TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 26 juin 2024

Composition

M. Pascal Langone, président; Mme Dominique Von der Mühll et M. David Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourant

A.________, à ********, représenté par Me Gloria CAPT, avocate à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité d'Essertines-sur-Rolle, à Essertines-sur-Rolle, représentée par Mes Luc PITTET et Agnès DUBEY, avocats à Lausanne,

Opposants	1.	B.________, à ********,
	2.	C.________, à ********.

Objet	permis de construire
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Essertines-sur-Rolle du 21 août 2023 (refus de création une piscine fermée avec construction métal-verre, de construction des escaliers et d'implantation d'arbres sur la parcelle n^o 846 - CAMAC n^o 218249)

Vu les faits suivants:

A. A.________ est propriétaire depuis le 10 janvier 2020 de la parcelle n^o 846 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Essertines-sur-Rolle. Il a acquis cette parcelle de D.________ et de E.________ (ci-après: les époux D.________), anciens copropriétaires. D'une surface de 1'759 m², ce terrain est situé au lieu-dit "Le Croset", à l'ouest du hameau de Bugnaux. Il supporte un bâtiment d'habitation avec son jardin. Une piscine a été réalisée dans celui-ci, non cadastrée, à l'issue d'un contentieux administratif opposant les anciens copropriétaires aux voisins (cf. infra let. B.). La parcelle n^o 846 est classée en zone de villas d'après un plan d'affectation communal approuvé par le Conseil d'Etat le 21 septembre 1990.

B. En 2008, la Municipalité d'Essertines-sur-Rolle (ci-après: la municipalité) a autorisé, par permis de construire n^o 08/7, les époux D.________ à créer une piscine sur la parcelle n^o 846. Ce permis contenait la condition particulière suivante:

"L'emplacement de la piscine devra être implanté conformément à la convention adoptée le 17 mars 2008 avec les propriétaires des parcelles N^o 154 N^o 155.

Le plan faisant l'objet de l'annexe N^o 1 de la convention fait partie intégrante du permis de construire."

Cet acte intitulé "convention entre les propriétaires" est un accord passé devant notaire par les (anciens) propriétaires des parcelles voisines n^os 846, 154 et 155 au sujet de la construction de la piscine en question. Il contient les clauses générales suivantes:

"M. D.________ s'engage à respecter l'emplacement et les dimensions de la piscine selon le plan annexé (annexe 1).

L'aménagement d'un endroit détente (parasols, chaises longues, tables, etc.) devra se faire entre la piscine et la maison (annexe 1, zone S1), au maximum sur la longueur de la piscine, et pas sur le côté lac.

Afin de respecter le droit de regard (vue) de chaque propriétaire, aucune construction annexe telle que cabanon, mur, cheminée de jardin, douche, remise ou autres, ne devront être construites sans l'accord préalable des propriétaires des parcelles 154 et 155, de même que toute plantation d'arbres ou autre végétation.

La piscine devra être protégée par une bâche à rouleau et en aucun cas par une barrière.

[...]

En contrepartie de l'acceptation de la présente convention par M. D.________, les propriétaires des parcelles N^o 154 et 155 s'engagent à annuler (sic) l'opposition en place concernant le projet de construction de la piscine sur la parcelle N^o 846."

Le plan annexé ("Annexe N^o 1") à la convention reproduit la parcelle n^o 846 et ses aménagements extérieurs et plantations. Il figure un espace rectangulaire, au sud et dans le prolongement du bâtiment d'habitation, correspondant à la légende "S1 : Surface détente", qui définit l'emplacement de la piscine, légèrement décentrée en direction du sud-est par rapport à l'axe de la maison. Ses dimensions doivent être de 11 m (longueur) par 4,4 m (largeur), dans un axe ouest-est. L'entrée dans le bassin est projetée à l'ouest. La piscine est située à 11,4 m du droit de la façade du bâtiment.

C. Le 14 mars 2023, A.________ a déposé une demande de permis de construire (CAMAC n^o 218249) pour un ouvrage décrit de la manière suivante:

"Création d'une piscine fermée avec construction métal-verre, construction d'escaliers et implantation d'arbres"

Le projet consiste notamment en l'aménagement d'une seconde piscine dans le jardin de la parcelle n^o 846, entre la piscine existante et le bâtiment d'habitation. D'une surface de 4,60 m (longueur) par 2,60 m (largeur), elle s'inscrit dans un axe nord-sud, perpendiculairement à la première piscine. Elle est recouverte par une construction métal-verre qui sert d'abri, reliée au bâtiment d'habitation.

D. Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête publique du 24 mai au 22 juin 2023. Durant ce délai, il a suscité l'opposition, le 12 juin 2023, d'C.________ et de B.________ (ci-après: les époux C.________); C.________ est propriétaire individuelle de la parcelle voisine n^o 155. Les époux C.________ prétendent que le projet est contraire à la convention du 17 mars 2008.

