TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 3 octobre 2024
Composition	M. André Jomini, président; M. Christian-Jacques Golay et M.  Emmanuel Vodoz, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

 

Recourante

A.________, à ********, représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Lausanne, à Lausanne, représentée par Me Carole WAHLEN, avocate à Lausanne.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours A._______ c/ décision du 2 mai 2023 de la Municipalité de Lausanne refusant d'autoriser la construction d'un nouveau bâtiment ainsi que des transformations d'un bâtiment existant sur la parcelle no 3066 (CAMAC no 166865).

 

Vu les faits suivants:

A.                     La société A._______ est propriétaire depuis le 26 décembre 2012 de la parcelle n^o 3066 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Lausanne. Cette parcelle a une surface totale de 617 m². Il s'y trouve un bâtiment d'une surface au sol de 406 m² (bâtiment commercial, n^o ECA 8373); il s'agit de l'Hôtel de l'Ours, construit au XIXe siècle qui comporte un rez-de-chaussée, deux étages et des combles. Le plan général d'affectation de la Ville de Lausanne (PGA), entré en vigueur en juin 2006, classe cette parcelle en zone urbaine.

Au-delà du centre historique et de la zone ainsi nommée (chapitre 4.1 du règlement du plan général d'affectation [RPGA]), le PGA délimite plusieurs secteurs de zone urbaine, notamment le long d'artères importantes (rue de la Borde, avenue Louis-Ruchonnet, avenue de la Gare, avenue Frédéric-César-de-la-Harpe, etc.). La destination de cette zone est définie à l'art. 95 RPGA ("[l]a zone urbaine est affectée à l'habitation, au commerce, aux bureaux, à l'artisanat, aux constructions et installations publiques, ainsi qu'aux équipements destinés à l'enseignement, à la santé, à la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au délassement"). Dans cette zone, l'ordre contigu est obligatoire (art. 15 RPGA), les façades pouvant être sur la limite des constructions (art. 98 RPGA). La hauteur des façades est limitée à 15,50 m, respectivement à 17 m, selon la largeur de la voie publique adjacente (art. 101 RPGA). La densité d'utilisation du sol autorisée dans la zone urbaine (gabarit des bâtiments) est supérieure à celle prévue pour les autres zones du centre-ville, où l'ordre non contigu est obligatoire (zone mixte de forte densité [art. 104 ss RPGA], zone mixte de moyenne densité [art. 111 ss RPGA]).

La parcelle n^o 3066 fait partie d'un secteur de zone urbaine délimité le long de la rue du Bugnon, entre la place de l'Ours et l'avenue Montagibert.

B.                     A._______ a d'emblée cherché avec la société propriétaire de la parcelle n^o 3065 contiguë au nord (718 m², avec, au bord de la rue du Bugnon, une station-service désaffectée depuis plusieurs années) à réaliser de manière concertée de nouveaux bâtiments sur ces deux terrains, selon l'ordre contigu. Les deux sociétés ont mandaté le même bureau d'architectes. Leur projet a été discuté avec les services administratifs de la commune à l'occasion de plusieurs séances ou échanges de correspondances; il a évolué, plusieurs variantes ayant été étudiées.

En septembre 2019, A._______ a déposé une demande de permis de construire pour le projet suivant:

"Transformations avec une démolition partielle du bâtiment existant ECA 8373 ainsi qu'un changement d'affectation en hôtel. Construction d'un nouveau bâtiment comprenant du logement et un commerce, 11 places deux-roues, suppression de 5 places de parc extérieures et relocalisation de 2 places pour voiture"

Le projet prévoit des caves et locaux techniques au sous-sol; un commerce et des locaux de réception de l'hôtel au rez-de-chaussée; deux appartements de 2 pièces aux 1^er, 2^e, 3^e et 4^e étages ainsi qu'au 1^er niveau d'attique; un appartement de 2.5 pièces au 2^e niveau d'attique; une toiture végétalisée avec des panneaux solaires. Les places de stationnement se situent dans la cour arrière, accessible depuis la parcelle voisine au nord.

C.                     Le projet de A._______ a été mis à l'enquête publique du 15 novembre au 16 décembre 2019. B._______ et C._______, propriétaires respectivement des parcelles voisines n^os 3072 et 3071, ont formé opposition.

Après l'enquête publique, la déléguée communale à la protection du patrimoine (du Service de l'urbanisme) a établi le 10 juin 2020 un préavis à l'intention de la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité). L'architecte de la Ville adjointe (du Service d'architecture) a également établi un préavis, du 22 juin 2020.

D.                     Le 23 juillet 2020, la municipalité a adressé à A._______ une décision ainsi libellée:

"[...]

Après examen du dossier, la Municipalité a décidé, en sa séance du 9 juillet 2020, de refuser le projet cité en titre en vertu des articles 86 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), 69 et 73 du règlement sur le Plan général d'affectation (PGA) traitant de l'esthétique et de l'intégration des constructions.

Elle a en effet pris en considération les éléments suivants.

Aspects protection du patrimoine, esthétique et intégration

[...]

Après analyse du projet, la Municipalité fait totalement sien le préavis défavorable de la Déléguée à la protection du patrimoine qui est reproduit ici intégralement (sans les images jointes):

Protection du patrimoine

Le projet déposé concerne en particulier le bâtiment dit "Hôtel de l'Ours" qui a reçu une note *3* au recensement architectural du canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'un objet intéressant au niveau local; il mérite d'être conservé. Il peut cependant être modifié à condition de ne pas altérer les qualités qui lui ont valu sa note. Il est sous protection générale au sens de l'article 46 de la Loi sur la protection de la nature des monuments et des sites.

Il est situé dans le périmètre n^o 73 de l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) qui lui a attribué un objectif de sauvegarde "B". Ce vaste périmètre est décrit ainsi par l'ISOS: "Secteur résidentiel homogène marqué essentiellement par de longues rangées d'immeubles de quatre à six niveaux érigées perpendiculairement aux courbes de niveaux de part et d'autre de l'ancien collège classique cantonal; à l'ouest, rangées définissant nettement la rue du Bugnon, à l'est quelques immeubles en équerre délimitant l'avenue de Béthusy; bâtiments assez soignés de style Art déco avec garages, des années 1930, transformations 2e moitié du 20e siècle."

De plus, l'Hôtel de l'Ours fait l'objet d'une "observation" particulière de l'ISOS, n° 73.0.2: "Hôtel de l'Ours, bâtiment de deux niveaux surmonté d'un toit à demi-croupes, marquant la jonction entre la rue du Bugnon et l'avenue de Béthusy, 1842; se démarque par son petit gabarit."

Rappels historiques

Selon Marcel Grandjean (Les monuments d'art et d'histoire du canton de Vaud [...]), l'Hôtel de l'Ours a été reconstruit en 1842 par Jean-Jacques Favrat à l'emplacement d'une ancienne auberge qui portait le même nom.

En 1841, Henri Perregaux avait construit le "grand bâtiment de dépendances de l'Auberge de l'Ours", aujourd'hui démoli, à l'emplacement duquel les immeubles avenue de Béthusy 1-3 ont probablement été édifiés en 1898, sur les plans du célèbre architecte lausannois Francis Isoz. Ce même architecte était déjà l'auteur en 1893 de la grande salle à manger de l'Hôtel de l'Ours, comme le mentionne M. Grandjean ainsi que l'INSA (Inventaire suisse d'architecture 1850-1920).

