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TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC |
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Composition |
M. André Jomini, président; M. Pascal Langone et |
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Recourant |
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A.________, à ********, représenté par Me Nicolas MATTENBERGER, avocat à Vevey, |
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Objet |
plan d'affectation |
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Recours A.________ c/ décision du Conseil communal de Montreux du 2 mars 2022 adoptant le plan des zones réservées et décision du Département des institutions, du territoire et du sport du 16 septembre 2022 approuvant ce plan |
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle no 2055 du
registre foncier, sur le territoire de la commune de Montreux. D'une surface de
1'248 m2, cette parcelle supporte notamment un bâtiment d'habitation
avec un jardin. Elle fait partie du périmètre du plan d'extension partiel
"A Chailly-Baugy-Les Crêtes-Beau Regard", adopté par le Conseil
communal de Montreux le 24 septembre 1980 et approuvé par le Conseil d'Etat le
27 février 1981. Ce plan d'extension partiel ou PEP classait ce terrain dans la
zone de villas II, destinée aux bâtiments d'habitation comprenant deux
logements au maximum; l'indice d'utilisation était limité à 0,2 et la surface
minimale d'une parcelle constructible était de
1'000 m2 (cf. art. 2 du règlement du PEP).
B. En 2007, les autorités communales ont mis à l'enquête publique un projet de plan général d'affectation (PGA) et de règlement (RPGA) entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de planification en vigueur, principalement le plan des zones de la commune du 15 décembre 1972, mais aussi des plans d'affectation partiels ou détaillés. Le 2 septembre 2009, le conseil communal a adopté le projet de PGA et son règlement. Ces actes ont subi diverses modifications, en fonction notamment d'amendements votés par le conseil communal. Une enquête publique complémentaire a été organisée en septembre 2013. Dans ses séances des 3 et 4 septembre 2014, le conseil communal a adopté les modifications apportées au PGA. Le 10 juin 2015, le Département du territoire et de l'environnement (ci-après: DTE) a approuvé préalablement le nouveau PGA, à l'exception d'une portion de zone à bâtir ("L'Aire de Prélaz"). Les décisions d'adoption et d'approbation préalable ont fait l'objet de plusieurs recours à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal.
Les autorités communales ont ensuite entrepris des
négociations avec
l'Office fédéral du développement territorial (ARE), auteur d'un des recours,
et engagé une procédure de modification du projet de nouveau PGA visant à
atteindre un bilan des réserves en zone à bâtir équilibré. L'instruction des
recours a été suspendue. Les modifications apportées par la suite consistaient
en la création de deux zones réservées dans les secteurs de Maula Ferran et de
La Saussaz; elles introduisaient en outre, au sein de la zone de verdure
initialement projetée, la distinction entre une zone de verdure urbaine,
assurant des poches de respiration dans le bâti, et une zone de verdure
paysagère, considérée comme une zone de non bâtir. Ces modifications ont été
mises à l'enquête publique en juin 2016. Le 12 octobre 2016, le conseil
communal a adopté ces différents amendements, lesquels ont été approuvés
préalablement par le DTE, le 10 janvier 2017.
Ces nouvelles décisions d'adoption et d'approbation préalable ont elles aussi fait l'objet de plusieurs recours à la CDAP. Celle-ci a repris l'instruction des premiers recours et elle a statué par différents arrêts rendus en décembre 2017 et janvier 2018. En substance et sous réserve de certains aspects ponctuels, elle a confirmé le nouveau PGA.
