TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 20 novembre 2023
Composition	M. François Kart, président; Mme Renée-Laure Hitz et Mme Lorraine Wasem, assesseures; Mme Nadia Egloff, greffière.

 

Recourants	1.	A.________ à ********
	2.	B.________ à ******** tous deux représentés par ALPHA-GEO Ingénieurs et Géomètres SA, à l'att. de M. Régis Courdesse, à Echallens,

  

Autorité intimée

MUNICIPALITE D'ORON, à Oron

  

Constructeurs	1.	C.________ à ********
	2.	D.________ à ********   tous deux représentés par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Commune d'Oron du 30 novembre 2022 levant leurs oppositions et délivrant un permis de construire après démolition d'une maison individuelle sise sur la parcelle n° 6221 (CAMAC 209378)

 

Vu les faits suivants:

A.                     D.________ et C.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 6221 de la Commune d'Oron, d'une surface de 2097 m², sise dans la localité d'Ecoteaux. Cette parcelle supporte un chalet utilisé comme résidence secondaire comprenant un rez-de-chaussée et un étage de combles (bâtiment ECA n° 4189). Le rez-de-chaussée comprend un séjour et une cuisine. Au niveau du rez-de-chaussée, un local "débarras" d'environ 7 m² est accolé à la façade Nord et un local extérieur abritant un WC est accolé à la façade Est. La surface cadastrée est de 35 m². L'étage de combles, de faible hauteur et d'une surface d'environ 20 m², comprend une chambre à coucher d’environ 13 m². La parcelle n° 6221 est bordée du côté Ouest par le chemin de la Crétaz.

La parcelle n° 6221 est comprise dans une zone réservée approuvée par le département compétent le 17 août 2018 et mise en vigueur le 16 janvier 2020, soit plus particulièrement dans la zone réservée 1 régie par l'art. 4 du règlement de la zone réservée (RZR). Initialement, La parcelle n° 6221 était comprise dans la zone des constructions villageoises du plan partiel d'affectation du centre de la localité de l'ancienne commune d'Ecoteaux. La Commune d'Oron est issue de la fusion des communes de Bussigny-sur-Oron, Châtillens, Chesalles-sur-Oron, Ecoteaux, Les Tavernes, les Thioleyres, Oron-la-Ville, Oron-le-Châtel, Palézieux et Vuibroye. Elle existe depuis le 1^er janvier 2012. Selon le bilan des réserves à bâtir, la Commune d'Oron est surdimensionnée (surcapacité de 282 habitants dans le centre et de 785 habitants hors du centre selon le rapport 47 OAT relatif à la zone réservée) et doit par conséquent réduire ses zones à bâtir.

B.                     D.________ et C.________ (ci-après: les constructeurs) ont soumis à l'enquête publique du 2 juillet au 31 juillet 2022 la construction sur la parcelle n° 6221, après démolition du chalet existant, d'une maison individuelle. Le projet prévoit un sous-sol avec des caves, un local dépôt, un local technique buanderie, des WC et un garage. Il prévoit en outre un rez-de-chaussée avec un séjour-cuisine de 29,9 m², une chambre de 11,2 m² et une salle de bain de 4,2 m². Le rez-de-chaussée est prolongé à l'Est par une loggia (terrasse couverte) de 39,12 m², qui sert également d’accès extérieur au bâtiment. La construction projetée comprend enfin un étage de combles avec deux chambres de 10 m², un grenier de 22,9 m², une salle de bain de 3,8 m² et un local technique/ventilation de 1,5 m². L'étage de combles est prolongé à l'Est par une coursive de 20,94 m². Cette coursive sera couverte et devra être utilisée pour circuler entre les chambres et la salle de bain.

A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle voisine n° 16005, ont formulé une opposition le 29 juillet 2022. Ils invoquaient une violation de l'art. 4 RZR au motif, d'une part, que le chalet existant n'était occupé qu'occasionnellement en tant que résidence secondaire et, d'autre part, que l'augmentation de la surface de logement était trop importante. Ils ont joint à leur opposition un plan dont il ressort que l'emprise au sol du bâtiment existant de 35 m² comprend, outre le séjour et la cuisine, le local "débarras" accolé au Nord, les WC extérieurs et une surface extérieure du côté Est couverte par un avant-toit. Les opposants ont complété leur opposition le 4 octobre 2022 par l'intermédiaire de leur mandataire.