Le bâtiment que nous connaissons aujourd'hui a été modifié dans les années 1920 par l'ajout de la travée au nord surmontée, comme la façade sud, d'une toiture en demi-croupe, qui abrite en particulier la cage d'escalier, ainsi que par la création de grandes lucarnes rampantes.

Projet

Le projet qui nous est soumis aujourd'hui est intrinsèquement lié à celui qui concerne la parcelle voisine 3065 [...] notamment pour ce qui relève du parking souterrain. La réalisation de ce projet implique la démolition d'un bâtiment de dépendances implanté à l'arrière de la station-service désaffectée et nous tenons à préciser que nous ne formulons pas d'objection à sa démolition. Nous relevons que le gabarit du nouvel immeuble est assez imposant, et se situe dans la continuité de l'immeuble rue du Bugnon 4 avec lequel il sera mitoyen.

Dès les premiers contacts en 2010 avec le bureau d'architectes, nous avons exprimé nos réticences relatives à l'impact de ce projet sur l'Hôtel de l'Ours. Des visites nous ont permis de constater que le bâtiment a déjà été fortement transformé à l'intérieur où il ne présente guère de substance digne de conservation, si l'on excepte la remarquable salle à manger édifiée en bordure de l'avenue de Béthusy qui n'est pas touchée par le projet.

Toutefois son enveloppe, et donc son image, est encore bien présente, ses structures sont évidemment en place. Le projet implique la démolition de la travée nord, ajout du milieu des années 1920, pour adosser le mur mitoyen du nouvel immeuble au volume de l'hôtel, conformément aux règles de construction en vigueur qui imposent l'ordre contigu. Du point de vue de la conservation de la substance, et sur le principe, nous ne nous sommes dans un premier temps pas opposée à la disparition de cette travée. Mais une telle intervention ne pourrait être envisagée que pour réaliser un projet proportionné à la partie conservée.

Les gabarits installés pour l'enquête publique [...] mettent en évidence que cette nouvelle construction porte atteinte, par sa proximité et son gabarit, aux immeubles avenue de Béthusy 1 et 3, construits par l'architecte Francis Isoz et qui figurent au recensement architectural du canton de Vaud avec une note *3* et ont fait l'objet récemment d'une réfection soignée de leur enveloppe.

Mais surtout, en amputant le volume de l'Hôtel de l'Ours d'une travée pour le surplomber de son important volume, il nuit gravement à la fois au bâtiment de l'Hôtel de l'Ours dont l'architecture emblématique du site est conçue pour être détachée sur ses quatre façades, mais également à l'identité urbaine de ce carrefour historique. Implanté au débouché du faubourg de Marterey, sur la route qui conduit à Berne, ce qui probablement explique le nom qu'avait reçu cet établissement, il a donné son nom à la place. Nous considérons que ce projet en ne reconnaissant pas les caractéristiques architecturale et historique du bâtiment existant altérerait les qualités qui lui ont valu d'être reconnu comme un objet d'intérêt local par le recensement architectural. En particulier, par son gabarit il porterait atteinte à l'aspect et au caractère de la place de l'Ours et à son quartier; il ferait disparaître visuellement l'hôtel de l'Ours alors qu'il est aujourd'hui l'emblème de la place.

Ainsi, eu égard à ce qui précède, en application de l'art. 69 § 1 RPGA qui prévoit que "les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un quartier, d'un site, d'une place ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, culturel ou architectural" et de l'art. 73 RPGA concernant les objets figurant dans un recensement, nous formulons un préavis défavorable à ce projet.

Esthétique et intégration

La Municipalité s'est également penchée sur l'aspect esthétique et intégration du projet et a décidé de faire sien également le préavis défavorable du service d'architecture ici reproduit (sans la photo):

1. Préambule

Le projet doit concilier plusieurs thématiques importantes, pour la nouvelle construction:

-       Présence du carrefour et de ses vis-à-vis très différents.

-       Forte déclivité de la rue du Bugnon à considérer pour en fixer les niveaux d'entrées.

-       Assurer la continuité géométrique avec les bâtiments en amont sur la rue du Bugnon.

-       Evaluer l'impact du nouveau pignon borgne sur l'Hôtel de l'Ours et l'avenue de Béthusy.

-       Assurer un minimum d'ensoleillement et d'intimité aux bâtiments n° 1 et n° 3 à l'avenue de Béthusy pour la partie nouvelle.

-       Prendre en compte le futur bâtiment projeté au Nord sur la parcelle adjacente n° 3065 pour créer une continuité volumétrique, esthétique.

-       Evaluer les diverses adaptations techniques afin de répondre aux normes acoustiques notamment côté rue.

-       Choix formel du rapport entre les façades et la toiture.

-       Qualité des extérieurs à proposer qui résultent de l'implantation et du traitement du socle aussi bien côté rue que côté arrière.

Et pour la rénovation de l'Hôtel de l'Ours:

-       Pertinence de la transformation;

-       Intégration de celle-ci dans son environnement direct.

2. Contexte

La parcelle n^o 3066 sur laquelle s'érige l'Hôtel de l'Ours (note *3*) est située en ISOS B, catégorie d'inventaire AB. Ce bâtiment de 1841 surmonté d'un toit à demi-croupes se démarque par son gabarit composé de deux niveaux uniquement. Il marque la jonction entre la rue du Bugnon et l'avenue de Béthusy. Un agrandissement a été fait en 1891 au Nord dans l'esprit du bâtiment d'origine.

3. Analyse formelle esthétique et intégration

Le bâtiment historique de l'Hôtel de l'Ours est un objet classique typique de son époque de par sa volumétrie, ses façades pignons, ses ouvertures régulières et rythmées, sa toiture et ses avant-toits. L'adjonction de 1891, mimétique, est quasi invisible à un œil non avisé.

Le projet envisage la démolition de l'adjonction de 1891 portant atteinte entre autres à la toiture de l'Hôtel de l'Ours et lui accole un nouvel édifice qui contient 11 appartements de 2 ½ pièces, sans créer un joint architectural entre les deux bâtiments. Les deux édifices seront donc mitoyens sans entretenir une relation fonctionnelle par ailleurs. Le rapport d'échelle qui en résulte est non seulement difficilement compréhensible au niveau urbain mais aussi du point de vue patrimonial. Sa lecture en sera irrémédiablement compromise. Son intérieur en l'occurrence sera aussi transformé partiellement de façon conséquente, portant une atteinte double à sa substance.

Si le nouveau bâtiment de logement réussit d'une certaine façon à dialoguer avec le projet sis sur la parcelle contiguë au Nord (le bureau d'architecture est le même pour les deux parcelles 3065 et 3066) elle laisse peu de chance à une intégration possible et réussie au vu de ses 7 étages du côté de l'Hôtel de l'Ours.

4. En conclusion

Le projet ne répond pas de façon générale aux exigences attendues décrites en préambule.

A ce stade, il est légitime de se poser la question du maintien du bâtiment historique compte tenu des interventions massives qu'il subit ou de réfléchir à une construction contemporaine en lieu et place de ce dernier au vu de son emplacement urbain stratégique si une démolition totale était envisagée et autorisée.

A contrario, un vide urbain doit être maintenu afin de continuer à isoler l'Hôtel pour le maintenir dans le tissu en tant qu'élément indépendant.

