TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 6 août 2024
Composition	M. François Kart, président;  M. Jean-Marie Marlétaz, assesseur, et Mme Christina Zoumboulakis, assesseure; Mme Nadia Egloff, greffière.

 

Recourante

Communauté des propriétaires d’étages de la PPE A.________, à ********, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Gland, représentée par Me Laurent SCHULER, avocat à Lausanne,

  

Constructrice

B.________, à ********, représentée par Me Andreas FABJAN, avocat à Genève.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours PPE A.________ c/ décision de la Municipalité de Gland du 5 mai 2023 levant son opposition et accordant son permis de construire à B.________ pour la démolition d'une villa, la construction d'un immeuble et d'un parking en sous-sol sur la parcelle n° 794 (CAMAC n° 192960).

 

Vu les faits suivants:

A.                     La parcelle n° 794 de la Commune de Gland se situe dans la zone d'extension du bourg A selon les art. 5 ss du règlement communal sur le plan d'extension et de la police des constructions de la Ville de Gland approuvé par le département compétent le 22 février 2007 (ci-après: le RPE). D'une surface de 1'081 m², ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitation de 111 m² (ECA n° 826) et est pour le surplus en nature place-jardin. La parcelle n° 794 jouxte au Sud-Ouest la parcelle n° 795 et au Nord-Est la parcelle n° 796. La parcelle n° 796 supporte un bâtiment dont la façade Sud-Ouest est implantée en limite avec la parcelle n° 794. La parcelle n° 795, propriété de la PPE "A.________", supporte un bâtiment sis au milieu du bien-fonds et implanté à plus de 3 m de la limite de la parcelle n° 794. Les parcelles n^os 794, 795 et 796 sont régies au Sud-Est par un plan d'alignement du 9 octobre 1964 fixant une limite des constructions le long de la rue de la Paix.

B.                     Selon les faits établis dans l'arrêt AC.2021.0022 dont il sera question ci-après, le 23 décembre 2019, C.________, alors propriétaire de la parcelle n° 794, a conclu devant notaire avec D.________ un contrat de vente à terme portant sur la parcelle n° 794. La réquisition de transfert de cette propriété a été inscrite au Registre foncier le 1^er octobre 2020.

     Courant janvier 2020, D.________ a fait élaborer un projet prévoyant la construction sur la parcelle n° 794, après démolition du bâtiment ECA n° 826, d'un immeuble de six logements, d'un parking souterrain de douze places et de deux places de parc extérieures. Il était prévu d'implanter la façade Nord-Est du nouveau bâtiment en limite de la parcelle n° 796, de manière à respecter l'ordre contigu par rapport au bâtiment sis sur cette parcelle, et d'implanter la façade Sud-Ouest en limite de la parcelle n° 795.

     Mis à l'enquête publique du 11 juillet au 9 août 2020, ce projet a suscité l'opposition le 28 juillet 2020 de la PPE A.________, opposition signée par l'administratrice de la PPE de l'époque au nom de "E.________, membre du groupe F.________". Ces opposants ont principalement invoqué une violation de l'art. 6 al. 3 RPE, en faisant valoir que le bâtiment projeté ne pouvait pas s'implanter en limite avec la parcelle n° 795 mais devait au contraire respecter une distance minimale de 3 m par rapport à cette limite. A cet égard, ils ont indiqué ce qui suit:

"A l'appui, nous vous remettons, en annexe, une convention, signée le 17 novembre 1997 entre les propriétaires des parcelles 794 et 795 et déposée à la Commune de Gland. Nous joignons également, en annexe, un plan d'implantation des bâtiments qui a été remis en son temps aux propriétaires des parcelles de la zone considérée et montre bien qu'un accord de principe avait été trouvé entre les différents propriétaires pour l'implantation des bâtiments."

Il ressort de la convention précitée qu'"afin de permettre une transition progressive avec milieu bâti (sic), la non-contiguïté le long de la limite entre les parcelles 794 et 795 est admise entre les parties. De ce fait, la distance minimale de 3 mètres entre un bâtiment et cette limite de propriété devra être respectée de part et d'autre". Elle prévoit en outre qu'elle sera "déposée à la Commune de Gland et transmise à tout nouveau propriétaire". Dite convention n'a toutefois pas été inscrite au Registre foncier, ni déposée à la commune.

Les opposants ont également soulevé des griefs en lien avec les cotes retenues pour la détermination du terrain naturel, de même qu'ils ont exigé que la municipalité fasse application de l'art. 17 RPE permettant d'exiger des décrochements en plan et en élévation pour le bâtiment projeté de 21 m de longueur. Ils ont aussi fait valoir que la norme VSS applicable en matière de places de stationnement devait être appliquée en tenant compte du nombre d'appartements prévus ainsi que de la proximité des transports publics. A également été contestée la dérogation requise à la limite des constructions s'agissant des deux places de parc extérieures. Alléguant par ailleurs que l'accès au service du feu n'était pas garanti, ils ont critiqué l'absence de gabarits ainsi que du rapport amiante dans le dossier d'enquête. Ils ont finalement exigé, d'une part, que la construction envisagée soit raccordée au chauffage à distance projeté qui passera près de la parcelle n° 794, d'autre part qu'une expertise du bâtiment de la PPE A.________ soit réalisée avant les travaux.  

Le 29 juillet 2020, l'association G.________ a formé opposition au projet au motif que celui-ci ne comportait aucune place extérieure et uniquement un petit espace de 4,1 m sur 2 m dans le parking souterrain pour les deux roues légers.

Le 16 septembre 2020, la Centrale des autorisations en matière de construction a établi une synthèse des autorisations et préavis des services de l'Etat (synthèse CAMAC). Les services de l'Etat concernés ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement ont préavisé favorablement le projet.

     Par décision du 11 décembre 2020, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire requis pour les motifs suivants:

"En particulier, l'Exécutif retient que la parcelle [n° 794] est colloquée en zone d'extension du bourg A. Les constructions doivent dès lors respecter l'ordre contigu selon l'art. 6 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après RPE). Or, la parcelle voisine (...) n° 795 n'est pas contiguë. Dans ces cas, et conformément à l'art. 6 al. 3 RPE, la distance entre le bâtiment et la limite de propriété ne peut pas être inférieure à 3 mètres. Force est de constater que tel n'est pas le cas sur les plans qui ont été mis à l'enquête publique, et la Municipalité ne peut dès lors pas délivrer le permis de construire.

Pour le surplus, la Municipalité relève que le projet ne respecte pas l'art. 106 RPE, s'agissant des locaux vélos, poussettes et cyclomoteurs."

     D.________ a recouru le 15 janvier 2021 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision, en concluant à son annulation et à ce que le permis de construire litigieux lui soit accordé.

     Par arrêt AC.2021.0022 du 15 octobre 2021, la CDAP a tout d'abord retenu que c'était à tort que la municipalité avait considéré que le projet n'était pas conforme à l'art. 6 RPE, en relevant que si le bâtiment situé sur la parcelle n° 795 n'était certes pas implanté en limite de propriété et qu'en l'état l'ordre contigu n'était pas possible s'agissant des bâtiments sur les parcelles n^os 794 et 795, cela n'impliquait toutefois pas qu'un nouveau bâtiment sur la parcelle n° 794 devait nécessairement s'implanter, pour des raisons de salubrité publique notamment, à une distance de 3 m par rapport à la limite avec la parcelle n° 795. Dès lors que les constructions devaient en principe être érigées en ordre contigu, on ne pouvait reprocher à un propriétaire de construire en limite de propriété, quand bien même la façade du bâtiment sis sur la parcelle voisine n'était pas construite sur la limite. Pour le surplus, on ne pouvait rien déduire de la convention conclue en 1997, dès lors qu'il n'incombait pas à la municipalité de vérifier si le projet respectait d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers. Par ailleurs, la CDAP a considéré que le non-respect de l'art. 106 RPE relatif à la réalisation d'un local réservé aux poussettes ne pouvait pas à lui seul conduire au refus du permis de construire et que la municipalité aurait dû délivrer ledit permis en le subordonnant à la condition qu'un tel local soit réalisé. La CDAP a ainsi admis le recours, annulé à la décision querellée et retourné le dossier à la municipalité "afin qu'elle se prononce sur les autres griefs formulés dans les oppositions et qu'elle se prononce à nouveau sur la délivrance du permis de construire". Elle a aussi relevé qu'il appartiendrait à la constructrice de présenter un projet conforme à l'art. 106 RPE.

     Par arrêt 1C_710/2021 du 5 octobre 2022, le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé le 22 novembre 2021 par la municipalité contre l'arrêt AC.2021.0022.

C.                     Par acte de vente à terme du 15 février 2022, D.________ a vendu la parcelle n° 794 à B.________.

     Le 2 décembre 2022, une PPE a été constituée sur la parcelle n° 794, dont tous les lots appartiennent à B.________.

     Le 27 février 2023, l'architecte du projet a adressé au Service technique deux nouveaux plans datés du 24 février 2023 concernant le sous-sol (création d'un local fermé pour vélos) et le rez-de-chaussée (rajout d'un local poussettes), pour répondre à la demande de la municipalité.

D.                     Par décisions du 5 mai 2023, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire. La décision adressée à la PPE A.________ est motivée ainsi:

"Référence est faite au projet mentionné en titre et à l'opposition formulée par (...) PPE «A.________», le 28 juillet 2020.

Comme vous le savez, la décision précédente de la Municipalité du 11 décembre 2020 refusant la délivrance du permis de construire, a fait l'objet d'un recours au Tribunal cantonal qui a annulé la décision municipale. Cette décision a été confirmée par le Tribunal fédéral. Cela étant, le projet n'était également pas conforme à l'art. 106 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions.

La constructrice a modifié le projet selon plans du 24 février 2023, dont vous trouverez un tirage en annexe, qui remplacent les plans ayant été soumis à l'enquête publique.

La Municipalité a décidé de lever l'opposition (...) et de délivrer le permis de construire, considérant que la modification est de peu d'importance au sens de l'art. 117 LATC."

Le permis de construire daté du 5 mai 2023 prévoit que les plans modifiés du 24 février 2023 font partie intégrante du permis de construire.

E.                     Par acte du 7 juin 2023, la communauté des propriétaires d’étages de la PPE A.________ (ci-après: la recourante) a recouru devant la CDAP contre la décision municipale du 5 mai 2023 et contre les décisions des services cantonaux figurant dans la synthèse CAMAC du 16 septembre 2020, en concluant principalement à leur réforme en ce sens que l'opposition du 28 juillet 2020 est admise et le permis de construire ainsi que les autorisations spéciales cantonales refusées, subsidiairement à leur annulation et au renvoi de la cause pour nouvelles décisions.

