TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 14 décembre 2023
Composition	Mme Annick Borda, présidente; Mme Imogen Billotte et M. Etienne Poltier, juges; Mme Fabia Jungo, greffière.

 

Recourantes	1.	A.________ à ******** représentée par Me Nicolas GILLARD, Me Alexandre KIRSCHMANN et Me Vanessa BENITEZ, avocats à Lausanne,
	2.	B.________ à ******** représentée par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité du Mont-sur-Lausanne, représentée par Me Joël CRETTAZ, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	Divers
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne du 4 avril 2023 (dossier AC.2023.0140); dossier joint: Recours B.________ c/ décision de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne du 4 avril 2023 (dossier AC.2023.0143) (Exercice du droit de préemption selon la LPPPL; bien-fonds n° 3618).

 

Vu les faits suivants:

A.                     a) A teneur du registre foncier, la parcelle n° 3618 du Mont-sur-Lausanne a une surface de 1'917 m² ; elle comporte divers bâtiments (un bâtiment industriel, ainsi qu’un bâtiment scolaire). Ce bien-fonds s’inscrit dans le périmètre Nord du plan de quartier « La Clochatte » du 30 octobre 2019; il y est colloqué en zone mixte d’habitation de moyenne densité et d’activités tertiaires; il y figure plus précisément dans l’aire d’évolution des constructions D (aire orange). L’art. 13 al. 1 du règlement de ce plan de quartier précise que l’aire d’évolution des constructions D est destinée à la réalisation de logements et de locaux pour les activités tertiaires; selon l’art. 18 al. 3 de ce règlement, la capacité constructible maximale de la parcelle est de 4'200 m² de surface de plancher déterminante (ci-après: SPd). On notera encore que, dans le cadre des travaux préparatoires à l’adoption de ce plan de quartier, la problématique de la création de logements à loyer abordable (LLA; on parle aussi de logements d’utilité publique: LUP) a été évoquée; en substance, la réalisation du plan doit permettre la mise à disposition d’une part de logements à loyer abordable.

b) La parcelle n° 3618 précitée a été vendue par Menétrey Lausanne SA à B.________ en date du 21 décembre 2022.

c) B.________ a conclu, le 22 février 2023, une promesse de vente portant sur la parcelle n° 3618 en faveur de A.________. Par cette promesse, B.________ promet en effet de vendre, à certaines clauses et conditions, cette parcelle à A.________, qui promet de l’acheter. Cet acte authentique comporte notamment les passages suivants:

"1.          Prix de vente

Le prix de vente, qui comprend la cession, à la promettante-acheteuse, de tous les droits sur le permis de construire et sur les plans d’architecte liés à la parcelle 3618 sus-désignée, est fixé à la somme de:

Six millions neuf cent trente-quatre mille soixante-neuf francs et cinquante centimes (Fr. 6'934'069.50).

Ce prix sera intégralement payé à la signature de l’acte de vente sur le compte Banque Cantonale Vaudoise / Association des Notaires vaudois n° 795.88.46 du notaire soussigné.

En outre, la promettante-acheteuse promet de confier le mandat de direction des travaux de construction à C.________, à ********, pour un montant forfaitaire de six cent mille francs (Fr. 600'000.-) hors taxe.

(…)

3.            Droits et charges

(…)

L’immeuble promis-vendu étant compris dans une zone à bâtir, cette vente est soumise au droit de préemption légal de la Commune du Mont-sur-Lausanne selon les articles 31 et suivants de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) entrés en vigueur le 1^er janvier 2020. Une expédition conforme du présent acte sera dès lors notifiée à la Municipalité de la Commune du Mont-sur-Lausanne, laquelle disposera d’un délai de 40 jours pour exercer son droit ou pour céder celui-ci à l’Etat de Vaud, lequel disposera d’un délai de 20 jours pour exercer son droit de préemption. En cas d’exercice du droit de préemption, toutes les clauses du présent acte seront opposables au préempteur.