L'intégration d'un projet dans ce contexte bâti reste d'une grande difficulté tant urbanistique qu'architecturale. Toutefois, compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture préavise négativement le projet d'extension et de rénovation de l'Hôtel de l'Ours en l'état.

La Municipalité, procédant à une pesée des intérêts en présence, estime dès lors que, au vu des motifs précités et au vu de l'environnement bâti, le projet va à l'encontre des articles 86 LATC, 69 et 73 PGA et décide de le refuser."

La décision de la municipalité contient encore quelques considérations sur l'"aspect police des constructions". Il y est indiqué que le projet respecte différentes dispositions réglementaires applicables dans la zone urbaine, notamment celles du chapitre 3.5 RPGA (espaces verts, places de jeux et plantations). A ce propos, il est précisé que "puisque le terrain disponible est insuffisant pour remplir les exigences minimales de ce chapitre, il est fait application de l'art. 55 RPGA en imposant comme condition minimum la végétalisation en extensif de la toiture du nouveau bâtiment."

La municipalité a joint à sa décision la synthèse CAMAC n^o 166865 du 20 février 2020 qui contenait les autorisations spéciales et les préavis (positifs, le cas échéant avec certaines conditions) délivrés par les services concernés de l'administration cantonale.

E.                     A._______ a recouru devant la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal contre la décision municipale du 23 juillet 2020, en concluant principalement à l'octroi du permis de construire requis.

La CDAP a admis le recours par un arrêt rendu le 18 mars 2021 (cause AC.2020.0276). Elle a annulé la décision attaquée et renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelle décision au sens des considérants.

Les considérants pertinents de cet arrêt sont les suivants:

" 2. La recourante dénonce une application arbitraire et illégale de la clause d'esthétique. Elle reproche à la municipalité d'avoir repris sans discussion dans sa décision l'appréciation faite par la déléguée à la protection du patrimoine, alors que cette appréciation revient à vider la réglementation communale de sa substance en réduisant drastiquement les droits à bâtir offerts par la planification communale; or si le planificateur entendait limiter la densité, il devait alors le faire en plan, dans une réflexion globale englobant tout le quartier afin d'assurer une cohérence urbanistique. Selon la recourante, la limitation du gabarit sur sa parcelle dans une proportion équivalente à celle de l'Hôtel de l'Ours aurait pour effet de ne pas utiliser la densité voulue dans l'hyper-centre lausannois, à proximité immédiate d'une station du métro M2, contrairement aux objectifs de la LAT, et poserait un problème d'intégration avec les bâtiments en amont, d'un gabarit conforme au règlement communal. La recourante reproche par ailleurs à la municipalité d'avoir reproduit, pour s'y rallier, le préavis du Service d'architecture, qui envisage pour sa part la démolition de l'Hôtel de l'Ours. Selon la recourante, la pesée des intérêts ne figure pas dans la décision attaquée, et sa motivation, reposant sur des préavis contradictoires, est insuffisante et arbitraire.

a) La motivation de la décision attaquée est structurée en deux parties. La première traite des aspects "protection du patrimoine, esthétique et intégration" et la seconde des aspects "police des constructions". L'argumentation du recours vise exclusivement la première partie de la motivation. Au terme de cette première partie, la municipalité expose qu'elle procède à une pesée des intérêts en présence, qui aboutit au refus du permis de construire. La seconde partie de la motivation n'est pas critiquée par la recourante, étant donné qu'il y est fait état du caractère réglementaire de son projet pour ce qui concerne l'affectation (cf. art. 95 et 75 RPGA, habitation et commerce), l'ordre des constructions (cf. art. 96 RPGA, qui rend l'ordre contigu obligatoire en zone urbaine), les aménagements extérieurs, etc.

b) La pesée des intérêts, à l'issue de l'examen des aspects "protection du patrimoine, esthétique et intégration", a été effectuée dans le cadre de l'application des art. 86 LATC ainsi que 69 et 73 RPGA, qui concernent l'esthétique et l'intégration des constructions.

L'art. 86 LATC a la teneur suivante:

^"1 La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

² Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.

³ Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

L'art. 69 RPGA est ainsi libellé, sous le titre "intégration des constructions":

"1. Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un quartier, d'un site, d'une place ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites.

2. Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s'intégrer à l'environnement."

Quant à l'art. 73 RPGA, il prévoit ce qui suit, sous le titre "objets figurant dans un recensement":

"1. La direction des travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins d'intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.

2. Tous travaux les concernant font l'objet d'un préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti précisant ses déterminations.

3. Sur la base de ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et interdire les constructions, transformations ou démolitions.

4. Elle peut, également, lorsqu'un ensemble bâti est identifié et qu'il s'agit, notamment, d'éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d'ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces bâtis."

Les art. 86 LATC et 69 RPGA, énonçant une clause générale d'esthétique, ont la même portée. Quant à l'art. 73 RPGA, il prévoit l'établissement d'un préavis par un  spécialiste lorsque les travaux concernent un bâtiment figurant au recensement architectural (règle de procédure interne), mais il ne fixe pas d'exigences matérielles supplémentaires; en particulier, l'art. 73 al. 3 RPGA, en tant qu'il mentionne les restrictions imposées par la municipalité, se limite à concrétiser la clause d'esthétique prévue par l'art. 86 LATC. La portée du droit communal ne va pas au-delà de la norme précitée du droit cantonal […].

c) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable […].

d) En retenant qu'une interdiction de construire fondée sur la clause d'esthétique doit se justifier par un intérêt public prépondérant, la jurisprudence exige une pesée des intérêts soigneuse. Il faut motiver la décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction […]. L'autorité communale qui se prononce sur ces questions en interprétant son règlement en matière de police des constructions et en appréciant les circonstances locales, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité cantonale de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Mais l'autorité de recours doit sanctionner l'appréciation communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur. Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, sur des éléments susceptibles de heurter le droit supérieur, il appartient à la commune de motiver soigneusement sa décision. La prise en considération adéquate d'intérêts d'ordre supérieur, dont la sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict. Il incombe à l'autorité cantonale de recours d'intervenir non seulement lorsque la mesure d'aménagement retenue par la commune est insoutenable, mais aussi lorsqu'elle paraît inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale […].

Dans un arrêt récent concernant la commune de Zurich (ATF 145 I 52), le Tribunal fédéral a posé le principe suivant (regest du consid. 4): si, pour des raisons esthétiques, l'autorité communale des constructions exige une réduction de l'indice brut d'utilisation de masse en principe admissible (en allemand: "die grundsätzlich zugelassene Baumasse"), cette réduction doit être justifiée par des intérêts publics prépondérants. Dans les considérants, il a indiqué que l'utilisation de l'indice maximal correspond en principe à un intérêt public, puis que la politique suisse d'aménagement du territoire poursuit l'objectif important de concentrer le développement de l'urbanisation à l'intérieur du milieu bâti en créant des agglomérations compactes, de façon à garantir une utilisation mesurée du sol. Si le plan d'affectation admet la construction d'un certain nombre d'étages, on ne peut pas de manière générale dans un quartier exiger que le nombre d'étages soit réduit d'une unité, pour des motifs esthétiques, à moins que cela soit justifié par des intérêts publics prépondérants, comme la préservation de bâtiments ou d'ensembles bénéficiant de mesures de protection des monuments historiques (ATF 145 I 52 consid. 4.4). Les intérêts à la réalisation des objectifs d'aménagement du territoire de la Confédération, tels qu'ils sont énoncés dans la LAT depuis la révision entrée en vigueur en 2014, doivent donc être pris en considération, singulièrement l'intérêt à la densification (développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti), face aux intérêts à la protection des monuments historiques (cf. art. 1 al. 2 let. a^bis et art. 3 al. 3 let. a^bis LAT; […]). La jurisprudence retient encore que la clause d'esthétique ne peut pas avoir la fonction d'une zone réservée (cf. art. 27 LAT); elle ne peut pas être utilisée pour rendre inapplicables les règles de construction en vigueur afin de ne pas entraver l'établissement d'un futur plan d'affectation […].

