TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 15 juillet 2024
Composition	M. François Kart, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert et Mme Lorraine Wasem, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.

 

Recourant

A.________, à ********, représenté par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,

  

Autorités intimées	1.	Municipalité d'Ormont-Dessous, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
	2.	Direction générale du territoire et du logement, Service juridique, à Lausanne,

  

Autorités concernées	1.	ECA, à Lausanne,
	2.	Direction générale des immeubles et du patrimoine, Division Monuments et sites, à Lausanne,

  

Propriétaire

B.________, à ********, représentée par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Ormont-Dessous du 10 juin 2022 levant son opposition et délivrant le permis de construire sur la parcelle n° 1035, transformation de la maison existante, propriété de B.________ (CAMAC n° 211188).

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1036 d'Ormont-Dessous, parcelle sur laquelle se trouve le chalet "L'Aigle noir", bâtiment qui a obtenu la note *2* lors du recensement architectural de la commune signifiant un intérêt régional, dont la face Sud a été classée monument historique le 14 juillet 1961 et dont les parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002.

B.                     B.________ (ci-après: B.________ ou la propriétaire) est propriétaire de la parcelle n° 1035 d'Ormont-Dessous. D'une surface de 1'353 m², ce bien-fonds, situé dans un terrain en pente, comporte le bâtiment d'habitation ECA n° 555 de 158 m² (chalet "Maison blanche", ci-après: le bâtiment litigieux ou la "Maison blanche") ainsi qu'une place-jardin de 1'195 m². Cette parcelle est colloquée en zone agricole et alpestre selon le plan général d'affectation de la commune et son règlement (ci-après: le PGA et le RPGA) approuvés par le Conseil d'Etat le 17 avril 1996. La parcelle n° 1035 se trouve en amont de la route cantonale 709c (DP 1146) et l'accès s'effectue par un petit chemin goudronné, au Nord-Ouest, qui fait l'objet d'une servitude de passage public à pied et à char n° 001-232913 en faveur de la Commune d'Ormont-Dessous.

D'après des courriers de B.________ des 9 août 2021 et 1^er juillet 2022, le chalet "Maison blanche" daterait de la fin du XVII^e siècle. En revanche, selon une publication de Denyse Raymond relative aux maisons paysannes en maçonnerie aux Ormonts au 19^e siècle (Hommage à Marcel Grandjean, Des pierres et des hommes, Lausanne 1995, p. 570 s.), la bâtisse aurait été construite en 1861. Il est mentionné dans cette publication l'existence d'un ancien reçu indiquant qu'un maçon du nord-ouest de l'Italie "est entrain de terminer une maison cossue, dont le soubassement contient deux locaux pouvant servir d'ateliers et une cave voutée sous la cuisine. Le niveau principal comprend deux chambres garnies de boiseries, s'ouvrant sur une galerie vers la vallée au sud-est; la pente du terrain permet de pénétrer de plain pied dans une pièce d'entrée qui se prolonge par la cuisine traversant le bâtiment perpendiculairement à la ligne du faîte. A l'amont s'étend l'écurie parallèle à la cuisine. A part la vaste grange, l'étage est occupé par la hotte de la cheminée en maçonnerie et par deux chambre surmontant celles du bas, avec une galerie latérale haute au nord-est".

C.                     A l’origine (situation qui perdurait au 1^er juillet 1972), le bâtiment litigieux était une maison paysanne avec la partie rurale à l’arrière (côté Nord à l’amont) comprenant une écurie au rez-de-chaussée au-dessus de laquelle se trouvait la grange et la partie habitation à l’avant (côté Sud à l’aval). Les ouvertures relatives à la partie habitation étaient les suivantes: la façade Sud comprenait quatre portes-fenêtres au rez-de-chaussée qui donnaient sur un balcon, quatre fenêtres à l’étage et, au niveau des combles, une petite fenêtre entourée par deux petites fenêtres en forme de demi œil de bœuf; la façade Ouest comprenait une porte et deux fenêtres au rez-de-chaussée et une fenêtre à l’étage; la façade Est comprenait, au rez-de-chaussée, une porte-fenêtre, une fenêtre et, apparemment, une seconde petite fenêtre  et, à l’étage, une porte-fenêtre et une fenêtre qui donnaient sur un balcon ainsi que, apparemment, une seconde petite fenêtre; la façade nord comprenait uniquement une porte de grange avec trois petites ouvertures (œils de bœuf).

Le bâtiment litigieux a longtemps été habité de manière permanente, notamment par le père de l’actuelle propriétaire (C.________), qui y a vécu jusqu’à son décès en 1999 et son épouse, qui y a vécu jusqu’à son décès en 2019. Comme le Tribunal a déjà eu l’occasion de le constater à l’occasion d’un précédent litige (cf. arrêt AC.2012.0247 du 16 octobre 2013), il est probable que l’immeuble n’avait plus d’usage agricole au 1^er juillet 1972.

D.                     Un incendie, survenu en 1997, n'a laissé subsister que la carcasse de la "Maison blanche". La déclaration de sinistre (signée le 23 février 1997 par C.________) mentionne ce qui suit au titre d'inventaire des dégâts au bâtiment:

Etage Local / Pièce	Date des derniers travaux d'entretien	Décrire la nature du DOMMAGE, indiquer les réparations à faire	Coût approximatif
Sous-sol	1970	Dégâts d'eau, murs infiltrés, surchauffe	A estimer
Rez		2 locaux env. 30 m2 et 25 m2	par 1 prof.
Rez de Chaussée		1 hall, 1 cuisine, 1 séjour, 1 chambre, salle	selon nos
		de bains WC, corridor + étable	estimations
		Tout détruit, étable immenses dégâts	plus de
1er étage		3 chambres, galetas, corridor, cheminée	Fr. 700'000.-
		et escaliers, tout détruit
2ème étage		1 grande chambre, 2 ch. mansardées,
		1 immense grange et 1 local et 1 réduit

 

Peu après l'incendie, le propriétaire de l'époque, C.________, qui était représenté par D.________, époux de B.________, a sollicité un permis pour la "remise en état de la maison après incendie". Selon les formulaires et les plans déposés à cette époque, le propriétaire avait décidé de réhabiliter uniquement le rez-de-chaussée, le logement occupant dès lors l'entier de cet étage et l'ancienne écurie disparaissant. La demande mentionnait ainsi que la surface brute de plancher utile (SBPu) allait passer de 196 m² (dont 196 m² pour le logement) à 145 m², dont 96 m² pour le logement. En outre, un balcon était créé au rez-de-chaussée (qui s’avançait au-delà de l’angle Sud-Est du bâtiment afin d’établir une liaison avec le balcon de la façade Sud), la toiture était refaite (tuiles plates en éternit alors que la toiture était initialement en tôle), la fenêtre dans les combles donnant sur l'aval était agrandie (remplacement d’une fenêtre par une double fenêtre) et un pignon secondaire était réalisé au-dessus de la porte d’entrée avec trois fenêtres au niveau du 1^er étage en façade Sud-Ouest. La demande de permis de construire comportait le tableau suivant:

Dans un courrier du 12 juin 1997 adressé à la Municipalité d'Ormont-Dessous, le Service de l'aménagement du territoire (devenu par la suite Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGTL]) indiquait ceci:

"A la suite de divers contacts avec E.________ architecte, nous avons examiné le projet cité en titre. Le projet de remise en état de l'appartement existant ne nous pose pas de problème particulier.

Dans le but de définir l'évolution à plus long terme du bâtiment, E.________ nous a présenté, à titre préalable, un avant-projet d'extension de la partie habitable. C'est l'objet de notre présente détermination.

Sur la base des calculs que nous avons effectués, cette extension future de la partie habitable est possible. Nous émettons un préavis de principe favorable. Néanmoins, nous émettons une réserve à propos des ouvertures en façades pignons qui devraient garder leurs dimensions actuelles.

En conséquence, tant le projet mis à l'enquête publique que l'extension souhaitée à terme pourront faire l'objet d'une autorisation spéciale à teneur des articles 81 et 120 lettre a LATC, ce sous réserve du résultat de l'enquête publique."

Le 22 juillet 1997, la Municipalité d'Ormont-Dessous (ci-après: la municipalité) a octroyé à C.________ un permis de construire accompagné des autorisations cantonales nécessaires, en vue de la remise en l’état de l'immeuble après incendie.

Suite à la réalisation des travaux, la municipalité a délivré un permis d'habiter le 14 janvier 1998, pour un appartement de trois pièces. Celui-ci comportait la mention suivante: "Le présent permis ne concerne que l'aménagement de l'appartement sis au rez-de-chaussée. Tout aménagement de l'étage devra faire l'objet d'une enquête publique conforme à la LATC". Le permis d'habiter délivré le 14 janvier 1998 comprenait en particulier la remarque suivante:

"Les alentours du bâtiment devront être aménagés afin, notamment, de permettre un accès normal et facile aux différentes parties inférieures et supérieures dudit bâtiment."

E.                     Par décision du 9 juillet 2012, F.________, devenue propriétaire de l'immeuble suite au décès de son époux et agissant par l'intermédiaire de D.________, a obtenu l'autorisation d'effectuer divers aménagements extérieurs (terrassements et murs de soutènement), à certaines conditions. Par arrêt AC.2012.0247 du 16 octobre 2013, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a rejeté le recours déposé par A.________ contre cette autorisation. A.________ est propriétaire de la parcelle n° 1036 sise directement à l’amont de la parcelle n° 1035, au Nord Ouest. Cette parcelle supporte le chalet "L'Aigle noir".

Dans la partie "Faits", l’arrêt AC.2012.0247 retient notamment ce qui suit:

"En août 2010, F.________ a déposé une demande de permis de construire portant sur des mouvements de terre et la construction de murs (textomurs, gabions) dans le jardin ainsi que d'une place de rebroussement, selon plans d'enquête établis le 14 juin 2010 par M. G.________, ingénieur-géomètre officiel.

Le 1^er juin 2011, A.________, qui est propriétaire de la parcelle n°1036 contiguë au Nord-Ouest, sur laquelle se trouve notamment le bâtiment n° ECA 552, qui a obtenu la note *2* lors du recensement architectural de la commune signifiant un intérêt régional, dont la face Sud a été classée monument historique le 14 juillet 1961 et dont les parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002, a informé la municipalité que des travaux de terrassement importants avaient récemment été effectués sur la parcelle n° 1035.