Le Tribunal fédéral a été saisi de différents recours, formés par des propriétaires fonciers ainsi que par une organisation de protection de la nature d'importance nationale, contre les arrêts de la CDAP. Il a statué sur ces recours par des arrêts rendus le 16 avril 2020. Dans la cause 1C_632/2018 (arrêt publié aux ATF 146 II 289), il a admis le recours et il a prononcé que l'arrêt de la CDAP (dans les causes AC.2015.0216, AC.2017.0026 du 17 janvier 2018) était "réformé et la cause renvoyée pour nouvelle décision à la Commune de Montreux, dans le sens des considérants" (ch. 1 du dispositif). Pour saisir la portée de la réforme de l'arrêt de la CDAP, il faut donc lire en particulier le considérant 14 de l'arrêt du Tribunal fédéral, ainsi libellé:
"Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. Les chiffres I à III du dispositif de l'arrêt attaqué sont réformés en ce sens que le recours cantonal AC.2015.0216 est admis; les décisions d'adoption communales et la décision d'approbation préalable cantonale du 10 juin 2015 sont annulées. Les chiffres IV et V sont réformés en ce sens que le recours AC.2017.0026 est admis, la décision du Conseil communal de Montreux du 12 octobre 2016 ainsi que la décision préalable du Département du territoire et de l'environnement du 10 janvier 2017 sont annulées. La cause est renvoyée à la Commune de Montreux (art. 107 al. 2 LTF). Il lui appartiendra d'adapter son projet de PGA en prévoyant une affectation conforme au droit fédéral des portions de territoire comprises dans la zone réservée, dans le respect en particulier des exigences de l'art. 15 LAT (cf. consid. 5.3 et 6.3). Celle-ci devra également tenir compte des secteurs soumis à la légalisation préalable d'une planification de détail (art. 26 nRPGA) dans le réexamen de sa zone à bâtir et déterminer si ceux-ci doivent y être maintenus ou en être exclus (cf. consid. 7.4). La Commune de Montreux devra également assurer la coordination entre la planification d'affectation de la partie urbanisée de son territoire - ici discutée - et la planification relative à la partie supérieure de son territoire (cf. consid. 9). [...]"
"4. Le surdimensionnement de la zone à bâtir de Montreux
Depuis le nouveau millénaire, les politiques de développement territorial ont beaucoup évolué et le cadre légal qui les régit s'est rigidifié en conséquence; les communes vaudoises reçoivent des injonctions de la part de l'Etat de Vaud pour mettre en œuvre le nouveau cadre légal et observer les délais y relatifs; le Département cantonal compétent édicte des méthodes qui accompagnent le plan directeur cantonal, afin d'harmoniser le travail des communes et le traduire en données territoriales cantonales.
L'état des réserves à bâtir communales au 31.12.2018, défini selon la méthode cantonale issue du PDCn actuellement en vigueur, permet d'accueillir potentiellement au total 6'366 habitants-emplois supplémentaires, répartis comme suit:
– à l'intérieur du périmètre du centre: 5'641 habitants-emplois
– à l'extérieur du périmètre du centre: 725 habitants-emplois.
Cet état de surdimensionnement devra être rattrapé au maximum dans le cadre du futur Plan d'affectation communal (PACom) à élaborer; dans cette attente et comme dit ci-avant, la situation de surdimensionnement ne doit pas être aggravée, surtout à l'extérieur du périmètre de centre.
5. Les zones réservées
5.1 Buts des zones réservées
[…]
5.2 Le cas de Montreux
Avec ses quelque 27'000 habitants, Montreux est la 3e ville la plus peuplée du Canton de Vaud. Montreux est la commune centrale de l'agglomération Riviera et se trouve qualifiée de centre cantonal bipolaire par le plan directeur cantonal; les études menées dans le cadre de l'AggloRivelac en 2011 ont estimé à 19'200 habitants-emplois la capacité d'accueil de l'agglomération d'ici à 2030; cette capacité d'accueil est reportée dans les mesures A11 et R14 du plan directeur cantonal.
Bien que Montreux ne dispose pas d'un acte de planification adapté, la ville doit continuer à vivre et un développement minimal doit rester possible afin d'assurer une dynamique économique, à tout le moins à l'intérieur du périmètre de centre et dans la bande littorale surtout. En effet, le principe de la densification dans les centres demeure le vecteur de base qu'il s'agira de suivre dans le cadre de la reprise des études d'affectation du sol et le dispositif des zones réservées doit pouvoir l'appréhender.