     B.________ (ci-après: la constructrice) s'est déterminée sur le recours le 31 octobre 2023. Elle conclut à ce qu'il soit déclaré irrecevable, respectivement rejeté. Elle conteste en particulier la qualité pour agir de la recourante.

     La municipalité a déposé sa réponse le 30 novembre 2023. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité. Elle met également en cause la qualité pour agir de la recourante.

     Invitée par le juge instructeur à se déterminer sur sa qualité pour recourir, la recourante a produit le 22 janvier 2024 une attestation rédigée le 18 janvier 2024 par l'administrateur actuel de la PPE A.________, au nom de F.________, dans laquelle il explique que lors d'une assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 27 juillet 2020, les copropriétaires avaient à l'unanimité décidé de faire opposition au projet litigieux, opposition qui avait été adressée le 28 juillet 2020 à la municipalité par l'administratrice de la PPE à cette époque, pour "E.________, Membre du groupe F.________". Ensuite, la participation de la PPE A.________ comme partie à la procédure jusqu'au Tribunal fédéral n'avait jamais été remise en cause par la constructrice ou la municipalité. Il ajoute qu'à réception de la décision municipale du 5 mai 2023, les copropriétaires ont également donné à l'unanimité leur accord pour former recours devant la CDAP, ce qui a été communiqué au conseil de la PPE A.________ à fin mai 2023.

     Le 24 janvier 2024, la constructrice a souligné que l'opposition du 28 juillet 2020 était signée non pas par F.________ elle-même, mais par une société membre du groupe F.________, soit E.________. F.________ n'était ainsi vraisemblablement pas administratrice de la PPE A.________ le 27 juillet 2020. Elle a ajouté que dans son attestation du 18 janvier 2024, F.________ se contentait d'affirmer qu'une assemblée générale extraordinaire de la copropriété se serait tenue le 27 juillet 2020, sans produire de procès-verbal propre à étayer cette affirmation. L'affirmation de F.________ selon laquelle les copropriétaires avaient donné à l'unanimité leur accord pour former recours à réception de la décision du 5 mai 2023 n'était pas davantage étayée par pièce.

     Le 25 janvier 2024, la municipalité a fait valoir que la recourante n'avait pas produit une décision de l'assemblée des copropriétaires, l'attestation produite n'étant pas un élément suffisant pour démontrer l'existence d'une décision de l'assemblée générale. Elle a indiqué que le recours devait partant être déclaré irrecevable.

     La recourante a déposé des observations complémentaires le 5 février 2024, auxquelles elle a joint le procès-verbal de la PPE A.________ de l'assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2020, la liste des copropriétaires présents, ainsi que l'état des votes des huit copropriétaires ayant décidé par correspondance de recourir contre la décision du 5 mai 2023.

     B.________ a déposé des observations complémentaires le 12 mars 2024.

     Le tribunal a tenu audience le 25 avril 2023. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience a la teneur suivante:

"L'audience débute à 9h30 sur la parcelle n° 794, rue de la Paix 6 à Gland. Me Bovay indique que la PPE A.________ compte huit copropriétaires, dont deux ne participent pas à l'audience.

La question de la recevabilité du recours est abordée. Le président se réfère à un procès-verbal de 2020 de l'assemblée des copropriétaires de la PPE figurant au dossier, dont il ressort que ces derniers ont décidé de s'opposer au projet litigieux et de mandater à cet effet Me Bovay. H.________ [pour F.________] explique qu'une autre assemblée s'est ensuite tenue par correspondance et qu'il a reçu l'accord de tous les copropriétaires de la PPE en vue de former le présent recours; il remet à cet égard à la cour un lot de pièces, qui est versé au dossier. A la demande de Me Bovay, les copropriétaires confirment leur volonté de mandater Me Bovay pour s'opposer au projet litigieux tant en 2020 (opposition) qu'en 2023 (recours). Me Chevallier [qui remplace Me Fabjan] maintient qu'un problème demeure au niveau de la recevabilité du recours. Me Bovay répond qu'il ne voit pas ce qu'on devrait exiger de plus, en soulignant qu'il y a eu une première assemblée puis une assemblée par courrier. Il ajoute qu'il peut au besoin produire le procès-verbal de l'assemblée durant laquelle les copropriétaires de la PPE ont voté le budget pour la poursuite de la procédure.

Il est discuté du grief relatif à la détermination du terrain naturel. I.________[pour la constructrice] indique que la villa existante a été construite entre 1950 et 1960, Me Chevallier précisant que cette villa est visible sur des photographies aériennes datant des années 1950 et qu'il n'y a pas eu d'aménagement du terrain depuis. Me Bovay relève qu'il faudrait disposer du dossier de cette villa pour le vérifier. Me Bovay ajoute que pour la recourante, le terrain actuellement en place n'est pas le terrain naturel mais un terrain aménagé en butte. Il fait valoir que le terrain naturel devrait en principe être représenté sur les plans de la villa existante, ce qui permettrait au géomètre de donner des indications afin de reconstituer la configuration du terrain naturel sur les plans du projet. Me Bovay souligne que ce point ne poserait pas problème si le projet ne s'implantait pas en limite de parcelle. J.________[copropriétaire de la PPE recourante] indique qu'une butte a été réalisée sur la parcelle litigieuse pour la construction de la villa existante. Me Chevallier relève que cette villa est l'une des plus anciennes du secteur et qu'on peut voir que le terrain de la parcelle n° 794 est aménagé de la même manière que celui de la parcelle voisine n° 796, alors que le terrain de la parcelle n° 795 a été abaissé pour rejoindre la route. J.________ répond qu'ici la hauteur du terrain correspond à celle de la route et que des aménagements ont été faits avec l'accord de la commune. Le président indique que c'est très probablement tout le secteur qui a été réaménagé au cours du temps. Me Bovay répond qu'on devrait alors se demander si le fait de réaménager 3 ou 4 parcelles aurait pour conséquence que cela deviendrait le nouveau terrain naturel. Me Bovay déplore qu'aucune recherche n'a été faite quant à la détermination du terrain naturel. Me Schuler et Me Chevallier rappellent que la villa existante a plus de 60 ans, ce dernier ajoutant que l'écoulement du temps est un critère important retenu par le Tribunal fédéral. Me Bovay répond que selon la jurisprudence du Tribunal cantonal, il faut revenir au terrain naturel et c'est au constructeur de le rechercher. Me Chevallier explique que le terrain de la parcelle litigieuse a évolué naturellement, tout comme celui du quartier. Il ajoute que la jurisprudence cantonale à laquelle fait référence Me Bovay concerne des mouvements de terre très importants, comme le serait une énorme butte séparée du quartier. Me Bovay répond que tel est bien le cas en l'espèce, en arguant que le terrain de la parcelle n° 794 est proéminant par rapport à celui de la parcelle n° 795, ce qui a une incidence. Me Chevallier indique que le niveau du terrain est le même sur les parcelles voisines au Nord et à l'Est, de sorte que cela serait plutôt le terrain de la parcelle n° 795 qui aurait été réaménagé.

En lien avec le grief relatif à la protection incendie, le président demande si la façade Est et l'avant-toit du bâtiment de la PPE sur la parcelle n° 795 sont constitués de matériaux RF1. Me Bovay indique que ce bâtiment a été construit en 1999. Me Schuler relève que cette question a été tranchée définitivement par le Tribunal fédéral, ce que conteste Me Bovay qui relève que seule la question de la contiguïté a été jugée, aucune analyse n'ayant en revanche été faite sur la proximité des deux bâtiments sous l'angle de la protection incendie. Me Schuler rappelle que c'est la PPE recourante qui a à l'époque obtenu une dérogation à l'obligation de construire en ordre contigu. Me Bovay maintient qu'il existe ici un problème de distance et que le dossier ne contient pas les réponses demandées.

Il est discuté des places de stationnement. Le président indique que dans le cas où des places de parc sont implantées à cheval sur une limite des constructions, l'un des critères consiste à savoir si elles posent un problème de visibilité, ce qui n'apparaît a priori pas être le cas ici. A la demande du président, Me Bovay relève que, selon les copropriétaires, la sortie sur la rue de la Paix s'avère un peu délicate actuellement. K.________ [copropriétaire de la PPE recourante] confirme l'existence de problèmes de visibilité pour accéder à la rue de la Paix, dont la municipalité a été informée. Mme Zoumboulakis constate que les plans ne permettent pas de savoir si des aménagements extérieurs sont prévus dans l'angle Sud-Ouest de la parcelle litigieuse. Me Chevallier indique que les haies, qui ne sont actuellement pas entretenues, seront modifiées. L.________ [pour la constructrice] ajoute que le remaniement qui sera effectué offrira davantage de visibilité.

Le président aborde le grief lié à l'abattage des arbres, en indiquant que le dossier ne fournit aucune indication sur l'essence ou les caractéristiques des six arbres qui seront abattus selon le plan de situation, de même que s'agissant des plantations compensatoires envisagées. Il demande si la municipalité avait connaissance des essences et des caractéristiques des arbres concernés et si une pesée des intérêts a véritablement eu lieu. Me Schuler explique qu'il est ici principalement question de fruitiers qui ne sont pas protégés par le règlement communal sur les arbres. Il attire en outre l'attention sur l'état des arbres, dont il indique qu'ils sont soit morts soit moribonds, si bien que le résultat de la pesée d'intérêt est clair. Les six arbres dont l'abattage est prévu sont visualisés. Me Chevallier évoque la possibilité d'impartir un délai à la municipalité pour se déterminer sur la question des arbres. Me Schuler indique qu'il est vrai que le dossier ne contient pas de fiche concernant les arbres à abattre mais que le formalisme ne doit toutefois pas l'emporter sur la raison, en soulignant que la municipalité est convaincue que ces arbres ne présentent pas d'intérêt vu leur état. Il ajoute qu'une compensation est prévue par le permis de construire. Me Bovay fait valoir qu'au vu du projet envisagé, on peut attendre qu'un projet paysager soit réalisé. Il relève en outre que si les arbres ne sont certes pas entretenus, on peut néanmoins constater la présence de nombreux oiseaux ce qui parle certainement en faveur d'un biotope et nécessiterait une étude sur ce point. Me Bovay se réfère encore à l'art. 2 du règlement communal sur les arbres, dont il donne lecture, et insiste sur le fait que la Commune de Gland veille à la préservation de la biodiversité. Me Schuler sollicite l'octroi d'un délai à la municipalité pour transmettre le relevé des arbres.

Me Bovay se demande pourquoi la constructrice ne retire pas son projet pour le remanier en reculant simplement le bâtiment projeté de 3 m par rapport à la limite avec la parcelle n° 795, ce qui résoudrait tous les problèmes tout en permettant de conserver la même surface habitable. Me Chevallier relève que cela nécessiterait une nouvelle autorisation de construire qui pourrait derechef susciter des oppositions. I.________ ajoute qu'on se situe ici dans le centre-ville, dans un secteur déjà densifié. Il précise qu'il prévoit de s'installer avec sa famille dans le bâtiment projeté et qu'il ne s'agit donc pas d'un «projet alimentaire», selon termes utilisés par Me Bovay.