Mis à l'enquête publique du 29 juin au 28 juillet 2011, le projet de F.________ a en particulier suscité l'opposition de A.________ le 28 juillet 2011. Celui-ci a notamment contesté la réalisation faite sans autorisation de la terrasse, du remblai et du mur de soutènement situés en amont de l'accès existant, à l'angle Ouest du bâtiment n° ECA 555, aménagements qui de surcroît n'étaient pas décrits sur les plans accompagnant la demande d'autorisation. Il a également fait valoir que les plans étaient lacunaires et non conformes à la réalité, que les aménagements en cause étaient totalement excessifs et auraient pour effet de dénaturer les lieux, qu'ils induiraient des risques supplémentaires du point de vue de la stabilité et que son bâtiment d'habitation était classé.

Le 6 septembre 2011, une visite a eu lieu sur place, réunissant le représentant de F.________, la Syndique d'Ormont-Dessous ainsi que des représentants du SDT et du Service Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPAL). Cette visite, au cours de laquelle des photographies ont été prises, a permis au SDT de constater que certains des travaux avaient déjà été réalisés.

Le 27 octobre 2011, le SDT a informé le représentant de F.________ que le dossier avait donné lieu à un préavis négatif du SIPAL en raison de la présence à proximité immédiate du bâtiment n° ECA 552 sis sur la parcelle n° 1'036 qui avait obtenu une note *2* au recensement architectural de la commune signifiant un intérêt régional. Il a précisé qu'en substance, ce préavis rappelait ce qui suit:

«La face Sud du bâtiment a été classée monument historique le 14 juillet 1961, les parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002. Les objets présentant cette valeur patrimoniale doivent être conservés dans leur forme et leur substance. Leurs abords sont également protégés conformément aux dispositions prévues à l'art. 46 LPMNS. La création de murs en gabions ou de talus type "texto mur" afin de créer des surfaces planes modifie totalement les abords de l'objet protégé et au-delà son insertion dans le site. Le caractère alpestre du lieu doit être préservé, ce qui implique le respect de la topographie existante. Le recours à des murs en gabion est particulièrement inapproprié dans ce contexte.»

Le SDT a de surcroît indiqué que le projet en cause ne pourrait être accepté et devait être revu. Il a précisé que le nouveau projet ne devrait pas comprendre de gabions ni de textomurs, que les murs affaiblis et existants pourraient être repris, à condition de respecter les règles de l'art et les prescriptions de la réglementation fédérale applicable, que le terrassement en aval de l'habitation ne se justifiait techniquement pas et devait être abandonné au profit de la réfection des éléments existants, que la place de retournement pouvait être envisagée en élargissant légèrement le chemin d'accès à proximité du bâtiment d'habitation et son revêtement constitué de grilles de gazon et qu'enfin le mur situé le long de la parcelle n° 1034, soit à l'Est du bâtiment n° ECA 555 (dénommé plus tard mur M2), devait être ramené à une hauteur de 1m50, afin de diminuer son impact sur l'identité des abords.

Le 14 décembre 2011, une séance a eu lieu sur place entre le représentant de F.________, un municipal de la commune d'Ormont-Dessous et un ingénieur en génie civil et spécialiste en hydrologique technique.

Le 27 avril 2012, D.________ a transmis au SDT de nouveaux plans établis le 23 avril 2012 par le bureau d'ingénieur civil N.________. Selon ces plans de situation, de profils et d'élévations, le projet consiste en la réalisation ou la mise en conformité de quatre murs (dénommés respectivement M1, M2, M3 et M4) de soutènement mixte, en maçonnerie de pierres naturelles-béton armé, avec évacuation des eaux par drainage arrière des murs M1 et M2 et par réalisation de barbacanes pour le nouveau mur M1, le mur réfectionné M3 et le nouveau mur M4. S'agissant plus particulièrement du mur M2, déjà construit en mai 2011, mais sans autorisation, situé le long de la limite Sud-Est de la parcelle en contiguïté du bien-fonds n° 1034, voire en partie sur ce bien-fonds, l'élévation C-C ainsi que les profils 1 et 2 figurant sur les plans du 23 avril 2012 permettent de constater qu'il a une hauteur, dans sa partie Ouest, de près de 1m40 au maximum. Sa longueur est, selon le plan de situation, de 23m40. Concernant la place de rebroussement projetée, situé au Sud-Ouest du bâtiment n° ECA 555, elle implique la réalisation d'un nouveau mur de soutènement (M4 sur les plans), d'une hauteur maximale de 1m35 et d'une longueur de 19m46. Quant à la place de rebroussement proprement dite, elle est d'une largeur maximale d'environ 4m. Sur le plan de situation figure un mur existant, à l'angle Ouest du bâtiment ECA n° 555. Les mouvements de terre ont été réduits au minimum et n'ont pas été augmentés par rapport à la situation existante. La topographie du terrain ne subit ainsi pas de modification sensible.

En réponse à une demande faite par le SDT le 16 mai 2012, D.________ a fourni le 22 mai 2012 des informations complémentaires ainsi que des photographies des murs existants.

Le 19 juin 2012, la CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse par laquelle le SDT a délivré l'autorisation spéciale requise et le SIPAL préavisé favorablement au projet. Le SDT a en particulier relevé ce qui suit:

«(...)

- La construction se trouve à moins de 20 m du chalet de l'Aigle Noir (ECA n° 552) en note *2* au recensement architectural par le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Section Monuments et Sites (SIPAL-MS).

 (...)

Constatant que le bâtiment et ses entours ne sont pas conformes à l'affectation de la zone, les possibilités de transformation et de réaménagement sont définies aux articles 24c LAT et 42 OAT. De telles dispositions autorisent notamment, dans une certaine mesure, des transformations partielles des bâtiments et de leurs abords pour autant que les travaux en respectent l'identité et les caractéristiques.

(...)

Outre l'aspect "quantitatif" susmentionné, les travaux doivent impérativement respecter l'identité du bâtiment existant et de ses abords. A cet égard, il est relevé qu'un projet qui entrerait dans le cadre "quantitatif" des extensions admissibles pourrait être refusé si les travaux devaient être jugés comme étant de nature à modifier les caractéristiques du bâtiment à transformer et de ses aménagements extérieurs.

L'identité d'un bâtiment est notamment constituée par son volume, sa structure, sa typologie, son aspect et ses caractéristiques intrinsèques. Les abords du bâtiment ne peuvent quant à eux subir que de légères modifications. A ce titre, les terrassements ne doivent en principe pas dépasser 50 cm (entre le terrain naturel et le terrain aménagé) selon la pratique cantonale constante.

En l'espèce, nous pouvons considérer que les plans modifiés en date du 23 avril 2012 ont tenu compte des exigences formulées dans notre courrier du 27 octobre 2011. Au même titre que le SIPAL-MS, nous demandons un traitement des murs en pietra-rasa par souci d'intégration paysagère et de respect de l'identité des abords du bâtiment. Nous prions l'autorité communale de bien vouloir veiller au respect de cette exigence.

Sous réserve de ce qui précède, le projet peut être admis comme transformation partielle au sens des articles 24c LAT et 42 OAT.

En conséquence, après avoir pris connaissance du préavis de l'autorité municipale, du résultat de l'enquête publique ainsi que des déterminations des autres services cantonaux intéressés et des conditions y afférentes et constatant qu'aucun intérêt public prépondérant ne s'oppose au projet, le service délivre l'autorisation spéciale requise.

Pour le surplus, le permis de construire communal devra clairement faire référence aux plans susmentionnés.»

Le SIPAL a pour sa part préavisé favorablement au projet, tout en posant les conditions impératives suivantes:

«Le bâtiment ECA 552 a obtenu la note *2* lors du recensement architectural de la commune signifiant un intérêt régional. La face Sud du bâtiment a été classée monument historique le 14 juillet 1961, les parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002. Les objets présentant cette valeur patrimoniale doivent être conservés dans leur forme et leur substance. Leurs abords sont également protégés conformément aux dispositions prévues à l'art. 46 LPMNS.

Sur la base des documents transmis le 27 avril 2012 par le bureau d'ingénieurs N.________ et d'un complément d'information envoyé le 22 mai, la Section monuments et sites se détermine de la manière suivante. Le projet a pris en considération les différentes remarques formulées au préalable. Ainsi dans leurs gabarits et leurs implantations, les murs peuvent être admis. Par contre le traitement tel qu'il apparaît sur les photos transmises ne convient pas. Elles montrent des murs en pierres apparentes avec un jointoyage en retrait. Cette manière de faire ne correspond pas à l'aspect traditionnel des murs environnants qui sont recouverts d'un crépi.

La Section monuments et sites demande que les murs soient recouverts d'un crépi de type "pietra rasa", cette condition devant faire partie de l'autorisation.»

Dans l’arrêt AC.2012.0247, le Tribunal a constaté que les ouvrages en cause, soit le mur M2 et la planie qu'il impliquait, la terrasse, le remblai et le mur de soutènement situés à l'Ouest du bâtiment d'habitation ainsi que l'ouvrage M4 (mur de soutènement lié à la place de rebroussement) ne dépassaient pas ce qui pouvait être permis au sens des art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et 42 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1). A cet égard, il a notamment relevé ce qui suit:

"Les deux autorités concernées, qui se sont rendues sur la parcelle n° 1035 pour une visite locale le 6 septembre 2011 et ont de la sorte pu apprécier la situation sur place, estiment que les aménagements extérieurs en cause respectent l'identité des abords du bâtiment et s'intègrent au paysage, sous condition d'un traitement des murs en «pietra rasa». Le tribunal fait sienne une telle appréciation. L'on peut en particulier relever que le mur M2, qui a déjà été construit et que les autorités ont donc pu voir, ne fait que remplacer un mur existant. Le nouveau mur est certes probablement plus haut et plus long que l'ancien mur. Cependant, compte tenu du fait que les autorités concernées ont posé comme condition que le mur M2 fasse l'objet d'un traitement en «pietra rasa» et que le SDT a précisé dans son courrier du 27 octobre 2011 qu'il devait être ramené à 1m50, les modifications apportées à ce mur sont mineures et ne changent pas les caractéristiques essentielles du bâtiment et de son environnement. Cela est d'autant plus vrai que, ainsi que le démontrent les photographies faites le 6 septembre 2011, la planie qui se trouve devant ce mur n'a pas été aménagée pour en faire une «terrasse», mais pour faciliter l'accès au bâtiment comme promis le 14 janvier 1998. Quant à l'ouvrage M4, qui comprend une place de rebroussement, un remblai et un mur, il n'a pour objet que d'élargir quelque peu la voie d'accès au bâtiment ECA n° 555. L'on ne saurait en outre considérer que, même compte tenu de l'éventuel rehaussement du terrain effectué en 1997, le remblai et le mur M4 seraient particulièrement importants. L'élévation D-D figurant sur les plans du 23 avril 2012 démontre que la hauteur maximale du mur M4 est, sur une toute petite partie d'ailleurs, de 1m35 au plus. Dès lors que les murs doivent être traité en «pietra rasa», l'ouvrage M4 projeté d'une part, ainsi que la terrasse, le mur et le remblai situés à l'Ouest du bâtiment d'habitation, qui doivent être considérés comme des modifications mineures, d'autre part, ne changent pas non plus les caractéristiques essentielles du bâtiment et de son environnement. Il convient en outre de ne pas oublier que des murs existent également dans les environs, notamment sur la propre parcelle du recourant. Les travaux en cause n'induisent enfin pas de mouvements de terre excessifs, qui provoqueraient une aggravation sensible de la situation existante.