Dans sa séance du 2 novembre 2022, la Municipalité d'Oron (ci-après: la municipalité) a décidé de lever l'opposition et de délivrer le permis de construire. Elle soutient qu'une occupation comme résidence secondaire ne contrevient pas à l'art. 4 RZR. Elle soutient également que l'augmentation maximale de 50 m² de la surface de logement autorisée par l'art. 4 RZR en cas de reconstruction après démolition est respectée. Pour ce qui est du chalet existant, elle se fonde sur la surface inscrite au Registre foncier (35 m²). En tenant compte du bonus énergétique prévu par l'art. 97 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), elle fait valoir que, en application de l'art. 4 al. 2 RZR, la surface maximale autorisée d'une nouvelle construction après démolition est de 89,25 m² (85 m² plus le bonus de 4,25 m² de l'art. 97 LATC), surface respectée selon elle par le bâtiment projeté. A cet égard, elle se fonde sur le plan "cube et surface SIA" mis à l'enquête publique, qui indique une surface de 89 m².

La décision municipale a été transmise au mandataire des opposants le 30 novembre 2023.

C.                     Par acte du 15 décembre 2022, A.________ et B.________ (ci-après: les recourants), ont recouru par l’intermédiaire de l’ingénieur géomètre Régis Courdesse contre la décision municipale du 30 novembre 2022 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant implicitement à son annulation. 

Les constructeurs ont déposé des déterminations le 23 mars 2023. Ils concluent au rejet du recours.

La Municipalité a déposé sa réponse le 24 mars 2023. Elle conclut au rejet du recours.

Les recourants et la municipalité ont déposé des observations complémentaires en dates des 19 avril et 10 mai 2023. A la requête du juge instructeur, la municipalité a produit le dossier de la zone réservée

Les recourants ont déposé des déterminations spontanées le 24 mai 2023.

Les constructeurs se sont déterminés sur le dossier de la zone réservée le 24 août 2023. A cette occasion, ils ont requis la production par les recourants de l’offre d’achat de la parcelle n° 6221 qu’ils avaient adressée aux précédents propriétaires.

Le Tribunal a tenu audience le 5 septembre 2023. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a la teneur suivante:

"L'audience débute à 9h30 sur la parcelle n° 6221 à Ecoteaux, au chemin de la Crétaz 8. Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause. Les recourants indiquent l'emplacement de leur parcelle n° 16005, située en contrebas du chemin de la Crétaz. A la demande du président, les constructeurs expliquent qu'ils sont actuellement domiciliés dans la localité d'Ecotaux et locataires d'un logement.

Me Perroud verse au dossier une photographie prise par les constructeurs – avec l'accord des recourants – d'une vue sur la parcelle n° 6221 depuis la propriété des recourants. Il fait observer que depuis cet emplacement on ne distingue «pas grand-chose», tout en concédant que la hauteur de la nouvelle construction projetée sera plus élevée que celle du bâtiment existant. Sur demande du président, le constructeur indique avoir acheté la parcelle n° 6221 en mai 2020. Il explique que le chalet, construit dans les années 1960, a toujours été utilisé comme résidence secondaire, Me Perroud ajoutant qu'il n'a jamais été désaffecté et a toujours été utilisé.

A la question de Mme Hitz de savoir s'il a été tenu compte de la construction existante dans le calcul du potentiel d'accueil d'habitants à l'horizon des 15 ans, le Syndic indique qu'il n'est en l'état pas en mesure de répondre précisément à cette question, mais qu'il s'engage à transmettre au tribunal le détail des parcelles prises en compte dans le bilan des réserves. M. Pinto [collaborateur du bureau technique] relève que la parcelle litigieuse a très certainement été prise en compte dès lors qu'elle comprend un logement inscrit. Me Perroud parvient à la même conclusion en se référant à un extrait du guichet cartographique dont il ressort que le chalet est au bénéfice d'un identifiant EGID.

