TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 5 février 2025
Composition	M. Alain Thévenaz, président; MM. Philippe Grandgirard et David Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

 

Recourants	1.	A.________, à ********,
	2.	B.________, à ********,
	3.	C.________, à ********,

  

Autorité intimée

Municipalité de Poliez-Pittet, à Poliez-Pittet, représentée par Me Nicolas BLANC, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	Remise en état
	Recours A.________, B.________, C.________ c/ décision de la Municipalité de Poliez-Pittet du 3 mai 2024 refusant la transformation intérieure et l'agrandissement des sous-sols, ainsi que la création d'une cour anglaise sur la parcelle no 506 et ordonnant la remise en état du niveau des sous-sols

 

Vu les faits suivants:

A.                     La parcelle n^o 506 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Poliez-Pittet, est soumise à un régime de propriété par étages (PPE), dont les lots sont les suivants:

¾     PPE Poliez-Pittet 506-1 pour 387/1'000, appartenant en copropriété à C.________ et à B.________, chacun pour 1/2;

¾     PPE Poliez-Pittet 506-2 pour 87/1'000, appartenant en copropriété à C.________ et à B.________, chacun pour 1/2;

¾     PPE Poliez-Pittet 506-3 pour 526/1'000, appartenant en propriété individuelle à A.________, société ayant son siège à Lonay et dont C.________ est l'administrateur unique.

Cette parcelle d'une surface de 1'144 m² est située à l'écart du noyau villageois, en direction du nord-ouest. Elle appartient à un quartier comprenant des habitations et des entreprises. La parcelle n^o 506 est en situation d'arrêt de chantier. Elle est classée en zone d'activités selon le plan général d'affectation de la commune de Poliez-Pittet, adopté par le Conseil communal les 12 septembre 1994 et 15 juin 1995, et approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995. Le régime d'affectation est défini dans le règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire (RGCAT), adopté et approuvé en même temps que le plan des zones.

B.                     Par permis de construire n^o 5533-2019-2 (CAMAC n^o 183123) du 14 mai 2020, la Municipalité de Poliez-Pittet (ci-après: la municipalité) a autorisé la construction, sur la parcelle n^o 506, d'une villa et d'un second bâtiment comprenant pour l'essentiel des caves, un bureau, une surface commerciale/entrepôt et un appartement avec piscine, ainsi que d'un couvert à voitures. Les plans autorisés ont été établis par C.________. Le projet consiste en la réalisation d'un ouvrage constitué d'une villa et d'un autre bâtiment à caractère commercial, séparés par une cour semi-enterrée. Le sous-sol de l'ouvrage comprend notamment:

¾     pour le bâtiment à caractère commercial: un bureau (35,47 m²), cinq caves (16,01, 12,01, 8,03, 23,86 et 4,71 m²) et un local technique (12,61 m²). Les caves de 16,01 et 12,01 m² sont éclairées par un saut-de-loup pourvu d'un contre-cœur d'un mètre de hauteur;

¾     pour la villa: un séjour (52,95 m²), un WC (2,51 m²), un local technique (9,08 m²) et une salle de fitness (19,21 m²), laquelle est éclairée par un saut-de-loup pourvu d'un contre-cœur de 0,40 mètre de hauteur.

Les travaux ont vraisemblablement débuté en mai 2023.

C.                     À la suite d'irrégularités constatées en lien avec l'implantation des murs du sous-sol, la municipalité a ordonné, le 2 novembre 2023, l'arrêt des travaux sur la parcelle n^o 506. Par arrêt AC.2023.0394 du 12 décembre 2023, la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé à l'encontre de cette décision.

Le 2 novembre 2023 également, la municipalité a adressé une dénonciation pénale au préfet du district du Gros-de-Vaud, en rapport avec les travaux alors en cours sur la parcelle n° 506.