Le concept des zones réservées proposé par la Municipalité se fonde sur des critères objectifs qui découlent de données légales et territoriales claires; la délimitation de chaque zone se veut logique, objective et égalitaire.
Les zones réservées sont accompagnées d'un dispositif réglementaire fondé sur la même logique objective: si les zones réservées qui se situent à l'extérieur du périmètre de centre ou en périphérie du centre-ville, ne peuvent raisonnablement pas proposer de possibilités de développement, notamment au regard du risque d'aggravation de la situation de surdimensionnement, il paraît par contre raisonnable que les zones réservées qui traitent du centre-ville laissent quelques possibilités de développement, pour autant que celles-ci respectent les directives cantonales et fédérales en la matière.
5.3 Le concept des zones réservées
[…]
5.3.1 La totalité du territoire communal
Dans les considérants de son arrêt, le TF a critiqué le fait que Montreux ait séparé la révision de son territoire en deux parties, soit la partie urbanisée et la partie rurale. Il conclut que ce mode de procéder ne permet pas de connaître l'entier des réserves à bâtir sur le territoire communal et que la réattribution des droits à bâtir, issue du zoning et des coefficients de construction proposés, pourrait en pâtir.
Ces dires ont été confirmés par le Département cantonal compétent, car il est nécessaire d'assurer une vision globale des besoins et de supprimer les risques d'inégalité de traitement des propriétaires situés dans les différentes parties du territoire communal. En effet, en traitant le territoire par étapes, il se peut qu'au final il y ait des "laissés pour compte", car tout le potentiel pourrait avoir déjà été attribué aux premiers et les besoins satisfaits.
Le futur PACom devra ainsi traiter l'entier du territoire communal et dans cette attente, les zones réservées doivent couvrir l'entier du territoire communal.
5.3.2 Une mesure générale – égalité de traitement
Nous avons vu ci-avant, que la fragilité territoriale et légale dans laquelle Montreux se trouve découle de l'obsolescence du plan des zones de 1972 et parce que ce dernier concerne l'entier du territoire communal.
Les zones réservées ne peuvent dès lors pas être une mesure ponctuelle sans risquer de générer des inégalités de traitement, car l'entier du territoire est non-conforme au droit fédéral.
Le dimensionnement des zones réservées doit donc être une mesure générale, afin de ne pas susciter de réaction particulière liée à l'insatisfaction de certain. Ce zoning large est accompagné d'un dispositif réglementaire précis, qui assure l'entretien du patrimoine et une dynamique économique pour la ville.
5.3.3 La limite du territoire largement bâti
[…]
5.3.4 Un potentiel constructible
La zone réservée sert "à geler temporairement" les possibilités de construire d'un lieu; une zone réservée n'a donc de sens que s'il y a un potentiel constructible concret à développer.
Le plan des zones de 1972 présente un surdimensionnement global de la zone à bâtir et par conséquent, un potentiel constructible général omniprésent.
En lien avec le constat fait ci-avant, que les zones réservées doivent être une mesure générale, les zones réservées doivent couvrir toutes les zones constructibles du plan des zones de 1972, à l'exception de la zone d'utilité publique et de la zone d'installations ferroviaires. […]
5.3.5 Les plans de détails en vigueur
L'élaboration des zones réservées doit également gérer les plans de détail (plan partiel d'affectation/plan de quartier/plan d'extension partiel) en vigueur sur le territoire communal; il s'agit de se servir du même raisonnement que celui appliqué au plan des zones de 1972.
Pour qu'un plan de détail soit inclus dans une zone réservée, il faut que l'un des critères suivants soit rempli:
– le plan de détail est entré en vigueur avant le 01.01.1980;
– le plan de détail se situe à l'extérieur du périmètre de centre et présente du potentiel constructible.
