TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 14 mai 2024

Composition

M. Pascal Langone, président; MM. Christian-Jacques Golay et Emmanuel Vodoz, assesseurs.

Recourant

A.________ à ******** représenté par Me Arnaud THIÈRY, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de Pully, représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,

Propriétaire

B.________ à ******** représentée par Me Rolf DITESHEIM, avocat à Lausanne,

Objet	permis de construire
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Pully du 24 novembre 2024 (régularisation de travaux à l’intérieur du lot PPE de B.________, parcelle de base 2214)

Vu les faits suivants:

A. La propriété par étages (PPE) "C.________" est propriétaire de la parcelle de base n° 2214 du registre foncier, sur le territoire de la commune Pully. La PPE est composée de deux lots de 500/1'000ème chacun : A.________ est propriétaire du lot 1 (n° 7017) et B.________ est propriétaire du lot 2 (n° 7018). La PPE en question est régie par un règlement d’administration et d’utilisation, légalisé le 28 septembre 1998 et inscrit au registre foncier le 7 octobre 1998 (règlement de la PPE).

La parcelle est classée en zone de villa au sens du règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC) approuvé par le département compétent le 7 septembre 2011.

B. Au cours de l’assemblée des copropriétaires du 27 mars 2023, B.________ a indiqué qu’elle souhaitait entreprendre des travaux dans son lot, soit remplacer les fenêtres.

Dès avril 2023, B.________ a entrepris des travaux de transformation et de rénovation dans son appartement (lot n° 2) sans en avoir préalablement requis l’autorisation auprès de la Municipalité de Pully (ci-après : la municipalité). Par courriel du 3 juillet 2023, l’administratrice de la PPE « C.________», soit la société D.________ (ci-après : D.________), a été informée par la Direction de l’urbanisme de Pully que les travaux en cause n’avaient pas été annoncés à la municipalité et a été invitée à fournir toutes les informations notamment sur la nature des travaux et le nom de l’architecte, ainsi qu’une copie du diagnostic amiante. Un rapport d’analyse de E.________ du 9 mai 2023 constatant qu’aucune trace d’amiante n’avait été décelée dans l’appartement en question a été produit. Selon le rapport d’expertise F.________ du 5 juin 2023, les travaux déjà effectués (création d’une porte dans un mur porteur) l’ont été dans le respect des règles de l’art et ne portent pas atteinte à la statique du bâtiment, les exigences liées à la sécurité de la structure porteuse du bâtiment comportant deux appartement ont été respectées.

C. La municipalité a ordonné l’arrêt des travaux en cours et invité la propriétaire B.________ (ou la constructrice) à déposer un dossier complet de régularisation.

Le dossier déposé comporte les plans établis le 21 septembre 2023 par un architecte, avec le concours d’un ingénieur civil, et signés par la constructrice et par D.________, administratrice de la PPE. D’autres documents ont été produits tels un rapport d’analyse de G.________ du 12 septembre 2023 concluant à l’absence d’amiante dans l’air. Le projet tendait à entreprendre des travaux de rénovation et de transformations (suppression et création de galandages, réorganisation de la salle de bain et de la cuisine, création d’une porte dans un mur porteur, ainsi que le remplacement des fenêtres). Les travaux le plus importants (gros œuvre) avaient déjà été exécutés au moment du dépôt du dossier de régularisation, ne restant que les travaux de finition (second œuvre) à exécuter.

Le propriétaire de l’autre lot PPE (n° 1), A.________, s’est opposé à la réalisation de tels travaux.

D. Par décision du 24 novembre 2023, la municipalité a délivré à B.________ un permis de construire au titre de régularisation de la situation (avec dispense d’enquête publique) et a levé les objections de A.________, en soulignant que les travaux en question étaient conformes au règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC).

E. Par acte du 9 janvier 2024, A.________ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant principalement à ce que la demande de permis de construire soit rejetée, les travaux n’étant pas régularisés. Subsidiairement, il demande l’annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à l’autorité intimée pour qu’elle soumette le projet à enquête publique.

F. La municipalité a répondu le 14 février 2024. Elle conclut au rejet du recours. Le 21 février 2024, la constructrice a déposé sa réponse et conclu au rejet du recours, tout en présentant une demande de levée de l’effet suspensif au recours. Elle a produit plusieurs pièces, dont une copie a été transmise au mandataire du recourant. Le 21 février 2024, l’avocat du recourant a transmis au tribunal le dossier original de la municipalité qui lui avait été soumis pour consultation.

Le 4 mars 2024, la municipalité s’en est remise à justice quant à la requête de levée de l’effet suspensif. Le 8 mars 2024, le recourant s’est opposé à ladite demande. Le 25 mars 2024, la constructrice a réitéré sa requête. Par décision du 5 avril 2024, le juge instructeur a levé l’effet suspensif au recours.