(…)

5. Terme d’exécution de la promesse de vente et d’achat

L’exécution des présentes, soit la signature de l’acte de vente et le paiement du prix, aura lieu dans les 90 jours qui suivront la détermination de la Commune du Mont-sur-Lausanne ou de l’Etat de Vaud d’exercer ou non son droit de préemption. Cependant, si le préempteur déclare exercer son droit, il aura 15 jours pour exécuter les présentes et si le préempteur renonce à exercer son droit, la promettante-acheteuse aura 90 jours pour acquérir la parcelle.

La date précise de la signature de l’acte de vente aura lieu d’entente entre parties.

(…)"

Pour la bonne compréhension de cet acte, on précisera que la société C.________ a pour but toutes activités dans le domaine de l’immobilier, en particulier le pilotage de constructions de toute nature, la direction de travaux de construction, notamment. Un des administrateurs de cette société est D.________, par ailleurs administrateur de B.________.

B.                     a) La Municipalité du Mont-sur-Lausanne (ci-après: la municipalité), pour la durée de la législature 2021-2026, bénéficie d’une délégation en matière d’acquisition immobilière limitée à 5'000'000.- francs.

b) La promesse de vente précitée portant sur un montant plus élevé, la municipalité ne pouvait procéder seule, mais avait besoin d’une autorisation de son Conseil communal. Elle a donc saisi ce dernier par préavis n°04/2023 du 14 mars 2023; par ce biais, la municipalité demande à son Conseil l’octroi du crédit nécessaire pour procéder à l’acquisition de la parcelle n° 3618 (ainsi que pour engager divers frais d’acquisition et conclure un mandat d’accompagnement externe). Cela lui permettrait d’exercer son droit de préemption sur ce bien-fonds.

c) En lien avec l’exercice de ce droit, la municipalité, tenue de le faire en application de l’art. 32 al. 3 de la loi cantonale du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (ci-après: LPPPL; BLV 840.15), a offert à B.________, ainsi qu’à A.________ d’exercer au préalable leur droit d’être entendu; tel a été le cas lors d’une séance qui s’est déroulée le 23 mars 2023. Durant celle-ci, A.________ a d’ailleurs proposé à la Commune du Mont-sur-Lausanne (ci-après aussi: la commune) de trouver un arrangement portant sur la réalisation d’un certain nombre de LUP réservé aux seniors, ainsi que d’implanter des activités au rez de l’un des deux immeubles, si la commune renonçait à préempter. Elle a également souligné que le mandat de direction des travaux à C.________ constituait un élément essentiel de la promesse de vente. Ces propositions ont été précisées par A.________ dans les jours qui ont suivi; toutefois, la municipalité n’a pas accepté ces propositions de sorte qu’aucun arrangement n’est intervenu.

C.                     B.________, d’une part, et A.________, d’autre part, ont constaté que leur projet ne recueillait pas l’accord de la Commune du Mont-sur-Lausanne; les deux parties sont ainsi convenues d’annuler la promesse de vente et d’achat conditionnel du 22 février 2023. Cette annulation a fait l’objet d’un acte authentique instrumenté le 30 mars 2023. L’annulation de cette promesse de vente a aussitôt été portée à la connaissance de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne.

D.                     a) Dans sa séance du 3 avril 2023, le Conseil communal du Mont-sur-Lausanne a adopté les conclusions du préavis municipal n° 04/2023 précité (ouverture d’un crédit à la municipalité), en vue de l’acquisition de la parcelle 3618.

b) Par décision du 4 avril 2023, la municipalité a choisi d’exercer le droit de préemption, fondé selon elle sur la LPPPL, sur la parcelle 3618.