La cour et les parties procèdent à la visite du chalet qui comprend un rez composé d'un séjour et d'une cuisine, ainsi qu'un étage de combles où une chambre à coucher est aménagée, dont il est précisé qu'elle n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface de logement existante. L'emplacement du WC, se trouvant à l'extérieur du chalet, est également constaté.

Le président observe que la surface de logement existante de 35 m² retenue comprend visiblement la surface se situant sous l'avant-toit du chalet, alors que dans le projet litigieux la surface de la loggia au rez n'a pas été intégrée dans le calcul de la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m² correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu'il a ainsi été décidé que la surface de la loggia n'avait pas à être prise en considération. A la demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il admet qu'il n'y en a pas au sous-sol. Il relève qu'au rez la loggia, qu'il qualifie de coursive, doit être comptabilisée comme surface habitable car elle dessert le logement. M. Rapin [architecte des constructeurs] indique qu'il considère que les loggias et les coursives désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise que la «coursive» telle que mentionnée sur les plans du premier étage est un balcon. Il ajoute que l'accès au bâtiment se fera par la terrasse. Me Perroud fait valoir que la commune a procédé à un certain schématisme en retenant 35 m² voire 37 m² de surface de logement existante.

M. Courdesse relève que le grenier, qui constitue la plus belle pièce de la construction projetée, sera certainement transformé en chambre ultérieurement. Me Perroud rétorque qu'il s'agit là d'un procès d'intention, en soulignant que la zone réservée limite quoi qu'il en soit le nombre de m2 admissibles. M. Rapin indique que l'esprit du projet est lié au contexte. Relevant que les ruraux présentent généralement un volume assez important, il explique que la stratégie du projet est d'avoir une petite maison avec un généreux espace extérieur et du volume au grenier. Il admet qu'en cas de levée de la zone réservée, la surface des combles deviendrait il est vrai exploitable. M. Courdesse indique que c'est le calcul des surfaces qui est contesté, ce à quoi Me Perroud répond qu'il ne serait question que de 5 à 10 m².

A la question de Mme Wasem de savoir quelles gênes redoutent les recourants, M. Courdesse indique que le problème réside dans le non-respect des règles de la zone réservée. Me Perroud relève que la logique de la zone réservée est de conserver quelque chose de limité et rappelle que la solution communale a été approuvée par la DGTL. Le Syndic explique que la commune a tenté de parvenir à une solution intermédiaire tout en restant strict, le but étant de ne pas tout bloquer. Il souligne que la parcelle litigieuse compte déjà une construction qui est considérée comme un logement, mais que si cela n'avait pas été le cas il aurait été exclu d'y construire quelque chose dans le cadre de la zone réservée. Il indique également que cette parcelle demeurera constructible, la commune défendant le fait de ne pas dézoner une parcelle où s'érige déjà une construction. Me Perroud relève pour sa part que si ce bien-fonds n'avait été construit, il y aurait eu très peu de chances (15%) qu'il reste constructible. Me Perroud ajoute qu'on est ici en présence d'une planification de détail avec une logique de hameau qui a été réfléchie, de sorte qu'il apparaît également logique de terminer le hameau comme une petite entité ou un petit quartier. Il relève que les recourants ont d'ailleurs construit leur maison peu de temps avant l'instauration de la zone réservée.

La cour et les parties visualisent l'emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu'il va procéder à la recherche du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant transmis au tribunal.

Le Syndic insiste sur le fait que la commune a eu de la chance de pouvoir négocier certaines surfaces dans le cadre du règlement de la zone réservée, en précisant que cela n'a pas été évident compte tenu des onze localités que compte la commune. Il relève qu'il serait dommage de devoir renoncer au projet pour quelques m².

Le président informe les parties qu'à réception des pièces que la municipalité s'est engagée à produire, ces documents ainsi que le procès-verbal de l'audience leur seront transmis et un délai leur sera imparti pour se déterminer sur le tout."

Le 11 septembre 2023, la municipalité a produit le bilan des réserves à bâtir de la commune. A cette occasion, elle a précisé qu’elle ne possédait pas les plans originaux du chalet sis sur la parcelle n° 6221.