Le grief relatif aux ouvertures en toiture est discuté. Le président donne lecture de l'art. 11 RPE dont il ressort que seules de petites fenêtres rampantes ou des lucarnes sont autorisées en toiture. A la demande du président, Me Schuler confirme que, selon sa pratique, la municipalité admet également les balcons-baignoires en toiture. Il fait observer que le bâtiment situé sur la parcelle voisine n° 796 comprend des balcons-baignoires en toiture et remet à la cour une prise de vue Google Map dudit bâtiment, pièce qui est versée au dossier. Me Schuler explique que dans ce type de quartier, la municipalité autorise et continuera d'autoriser des balcons-baignoires en toiture, en précisant que rien dans le règlement communal ne l'interdit. Me Bovay relève que selon l'art. 11 RPE, pour des motifs tirés de l'esthétique de la toiture, les dimensions des lucarnes ne doivent toutefois pas dépasser ce qui est nécessaire sous l'angle des règles de salubrité au sens du RLATC, soit une règle claire qu'il n'est pas respectée ici. Il se réfère à trois arrêts de la CDAP (AC.2012.0107 et l'arrêt du Tribunal fédéral qui s'en est suivi, AC.2014.0131 et AC.2017.0067). Il fait valoir qu'aucune réflexion n'a été menée quant à la conception architecturale de balcons-baignoires en toiture. Me Chevallier répond qu'on peut observer dans le secteur que la municipalité autorise les balcons-baignoires en toiture. Il ajoute que la règle concernant les dimensions réduites au minimum nécessaire selon les règles de salubrité au sens du RLATC devient absurde si on l'applique à un balcon. Me Bovay relève que l'on ne dispose pas des plans des bâtiments comprenant des balcons-baignoires en toiture pour vérifier si le ratio est respecté pour celles-ci. Il indique qu'il aurait convenu de mentionner expressément dans le RPE que les balcons-baignoires étaient également admis en toiture. Me Schuler maintient que les balcons-baignoires sont admis en toiture sur la base d'une pratique de la municipalité. M. Bilardo expose que le RPE, qui définit les ouvertures admissibles en toiture, doit être appliqué et que si la municipalité entend octroyer des dérogations sur ce point, il faudrait alors réviser ce règlement. Me Schuler insiste sur le fait que ces balcons-baignoires n'auront aucun impact pour les habitants de la PPE, qui ne les verront pas. Il se réfère à cet égard à un arrêt relatif à la commune de Lutry où il était question de lucarnes qui n'étaient pas visibles. Me Chevallier s'interroge également sur l'intérêt à s'opposer à des balcons qu'on ne voit pas.

Me Bovay indique que le projet litigieux comprend trop de places de stationnement, ce qui influe sur les aménagements extérieurs. Il relève qu'un projet plus compact permettrait d'éviter d'abattre des arbres. Il se réfère sur ce point à une affaire concernant la commune de St-Sulpice.

En lien avec le grief relatif à la détermination du terrain naturel, la cour et les parties se rendent au Sud de la parcelle, sur la rue de la Paix devant le muret de soutènement construit le long de cette voie, puis se déplacent jusque devant la parcelle n° 796. Depuis cet emplacement, il est constaté que le terrain présente une pente légèrement descendante vers la parcelle n° 794. De retour sur la parcelle n° 794, dans l'angle Nord, le raccordement du terrain avec la parcelle voisine en contrehaut est visualisé. L.________ relève que le niveau du terrain est le même derrière le mur situé en limite avec cette parcelle. Me Bovay indique que le terrain de la parcelle ° 794 a plutôt été réhaussé en vue de planifier le tout. Me Schuler désigne en outre le figuier existant qui sera sauvegardé, I.________ confirmant qu'il s'engage à le conserver. Me Schuler attire à nouveau l'attention sur l'existence dans le secteur de balcons-baignoires en toiture, ainsi que de lucarnes «XXL». Me Bovay indique qu'on ignore la configuration exacte de ces ouvertures.

A la demande du président, il est confirmé qu'il n'y a pas d'autres arbres que les 6 désignés sur le plan de situation qui seront abattus. Me Bovay souligne que des haies seront aussi arrachées. Me Schuler relève qu'il s'agit de laurelles. Me Schuler ajoute que s'agissant des arbres destinés à être abattus, la municipalité peut sur demande du tribunal produire un rapport du responsable communal des arbres s'agissant de ceux-ci (essences, état)."

     Le 6 mai 2024, le conseil de la Municipalité a transmis au tribunal un plan de situation indiquant les arbres à abattre et un rapport du Service des bâtiments et de l’urbanisme relatif à ces arbres.

     Le 14 mai 2024, la constructrice s’est déterminée sur les pièces produites à l’audience par le conseil de la recourante relatives à sa qualité pour recourir ainsi que sur la question de savoir si la proximité du bâtiment de la recourante (distance de sécurité) avait été prise en considération dans l’analyse des prescriptions en matière de protection incendie. Elle a indiqué que tel avait été le cas en se référant au concept de sécurité incendie qu’elle avait produit et à une prise de position de la personne mandatée pour établir ce concept.

     Le 15 mai 2024, la municipalité s’est déterminée sur les pièces produites à l’audience par le conseil de la recourante relatives à sa qualité pour recourir.

     Le 15 mai 2024, la recourante a indiqué que les matériaux de la façade Est de son bâtiment ne répondent pas aux normes RF1 vu les matériaux dont elle est constituée (fenêtres en PVC, isolation périphérique avec du Sagex et avant-toits en bois).

     La recourante et la constructrice ont déposé des déterminations finales le 7 juin 2024. La constructrice a joint à son écriture des explications complémentaires de l’auteur du concept de sécurité incendie.

     La constructrice et la recourante se sont encore exprimées respectivement les 11 et 24 juin 2024.

Considérant en droit:

1.                      Il convient en premier lieu d'examiner la qualité pour recourir de la recourante, laquelle est contestée par la constructrice et l'autorité intimée.

a) aa) La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Les propriétaires d'un bien-fonds directement voisin de la construction prévue remplissent en principe les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD, pour autant qu'ils aient formé opposition (exigence de la participation à la procédure devant l'autorité précédente; en allemand: formelle Beschwer) (cf. CDAP AC.2023.0189 du 12 janvier 2024 consid. 1).

bb) La qualité pour recourir de la communauté des copropriétaires voisins (qui devrait en tous les cas être reconnue aux copropriétaires individuellement) est admise pour contester un projet de construction ou de plan d'affectation (CDAP AC.2022.0289 du 16 février 2023 consid. 1b; AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 1).

Aux termes de l'art. 712l al. 2 du Code civil suisse [CC; RS 210], la communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Selon l'art. 712t CC, l'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales (al. 1). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2).

L'exigence prévue par l'art. 712t al. 2 CC tend à éviter que l'administrateur n'engage un procès susceptible d'entraîner des frais élevés et de compromettre les relations des copropriétaires entre eux ou avec le voisinage sans leur consentement (ATF 114 II 310 consid. 2a; TF 5A_721/2021, 5A_734/2021 du 25 février 2022 consid. 3.2.1; CDAP AC.2019.0042 du 4 mai 2020 consid. 2a). L'administrateur doit ainsi produire l'autorisation de l'assemblée pour agir en justice au nom de la communauté. Cette exigence est une condition de recevabilité, qui est examinée d'office par les tribunaux (TF 5A_357/2022 du 8 novembre 2023 consid. 4.1.2; 5A_721/2021, 5A_734/2021 précité consid. 3.2.1 et les références citées). Selon la doctrine, lorsque l'administrateur ne démontre pas l'existence d'une autorisation préalable ou lorsqu'il a dû agir dans l'urgence, le juge doit lui fixer un délai pour lui permettre d'apporter la preuve de son pouvoir de représentation (ATF 114 II 310 consid. 2b; TF 5A_357/2022 précité consid. 4.1.2; 5A_913/2012 du 24 septembre 2013 consid. 5.2.3; 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1; CDAP AC.2022.0289 précité consid. 1b et les références citées). Refuser d'entrer en matière sans interpeller l'intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du moins une entorse à la règle de la proportionnalité (TF 5A_913/2012 précité consid. 5.2.3; 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1; CDAP AC.2019.0042 précité consid. 2a).

En se fondant sur ces arrêts, la CDAP a déjà jugé que l'approbation ultérieure par l'assemblée des copropriétaires des actes de représentation judiciaire entrepris sans mandat par l'administrateur corrigeait le vice formel d'absence d'autorisation et que le recours était donc recevable. Cette jurisprudence a encore été précisée en ce sens que, de façon générale selon l'art. 38 al. 1 du Code des obligations (CO; RS 220), si un représentant agit sans pouvoir ou au-delà du pouvoir qui lui appartient effectivement, ses actes sont néanmoins valables lorsque le représenté les ratifie. Conformément à l'art. 7 CC, cette règle est aussi applicable au régime de l'art. 712t al. 2 CC (CDAP AC.2019.0042 précité consid. 2a; AC.2012.346 du 28 août 2013 consid. 1b; AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 1 et AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 1). De ce fait, le recours déposé sans autorisation, mais ratifié par la communauté des copropriétaires dans le délai que l'autorité leur avait fixé a été déclaré recevable (AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 1).

     b) En l’occurrence, à réception de la décision du 5 mai 2023, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de faire recours, le vote ayant eu lieu par correspondance. L’administrateur de la PPE a ainsi produit le 15 avril 2024 les bulletins du vote par correspondance. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la Communauté des propriétaires d’étages de la PPE A.________ a valablement recouru contre la décision municipale du 5 mai 2023. Partant, la question de savoir si les copropriétaires de la PPE ont également la qualité pour recourir à titre individuel souffre de demeurer indécise.

     Pour le reste, déposé en temps utile (cf. art. 95 LPA-VD), le recours satisfait en outre aux autres exigences légales de recevabilité (en particulier art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.                      La recourante invoque une violation de son droit d'être entendue, en se plaignant du fait que la décision attaquée n'examine pas les motifs développés dans l'opposition du 28 juillet 2020, qu'elle ne cite aucune disposition légale et que l'autorité intimée s'est abstenue d'exercer son pouvoir d'appréciation.

a) Tel qu'il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit d’être entendu comprend en particulier le devoir pour l'autorité de motiver sa décision (cf. art. 42 let. c LPA-VD), afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Cette garantie tend à éviter que l’autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l’affaire et des circonstances particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 109). En règle générale, selon la jurisprudence, l'autorité doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 143 III 65 consid. 5.2 p. 70). L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 137 II 266 consid. 3.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. En outre, la motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 564; TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 2.1).

Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 144 I 11 consid. 5.3). La jurisprudence admet toutefois que la violation du droit d'être entendu peut être réparée, conformément à la théorie dite "de la guérison", lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (ATF 145 I 167 consid. 4.4, 142 II 218 consid. 2.8.1; TF 1C_76/2020 du 5 février 2021 consid. 2.1), revoyant toutes les questions qui auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement entendu la partie (CDAP AC.2022.0245 du 20 septembre 2023 consid. 2a/aa). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée. Cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; TF 7B_1011/2023 du 11 janvier 2024 consid. 3.2; CDAP AC.2022.0431 du 14 septembre 2023 consid. 3a/aa).

b) La recourante relève qu'en dépit de l'instruction expresse figurant dans l'arrêt AC.2021.0022 chargeant l'autorité intimée de se prononcer sur les autres griefs formulés dans les oppositions et de se déterminer à nouveau sur la délivrance du permis de construire, la décision attaquée ne traite pas des griefs soulevés dans l'opposition du 28 juillet 2020 et ne cite aucune disposition légale. Elle ajoute que plusieurs de ces griefs nécessitaient que la municipalité exerce son pouvoir d'appréciation, ce qu'elle n'a pas fait.

L'autorité intimée relève que nonobstant l'absence de détermination sur certains griefs dans la décision municipale, la recourante n'a toutefois eu aucune peine à formuler ses griefs devant la CDAP, de sorte que son droit d'être entendu est respecté.

c)  En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'autorité intimée, il y a lieu d'admettre que les exigences minimales en matière de motivation des décisions n'ont pas été respectées. La décision attaquée ne traite en effet aucun des (autres) arguments soulevés dans l'opposition du 28 juillet 2020 – alors que l'arrêt AC.2021.0022 contenait une injonction expresse en ce sens –, ni ne mentionne les règles juridiques sur lesquelles elle se fonde. Le droit de la recourante à une décision motivée a par conséquent été violé.

La question se pose de savoir si on peut considérer que ce vice a été guéri dans le cadre de la présente procédure de recours. Dès lors que le recours doit être admis pour un autre motif, cette question souffre de demeurer indécise.

3.                      La recourante soutient que le bâtiment projeté présente une hauteur excessive. Dans ce contexte, elle met en cause la manière dont a été déterminé le terrain naturel.

     a) aa) S'agissant de la zone d'extension du bourg A, la question de la hauteur est réglée à l'art. 9 RPE, ainsi formulé:

"Pour les toitures à pans inclinés, la hauteur à la corniche mesurée au chéneau ne peut excéder 6 m et celle au faîte 11,50 m. Exceptionnellement, la municipalité peut fixer des hauteurs différentes pour des raisons d'intégration ou d'harmonie ou pour tenir compte de la topographie des lieux, pour autant que les hauteurs mentionnées à l'alinéa 1 ne soient pas dépassées.

(...)"

     L'art. 74 RPE – applicable à toutes les zones – prévoit ce qui suit:

"La hauteur à la corniche ou au faîte se mesure par rapport au terrain naturel ou aménagé en déblai.

La cote du terrain naturel est déterminée par la moyenne des altitudes prises au milieu des deux plus grandes diagonales du bâtiment.

(...)

Pour les bâtiments dont la toiture est à pans inclinés, la hauteur à la corniche est mesurée sur la partie supérieure du chéneau."

     A teneur de l'art. 118 al. 2 RPE, le dossier d'enquête comprend en particulier le plan d'enquête sur lequel sont figurés au minimum deux points de référence stables cotés en altitude, l'altitude du terrain naturel aux angles de la construction et la cote moyenne du sol naturel (les altitudes sont rattachées au nivellement officiel) (ch. 1). Le profil définitif du terrain avec indication du terrain naturel est indiqué sur tous les plans de façades (ch. 2). L'altitude de la dalle du rez-de-chaussée ainsi que celle de la corniche et du faîte sont indiquées sur les plans de l'architecte (al. 3).

     bb) Selon une jurisprudence constante, un terrain aménagé peut être considéré comme sol naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée (soit à tout le moins une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus au moins bref délai (CDAP AC.2022.0317, AC.2022.0321 du 18 décembre 2023 consid. 5b; AC.2021.0400, AC.2021.0401 du 16 janvier 2023 consid. 5b/aa). Cette troisième condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée ne devient pas, par le seul écoulement du temps, un terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la hauteur d'un agrandissement ou d'une construction nouvelle (CDAP AC.2022.0384 du 7 décembre 2023 consid. 6d/aa; AC.2021.0252 du 25 août 2023 consid. 7b/aa).

La notion juridique de terrain naturel, en tant que terrain de référence, a ainsi une signification qui s'impose aux communes, sauf dans l'hypothèse où le règlement communal contiendrait une règle expresse s'écartant de cette définition. La jurisprudence cantonale a pour effet que, dans le canton de Vaud, on applique en somme une règle correspondant à celle énoncée dans l'Accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine de la construction (AIHC – entré en vigueur dans certains cantons le 26 novembre 2010 mais pas ratifié par le canton de Vaud) qui définit ainsi la notion de "terrain de référence" (annexe 1, ch. 1.1): il équivaut en principe au terrain naturel; s'il ne peut être déterminé en raison d'excavations et de remblais antérieurs, la référence est le terrain naturel environnant; le texte de cette définition ajoute cependant que "pour des motifs liés à l’aménagement du territoire ou à l’équipement, le terrain de référence peut être déterminé différemment dans le cadre d’une procédure de planification ou d’autorisation de construire" (CDAP précités AC.2022.0317, AC.2022.0321 consid. 5b et AC.2022.0384 consid. 6d/bb).

cc) Le Tribunal a ainsi qualifié de terrain naturel une combe remblayée de longue date au-dessus d'un talus d'autoroute, qui se présentait désormais comme une vaste surface dont rien ne permettait, au moment de l'octroi d'un permis de construire pour un nouveau bâtiment, de réaliser qu'elle ne correspondait pas au terrain naturel; il importait peu que le remblai ait été aménagé dans l'intention de cacher l'autoroute et d'en couper le bruit, d'y replanter de la vigne ou d'y construire (Tribunal administratif [TA] AC.2004.0107 du 17 novembre 2004). En revanche, s'agissant d'une planie large de quelques mètres, soutenue par un talus sensiblement équivalent qui compensait la pente, et aménagée quarante ans auparavant devant une façade, il a jugé qu'elle satisfaisait assurément à la condition de temps, mais qu'elle ne pouvait pas être considérée comme un aménagement portant sur un secteur d'une certaine étendue susceptible d'être désormais considéré comme correspondant au terrain naturel. En effet, les mouvements de terre s'étaient limités à ce qui était nécessaire pour aménager une terrasse devant la façade de la maison, mais n'avaient pas atteint une ampleur suffisante pour dissimuler définitivement, au point de ressembler à du terrain naturel, la configuration initiale de la parcelle (TA AC.2002.0016 du 7 juillet 2003).

Le Tribunal a également retenu qu'un déblai effectué dans le cadre de la construction des bâtiments existants sur la parcelle, n'ayant pas porté sur un secteur d'une certaine étendue, ni sur l'ensemble de la parcelle – dès lors qu'il visait à aplanir le terrain sur une surface de près de 155 m² – ne pouvait être considéré comme terrain naturel en dépit des nombreuses années écoulées (CDAP AC.2010.0313 du 5 avril 2012 consid. 5c). Il a également été jugé que les deux planies en déblai réalisées au moment de la construction d'un ancien motel (au Nord et au Sud) afin de permettre un stationnement à plat des deux côtés et sur toute la longueur ne pouvaient pas être considérées comme étant le terrain naturel; la parcelle ayant, sur tout son pourtour, conservé le terrain naturel antérieur à la construction du motel qui se caractérise par la courbe naturelle et légèrement descendante du terrain (arrêt CDAP AC.2016.0233 du 13 février 2017 consid. 3b/bb déjà cité). En revanche, une butte aménagée environ cinquante ans auparavant au Nord d'une parcelle de manière à surélever quelque peu la maison construite à la même époque, ainsi qu’à créer un prolongement servant de terrasse, devait être tenue pour du terrain naturel, vu son étendue et compte tenu des travaux similaires effectués à la même époque lors de la construction de la maison d’habitation sur la parcelle voisine (CDAP AC.2009.0028 du 27 juillet 2009 consid. 3c).

Dans l'arrêt AC.2017.0135 du 23 mai 2018, la CDAP a considéré, s'agissant d'un chalet construit il y a plus de 40 ans, que si la condition liée à l'écoulement du temps était réalisée, les mouvements de terre en cause avaient été opérés uniquement dans la partie centrale et nord de la parcelle. La configuration actuelle du terrain permettait de voir que ce dernier n'avait pas subi de modification sur la limite de la parcelle des côtés Ouest, Sud-Est et Est, puisqu'il y avait une continuité par rapport aux terrains des trois parcelles voisines. La Cour a considéré que la portion de terrain aménagé était trop restreinte, au vu de la jurisprudence, pour être considérée comme constituant actuellement le terrain naturel. Le Tribunal a en revanche retenu que, malgré la démolition d'un hôtel-restaurant, la partie de la parcelle qui ne se situait pas dans l'emprise de l'ancien bâtiment démoli avait conservé sa configuration initiale, de sorte que le profil du sol n'avait pas été sensiblement modifié et que le terrain dans son état actuel pouvait être considéré comme le terrain naturel déterminant pour l'application du règlement communal (CDAP AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid. 3d/dd). Le Tribunal a aussi considéré qu'en l'absence d'éléments signalant un apport de terre significatif sur une parcelle, la municipalité était fondée à retenir que le terrain dans son état actuel était le terrain naturel déterminant, bien que l'on puisse concevoir, s'agissant d'un terrain situé dans un quartier bâti depuis de nombreuses années, en légère pente, que des mouvements de terre aient pu être progressivement effectués au fil du temps (CDAP AC. 2013.0289 du 9 octobre 2015 consid. 4e).