D.                     Le 30 novembre 2023, C.________ et B.________, ainsi que la société A.________ ont déposé une demande de permis complémentaire (CAMAC n^o 229090) pour un ouvrage décrit de la manière suivante:

"Enquête complémentaire pour la transformation intérieure et l'agrandissement du sous-sol. Création d'une cour anglaise, suppression de la piscine, création de 2 jacuzzis et d'un couvert à voitures supplémentaire."

Les modifications dont la régularisation est requise touchent essentiellement le sous-sol de l'ouvrage:

¾     pour le bâtiment à caractère commercial: le bureau initialement projeté est remplacé par un studio photo (37,56 m²) doté d'une salle de douche et d'une kitchenette. La configuration des caves est modifiée afin de permettre à ce studio d'occuper transversalement l'espace sud-est du sous-sol. Il n'y a plus que quatre caves, dont une de 33,64 m², laquelle est éclairée par un saut-de-loup agrandi, sans contre-cœur;

¾     pour la villa: la salle de fitness est remplacée par une salle de jeux, laquelle est désormais éclairée par une cour anglaise (250 x 200 cm) et non plus un saut-de-loup, avec un contre-coeur d'une hauteur de 0,4 m seulement. Une salle de fitness (13,22 m²) est créée en dehors du volume initialement projeté. Elle est pourvue d'une salle de douche (3,09 m²) ainsi que d'un accès extérieur indépendant; une rangée d'escaliers permet en effet d'y accéder par une porte-fenêtre à deux battants. Le mur nord-ouest est déplacé de 1,85 m, voire 2,2 m, en direction du nord-ouest. Le volume ainsi créé doit accueillir une kitchenette (7,15 m²), un rangement (8,62 m²), un local technique (9,15 m²) et un jacuzzi.

Les constructeurs ont notamment requis une dérogation à la réglementation communale relative au coefficient d'utilisation du sol (art. 3.1 RGCAT).

E.                     Le dossier de la demande de permis complémentaire a été mis à l'enquête publique du 13 janvier au 11 février 2024. Le projet n'a pas suscité d'opposition.

Les services de l'administration cantonale ont délivré, à certaines conditions, leurs autorisations spéciales regroupées dans la synthèse n^o 229090 établie le 27 mars 2024 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).

Par décision du 3 mai 2024, la municipalité a refusé de régulariser la transformation intérieure et l'agrandissement du sous-sol, ainsi que la création de la cour anglaise, au motif que la légalisation de différents espaces du sous-sol amène à une augmentation importante de la surface habitable, entraînant un dépassement du coefficient d'utilisation du sol (CUS). Elle a également ordonné la remise en état du sous-sol conformément au permis de base, pour la villa et le bâtiment commercial (y compris les ouvertures en façade). La suppression de la piscine (initialement prévue), la création de deux jacuzzis et d'un couvert à voitures supplémentaire ont en revanche été régularisés.

F.                     Agissant ensemble le 4 juin 2024 par la voie du recours de droit administratif, la société A.________, ainsi que C.________ et B.________ demandent à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal d'annuler la décision municipale. À titre de mesures d'instruction, ils requièrent la tenue d'une inspection locale. Au fond, les recourants contestent le caractère habitable des surfaces que la municipalité intègre dans la détermination du CUS. Ils critiquent l'ordre de remise en état, qu'ils estiment disproportionné.

Dans sa réponse du 24 septembre 2024, la municipalité conclut au rejet du recours.

Le 16 octobre 2024, les recourants se sont déterminés sur la réponse, en maintenant leurs conclusions.

G.                     Le 18 novembre 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale.

Les parties ont eu la faculté de se déterminer sur le procès-verbal de cette inspection locale.

Le 4 janvier 2025, les recourants ont fait part de leurs remarques sur la détermination municipale.

Considérant en droit:

1.                      La décision municipale refuse de régulariser certaines modifications apportées au projet de base et ordonne le rétablissement d'une situation conforme au droit. La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre une telle décision. Les propriétaires dont le projet est refusé ont qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recours est déposé dans le délai légal (art. 95 LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du recours sont remplies (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.  