Les recourants se sont déterminés sur le procès-verbal de l’audience le 25 septembre 2023. Ils demandent que le procès-verbal soit complété comme suit:

"Les recourants Mme A.________ et M. B.________, assistés de M. Régis Courdesse, ingénieur géomètre breveté;

(…)

Le président observe que la surface de logement existante de 35 m² retenue comprend visiblement la surface se situant sous l’avant-toit du chalet, alors que dans le projet litigieux la surface de la loggia au rez n’a pas été intégrée dans le calcul de la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m² correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu’il a ainsi été décidé que la surface de la loggia n’avait pas â être prise en considération. A la demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il admet qu’il n’y en a pas au sous-sol. M. Courdesse indique que les escaliers entre le sous-sol et le rez-de-chaussée doivent être comptabilisés. Ils ne peuvent toutefois n’être comptabilités qu’une fois. Par ailleurs, M. Courdesse indique dans un deuxième temps que les WC du sous-sol doivent aussi être comptabilisés. Me Perroud informe le président que dans un autre dossier, ce type de WC n’avait pas été comptabilisé comme surface de logement. M. Courdesse relève qu’au rez la loggia, qu’il qualifie de coursive, doit être comptabilisée comme surface habitable car elle dessert le logement, ce que confirme Mme Wasem, assesseure. M. Rapin indique qu’il considère que les loggias et les coursives désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise que la «coursive» telle que mentionnée dans les plans du premier étage est un balcon. Il ajoute que l’accès au bâtiment se fera par la terrasse. Me Perroud transmet au président un document du «Registre fédéral des bâtiments et des logements» où une valeur de 37 m² est mentionnée comme surface de bâtiment. Me Perroud fait valoir que la commune a procédé à un certain schématisme en retenant 35 m², voire 37 m² de surface de logement existante.

(…)

La cour et les parties visualisent l’emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu’il va procéder à la recherche du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant transmis au tribunal. Le président demande aux recourants d’où vient le plan du chalet utilisé comme base pour l’estimation des surfaces existantes. Mme Chenevière répond que ce plan provient du rapport amiante du dossier mis à l’enquête. En sa qualité d’ingénieur géomètre breveté, M. Courdesse précise que la totalité de la surface du bâtiment, y compris la surface dédiée à la loggia/coursive, serait cadastrée pour déterminer l’emprise au sol.

(…)"

Avec leur écriture du 27 septembre 2023, les recourants ont produit un extrait du Registre fédéral des bâtiments relatif à la construction sise sur la parcelle n° 6221. La rubrique "Information sur le bâtiment" mentionne une surface du bâtiment de 37 m². La rubrique "Informations du logement" mentionne une surface du logement de 21 m².

Les constructeurs se sont déterminés sur le procès-verbal de l’audience le 6 octobre 2023. Ils relèvent notamment ce qui suit:

"(…)

Pour ce qui est du procès-verbal de l’audience, il convient tout d’abord de préciser, ce que le PV omet, que les constructeurs ont produit une photographie en raison du fait que celle fournie par les recourants a été prise d’un endroit situé à l’Est de la parcelle du projet, soit à un endroit qui ne rend absolument pas compte de l’impact du projet pour les recourants.

Au premier paragraphe de la p. 2, il est fait mention de la surface de 37 m² alléguée par les constructeurs, sans mentionner que cette donnée provient du guichet cartographique cantonal et que l’extrait correspondant a été montré sur place à la Cour. Toujours en rapport avec la surface existante déterminante, on rappelle que dans la réponse au recours, on a fait état du fait que visiblement la Municipalité avait fait preuve d’un certain schématisme en prenant en considération la surface ressortant de la police d’assurance ECA (ce qu’a confirmé M. Pinto) et que s’il avait fallu, comme le prétendent les recourants, faire un calcul du CUS existant, il aurait alors fallu ajouter la surface de la chambre à coucher représentant au minimum 13 m². On a aussi rappelé sur place, en écho à la réplique des recourants, que le fait que l’art. 27 RLATC ne soit pas respecté (ce qui resterait à vérifier) n’était pas déterminant selon la pratique même de la DGTL. Le procès-verbal doit être complété sur ces points.