Dans l'arrêt AC.2021.0045, AC.2021.0048 du 25 octobre 2022, après avoir constaté que la légère pente encore visible sur la parcelle destinée à accueillir le projet de construction litigieux n'apparaissait plus sur les parcelles environnantes toutes aménagées en escalier (remblai/déblai), la Cour a jugé déterminant le fait que le secteur avait été régulièrement modifié au gré des constructions, dans le sens d'un remblai/déblai des parcelles, permettant à chaque parcelle d'aplanir le terrain. Elle a, de ce fait, considéré que le terrain aménagé sur la parcelle en cause pouvait être qualifié de terrain naturel (arrêt précité, consid. 4g).

     b) La recourante indique que s'il ressort des plans que le projet présente une hauteur de 11 m au faîte et de 6 m à la corniche, ces calculs se fondent toutefois sur le plan de situation du géomètre indiquant sur le plan de situation du 12 mars 2020 une altitude moyenne du terrain naturel de 424.53 m au croisement des deux diagonales du bâtiment. Relevant que le bâtiment projeté viendra s'implanter sur l'emplacement de la villa existante, destinée à être démolie, elle indique que le point de calcul de 424.53 m se situe très près de la façade Sud-Est de cette villa. Elle soutient que lors de la construction de cette dernière, le terrain a "vraisemblablement" été aménagé pour l'accueillir. Elle se plaint du fait que malgré cette situation limite où la hauteur du projet atteint le maximum réglementaire pour la hauteur à la corniche et où celui-ci se trouve sur un terrain accueillant déjà une construction existante, il appartenait à la constructrice de démontrer où se situait le terrain naturel, ce qu'elle n'a pas fait, le dossier étant ainsi lacunaire à cet égard.

     La constructrice reproche à la recourante de spéculer lorsqu'elle prétend que le terrain de la villa existante a "vraisemblablement" été aménagé pour l'accueillir. Elle soutient que les plans permettent de distinguer que les hauteurs mesurées par le géomètre lors de son passage le 11 février 2020 sont celles du terrain naturel. Elle souligne que rien dans le dossier ne permet de retenir que la hauteur du sol aurait pu être modifiée ou que son niveau actuel résulterait de l'accumulation de remblais ou d'un mouvement de terre significatif. Ajoutant qu'il est concevable, au sens de la jurisprudence, que dans un quartier bâti depuis de nombreuses années et en légère pente des mouvements de terre aient pu être progressivement effectués au fil du temps, si bien qu'on ne retrouve plus exactement le profil du terrain naturel avant l'urbanisation du secteur, la constructrice relève que la villa a été construite entre 1946 et 1960 et qu'il n'y a pas eu d'intervention notable depuis, de sorte qu'on peut considérer que la mesure prise par le géomètre l'a bien été sur le terrain naturel.

     L'autorité intimée relève qu'un terrain aménagé pour les besoins d'une construction précédente âgée de plus de 20 ans doit être considérée comme terrain naturel. Or, en l'espèce, lors de la signature de la convention du 17 novembre 1997, la villa existante était déjà érigée. Elle indique que les aménagements effectués autour de ce bâtiment il y a plus de 25 ans doivent dès lors être considérés comme du terrain naturel.

     La recourante rétorque qu'on ignore à quoi correspondent les cotes figurant sur le plan de situation, lesquelles ne sont même pas prises aux angles du futur bâtiment. Elle ajoute que la mention du géomètre figurant sur le plan de situation "altitudes interpolées selon les mesures du 11 février 2020" est difficilement compréhensible. Elle relève qu'il n'existe aucun rapport spécifique expliquant quel était l'état d'origine de ce terrain, dont la constructrice admet d'ailleurs qu'il a été aménagé lors de la construction de la villa. Or, selon la jurisprudence, l'une des conditions permettant à un terrain aménagé d'être considéré comme naturel est qu'il ne s'agisse pas d'un terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction. Elle indique que terrain aménagé ne devient pas, par le seul écoulement du temps, un terrain naturel et qu'il convient de reconstituer celui qui existait auparavant, démonstration qu'il ne revient pas à la recourante de faire. Elle argue qu'en présence d'une construction préexistante à l'endroit du projet et qui est destinée à être démolie, une telle analyse est nécessaire dès le moment où la hauteur est contestée. Elle soutient enfin qu'on ne comprend pas comment la hauteur a été calculée.

     c) En l’espèce, la vision locale a permis de constater que, dans le secteur litigieux, le terrain présente une déclivité naturelle depuis l’amont en direction de la Rue de la Paix (soit du Nord-Ouest au Sud-Est). On peut partir de l’idée que, au moment de la construction de la villa sur la parcelle n° 794, on a uniquement réalisé une sorte de planie limitée à ce qui était nécessaire pour que le jardin soit plat, ce qui a nécessité la construction d’un petit mur de soutènement. Tout indique également que, au cours du temps, le secteur bâti à l’amont de la rue de la Paix a fait l’objet de différents réaménagements et qu’il est par conséquent impossible de savoir comment était le terrain naturel il y a 60 ou 70 ans lorsque la villa a été construite. On se trouve par conséquent en présence de travaux de remblayage qui ont porté sur un secteur d'une certaine étendue et non pas dans une situation où il serait clairement établi que le terrain pris en considération correspondrait à un terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée auquel on se référerait à tort 20 ou 30 ans après pour mesurer la hauteur d'une construction nouvelle. Partant, tout bien considéré, le terrain naturel pris en considération pour vérifier le respect de la hauteur maximale fixée à l’art. 9 RPE ne prête pas le flanc à la critique.

     d) Vu ce qui précède, les cotes d'altitude retenues par le géomètre pour déterminer le terrain naturel de la parcelle peuvent être confirmées et le grief relatif à la hauteur du bâtiment projeté doit par conséquent être écarté.

4.                      La recourante se plaint d'une violation de l'art. 11 RPE en lien avec la réalisation de balcons intégrés dans la toiture en façades Nord et Sud du bâtiment projeté.

     a) aa) La teneur de l'art. 11 RPE est la suivante:

"Autant que possible, les combles prennent jour sur les façades-pignons. De petites fenêtres rampantes ou des lucarnes peuvent être aménagées sur le pan des toitures aux conditions suivantes :

a) fenêtres rampantes

- surface vitrée maximale par fenêtre rampante : 1,50 m²

- saillie maximale par rapport à la couverture : 0,20 m

b) lucarnes

- les dimensions des lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire selon les exigences de salubrité pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux habitables. Leur couverture et les joues sont exécutées avec les mêmes matériaux que le toit ou en verre ou en métal. La hauteur maximale de la face entre la toiture aval et le linteau ne peut excéder 1,40 m.

- la longueur totale additionnée des lucarnes et petites fenêtres rampantes ne peut excéder la moitié de la longueur du chéneau du pan de toit correspondant."

     L'art. 68 RPE relatif aux toitures (applicable à toutes les zones) prévoit ceci:

"(...)

Les lucarnes et les fenêtres rampantes peuvent être placées à l'aplomb du parement extérieur du mur de façade, et sans interruption de l'avant-toit. La largeur additionnée de ces lucarnes et petites fenêtres rampantes ne peut excéder la moitié de la longueur du chéneau du pan de toit correspondant.

La largeur additionnée des ouvertures est calculée par niveau de combles et ne peut excéder la moitié de la longueur du chéneau du pan de toiture correspondant. Les surcombles ne peuvent être éclairés que par des fenêtres rampantes."

bb) L'art. 28 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) régit ainsi l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:

"Art. 28

1.Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières (…)"

cc) La réglementation concernant les ouvertures en toitures a essentiellement pour objet de protéger l'aspect de celles-ci, en veillant à ce qu'elles ne soient pas dénaturées par des ouvertures trop importantes qui auraient pour seul but d'augmenter les surfaces habitables dans l'espace des combles (CDAP AC.2021.0335 du 10 mai 2022 consid. 5b/aa; AC.2002.0111 du 10 juillet 2003 consid. 4b). Faute de dispositions expresses, la possibilité d’aménager des combles habitables n’entraîne pas la faculté de créer en dehors du pan du toit des excroissances dont la saillie aurait pour but ou effet d’augmenter le volume habitable (CDAP AC.2019.0043, AC.2019.0248 du 27 novembre 2020 consid. 6d/bb et la référence au prononcé de l’ancienne Commission cantonale vaudoise de recours en matière de police des constructions [CCRC] du 27 décembre 1973, in: RDAF 1975 413 ch. 2).

     b) La recourante relève que le projet prévoit quatre balcons au niveau des combles, intégrés dans la toiture, ainsi que quatre lucarnes et une fenêtre de toit. Arguant que l'art. 11 RPE n'autorise pas les balcons intégrés dans la toiture mais permet uniquement des lucarnes et fenêtres rampantes, elle estime que les quatre balcons projetés sont contraires à la lettre et à l'esprit de cette disposition, qui vise à maintenir des toitures d'aspect aussi sobre que possible. Elle soutient que la dimension des lucarnes, saillantes ou rentrantes, devrait être réduite au minimum nécessaire selon les exigences de salubrité s'agissant des locaux habitables. Or, ici, ces ouvertures seraient quatre fois trop grandes, puisque pour les séjours des combles le calcul de proportion selon l'art. 28 RLATC serait de 130 m² de plancher, alors que la surface de plancher projetée n'est que de 33 m².

     L'autorité intimée fait valoir que l'art. 11 RPE ne traite que des lucarnes et fenêtres rampantes, que cette disposition ne prévoit pas que ces lucarnes ne puissent pas donner sur une ouverture de type balcons-baignoires et qu'aucune disposition du RPE n'interdit la création de balcons-baignoires dans les toitures. Elle relève que c'est en ce sens qu'elle interprète son règlement. Elle précise avoir autorisé de tels aménagements sur d'autres constructions, notamment sur une parcelle de la même zone, à la rue de la Paix 4. Elle souligne enfin que les habitants de la PPE n'ont pas de vue directe sur les balcons orientés au Sud-Est et qu'il est douteux qu'ils soient gênés par ceux orientés au Nord-Ouest.