2.                      Les recourants contestent le caractère habitable des surfaces qui doivent, d'après la municipalité, être prises en compte dans le calcul du CUS, entraînant la non-réglementarité du projet sous cet angle.

a) Le CUS, qui fixe la surface brute maximale de plancher habitable, est de 0,5 dans la zone d'activités selon l'art. 3.1 RGCAT. D'après cette règle, le calcul s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'ancien Institut fédéral pour l'aménagement du territoire (ORL) de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich. Elle définit le CUS comme étant le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile (SBPU) et la surface constructible du terrain. Cette norme détaille, à son ch. 1.1, les éléments à prendre en compte dans la SBPU, comme suit:

"La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en considération:

toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."

b) En l'occurrence, la parcelle n^o 506, affectée en zone d'activités, a une surface de 1'144 m², de sorte que la SBPU maximale est de 572 m² (1'144 m² x 0,5 [art. 3.1 RGCAT] = 572 m²). Les recourants ne semblaient initialement pas contester que les modifications apportées au projet entraînaient un dépassement du CUS. En effet, dans leur demande de permis complémentaire, ils ont demandé une dérogation à cet égard. La SBPU atteignait, dans le dossier d'enquête de base, 570 m². Celle-ci a été augmentée de 61,90 m² selon les annotations manuscrites figurant dans le formulaire de demande complémentaire, atteignant 631,90 m². Cela correspond à un CUS de 0,552, excédant l'indice réglementaire de 0,5. Dans le cadre de la présente procédure de recours, les recourants ont soumis de nouveaux plans, datés du 16 octobre 2024, détaillant les surfaces prises en compte dans le calcul du CUS. Il ressort de ces nouveaux calculs que le CUS serait respecté: d'après les recourants, la SBPU du projet litigieux atteint en fait 560,17 m² (42,63 m² [sous-sol du bâtiment commercial] + 158,52 m² [rez-de-chaussée du bâtiment commercial] + 97,05 m² [1^er étage du bâtiment commercial] + 62,08 m² [2^ème étage du bâtiment commercial] + 52,72 m² [sous-sol de la maison d'habitation] + 53,98 m² [rez-de-chaussée de la maison d'habitation] + 93,19 m² [1^er étage de la maison d'habitation] = 560,17 m²).

Il apparaît toutefois que les recourants ont omis d'inclure, dans le calcul du CUS, certaines surfaces qui auraient dû l'être. En exécutant les travaux, ils ont en effet agrandi le sous-sol de la villa, en déplaçant le mur sur une profondeur de 1,85 m, voire 2,2 m, en direction du nord-ouest. Le volume ainsi créé permet notamment l'aménagement d'une kitchenette de 7,15 m² et d'un rangement de 8,62 m². La kitchenette, ouverte sur le séjour et dont elle fait partie, correspond à de la SBPU et elle doit être intégrée au calcul du CUS. Il en va de même, toujours dans la villa, des espaces désignés comme "salle de jeux" et "salle de fitness". La "salle de jeux", d'une surface de 20,66 m², dispose de sa propre salle de douche (3,12 m²) et bénéficie d'une meilleure luminosité grâce à l'aménagement d'une cour anglaise d'environ 5 m², accessible par une porte-fenêtre à deux battants avec un contre-cœur d'une hauteur de 0,4 m seulement, donc facilement franchissable. La "salle de fitness", projetée à l'extérieur du volume initialement conçu, d'une surface de 13,22 m², dispose également de sa propre salle de douche (3,09 m²) et d'un accès extérieur indépendant via une rangée d'escaliers. Ces modifications font de la "salle de jeux" et de la "salle de fitness" des chambres indépendantes. Ces espaces sont susceptibles d'être utilisés pour l'habitation. Leur surface doit donc être prise en compte dans le calcul du CUS. Ajouter la surface de la salle de jeux (20,66 m²), celle de la salle de fitness (13,22 m²) et celle de la kitchenette (7,15 m²) à la SBPU telle qu'elle a été déterminée par les recourants (560,17 m²), excède déjà largement la surface maximale de 572 m², ce qui entraîne la violation de l'art. 3.1 RGCAT.

