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TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC |
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Arrêt du 20 décembre 2024 |
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Composition |
M. Alain Thévenaz, président; M. Philippe Grandgirard et Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier. |
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Recourantes |
1. |
A.________, à ********, |
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2. |
B.________, à ********, toutes deux représentées par Me Pierre-Xavier LUCIANI, avocat à Lausanne, |
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Autorité intimée |
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Municipalité d'Yverdon-les-Bains, à Yverdon-les-Bains, représentée par Me David CONTINI, avocat à Lausanne, |
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Autorité concernée |
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Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP), à Lausanne, |
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Opposantes |
1. |
C.________, à ********, |
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2. |
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Objet |
permis de construire |
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Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 4 mars 2024 refusant de délivrer un permis de construire deux bâtiments de 14 logements chacun avec un parking souterrain de 28 places de parc, impliquant la démolition préalable des bâtiments ECA nos 927a, 927b et 3280, parcelle no 1737 – CAMAC no 200405 |
Vu les faits suivants:
A. A.________ et B.________ sont propriétaires communes de la parcelle no 1737 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Yverdon-les-Bains. Ce terrain est bordé à l'ouest par l'avenue des Bains et, au nord, par le parc public des Quatre-Marronniers. D'une surface de 4'038 m2, la parcelle no 1737 supporte deux dépendances (principalement des garages; ECA nos 927b et 3280) ainsi qu'un bâtiment d'habitation (ECA no 927a): il s'agit de la villa Le Bosquet, construite dans la première moitié du XIXe siècle. Cette maison figure au recensement architectural du canton de Vaud, où elle a reçu la note 3. Le service spécialisé de l'administration cantonale, soit la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP), par sa Division monuments et sites, a décrit la villa Le Bosquet, dans la fiche 481 du recensement architectural, de la manière suivante:
"La maison d’habitation sise à l’avenue des Bains No 7 a probablement été construite dans la première moitié du XIXe siècle. Elle figure en tous les cas sur le plan cadastral de la commune levé en 1838, au lieu-dit « Aux Prés de la Maladeire ». Désignée comme « Logement », propriété de Rose Susanne DE FELICE, veuve de Louis Samuel PERCERET, elle présente un plan carré plus petit que l’actuel, sans annexe. Les parcelles voisines bordant la « Grande Route d’Yverdon à Lausanne » sont alors non bâties, la plupart dévolues en pré.
D’importantes transformations sont entreprises au cours de la seconde moitié du XIXe siècle, donnant à l’édifice sa physionomie actuelle. Le registre cadastral des bâtiments signale la construction de dépendances rurales, l’une taxée en 1842 comme « Ecurie à porcs, remise et fenil », l’autre servant de remise bâtie en 1871, toutes deux démolies en 1887. En 1856, la propriété est acquise par Ami PETERMANN; à cette date une annexe est ajoutée au nord-est de la maison comprenant « logement, chambres et atelier d'horlogerie ». D’importants travaux sont à nouveau menés en 1890, la maison, propriété de Frédéric ROHRER, est agrandie et dispose désormais d’une « Véranda formant terrasse », ainsi que d’une dépendance servant de « Coulage et étable à porcs ». L’ensemble de la propriété est visible sur le plan cadastral de 1901, au lieu-dit « Au Bosquet », dans une configuration proche de l’actuelle. La maison offre un plan rectangulaire et s’accompagne d’une annexe au nord-ouest et de dépendances abritant « Chambre et couvert de fontaine » avec « Etable à porcs », à l’est de la cour, à l’emplacement de l’actuel ECA 927b."
La DGIP a évalué cet objet de la manière suivante:
"L’habitation principale se compose de deux niveaux avec des combles habitables couverts par une toiture à deux pans. Bien préservée, elle présente une architecture très soignée (chaînes d’angle à refends, cordon séparant les étages, encadrements des baies en molasse avec corniches et tablettes moulurées, fenêtre jumelée en plein cintre éclairant les combles, véranda), typique de la seconde moitié du XIXe siècle. A l’intérieur, la maison conserve une partie de ses aménagements d’origine (sol en carreaux de ciment, planchers, plafonds, décors en stuc, cheminée, etc.).