     Relevant qu'il est douteux que l'art. 11 RPE s'applique aux balcons, la constructrice relève que la recourante ne peut quoi qu'il en soit pas se fonder sur cette disposition pour en déduire une interdiction générale des balcons aux étages des combles. Elle indique que la jurisprudence n'a jamais exclu de telles installations lorsqu'elle a été amenée à examiner des dispositions similaires, en citant l'arrêt AC.2019.0043 du 27 novembre 2020. Elle ajoute que la largeur totale des ouvertures des deux pans de la toiture, soit 10.38 m (3.51 m + 3.51 m+ 1.68 m + 1.68 m) respectivement 10.03 m (3.32 m + 3.32 m + 1.71 m + 1.68 m) est inférieure à la moitié de la longueur du toit qui est de 10.985 m (soit la moitié de 21.97 m).

     c) L’art. 11 RPE a clairement pour objectif de protéger l'aspect des toitures dans la zone d'extension du bourg A en veillant à ce qu'elles ne soient pas dénaturées par des ouvertures trop importantes. Il ressort ainsi du texte clair de l'art. 11 RPE que, dans ce but, cette disposition n'autorise que des fenêtres rampantes et des lucarnes sur les pans de toiture. Partant, cette disposition n’autorise pas l’aménagement de balcons intégrés dans la toiture (balcons-baignoires) comme le prévoit le projet litigieux. On relève au surplus que, si on devait assimiler ces aménagements à des lucarnes, l’art. 11 al. 2 RPE ne serait pas respecté puisque cette disposition prévoit que les lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire selon les exigences de salubrité pour assurer l’éclairage et l’aération des locaux habitables, exigence qui n’est manifestement pas respectée en l’espèce. Enfin, pour ce qui est des balcons intégrés dans la toiture prévus du côté Sud, on relève une violation de l’art. 68 al. 7 RPE (qui figure dans les règles applicables à toutes les zones) puisqu’on constate une interruption de l’avant-toit. Le fait que les ouvertures litigieuses respectent par hypothèse les autres exigences de l’art. 68 RPE n’est pas déterminant puisque l’art. 11 RPE pose des exigences spécifiques pour la zone d'extension du bourg A, exigences qui ne sont pas respectées en l’espèce.

     d) Vu ce qui précède, le grief de la recourante relatif au non-respect de l’art. 11 RPE est fondé.

     e) Il convient encore d’examiner si le non-respect de l’art. 11 RPE est admissible au regard d’une pratique illégale constante et délibérée de la commune et, par conséquent, en application du principe de l’égalité de traitement.

     aa) Il y a inégalité de traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux décisions soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I 58 consid. 4.4 p. 68, 136 I 297 consid. 6.1 p. 304, 345 consid. 5 p. 347/348 et les arrêts cités). Cela étant, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas. Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Une pratique illégale d'une autorité peut, le cas échéant, être invoquée par un administré pour obtenir que cette pratique soit également appliquée à sa situation. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi. Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510, 127 I 1 consid. 3a p. 2, 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arrêts cités) et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1, 123 II 248 consid. 3c p. 254, 115 Ia 81 consid. 2 p. 83 et les références). Si l'autorité ne s'exprime pas sur ses intentions futures, il y a lieu de présumer qu'elle se conformera à l’avenir au jugement que le tribunal aura rendu (cf. ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78, 115 Ia 81 consid. 2 p. 83 et les références citées).

Cela étant, une importance plus grande doit être accordée au principe de la légalité dans certains domaines du droit. Dans le domaine des autorisations de construire notamment, la situation est en effet particulière dans la mesure où la procédure permet à des tiers d'intervenir par le biais d'oppositions afin d'exiger que le projet mis à l'enquête publique respecte le droit et plus particulièrement la réglementation communale sur les constructions. Dans ces circonstances, il n'apparaît guère concevable qu'une municipalité puisse invoquer le principe d'égalité pour écarter une opposition qui invoque à juste titre la non-réglementarité d'un projet. Ceci se heurte à l'intérêt privé des opposants, et plus particulièrement celui des voisins, à ce que les constructions édifiées sur des parcelles voisines soient conformes au droit (cf. CDAP AC.2019.0032 du 29 novembre 2019 consid. 3a ; AC.2017.0193 du 18 juin 2018 consid. 6a, AC.2005.0029 du 7 décembre 2005 consid. 2d/bb). On peut au surplus douter qu'une municipalité puisse enlever tout effet à une disposition d'un règlement communal régulièrement adopté par le législateur communal. On relèvera à ce propos qu'en agissant ainsi, l'autorité communale viole l'art. 21 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700), à teneur duquel les plans d'affectation ont force obligatoire pour chacun. Cette pratique est en outre contraire à l'obligation faite à la municipalité par l'art. 17 LATC de veiller au respect des prescriptions légales et réglementaires (cf. l’arrêt TF 1P.44/2006 du 18 janvier 2007, dans lequel le Tribunal fédéral a considéré, statuant sur recours contre l’arrêt AC.2005.0029 du 7 décembre 2005, que le tribunal cantonal n'avait pas violé l'art. 8 Cst. en accordant un caractère prépondérant au respect de la légalité, par rapport à une égalité dans l'illégalité).

Dans ce cadre, il y a lieu de prendre en considération la situation spécifique dans laquelle se trouve l'autorité communale lorsqu'elle applique les normes d'un plan d'affectation. Si elle estime, plusieurs années après l'entrée en vigueur d'un plan d'affectation, que certaines dispositions ne sont plus appropriées à cause de l'évolution des circonstances, elle peut – ou doit, le cas échéant – engager une procédure de révision de ce plan, conformément à la règle de l'art. 21 al. 2 LAT (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.2). Elle ne doit donc pas décider d'adopter une pratique contraire à la réglementation car il lui incombe d'abord de prendre l'initiative d'une révision du plan. Dans l'intervalle, les constructeurs ne peuvent pas se prévaloir du principe de l'égalité dans l'illégalité pour revendiquer une application du règlement communal allant à l'encontre de son texte clair (cf. TF 1C_482/2010 du 14 avril 2011 consid. 5.1; CDAP AC.2019.0032 précité consid. 3a AC.2017.0193 précité consid. 6, AC.2017.0108 du 13 novembre 2017 consid. 5, AC.2011.0183 du 6 février 2012).

     bb) Dans quelques cas, la CDAP a admis qu’un constructeur puisse se prévaloir du principe de l’égalité dans l’illégalité (cf. AC.2009.0206 du 23 septembre 2010 concernant la commune de Château d’Oex confirmé par l’arrêt TF 1C_482/2010 du 14 avril 2011; AC. 2019.0136 du 11 février 2020 [faisant suite à l’arrêt AC.2016.0437 du 7 février 2018] concernant la Commune de Rougemont confirmé par l’arrêt TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020). Ces cas différaient toutefois du cas d’espèce dans la mesure où la municipalité admettait violer volontairement une disposition du règlement communal. De plus, dans l’affaire la plus récente, la municipalité avait fait part de son intention de modifier le règlement sur le point litigieux.

     cc) Dans le cas d’espèce, la municipalité considère qu’elle applique correctement l’art. 11 RPE, ce qui n’est pas le cas pour les motifs mentionnés plus haut. On se trouve par conséquent dans l’hypothèse où le caractère illégal de la pratique municipale est identifié pour la première fois dans le cadre d’une procédure de recours. Or, il ressort de la jurisprudence qu’une pratique constante est sans effet si son caractère illégal est identifié pour la première fois à l’occasion d’une procédure judiciaire: dans ce cas de figure, il est présumé que l’autorité l’adaptera pour se conformer à la loi (cf. TF 1C_436/2014 du 5 janvier 2015 consid. 5.1 ; P. Tschannen, Gleichheit im Unrecht :Gerichtstraffe im Grundrechtskleid in ZBL 112/2011 p. 74 avec la référence à l’ATF 112 Ib 381 consid. 6). Ce n’est que si l’autorité renonce à abandonner une pratique qu’elle sait illégale que le principe de l’égalité de traitement peut avoir le pas sur celui de la légalité. Si l’autorité ne s’exprime pas sur ses intentions futures, l’autorité judiciaire présume que celle-ci se conformera à la loi à l’avenir (cf. ATF 122 II 446 consid. 4a). En l’occurrence, il n’existe aucun élément dans le dossier, notamment s’agissant des écritures déposées par la municipalité, dont on pourrait déduire que celle-ci persistera dans une pratique antérieure en sachant que celle-ci n’est pas conforme au règlement communal. Partant, la pratique constante alléguée par la municipalité s’agissant de l’interprétation de l’art. 11 RPE est sans effet et ne permet pas à la constructrice d’invoquer le principe de l’égalité de traitement.

5.                      La recourante soutient que le projet n'est pas conforme aux normes de protection incendie s'agissant de la distance par rapport au bâtiment existant sur la parcelle n° 795.

     a) aa) Avant de délivrer le permis, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (art. 104 al. 1 LATC). Selon l'art. 6 de la loi vaudoise du 27 mai 1970 sur la prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels (LPIEN; BLV 963.11), la municipalité veille à l'application de la législation cantonale ou communale sur les constructions et l'aménagement du territoire destinée à prévenir les dangers d'incendie. Les bâtiments, ouvrages et installations doivent dans ce cadre présenter toutes les garanties de sécurité imposées par leurs conditions de situation, de construction et d'exploitation ou d'utilisation (art. 11 LPIEN). L'art. 3 al. 2 LPIEN habilite le Conseil d'Etat à déclarer applicables avec force de loi les normes techniques admises par les autorités fédérales, la Caisse nationale suisse d'assurance en cas d'accidents ou des organisations professionnelles. Le Conseil d'Etat a fait usage de cette compétence à l'art. 1 du règlement du 30 janvier 2019 concernant les prescriptions sur la prévention des incendies (RPPI; BLV 963.11.2), en vigueur depuis le 1^er janvier 2019, en déclarant applicable la norme et les directives de protection incendie de l'Association des établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI). Selon le Tribunal fédéral, la norme AEAI est directement applicable à titre de droit intercantonal et l'emporte sur le droit cantonal qui lui serait contraire (1C_234/2020 du 5 février 2021 consid. 5; 1C_340/2015 du 16 mars 2016 consid. 7.1), notamment sur les distances entre constructions (cf. TF 1C_441/2010 du 8 février 2011 consid. 4.1). Elle doit toutefois être appliquée dans le respect des droits constitutionnels, notamment du principe d'égalité de traitement (TF 1C_491/2012 du 26 mars 2013 consid. 5.1; 1C_441/2020 précité consid. 4.1) ainsi que de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) et toute restriction à ce droit doit se limiter à ce qui est strictement nécessaire pour parvenir à ce but (cf. CDAP AC.2016.0286 du 31 juillet 2017 consid. 4a et les réf. citées).

     bb) Selon l'art. 28 de la norme de protection incendie de l'Association des établissements cantonaux d'assurance incendie (ci-après: les normes AEAI; état au 1^er janvier 2015), sont considérées comme distances de sécurité incendie entre les bâtiments et les autres ouvrages les distances minimales requises pour garantir une protection incendie suffisante. A teneur de l'art. 29 des normes AEAI, les distances de sécurité doivent être fixées de manière à éviter la mise en danger réciproque des bâtiments et autres ouvrages par propagation d'un incendie. Le type de construction, la situation, l'étendue et l'affectation doivent être pris en compte. L'art. 30 desdites normes prévoit que lorsque les distances sont insuffisantes du point de vue de la protection incendie, il faut prendre des mesures pour empêcher la propagation d'un incendie.

     La Directive de protection incendie 15-15 "Distances de sécurité incendie, systèmes porteurs et compartiments coupe-feu" (état au 18 septembre 2019) (ci-après: la directive AEAI) prévoit ceci:

"2.1 Mode de mesurage

Les distances se mesurent entre les façades. En présence d'avant-toits ou d'autres éléments de construction en saillie dépassant 1 m, la distance de sécurité incendie doit être augmentée de la longueur excédant 1 m.

2.2 Exigences générales

(...)
2 Les distances de sécurité incendie suivantes doivent être respectées :

a 5 m lorsque la couche extérieure des deux façades est composée de matériaux RF1;

b 7,5 m lorsque la couche extérieure de l'une des deux façades est composée de matériaux de construction combustibles;

c 10 m lorsque la couche extérieure des deux façades est composée de matériaux de construction combustibles.