Les exigences majeures de l'aménagement du territoire sont par ailleurs satisfaites. En effet, malgré la présence du bâtiment n° ECA 552 sis sur la parcelle voisine n° 1036, qui fait l'objet d'une protection particulière, le SIPAL a considéré que les aménagements extérieurs en cause pouvaient être admis, sous condition que les murs soient traités en «pietra rasa». Le tribunal ne voit pas de raisons de s'écarter de l'appréciation de cette autorité, spécialisée en la matière."

F.                Devenue propriétaire de la parcelle n° 1035, B.________ a déposé une demande d'autorisation pour la transformation du bâtiment litigieux. La DGTL a émis à cet égard un préavis négatif en date du 12 septembre 2019, au motif que les travaux projetés dépassaient le cadre posé par l'art. 24c LAT ainsi que par les art. 39 et 42 OAT. Elle relevait notamment que les travaux autorisés en 2012 avaient transformé de manière importante les abords du bâtiment et que les possibilités de modifier l'apparence s'en trouvaient restreintes.

Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 16 avril 2021. Elle précisait que la surface bâtie existante était de 159 m² (158 m² selon le plan de situation du 31 mai 2021) et que la SBPu existante était de 397 m², dont 397 m² consacrés au logement. Le projet prévoyait la création de quatre appartements de deux, trois (2x) et quatre pièces. Le projet implique plusieurs modifications du bâtiment, de son équipement et de ses environs, notamment la création de nouvelles canalisations, la création de nouvelles ouvertures et l'agrandissement d'ouvertures existantes, la réfection de la toiture (isolation, surélévation et création de vélux), et la construction de plusieurs escaliers, murs et terrasses en pierres aux abords de la maison.

Un deuxième projet, mis à l'enquête du 19 juin au 18 juillet 2021, a suscité une observation et deux oppositions, dont celle de A.________. Dans son observation du 11 juillet 2021, H.________, habitante voisine de 1944 à 1963, puis vacancière, s'étonnait que le dossier de mise à l'enquête mentionnait deux logements existants et soulignait que le chalet "Maison blanche" ne comportait qu'un seul logement sur deux niveaux, plus les caves.

Le projet a fait l'objet d'un refus d'autorisation de la part de la DGTL le 20 août 2021 (synthèse CAMAC n° 199387), les travaux projetés ne respectant à son sens pas le cadre qualitatif posé par l'art. 24c LAT ni les art. 39 et 42 OAT. Le permis de construire a été dès lors été refusé par l'autorité communale. Dans son refus d’autorisation, la DGTL relevait notamment ce qui suit:

"Selon le dessin des façades datés du 21 mai 2021, les modifications suivantes de l'aspect extérieur du bâtiment ECA n° 555 sont notamment constatées :

- rehaussement du toit ;

- agrandissement hors volume côté est avec extension du balcon existant ;

- agrandissement du balcon existant côté ouest ;

- création de deux balcons côté ouest (étage et combles) avec percement d'une baie
  vitrée aux combles;

- multiplication des ouvertures dans la façade nord quasi-pleine.

Ces modifications ne sont pas nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles, ce bâtiment répondant aux exigences salubrités en l'état. Elles ne sont pas nécessaires à un assainissement énergétique, car le volume à chauffer est augmenté. En accroissant l'emprunte non conforme à l'affectation de la zone agricole, ces modifications ne visent pas une meilleure intégration dans le paysage.

Par rapport à l'état au 1er juillet 1972 de la construction d'origine, le volume et l'apparence de la construction ne sont plus respectés l'essentiel. De plus, avec la création de trois nouveaux logements, sa destination ne l'est  plus également, la construction d'origine étant destinée à un seul logement

Cet accroissement du nombre logement implique que, par rapport à l'état au 1er juillet 1972, les travaux projetés génèrent un nouvel impact important sur l'affectation du sol, l'équipement et l'environnement.

Concernant les abords du bâtiment les travaux autorisés en 2012 ont transformé les abords du bâtiment par rapport à leur état au 1er juillet 1972 Les nouveaux murs de soutènement et le nouvel accès projetés s'ajoutent à ses premières transformations.

Ces nouvelles interventions modifient l'aspect extérieur de la construction. Ces modifications ne sont pas  nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles, ce bâtiment répondant aux exigences salubrités en l'état. Elles ne sont pas nécessaires à un assainissement énergétique. En accroissant l'emprunte non conforme à l'affectation de la zone agricole des aménagements extérieurs, ces modifications ne visent pas une meilleure intégration dans le paysage.

Par rapport à l'état au Ier juillet 1972, l'identité des abords du bâtiment ECA no 555 n'est plus respectée pour l'essentiel par les interventions projetés et compte tenu de l'importance des travaux autorisés en 2012.

Les travaux projetés ne respectent pas le cadre qualitatif posé par les articles 24c LAT et 42 OAT. Partant, il est renoncé à procéder à l'examen quantitatif, ce projet ne pouvant pas être accepté en l'état du point de vue du respect de l'identité."

De nouveaux plans ont été établis par l'architecte E.________ en date du 14 octobre 2021, censés représenter l'état du chalet en 1972. Ils mentionnent une surface d'habitation au rez de de 94 m², à l'étage de 88 m² et sous les combles de 46 m², soit 228 m² au total.

Le 2 novembre 2021, la DGTL a rendu un préavis qui précisait le potentiel d'agrandissement, basé sur les plans établis le 14 octobre 2021 par E.________, en procédant au calcul suivant:

"Rez-de-chaussée                                                                                       94.00 m²

(entrée, cuisine, WC, deux chambres et escaliers vers l'étage)

Etage                                                                                                          86.72 m²

(quatre chambres, borne et escaliers vers les combles, sans la trémie de l'escalier venant du rez)

Combles                                                                                                     46.00 m²

(trois chambres et dégagement)

TOTAL                                                                                                      226.72 m²

La surface brute de plancher imputable existante à l'intérieur du bâtiment ECA n° 555 s'élevait à 226.72 m². Son potentiel d'agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant est fixé à 136.03 m² (60% de 226.72 m²).

Entre le 1^er juillet 1972 et aujourd'hui, la surface brute de plancher imputable a été agrandie licitement de 112.00 m² (23.00 m² au rez + 57.00 m² à l'étage + 32 m² dans les combles). Demeure aujourd'hui un potentiel d'agrandissement de 24.03 m² (136.03 m² - 112.00 m²)."

De nouveaux plans ont été établis le 18 novembre 2021, puis le 8 décembre 2021.

Par préavis du 12 janvier 2022, la DGTL a constaté que les mesures envisagées par l'une des variantes proposées par la propriétaire (variante 2) respectaient le cadre quantitatif fixé par les art. 24c LAT et 42 OAT et qu'elles préservaient l'identité de la construction par rapport à son état à la date de référence du 1^er juillet 1972. Pour ce motif, elle a préavisé positivement les travaux selon la variante 2.

La propriétaire a déposé une demande complémentaire de permis de construire, prévoyant diverses modifications par rapport à l'enquête de juillet 2021 et correspondant à la variante 2. Une mise à l'enquête publique complémentaire a eu lieu du 16 mars 2022 au 14 avril 2022. Les plans mis à l’enquête publique, approuvés par la municipalité le 7 juin 2022, correspondent à la version "V 53". Certains plans sont datés du 17 janvier 2022 et les autres du 17 janvier 2021. Du côté Ouest, les plans approuvés prévoient, au rez-de chaussée, l’agrandissement de deux fenêtres, le déplacement et l’agrandissement d’une troisième fenêtre et l’agrandissement de l’ancienne porte d’écurie qui serait en partie vitrée. Au 1^er étage, est prévue la création de deux nouvelles fenêtres de grande dimension de part et d’autre du pignon secondaire créé en 1997. Enfin, est prévue la réalisation de deux vélux dans le pan Ouest de la toiture. Au niveau de la façade  Sud, la double fenêtre au niveau des combles est agrandie. Au niveau de la façade Nord, la réalisation d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre est prévue (la DGTL n’ayant pas autorisé la création d’une seconde fenêtre) ainsi que celle d’un élément vitré avec un lattage en bois (claire-voie) dans la partie supérieure de la façade. Du côté Est, la réalisation d’une porte-fenêtre pour accéder au nouvel espace habitable au 2^ème niveau de ce qui correspondait initialement au bûcher (ou au poulailler) était prévue. A priori, cette porte-fenêtre ne devrait pas être construite puisque, à la demande de la DGTL, la constructrice a renoncé au rehaussement de la toiture du côté Est qui permettait la création de ce nouvel espace habitable. Pour ce qui est de la toiture, le projet prévoit une isolation sur chevrons en conservant des avant-toits froids. Pour ce qui est de l’équipement, est prévue la réalisation d’une mini-STEP et de nouvelles canalisations. Pour ce qui est des aménagements extérieurs et plus particulièrement des murs de soutènement du côté Nord-Ouest, les plans du projet mentionnent les murs existants et prévoient la réalisation de nouveaux murs (ou l’agrandissement de murs existants).

Le 14 avril 2022, A.________ a formé opposition à la demande complémentaire.

La DGTL, se prononçant dans le cadre de la synthèse CAMAC n° 211188 du 24 mai 2022, a estimé que les travaux projetés entraient dans les cadres qualitatif et quantitatif fixés par les art. 24c LAT et 42 OAT sous réserve de certaines exigences. Elle a délivré l'autorisation requise aux conditions suivantes:

"4a. La seconde fenêtre de la chambre nord à l'étage (11.33 m²) devra être supprimée.

4b. La porte d'entrée nord, à l'étage, devra être en bois lamé vertical de façon à se fondre dans la partie boisée de la façade."