En ce qui concerne le second paragraphe de la page 2, plus particulièrement les remarques de M. Courdesse au sujet du grenier, les constructeurs ont indiqué de leur côté que cette pièce était totalement borgne, ce qui la rend impropre à l’habitation.

Au paragraphe suivant, où il est fait mention de la question posée par Mme Wasem, le procès-verbal omet de mentionner que Mme Wasem a reposé la question en précisant que son interrogation portait sur la gêne effective subie par les recourants. Ceux-ci n’ont pas répondu, ce dont on peut déduire qu’ils en font uniquement une question de principe.

Toujours dans le même paragraphe, la remarque du soussigné concernant le risque que la parcelle soit dézonée si elle ne comportait pas déjà une habitation doit être considérée comme théorique. En effet, d’une part la parcelle est incluse dans un périmètre qui a fait l’objet d’une planification spéciale (ce que mentionne le procès-verbal) ; d’autre part, il faut tenir compte du fait que la parcelle a une surface inférieure à 2'500 m², ce qu'est un critère important pris en compte par la DGTL en faveur des constructeurs. En outre, dans sa pratique, la DGTL tient compte de la nature du terrain et fait par exemple une distinction selon que le terrain en cause soit utilisé à des fins agricoles ou au contraire aménagé en nature de jardin, ce qui est le cas en l’occurrence. A la connaissance du soussigné, dans le cas par exemple de la révision en cours du plan d’affectation communal de Senarclens, la DGTL a justifié de ne pas dézoner une parcelle touchant la zone agricole au motif qu’elle était aménagée en nature de jardin.

A l’antépénultième paragraphe du procès-verbal, la mention que la commune a pu «négocier certaines surfaces» donne l’impression, à tort, que certaines parcelles (dont celle des constructeurs) auraient bénéficié d’un privilège. Tel n’est en réalité pas le cas, puisque les constructeurs bénéficient d’un règlement qui profite de manière générale à tous les propriétaires de logements existants.

(…)"

Par courrier du 18 octobre 2023, les recourants ont relevé que le bilan des réserves à bâtir de la commune produit par la municipalité n’était pas le plus récent et ont requis la production du bilan actualisé, soit celui établi par le SDT le 13 décembre 2017. Sur la base d’une appréciation anticipée des preuves, le juge instructeur n’a pas donné suite à cette requête.

Considérant en droit:

1.                      Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, les recourants sont propriétaires d'un bien-fonds voisin de la parcelle destinée au projet et disposent sous cet angle de la qualité pour recourir. Leur qualité pour recourir ne saurait être remise en cause par le fait qu’ils auraient formulé une offre d’achat de la parcelle n° 6221 aux précédents propriétaires et attribué par conséquent un potentiel constructible à cette parcelle. Sur la base d’une appréciation anticipée des preuves, il ne sera par conséquent pas donné suite à la requête des propriétaires tendant à la production de cette offre d’achat.

2.                      Les recourants soutiennent que les constructeurs ne peuvent pas se prévaloir de l'art. 4 RZR dès lors que le chalet existant sur la parcelle n° 6221 est occupé comme résidence secondaire et non pas comme résidence principale. La municipalité fait valoir à cet égard que l'art. 4 RZR se réfère à la notion de "logement" sans distinguer les logements en résidence principale et secondaire. Dans sa réponse au recours, elle se réfère à la notion de logement telle que définie à l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702). Les constructeurs relèvent pour leur part que le but de la zone réservée est d'instaurer un moratoire dans l'optique d'une adaptation du plan d'affectation communal aux objectifs de développement fixés dans le Plan directeur cantonal (PDCn). Ils font valoir que le PDCn calibre les plans d'affectation communaux en fonction d'un objectif de croissance de la population, de sorte que ce sont les surfaces de terrain affectées à l'habitation qui servent de critère pour évaluer si une zone à bâtir est surdimensionnée. Ils soulignent que, à cet égard, le point de savoir si un propriétaire occupe son logement comme résidence principale ou secondaire est sans incidence.

a)    L'art. 4 RZR a la teneur suivante:

"Effets, zone réservée 1           Art. 4      Aucune nouvelle construction destinée au logement n’est admise dans cette zone.