3 Les distances de sécurité incendie peuvent être réduites:

· entre deux maisons individuelles;

· entre deux bâtiments de faible hauteur;

· entre deux bâtiments de hauteur moyenne dont les parois extérieures (à l'exception des fenêtres et des portes qui s’ouvrent) présentent une résistance au feu d'au moins 30 minutes.

Les distances de sécurité incendie réduites doivent être d'au moins:

a 4 m lorsque la couche extérieure des deux façades est composée de matériaux RF1;

b 5 m lorsque la couche extérieure de l'une des deux façades est composée de matériaux de construction combustibles;

c 6 m lorsque la couche extérieure des deux façades est composée de matériaux de construction combustibles.

4 Il faut tenir compte d'une manière appropriée des parties combustibles des parois extérieures, ainsi que des parties saillantes des bâtiments et autres ouvrages, telles que les balcons, les avant-toits et les vérandas. Cette exigence ne concerne pas le dessous des avant-toits.

(...)

2.4 Mesures compensatoires en cas de distances de sécurité incendie insuffisantes

Dans les cas où les distances de sécurité incendie définies sous chiffre 2.2 ou 2.3 ne peuvent être respectées, les structures des parois extérieures seront soumises à des exigences accrues sur le plan de la combustibilité et de la résistance au feu."

     b) aa) En l'espèce, selon le plan de situation du géomètre, une distance de 5.4 m sépare la façade Ouest de la construction projetée sur la parcelle n° 794 (façade implantée en limite de parcelle) de la façade Est du bâtiment de la PPE existant sur la parcelle n° 795, respectivement une distance de 4 m en tenant compte des avant-toits du bâtiment de la PPE.

     Le dossier de permis de construire comporte un concept incendie daté du 13 mars 2020 et établi par le bureau Dinges Consulting, dont il ressort que les parois extérieures du bâtiment projeté seront constituées d'un crépi minéral RF1 et que la couche supérieure de sa toiture sera également construite avec des éléments de construction RF1 (document précité, ch. 3.3 p. 4).

     bb) Suite à l'audience, la recourante et la constructrice ont été invitées à renseigner sur les matériaux composant les façades des bâtiments situés sur les parcelles n^os 794 et 795 qui se feraient face. La constructrice a à cet égard transmis le 14 mai 2024 un courriel émanant de Dinges Consulting du 13 mai 2024 confirmant que le projet sur la parcelle n° 794 respectait les exigences de la directive AEAI avec la motivation suivante:

"La distance entre les bâtiments de faible hauteur (11 mètres à la toiture) doit être au minimum de 4 mètres avec des revêtements de façades en matériaux RF1 (crépis minéral) ce qui est le cas.

De plus, dans le projet concerné le mur faisant face au bâtiment existant est borne (sic!) avec une épaisseur suffisante pour garantir une résistance au feu d'au moins 30 minutes."

     Pour sa part, la recourante a indiqué que la façade Est du bâtiment sur la parcelle n° 795 ne répondait pas aux normes RF1 compte tenu des matériaux dont elle était constituée (fenêtres en PVC; isolation périphérique avec du Sagex; avant-toits en bois), de sorte que les distances de sécurité incendie n'étaient pas respectées (cf. courriers des 15 mai et 7 juin 2024). La constructrice a rétorqué que cette affirmation relevait d'une mauvaise compréhension de la directive AEAI (cf. courrier du 7 juin 2024), en transmettant un courriel de Dinges Consulting du 3 juin 2024 dont il ressortait que: 1) la directive AEAI ne stipulait pas que tous les matériaux de la façade devaient être RF1 mais uniquement la couche supérieure, 2) les fenêtres en PVC n'étaient pas prises en compte pour les distances de sécurité entre bâtiments, 3) concernant les avant-toits, le mur de la construction projetée était "borne" et garantissait une résistance au feu suffisante permettant de réduire les distances de sécurité prescrites. Dinges Consulting a ajouté qu'en mettant en place des mesures compensatoires, la distance de sécurité pourrait être inférieure à 4 m. La recourante a répondu à ces arguments le 24 juin 2024, en indiquant qu'en présence de bâtiments de hauteur moyenne la distance ne pouvait être réduite que si les parois extérieures présentaient une résistance au feu d'au moins 30 minutes, ce qui n'était pas le cas des matériaux des cages d'escaliers et des avant-toits en façade Est du bâtiment sur la parcelle n° 795 qui n'étaient pas RF1 et non combustibles. Elle en a conclu que la distance de sécurité ne pouvait pas être réduite, ou alors au maximum à 5 m (cf. directive ch. 2.2. al. 3 let. b), distance non respectée ici.

     cc) Il sied en premier lieu de relever que selon la directive AEAI, un bâtiment jusqu'à une hauteur totale de 11 m constitue un bâtiment de faible hauteur (cf. tableau 1, p. 10). Partant, dans la mesure où elle présente une hauteur au faîte de 11 m selon les plans, la construction litigieuse doit être considérée comme étant de faible hauteur et non pas de moyenne hauteur, comme l'allègue erronément la recourante (cf. courrier du 24 juin 2024). Pour ce qui est du bâtiment existant sur la parcelle n° 795, la recourante ne prétend pas que sa hauteur totale excéderait 11 m. Dans ce cas de figure, la distance de sécurité incendie peut être réduite à 4 m si la couche extérieure des deux façades est composée de matériaux RF1 (cf. cf. ch. 2.2 al. 3 let. b de la directive AEAI) ou à 5 m si la couche extérieure de l'une des façades est composée de matériaux de construction combustibles (cf. ch. 2.2 al. 3 let. c de la directive AEAI).

     S'il peut être considéré comme établi que la façade Ouest du bâtiment projeté est composée de matériaux RF1, la situation apparaît moins évidente s'agissant de la façade Est du bâtiment existant sur la parcelle n° 795. En effet, si la recourante met en exergue les matériaux combustibles des fenêtres, de l'isolation, de la cage d'escalier et des avant-toits, elle ne s'exprime en revanche pas sur les caractéristiques du revêtement de cette façade, alors que c'est à cette "couche extérieure" que la directive AEAI fait référence. En particulier, la recourante n'affirme à aucun moment que ce revêtement serait lui-même composé de matériaux de construction combustibles, laissant ainsi planer le doute à cet égard.

     Dans la mesure où le recours doit de toute manière être admis pour les motifs précédemment évoqués (cf. consid. 5d et 5e/bb ci-dessus), ce point n'a pas à être tranché définitivement dans le présent arrêt. En cas de dépôt d'un nouveau projet qui lui serait soumis, il appartiendra à l'autorité intimée d'examiner de manière approfondie la question du caractère incombustible des façades des deux bâtiments se faisant face et des distances minimales de sécurité exigibles au regard de la directive AEAI, en tenant compte en particulier des éléments de construction en saillie (cf. art. 2.1 de la directive AEAI) et en exigeant le cas échéant d'éventuelles mesures de compensation garantissant une incombustibilité et une résistance au feu accrues au sens du ch. 2.4 de la directive AEAI (cf. dans ce contexte TF 1C_491/2012 précité consid. 5.1 et 5.2; 1C_441/2010 précité consid. 4.1).

6.                      La recourante reproche à l'autorité intimée de ne pas avoir fait application de l'art. 17 RPE pour exiger des décrochements.

     a) La disposition invoquée par la recourante, à savoir l'art. 17 RPE, concerne la zone de moyenne densité et ne trouve dès lors à s'appliquer ici. S'agissant de la zone d'extension du bourg A, il convient de se référer à l'art. 13 RPE intitulé "Harmonie architecturale", qui prévoit que la municipalité peut exiger que les bâtiments de plus de 15 m de longueur soient décrochés en plan et en élévation. L'importance de ces décrochements est fixée dans chaque cas (al. 1). La municipalité peut interdire toute construction qui, par son implantation, son volume ou ses caractéristiques architecturales serait de nature à compromettre l'ensemble architectural existant (al. 2).

     b) La recourante relève que s'agissant du bâtiment projeté, qui présente une longueur de 22 m, un décrochement en élévation du côté de la parcelle n° 795 serait approprié pour atténuer l'impact de cette construction en limite de propriété.

     L'autorité intimée indique que l'art. 13 RPE constitue une norme potestative et que la municipalité peut en faire application ou y renoncer. Elle relève avoir ici considéré que le projet présentait une harmonie architecturale suffisante, de sorte qu'il pouvait être renoncé à exiger les décrochements évoqués.

     c) Rédigé en la forme potestative, l'art. 13 al. 1 RPE confère à l'autorité intimée une faculté laissée à son appréciation. Une intervention de la municipalité sur la base de cette disposition relève de questions d'esthétique et d'intégration des constructions, pour lesquelles elle dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En l’occurrence, malgré la longueur du bâtiment projeté (22 m) et son implantation à proximité de la parcelle de la recourante, on ne saurait considérer qu’un décrochement en élévation serait absolument nécessaire et que la municipalité a abusé du pouvoir d’appréciation que lui confère l’art. 13 al. 1 RPE en ne l’imposant pas. Ce grief doit par conséquent également être écarté.

7.                La recourante conteste le nombre de places de stationnement qu'elle juge excessif au regard de la norme VSS applicable. Elle relève que le projet prévoit quatorze places de stationnement (douze intérieures et deux extérieures), alors que le nombre de cases calculé selon la norme VSS SN 40 281 serait au maximum de neuf places de parc en tenant compte de la SPB, voire sept sur la base du nombre de logements. Elle indique que le bâtiment litigieux se situe à quelques minutes à pied de la gare et d'arrêts de bus, de sorte que le nombre de places de parc peut encore être réduit, ce qui permettrait une réduction du parking souterrain et donc une atteinte moins importante aux arbres protégés, point dont il sera question ci-après au consid. 9. L'autorité intimée fait valoir pour sa part que l'art. 79 RPE prévoit un nombre minimum de places de stationnement, fondé sur la norme VSS SN 640 290, et que la municipalité peut autoriser un nombre de places supérieur.

     a) Aux termes de l'art. 79 RPE, la création de garages ou de places de stationnement privées est fixée par la municipalité, au minimum sur la base des dispositions des normes VSS SN 640 290 de l'Union Suisse des Professionnels de la Route, en particulier en ce qui concerne le stationnement lié aux activités. La municipalité peut accepter des solutions d'ensemble permettant d'y déroger.

b) Quand le règlement communal prévoit une formule de calcul permettant en principe de déterminer le nombre (minimal ou maximal) de cases, le cas échéant par un renvoi aux normes VSS, il faut reconnaître à la municipalité un important pouvoir d'appréciation: les normes VSS, en soi non contraignantes, doivent être appliquées en tenant compte des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, notamment celui de la proportionnalité (cf. TF 1C_347/2022 du 25 août 2023 consid. 3.1; AC.2023.0189 du 12 janvier 2024 consid. 5, AC.2018.0196 du 11 décembre 2020 consid. 9d et les références). Selon la jurisprudence, les règlements communaux qui exigent "au moins" ou "au minimum" un certain nombre de places de stationnement sont interprété comme des normes fixant un minimum, le constructeur pouvant aller au-delà (cf. CDAP AC.2021.0202 du 4 mars 2022 consid. 8c ; AC.2015.0064 précité consid. 3a; AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 5b, AC.2012.0072 du 14 mars 2013; voir aussi AC.2018.0212 du 2 mai 2019 consid. 4a et AC.2018.0123 du 3 décembre 2018 consid. 4a). L'autorité municipale jouit à cet égard d'une marge d'appréciation importante (RDAF 1999 I 119), mais ce pouvoir d'appréciation peut être contrôlé par le tribunal sous l'angle de l'abus ou de l'excès (cf. CDAP AC.2021.0202 précité consid. 8c ; AC.2008.0317 du 18 septembre 2009 consid. 5b).  

     c) La norme VSS 640 290 à laquelle renvoie l'art. 79 RPE a été remplacée le 1^er février 2006 par la norme SN 640 281 "Stationnement – Offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme", désormais numérotée VSS SN 40 281. Dès lors que les normes VSS expriment l'état des connaissances des professionnels de la route dans le domaine concerné, il n'est pas critiquable de faire application du texte le plus récent (cf. en ce sens TF 1C_38/2020, 1C_39/2020 du 7 octobre 2020 consid. 5.2 et 5.2.1).