Le 7 avril 2024, le recourant a déposé une réplique.

Considérant en droit:

1. La décision attaquée qui délivre le permis de construire est susceptible d’un recours de droit administratif au sens des art. 92 et ss la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le présent recours a été déposé en temps utile et il respecte les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD ; par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin a en principe qualité pour recourir. Ces conditions sont remplies dans le cas d'espèce pour le recourant, qui est propriétaire du lot 1 de la PPE et qui se plaint de travaux entrepris à l’intérieur du lot 2 de la PPE, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le recours.

2. Le recourant reproche à la municipalité d’avoir dispensé de l’enquête publique le projet litigieux. Il y voit une violation de son droit d’être entendu.

a) Selon l’art. 111 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC ; RSV 700.11), la municipalité peut dispenser de l’enquête publique les projets de minime importance. S’agissant de travaux de rénovation et de transformations à l’intérieur d’un appartement, on peut admettre que de tels travaux, bien que soumis à autorisation, puissent être dispensés d’enquête publique. Quoi qu’il en soit, selon la jurisprudence, l’enquête publique n’est pas une fin en soi ; des irrégularités dans la procédure de mise à l'enquête ne sont susceptibles d'affecter la validité d'un permis de construire que si elles ont été de nature à gêner les tiers dans l'exercice de leurs droits ou qu'elles n'ont pas permis de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de police des constructions (cf. arrêts AC.2016.0371 du 19 avril 2017 consid. 4c, AC.2015.0305 du 26 octobre 2016 consid. 3a, AC.2015.0164 du 11 juillet 2016 consid. 5a/bb et les références citées). Lorsque les travaux, réglementaires, ont été effectués sans enquête publique, il ne se justifie pas nécessairement de les soumettre après coup à une telle enquête, quand cette mesure apparaît inutile à la sauvegarde des intérêts des tiers et n’est pas susceptible d’apporter d’éléments nouveaux (cf. notamment RDAF 1993 p. 225).

En l'occurrence, l'absence d'enquête publique n'a pas gêné le recourant dans l'exercice de ses droits. Au contraire, le recourant, qui a pu prendre connaissance du dossier de régularisation, a eu l’occasion de s’exprimer sur les travaux litigieux dans le cadre d’un double échange d’écritures. Par conséquent, pour l'exercice de son droit d'être entendu, une mise à l’enquête publique a posteriori n'aurait rien changé. En outre, quoi qu’il en dise, le recourant ne peut pas soutenir, au vu le dossier de régularisation contenant les plans d’architecte et différents documents, que l'absence d'enquête l’aurait empêché de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de police des constructions. Preuve en est que le recourant a pu déposer un mémoire de recours (de 16 pages) et une réplique (de 12 pages) en expliquant de manière détaillée les raisons pour lesquels il estimait que le permis de construire devait être annulé. Le grief lié à la dispense d'enquête publique est donc mal fondé.

b) C’est également à tort que le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, dans la mesure où il n’aurait eu accès à certains documents qu’au cours de la présente procédure de recours, au moment du dépôt du mémoire réponse de la constructrice, soit le 21 février 2024. En effet, l’éventuel vice de procédure peut être considéré comme guéri, du moment que le recourant a eu tout loisir de s’exprimer sur ces pièces (qui ne sont du reste pas déterminantes pour l’issue du litige) dans le cadre de sa réplique déposée le 9 avril 2024. Quant à la requête tendant à ce que la municipalité soit invitées à exposer les raisons pour lesquelles le document (descriptif des travaux) produit par la constructrice le 21 février 2024 (sous pièce n° 7) ne figure pas au dossier communal, elle doit être rejetée, car on ne voit pas en quoi de telles explications seraient déterminantes pour le sort du litige.

3. Selon le recourant, les plans d’architecte n’auraient pas été valablement signés. Du moment que les travaux litigieux n’ont pas été dûment autorisés par l’assemblée des copropriétaires, la signature de l’administratrice de la PPE apposée sur les plans d’architecte ne vaudrait pas accord.

a) A teneur de l’art. 108 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC ; BLV 700.11), la demande de permis est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds.

Cette exigence est une conséquence du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent et elle déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public (TF 1C_846/2013 du 4 juin 2014 et les références citées).

b) S'agissant plus particulièrement du régime de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des copropriétaires nécessite la signature des plans par les autres copropriétaires. L'autorité administrative examine alors, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelles sont les personnes dont l'accord doit être recueilli pour que la construction litigieuse puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à titre préjudiciel (AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b ; AC.2019.0347 du 17 septembre 2020 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2014.0101 du 27 octobre 2014 consid. 3b/aa; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4 et les références citées).

Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple (al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3).

Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC, bien qu'il en eût l'usage exclusif ne peuvent en principe pas être entrepris sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2020.0299 du 5 mars 2021 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a; AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid. 5). La municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant les parties communes (art. 712t al. 1 CC). A fortiori, lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur cette décision. Il ne lui incombe pas de vérifier si l’assemblée des copropriétaires, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui déterminent la validité de cette décision (AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2014.0055 du 24 novembre 2015 consid. 7a; AC.2014.0142 du 19 novembre 2014 consid. 2b; AC.2012.0211 du 29 octobre 2013 consid. 1b et les références citées).

La CDAP a encore retenu que lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques (cf. CDAP AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2016.0286 du 31 juillet 2017 consid. 2b; AC.2014.0055 du 24 novembre 2015 consid. 7a; AC.2014.0142 du 19 novembre 2014 consid. 2b; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid 5).

c) En l’occurrence, il n’est pas contesté qu’à l’exception du remplacement des fenêtres, les travaux de rénovation et de transformation à l’intérieur de l’appartement de la constructrice (lot n° 2) n’ont pas été annoncés au recourant lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2023. Cela étant, la plupart des travaux de rénovation et de transformation intérieure concernent les parties privées (parties affectées à l’utilisation exclusive du copropriétaire) de l’appartement de la constructrice, travaux pour lesquels l’accord des autres copropriétaires de la PPE n’est pas nécessaire. Il n’en va pas de même du percement d’un mur porteur pour créer une porte ; en effet, un mur porteur constitue une partie commune du bâtiment en PPE, si bien que le consentement des autres copropriétaires est en principe nécessaire pour la création et la modification d’un droit d’usage exclusif exercé sur une partie commune. L’art. 4.2 let. i) du règlement de la PPE prévoit cependant que chaque copropriétaire peut modifier, comme bon lui semble, la disposition intérieure de son lot et qu’en cas de percements de murs porteurs intérieurs, le copropriétaire doit le faire exécuter à ses frais, moyennant avis préalable à l’administrateur, les travaux devant être exécutés sous la surveillance d’un architecte ou d’un ingénieur agréé par l’administrateur ; il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble. En l’espèce, l’administratrice de la PPE, soit D.________, a été informée après coup du percement d’un mur porteur intérieur ; elle a aussitôt exigé que la constructrice mandate un ingénieur civil pour qu’il analyse lesdits travaux. Selon le rapport d’expertise F.________ du 5 juin 2023, les travaux en cause (création d’une porte dans un mur porteur) l’ont été dans le respect des règles de l’art et ne portent pas atteinte à la statique du bâtiment, les exigences liées à la sécurité de la structure porteuse du bâtiment comportant deux appartements ont été respectées. Quant au dossier de régularisation déposé devant la municipalité, il comporte notamment des plans d’architecte établis avec le concours d’un ingénieur civil et signés à la fois par la constructrice et par D.________. Le recourant estime que la signature apposée par l’administratrice est insuffisante ; selon lui, la municipalité ne pouvait considérer que la demande de permis de régularisation était au bénéfice du consentement requis par l’art. 108 al. 1 LATC, mais aurait dû entreprendre d’autres investigations pour déterminer si l’autre copropriétaire (soit lui-même) avait donné son accord pour le percement du mur porteur intérieur. Il soutient en outre que le remplacement des fenêtres (auquel il ne s’était pas opposé) implique un rehaussement du garde-corps de la terrasse, soit des travaux touchant aux parties communes. A cet égard, il convient de relever que ce n’est pas la constructrice qui a prévu une modification du garde-corps, mais la municipalité qui, au titre de conditions particulières au permis de construire, a exigé de la constructrice que toutes les ouvertures qui donnent sur le vide soient pourvues d’une protection suffisante (garde-corps) et que le choix définitif des couleurs et de matériaux appelé à revêtir ou à orner le bâtiment soit soumis pour approbation à la municipalité (ch. 2).

Point n’est besoin d’examiner plus avant ces questions, car, vu la jurisprudence précitée, la municipalité pouvait se limiter dans le cadre de l'application de l'art. 108 al. 1 LATC à vérifier que les plans étaient bien signés par l'administratrice de la PPE, ce qu'elle a fait (AC.2021.0344 précité, consid. 6d ; AC.2019.0270 du 17 août 2020 consid. 2b; AC.2017.0192 du 29 août 2018 consid. 9b; AC.2015.0100 du 7 septembre 2016 consid. 2b; AC.2014.0244 du 30 octobre 2015 consid. 2d et les références citées). Pour la juridiction de droit public, le litige est limité à la question de savoir si les règles du droit public des constructions ont bien été appliquées par la municipalité, ce qui est le cas ici (cf. AC.2021.0344 précité, ibidem ; AC.2018.0422 du 4 février 2020 consid. 2).