La propriété « Au Bosquet » comprend également un jardin richement arboré, qui se prolongeait à l’origine à l’est de la parcelle; cette dernière semble avoir été morcelée dans les années 1950. Bâtie au cours du XIXe siècle, la maison constitue ainsi l’une des constructions les plus anciennes du quartier, avec l’Hôtel de la Prairie édifié en 1894-1896. En effet, l’avenue des Bains s’urbanise essentiellement à partir du début du XXe siècle."
La parcelle no 1737 est classée en zone résidentielle 1 selon le plan général d'affectation (PGA) de la ville d'Yverdon-les-Bains, adopté par le Conseil communal dans ses séances du 2 mars 2000 et du 5 avril 2001, et approuvé par le Département des infrastructures le 17 juin 2003. Les dispositions qui régissent cette zone figurent dans le règlement du PGA (RPGA), adopté et approuvé en même temps que le plan des zones.
B. Yverdon-les-Bains, considérée en tant que ville, est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) (cf. art. 1 de l'ordonnance du 13 novembre 2019 concernant l'ISOS [OISOS; RS 451.12]). Dans la publication de l'Office fédéral de la culture (cf. art. 1 al. 3 OISOS), la parcelle no 1737 fait partie du périmètre environnant (PE) XI, correspondant à la désignation suivante:
"Poche de verdure largement arborisée le long de l’avenue des Bains, comprenant notamment le parc de l’Hôtel de la Prairie, avec minigolf et courts de tennis".
Le PE XI a été classé dans la catégorie d'inventaire "a", ce qui – selon les explications de l'OFC – indique qu’il s’agit d’une partie indispensable du site construit, libre de constructions ou dont les constructions participent à l’état d’origine de l’environnement. Un objectif de sauvegarde "a" a été attribué: il préconise la sauvegarde de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre (conservation de la végétation et des constructions anciennes essentielles pour l’image du site; suppression des altérations). La publication de l'OFC décrit ainsi ce périmètre environnant:
"L’avenue des Bains
Sur son côté oriental, la chaussée est bordée d’un simple trottoir sans bande d’herbe ni alignement d’arbres régulier. L’espace s’ouvre ici sans contrainte sur l’une des dernières poches vertes enclavées dans le tissu urbain (XI). Chacune de ses fractions contribue à mettre en évidence l’image soignée de l’avenue des Bains. En allant du nord vers le sud, on rencontre un parc public (0.0.41) agréablement aménagé, pourvu d’allées bien dessinées et de nombreux arbres d’essences majeures, mais aussi la villa nommée à juste titre Le Bosquet (0.0.42) et l’Hôtel La Prairie (0.0.43), ces deux bâtiments se tenant plutôt à l’écart de la chaussée. […]"
Comme cela ressort de la description, la villa Le Bosquet fait l'objet d'une observation (0.0.42; "Le Bosquet, habitation de style classique entourée d'arbres de haute futaie, m. 19 e s.").
C. Le 5 mai 2021, A.________ et B.________ ont déposé, par le biais d'un bureau d'architectes, une demande de permis de construire (CAMAC no 200405) portant sur un ouvrage décrit de la manière suivante:
"Démolition des bâtiments ECA 927a, 927b et 3280. Construction de 2 bâtiments de 14 logements chacun avec parking souterrain de 28 places dont 2 PMR et 3 cases visiteurs extérieures, chauffage par PAC air-eau extérieures, installation de panneaux solaires en toiture, abattage de 7 arbres, plantation de 8 arbres en compensation."
Le projet consiste en substance à supprimer la villa Le Bosquet et ses dépendances, ainsi qu’à réaliser, sur la parcelle no 1717, deux bâtiments d'habitation s'ouvrant principalement au sud et à l'ouest, et relié par un sous-sol semi-enterré comportant 28 places de parc. Le projet prévoit la réalisation d'un total de 28 appartements de 2,5 à 4,5 pièces. Le plan de situation montre que la configuration des deux bâtiments d'habitation préserve un espace de verdure dans le quart sud-ouest de la parcelle no 1717.
D. Le 7 juin 2021, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après: la municipalité) a adressé au bureau d'architecte en charge du projet une lettre qui a la teneur suivante:
"Le projet cité sous rubrique a été présenté à la Commission des constructions et à la Municipalité, respectivement dans leurs séances du 18 et 26 mai dernier.