Le plan des zones réservées, présenté ci-après, traite l'entier des plans de détails en vigueur sur le territoire communal, les réservant, ou non, en fonction des critères qui précèdent, ou pour d'autres motifs particuliers.
[…]"
Six différents types de zones réservées ont été définis. Il a été prévu de classer la parcelle no 2055 ainsi que les terrains environnants – qui font partie du périmètre du centre, ou périmètre compact de l'agglomération (voir la carte p. 10) – dans la zone réservée 3, au sujet de laquelle le rapport précité explique ce qui suit (p. 14):
"6.3.1 Périmètre
La zone réservée 3 concerne la bande de territoire située entre l'A9 (RN9) et la bande littorale de Clarens, Montreux et Territet.
Ainsi, toutes les parcelles concernées affectées à la zone à bâtir par le plan des zones de 1972, à l'exception des zones d'utilité publique, sont colloquées en zone réservée 3.
La zone réservée 3 couvre une surface de 196.13 ha.
6.3.2 Plans de détail
Les plans de détail suivants sont également réservés, car ils offrent un potentiel constructible alors qu'ils sont entrés en vigueur antérieurement à la LAT (01.01.1980):
[liste de 8 plans d'affectation spéciaux, parmi lesquels:]
– (130) PEP "A Chailly-Baugy-Les Crêtes-Beau Regard" – 27.02.1981. Bien que ce PEP soit entré en vigueur postérieurement à la LAT et se situe à l'intérieur du périmètre compact d'agglomération, la présomption de conformité au droit fédéral est très fragile de par sa date de légalisation, ce d'autant plus qu'il présente passablement de potentiel constructible à réaliser."
D. Le projet de plan des zones réservées a été mis à l'enquête publique du 24 avril au 25 mai 2021. La parcelle no 2055 est effectivement incluse dans la zone réservée 3. A.________ – représenté par son avocat – a formé opposition le 25 mai 2021, en demandant en substance qu'un terrain directement voisin, propriété de la commune de Montreux (parcelle no 2052, de 2,5 ha), soit intégré dans la zone réservée 3. Ce terrain correspond au périmètre du plan partiel d'affectation (PPA) "Les Grands Prés", adopté par le conseil communal le 8 novembre 2017 et approuvé par le Département du territoire et de l'environnement le 23 juillet 2018. Le régime applicable dans ce périmètre est celui de la "zone mixte habitation de moyenne densité et activités tertiaires" (art. 1 al. 2 du règlement du PPA). La parcelle n'est actuellement pas bâtie et le PPA vise à permettre la construction d'un nouveau quartier (art. 2 du règlement du PPA). L'opposant a ensuite pu s'exprimer lors d'une séance de conciliation à l'administration communale, le 2 septembre 2021.
E. Dans son préavis no 34/2021 (accessible sur internet, www.conseilmontreux.ch, rubrique "documents"), la Municipalité de Montreux a proposé au conseil communal d'adopter le plan des zones réservées, avec son règlement, tel qu'il a été mis à l'enquête publique, puis d'adopter des propositions de réponse aux oppositions. S'agissant de l'opposition de A.________ – que la municipalité propose d'écarter –, ce texte relève en particulier que le plan de zones réservées vise à "protéger le territoire d’un développement illégal et non souhaitable", conformément aux dispositions légales topiques. Il est précisé, à la page 18 du préavis municipal, que les propositions de réponse aux oppositions sont "consultables sur le site du Conseil communal".
F. Dans sa séance du 2 mars 2022, le conseil communal a adopté le plan des zones réservées et la réponse à l'opposition de A.________.