Concernant les abords du bâtiment, la décision de la DGTL propose, côté Nord-Ouest, de supprimer les murs de soutènement "de façon à restituer un terrain proche de l’état existant au 1^er juillet 1972". Cet élément n’est toutefois par mentionné dans les conditions auxquelles l’octroi de l’autorisation spéciale est subordonné.

Le 10 juin 2022, la municipalité a informé A.________ qu'après avoir reçu la synthèse positive n° 211'188 de la CAMAC, elle avait décidé de lever son opposition et de délivrer le permis de construire sollicité.

F.                     Le 16 août 2022, A.________ (ci-après: le recourant) a formé, sous la plume de son mandataire, un recours auprès de la CDAP contre la décision du 10 juin 2022. Il conclut à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'opposition du 14 avril 2022 est admise et le permis de construire refusé, les autorisations spéciales qui lui sont liées étant annulées. À titre de mesure d'instruction, il a requis l'audition comme témoins de M.________, ancien préfet du district et syndic de la Commune d'Ormont-Dessous, et de Denyse Raymond. Il a en outre demandé que cette dernière soit invitée à produire tous les documents dont elle dispose concernant l'état de la "Maison blanche" et plus particulièrement la surface vouée à l'habitation en 1972. Il a aussi requis la production, par l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA), de la police d'assurance ECA du bâtiment dans son état en 1972 ainsi que la mise sur pied d'une inspection locale. Le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu, du caractère lacunaire et de l'imprécision des plans, ainsi que de la violation des art. 24c LAT et 42 OAT.

Le 21 septembre 2022, l'ECA a indiqué qu'elle n'avait pas été consultée pour le dossier d'enquête complémentaire CAMAC n° 211'188 et qu'aucune autorisation spéciale n'avait donc été délivrée.

La municipalité s'est déterminée le 24 octobre 2022 et a conclu au rejet du recours. Elle relève que l'autorité cantonale compétente a délivré l'autorisation spéciale requise et qu'il n'y a pas de motif de refus tiré de la réglementation communale.

Invité à produire le dossier complet concernant le bâtiment n° ECA 555, en particulier les polices d'assurance antérieures à l'année 1997, l'ECA a informé le Tribunal qu'il ne disposait pas des documents requis.

La DGTL a déposé sa réponse et produit son dossier en date du 18 janvier 2023. Elle conclut au rejet du recours dans toutes ses conclusions et s'en remet à justice quant aux mesures d'instruction.

Le 9 février 2023, le recourant a requis la production de diverses pièces, en particulier de documents se trouvant, à son avis, en mains de l'ECA.

Le 10 février 2023, le juge instructeur a invité la DGTL à se déterminer sur les remarques du conseil du recourant relatives à son dossier, cas échéant à produire son dossier complet. Il a invité l’ECA à fournir la police se rapportant au numéro d’assuré 1350 0756 et, à défaut, à indiquer auprès de quelle entité administrative le dossier avait été archivé. Il a aussi invité la propriétaire à produire, si elle la détenait, la police d’assurance du bâtiment antérieure au sinistre de 1997.

Par courrier du 23 février 2023, la DGTL a confirmé que le dossier qu'elle avait déposé le 18 janvier 2023 était complet.

Le 24 février 2023, la propriétaire a indiqué qu'elle n'était pas en possession d'une police d'assurance du bâtiment antérieure à 1997.

Le 7 mars 2023, l'ECA a expliqué qu'il ne disposait pas de la police d'assurance demandée car celle-ci avait été automatiquement détruite une fois inactive, après un délai de conservation de dix ans.

Le recourant a déposé des observations complémentaires le 30 mars 2023.

Le 12 avril 2023, le juge instructeur a informé les parties que Denyse Raymond et I.________ seraient entendus comme témoins lors de l’audience sur place.

Le 2 mai 2023, l'ECA a indiqué qu'elle se référait et confirmait le contenu de son courrier du 21 septembre 2022.

Par observations complémentaires du 3 mai 2023, la DGTL a confirmé les conclusions prises au pied de sa réponse du 18 janvier 2023.

La propriétaire s'est déterminée en date du 12 mai 2023. Elle déplore le "caractère outrancier" des arguments du recourant et se prononce au sujet de la situation qui prévalait en 1972, demandant notamment à ce propos l'audition de deux témoins.

Le 16 mai 2023, le juge instructeur a informé les parties que E.________ et J.________ seraient entendus comme témoins lors de l’audience sur place.

G.                     Le Tribunal a tenu audience le 26 juin 2023. A cette occasion, il a procédé à une vision locale et à l'audition de témoins. Le procès-verbal de l'audience a la teneur suivante:

"L'audience débute à 14h25. Le président informe les parties qu'il ne procèdera pas à une audition formelle des témoins, mais que ceux-ci seront appelés à se prononcer tout au long de l'audience, comme les parties.

Le président demande si la reconstruction de 1997 s'est faite à l'identique de ce qui existait précédemment. Sur la base d'un lot de photos qu'il produit, Me Perroud estime que la construction est en réalité plus haute que ce qui figure sur les plans de 1997. E.________ conteste cette affirmation; il expose que si la toiture a été rehaussée, c'est tout au plus de 5-10 cm, pour des questions techniques. Le recourant fait remarquer que la fenêtre-pignon à l'ouest n'existait pas avant 1997.

La cour et les parties examinent la façade sud. Il est admis qu'elle ne sera quasiment pas modifiée par le projet de construction.

M.________ explique que le calcul de la surface brute de plancher imputable (SBPi) à la date du 1^er juillet 1972 se fait en tenant compte de tous les espaces qui avaient à ce moment-là la destination de logement. Peu importe que ces espaces aient été ou non conformes aux normes d'habitation.

Me Perroud se demande pour quelle raison la DGTL a tout d'abord considéré qu'il n'était pas admissible de créer 4 nouveaux logements, avant de changer d'avis. M.________ répond que ce n'est pas le nombre de logements qui est déterminant mais uniquement la SBPi.

Le président interpelle l'autorité intimée au sujet de l'équipement de la parcelle, qui n'est en particulier pas raccordée au réseau d'eau. K.________ explique que la question de l'eau est problématique sur tout le territoire communal. Le fait que le chalet concerné abrite 1 ou 4 logements n'y change rien. De toute manière, il sera nécessaire de créer une mini-STEP, aussi bien pour 1 que pour 4 logements. Le recourant explique le fonctionnement de la source qu'il partage notamment avec la constructrice. D.________ mentionne qu'il a conclu un accord avec des voisins situés en contre-haut au sujet d'une source (source Tanniger) dont la constructrice pourrait bénéficier directement et qui permettrait de remplir un réservoir de 2500 litres. Cet accord serait sur le point d'être finalisé et inscrit au registre foncier, mais le recourant s'y opposerait.

I.________ mentionne que le terrain est mouvant, ce qui déplace les tuyaux d'égouts et crée des problèmes.

Pour ce qui concerne les places de parc, M.________ indique que la DGTL n'autorisera pas la construction du garage prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet pourront venir en bus plutôt qu'en voiture.

La recourante indique que l'un des appartements sera pour elle, et les trois autres pour ses filles. Les quatre appartements seront en résidence secondaire. L.________ fait remarquer que la loi sur les résidences secondaires ne s'applique pas aux constructions hors zone mais renvoie pour celles-ci aux règles de la LAT.

La cour et les parties visitent les caves, auxquelles on n'accède que par le sud. Les plans de 1997 mentionnent des sauts-de-loup qui n'existent plus. Le projet litigieux ne modifie en rien le sous-sol.

La discussion se porte sur le mur R3. Me Perroud relève qu'il a remplacé un ancien mur, ce qui modifie la façade sud. Les représentants de la DGTL estiment que cela n'est pas déterminant.

Se référant au fait que de très nombreuses versions de plans ont été établies dans cette procédure, E.________ produit et distribue un lot de plans. Il est admis que doivent être considérés comme plans définitifs les plans soumis à l'enquête publique complémentaire de mars 2022. Toutefois la plupart des plans qui portent le tampon officiel de l'enquête publique complémentaire sont datés du 17 janvier 2021. Cela étant, les représentants de la DGTL, après examen des plans, confirment qu'ils correspondent aux plans de la variante 2 du 11 décembre 2021, qu'elle a validés.

Me Perroud relève que les plans v53  font état d'un rehaussement de la toiture. E.________ explique que la toiture a été élevée de 30 cm pour des questions techniques, mais que le faîte ne change pas. Les représentants de la DGTL confirment que ce rehaussement est rendu nécessaire par les normes actuelles. Me Perroud relève qu'en l'absence de cotes sur les plans, il n'est pas possible d'identifier clairement le rehaussement. Il ajoute qu'un rehaussement a eu lieu en 1998. Me Piguet conteste l'absence de cotes ainsi que l'affirmation selon laquelle un rehaussement aurait eu lieu en 1998.

La municipalité n'a pas demandé à la constructrice de fournir des plans intégrants les modifications demandées par la DGTL. Ses représentants soulignent toutefois que les exigences posées par la DGTL sont reprises dans le permis de construire. Me Piguet indique que la constructrice avait l'intention de les établir après le rejet éventuel du recours. E.________ précise qu'il pourrait établir de tels plans pour le 15 juillet. Ils seraient ensuite transmis à la municipalité puis au tribunal et aux autres parties.

La cour et les parties se déplacent vers le bûcher. D.________ conteste l'affirmation du recourant selon laquelle le toit aurait été surélevé. Seuls les chevrons ont été adaptés sur 1-2 cm. Quant à la surface habitable créée, E.________ l'a clairement fait figurer dans son calcul du potentiel d'agrandissement, en la comptant à double, vu qu'elle était à l'extérieur.

Avec l'accord du président, la syndique et Me Haldy quittent l'audience.

Le président relève que la façade est ne subit pas de modification.

Me Perroud fait remarquer qu'un mur qui aurait dû être limité 1.50 m de hauteur selon un arrêt de la CDAP de 2013 n'a pas été adapté. D.________ indique que cela est dû au fait que la terre se tasse et que le mur était au départ d'une hauteur de 1.30 m, soit une hauteur conforme. Si le mur devait être réduit, le réservoir d'eau descendrait la pente.

Me Perroud fait aussi remarquer que le mur à l'arrière, qui aurait dû être partiellement détruit selon l'arrêt de la CDAP de 2013 n'a pas été détruit. Il ne faut dès lors pas tenir compte de ce mur pour apprécier l'identité de la maison en 1972.