A cela s'ajoute le fait que les recourants n'ont pas comptabilisé, dans le CUS, la surface de certains espaces du sous-sol du bâtiment à caractère commercial, qui doit pourtant être prise en considération comme SBPU. C'est le cas de la kitchenette (3,38 m²) et de la salle de douche (3,32 m²), qui font partie d'un "studio photo" que les recourants tiennent pour habitable (cf. plans du 16 octobre 2024). Quant à la plus grande cave, qui bénéficie d'un accès séparé, d'une surface de 33,64 m², elle a fait l'objet de modifications qui tendent à renforcer son habitabilité, avec l'agrandissement de la surface d'un saut-de-loup à environ 2 m² et la création d'une porte vitrée à deux battants d'une surface de 4,3 m² (au lieu d'une petite fenêtre de 1 m²). Il n'est toutefois pas nécessaire d'examiner plus avant si la surface de ce local doit être intégrée dans le calcul du CUS. Cet indice est de toute manière déjà dépassé par la prise en compte d'autres surfaces du sous-sol de la maison d'habitation et du bâtiment commercial.

La municipalité n'a ainsi pas violé le droit en refusant de régulariser les modifications apportées au sous-sol de l'ouvrage.

c) Les recourants soutiennent que les espaces du sous-sol ne doivent pas être pris en compte dans la détermination du CUS, car ils ne satisfont pas aux prescriptions en matière de salubrité des constructions, s'agissant en particulier des conditions d'éclairage et de hauteur des locaux (cf. art. 25 ss du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [RLATC; BLV 700.11.1]).

Selon la jurisprudence, pour déterminer si un local doit être considéré comme habitable, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus permettent aisément de rendre ces surfaces habitables. Dans le cadre de cet examen, il convient dans un premier temps de déterminer si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d'habitation. Il y a lieu en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (CDAP AC.2023.0162 du 5 août 2024 consid. 5a; AC.2023.0206 du 27 juin 2024 consid. 3c; AC.2023.0326, AC.2023.0332 du 5 avril 2024 consid. 4c/bb; AC.2020.0058 du 24 juin 2021 consid. 9b; AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 2b/aa; AC.2019.0118 du 10 novembre 2020 consid. 4a et les nombreuses références citées). En d'autres termes, le fait qu’un local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre d’amis, bureau, local audio-vidéo, etc.) ne soit pas conforme aux règles de salubrité au sens des art. 25 ss RLATC ne le rend pas pour autant inhabitable (AC.2023.0191 du 25 janvier 2024 consid. 7c; AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2c; AC.2019.0080 du 22 novembre 2019 consid. 3d et les références citées).

Comme on l'a vu, il ne fait pas de doute que des pièces comme la "salle de jeux", la "salle de fitness" ou le "studio photo", pourvus de sanitaires, parfois d'accès extérieurs, voire d'une kitchenette, sont objectivement habitables. Les recourants indiquent eux-mêmes qu'ils entendent favoriser, avec leurs modifications, les conditions de luminosité de ces espaces (cf. notamment procès-verbal de l'inspection locale). Le seul fait qu'à certains endroits ils aient une hauteur sous plafond (légèrement) inférieure à 2,40 m ne signifie donc pas qu'ils doivent être déduits des surfaces déterminantes pour le calcul du CUS. A ce sujet, selon la coupe longitudinale B-B figurant sur le plan du 27 novembre 2023, la hauteur du sous-sol est de 2,42 m dans la villa et de 2,80 dans le bâtiment commercial; elle n'est toutefois que de 2,30 m dans la salle de fitness (et la salle de douche attenante), selon le plan de la coupe transversale A-A. Le fait que l'éclairage au sous-sol ne respecte pas partout les exigences prévues à l'art. 28 RLATC ne suffit pas à lui seul pour considérer que ces surfaces ne sont pas habitables, compte tenu des autres éléments décrits ci-dessus.