E.                a) Agissant par acte du 12 mai 2023, A.________ a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) à l’encontre de cette décision; elle conclut avec dépens à la constatation de la nullité de la décision attaquée, respectivement à son annulation.

b) B.________, agissant quant à elle par acte du 15 mai 2023, a également recouru auprès de la cour de céans contre dite décision; elle prend avec dépens des conclusions identiques.

c) La Municipalité du Mont-sur-Lausanne a déposé sa réponse au recours en date du 28 juin 2023; elle y conclut avec dépens au rejet du pourvoi.

d) Les recourantes, toujours par leurs conseils respectifs, ont déposé chacune une réplique (en date des 28 et 31 août 2023); elles y confirment leurs conclusions initiales. La municipalité, par son conseil également, a déposé une duplique le 7 septembre 2023; elle aussi maintient sa position.

Considérant en droit:

1.                      a) La décision attaquée a été rendue le 4 avril 2023, soit durant les féries de Pâques, courant du 2 au 16 avril 2023 (art. 96 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Ainsi, le délai de recours de 30 jours (art. 95 al. 1 LPA-VD) a commencé à courir le 17 avril 2023 pour échoir le 16 mai suivant. Les pourvois formés respectivement les 12 et 15 mai 2023 ont ainsi été déposés en temps utile.

b) Sous l’angle de la légitimation à recourir, il va de soi que l’exercice du droit de préemption par l’autorité intimée fait obstacle à l’acquisition du bien-fonds par la promettante acheteuse, soit A.________; pour elle, il s’agit clairement d’une restriction de sa liberté économique, de sorte qu’elle bénéficie d’un intérêt digne de protection (voir d’un intérêt juridique) à contester la décision attaquée. Par ailleurs, pour ce qui concerne B.________, cette société, par le jeu de la décision attaquée, se trouve privée de réaliser son immeuble aux conditions qu'elle souhaite, dont elle reste certes propriétaire; il demeure que cette société ne peut pas poursuivre la relation d’affaire litigieuse avec C.________, de sorte qu’elle subit également une restriction de sa liberté de disposer de son bien-fonds et donc de son droit de propriété. Il faut donc également lui reconnaître un intérêt digne de protection au recours. Il convient ainsi d’entrer en matière et d’examiner les pourvois sur le fond.

2.                      a) Il convient tout d’abord de rappeler le cadre légal entourant l’exercice du droit de préemption.

L'art. 31 LPPPL a la teneur suivante :

"¹ Les communes bénéficient d'un droit de préemption pour leur permettre d'acquérir en priorité un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée.

² Le droit de préemption ne peut s'exercer qu'aux conditions cumulatives suivantes :

-  il doit viser la création de LUP ;

-  il doit répondre à une pénurie au sens de l'article 2 dans le district concerné ;

-  la surface de la parcelle visée doit être d'au moins 1'500 m2, sauf si elle se trouve dans un périmètre compact d'agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal, ou si elle est attenante à un terrain propriété de la commune.

³ Le droit de préemption ne peut s'exercer en cas de vente à ses descendants, à ses pères et mères, à ses frères et sœurs, à ses demi-frères et demi-sœurs, à son conjoint, à son partenaire enregistré ou à son concubin."

L'art. 32 LPPPL prévoit quant à lui ce qui suit :

"¹ Le propriétaire qui aliène un bien-fonds soumis au droit de préemption selon l'article 31 est tenu d'aviser immédiatement la commune territoriale, mais au plus tard lors du dépôt de l'acte de vente au registre foncier.

² Le propriétaire doit également procéder à cet avis en cas de promesse de vente.

³ Lorsque la commune envisage d'exercer son droit de préemption, elle entend préalablement le propriétaire et le tiers acquéreur."

Quant à l'art. 33 LPPPL, il prescrit que la commune doit notifier aux parties à l'acte de vente sa décision d'acquérir le bien-fonds, aux prix et conditions fixés par cet acte, dans un délai de quarante jours à compter de la notification de l'avis prévu par l'art. 32 LPPPL.

Les conséquences de cette décision sont traitées à l'art. 35 LPPPL, dont la teneur est la suivante :

"¹ Le bien-fonds acquis est voué sans retard à la construction.

² Si le préempteur ne réalise pas lui-même la construction, il le met à disposition, par voie d'adjudication publique, en principe par l'octroi d'un droit de superficie ne permettant que la réalisation de LUP.