G. L'extrait du procès-verbal de la séance, établi immédiatement par le président et le secrétaire du conseil, a la teneur suivante:
"Vu le préavis de la Municipalité n° 34/2021 du 26 novembre 2021,
Vu le rapport de la commission formée de [identité des membres],
après délibération, le Conseil communal de Montreux par 64 OUI, 9 NON et 9 abstentions, décide:
1. d'adopter le plan des zones réservées;
2. d'adopter le règlement sur les zones réservées;
3. d'adopter les propositions de réponses aux oppositions formulées durant l'enquête publique du 24.04 au 25.05.2021;
4. de proposer au Département cantonal compétent d'approuver les zones réservées;
5. de donner tous pouvoirs à la Municipalité pour plaider, signer toute convention, transiger, compromettre devant toutes instances dans le cadre de tout litige consécutif à l'adoption des zones réservées."
H. Le dossier a été transmis au Département des institutions, du territoire et du sport (DITS) qui, par une décision du 16 septembre 2022, a approuvé "sous réserve des droits des tiers, les zones réservées communales, sises sur la commune de Montreux".
I. Agissant le 19 octobre 2022 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, d'annuler les décisions attaquées (celle du conseil communal écartant son opposition et celle du département cantonal approuvant le plan de zones réservées); subsidiairement, il conclut à l'annulation de ces décisions et au renvoi de la cause aux autorités précédentes pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse du 3 février 2023, la municipalité – pour le conseil communal – conclut au rejet du recours.
Dans sa réponse du 13 février 2023, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL), au nom du DITS, conclut au rejet du recours.
Le 24 avril 2023, le recourant a répliqué, en maintenant ses conclusions.
Considérant en droit:
1. Le Tribunal cantonal examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) La contestation porte sur un plan de zones réservées. L'art. 46 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) dispose que les commune peuvent établir des zones réservées selon l'article 27 LAT (al. 1), la procédure d'approbation étant celle des plans d'affectation (al. 2). Cela signifie que le plan doit, après l'enquête publique, être transmis par la municipalité au conseil communal qui doit se prononcer et le cas échéant adopter le plan; ce conseil doit simultanément statuer sur les projets de réponse aux oppositions (art. 42 LATC). Ensuite, il incombe au département cantonal d'approuver le plan adopté par le conseil (art. 43 al. 1 LATC). L'art. 43 al. 2 LATC dispose alors ce qui suit: "[l]a décision du département et les décisions communales sur les oppositions sont notifiées par écrit à la municipalité et aux opposants. Ces décisions sont susceptibles d'un recours au Tribunal cantonal avec libre pouvoir d'examen".
b) Le recours mentionné à l'art. 43 al. 2 LATC est le recours de droit administratif selon les art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Dans le régime du droit cantonal vaudois, comme cela vient d'être exposé, la procédure d'établissement d'un plan de zone réservée correspond à celle du plan d'affectation. D'après la jurisprudence, celui qui conteste un nouveau plan d'affectation a qualité pour recourir s'il a pris part à la procédure devant l'autorité précédente – en d'autres termes s'il a fait opposition pendant l'enquête publique –, s'il est atteint par la décision attaquée et s'il dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Deux hypothèses entrent alors en considération: celle où le recourant critique la réglementation applicable dans le voisinage de sa propriété, et celle où le recourant se plaint du régime applicable à son propre immeuble.
Le propriétaire d'un bien-fonds compris dans le périmètre du plan peut recourir en demandant l'annulation de mesures comportant des restrictions de l'usage de son propre bien-fonds ou de l'exercice de son droit de propriété. Il faut alors que l'admission du recours lui procure un avantage pratique; le propriétaire ne peut pas contester des éléments du plan en invoquant l'intérêt public ou l'intérêt général à la bonne application du droit, quand l'annulation ou la modification de ces mesures d'aménagement ne lui serait pas directement favorable (cf. ATF 141 II 50 consid. 2.1; CDAP AC.2021.0351 du 11 juillet 2022 consid. 1c). Par ailleurs, la jurisprudence reconnaît généralement la qualité pour recourir au propriétaire voisin, qui conteste les possibilités de construire accordées par un nouveau plan d'affectation en invoquant les inconvénients ou les nuisances qu'il subirait directement (cf. notamment TF 1C_180/2019 du 16 mars 2021 consid. 1; AC.2020.0065 du 15 mars 2021 consid. 1).