La Commission des constructions et la Municipalité préavisent négativement ce projet et demandent que des modifications et compléments y soient apportés. La démolition de la villa existante "Le Bosquet" à des fins de densification n'est pas souhaitable, notamment parce que la parcelle concernée dispose d'une surface suffisante pour permettre à la fois la conservation du bâtiment existant et la construction de nouveaux volumes: il est primordial, dans un tel lieu, de parvenir à un équilibre entre densification et patrimoine […]."
Le 19 janvier 2022, le bureau d'architecte a informé le service communal de l'urbanisme que les propriétaires de la parcelle no 1717 maintenaient leur projet, en apportant des précisions. Il relevait en particulier que la réhabilitation de la villa Le Bosquet engendrerait des frais considérables et que sa conservation était une exigence disproportionnée.
E. Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête publique du 12 février 2022 au 13 mars 2022. Durant ce délai, le projet a suscité plusieurs oppositions, notamment celle, le 11 mars 2022, de C.________ et D.________.
Les services spécialisés de l'administration cantonale ont délivré leurs autorisations spéciales et préavis regroupés dans la synthèse no 200405 établie le 4 avril 2023 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC). La DGIP, par sa Division monuments et sites, a délivré un préavis négatif quant au projet. Elle relevait en particulier ce qui suit:
"D'emblée, la Division Monuments et sites regrette qu'un projet destructeur ne tenant pas compte du bâtiment ECA 927, répertorié comme élément individuel dans l'[ISOS], soit envisagé.
La démolition de l'édifice d'importance locale situé sur une artère emblématique de la ville d'Yverdon-les-Bains ne se justifie pas du point de vue de la DGIP-MS. En effet, le bâtiment construit durant la première moitié du 19ème siècle présente de nombreuses qualités intrinsèques et patrimoniales qu'il conviendrait de maintenir et semble, de plus, dans un bon état de conservation général. En l'absence de justificatif technique (statique, insalubrité, état de dégradation notoire, …) la DGIP-MS ne peut envisager une démolition au profit de deux immeubles qui ne constitueraient, de son point de vue, aucune plus-value pour le site si ce n'est un meilleur rendement immobilier du terrain.
Toutefois, consciente des enjeux de densification sur cette parcelle proche du centre-ville, la DGIP-MS recommande d'étudier d'autres variantes:
- Les multiples parties annexes situées à l'est du volume d'origine peuvent être remaniées et, pour certaines comme l'ECA 927b, admises détruites par la DGIP-MS. Pour cette seconde solution, de nouveaux volumes intégrés et ne péjorant pas les qualités du bâtiment recensé et du site pourraient être envisagés en lieu et place de ces annexes.
- Dans l'hypothèse d'un maintien complet des volumes existants, la construction d'un ou plusieurs bâtiments (dépend du gabarit de chacun) sur la parcelle pourrait être envisagée sous réserve d'une réflexion approfondie en matière d'intégration au site.
Le réaménagement de certaines parties du volume principal ECA 927a peut être envisagé à condition que ces interventions n'altèrent pas les qualités spécifiques de l'édifice recensé en valeur 3."
F. Le 6 décembre 2023, A.________ et B.________, agissant par l'intermédiaire de leur avocat, se sont déterminées sur la synthèse CAMAC en requérant la délivrance de l'autorisation de construire. Elles ont produit à cette occasion un rapport d'expertise rédigé le 9 octobre 2023 par l'ingénieur E.________. Ce dernier mettait en évidence, dans son analyse portant sur la structure de la villa Le Bosquet, les nombreuses fissures résultant des tassements différentiels du bâtiment, et relevait que sa rénovation supposait des interventions constructives lourdes et coûteuses.
Par décision du 4 mars 2024, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire requis.
G. Agissant le 11 avril 2024 par la voie du recours de droit administratif, A.________ et B.________ demandent à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale en ce sens que le permis de construire requis est délivré. Subsidiairement, elles concluent à l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause à l'autorité municipale pour nouvelle décision. Les recourantes se prévalent essentiellement du mauvais état, d'après elles, de la villa Le Bosquet, et se plaignent des coûts de rénovation. Elles reprochent à cet égard à la municipalité de ne pas avoir tenu compte du rapport d'expertise produit.