³ Lorsque les circonstances le justifient, l'acquéreur évincé a droit à une juste indemnité couvrant les frais engagés dans le cadre de la conception du projet immobilier rendu caduc par l'exercice du droit de préemption.

⁴ En cas d'acquisition du bien-fonds, les droits d'enregistrement de l'acte, les émoluments du registre foncier, les honoraires de notaire relatifs à l'acte et les intérêts courus qui ont été payés par l'acquéreur évincé, sont remboursés par le préempteur.

⁵ Les intérêts courus sont calculés pour la période comprise entre le versement des fonds par l'acquéreur évincé et le paiement effectif du prix de vente par le préempteur, au taux usuel d'une hypothèque en premier rang."

Ces dispositions ont été introduites dans le cadre des travaux parlementaires portant sur le projet de loi sur la préservation du parc locatif vaudois (LPPL) et modifiant celle du 16 mai 2006 sur l'énergie (LVLEne; BLV 730.01). Le projet présenté par le Conseil d'Etat ne prévoyait pas de droit de préemption et son texte a été particulièrement remanié durant les débats, pour devenir la LPPPL (pour le contenu du projet initial, voir Bulletin du Grand Conseil, Législature 2012-2017, tome 17 Conseil d'Etat, pp. 409 ss). Le droit de préemption figurait toutefois dans le projet de modification de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) dans le cadre du préavis du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur l'initiative populaire cantonale "Stop à la pénurie de logements" et notamment également sur la motion Jérôme Christen et consorts  transformée en postulat en faveur de l'introduction d'un droit de préemption permettant de faciliter la politique foncière des collectivités publiques (voir Bulletin du Grand Conseil, Législature 2012-2017, tome 16, Conseil d'Etat, pp. 406 ss pour le Préavis et les projets de modifications législatives).

b) La jurisprudence a déjà eu l'occasion de dire que lorsque le droit public cantonal ne définit pas un aspect du droit de préemption, il convient de se référer au droit civil fédéral à titre de droit cantonal supplétif (cf. Tanquerel, Le droit de préemption, in : Tanquerel/Bellanger, La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle des prix, Genève, 2009, pp. 155-156 ; cet auteur cite notamment l'arrêt non publié du TF 1P.767/1991 du 22 avril 1993, qui portait sur la définition des actes soumis au droit de préemption public cantonal). Il y a donc lieu de se référer au mécanisme des art. 681 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) qui portent sur les droits de préemption légaux de droit privé (CDAP AC.2021.0167 du 2 juin 2022 consid. 9b); il convient toutefois de préciser à ce propos, s’agissant de droits de préemption légaux fondés sur le droit public cantonal, comme en l’espèce, que les art. 681 ss CC ne s’appliquent alors qu’à titre de droit public supplétif (Pichonnaz/Foëx/Piotet, édit., Commentaire romand du Code civil II, Bâle 2016, Piotet – Art. 681 N 5), ce qui suppose de prendre en compte cas échéant l’intérêt public en cause.

L'art. 681 al. 1 CC prévoit notamment que les droits de préemption légaux (soit ceux prévus par le droit civil, le Code civil, notamment) peuvent être invoqués aux conditions applicables aux droits de préemption conventionnels. Il renvoie ainsi aux dispositions des art. 216 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (CO; RS 220) qui concernent ces droits conventionnels. L'art. 216d al. 3 CO prévoit en particulier que, sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire du droit de préemption peut acquérir l’immeuble aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers. La teneur de cette disposition est similaire à celle de l'art. 33 LPPPL et fait également référence aux conditions convenues entre le vendeur et le tiers préempté. Le législateur cantonal ayant voulu se référer à une définition usuelle du droit de préemption, on doit admettre que les art. 216d al. 3 CO et 33 LPPPL ont un contenu identique. Ainsi, la jurisprudence rendue en application de l’art. 216d al. 3 CO est pertinente pour évaluer la portée de l'art. 33 LPPPL.

c) Il demeure que, dans le cas d’espèce, le débat concerne au premier chef l’existence ou non d’un cas de préemption, lequel devrait être couvert par la base légale cantonale.