Me Piguet se demande pourquoi le recourant n'a jamais demandé la destruction du mur depuis 2013. Il ajoute que sans ce mur, il y aura des glissements de terrain. D.________ relève que la propriété du recourant pourrait être mise en danger et que celui-ci devrait par écrit exonérer la constructrice de toute responsabilité avant une quelconque intervention sur le mur.

La cour et les parties se déplacent à l'ouest.

Me Perroud soutient que les aménagements extérieurs ont été créés en 2015 sans autorisation. Selon M. D.________, les aménagements datent de 1998. Il s'agit de pierres déposées provisoirement dans l'attente de revenir à la situation initiale.

Concernant la remise accolée à la grange, la constructrice explique qu'elle avait construit cet abri à la demande des voisins qui l'avaient aidée après l'incendie. Elle s'engage formellement à démolir cette partie sud-est de la grange.

Me Perroud indique que les nouveaux plans font état d'un mur à construire à l'ouest. L.________ précise que cela n'a pas été autorisé par la DGTL qui souhaite l'aménagement de talus, mais qui admet les murs qui existaient en 1972. Ce serait le cas des murs actuels. Il ajoute que la DGIP, consultée, n'a aucunement mis en cause ces murs. Me Perroud souligne que seuls les murs ancestraux doivent être maintenus. Selon I.________, les murs à l'arrière de la maison existaient déjà, mais le mur à l'ouest de la maison est nouveau. D.________ indique que la terre se déplace et dès lors également les murs: un mur construit sur la parcelle du recourant se trouvera ainsi bientôt sur la parcelle de constructrice. E.________ indique que, sans murs, la maison du recourant glisserait elle aussi. La constructrice confirme formellement qu'elle ne prévoit aucune construction de mur visible, qui dépasserait le niveau du terrain.

Les parties s'accordent sur l'existence d'une servitude, aujourd'hui radiée, qui permettait aux paysans de passer à l'arrière de la maison pour aller à la laiterie. Selon I.________, dans les années 70, on pouvait y passer avec une remorque et une faucheuse.

La sœur de la constructrice a exploité agricolement les lieux pendant un certain temps. Ensuite elle prenait deux vaches pendant l'hiver, avec son époux.

La cour et les parties entrent au rez. On pénètre dans la cuisine qui se prolonge par un lieu de passage et une chambre à l'est et deux belles chambres au sud. En 1970, selon la constructrice, J.________ et D.________, on entrait d'abord dans un petit hall cloisonné, puis la cuisine était traversante jusqu'à la façade est, ce qui est admis également par Mme Raymond après réflexion. Les deux belles chambres au sud étaient déjà là. On accédait à l'écurie depuis la cuisine par une porte. Il y avait une dépense sous l'escalier. Un WC et une douche ont également été installés du côté de l'écurie. La constructrice se rappelle très bien sa surprise, lorsqu'elle est rentrée de Londres en 1970 et a vu qu'un wc et une douche avaient été installés.

La cour et les parties montent au 1^er étage. Des marques rouges au sol illustrent le projet de 1997. A l'époque, la sœur de la constructrice (F.________) vivait dans le bâtiment. Mme Raymond a rencontré F.________ et son époux en 1988, dans le cadre de ses recherches. Selon la constructrice et J.________, il y avait à cet étage, en 1972, 2 chambres, un espace de circulation avec une borne, une chambre et une chambre avec une lucarne sans pente du toit. Selon le recourant, il y avait à cet étage 2 chambres, un espace de circulation avec une borne et un espace ouvert avec une fenêtre sous la pente du toit. Me Perroud fait remarquer l'agrandissement lié au bûcher. M.________ répond que cela fait justement l'objet d'une régularisation. D.________ souligne le mauvais état naturel des murs, qui se cassent tout seul, en raison de la chaleur.

La cour et les parties se rendent dans les combles. Selon la constructrice, il y avait, en 1972, 2 petites chambres et une chambre moyenne, ainsi qu'un petit réduit, avec une barrière, qui donnait directement sur la grange. Des lits à l'ancienne, avec des planches y étaient aménagées. Selon Mme Raymond, qui précise n'être jamais montée à cet étage, il s'agissait d'espaces simples très temporairement affectés au logement. J.________ est montée quelques fois à cet étage. Elle se souvient de 3 alcôves et d'un grenier, mais ne se souvient pas d'y avoir vu des ouvriers agricoles. D.________ renvoie au document de l'ECA, qui établit le nombre de pièces par étages. Il va produire la lettre d'accompagnement de l'ECA. Me Perroud aimerait que tous les documents de l'ECA relatifs à l'indemnisation soient produits.

Mme Raymond dispose d'une photocopie d'un photographie avec une échelle, dont elle peut améliorer la qualité. J.________ et la constructrice se rappellent d'un accès par un escalier fixe.

Me Piguet propose la production des documents suivants: le dossier ECA, les plans intégrant les conditions de la synthèse CAMAC et un calcul des surfaces déterminantes au sens de la LAT par un géomètre sur la base des plans de 1997.

Me Perroud demande qu'il s'agisse des plans d'exécution de 1997. E.________ dit qu'il va les produire. Me Perroud préférerait que ce soit la municipalité qui les produise. Me Piguet va contacter Me Haldy à cet effet.

Me Perroud se réfère à un arrêt récent qui irait dans son sens AC:2022.0183 du 20 mars 2023. Il produit diverses photos. Il va encore produire la photo de Mme Raymond.

Le président indique qu'il transmettra aux parties une copie du procès-verbal de l'audience. Un délai sera donné aux parties pour se déterminer à ce sujet."

H.                     Les 30 juin et 17 août 2023, la municipalité et la DGTL ont produit leurs dossiers relatifs au projet autorisé le 22 juillet 1997 pour la remise en état du bâtiment litigieux à la suite de l’incendie. Interpellées sur ce point par le juge instructeur le 28 juillet 2023, la municipalité et la constructrice ont indiqué qu’elles ne disposaient pas des plans d’exécution de ce projet.

Le 10 août 2023, la DGTL s’est déterminée sur le procès-verbal de l’audience. Cette prise de position comprend notamment le passage suivant relatif aux places de parc:

"Le procès-verbal a la teneur suivante : « Pour ce qui concerne les places de parc, M.________ indique que la DGTL n'autorisera pas la construction du garage prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet pourront venir en bus plutôt qu'en voiture ».

Ce paragraphe devrait être rédigé de la manière suivante : « Pour ce qui concerne les places de parc, M.________ indique que la DGTL n'a pas reçu de demande de permis de construire ou de demande préalable pour l'instant. Elle n'autorisera pas la construction du garage prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet devront s'accommoder des espaces à disposition, qui peuvent accueillir plusieurs voitures et que si cela ne devait pas suffire, ils pourront venir en bus plutôt qu'en voiture.»"

Les 1^er et 11 septembre 2023, la constructrice s’est déterminée sur le procès-verbal de l’audience.

Le 1^er septembre 2023, la constructrice a produit un dossier de mise à l’enquête publique complémentaire relatif à une modification du projet de transformation du bâtiment litigieux (ci-après: le projet modifié). Cette modification porte sur une réduction du projet en ce sens que, au 1^er étage, elle a renoncé à aménager le galetas de 12,50 m², de sorte que le cet étage comportera une pièce de moins. Le dossier produit comprend des nouveaux plans du rez-de chaussée, du 1^er étage et des combles, une coupe et un calcul des surfaces habitables du projet (plans V 64  du 29 août 2023). Il en ressort que la surface habitable au 1^er juillet 1972 était de 196 m² et que la nouvelle surface habitable après réalisation du projet sera de 313,60 m².

Le 10 octobre 2023, la DGTL a indiqué qu’elle pouvait délivrer l’autorisation spéciale cantonale requise pour le projet modifié et qu’une enquête publique complémentaire n’était pas nécessaire.

Le 13 octobre 2023, le recourant s’est déterminé sur le procès-verbal de l’audience. La constructrice s’est déterminée sur cette écriture le 2 novembre 2023

Le 25 octobre 2023, la municipalité a produit le permis de construire délivré pour le projet modifié. Le 3 novembre 2023, le recourant a indiqué qu’il contestait ce nouveau permis de construire.

Le 6 décembre 2023, la constructrice s’est déterminée sur les photographies produites par le recourant lors de l’audience du 27 juin 2023 et a produit trois nouvelles pièces relatives notamment à la parcelle n° 1040 qu’elle entend utiliser pour le stationnement des véhicules.

Le recourant a déposé des déterminations finales le 11 janvier 2024. La DGTL et la constructrice se sont déterminées sur cette écriture les 1^er et 14 février 2024.

A la requête du juge instructeur, la municipalité a redéposé le 27 février 2024 les plans mis à l’enquête publique du 16 mars 2022 au 14 avril 2022 (plans V 53). Le 1^er mars 2024, la DGTL a indiqué que les plans sur la base desquels elle avait délivré l’autorisation spéciale cantonale portaient la référence V 52. Elle relevait que les plans V 52 et V 53 étaient matériellement identiques. Le 15 mars 2024, la constructrice a indiqué que les plans V 52 et les plans V 53 (soit ceux approuvés par la municipalité le 7 juin 2022) étaient parfaitement identiques, sous réserve de leur numéro de référence et de leur date. Dans un courrier de son conseil du 18 mars 2024, le recourant a contesté cette affirmation en mettant notamment en exergue le plan de la façade Nord. La DGTL s’est déterminée sur cette écriture le 28 mars 2024.

La constructrice et la municipalité se sont encore déterminées sur la question des plans en date des  8 et 17 avril 2024.

Considérant en droit:

1.                      La qualité pour agir du recourant ne fait pas de doute et a d'ailleurs déjà été admise dans l'arrêt AC.2012.0247 du 16 octobre 2013 opposant les mêmes parties (consid. 1).

2.                      Le recourant se plaint tout d'abord d'une violation de son droit d'être entendu.

a) Tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, le droit de consulter le dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 144 I 11 consid. 5.3; 143 V 71 consid. 3.4.1; 136 I 265 consid. 3.2). En droit vaudois, ces garanties sont concrétisées par les art. 33 ss de la loi cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).

Le droit d’être entendu implique aussi pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse la comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF 142 I 135 consid. 2.1; 141 V 557 consid. 3.2.1; 138 I 232 consid. 5.1; 137 II 266 consid. 3.2). La motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; TF 2C_1132/2018 du 21 janvier 2019 consid. 3.1).