e) Le droit fédéral définit ce qu'il faut entendre par pesée des intérêts lors de l'accomplissement d'activités ayant des effets sur l'organisation du territoire - étant précisé que l'octroi d'une autorisation de construire fait partie de ces activités (art. 1 al. 2 let. c de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]). L'art. 3 OAT dispose en effet ce qui suit:

^"1 Lorsque, dans l’accomplissement et la coordination de tâches ayant des effets sur l’organisation du territoire, les autorités disposent d’un pouvoir d’appréciation, elles sont tenues de peser les intérêts en présence. Ce faisant, elles:

a. déterminent les intérêts concernés;

b. apprécient ces intérêts notamment en fonction du développement spatial souhaité et des implications qui en résultent;

c. fondent leur décision sur cette appréciation, en veillant à prendre en considé­ration, dans la mesure du possible, l’ensemble des intérêts concernés.

² Elles exposent leur pondération dans la motivation de leur décision."

f) Dans le cas particulier, la municipalité affirme avoir procédé à une pesée des intérêts mais elle n'a pas, dans la motivation de sa décision, déterminé tous les intérêts concernés. Alors que le projet permet l'installation d'un nouveau commerce (au rez-de-chaussée du nouveau bâtiment), la rénovation d'un commerce existant (l'hôtel-restaurant) et la création de 11 appartements, la décision ne se prononce pas sur l'intérêt public à permettre une utilisation de cette parcelle conforme à ce que prévoit la réglementation de la zone urbaine, conçue pour une occupation dense du sol (avec l'ordre contigu [art. 96 RPGA], la possibilité de construire sur la limite des constructions le long de la rue [art. 98 RPGA], une hauteur des façades importante [art. 101 RPGA]). En relation avec l'utilisation de la zone urbaine, la décision ne mentionne pas les objectifs de la planification directrice (plan directeur cantonal, qui inclut des mesures du projet d'agglomération Lausanne-Morges [PALM], plan directeur communal), lesquels doivent être pris en considération dans la pesée des intérêts […]. La place de l'Ours se situe à un endroit bien desservi par les transports publics, avec une interface métro M2/lignes TL 6 et 7. Elle se trouve à proximité d'équipements publics importants (CHUV, écoles) ainsi que du centre de la ville (quartier du Marterey) et d'un grand parc urbain (Mon-Repos). Dans une telle situation, il est important que les intérêts relatifs au développement urbain soient clairement déterminés dans la décision sur le permis de construire, quand l'autorité entend donner une certaine importance à la clause d'esthétique.

Il importe non seulement que l'autorité compétente détermine ou décrive les intérêts concernés, mais aussi qu'elle expose dans sa décision comment elle apprécie ces intérêts (cf. art. 3 al. 1 let. b et al. 2 OAT). La municipalité a bien entendu la possibilité, pour préparer sa décision, de demander des préavis à certains services ou fonctionnaires spécialisés. Il n'y a pas lieu d'attendre des auteurs des préavis, quand ils doivent se prononcer sur certains aspects relevant de leur spécialité, qu'ils effectuent eux-mêmes la pondération qui incombe en définitive à la municipalité; au contraire, ils doivent décrire les éléments déterminants du point de vue de l'intérêt public spécifique qu'ils défendent (par exemple, la protection du patrimoine bâti). Aussi est-il possible que deux préavis soient contradictoires. La recourante prétend qu'il en est ainsi dans le cas particulier, la déléguée à la protection du patrimoine se prononçant contre la démolition de l'Hôtel de l'Ours tandis que le service d'architecture propose de réfléchir à une construction contemporaine remplaçant ce bâtiment. Cette dualité de conceptions n'est en soi pas problématique mais la municipalité, qui doit procéder à la pesée des intérêts, ne peut pas simplement reproduire les préavis qu'elle a reçus, en déclarant les faire siens; elle doit effectuer de façon explicite la pondération qu'impose le droit fédéral et présenter sa propre synthèse.

g) Dans le cas particulier, il faut relever que l'attribution à l'Hôtel de l'Ours de la note *3* lors du recensement architectural (selon une réévaluation de 1997, la note *4* ayant été attribuée auparavant, d'après la fiche publiée sur le site www.recensementarchitectural.vd.ch) ne signifie pas que ce bâtiment a été à proprement parler mis sous protection. Selon la terminologie de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; BLV 450.11), ce bâtiment et ses abords bénéficient de la "protection générale des monuments historiques", au sens des art. 46 ss LPNMS, dans la mesure où l'objet présente un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (cf. art. 46 al. 1 LPNMS). Cette protection générale consiste dans la possibilité de prendre des mesures conservatoires selon l'art. 47 LPNMS, qui sont de la compétence du département cantonal en charge des monuments, sites et archéologie; pour le reste, ce sont les normes générales sur l'esthétique et l'intégration (cf. art. 86 LATC) qui s'appliquent. Les véritables mesures de protection prises en application de la LPNMS relèvent de la "protection spéciale" au sens des art. 49 ss: il s'agit de la mise à l'inventaire et du classement, mesures décidées par le département cantonal […].

Les deux préavis reproduits dans la décision attaquée rappellent par ailleurs que la ville de Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (inventaire ISOS; voir l'ordonnance du 13 novembre 2019 concernant cet inventaire [OISOS; RS 451.12]) et que la parcelle litigieuse est située dans le périmètre 73, avec l'objectif de sauvegarde de la structure (objectif de sauvegarde B). Cela signifie, selon l'art. 9 al. 4 let. b OISOS, que l'objectif est de "conserver la disposition et la forme des constructions et des espaces libres ainsi que sauvegarder intégralement les caractéristiques et les éléments essentiels pour la structure". Dans la publication de l'Office fédéral de la culture (cf. art. 1 al. 3 OISOS), ce périmètre 73, délimité au sud par l'avenue de Béthusy et à l'ouest par la rue du Bugnon est décrit ainsi (p. 171):

"Secteur résidentiel homogène marqué ess. par de longues rangées d'immeubles de quatre à six niveaux érigées perpendiculairement aux courbes de niveaux de part et d'autre de l'anc. collège classique cantonal; à l'O, rangées définissant nettement la rue du Bugnon, à l'E quelques immeubles en équerre délimitant l'avenue de Béthusy; bâtiments assez soignés de style Art déco avec garages, dès années 1930, transf. 2^e m. 20^e s."