Dans la procédure de recours de droit administratif, c'est la décision attaquée qui détermine l'objet de la contestation devant le Tribunal cantonal. Ensuite, pour délimiter l'objet du litige, il faut examiner quel élément de la décision attaquée est effectivement contesté (cf. notamment ATF 144 II 359 consid. 4.3, ATF 131 V 164 consid. 2.1; CDAP AC.2023.0060 du 4 septembre 2023 consid. 2a). En l'espèce, l'argumentation du recourant permet de cerner l'objet du litige: il ne conteste pas le classement de sa propriété dans la zone réservée 3 car il critique exclusivement le refus des autorités de planification d'inclure le périmètre du PPA "Les Grands Prés" dans cette zone réservée. Le recourant dénonce à ce propos la violation de prescriptions du droit de l'aménagement du territoire et il invoque également l'égalité de traitement, sans toutefois faire valoir que ce principe constitutionnel justifierait de sortir sa parcelle de la zone réservée – puisque, précisément, il estime que cette mesure conservatoire serait nécessaire partout à Montreux.
On doit dès lors se demander si le recourant remplit les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD. Le plan litigieux ne modifie pas, pour le secteur des "Grands Prés", le régime applicable en vertu du PPA de 2018. Il est donc douteux que le statu quo dans la planification, c'est-à-dire l'absence d'une mesure conservatoire générale fondée sur l'art. 27 LAT (ou l'art. 46 LATC), porte en l'état une atteinte directe et concrète aux intérêts du recourant. Celui-ci ne conteste en effet pas ici une révision du statut du sol sur la parcelle voisine, ni une décision autorisant la construction aux "Grands Prés"; en pareil cas, il pourrait du reste non seulement contester la légalité du permis de construire mais encore demander la mise en œuvre de mesures conservatoires spécifiques, en cas d'évolution des circonstances jusque-là (cf. art. 47 et 49 LATC). Cette question de recevabilité peut néanmoins demeurer indécise (cf. également CDAP AC.2022.0390 du 30 août 2023 consid. 1c). Sous cette réserve, il y a lieu d'entrer en matière.
2. Dans un grief de nature formelle, le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu, parce que la décision communale lui a été communiquée sous la forme de l'extrait du procès-verbal de la séance du conseil communal précité (let. G supra). Il se plaint d'une violation de l'art. 42 al. 1 let. c LPA-VD qui définit le contenu des décisions administratives (la décision doit énoncer "les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie") et il se prévaut de la garantie minimale de l'art. 29 al. 2 Cst.
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le citoyen ou l'administré puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient (cf. ATF 148 III 30 consid. 3.1, 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références).
En l'occurrence, la recourant, déjà assisté par son avocat au stade de l'enquête publique, pouvait comprendre, en lisant l'extrait du procès-verbal du conseil communal, que les explications au sujet du plan des zones réservées et les arguments développés en réponse à son opposition figuraient dans le préavis municipal, expressément mentionné dans cet extrait. Le recourant a du reste eu connaissance de ce préavis, qu'il a produit à l'appui de son recours. Il devait également savoir qu'une proposition de réponse à son opposition avait été rédigée (cf. point 3 de la décision du conseil communal) et que ce texte était accessible sur le site internet du conseil communal (ce qui était expressément indiqué dans le préavis municipal). Il pouvait assister, dans les rangs du public, à la séance du conseil communal du 2 mars 2022 et il pouvait ensuite, plusieurs mois avant la notification des décisions attaquées, consulter, via le site internet précité, le procès-verbal de cette séance, adopté le 6 avril 2022. En raison de la nature "législative" de la procédure d'établissement des plans d'affectation (et des zones réservées), la motivation des décisions résulte de différents actes, qui peuvent toutefois aisément être consultés par les intéressés. L'opposant, assisté d'un avocat, qui se plaindrait du caractère insuffisamment motivé de l'extrait du procès-verbal de la séance du conseil communal – document qui constitue un des actes de ce processus – et qui ne chercherait pas à trouver les explications nécessaires dans les autres actes disponibles, n'agirait pas conformément aux règles de la bonne foi. Quoi qu'il en soit, il est manifeste que les autorités communales ont traité l'opposition du recourant sans violer son droit d'être entendu et que la motivation des différents actes établis dans cette procédure régie par la LATC est par ailleurs conforme aux exigences de l'art. 42 LPA-VD. Ce grief du recourant doit être purement et simplement écarté.