A cet égard, il faut relever que le droit genevois connaît lui aussi le mécanisme du droit de préemption dans le domaine de l’aménagement du territoire et, plus spécifiquement, en lien avec la construction de logements (voir notamment à ce propos Etienne Trandafir, Vente d’actions et droit de préemption immobilier. Du droit privé au droit public, in: Mühlematter/Seppey/Philipp/Gautschi, 75 ans de la Conférence Suisse du registre foncier, Mélanges, Berne 2023, page 473 ss, avec les développements consacrés au droit genevois page 493 ss, et à la question de savoir si la vente d’actions d’une société immobilière constitue ou non un cas de préemption). Dans l’ATF 134 I 263, qui avait trait au régime genevois, on trouve les considérants suivants:

"3.3 L'art. 4 LGL ne contient pas de définition précise des actes d'aliénation soumis au droit de préemption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'aliénation recouvre tout transfert volontaire de la propriété ou d'un droit, opéré intégralement ou partiellement à titre onéreux. Au regard des buts poursuivis par la loi, le droit de préemption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter aux seuls actes de vente; il s'étend à tous les actes de réalisation assimilables à la vente (y compris en cas de réalisation forcée - cf. SJ 2005 I 545), à l'exclusion des aliénations sans contre-prestation pécuniaire, telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993, consid. 2b). Tel est également le sens de l'art. 216c al. 1 CO, selon lequel le droit de préemption légal peut être exercé en cas de vente ainsi qu'à l'occasion de "tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'élément déterminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la propriété de l'immeuble contre une prestation pécuniaire. Constituent notamment des cas de préemption, en droit privé, la dation en paiement, les enchères volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits réels, Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cités).

3.4 La promesse de vente du 22 mars 2007 porte non pas sur un immeuble proprement dit, mais sur les droits indivis de A., pour 1/5e, sur la parcelle qu'il détient actuellement en main commune avec les autres membres de l'hoirie (art. 602 al. 2 CC). La promesse a été passée en forme authentique et avec l'accord des cohéritiers, mais ces deux formalités n'étaient pas nécessaires puisqu'il ne s'agissait que d'une cession de droit au sens de l'art. 635 CC - et non d'une vente immobilière -, qui n'obligeait que le cédant (art. 635 al. 2 CC), raison pour laquelle l'inscription d'un droit d'emption a été refusée par le Registre foncier. L'acte du 22 mars 2007 n'a donc pas pour but de transférer immédiatement aux acheteurs la propriété d'une part de l'immeuble. Selon l'art. 4 LGL, le droit de préemption de l'Etat peut aussi s'exercer en cas de promesse d'aliénation, contrairement à la solution qui prévaut en droit privé (ATF 85 II 572 consid. 4 p. 578); il faut toutefois pour cela qu'un droit d'emption ait été convenu. Si une clause de ce type existe bien dans la promesse de cession, l'inscription d'un tel droit a été refusée par le registre foncier, faute de porter sur un immeuble. Les conditions posées par la loi (aliénation ou promesse d'aliénation avec octroi d'un droit d'emption) ne sont donc pas réalisées.

3.5 Pour qu'une promesse de cession puisse, au regard du texte et du but de la loi, être assimilée sans arbitraire à une aliénation onéreuse, il faudrait à tout le moins que l'objet, les conditions et le prix de vente ultérieurs en soient déjà précisés. Tel n'est pas non plus le cas en l'espèce. […]"

 

3.                      Dans le cas d’espèce, les sociétés recourantes contestent l’existence d’un cas de préemption. Tout d’abord, elles mettent en doute qu’une promesse de vente suffise, contrairement à la vente elle-même, pour réaliser cette situation. En outre et surtout, elles soulignent que la promesse de vente du 22 février 2023 a été annulée par les parties avant même que la commune n’exerce son droit de préemption éventuel (l’annulation remonte au 30 mars 2023, alors que la commune a exercé son droit le 4 avril suivant).