Le 30 avril 2024, la DGIP s'est déterminée sur le recours, concluant à son rejet.
Le 8 mai 2024, le juge instructeur a attrait à la procédure, à leur requête, C.________ et D.________. Invitées à déposer des déterminations, ces dernières n'ont pas procédé.
Dans sa réponse du 6 juin 2024, la municipalité conclut au rejet du recours.
Le 26 juillet 2024, les recourantes ont répliqué, confirmant leurs conclusions.
H. Le 2 octobre 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale, à laquelle ont participé les parties. C.________ et D.________ ont précisé leurs conclusions, lesquelles tendent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
Les parties se sont déterminées sur le procès-verbal. Les recourantes ont produit trois pièces complémentaires (photographies de la villa et mesures de préservation en lien avec un arbre planté sur la parcelle no 1737).
Considérant en droit:
1. La décision par laquelle une municipalité refuse un permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif auprès du Tribunal cantonal au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile (cf. art. 95 LPA-VD). Il respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Les recourantes, principales destinataires de la décision attaquée, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2. Dans un grief formel, les recourantes se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendues. Elles font valoir que la décision attaquée serait insuffisamment motivée, car elle ne dit rien du rapport d'expertise produit.
a) La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale [Cst.; RS 101]) le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'administré puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Selon les circonstances, la motivation peut résulter de l'argumentation de la décision (cf. CDAP AC.2023.0236 du 22 mars 2024 consid. 2a; AC.2022.0340 du 28 novembre 2023 consid. 2).
b) En l'occurrence, la décision attaquée est claire. Les recourantes ont bien compris que le refus du permis de construire reposait sur des considérations liées à la fois à l'intégration et à la préservation du patrimoine. Elles ont pu contester cette décision de manière circonstanciée et exposer pourquoi, selon elles, la municipalité ne pouvait pas s'écarter des conclusions du rapport d'expertise. Leur grief relève en vérité davantage de la prise en compte des remarques de l'expert dans le cadre de l'application de la clause d'esthétique et de la pondération des intérêts. Comme tel, il sera abordé dans l'examen des arguments de fond des recourantes. Même à supposer que le droit d’être entendu ait été violé par la municipalité en lien avec l’examen du rapport d’expertise produit, cet éventuel vice peut être guéri dans le cadre de la procédure de recours, au vu du très large pouvoir d’examen en faits et en droit de la cour de céans (art. 98 LPA-VD).
3. Au fond, les recourantes dénoncent une application arbitraire de la clause d'esthétique. Elles prétendent que la municipalité n'a pas tenu compte du rapport d'expertise produit et qu'elle a en particulier ignoré le mauvais état de la villa Le Bosquet.
a) aa) La clause d'esthétique est prévue, en droit cantonal, à l'art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Cette disposition a la teneur suivante:
"Art. 86 Règle générale
1 La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2 Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
3 Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."
bb) Au niveau communal, l'autorité intimée invoque, en lien avec l'esthétique et l'intégration, les règles suivantes de son RPGA:
"Article 3 – La qualité est prioritaire
1. Les dispositions qualitatives du plan général d'affectation priment les dispositions quantitatives.
[…]
Article 4 - Structure urbanistique et formation globale du site
1. Par le plan général d'affectation, les éléments construits et naturels du site ordonnent le territoire de la ville en tant qu'ensemble.
2. Toute intervention prend en considération la structure urbanistique, existante ou en devenir."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants, ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable (TF 1C_234/2020 du 5 février 2021 consid. 7.2; 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 5.2; 1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.2, avec des références à d'anciens arrêts publiés; ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3a; 101 Ia 213 consid. 6c).
cc) En retenant qu'une interdiction de construire fondée sur la clause d'esthétique doit se justifier par un intérêt public prépondérant, la jurisprudence exige une pesée des intérêts soigneuse. Il faut motiver la décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (CDAP AC.2020.0276 du 18 mars 2021 consid. 2d). L'autorité communale qui se prononce sur ces questions en interprétant son règlement en matière de police des constructions et en appréciant les circonstances locales, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité cantonale de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT; cf. ég. ATF 146 II 367 consid. 3.1.4). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d’examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n’est objectivement pas soutenable ou qu’elle paraît inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale (ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_124/2023 du 6 juin 2023 consid. 4.1.1; 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.2; 1C_499/2017, 1C_500/2017 du 19 avril 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités; CDAP AC.2021.0311 du 13 juin 2022 consid. 3c).