a) L'art. 27 LAT prévoit que s'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation (al. 1). Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai (al. 2). Une zone réservée, au sens de l'art. 27 LAT, est une mesure visant à assurer la liberté de décision des autorités de planification. Par l'adoption d'une zone réservée, de futures mesures d'aménagement du territoire se voient accorder un effet anticipé négatif: une autorisation de construire ne sera délivrée qu'à la condition qu'elle n'entrave pas l'établissement de la réglementation envisagée. La zone réservée a ainsi comme effet de surseoir à l'application du droit encore applicable en vue de l'entrée en vigueur du nouveau droit (cf. ATF 136 I 142 consid. 3.2). En droit cantonal, l'art. 46 LATC dispose que les communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans d'affectation (al. 2). L'établissement d'une zone réservée permet en particulier de garantir aux autorités chargées de l'aménagement du territoire la liberté de planifier et de décider, et d'éviter que des projets de construction viennent entraver cette liberté (TF 1C_230/2022 du 7 septembre 2023 consid. 4.1.2 et les références). La LATC prévoit encore d'autres mesures conservatoires aux art. 47 et 49 LATC, qui n'ont pas comme la zone réservée une portée générale, mais qui permettent de refuser ponctuellement une autorisation de construire quand le projet compromet une modification de plan d'affectation envisagée.
Selon la jurisprudence, l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois conditions matérielles, à savoir une intention de modifier la planification, une délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2; TF 1C_275/2021 du 19 mars 2022 consid. 2; CDAP AC.2022.0158 du 16 novembre 2022 consid. 2a, AC.2021.0077 du 31 mars 2022 consid. 3a).
L'application à une parcelle du régime de la zone réservée n'équivaut donc pas à une mesure d'aménagement du territoire comme l'affectation en zone à bâtir ou dans une autre zone (art. 14 ss LAT). Au regard du droit fédéral, il suffit que cette mesure conservatoire respecte les exigences de l'art. 27 LAT incluant, comme cela vient d'être exposé, le principe de la proportionnalité. Il n'incombe donc pas à l'autorité de planification de mettre en œuvre, dans ce cadre, les principes d'aménagement du plan directeur cantonal, ni d'effectuer une pesée générale des intérêts destinée à déterminer quelle serait, en définitive, la mesure d'aménagement adéquate pour le terrain concerné.
b) Le recourant ne met pas en cause, de manière générale, la nécessité de prendre des mesures conservatoires, dans la situation créée à Montreux par les arrêts du Tribunal fédéral du 16 avril 2020. La complexité de cette situation permet aux autorités communales de justifier l'adoption d'une zone réservée pour les secteurs dont le régime juridique avait été défini en 1972, mais n'avait pas été revu ni adapté après l'entrée en vigueur de la LAT en 1980. Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de préciser que l'annulation du nouveau PGA, selon ses arrêts du 16 avril 2020, n'entraînait pas nécessairement l'invalidation des plans d'affectation spéciaux adoptés postérieurement à l'entrée en vigueur de la LAT, et ne condamnait pas inconditionnellement toute construction nouvelle sur son territoire (cf. TF 1C_212/2022 du 30 mars 2023 consid. 4, 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.4.2). En d'autres termes, il n'est pas nécessaire d'appliquer le régime de la zone réservée à l'ensemble du territoire constructible de la commune.