L’édification, après démolition et dans le respect des dispositions des plans d’affectation en vigueur, d’une nouvelle construction comprenant du logement est autorisée si la surface de logement n’est pas augmentée de plus de 50 m². Cette augmentation ne peut être cumulée avec l’agrandissement de 20 m² autorisé selon l’aliéna qui suit.

S’ils augmentent les surfaces de logement, les transformations, agrandissements jusqu’à concurrence de 20 m² d’emprise au sol, rénovations et changements d’affectation de volumes existants ne sont autorisés que dans la mesure où les dispositions des plans d’affectation en vigueur sont respectées et où le bâtiment abrite déjà de la surface affectée à du logement, laquelle est actuellement habitée, ou l’était il y a moins de 15 ans au moment de l’entrée en vigueur du plan de zones réservées."

b) Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l'interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée. L'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2021.0114 du 4 février 2022 consid. 6a; AC.2020.0265 du 16 juillet 2021 consid. 3b).

c) aa) A la lecture de l'art. 4 al 2 RZR, qui s’applique en l’espèce puisqu’on est en présence d’une démolition-reconstruction, on comprend que la faculté de démolir et reconstruire un bâtiment concerne les constructions qui abritent un logement et non pas celles qui ont une autre affectation du type artisanal, commercial ou agricole par exemple. Cette disposition ne précise au surplus pas si le logement existant doit nécessairement être occupé en résidence principale, ce qui impliquerait qu’un bâtiment abritant un logement en résidence secondaire ne pourrait pas en bénéficier. Les travaux préparatoires relatifs à la zone réservée et à son règlement ne donnent aucune indication à ce sujet.

bb) Il n’est pas contesté que la parcelle n° 6221 supporte actuellement un bâtiment dont l’affectation est le logement. Il n’existe au surplus aucun motif tiré du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but, qui justifierait d’interpréter l'art. 4 al 2 RZR en ce sens que seuls les logements occupés en résidence principale peuvent bénéficier de cette disposition. En considérant que la notion de logement utilisée à l’art. 4 al. 2 RZR peut également inclure les logements occupés en résidence secondaire, la municipalité n’a par conséquent pas outrepassé la latitude de jugement dont elle dispose pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal.

d) Vu ce qui précède, ce premier grief des recourants doit être écarté.

3.                      Se référant à l'art. 4 RZR, les recourants soutiennent que le projet doit respecter deux exigences, soit celle de l'al. 2 qui prévoit que l'augmentation de la surface du logement doit être limitée à 50 m² et celle de l'al. 3 qui prévoit que l'agrandissement de l'emprise au sol doit être limitée à 20 m². Ils font valoir que cette dernière exigence n'est pas respectée. La municipalité interprète pour sa part l'art. 4 RZR en ce sens que l'al. 3, qui restreint à 20m² l'emprise au sol, ne concerne que les transformations et agrandissements et non pas les cas de reconstruction après démolition.

A la lecture de l'art. 4 RZR, on constate que celui-ci distingue l'hypothèse d'une démolition-reconstruction, régie par l'al. 2, de celle des transformations et agrandissements régie par l'al. 3. La seule exigence posée à l'al. 2 pour les démolitions-reconstructions est que la surface du logement ne soit pas augmentée de plus de 50 m². L'exigence relative à la limitation de 20 m² de l'emprise supplémentaire au sol ne semble pour sa part concerner que les transformations et agrandissements. L'interprétation de l'art. 4 RZR faite par la municipalité ne prête par conséquent pas le flanc à la critique et ce grief doit également être écarté.

4.                      Les recourants soutiennent que le projet implique une augmentation de la surface du logement de plus de 50 m² et, par conséquent, une violation de l'art. 4 al. 2 RZR. Pour ce qui est du bâtiment actuel, ils font valoir que la surface du débarras situé en façade Nord ne doit pas être prise en compte et que la surface du bâtiment est par conséquent de 28 m². Pour ce qui est de la construction projetée, ils soutiennent que les surfaces suivantes doivent être ajoutées aux 89 m² retenus dans la décision attaquée:  au sous-sol, WC, couloir d'accès aux WC et escaliers qui montent au rez-de-chaussée (soit une surface supplémentaire de 21,52 m²), au rez-de-chaussée la loggia (qu'ils qualifient de coursive, soit une surface supplémentaire de 39,52 m²) et dans les combles la coursive (soit une surface supplémentaire de 20,94 m²). Les recourants semblent se référer à la notion de surface brute de plancher utile (SBPu), qui est utilisée pour vérifier que le coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé par un règlement communal est respecté.