Le droit d'être entendu étant un droit de nature formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence admet toutefois que la violation du droit d’être entendu peut être réparée, lorsque le recourant a eu la possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir d’examen en fait et en droit, revoyant toutes les questions qui auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement entendu la partie. Même en présence d’une grave violation du droit d’être entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées).

b) Le recourant reproche à la DGTL d'avoir retenu que la surface brute de plancher imputable (SBPi) au 1^er juillet 1972 s'élevait à 226.72 m², sans préciser sur quels éléments ou plans figurant dans la demande de permis de construire elle s'était fondée pour arriver à ce résultat, sans exposer quelles étaient les précisions apportées par la propriétaire de l'immeuble et sans expliciter le calcul qu'elle avait effectué pour retenir le chiffre de 226.72 m². Il lui fait en particulier grief de ne pas préciser quelles pièces du bâtiment dans son état en 1972 elle a pris en compte. Le recourant souligne aussi que la décision entreprise ne contient aucune indication relative aux aménagements extérieurs ressortant des plans, alors même qu'ils sont importants.

Pour sa part, la DGTL expose qu'elle a procédé à un examen détaillé du projet de construction et émis à cet égard trois préavis le 12 septembre 2019, le 2 novembre 2021 et le 12 janvier 2022, détaillant les bases légales applicables, les critères à prendre en considération et exposant le calcul de surfaces. La synthèse CAMAC n° 211188 du 24 mai 2022 renvoie à ces préavis, qui étaient clairs et complets. En particulier, le préavis du 2 novembre 2021 définissait les pièces retenues comme faisant partie de la SBPi et la surface existant à chaque étage. La DGTL indique en plus que, dans sa synthèse CAMAC n°211188 du 24 mai 2022, elle a bien exposé la SBPi existant au 1^er juillet 1972, le potentiel d'agrandissement, les surfaces aménagées depuis la date de référence ainsi que les motifs qui permettent de retenir que l'identité de la construction a bien été préservée pour l'essentiel.

c)  Pour ce qui est de la SBPi existant au 1^er juillet 1972, la DGTL a effectivement exposé dans son préavis du 2 novembre 2021 les pièces retenues comme faisant partie de la SBPi et la surface existant à chaque étage. On comprend par conséquent sur quels éléments elle s’est fondée pour retenir une surface de 226.72 m². Par la suite le projet a été modifié et la constructrice a produit des nouveaux plans du 29 août 2023 dont il ressort que la SBPi au 1^er juillet 1972 se montait à  196 m². Le recourant a eu l'occasion de se déterminer sur ces éléments. De même, la DGTL s’est expliquée à plusieurs reprises dans le cadre de la procédure de recours sur la question des aménagements extérieurs. Le recourant a eu l'occasion de se déterminer sur ces explications par écrit et lors de l'audience. Partant, une éventuelle violation de son droit d’être entendu a été réparée dans le cadre de la procédure devant la CDAP.

3.                      a) Le recourant se plaint de l'imprécision des plans figurant au dossier, qui divergeraient sur des éléments déterminants pour l'issue du litige, notamment relativement au respect de l'identité du bâtiment. L'appréciation de l'instance précédente selon laquelle le projet respecterait les prescriptions légales, en particulier l'art. 24c LAT, serait dès lors insoutenable en l'état du dossier, et partant arbitraire (cf. TF 1C_501/2017 du 27 août 2018 consid. 4.2; AC.2011.0241 du 5 octobre 2012 consid. 2a).

Les irrégularités seraient en particulier les suivantes, selon les termes du recourant:

"- la plupart des plans décrivent comme existant un mur de soutènement d'une quinzaine de mètres longeant la limite séparant les parcelles n° 1035 et 1036, alors que ce mur n'existe pas en réalité (pièces 29 et 36, plan 9, 10, 13 et 17). Cette irrégularité est d'autant plus choquante que dans le cadre de la précédente procédure s'étant terminée devant le Tribunal cantonal, le mur de soutènement dessiné comme existant avait été refusé, le SDT ayant autorisé un mur de faible hauteur, sur une distance qu'on peut estimer à 5-6 mètres (pièces 26 à 28); ce mur est déjà construit (pièce 29). (...);

- il résulte du préavis de la DGTL du 12 janvier 2022 que l'autorité compétente a refusé, à juste titre, l'extension du bâtiment existant en façade Est, par l'agrandissement du bûcher, soit d'un espace correspondant à un vide sous toit et abritant des « citernes existantes » selon la constructrice (pièce 35). Or, si l'on consulte les plans, on constate que ceux-ci sont trompeurs. En effet, le plan n° 2 intitulé « Implantation » montre certes que le volume en question est inhabitable au rez-de-chaussée, conformément à ce qui a été exigé par la DGTL (pièce 36). En revanche, le même plan montre que la chambre à coucher à l'angle nord au 1er étage utiliserait la plus grande partie de ce volume, à la faveur de travaux qui ont été exécutés sans autorisation (pièces 16, 17, 21 à 24 et 36; cf. supra II. A. b). De plus, le plan 8b démontre que la surélévation de la toiture prévue rend habitable la quasi-totalité de cet espace au 1er étage;

- sur le plan d'étage, l'escalier ne correspond pas à ce qui est dessiné sur le plan du rez-de-chaussée;

- les plans ne comportent nulle part des cotes d'altitude ou un point 0 correspondant à une altitude fixe, de sorte qu'il est impossible de vérifier quelle sera la hauteur finale de la construction. (...). De surcroît, il n'existe aucune coupe permettant d'évaluer la hauteur du mur de soutènement décrit comme existant et qu'on peut craindre que la constructrice va vouloir réaliser;

- le plan d'étage, à l'inverse des plans qui ont été présentés dans le cadre de l'enquête principale, comporte des murs à démolir, en jaune, et des murs à construire, en rouge (pièce 36, plans 2 et 12). Or, il n'a jamais été question d'une démolition - reconstruction et il n'y aucune justification à un tel procédé. En outre, la propriétaire prétend qu'aucune transformation du 1er étage n'a eu lieu depuis 1997 conformément aux plans et permis d'habiter de l'époque (pièces 17 et 19). Or, il semblerait que des murs doivent être détruits à cet étage (pièce 36, plan 12). Ces derniers sont par ailleurs presque invisibles sur les plans. En conséquence, de nouveaux plans correspondant à la situation existante doivent être établis, notamment afin de déterminer avec certitude l'état actuel du bâtiment;

- les plans de la cave mentionnent des sauts-de-loup comme existants, alors qu'il n'en existe pas (cf. pièces 18 et 36, plan 7a). Là encore, les plans doivent être corrigés;

- le plan 8b prévoit la construction de balcons sur la façade sud au 1er étage et au niveau supérieur (combles), alors qu'ils n'apparaissent pas sur les autres plans (pièce 36)!."

La DGTL a réfuté les arguments du recourant. Elle explique que la SBPi au 1^er juillet 1972 a été calculée selon les plans établis le 14 octobre 2021 par E.________, et que cela est expliqué en détail dans son préavis du 12 janvier 2022. Les plans d'architecte du 17 janvier 2021 auxquels se réfère le recourant ne sont pas déterminants. Quant aux éventuelles imprécisions relevées par le recourant, elles ne jouent aucun rôle sur le calcul de la surface et ne modifient en rien l'appréciation de la DGTL, selon laquelle le projet respecte le cadre quantitatif et qualitatif des art. 24c LAT et 42 OAT.

b) aa) La procédure de délivrance du permis de construire est régie par la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (art. 103 ss de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]). Pour ouvrir cette procédure, celui qui entend réaliser les travaux doit adresser une demande de permis à la municipalité (art. 108 al. 1 LATC). Cette demande est tenue pour régulièrement déposée lorsque certains plans et pièces sont fournis, qui sont énumérés à l'art. 69 du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1; cf. aussi art. 108 al. 2 LATC).

bb) La procédure de mise à l’enquête publique est régie notamment par l'art. 109 LATC. L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autre, les projets de construction au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit d’être entendu. D'autre part, l'enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des avis et autorisations spéciales des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (CDAP AC.2021.0335 du 10 mai 2022 consid. 3a/aa, et les références citées; AC.2017.0410 du 26 juin 2018 consid. 1b; AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 2a et les arrêts cités). De jurisprudence constante, l’enquête publique n'est pas une fin en soi. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (CDAP  AC.2020.0317 du 8 décembre 2021 consid. 1a/bb; AC.2020.0140 du 17 août 2021 consid. 4a/bb, et les références citées).

Lorsque des pièces du dossier d’enquête présentent des lacunes, celles-ci n’entraînent l'annulation du permis de construire que si elles sont de nature à entraver les tiers dans l’exercice de leurs droits, en les empêchant de se faire une idée claire, précise et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. Inversement, une éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante lorsque la consultation des autres pièces a permis de la combler ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP AC.2021.0041, AC.2021.0042 du 14 avril 2022 consid. 3 admettant le recours au motif que ni la municipalité ni les tiers n'avaient pu se faire une idée exacte du projet; AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid. 3c; AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4c/cc; AC.2017.0179 du 13 juillet 2018 consid. 2b/bb).