b) La villa Le Bosquet, qui a obtenu la note 3 au recensement architectural du canton de Vaud (objet d’intérêt local ayant une importance au niveau communal), bénéficie de la protection générale des art. 3 s. de la loi sur la protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV 451.16), dans la mesure où elle présente un intérêt archéologique, historique, architectural, technique, éducatif, culturel, esthétique, artistique, scientifique ou urbanistique (art. 3 al. 1 LPrPCI). Cette protection générale doit être distinguée des mesures de surveillance ou de protection spécifique à un ou plusieurs objets, que sont la mise à l'inventaire (art. 15 ss LPrPCI) ou le classement (art. 25 ss LPrPCI), qui relèvent de la compétence du département cantonal en charge de la protection du patrimoine culturel immobilier. Pour le surplus, ce sont les normes générales sur l’esthétique et l’intégration (en particulier l’art. 86 LATC) qui s’appliquent.
c) Tout objet ne méritant pas une protection, il faut procéder à un examen global, objectif et fondé sur des critères scientifiques, qui prenne en compte le contexte culturel, historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les constructions qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique, sociale, économique et technique particulière, doivent faire l’objet d’une attention renforcée et sont susceptibles d’être éventuellement conservés, en l’absence d’autres intérêts prépondérants justifiant leur démolition (ATF 135 I 176 consid. 6.2; TF 1C_128/2019 du 25 août 2000 consid. 5.1). Les autorités compétentes en matière d'aménagement du territoire et des constructions ne disposent en général pas de connaissances spécifiques en matière de protection du patrimoine et peuvent être amenées à solliciter, dans certains cas, la mise en œuvre d'expertises techniques pour procéder à la pondération des intérêts prescrite par le droit fédéral (art. 3 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]; cf. TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 du 15 août 2024 consid. 7.2.1 et la référence doctrinale citée).
Le patrimoine immobilier est caractérisé par la matérialité des objets qui le composent – celle-ci constitue son authenticité – mais aussi par sa valeur de témoignage historique et culturel (sa trace patrimoniale – "Denkmalbeweis", cf. TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.2.2; CDAP AC.2024.0068 du 21 novembre 2024 consid. 3d). Ces éléments sont de nature technique et ressortissent au champ de compétence de l'expert spécialisé en matière de protection du patrimoine. Les autorités administratives compétentes – de même que les tribunaux – ne peuvent s'écarter, sans motifs pertinents, d'une expertise portant sur les qualités patrimoniales d'un objet donné (TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.2.3; CDAP AC.2024.0068 précité consid. 3d). Elles ne sont toutefois liées par les conclusions de l'expert qu'en ce qui concerne les constatations de fait et les aspects techniques (ATF 136 II 539 consid. 3.2; TF 1C_123/2022, 1C_133/2022 du 3 juillet 2023 consid. 5.4; CDAP AC.2024.0068 précité consid. 3d); elles disposent en effet d'un pouvoir d'appréciation quant à la question – juridique – de savoir si et dans quelle mesure la valeur patrimoniale de l'objet visé commande sa préservation (intérêt public à la protection du patrimoine; cf. TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.2.2-7.2.4; CDAP AC.2024.0068 précité consid. 3d).
d) Dans sa décision attaquée, la municipalité rappelle par ailleurs que la ville d'Yverdon-les-Bains est inscrite à l'ISOS et que la parcelle litigieuse est située dans le PE XI avec l'objectif de sauvegarde de l'état existant en tant qu'espace agricole ou libre (objectif de sauvegarde "a"). Cela signifie, selon l'art. 9 al. 4 let. a OISOS, que l'objectif est de conserver la végétation et les constructions anciennes essentielles pour l'image du site construit ainsi que de supprimer les interventions parasites. D'après la publication de l'OFC, ce périmètre environnant correspond essentiellement à l'une des dernières poches vertes enclavées dans le tissu urbain. L'ISOS met en évidence la place prépondérante qu'occupent les espaces verts à cet endroit, permettant que chaque élément bâti se détache clairement. L'observation 0.0.42 concerne du reste spécifiquement la villa Le Bosquet (étant rappelé que dans l'ISOS, "observation" signifie "indication de thèmes ou d'éléments qualitativement neutres qui nécessitent une localisation dans le site").