La carte et la fiche d'inventaire mentionnent deux observations dans la partie ouest du périmètre 73 – étant rappelé que dans l'ISOS, "observation" signifie "indication de thèmes ou d'éléments qualitativement neutres qui nécessitent une localisation dans le site". L'observation 73.0.1 concerne les bâtiments construits le long de la rue du Bugnon en amont de l'Hôtel de l'Ours ("Rangées d'immeubles, cinq à huit niveaux, disposés dans la ligne de pente, marquant le dénivelé, formant un front net le long de la rue du Bugnon, amorce années 1920, ess. m. 20^e s.") et l'observation 73.0.2 concerne le bâtiment de l'hôtel ("Hôtel de l'Ours, bâtiment de deux niveaux surmonté d'un toit à demi-croupes, marquant la jonction entre la rue du Bugnon et l'avenue de Béthusy, 1842; se démarque par son petit gabarit").

L'inscription d'un site construit à l'ISOS a des effets directs lors de l'accomplissement de tâches de la Confédération, au sens de l'art. 2 de la loi fédérale du 1^er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451); doit alors être appliquée la règle selon laquelle l'objet doit être conservé intact à moins que des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Or lorsqu'il s'agit de délivrer un permis de construire pour un bâtiment résidentiel et commercial en zone à bâtir, la municipalité n'accomplit pas une tâche de la Confédération, même dans une localité inscrite à l'ISOS […]. Dans l'application des tâches cantonales (ou communales), ce sont donc les normes du droit cantonal (ou communal) qui assurent la protection des monuments et des ensembles bâtis; les cantons doivent néanmoins tenir compte de l'ISOS lors de l'établissement de leurs planifications, comme le prévoit l'art. 11 OISOS et, dans les procédures d'autorisation, le prendre en considération dans la pesée des intérêts […]. Dans le cas particulier, l'ISOS n'est donc pas un élément contraignant pour la municipalité, propre à justifier d'emblée des mesures de protection et influençant de manière décisive la pesée des intérêts; c'est bien plutôt une base de données objectives permettant, dans l'application du droit cantonal et communal, d'évaluer la valeur du site. Dans l'appréciation, la signification concrète de l'objectif de sauvegarde fixé par l'ISOS pourra ainsi être prise en considération (en l'occurrence l'inscription dans la structure existante, marquée par un front net le long de la rue du Bugnon).

h) Le contenu et le résultat de la pesée des intérêts doivent être exposés de manière d'autant plus claire, en l'espèce, que le projet prévoit non pas la démolition mais le maintien du bâtiment historique de l'Hôtel de l'Ours, à savoir celui construit dans la première moitié du XIXe siècle (seule une adjonction du début du XXe siècle devrait être supprimée) et qu'il s'agit en substance d'évaluer l'atteinte causée par un nouveau bâtiment voisin. Il ressort en outre des préavis reproduits dans la décision attaquée qu'une atteinte à d'autres bâtiments dignes de protection – ceux de l'avenue de Béthusy 1 et 3 – a également été retenue. Cette question devrait elle aussi être traitée de façon claire dans la décision de la municipalité.

i) Dès lors que, dans la décision attaquée, la municipalité n'a pas effectué la pesée des intérêts prescrite par l'art. 3 OAT, en renonçant en particulier à exposer la pondération des intérêts concernés dans la motivation, elle a violé le droit fédéral. Les griefs de la recourante à ce propos sont fondés.

Dans sa réponse au recours, la municipalité fait en substance valoir qu'elle dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Sous la plume de son avocat, elle décrit certaines caractéristiques de l'environnement bâti et conclut que le quartier présente une identité marquée que les autorités doivent préserver, que "le projet exercera de toute évidence un impact négatif majeur, contribuant notamment à faire disparaître une partie de l'Hôtel de l'Ours, en particulier sa toiture reconnaissable, dont l'intérêt est digne de protection". Elle ajoute que la densité du bâtiment, bien que réglementaire, est un facteur de dissonance, éloigné de la conception de l'attique classique historique de la Ville de Lausanne, au regard des nombreux immeubles alentour dont l'ISOS reconnaît le besoin de protection". La municipalité évoque également, à propos du bâtiment projeté, une hauteur et une forme "en contraste saisissant avec l'environnement bâti" et un "caractère étranger au quartier".

Sur la base de ces explications, il n'est pas évident de savoir quelles sont les caractéristiques déterminantes de l'environnement bâti, quelle est la forme de l'attique historique classique, et quels sont les nombreux immeubles alentour dont l'ISOS prône la protection. La réponse de la municipalité ne contient pas l'ensemble des éléments prescrits par l'art. 3 OAT, ne serait-ce que parce qu'elle ne se prononce pas au sujet de l'intérêt public à la densification ou à la réalisation des objectifs en matière d'urbanisation (intérêt public rejoignant l'intérêt de la propriétaire à bénéficier effectivement de la garantie de la propriété). En d'autres termes, dans cette situation complexe (à cause des enjeux du développement urbain, de la situation centrale du terrain, des contraintes provenant de l'obligation de construire en ordre contigu, de la volonté de préserver un bâtiment ancien, etc.), on ne peut pas considérer qu'en rédigeant sa réponse, la municipalité, qui s'était auparavant bornée à reproduire des préavis, a en définitive effectué le travail, exigeant, de pesée des intérêts imposé par le droit fédéral. Aussi se justifie-t-il, conformément à la conclusion subsidiaire du recours, d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à la municipalité, pour nouvelle décision. Cette solution s'impose parce que le Tribunal cantonal n'est pas censé, dans une telle situation, se substituer à la municipalité pour effectuer lui-même la pesée des intérêts – ce que la recourante lui demande de faire, au premier chef de ses conclusions."

L'arrêt AC.2020.0276 du 18 mars 2021 est entré en force, n'ayant pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral.

F.                     La société propriétaire de la parcelle n^o 3065 avait elle aussi déposé une demande de permis de construire pour un immeuble de 30 logements. La municipalité a refusé de délivrer cette autorisation par une décision rendue le 23 juillet 2020, dont les motifs correspondaient à ceux de la décision notifiée à A._______. Cette seconde décision a fait l'objet d'un recours à la CDAP, également admis par un arrêt rendu le 18 mars 2021, entré en force (cause AC.2020.0223). Pour les mêmes motifs, la cause a été renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision.

G.                     La municipalité a rendu le 2 mai 2023 sa nouvelle décision sur la demande de permis de construire de A._______. Sa conclusion est la suivante:

"Même si l'objectif d'une densification à proximité d'un arrêt de transport public est souhaitable dans une perspective de densification vers l'intérieur, la Municipalité estime que le rapport entre ce que peut amener le projet (11 nouveaux logements de 2 pièces et demie, avec des conditions d'habitabilité peu optimales) et ses impacts, est ici beaucoup trop déséquilibré.

Le projet n'offre pas une solution architecturale et urbanistique de qualité suffisante et adaptée à son contexte. [...]

Dès lors, la Municipalité, dans sa pesée des intérêts en présence, estime que, au vu des motifs précités et au vu de l'environnement bâti, le projet va à l'encontre des articles 86 LATC, 51, 69 et 73 PGA et a décidé de le refuser dans sa séance du 20 avril 2023."

Dans son préambule, cette décision résume le déroulement de la procédure depuis l'arrêt du 18 mars 2021. Divers échanges et entrevues ont eu lieu afin de travailler sur un projet modifié et réduit (notamment sur les deux derniers étages du nouveau bâtiment), soumis à l'administration pour demande préalable. Ce projet a été présenté à la Commission consultative d'urbanisme et d'architecture de la commune (CCUA), qui a émis un préavis défavorable dans sa séance du 10 novembre 2022. La constructrice a ensuite sollicité une nouvelle décision formelle de la municipalité sur son projet initial.