c) En l’espèce, les plans figurant au dossier posent problème en ce qui concerne les aménagements extérieurs qui sont prévus au Nord-Ouest du bâtiment litigieux, du côté de la parcelle du recourant. Dans son autorisation spéciale, la DGTL a constaté qu’il est proposé, côté Nord-Ouest, de supprimer les murs de soutènement de façon à restituer un terrain proche de l’état existant au 1^er juillet 1972 (proposition à laquelle la constructrice semble s’opposer puisque figure dans le dossier communal un document intitulé "Descriptif des modifications apportées dans le nouveau projet no CAMAC 211188, mis à l’enquête complémentaire" dans lequel elle relève que la proposition de revenir à un état  des lieux extérieur de 50 ans en arrière lui paraît "totalement irréaliste"). La DGTL a confirmé ce point (suppression des murs de soutènement de façon à restituer un terrain proche de l’état existant au 1^er juillet 1972)  dans son écriture du 28 mars 2024 où elle relève que les aménagements extérieurs seront réduits par rapport à la situation actuelle. Cet élément, fondamental pour se déterminer sur la question de savoir si le projet respecte les exigences des art. 24c al. 2 LAT et 42 OAT, ne ressort toutefois pas des plans sur la base desquels l’autorisation de construire a été délivrée (plans version V53). Ces plans (notamment les plans 1a et 1b) mentionnent par exemple comme existant un mur de soutènement longeant la limite des parcelles n^os1035 et 1036 alors que ce mur n’existe apparemment pas. Les plans mentionnent également la réalisation d’un mur d’environ 18 m de long au Nord-Ouest du bâtiment, qui fait un coude au niveau de l’angle Nord-Ouest de ce dernier et se poursuit jusqu’à un escalier de 6 marches implanté dans le terrain (cf.notamment  plans 1a, 1b, 13 et 17). Or, a priori, ce mur ne respecte pas la décision de la municipalité du 9 juillet 2012 relative à la réalisation et à la mise en conformité des murs sis sur la parcelle, notamment du côté amont, qui a fait l’objet de l’arrêt AC.2012.0247 (selon les explications, non contestées, du recourant, cette décision imposait de diminuer la longueur du mur M1 sis à l’arrière de la maison et se prolongeant au Nord-Est). On relève ainsi que les plans sur la base desquels l’autorisation spéciale cantonale a été délivrée, qui semblent correspondre en ce qui concerne les aménagements extérieurs du côté amont au projet refusé par la DGTL au mois d’août 2021 et qui sont en contradiction avec ce qui figure dans l’autorisation spéciale de la DGTL, ne permettent pas de déterminer de manière suffisamment précise quels sont les murs existants, ceux qui doivent être régularisés et ceux dont la réalisation est prévue par le projet litigieux. Ils ne permettent par conséquent pas de se prononcer de manière claire sur la question de savoir si l’identité de la construction et de ses abords est suffisamment respectée et, partant sur le respect des art. 24c al. 2 LAT et 42 OAT, étant encore souligné qu’ils présentent d’autres contradictions, notamment la mention de deux balcons supplémentaires en façade Sud sur le plan 8b qui ne figurent pas sur les autres plans et semblent également reprendre le projet refusé par la DGTL au mois d’août 2021. On peut enfin relever avec les recourants que les plans ne comportent pas de cotes d’altitude ou un point 0 correspondant à une altitude fixe, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier quelle sera la hauteur finale de la construction, ce qui pose également problème s’agissant de la question de savoir si l’identité de la construction par rapport à celle qui existait le 1^er juillet 1972 est respectée.

d) Vu ce qui précède, c’est à juste titre que les recourants soutiennent que les plans sur la base desquels l’autorisation spéciale cantonale a été délivrée ne permettent pas de vérifier le respect des art. 24 c LAT et 42 OAT.

4.                      Selon le recourant, la "Maison blanche" a été reconstruite et le logement qu'elle comprenait réhabilité en 1997. Lors de ces travaux, puis à l'occasion des aménagements extérieurs réalisés en 2015, plusieurs modifications notables ont été apportées autant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment, et ce sans avoir toutes été autorisées (pignon secondaire avec de grandes ouverture créées, toiture considérablement rehaussée, construction agrandie à l'angle est, agrandissement de la route d'accès, construction de plusieurs murs et escaliers, etc.). Le recourant cite à cet égard une doctrine selon laquelle, comme il n'existait encore aucune limite quantitative sous le régime de l'art. 24 al. 2 aLAT (c'est-à-dire jusqu'en août 2000), on peut "imaginer" que les limites définies à l'art. 42 al. 3 OAT ont déjà été atteintes dans le cadre d'agrandissements autorisés antérieurement à leur introduction. Dans de tels cas, aucun nouvel agrandissement ne serait possible (cf. Muggli, Commentaire pratique LAT, n. 34 ad art. 24c LAT, voir TF 1C_776/2013 / 1C_412/2015 du 3 mai 2016 consid. 4; 1C_347/2014 du 16 janvier 2015 consid. 3.5). Selon le recourant, comme les travaux réalisés en 1997 et 2015 ont modifié notablement l'aspect extérieur et l'identité de la "Maison blanche", plus aucune modification des façades et de la toiture ne pourrait être tolérée au risque de perdre définitivement le caractère de maison paysanne de la bâtisse. Partant, la décision entreprise violerait les art. 24c LAT et 42 OAT.

     Le recourant ajoute que, s'agissant de l'équipement de l'immeuble, une station d'épuration et de nouvelles canalisations doivent être construites. Ces nouvelles installations démontreraient que le terrain n'est pas suffisamment équipé en l'état. L'opération envisagée serait en outre contraire à l'art. 43a let. c OAT qui admet uniquement une légère extension des équipements existants et non la création de nouveaux équipements importants tel qu'une station d'épuration. Le recourant relève encore à cet égard que le bâtiment n'est pas relié au système d'alimentation en eau potable de la commune, mais que cette dernière est assurée uniquement pas une servitude de source qui permet au bien-fonds de percevoir le tiers du débit de celle-ci. Cet approvisionnement limité en eau potable ne serait absolument pas suffisant pour les quatre logements prévus. Le terrain ne serait donc pas équipé sous l'angle de l'approvisionnement en eau.

De plus, le terrain ne disposerait pas d'un accès suffisant afin de permettre le trafic engendré par les occupants de quatre logements. En effet, les plans ne prévoient aucune place de stationnement ni de zone permettant d'effectuer les manœuvres nécessaires au parcage des véhicules, qui ne pourrait d'ailleurs pas être aménagée sans modifier définitivement toute l'identité de cette maison paysanne en immeuble moderne. Certes, la propriétaire propose de remettre à neuf un bâtiment situé sur la parcelle n° 1040 qui pourrait, selon elle, abriter deux voitures. Or, ce "garage" est distant d'environ 330 mètres de la parcelle n° 1035 et situé au beau milieu de la zone non constructible; il est en outre vétuste et ne peut pas accueillir en l'état deux véhicules. Il ne ressortirait pas de la décision attaquée que la propriétaire aurait obtenu l'aval de la DGTL afin de le rénover. Or, selon l'art. 25a LAT, la décision relative au garage aurait dû être rendue avec la décision entreprise au vu du lien de connexité étroit qui lie les deux objets. Enfin, selon la jurisprudence cantonale, une dépendance ne peut être réalisée que sur la parcelle qu'elle est censée desservir (AC.1997.0175 du 23 décembre 1998), condition non remplie en l'espèce.

                   a) aa) Il n’est pas contesté que la parcelle sur laquelle doit être réalisé le projet litigieux se trouve hors zone à bâtir et que le bâtiment concerné, dont la construction est antérieure au 1^er juillet 1972, n’est pas lié à une exploitation agricole.

                   bb) Selon l'art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1); l'autorisation est délivrée si la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone et le terrain est équipé (al. 2). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (al. 3). A l'intérieur de la zone à bâtir, c'est le droit cantonal qui règle les exceptions (art. 23 LAT). En revanche, les exceptions prévues hors de la zone à bâtir sont régies par le droit fédéral (art. 24 ss LAT).

Selon l'art. 25 al. 2 LAT, pour tous les projets de construction situés hors de la zone à bâtir, l’autorité cantonale compétente décide si ceux-ci sont conformes à l’affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée. Conformément à l'art. 81 al. 1 LATC, pour tous les projets de construction ou de changement de l'affectation d'une construction ou d'une installation existante situés hors de la zone à bâtir, le département décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée. L'art. 120 al. 1 let. a LATC prévoit expressément que les constructions hors des zones à bâtir ne peuvent être construites, reconstruites, agrandies, transformées ou modifiées dans leur destination, sans autorisation spéciale, l'autorité compétente étant le département cantonal (art. 121 let. a LATC), à savoir actuellement le Département des institutions, du territoire et du sport (DITS) et, sur délégation, la DGTL.

                   cc) Tout projet de construction concernant la parcelle litigieuse doit donc bénéficier d'une dérogation dont l'octroi est soumis aux conditions de l'art. 24c LAT, qui dispose ce qui suit:

"Art. 24c         Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone

¹ Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.

² L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.

³ Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.

⁴ Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.

⁵ Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies."

L'art. 41 al. 1 OAT précise que le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit). La date déterminante est en principe celle du 1^er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution, qui a introduit expressément le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1).

L'art. 42 OAT précise la réglementation applicable aux "modifications apportées aux constructions et installations érigées selon l'ancien droit". Il a la teneur suivante:

"Art. 42    Modifications apportées aux constructions et installations érigées selon l'ancien droit

¹ Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.

² Le moment déterminant pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible.

³ La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:

a.     à l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d'une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant;

b.     un agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les conditions de l'art. 24c, al. 4 LAT sont remplies; l'agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m², qu'il s'agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes; les agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;

c.     les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.

⁴ Ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure.

⁵ Les installations solaires visées à l'art. 18a, al. 1, LAT, ne sont pas prises en compte dans l’examen selon l'art. 24c, al. 4, LAT."

                   dd) L'art. 24c LAT permet non seulement la rénovation et la transformation des bâtiments concernés, à l'intérieur du volume bâti existant, mais également leur agrandissement mesuré et leur reconstruction.

La transformation partielle et l'agrandissement mesuré, au sens de l'art. 24c al. 2 LAT, supposent le respect de l'identité de la construction ou de l'installation, tel que le prévoit l'art. 42 al. 1 OAT. L’exigence du respect de l’identité de la construction est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Elle comporte un aspect quantitatif et un aspect qualitatif. Sur le plan quantitatif, l'art. 42 al. 3 OAT fixe des limites à l'agrandissement de la SBPi et pose des règles différentes en cas de transformation à l'intérieur du volume bâti existant, d'une part, et d'agrandissement à l'extérieur du volume bâti existant, d'autre part. Dans la première hypothèse, une augmentation de 60 % est admise (art. 42 al. 3 let. a OAT), tandis que dans la seconde, l'augmentation ne peut pas excéder 30 % (art. 42 al. 3 let. b OAT).  

Sur la plan qualitatif, la jurisprudence fédérale retient que l'identité de la construction est respectée pour l'essentiel lorsque la modification projetée sauvegarde dans ses traits essentiels non seulement les dimensions mais aussi l'apparence extérieure du bâtiment et qu'elle n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol, l'équipement et l'environnement. La transformation doit être d'importance réduite par rapport à l'état existant de l'ouvrage (TF 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5; 1C_486/2015 du 24 mai 2016 consid. 3.3.1; CDAP AC.2015.0045 du 29 août 2016 consid. 3c et les arrêts cités). Le droit fédéral n'exige pas que l'ancien et le nouveau bâtiment soient tout à fait semblables; l'identité se rapporte bien plutôt aux traits ou aux éléments essentiels de l'ouvrage (en allemand: "die wesentlichen Züge"), à savoir ceux qui revêtent une certaine importance pour l'aménagement du territoire (TF 1C_480/2019 du 16 juillet 2020 consid. 4.1; 1C_128/2018 du 28 septembre 2018 consid. 5.3; cf. également Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger, Pierre Moor, Alexander Ruch, Pierre Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, 2017, n° 27 ad art. 24c LAT).