L'inscription d'un site construit à l'ISOS a des effets directs lors de l'accomplissement de tâches de la Confédération, au sens de l'art. 2 de la loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451); doit alors être appliquée la règle selon laquelle l'objet doit être conservé intact à moins que des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Or lorsqu'il s'agit de délivrer un permis de construire pour un bâtiment résidentiel et commercial en zone à bâtir, la municipalité n'accomplit pas une tâche de la Confédération, même dans une localité inscrite à l'ISOS (cf. ATF 142 II 509 consid. 2; CDAP AC.2024.0068 du 21 novembre 2024 consid. 4; AC.2022.0025 du 21 décembre 2023 consid. 2b; AC.2020.0276 précité consid. 2g). Dans l'application des tâches cantonales (ou communales), ce sont donc les normes du droit cantonal (ou communal) qui assurent la protection des monuments et des ensembles bâtis; les cantons doivent néanmoins tenir compte de l'ISOS lors de l'établissement de leurs planifications, comme le prévoit l'art. 11 OISOS et, dans les procédures d'autorisation, le prendre en considération dans la pesée des intérêts (cf. TF 1C_128/2019 du 25 août 2020 consid. 7.2 non publié in: ATF 147 II 125; 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 6.1; 1C_452/2016 du 7 juin 2017 consid. 3.3).
e) aa) Dans le cas présent, la villa Le Bosquet présente d'indéniables qualités architecturales et patrimoniales, que le service spécialisé de l'administration cantonale, soit la DGIP, a mises en évidence dans la fiche du recensement architectural et qu'il a détaillées dans son préavis figurant dans la synthèse établie par la CAMAC. Conformément à la jurisprudence, l'avis de la DGIP peut être assimilé à un rapport d'experts (TF 1C_136/2023 précité consid. 4.2). Selon l'analyse circonstanciée du service cantonal, la villa se distingue par son architecture particulièrement soignée, avec des éléments tels que des chaînes d'angle à refends, un cordon séparant les étages, des encadrements de baies en molasse agrémentés de corniches et tablettes moulurées, une fenêtre jumelée en plein cintre éclairant les combles, ainsi qu'une véranda. L'intérieur conserve plusieurs aménagements d'origine, notamment des sols en carreaux de ciment, des planchers, des plafonds ornés, des décors en stuc et une cheminée. La DGIP souligne enfin que l'ouvrage présente les caractéristiques typiques d'une maison historique de la seconde moitié du XIXe siècle, lui conférant une valeur de témoignage patrimonial singulière, qu'il s'agit de préserver. Ces caractéristiques ont pu être appréciées par la CDAP lors de l'inspection locale. Le tribunal a procédé à la visite des trois étages, se rendant dans plusieurs pièces des différents appartements. Les représentants de la DGIP ont mis en évidence de nombreux éléments (boiseries, parquets, etc.) présentant une haute valeur patrimoniale. Si des travaux de rénovation entamés à une date indéterminée ont certes endommagé certains aménagements intérieurs, ils n'ont pas pour autant altéré la substance patrimoniale de la villa en tant que telle, qui peut être restaurée.
bb) Les recourantes ne formulent guère de griefs à l’encontre des qualités patrimoniales de la villa Le Bosquet, relevées par la DGIP et la municipalité, également constatées lors de l'inspection locale. Leur argumentation repose principalement sur un rapport d'expertise rédigé par l'ingénieur E.________, qui met en évidence de nombreuses fissures dans les murs, résultant des tassements différentiels affectant le bâtiment. Selon l'expert, une rénovation nécessiterait des travaux importants, la stabilité de la villa, enfoncée dans le sol meuble d'Yverdon-les-Bains, n'étant pas assurée. Par ailleurs, il souligne que la consolidation de la structure et l'ajout d'une isolation pourraient alourdir l'édifice, augmentant encore les risques de tassements.