d) C’est également à tort que le recourant affirme que la seule solution légale aurait été de suspendre la cause jusqu’à ce que le juge civil tranche la question de savoir si le recourant, en tant que copropriétaire de l’autre lot de la PPE représentant 500/1’000ème, pouvait ou non s’opposer au percement du mur porteur intérieur de la constructrice. En effet, une telle suspension pourrait durer plusieurs années, ce qui n’est guère compatible avec les règles de droit public relatives à la durée de validité des permis de construire (art. 118 LATC), qui sont prescrites notamment pour éviter qu’en cas d’évolution des circonstances ou de la législation, un ancien permis de construire, devenu le cas échéant contraire au droit puisse néanmoins être utilisé (cf. AC.2014.0142 du 19 novembre 2014 consid. 2d).

e) En résumé, la municipalité était fondée à retenir que l’exigence relative au consentement du propriétaire du fonds posée à l’art. 108 LATC était remplie.

4. Le recourant affirme que les travaux exécutés présenteraient des risques pour la solidité du bâtiment et qu’il appartient à la municipalité de veiller à la stabilité des constructions (art. 89 à 93 LATC). Or, la municipalité pouvait, à bon droit, considérer que la solidité et la stabilité du bâtiment étaient garanties en se basant sur le rapport F.________ du 5 juin 2023 concluant que les travaux déjà effectués (création d’une porte dans un mur porteur) l’ont été dans le respect des règles de l’art et ne portent pas atteinte à la statique du bâtiment, les exigences liées à la sécurité de la structure porteuse du bâtiment comportant deux appartements ont été respectées. A noter du reste que l’octroi du permis de construire incriminé est subordonné à la condition que la direction des travaux soit assumée par un mandataire professionnellement qualifié en vertu notamment de l’art. 124 LATC (ch. 1.4 du permis de construire).

5. Le recourant prétend ignorer si le dossier contient un diagnostic amiante avant travaux et exige un tel diagnostic en application de l’art. 103a LATC, prévoyant qu’en cas de travaux de démolition ou de transformation soumis à autorisation et portant sur des immeubles construits avant 1991, le requérant joint à sa demande un diagnostic de présence d'amiante pour l'ensemble du bâtiment, accompagné, si cette substance est présente et en fonction de sa quantité, de la localisation et de sa forme, d'un programme d'assainissement (al. 1) ; la municipalité veille à ce que le diagnostic et l'assainissement soient effectués conformément aux normes édictées en la matière par le département en charge des bâtiments de l'Etat (al. 2).

Force est d’admettre que l’on se trouve dans une procédure de régularisation et que, dans la mesure où les travaux (de gros œuvre) ont déjà été exécutés au printemps 2023, un diagnostic avant le début de ces travaux n’est plus possible. Il n’en reste pas moins que le rapport d’analyse de E.________ du 9 mai 2023 constate qu’aucune trace d’amiante n’avait été décelée dans l’appartement de la constructrice. Cela est d’ailleurs confirmé par un autre rapport d’analyse de G.________ du 12 septembre 2023 concluant à l’absence d’amiante dans l’air. A cela s’ajoute que la municipalité a assorti la délivrance du permis de construire de la condition que le maître de l’ouvrage assainisse le cas échéant les matériaux contenant de l’amiante et procède à la mise à jour du rapport diagnostic qui lui sera transmis à la fin des travaux (ch. 1.3 du permis de construire). Le grief à ce sujet doit ainsi être rejeté.

6. Enfin, il n’y a pas lieu de donner suite aux mesures d’instruction requises par le recourant tendant notamment à l’audition de divers témoins, dans la mesure où ces moyens de preuve n’apparaissent pas nécessaires ni pertinents pour statuer en toute connaissance de cause, vu le dossier et les nombreuses pièces produites par les parties. Il n’est d’ailleurs pas contesté que la constructrice a procédé au percement du mur porteur à l’intérieur de son lot PPE sans en informer le recourant.

7. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté, ce qui entraîne la confirmation de la décision attaquée. En ce qui concerne la répartition des frais et dépens, l’art. 49 LPA-VD prévoit de mettre l’émolument de justice à la charge de la partie dont les conclusions sont rejetées, soit en l’espèce le recourant qui doivent également prendre à leur charge les dépens en faveur de la Commune de Pully et de la constructrice, qui ont agi par l'intermédiaire de mandataires professionnels (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Municipalité de Pully du 24 novembre 2024 est confirmée.

III. Un émolument de justice de 3’000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant.

IV. Une indemnité de 2000 (deux mille) francs, à payer à la Commune de Pully, à titre de dépens, est mise à la charge du recourant A.________.

V. Une indemnité de 2’000 (deux mille) francs, à payer à la constructrice B.________, à titre de dépens, est mise à la charge du recourant A.________.

Lausanne, le 14 mai 2024

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.