L’appréciation du respect de l’identité de la construction s’est complexifiée avec l’introduction de l'art. 24c al. 4 LAT, qui prévoit désormais qu’il n’est possible de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment que dans trois cas spécifiques. Ces modifications doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage. Ces trois conditions sont exhaustives et doivent être alternativement remplies (TF 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.5). L'alinéa 4 s'applique chaque fois que l'on apporte à l'aspect extérieur du bâtiment des modifications autres que minimes (Rudolf Muggli /Michael Pflüger, Bâtiments d'habitation existants sis hors de la zone à bâtir, Territoire et Environnement, janvier n° 1/13, VLP-ASPAN, p. 14 et 18). Le respect de l'art. 24c al. 4 LAT est nécessaire, mais n’est pas suffisant. Si une modification de l’aspect extérieur est admissible en vertu de l’alinéa 4, il faut encore examiner si la modification ne porte pas atteinte à l’identité de la construction (Muggli, Commentaire pratique, op. cit., n. 36 ad art. 24c LAT).

                   b) Il convient d’examiner en premier lieu si l’exigence selon laquelle, à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable (SBPI) ne peut pas être agrandie de plus de 60% (art. 42 al. 3 let. a OAT) est respectée.

                   aa). Pour déterminer la SBPI au 1^er juillet 1072 et celle qui résulterait des travaux litigieux et vérifier par conséquent si la limite de 60% est respectée, il y a lieu de se fonder sur les plans du 29 août 2023 correspondant au projet modifié (version V 64, ci-après: les plans V 64) et au tableau "Calcul des surfaces habitables du projet" (ci-après: le calcul des surfaces habitables) établi à la même date. Pour ce qui est de la SBPI après travaux, on peut également se référer à la version des plans V 53.

                   bb) Pour ce qui est de la SBPI au 1^er juillet 1972, les plans V 64 et  le calcul des surfaces habitables retiennent une surface de 196 m². Cette surface peut être confirmée dès lors qu’elle correspond à celle mentionnée dans la demande de permis de construire de 1997. La SBPI à l’intérieur du volume bâti existant après travaux  ne doit par conséquent pas dépasser 313,60 m².

                   cc) Selon les plans V64, la surface bâtie correspondant au projet autorisé est de 313,60 m² ce qui implique que la totalité du potentiel d’agrandissement de 60 % est utilisée.

                   Pour ce qui est du rez-de-chaussée, le plan n° 2 version V 53 approuvé par la Municipalité le 7 juin 2022 (plan intitulé "plan de calcul des surfaces habitables") retient une surface habitable de 116,54 m². Le plan V 64 no 50-01 mentionne pour sa part au rez-de-chaussée une nouvelle SBPI de 102 m², soit la surface existant au 1^er juillet 1972 de 97m² à laquelle on ajoute 5m². Ces  5m² concernent un espace de distribution auquel on accède depuis l’entrée côté Ouest. En comparant les deux plans du rez-de-chaussée (soit le plan version V53 et le plan version V 64), on constate que la surface habitable prise en compte en relation avec cet espace de distribution dans le plan version V 64 a été diminuée de manière significative (diminution de 14,54 m²), sans que cela puisse s’expliquer. La SBPI de 102 m² prise en compte au niveau du rez-de-chaussée apparaît ainsi inférieure à la réalité, ce qui conduit au constat que la SBPI du projet est supérieure à 313,60 m². Ceci implique que l’art. 42 al. 3 let. a OAT n’est pas respecté. Pour ce motif, le recours doit être admis et le permis de construire être annulé.

                   c) aa) Dès lors que l’agrandissement effectué à l’intérieur du volume bâti existant dépasse 60% , les exigences de l’art. 42 al. 1 OAT s’agissant du respect de l’identité de la construction ne sont pas remplies.

                   bb) Sur ce point, le tribunal relèvera encore qu’il a déjà été fortement porté atteinte à l’identité des abords de la construction avec les aménagements de terrain et les murs de soutènement M1 M2, M3 et M4 et avec la réalisation de la place de rebroussement (cf. pièce 54 du recourant et photos produites à l’audience n^os 6, 8, 11 et 12 [qui montrent la réalisation au Sud d’une terrasse soutenue par un mur (M3) beaucoup plus important et modifiant de manière significative l’aspect des lieux], 16, 17 qui montrent l’importante planie réalisée du côté Est et son mur de soutènement). Comme le relève le recourant et ainsi que cela résulte des photographies qu’il a produites à l’audience, le chemin d’accès côté Ouest et ses abords, notamment du côté de sa parcelle, ont été significativement modifiés puisqu’on trouvait à l’origine un modeste chemin d’accès bordé d’un pré présentant une pente régulière correspondant probablement au terrain naturel d’origine et qu’on trouve désormais à cet endroit une place goudronnée bordée au Sud par un mur de soutènement. A cela s’ajoute que le terrain en amont du chemin a également subi d’importantes modifications.

                   Pour ce qui est du bâtiment lui-même, une atteinte non négligeable à son identité a été induite par la réalisation en 1997 d’un pignon secondaire du côté Ouest avec trois portes-fenêtres au 1^er étage qui, selon les plans, devaient donner sur un balcon. La façade Nord, qui comprenait à l’origine une porte de grange et trois œils de bœuf a également été profondément modifiée. De manière générale, on constate que la partie rurale de la maison paysanne initiale a complètement disparu. A cela s’ajoute que, même si les plans de 1997 et les plans du projet litigieux ne permettent pas de déterminer précisément si et dans quelle mesure le bâtiment a été et sera réhaussé, son volume a été  augmenté puisque la demande de permis de construire de 1996 mentionnait un cube SIA de 1400 m³ et que la demande de permis de construire de 2022 mentionne un cube SIA de 1600 m³. Dans ces conditions, le fait de créer quatre logements dans une maison qui comprenait initialement un seul logement induit une atteinte supplémentaire qui s’avère problématique au niveau du respect de l’identité du bâtiment. Dans sa décision figurant dans la synthèse CAMAC du 20 août 2021 relative au précédent projet, la DGTL relevait ainsi à juste titre que l’accroissement du nombre de logements impliquait que, par rapport à l’état au 1^er juillet 1972, les travaux projetés généraient un impact important sur l’affectation du sol, l’équipement et l’environnement, ce  que la jurisprudence fédérale relative à l’art. 42 OAT n’admet pas. La DGTL relevait également que, avec la création de trois nouveaux logements, la destination du bâtiment n’était plus respectée puisque la construction d’origine était destinée à un seul logement. Sur ce point, on peut encore relever que le nombre de logements est un des éléments à prendre en compte pour déterminer si l’identité de la construction est respectée (cf. Muggli, Commentaire pratique, op. cit., n. 28 ad art. 24c).

                   d) aa) Pour ce qui est de l’équipement, on relève que le projet prévoit la réalisation d’une mini-STEP. Vu l’importance de ce type d’équipement, il apparaît douteux que l’exigence de l’art. 43a let. c OAT selon laquelle des autorisations ne peuvent être délivrées que si "tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire" soit respecté. A noter que l’appréciation relative à 43a let. c OAT pourrait être différente s’il était établi que la DGE n’admet plus la fosse de décantation prévue en 1997 et exigerait dans tous les cas la réalisation d’une mini-STEP au motif que le respect de la législation sur la protection des eaux impose désormais ce type d’équipement, même pour un seul logement. Vu le sort du recours, cette question souffre de demeurer indécise.

                   Se pose encore la question de savoir si l’équipement de la parcelle n° 1035 est suffisant pour accueillir trois logements supplémentaires. Ceci concerne notamment le stationnement, étant relevé que, en l’état, aucune place de parc supplémentaire n’est prévue et que la DGTL ne semble pas disposée à autoriser la réalisation de nouvelles places (cf. déterminations relatives au procès-verbal du 10 août 2023 qui précisent comme suit les propos tenus par l’avocat de la DGTL lors de l’audience: "Pour ce qui concerne les places de parc, M.________ indique que la DGTL n’a pas reçu de demande de permis de construire ou de demande préalable pour l’instant. Elle n’autorisera pas la construction du garage prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet devront s’accommoder des espaces à disposition, qui peuvent accueillir plusieurs voitures et que si cela ne devait pas suffire, ils pourront venir en bus plutôt qu.n voiture").

                   L’alimentation en eau semble également poser problème dès lors que la maison n’est pas raccordée au réseau communal d'eau potable et est alimentée par une source privée. Dans un document intitulé "Réflexions, suite aux oppositions de transformer le bâtiment ECA 555, La Maison Blanche sis sur la parcelle 1035, d’Ormont-Dessous, le Perthuis-Cergnat" figurant au dossier municipal, la constructrice évoque des problèmes d’alimentation en eau (par exemple absence d’eau en février 2013 pendant plusieurs jours [document précité p. 5]) ou de qualité de l’eau de la source susceptible d’induire des problèmes sanitaires (document précité p. 6). Ces problèmes d’alimentation eau vont nécessairement s’aggraver si on réalise trois logements supplémentaires.

                   bb) Dès lors que le recours doit de toute manière être admis en raison de la violation des art. 24c LAT et 42 OAT, plus spécialement de l’art. 42 al. 3 let. a OAT, il n’est pas nécessaire de trancher ces différentes questions relatives à l’équipement. De même, il n’est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, comme le soutient le recourant, la décision entreprise viole l'art. 24c al. 5 LAT, au motif que le projet ne respecte pas les exigences majeures de l'aménagement du territoire.

5.                      Il ressort des considérants que le recours doit être admis et les décisions attaquées annulées.

                   Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (CDAP AC.2020.0344 du 16 mars 2022 consid. 8; AC.2016.0268 du 12 février 2018 consid. 15). En l'espèce, les frais de justice doivent être mis à la charge de la partie succombante, soit la constructrice. Ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, le recourant a droit à des dépens (art. 55, 91 et 99 LPA-VD) qui, pour les motifs exposés ci-dessus, seront mis à la charge de la constructrice.

 

 

 

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est  admis.

II.                      La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessous du 10 juin 2022 et la décision de la Direction générale du territoire et du logement figurant dans la synthèse CAMAC du 24 mai 2022 sont annulées.

III.                    Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de B.________.

IV.                    B.________ versera à A.________ un montant de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 15 juillet 2024

 

Le président:                                                                                            La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'OFDT/ARE.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.