a) Dans le cadre de son pouvoir d’appréciation dans l’interprétation du règlement communal, on peut admettre que la municipalité ne se réfère pas à la notion de coefficient d’utilisation du sol, et par conséquent à la norme ORL-EPF, pour déterminer ce qu’il faut comprendre par "surface du logement" au sens de l’art. 4 al. 2 RZR. Cette position municipale se justifie notamment en raison du fait que le règlement de l'ancienne commune d'Ecoteaux ne comporte pas de CUS. Cela étant, pour déterminer si l’augmentation de la surface du logement ne dépasse pas 50 m² et respecte par conséquent l’art. 4 al. 2 RZR, il faut prendre en compte des éléments comparables. On relève ainsi que, s’agissant du chalet existant, la surface de 35 m² (ou éventuellement 37m²) prise en compte par la municipalité tient compte du local "débarras" d'environ 7 m² accolé à la façade Nord (soit d’un local complètement borgne), des WC extérieurs et de la surface extérieure située sous l’avant-toit. Or, si on prend en compte ces éléments, il faut également inclure dans la comparaison le grenier prévu au 1^er étage du bâtiment projeté, la loggia (terrasse couverte) prévue au rez-de-chaussée ainsi que la coursive prévue au 1^er étage. Or, si on prend en considération ces différentes surfaces, l’augmentation maximale de 50 m² est largement dépassée. 

On parvient au même résultat si on prend en compte les surfaces qui sont strictement affectées au logement (surfaces habitables), soit les surfaces chauffées et à l’abri des intempéries qui respectent les dispositions du RLATC relatives à la salubrité des constructions. S’agissant du chalet existant, seule la surface du séjour et de la cuisine peut être prise en considération, soit une surface d’environ 21 m² (correspondant à la surface qui figure au Registre fédéral des bâtiments et des logements). Sur ce point, on peut relever que la municipalité n’a jamais prétendu que la surface de la "chambre à coucher" sise dans les combles du chalet existant devait être prise en considération. A juste titre, dès lors que, comme l’a montré la vision locale, les dispositions du RLATC relatives au volume, à l’éclairage et à la hauteur (art. 25, 27 et 28 RLATC) ne sont manifestement pas respectées en ce qui concerne l’étage de combles. Si on prend en compte cette surface de 21 m² pour le logement existant, on constate que, avec une surface strictement affectée au logement de 89 m², la construction projetée ne respecte pas l’augmentation maximale de 50 m² prévue par l’art. 4 al. 2 RZR.

b) Vu ce qui précède, le grief relatif au non respect de l’augmentation maximale de 50 m² prévue par l’art. 4 al. 2 RZR en cas de démolition-reconstruction doit être admis.

5.                      Il ressort des considérants que le recours doit être admis et le permis de construire annulé. Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Conformément à la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (CDAP AC.2020.0242 du 20 décembre 2022 consid. 6; AC.2021.0333 du 9 septembre 2022 consid. 6). En l’espèce, vu ce qui précède et compte tenu du sort du recours, les frais de justice seront mis à la charge des constructeurs D.________ et C.________. Ces derniers verseront en outre des dépens aux recourants, qui ont agi avec l’assistance d’un ingénieur géomètre. Comme un ingénieur géomètre n’exerce pas de manière habituelle la représentation dans le cadre de son activité professionnelle, les dépens seront réduits.

 

 

 

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est admis. 

II.                      La décision de la Municipalité d’Oron du 30 novembre 2022 est annulée.

III.                    L’émolument judiciaire, arrêté à 3'000 (trois mille) francs, est mis à la charge de D.________ et C.________, solidairement entre eux.

IV.                    D.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à A.________ et B.________, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.       

 

Lausanne, le 20 novembre 2023

 

Le président:                                                                                            La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.