3.                      Les recourants contestent encore l'ordre de remise en état. Ils s'opposent "aux exigences démesurées de remise en état pour un ouvrage enterré".

a)  Selon l'art. 105 al. 1 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Un ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne peut être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Dans le cadre du principe de la proportionnalité au sens étroit, l'autorité peut renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage ou si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 4.1 et les références; CDAP AC.2023.0033 du 24 juillet 2023 consid. 2a).

b) Les recourants se sont délibérément écartés sur de nombreux points, dès le début des travaux, des plans autorisés. Ils justifient ces écarts en soulignant le caractère "pratique et cohérent" (cf. procès-verbal de l'inspection locale) des modifications apportées, s'agissant en particulier de l'amélioration des conditions de luminosité dans des espaces censément inhabitables. En ne déposant une demande de permis complémentaire qu'une fois les travaux débutés, après l'ordre d'arrêt du chantier, les recourants ont placé l'autorité intimée devant le fait accompli. Les irrégularités constatées sont d'autant moins justifiables que le recourant C.________ est architecte de profession, et qu'il ne pouvait ignorer qu'en exécutant des travaux sans autorisation, il s'expose au prononcé d'une mesure de remise en état. Contrairement à ce que prétendent les recourants, les changements apportés à la construction par rapport aux plans autorisés ne sont pas anodins. Ils aboutissent à une augmentation importante de la surface de plancher habitable et modifient l'implantation de la construction. Dans ces circonstances, la municipalité pouvait faire prévaloir l'intérêt public à ne pas donner une prime au fait accompli et le strict respect de la réglementation et des objectifs d'aménagement poursuivis par celle-ci, sur les inconvénients notamment économiques qu'une remise en état peut présenter pour les recourants. Ces derniers ne prétendent d'ailleurs pas ne pas disposer des ressources financières pour s'exécuter, ni que le montant des travaux – qu'ils ne chiffrent pas – les placerait dans une situation difficile, voire insoutenable. L'ordre de remise en état échappe à la critique, ce d'autant plus que la municipalité est intervenue rapidement et avec diligence, au début du chantier, dès qu'elle a eu des doutes quant à l'implantation des nouveaux bâtiments. Comme cela a pu être constaté lors de l'inspection locale (cf. procès-verbal de celle-ci), pour la villa, le radier et les murs du sous-sol ont été construits, la dalle a été coffrée, mais le bétonnage n'a pas encore été réalisé; pour le second bâtiment, le radier, les murs du sous-sol et une dalle sur sous-sol ont été réalisés, en l'état des travaux. Cela illustre le fait que le chantier a été rapidement stoppé et que la situation est encore réversible sans que les travaux nécessaires n'apparaissent disproportionnés. Le fait que les aménagements litigieux aient été réalisés au niveau du sous-sol ne change rien au fait que ceux-ci ne respectent pas la réglementation en vigueur et qu'ils doivent être remis dans un état conforme à ce qui a été autorisé.

4.                      Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, sans qu'il soit nécessaire d'examiner encore les autres arguments soulevés par la municipalité (périmètres d'implantation et art. 49 LATC). Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci supporteront également une indemnité de dépens en faveur de la Commune de Poliez-Pittet, qui a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 3 mai 2024 par la Municipalité de Poliez-Pittet est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des recourants A.________, B.________ et C.________, solidairement entre eux.

IV.                    Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de Poliez-Pittet à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________, B.________ et C.________, solidairement entre eux.

Lausanne, le 5 février 2025

 

Le président:                                                                                            Le greffier:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.