 juin 2023, la DGTL expose que cette méthode constitue uniquement un cadre, dont il est possible de s'écarter lorsqu'une autre méthode paraît plus adéquate. Le mandataire est alors appelé à justifier les raisons qui l'amènent à s'écarter de la méthode suggérée et d'expliquer pourquoi une autre méthode est mieux adaptée à l'analyse du dossier en question.

Dans une lettre adressée le 11 mai 2022 à la DGTL (pièce 7 produite le 27 mars 2023), l'experte a expliqué et justifié le choix de la méthode qu'elle a appliquée en l'espèce. La méthode comparative est difficilement applicable en raison de l'absence de valeurs de référence ou de prix de transaction de terrains en zone spéciale destinée à l'implantation d'une usine de méthanisation dans la région. La méthode des classes de situation est guère applicable, puisqu'il n'existe pas de tabelle pour les usines de méthanisation, une clé de répartition des classes de situation n'existant que pour trois types d'utilisation (Habitations/Bâtiments commerciaux, artisanaux, bureaux, vente/Industrie). La méthode du nombre structurel, qui exprime l'avantage économique en fonction de la situation, est peu appropriée en l'occurrence, en raison de la prédominance de l'aspect économique dans cette approche. La méthode des options réelles, qui résulte de la pondération de différents scénarios, implique que le terrain puisse être valorisé en fonction de différents scénarios, ce qui n'est pas le cas ici.

Ces explications sont convaincantes et le tribunal ne voit pas de raison d'écarter, sur le principe, l'application de la méthode d'évaluation choisie par l'expert, soit la méthode préconisée par le professeur Thalmann. Les critiques formulées à cet égard par les recourants restent générales et ne démontrent aucunement pourquoi, dans le cas d'espèce, l'application d'une autre méthode serait plus opportune. L'expert qu'ils ont mandaté a également retenu, en page 3 de son rapport du 22 mai 2023, que l'application de la méthode développée par Philippe Thalmann est appropriée en l'espèce.

Le grief formulé sur ce point par les recourants est donc mal fondé.

5. Les recourants invoquent une violation du droit d'être entendu, en raison du fait que la DGTL n'aurait pas soumis à l'experte les questions complémentaires figurant dans la lettre de leur avocat du 31 mai 2021, faisant suite à l'examen du projet de décision auquel ils avaient procédé. Il résulte toutefois des pièces complémentaires produites par la DGTL le 27 mars 2023 que celle-ci a transmis à l'experte, le 23 juin 2021, les questions complémentaires posées par les recourants dans leur lettre du 31 mai 2021. L'experte y a donné réponse le 29 juin 2021. Le droit d'être entendu des recourants n'a donc pas été violé sous cet angle. En revanche, le fait que les recourants n'aient pas eu la possibilité de se déterminer sur les éléments complémentaires fournis par l'experte le 29 juin 2021 viole leur droit d'être entendus, qui implique le droit de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos. Ce vice peut toutefois être considéré comme guéri dans le cadre de la procédure de recours, compte tenu du large pouvoir d'examen en fait et en droit de la CDAP (art. 98 LPA-VD). Les recourants ont en effet pu, dans le cadre de la procédure de recours, prendre connaissance de l'intégralité du dossier constitué par la DGTL et se déterminer à ce sujet, y compris par rapport aux réponses complémentaires données par l'experte le 29 juin 2021.

Le grief formulé sur ce point par les recourants a donc perdu son objet.

6. Dans leur pourvoi du 7 avril 2022, les recourants ont demandé que huit questions complémentaires soient posées à l'experte. Celle-ci a déjà répondu aux deux premières, le 29 juin 2021. Compte tenu de l'issue du recours, il appartiendra à la DGTL d'apprécier la pertinence des six autres questions et de les soumettre, dans la mesure utile, à l'experte, en lui transmettant également le rapport établi par I.________ le 22 mai 2013, qui critique certains chiffres retenus par G.________ et qui arrive à des conclusions nettement différentes.

7. Les recourants critiquent le rapport d'expertise sur plusieurs autres points, soit la marge de promotion retenue de 10%, la manière dont l'experte a déterminé le potentiel constructible des parcelles en cause, la manière dont la valeur de rendement a été fixée, les possibilités de construire préexistantes et le potentiel constructif après l'entrée en vigueur du PA "La Coulette 2". Ces éléments, déterminants pour le calcul de la plus-value, ne sont effectivement pas expliqués et justifiés dans la décision rendue le 9 mars 2022, qui souffre donc de défauts de motivation. Il appartiendra à la DGTL de se prononcer sur ces questions pertinentes, cas échéant après avoir interpellé l'experte et respecté le droit d'être entendu des recourants, avant qu'une nouvelle décision ne soit rendue. L'autorité intimée devra notamment réexaminer et justifier la valeur de rendement retenue pour les divers éléments, dont les dépôts/halles isolées (73 fr./m²/an), ainsi que la valeur retenue pour le terrain, dans les "calculs de contrôle", soit 170 fr./m² (prix pondéré du terrain industriel), en tenant compte de l'affectation spécifique du secteur, correspondant à l'exploitation d'un établissement d'intérêt régional destiné au traitement de déchets recyclables, prioritairement organiques (zone spéciale – installations [para-]publiques).