La décision énonce les éléments pris en considération dans la nouvelle pesée des intérêts:

"En premier lieu, la Municipalité estime que le projet (en particulier la nouvelle construction) va à l'encontre des articles 86 LATC, 69 et 73 PGA (esthétique, intégration des constructions et protection du patrimoine), sur les points suivants:

– art. 69 PGA: "intégration des constructions": comme l'a relevé la CCUA dans sa lecture du site, lors de l'analyse du nouveau projet (préavis de la CCUA du 11 décembre 2022), l'Hôtel de l'Ours "en position biaise par rapport aux rues qu'il articule, marque une ancienne entrée de la ville, tout en affirmant un caractère résolument rural: celui d'une maison avec son propre espace de respiration. Sa valeur historique et symbolique dépend directement du maintien de ses éléments."

Dans ce secteur de la ville très exposé à la vue (Place de l'Ours, rue du Bugnon), la Municipalité considère que toute nouvelle construction doit viser une intégration à son contexte; dans le cas présent, la Municipalité estime que le projet ne présente pas une intégration suffisante et qu'il est susceptible de compromettre l'aspect et le caractère du site. En effet:

– le projet proposé prévoit la construction d'un bâtiment dont l'altitude maximum est à 556,46 mètres, alors que le faîte du bâtiment existant de l'Hôtel de l'Ours culmine à environ 551,00 mètres, soit une différence d'environ 5,50 mètres. La différence de niveau ainsi créé amène un décrochement vertical important et sans rapport avec le contexte; la façade borgne en résultant est très visible depuis le sud et le sud-ouest;

– le projet proposé (nouveau bâtiment) comprend une façade mesurant 14,87 mètres de large (en contiguïté au bâtiment de l'Hôtel de l'Ours), tandis que celle du bâtiment existant ne mesure que 10,31 mètres. La différence de largeur crée un décrochement, qui vient rompre l'alignement des bâtiments sur la rue du Bugnon;

– la jonction architecturale entre le nouveau bâtiment et son voisin n'est pas assurée. Les deux bâtiments sont voisins, mais n'ont de lien ni fonctionnel ni esthétique.

– Art. 73 PGA: "objets figurant dans un recensement": comme l'avait relevé la Déléguée à la protection du patrimoine dans son préavis du 10 juin 2020, intégré dans la décision du 23 juillet 2020 (le préavis, qui reste valable, n'est pas retranscrit ici), l'Hôtel de l'Ours a obtenu une note *3* au recensement architectural du canton de Vaud, ce qui indique qu'il est un élément d'intérêt local et doit être préservé. Par ailleurs, l'Hôtel de l'Ours figure dans le périmètre n^o 73 de l'Inventaire [ISOS] qui lui attribue un objectif de sauvegarde B. L'Hôtel fait l'objet d'une observation particulière de l'ISOS, numéro 73.02.2 […].

Considérant ces qualités patrimoniales particulières, la Municipalité juge que le projet ne prend pas suffisamment en compte le bâtiment historique voisin et qu'il est susceptible de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique; en effet:

– l'Hôtel de l'Ours est un élément bâti emblématique du quartier, qui marque la Place de l'Ours par sa présence et sa position. Sa perception devrait donc rester dominante. Or, avec un rapport d'échelle inadéquat, le nouveau bâtiment domine par sa hauteur et sa présence, et écrase l'édifice historique;

– la démolition d'une partie du bâtiment de l'Hôtel de l'Ours est admissible si le nouveau projet contribue à renforcer les qualités intrinsèques du bâtiment existant. Or, tant par son traitement architectural que ses dimensions, le bâtiment contigu à l'hôtel est en rupture par rapport à son contexte."

H.                     Agissant le 2 juin 2023 par la voie du recours de droit administratif, A._______ demande à la CDAP de réformer la décision de la municipalité du 2 mai 2023 en ce sens que le permis de construire requis lui est octroyé aux conditions fixées dans la synthèse CAMAC n^o 166865. A titre subsidiaire, elle conclut à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Dans sa réponse du 16 octobre 2023, la municipalité conclut au rejet du recours.

Les opposantes B._______ et C._______, qui avaient pris des conclusions dans la procédure AC.2020.0276, ont été interpellées. Par l'intermédiaire de leur avocat, elles ont indiqué le 21 novembre 2023 au tribunal qu'elles renonçaient à participer à la présente procédure de recours (AC.2023.0182).

La recourante a répliqué le 9 janvier 2024, en confirmant ses conclusions.

I.                       Le 27 février 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale, en présence des parties. Cette mesure d'instruction avait au demeurant déjà été ordonnée dans la cause AC.2020.0276.

Après l'inspection locale, la cause a été suspendue, la recourante et les représentants de la municipalité ayant prévu d'engager des discussions au sujet d'un projet alternatif (cf. p. 1 du procès-verbal de l'inspection locale). Les plans de ce projet, ou plutôt de quelques modifications ponctuelles du projet mis à l'enquête publique en novembre 2019, avaient déjà été transmis le 9 juin 2022 à la municipalité par l'architecte de la recourante. Dans la lettre d'accompagnement, cet architecte avait décrit ainsi les modifications: changement de la matérialité des niveaux d'attique, création d'un retrait supplémentaire à la hauteur du faîte de l'hôtel; suppression du balcon du dernier étage, éloignement des trois autres balcons de la façade sud. Selon l'architecte, "ces modifications mettent davantage en évidence l'hôtel et rendent la nouvelle construction beaucoup plus discrète".

La suspension a pris fin le 27 mai 2024, l'instruction étant reprise à la requête de la recourante. Son avocat a produit le 5 juin 2024 les plans figurant les modifications précitées (avec un photomontage), en précisant ceci:

"Ces modifications, qui vont dans le sens d'une réduction du projet par rapport à celui mis à l'enquête publique, ont été refusées par la Ville de Lausanne. Elles peuvent être admises sans enquête publique complémentaire et ma mandante s'engage à respecter les plans ci-joints tels que modifiés, si la décision attaquée est réformée en ce sens et que le permis de construire lui est octroyé sur cette base."

Invitée à se déterminer à ce propos, la municipalité a indiqué, le 3 juillet 2024, que ce projet légèrement réduit, évalué sommairement par l'administration communale, n'était pas mieux intégré au site. Pour ce projet, une nouvelle mise à l'enquête publique serait nécessaire, notamment en raison de la modification de la toiture.

Dans un courrier du 17 juillet 2024, l'avocat de la recourante a ajouté ce qui suit:

"Lors de [l'inspection locale du 27 février 2024], Mme D._______ [la déléguée communale à la protection du patrimoine] a confirmé qu'une partie de l'Hôtel de l'Ours pourrait être démolie à condition que l'adjonction soit subordonnée à l'objet présentant une valeur patrimoniale. L'architecte, qui travaille dans ce sens depuis de nombreuses années, avait déjà obtenu cette validation des précédentes personnes en charge au sein de la Ville de Lausanne.