Lors de l'inspection locale, la CDAP a effectivement constaté la présence de fissures, dont une notable sur la façade au niveau du balcon au-dessus de l'annexe, au 2ème étage. Toutefois, on ne saurait déduire de ces observations ou de celles de l'expert que la villa Le Bosquet serait en mauvais état. La DGIP a relevé dans son préavis le bon état général de conservation du bâtiment et confirmé, durant l'inspection locale, la faisabilité d'une rénovation. Celle-ci pourrait être réalisée grâce à des techniques constructives adaptées, comme l'utilisation de chapes anhydrites en remplacement des chapes en ciment. Composée notamment de deux assesseurs spécialisés exerçant la profession d’architecte, la CDAP ne voit aucune raison de s'écarter de cet avis qui émane du service cantonal spécialisé. Aucun obstacle, qu'il soit statique ou architectural, ne paraît empêcher la réhabilitation de la villa historique. Que les travaux nécessaires impliquent des coûts potentiellement élevés n'amoindrit en rien la valeur patrimoniale intrinsèque du bâtiment. À l'intérieur de la villa, aucune trace d'infiltration n'a du reste été relevée, hormis dans la cage d'escalier, ce qui confirme la salubrité générale de la villa. Aucun signe de salpêtre ni d'odeur de moisissure n'a été constaté. Quant aux fissures, elles peuvent être corrigées, comme l'a souligné la DGIP, en consolidant le sol et la structure. Ainsi, les conclusions du rapport d'expertise produit par les recourantes ne suffisent pas, à elles seules, à justifier la démolition de la villa Le Bosquet.
f) Les qualités patrimoniales de la villa Le Bosquet étant identifiées, il y a lieu de déterminer si et dans quelle mesure elles revêtent un intérêt public susceptible de l'emporter, dans le cadre de la pondération des intérêts en présence (art. 3 OAT), sur les intérêts (publics ou privés) contraires. Les recourantes invoquent essentiellement l'intérêt public à la densification du milieu bâti, en relevant que le projet permet la réalisation de 28 logements, alors que la villa Le Bosquet comporte seulement trois appartements de 5,5 pièces, soit un à chaque étage. Elles se prévalent également de leur intérêt économique, en se plaignant du coût disproportionné d'éventuels travaux de rénovation.
aa) La conservation de la villa Le Bosquet procède à l'évidence d'un intérêt public important. Cette maison historique salubre et en bon état général de conservation présente d'indéniables qualités patrimoniales et architecturales. Elle s'insère en outre dans l'une des dernières poches vertes enclavées dans le tissu urbain, dont l'ISOS préconise la conservation. L'ouvrage voué à la démolition lui-même fait l'objet d'une observation (0.0.42): l'inventaire fédéral met en évidence les arbres de haute futaie qui entourent cette villa "nommée à juste titre Le Bosquet". Dans sa décision attaquée, la municipalité retient à cet égard que "[l]a démolition d'un bâtiment qualitatif et bien intégré, situé au cœur d'un parc arboré comprenant nombre d'arbres majeurs, n'est pas acceptable au seul motif de la densification."
Il y a lieu de souligner qu'on ne saurait d’emblée exclure tout projet de construction dans le parc arboré de la villa Le Bosquet. En effet, le principe de la densification du milieu bâti, consacré expressément par la législation fédérale (art. 1 al. 2 let. abis et 3 al. 3 let. abis LAT), répond également à un intérêt public important. Lors de la recherche de possibilités de densification et de développement de l'urbanisation à l'intérieur du milieu bâti, il n'est pas exclu d'envisager la démolition de constructions intéressantes sous l'angle de la préservation du patrimoine, notamment en raison du fait que les bâtiments plus anciens présentent en général une densité d'utilisation du sol plus faible que les nouvelles constructions. Toutefois, l’argument de la densification ne peut pas toujours être valablement avancé au détriment de la préservation du patrimoine. Une pesée complète des intérêts en présence doit intervenir (cf. art. 3 al. 1 let. c OAT). Les intérêts économiques des propriétaires fonciers de pouvoir rentabiliser leurs terrains doivent également être pris en considération (ATF 126 I 219 consid. 2e), mais il peut arriver que ceux-ci, même s’ils sont considérables, doivent céder le pas devant la préservation du patrimoine, à défaut de quoi l’on rendrait illusoire des mesures étatiques de mise sous protection (TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.3.2; 1C_136/2023 du 27 décembre 2023 consid. 5.5.3).