Ce grief est lui aussi bien fondé.

8. Selon l'art. 8.2 al. 2 du règlement relatif au PA "La Coulette 2", en application de l'art. 52 LATC et pour assurer la disponibilité des terrains, la demande de permis de construire du projet d'extension des activités de valorisation des déchets recyclables et d'infrastructures relatives à la production d'énergie renouvelable doit être déposée dans les trois ans dès l'entrée en vigueur de la décision d'approbation du plan d'affectation, intervenue le 28 novembre 2019. Si cette condition n'est pas remplie, le secteur retourne à son affectation initiale, sans autre procédure. L'art. 8.2 al. 3 du règlement du plan d'affectation prévoit toutefois que la municipalité peut prolonger ce délai de deux ans.

Le délai initial de trois ans, figurant à l'art. 8.2 al. 2 du règlement du plan d'affectation, est aujourd'hui échu. Aucun renseignement ne figure au dossier en mains du tribunal quant au dépôt éventuel d'une demande de permis de construire ou à une prolongation du délai initial par la municipalité. La DGTL devra donc également compléter l'instruction sur ces points, afin de vérifier qu'il y a bien encore en l'espèce un intérêt à fixer le montant d'une taxe sur la plus-value, ce qui ne serait plus le cas si le secteur est retourné à son affectation initiale.

9. Les recourants critiquent enfin le fait que certains frais qu'ils ont dû assumer n'ont pas été portés en déduction de la plus-value retenue par la DGTL.

Selon l'art. 66 LATC, peuvent être déduits du montant de la plus-value les frais d'étude (art. 35 LATC), les frais d'équipements techniques et de fouilles archéologiques, les frais découlant d'un syndicat d'améliorations foncières, la taxe d'équipement communautaire et le montant utilisé dans un délai de cinq ans pour l'acquisition et la construction d'un bâtiment agricole de remplacement, destiné à être exploité à titre personnel, lorsque la plus-value résulte du classement du bien-fonds en zone à bâtir ou en zone spéciale. En l'espèce, l'autorité intimée a admis des déductions pour un montant total de 71'671 fr. 50. Les recourants lui reprochent de n'avoir pas pris en compte deux factures, soit:

- 15'300 fr. correspondant à une facture de H.________ du 2 décembre 2014,

- 11'097 fr. 15 correspondant à une facture d'J.________ du 9 décembre 2014.

La note d'honoraires de 15'300 fr. établie par H.________ le 2 décembre 2014 concerne une étude préliminaire pour l'établissement d'un progamme de développement. Il s'agit des frais relatifs à l'"avant-projet", comprenant :

Récolte des données complémentaires nécessaires et analyse des contraintes à l'utilisation du sol.

Définition d'une conception d'aménagement du secteur avec prise en compte des voeux du propriétaire et des caractéristiques du site traitant des affectations des différents secteurs, du réseau de circulations, du paysage, des caractéristiques environnementales et des étapes de réalisation.

Adaptations et compléments apportés au dossier.

Etablissement et fourniture d'un document illustrant et justifiant les principes d'aménagements retenus (plans et textes).

Il s'agit manifestement de frais nécessaires à l'élaboration du plan d'affectation, concernant la phase d'avant-projet, avant la phase de projet, qui fait l'objet d'une seconde note d'honoraires établie par H.________ le 2 décembre 2014 et dont le solde, soit 24'277 fr. 45, a déjà été porté en déduction de la plus-value, dans la décision rendue par la DGTL le 9 mars 2022. Par conséquent, le montant de 15'300 fr. devra également être porté en déduction, en application de l'art. 66 LATC.

La facture établie par J.________ le 9 décembre 2014 et présentant un solde de 11'092 fr. 15, correspond à l'élaboration de l'étude d'impact sur l'environnement (4'767 fr. hors TVA) et à la réalisation du dossier d'autorisation de construire (5'503 fr. 50 hors TVA). S'il est exact que le second montant ne concerne pas l'élaboration du plan d'affectation (mais la préparation du dossier de permis de construire), il en va différemment du premier. La somme de 4'767 fr. concerne l'élaboration de l'étude d'impact sur l'environnement, nécessaire dans le cadre du processus d'adoption du plan d'affectation; ce montant, majoré de la TVA (8%), aurait donc dû être porté en déduction de la plus-value.

Le grief développé par les recourants relatif aux déductions non retenues par la DGTL est donc partiellement bien fondé.

10. Il résulte des considérations qui précèdent que le recours doit être admis et la décision de taxation querellée annulée. Le dossier est ainsi renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision, dans le sens des considérants qui précèdent.

Le présent arrêt doit être rendu sans frais (art. 52 LPA-VD); les recourants, qui ont agi dans le cadre de la présente procédure avec le concours d'un mandataire professionnel et qui l'emportent, ont droit à des dépens à la charge de l'autorité intimée (art. 49 et 55 LPA-VD; art. 4 et 10 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, TFJDA; BLV 173.36.5.1).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 9 mars 2022 par la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) est annulée, le dossier lui étant renvoyé pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.

IV. L'Etat de Vaud, par la caisse de la Direction générale du territoire et du logement, doit à B.________, A.________, C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux, une indemnité de 4'000 (quatre mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 juillet 2023

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.