Sur ces bases, de multiples variantes ont été soumises pour répondre aux objectifs annoncés par l'autorité, en concédant notamment une réduction des surfaces habitables au profit d'une volonté de tout mettre en œuvre pour répondre au mieux aux attentes de cette dernière. Toutefois, dite autorité a toujours fini par juger que le projet n'était pas satisfaisant, sans exclure la démolition partielle du bâtiment de l'Hôtel de l'Ours (décision attaquée, p. 3). Le projet tel que modifié atteint les objectifs fixés par la Ville qui se contente aujourd'hui d'affirmer que le projet n'est pas intégré au site sans que l'on comprenne très précisément ce qu'elle estimerait intégré, malgré les très nombreux échanges, depuis de nombreuses années."

Cette lettre a été communiquée à la municipalité, qui a écrit au tribunal le 18 juillet 2024 en reprenant certains de ses arguments.

J.                      Il ressort du dossier qu'après l'admission de son recours par l'arrêt AC.2020.0223 du 18 mars 2021 (et le renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision), la propriétaire de la parcelle voisine n^o 3065 a élaboré un nouveau projet de bâtiment sur son bien-fonds (selon l'ordre contigu) et déposé une nouvelle demande de permis de construire, qui a été mise à l'enquête publique du 1^er au 30 novembre 2023 (CAMAC n^o 207984). D'après l'application informatique de la CAMAC, il n'a pas été délivré (en l'état) de permis de construire pour ce projet.

Considérant en droit:

1.                      Le recours, déposé en temps utile (art. 95 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), est recevable pour les motifs déjà exposés au consid. 1 de l'arrêt AC.2020.0276 du 18 mars 2021. L'objet de la contestation est la nouvelle décision rendue par la municipalité dans la procédure administrative de permis de construire (art. 103 ss LATC) ouverte par le dépôt de la demande d'autorisation de septembre 2019. Il y a lieu de relever que les opposantes qui avaient participé à la première procédure de recours ne sont plus parties à la procédure actuelle. Leur renonciation à prendre des conclusions et à intervenir a pour conséquence que les décisions prises dans le cadre de cette affaire n'ont plus à leur être communiquées.  

2.                      La recourante dénonce une application illégale et arbitraire de la clause d'esthétique, en relation avec une absence de pesée correcte ou complète des intérêts. Elle résume ainsi son grief: la rupture d'échelle invoquée par la municipalité au titre de la clause d'esthétique – à cause des dimensions du bâtiment projeté, créant un décrochement horizontal et vertical par rapport au bâtiment de l'Hôtel de l'Ours – est insuffisante pour justifier le refus du permis de construire.

a) Dans la présente affaire, les normes pertinentes de l'aménagement du territoire ou de la police des constructions, du droit cantonal et du droit communal, restent celles qui ont été appliquées dans l'arrêt AC.2020.0276 du 18 mars 2021. Il est donc renvoyé, à ce propos, aux considérants de cet arrêt reproduits plus haut (faits, let. E). Il convient de préciser qu'on ne voit aucun motif de contrôler à titre préjudiciel la conformité au droit supérieur de ces normes, singulièrement celles du plan général d'affectation de la commune (à propos du principe excluant, sauf exceptions non réalisées en l'espèce, le contrôle incident ou préjudiciel des plans d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application, cf. ATF 144 II 41 consid. 5.1; TF 1C_481/2023 du 26 mars 2024 consid. 5.1, 1C_208/2022 du 2 août 2023 consid. 5.1 et les références). Il faut par ailleurs relever que les autorités communales ont, d'après les informations publiées sur le site internet officiel (www.lausanne.ch/officiel/grands-projets), engagé en 2018 une procédure de révision du plan d'affectation de 2006, avec en première étape une "modification du plan général d'affectation (MPGA)" mise à l'enquête publique en avril 2024. La municipalité n'a pas fait usage d'une mesure conservatoire au sens des art. 46 ss LATC pour faire obstacle au projet de la recourante au motif qu'il compromettrait les modifications envisagées du plan général d'affectation (voir en particulier l'art. 47 al. 1 LATC, permettant de conférer un "effet anticipé négatif" à un projet de plan d'affectation). Au contraire, elle s'est exclusivement fondée sur le droit en vigueur, singulièrement sur la réglementation applicable dans la zone urbaine.

b) Dans son arrêt AC.2020.0276 du 18 mars 2021, la CDAP avait mis en évidence le poids particulièrement important que revêtait, dans le secteur où prend place le projet litigieux, l'intérêt public à la réalisation du plan d'affectation et, partant, à la concrétisation, sur la propriété de la recourante, des principes du droit fédéral relatifs au développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti (densification – cf. art. 1 al. 2 let a^bis et 3 al. 3 let. a^bis LAT). Elle avait relevé qu'en se bornant à reproduire des préavis (notamment celui de la déléguée communale à la protection du patrimoine), la municipalité n'avait en définitive pas effectué le travail, exigeant, de pesée des intérêts imposé par le droit fédéral, et qu'elle avait renoncé à se prononcer sur l'intérêt public à permettre une utilisation de la parcelle n^o 3066 conforme à ce que prévoit la réglementation de la zone urbaine, conçue pour une occupation dense du sol (avec l'ordre contigu, la possibilité de construire sur la limite des constructions le long de la rue et une hauteur des façades importante). Il y a dès lors lieu d'examiner, dans le présent arrêt, la motivation et le résultat de la pesée des intérêts qu'il incombait à la municipalité d'effectuer, en exécution de l'arrêt de renvoi (consid. 2).

La décision attaquée retient que le projet litigieux ne satisfait pas aux exigences de la clause d'esthétique (art. 86 LATC, 69 et 73 RPGA – cf. consid. 2b de l'arrêt de renvoi) parce qu'il n'offre pas une solution architecturale et urbanistique de qualité suffisante et adaptée à son contexte, au vu de l'environnement bâti. Dans l'exposé précédant la conclusion, il est indiqué que le secteur en question (place de l'Ours, rue du Bugnon) est très exposé à la vue, ce qui entraîne des exigences particulières en matière d'intégration. Or les décrochements vertical (différence de hauteur entre les deux faîtes) et horizontal (différence de largeur des façades contiguës), par rapport au bâtiment conservé de l'Hôtel de l'Ours, sont des éléments susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère du site. La municipalité ne nie pas l'intérêt à la densification du secteur de la place de l'Ours et de la rue de Bugnon. Elle reconnaît que "l'objectif d'une densification à proximité d'un arrêt de transport public est souhaitable", ce qui ne peut être qu'approuvé. Comme indiqué dans l'arrêt de renvoi (consid. 2f), la place de l'Ours se situe à un endroit bien desservi par les transports publics, avec une interface métro M2/lignes TL 6 et 7. Elle se trouve à proximité d'équipements publics importants (CHUV, écoles) ainsi que du centre de la ville (quartier du Marterey) et d'un grand parc urbain (Mon-Repos).