bb) Dans le cas présent, le projet prévoit la construction de deux bâtiments d'habitation totalisant 28 logements sur la parcelle no 1737. S'il concrétise la mise en œuvre, sur le terrain des recourantes, du principe de la densification du milieu bâti (art. 1 al. 2 let. abis et 3 al. 3 let. abis LAT), le projet ne tient nullement compte de l’intérêt que représente la villa Le Bosquet. Cette dernière présente pourtant des qualités patrimoniales qui appellent une réflexion approfondie; elle pourrait être conservée moyennant, certes, un renoncement à une pleine utilisation des droits à bâtir maximums rattachés au terrain par la réglementation applicable. Dans son préavis et lors de l'inspection locale, la DGIP a par ailleurs confirmé que, dans le cadre d'un nouveau projet, elle ne s'opposerait pas à la démolition des extensions plus récentes de la villa, celles-ci n'ayant pas une valeur patrimoniale particulièrement élevée. Il est déterminant, dans ce contexte, de relever qu'une densification de qualité reste possible tout en préservant la maison historique, même si cela implique une réduction du projet envisagé, en construisant par exemple un seul nouveau bâtiment plutôt que deux. En définitive, les recourantes n'ont pas cherché, lors de l'élaboration de leur projet, une solution équilibrée permettant de concilier au mieux les divers intérêts en jeu, notamment l'intérêt public lié à la protection du patrimoine. Elles paraissent justifier la démolition de la villa Le Bosquet uniquement par leur intérêt privé, de nature économique, en invoquant les coûts disproportionnés qu'entraînerait une rénovation. Si des travaux ont été entamés dans le bâtiment avant d'être abandonnés en raison de leur coût, les recourantes n'ont ni chiffré ces frais ni démontré en quoi leur intérêt privé devrait prévaloir, dans le cas d'espèce, sur l'intérêt public à la préservation du patrimoine. Or, il convient de rappeler que les intérêts économiques des propriétaires fonciers de pouvoir rentabiliser leur terrain, même s'ils sont considérables, peuvent devoir céder le pas à l'intérêt public à la protection du patrimoine, à défaut de quoi l'on rendrait illusoire des mesures étatiques de mise sous protection (TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.3.2; 1C_136/2023 du 27 décembre 2023 consid. 5.5.3).
Au vu de ce qui précède, la municipalité n'a pas violé le droit en appliquant la clause d'esthétique, en particulier l’art. 86 al. 2 LATC. Dans la pesée des intérêts qu'elle a effectuée, elle a établi, en mettant en évidence l'atteinte à la villa Le Bosquet et à ses abords, un intérêt public qui, au titre de la protection du patrimoine, l'emporte en l’espèce, compte tenu des particularités du projet et de l’état du bâti préexistant, sur l'intérêt public à la concrétisation du principe de la densification du milieu bâti, soit sur l’intérêt public que peut revêtir une utilisation maximale des possibilités théoriques de construire définies par la réglementation applicable en lien avec une parcelle (règles relatives à l’IUS ou au CUS, etc.), afin d’éviter un étalement inutile des constructions. Le projet litigieux, qui ne respecte pas l'équilibre des intérêts exigé par le droit fédéral, ne saurait être autorisé.
4. La décision litigieuse, soit le refus de délivrer le permis de construire requis, repose sur une base légale suffisante (art. 86 LATC), répond à l'intérêt public (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c) et est proportionnée. Le grief que les recourantes tirent d'une violation de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.), qui se confond avec les autres arguments qu’elles ont invoqués, ne peut dès lors être qu'écarté.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, mal fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourantes, qui succombent (art. 49 LPA-VD). Celles-ci supporteront également une indemnité de dépens en faveur de la commune d'Yverdon-les-Bains, qui a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 4 mars 2024 par la Municipalité d'Yverdon-les-Bains est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la charge des recourantes A.________ et B.________, solidairement entre elles.
IV. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune d'Yverdon-les-Bains à titre de dépens, est mise à la charge des recourantes A.________ et B.________, solidairement entre elles.
Lausanne, le 20 décembre 2024
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la culture (OFC).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.