a) On retire de la nature publique du droit de préemption légal ici en cause, ainsi que, plus précisément, de la jurisprudence du Tribunal fédéral précitée que la définition des cas de préemption propres à déclencher l’exercice d’un tel droit relève du droit public; en particulier, rien n’empêche que les dispositions cantonales prévoient que, outre la vente proprement dite, la promesse de vente déclenche elle aussi la possibilité d’exercer ce droit (dans ce sens, ATF 134 I 263, consid. 3.4 précité).

La question demeure de savoir si le droit vaudois peut être compris en ce sens qu’il prévoit la promesse de vente comme cas de préemption. Les art. 31 ss LPPPL ne le disent pas expressément. Toutefois, l’art. 32 al. 2 prévoit que le propriétaire doit aviser le titulaire du droit de préemption en cas de promesse de vente; en outre, selon l’art. 33 du même texte, la commune doit notifier aux parties à l’acte de vente sa décision d’acquérir le bien-fonds dans un délai de 40 jours à compter de la notification de cet avis. Autrement dit, elle doit se déterminer sur l’usage ou non de son droit de préemption dès la réception de cet avis, même s’il n’a trait qu’à une promesse de vente (et non à un acte de vente). On pourrait dès lors penser que la solution du droit vaudois s’apparente à celle du droit genevois. Néanmoins, au vu des considérations qui suivent, on laissera ouverte la question de savoir si une promesse de vente doit être considérée, dans le cadre de la LPPPL, comme un cas de préemption.

b) On se souvient en effet que les sociétés recourantes, procédant par acte authentique le 30 mars 2023, ont annulé la promesse de vente ici en cause; or, l’exercice du droit de préemption par la commune est intervenu le 4 avril 2023 seulement.

aa) La jurisprudence cantonale citée plus haut se réfère, dans les cas où le droit public ne répond pas à une question, aux dispositions de l’art. 681 al.1 CC, lequel renvoie à son tour aux art. 216 ss CO. Or, l’art. 216d al. 2 CO prévoit ce qui suit :

"Si le contrat de vente est résilié alors que le droit de préemption a déjà été exercé ou si une autorisation nécessaire est refusée pour des motifs tenant à la personne de l’acheteur, la résiliation ou le refus reste sans effet à l’égard du titulaire du droit de préemption."

L’idée à la base de cette disposition est bien évidement d’éviter certains abus; autrement dit, le vendeur et l’acheteur ne peuvent échapper à l’exercice du droit de préemption en annulant leur acte lorsque le tiers titulaire a fait usage de son droit. Pour les mêmes motifs, les parties à l’acte ne sauraient prévoir une clause à teneur de laquelle la vente serait caduque au cas où ce tiers titulaire ferait usage de ce droit. Cette disposition ne résout pas toutes les hypothèses qui peuvent survenir, par exemple celle d’une invalidation de la vente pour cause d’erreur essentielle; la doctrine semble considérer que cette circonstance, en quelque sorte, efface la vente et ne permet alors pas l’exercice du droit de préemption. Néanmoins, pour le surplus, la doctrine majoritaire retient que, lorsque la vente (ou la promesse de vente) est annulée avant l’exercice du droit de préemption, celui-ci ne peut plus être actionné (sous réserve d’abus de droit; voir à ce propos Thévenoz/Werro, édit., Commentaire romand du Code des obligations I, Bâle 2021,  I, Foëx – art. 216d CO N 12, avec référence à l’avis contraire de Steinauer, ainsi que d’autres références) ; il s’agit là d’une interprétation a contrario de l’art. 216d al. 2 CO, à laquelle rien ne semble s’opposer.