On comprend toutefois, à lire les explications de l'autorité intimée, que la place de l'Ours est, indépendamment des considérations liées aux enjeux du développement urbain et à la situation centrale du terrain, un endroit qu'elle considère comme sensible. Si la ville a depuis longtemps débordé de son noyau historique, l'Hôtel de l'Ours n'en demeure pas moins – encore à ce jour – un repère important, qui marque l'ancienne entrée nord de la ville, sur la route historique qui relie Lausanne à Berne. Il confère à l'endroit une identité propre, de par sa présence solitaire, sa position amont, qui domine deux artères importantes (la rue du Bugnon et l'avenue de Béthusy), son orientation indépendante et singulière, son socle et sa toiture. Ces considérations ne signifient toutefois pas qu'il est impossible d'assurer la jonction architecturale, dans la contiguïté, entre un nouveau bâtiment et le bâtiment existant – privé de sa travée la plus récente. Dans la décision attaquée, on lit d'ailleurs que la démolition d'une partie du bâtiment de l'Hôtel de l'Ours est admissible "si le nouveau projet contribue à renforcer les qualités intrinsèques du bâtiment existant". Lors de l'inspection locale, la déléguée communale à la protection du patrimoine a encore indiqué qu'il était possible de démolir une partie existante de l'Hôtel de l'Ours, pour autant que l'adjonction soit subordonnée à l'objet présentant une valeur patrimoniale. La situation de l'Hôtel de l'Ours appelle donc une réflexion approfondie, s'agissant de la réalisation d'un nouveau bâtiment qui lui est contigu, afin de satisfaire aux exigences particulièrement élevées en matière d'intégration qui prévalent à cet endroit.

c) L'expérience montre qu'il est difficile d'énoncer des critères précis permettant de déterminer si un bâtiment projeté sera bien intégré. En outre, on conçoit bien qu'il puisse y avoir des divergences entre l'architecte du constructeur et les spécialistes de la commune au sujet des éléments caractéristiques qui permettront d'affirmer que l'intégration sera ou ne sera pas réussie. Le long d'une rue, la construction d'un nouveau bâtiment, d'un gabarit conforme au plan d'affectation en vigueur, qui est contigu à un bâtiment existant plus petit, ne sera généralement pas évidente du point de vue de l'intégration, à cause des décrochements vertical et/ou horizontal. Dans le cas particulier, l'exercice d'intégration du projet dans le contexte bâti est d'une grande difficulté: la recourante est contrainte d'organiser, sur une surface limitée (la parcelle n^o 3066 a une superficie de seulement 617 m²), l'intégration réussie d'un nouveau bâtiment qui, soumis aux règles de l'ordre contigu, doit être relié à l'Hôtel de l'Ours qui, lui, ne respecte pas ces règles. Comme on l'a vu, si le nouveau bâtiment poursuit incontestablement la réalisation d'un intérêt public lié à la densification vers l'intérieur, la recourante doit également composer, pour son projet, avec les contraintes esthétiques et d'intégration que pose la place de l'Ours. La mise en œuvre d'une solution architecturale et urbanistique de qualité procède, pour la municipalité, d'un intérêt public important, qui est susceptible de l'emporter sur l'intérêt public au développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti.

d) En l'espèce, la municipalité a considéré que le bâtiment projeté ne pouvait pas être tenu pour suffisamment intégré. Elle a reproché à la recourante une projet "en rupture par rapport son contexte", en relevant une différence de hauteur entre les deux faîtes de 5,50 m, ce qui crée un décrochement vertical important et laisse apercevoir, depuis le sud et le sud-ouest, une façade borgne bien visible au-dessus de l'Hôtel de l'Ours. Elle a également souligné le décrochement horizontal causé par la différence de largeur des façades contiguës (près de 15 m pour le nouveau bâtiment, 10 m pour l'Hôtel de l'Ours), qui vient rompre l'alignement des bâtiments érigés le long de la rue du Bugnon. La municipalité a enfin critiqué la jonction architecturale des deux bâtiments, lesquels n'ont, selon elle, de lien ni fonctionnel ni esthétique. La Cour, composée d'assesseurs architectes, est d'avis que le projet entretient effectivement un rapport volumétrique problématique avec l'Hôtel de l'Ours. Les ruptures verticale et horizontale évoquées par la municipalité altèrent indéniablement les caractéristiques du bâtiment, mais également sa relation à la place de l'Ours, dont il est un élément important. La différence de dimensions entre la partie maintenue de l'Hôtel de l'Ours et le nouveau bâtiment, d'un gabarit correspondant à celui des autres bâtiments construits le long de la rue du Bugnon, permet de conclure à un "rapport d'échelle inadéquat" (cf. décision, p. 3, 1^er tiret). On voit que pour la municipalité, la solution proposée par la recourante n'offre pas une réponse satisfaisante s'agissant du traitement des enjeux du site: l'immeuble projeté rabote une partie de l'Hôtel de l'Ours, sur lequel il prend appui sans en tenir compte ni le valoriser. En définitive, l'appréciation de l'autorité communale pourrait être résumée ainsi: alors qu'il devrait être subordonné au bâtiment de l'Hôtel de l'Ours, le bâtiment projeté (selon les plans mis à l'enquête publique en 2019) donne au contraire l'impression de l'écraser, perturbant l'équilibre actuel des lieux. Quoi qu'il en soit, on voit qu'après un réexamen de la situation sur la base des critères énoncés dans l'arrêt de renvoi, une nouvelle appréciation complète a été effectuée, sur la base d'éléments objectifs et défendables. Aussi la municipalité était-elle fondée à considérer que tel que conçu, le projet litigieux ne permet pas d'assurer une coexistence architecturale et urbanistique satisfaisante avec le contexte bâti de la place de l'Ours: cette appréciation est défendable compte tenu du pouvoir d'appréciation dont bénéficie l'autorité intimée dans l'application de la clause d'esthétique (cf. arrêt de renvoi, consid. 2d).

Il n'y a à cet égard pas lieu de se prononcer sur les qualités esthétiques du projet alternatif présenté par la recourante à la municipalité après l'arrêt de renvoi, projet communiqué au tribunal à la suite de l'inspection locale. Ce dernier, sur lequel la municipalité n'a pas formellement statué – puisque la recourante n'a pas engagé formellement une nouvelle procédure administrative, avec le cas échéant une enquête publique complémentaire – , n'est pas l'objet de la présente procédure de recours, qui ne porte que sur le seul projet mis à l'enquête publique en 2019. On relèvera toutefois que la municipalité ne saurait, de manière générale, traiter le problème d'intégration lié à la situation de l'Hôtel de l'Ours par une interdiction systématique de construire selon l'ordre contigu, en contradiction avec le régime d'affectation applicable à la zone.

e) Au vu de ce qui précède, la municipalité n'a pas violé le droit en appliquant la clause d'esthétique (art. 86 LATC, 69 et 73 RPGA). Dans la pesée des intérêts qu'elle a effectuée (art. 3 OAT), elle a établi, en soulevant et en exposant des problèmes d'intégration de manière circonstanciée, un intérêt public qui, au titre de l'esthétique et de l'intégration, l'emporte sur l'intérêt public à la concrétisation des possibilités de construire prévues par la réglementation de la zone urbaine. Ce seul motif conduit au rejet du recours, sans qu'il ne soit besoin d'examiner le grief de la recourante relatif à l'application des dispositions réglementaires sur les espaces verts, places de jeux et plantations (art. 50 à 54 RPGA): la CDAP s'en tient au considérant développé à ce sujet dans son précédent arrêt (consid. 3).

3.                      Il résulte du considérant qui précède que le recours, mal fondé, doit être rejeté. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Celle-ci supportera également une indemnité de dépens en faveur de la commune de Lausanne, qui a procédé avec l'aide d'une avocate (art. 55 LPA-VD).

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 2 mai 2023 par la Municipalité de Lausanne est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la recourante A.________.

IV.                    Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la commune de Lausanne à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.  

 

Lausanne, le 3 octobre 2024

 

Le président:                                                                                            Le greffier:          


                                                                                                                 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.