Les services de l'administration cantonale ont délivré leurs préavis regroupés dans la synthèse établie le 5 juillet 2023 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).

Par décision du 21 août 2023, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire requis, au motif que la seconde piscine projetée contrevenait à la convention du 17 mars 2008, qui "fait partie intégrante du permis de construire 08/07 [...] et est donc relevante pour la police des constructions."

E. Agissant le 20 septembre 2023 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale en ce sens que l'opposition des époux C.________ est levée et la demande de permis de construire est admise. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision et au renvoi du dossier à l'autorité communale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. À titre de mesure d'instruction, il requiert la tenue de débats ainsi que l'audition des parties et d'un témoin.

Dans sa réponse du 28 novembre 2023, la municipalité conclut au rejet du recours.

Le recourant s'est déterminé sur la réponse le 8 décembre 2023, maintenant ses conclusions.

Dans leur détermination spontanée du 29 décembre 2023, les opposants concluent au rejet du recours. Ils se prévalent de la convention du 17 mars 2008 et exposent que le projet litigieux est de nature à leur porter préjudice en raison de nuisances sonores et visuelles.

Le 9 janvier 2024, le recourant s'est déterminé sur cette prise de position et les opposants ont répliqué le 19 janvier 2024.

Considérant en droit:

1. La décision par laquelle une municipalité refuse de délivrer le permis de construire (art. 103 ss de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]) peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). En tant que destinataire de la décision attaquée, qui refuse la délivrance du permis de construire requis pour son projet, le constructeur a manifestement la qualité pour recourir (cf. art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2. Il convient d'examiner si c'est à bon droit que la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire requis, au motif que le projet litigieux contrevient à une convention de droit privé produite par les opposants.

a) Par le permis de construire, l'autorité compétente vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux règles de construction qui régissent celle-ci. Il s'agit d'une autorisation ordinaire à laquelle le requérant a droit s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). C'est ce que la LATC exprime à son art. 104 al. 1, en disposant qu'avant de délivrer le permis, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration. Il n'incombe pas à la municipalité de vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers (CDAP AC.2014.0396 du 24 mars 2015 consid. 2b in: RDAF 2016 I 148 s.; cf. ég. Zufferey, Droit public de la construction, Berne 2024, n^o 79).

b) A l'appui de son refus, l'autorité intimée invoque un accord passé en 2008 par les (anciens) propriétaires voisins dont découlerait l'interdiction, pour le recourant, de réaliser une piscine à cet emplacement. Ce faisant, elle perd de vue que sa tâche n'est pas d'interpréter la convention conclue à l'occasion d'une précédente enquête publique, comme elle le fait, mais seulement d'appliquer les règles de droit public des constructions, qui sont les seules normes qu'elle a la charge d'examiner lors de la délivrance du permis de construire. La convention litigieuse, de nature civile, a manifestement pour but de régler les rapports de droit du voisinage entre ses différentes parties. On ne saurait lui reconnaître quelque portée dans la procédure d'autorisation de construire. Tout au plus fait-elle naître entre les propriétaires concernés des droits et obligations personnels, relevant du droit privé et dont le juge civil a à connaître; elle ne saurait être examinée à titre préjudiciel par l'autorité intimée et la CDAP. Le permis de construire, s'il doit le cas échéant être délivré, le sera de toute manière sous réserve des droits des tiers, ces derniers pouvant les faire valoir, s'ils l'estiment opportun, devant la juridiction civile. On peut au demeurant se demander si l'ajout, dans le permis de construire de 2008, d'une condition particulière tendant au respect d'une convention privée était conforme au droit public (cf. à ce sujet Zufferey, op. cit., n^o 76, l'auteur retenant que l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation n'est pas censée régler au moyen de clauses accessoires de sa décision des litiges qui relèvent du droit privé).

Il s'ensuit que le refus du permis de construire, motif pris d'une obligation civile, est contraire au droit. En conséquence, il convient de renvoyer la cause à la municipalité pour qu'elle détermine si le projet est conforme aux prescriptions légales et réglementaires du droit public des constructions, et, le cas échéant, délivre l'autorisation de construire requise.

c) Vu le sort du recours, il n'y a pas lieu de tenir une inspection locale ou une audience de débats, comme le requiert le recourant.

3. Le considérant qui précède conduit à l'admission du recours. Cela entraîne l'annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à l'autorité municipale pour nouvelle décision. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des opposants, qui ont conclu, dans la présente procédure, au rejet du recours, et qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci supporteront également une indemnité de dépens en faveur du recourant, qui a procédé avec l'aide d'une avocate (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 21 août 2023 par la Municipalité d'Essertines-sur-Rolle est annulée. La cause lui est renvoyée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

III. Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des opposants C.________ et B.________, solidairement entre eux.

IV. Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à verser au recourant A.________ à titre de dépens, est mise à la charge des opposants C.________ et B.________, solidairement entre eux.

Lausanne, le 24 juin 2024

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.