bb) Ainsi, à suivre l’opinion majoritaire de la doctrine, à laquelle la cour se rallie, l’annulation de la promesse de vente intervenue par acte authentique du 30 mars 2023 a entraîné la suppression d’un (éventuel) cas de préemption. Avant de poursuivre, il convient toutefois de se demander si les objectifs d’intérêt public de la LPPPL font obstacle à l'application de cet article 216d al. 2 CO, à titre de droit public supplétif. Tel n’est toutefois pas le cas: en effet, après l’annulation examinée ici, B.________ reste la propriétaire de la parcelle 3618 du cadastre du Mont-sur-Lausanne. Au cas où celle-ci souhaiterait l’aliéner, la commune précitée pourrait exercer le droit de préemption que lui confère la LPPPL; on peut dès lors considérer que l’intérêt public lié à la réalisation de logements d’utilité publique se trouve ainsi sauvegardé, même si la construction de tels logements se trouve effectivement et potentiellement reportée dans le temps. Ce dernier aspect ne saurait constituer un intérêt public suffisant pour écarter l’application par analogie de l’art. 216d al. 2 CO en l’espèce et justifier la restriction du droit de propriété que l’exercice du droit de préemption impliquerait dans cette hypothèse.

Par ailleurs, on ne saurait voir dans les démarches des recourants un abus de droit ou une fraude à la loi; en effet, en procédant de la sorte, ils n’obtiennent pas un résultat prohibé par la loi par une voie détournée que la loi laisserait ouverte.

cc) Il découle des considérations qui précèdent que, suite à l’annulation de la promesse de vente, il n’existait plus de cas de préemption au moment où la commune a déclaré exercer ce droit. Dès lors, les conditions d’exercice du droit de préemption n’étant pas remplies, force est d’annuler la décision attaquée.

Compte tenu de ce résultat, obtenu dans le cadre d’un recours formé en temps utile, point n’est besoin d’examiner l’éventuelle nullité d’une telle décision.

4.                      Vu l’issue du recours, il n’y a pas lieu de se prononcer au surplus sur un autre moyen soulevé par les recourantes. Celles-ci font valoir en effet que la commune, si elle exerçait le droit de préemption, ne serait pas en mesure d’assumer l’un des éléments de la promesse de vente, suivant lequel la promettante-acheteuse promettait de confier le mandat de direction des travaux de construction à C.________ pour un montant de 600'000 francs. La commune, en effet, aurait sans doute dû, dans ce cas lancer une procédure de marché public pour attribuer un tel mandat, de sorte qu’elle ne pouvait reprendre sans autre une telle promesse à son compte.

A cet égard, on a évoqué plus haut l’art. 216d al. 3 CO, suivant lequel le titulaire du droit de préemption peut acquérir l’immeuble aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers (d’ailleurs, on l’a vu, l’art. 33 LPPPL va dans le même sens). Toutefois, comme l’a relevé la jurisprudence (ATF 134 III 597, consid. 3.4.1 et les références; voir aussi CDAP, arrêt AC.2021.0167 précité, consid. 10), lorsque le préempteur n’est pas en mesure d’exécuter les clauses accessoires, elles doivent être converties en une créance pécuniaire. Sans qu’il y ait lieu de trancher la question de manière définitive ici, on relèvera que cette possibilité de conversion semble ouverte dans la présente configuration.

5.                      En définitive, il découle des considérations qui précèdent (spécialement au sujet de l’annulation de la promesse de vente) que les recours doivent être admis et la décision attaquée annulée. Le présent arrêt sera dès lors rendu sans frais. Pour le surplus, les sociétés recourantes, qui ont procédé avec le concours d’un mandataire professionnel, ont droit à des dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Les recours sont admis.

II.                      La décision du 4 avril 2023 de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne relative à l’exercice d’un droit de préemption sur la parcelle n° 3618 de cette commune est annulée.

III.                    Il est statué sans frais.

IV.                    La Commune du Mont-sur-Lausanne versera à A.________ une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.

V.                     La Commune du Mont-sur-Lausanne versera à B.________ une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 14 décembre 2023

 

La présidente:                                                                                               La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.