Dans son argumentation, le recourant évoque une inégalité de traitement, sa propriété étant incluse dans la zone réservée tandis que cette mesure conservatoire ne s'applique pas à des terrains voisins. Or l'égalité de traitement n'a qu'une portée réduite dans l'élaboration des plans d'affectation. Il est en effet dans la nature même de l'aménagement local que la délimitation des zones crée des inégalités et que des terrains de mêmes situation et nature puissent être traités différemment en ce qui concerne tant leur attribution à une zone déterminée que leur possibilité d'utilisation. Du point de vue constitutionnel, il suffit que la planification soit objectivement soutenable, c'est-à-dire qu'elle ne soit pas arbitraire (ATF 142 I 162 consid. 3.7.2; TF 1C_129/2022 du 18 avril 2023 consid. 4.2 et les références). Cela vaut a fortiori pour une mesure d'aménagement conservatoire ou provisoire, telle la zone réservée. De ce point de vue, c'est donc le grief d'arbitraire qui est soulevé. Est arbitraire une décision qui se révèle insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, ou qui a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain (ATF 148 II 465 consid. 8.1 et la jurisprudence citée).
Le choix des autorités communales de ne pas inclure dans la zone réservée le périmètre du PPA "Les Grands Prés", entré en vigueur en 2018, n'est pas arbitraire (cf. aussi TF 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.4.2). Celui d'y intégrer en revanche celui du PEP "A Chailly-Baugy-Les Crêtes-Beau Regard", approuvé en 1981 (peu après l'entrée en vigueur de la LAT), n'est pas non plus arbitraire, car cette solution repose sur des motifs objectifs. A cause de la réglementation de ce PEP qui prévoit une utilisation très peu dense du sol, la municipalité retient qu'il y a "passablement de potentiel constructible à réaliser", dans la partie centrale de l'agglomération (rapport 47 OAT, p. 14); il faut en déduire qu'elle entend étudier, dans le cadre du futur PACom, une adaptation de ce plan d'affectation spécial afin de mettre en œuvre le nouveau principe du droit fédéral énoncé à l'art. 3 al. 3 let. abis LAT ("il convient notamment de prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l'habitat"). Aussi le périmètre de la zone réservée, dans le secteur litigieux, n'est-il pas critiquable car les autorités de planification ont bien appliqué l'art. 27 LAT; cette mesure conservatoire est en d'autres termes nécessaire là où elle été instituée. En dehors du périmètre concerné, l'appréciation des autorités communales selon laquelle la mesure conservatoire générale de l'art. 27 LAT n'est pas nécessaire, n'est pas non plus critiquable. Les autorités communales demeurent libres d'appliquer les mesures conservatoires ponctuelles des art. 47 et 49 LATC si un projet de construction compromet une modification de plan envisagée et, en cas de recours contre l'octroi d'un permis de construire, cette décision peut être annulée quand c'est à tort que les mesures conservatoires précitées n'ont pas été mises en œuvre (cf. notamment TF 1C_380/2018 du 8 avril 2019 consid. 2).
Aussi, dans le secteur litigieux, le plan des zones réservées n'a-t-il pas été établi en violation du droit fédéral, singulièrement de l'art. 27 LAT. Les griefs du recourant sont mal fondés.
4. Il s'ensuit que le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Cela entraîne la confirmation des décisions rendues respectivement par le conseil communal et le département cantonal.
Le recourant, qui succombe, doit supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens, les autorités intimées n'ayant pas consulté un avocat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II. La décision prise le 2 mars 2022 par le Conseil communal de Montreux, rejetant l'opposition au plan des zones réservées formée par le recourant, ainsi que la décision d'approbation de cette décision communale prise le 16 septembre 2022 par le Département des institutions, du territoire et du sport, sont confirmées.
III. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant A.________.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 10 novembre 2023
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'ARE.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.