Selon la norme VSS SN 40 281, il est recommandé d'offrir une case par logement ou une case de stationnement par 100 m² de surface brute de plancher (SBP). A ces cases de stationnement pour les résidents, il est nécessaire d'ajouter 10% de cases en plus pour les visiteurs, ces chiffres constituant des valeurs indicatives et correspondant en règle générale à l'offre nécessaire, indépendamment du type de localisation (ch. 9.1 intitulé "Cas normal"). Ce n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux, que doit intervenir l'arrondissement du nombre de cases de stationnement à l'entier supérieur (ch. 9.3). Le critère donnant le plus grand nombre de cases est déterminant (CDAP AC.2021.0143 du 19 août 2022 consid. 7b; AC.2019.0093 du 13 mai 2020 consid. 4a/bb).

     d) En l'espèce, compte tenu d'un projet prévoyant 787 m² de surface brute utile des planchers, dont 705 m² consacrés au logement (cf. formulaire de demande de permis de construire, ch. 63), le nombre de places de parc admissibles au regard de la norme VSS SN 40 281 correspond à neuf places au total.

     On l’a vu, selon la jurisprudence, les règlements communaux qui, comme c’est le cas en l’espèce, exigent "au moins" ou "au minimum" un certain nombre de places de stationnement sont interprétés comme des normes fixant un minimum, le constructeur pouvant aller au-delà. On ne saurait ainsi considérer que la municipalité n’a pas respecté l’art. 79 RPE en autorisant quatorze places de parc, ceci compte tenu du pouvoir d’appréciation que lui confère cette disposition. Ce grief doit par conséquent également être écarté.

8.                La recourante conteste l'octroi d'une "dérogation" s'agissant de deux places de stationnement implantées au-delà de la limite des constructions fixée par le plan d'alignement approuvé le 9 octobre 1964, le long de la rue de la Paix.

     a) aa) L'art. 9 al. 1 de loi sur les routes du 10 décembre 1991 (LRou; BLV 725.01) prévoit qu'il peut être établi, pour les routes ou fractions de routes existantes ou à créer, des plans d'affectation fixant la limite des constructions; ces plans peuvent comporter un gabarit d'espace libre, ainsi qu'une limite secondaire pour les constructions souterraines et les dépendances de peu d'importance.

L'art. 36 LRou fixe les règles générales en ce qui concerne les distances minimales à observer pour les constructions de part et d'autre des routes en fonction de leur classification, règles qui ne sont applicables qu'à défaut de plan fixant la limite des constructions (art. 36 al. 1 LRou). L'art. 37 LRou introduit un régime particulier pour les constructions souterraines et les dépendances de peu d'importance qui ne s'applique, là encore, qu'à défaut de plan fixant la limite des constructions souterraines. Les aménagements extérieurs sont régis par l'art. 39 LRou, qui prévoit que des aménagements extérieurs tels que mur, clôture, haie ou plantation de nature à nuire à la sécurité du trafic, notamment par une diminution de la visibilité, ne peuvent être créés sans autorisation sur les fonds riverains de la route (al. 1). Le règlement d'application fixe les distances et hauteurs à observer (al. 2).

L'art. 8 du règlement d'application de la LRou du 19 janvier 1994 (RLRou; BLV 725.01.1) est ainsi libellé:

"Art. 8 Murs, clôtures, plantations (art. 39 LR)

¹ Les ouvrages, plantations, cultures ou aménagements extérieurs importants ne doivent pas diminuer la visibilité ni gêner la circulation et l'entretien ni compromettre la réalisation des corrections prévues de la route.

² Les hauteurs maxima admissibles, mesurées depuis les bords de la chaussée, sont les suivantes:

a.            60 centimètres lorsque la visibilité doit être maintenue;

b.            2 mètres dans les autres cas.

³ Cependant, lorsque les conditions de sécurité de la route risquent d'être affectées, le département ou la municipalité pour les routes relevant de leurs compétences respectives, peut prescrire un mode de clôture, des hauteurs et des distances différentes de celles indiquées ci-dessus."

     bb) Selon la jurisprudence, une place de stationnement extérieure ne doit pas, dans le cadre des art. 36 ss LRou, être traitée comme une "dépendance de peu d'importance", ouvrage pour lequel l'art. 37 LRou permet des dérogations à la limite des constructions pour autant que soit en principe observée une distance de 3 m au moins du bord de la chaussée, sauf si la commune prévoit une autre limite des constructions. Le législateur cantonal a en effet voulu assimiler les "places de stationnement à l'air libre" aux aménagements extérieurs visés à l'art. 39 LRou, comme cela ressort clairement de l'exposé des motifs du Conseil d'Etat concernant le projet de loi sur les routes (BGC automne 1991 p. 753 – le parlement ayant adopté tel quel l'art. 39 al. 1 du projet, ibid. p. 788) (CDAP AC.2018.0416 du 2 septembre 2019 consid. 8a; AC.2019.0070 du 10 juillet 2019 consid. 4a). Or, toujours selon la jurisprudence, une limite des constructions fixée par la règlementation communale n'est pas applicable aux aménagements extérieurs au sens de l'art. 39 LRou (CDAP AC.2021.0385 du 7 mars 2023 consid. 5c; AC.2021.0262 du 29 septembre 2022 consid. 8a/cc; AC.2012.0151 du 19 décembre 2012 consid. 4, duquel il découle que sont applicables à une place de stationnement les art. 39 LRou et 8 RLRou et non la limite des constructions, plus sévère, fixée par le plan communal). Ainsi, le tribunal a retenu qu'une place de stationnement à l'air libre peut le cas échéant, à l'instar d'autres aménagements extérieurs, être aménagée au-delà d'une limite des constructions si cela ne compromet pas la visibilité ni ne gêne la circulation ou l'entretien (CDAP AC.2018.0416 précité consid. 8a; CDAP AC.2015.0063 du 21 avril 2016 consid. 5).

     b) La recourante, en se référant au plan de situation, fait valoir que le projet comprend une demande de dérogation à la limite des constructions pour deux places de stationnement. Elle fait grief à l'autorité de ne pas avoir justifié cette dérogation, alors qu'un parking souterrain est prévu, qu'il reste de l'espace à disposition sur la parcelle et que le nombre de places est déjà excessif.

     c) En l'espèce, sur le plan de situation du 12 mars 2020, le géomètre a apposé la mention suivante: "Dérogation à la limite des constructions du 09.10.1964 (places de parc)". A la lecture dudit plan, on peine toutefois à discerner clairement si c'est une seule ou les deux places de parc extérieures (accolées) qui empiètent sur la limite des constructions. La lecture du plan du rez-de-chaussée et des aménagements extérieurs du 16 mars 2020 permet d'éclaircir ce point. Il en ressort que seule une de ces places (visiteurs) empiète sur la limite des constructions. 

     Quand bien même l'indication figurant sur le plan de situation peut porter à confusion, cet empiètement ne nécessitait aucune dérogation à la législation sur les routes, une place de parc n'ayant ni à respecter une limite des constructions ni une quelconque distance par rapport à la route. Pour le surplus, la vision locale a permis de constater que les places de stationnement litigieuses ne poseront pas de problème particulier en ce qui concerne la visibilité et la circulation. Partant, les exigences posées par l’art. 8 al. 1 RLRou sont respectées et ce grief doit également être écarté.

9.                La recourante conteste l'abattage d'arbres qui est prévu.

     Vu le sort du recours, le permis de construire et l’autorisation d’abattage des arbres qui lui est liée sont annulés.

     En cas de dépôt d'un nouveau projet impliquant l’abattage d’arbres, il appartiendra à la constructrice de déposer une demande de dérogation à la protection du patrimoine arboré respectant les exigences de l’art. 19 du règlement du 29 mai 2024 d’application de la loi du 30 août 2022 sur la protection du patrimoine naturel et paysager (RLPrPNP; BLV 450.11.1), étant précisé que c’est tout le patrimoine arboré au sens des art. 3 al. 10 et 14. al. 1 de la loi du 30 août 2022 sur la protection du patrimoine naturel et paysager (LPrPNP; BLV 450.11.) qui est concerné et non pas seulement les arbres protégés par le règlement communal. Il appartiendra ensuite à la municipalité de se prononcer sur la demande dérogation et sur les plantations compensatoires (cf. art. 16 LPrPNP et 21 RLPrPNP) en rendant une décision motivée indiquant la pesée d’intérêts à laquelle elle aura procédé.

10.              Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée du 5 mai 2023 être annulée.

De jurisprudence constante, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, comme en l'occurrence la constructrice, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et les dépens (cf. notamment CDAP AC.2017.0009 du 9 février 2018; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 9; AC.2012.0241 du 17 juin 2013 consid. 8 et les références). L'émolument de justice, ainsi qu'une indemnité à titre de dépens en faveur de la recourante qui a procédé avec l'assistance d'un avocat, seront donc mis à la charge de la constructrice qui succombe (art. 49 et 55 LPA-VD; art. 4 et 10-11 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Municipalité de Gland du 5 mai 2023 est annulée.

III.                    Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de B.________.

IV.                    B.________ versera à la communauté des propriétaires d’étages de la PPE "A.________" une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

 

Lausanne, le 6 août 2024

 

Le président:                                                                                            La greffière:
                                                                    

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.