TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 28 août 2025
Composition	Mme Danièle Revey, présidente; M. Emmanuel Vodoz et Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

 

Recourante

A.________, à ********, représentée par Me Frank TIECHE, avocat à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Morges, représentée par Me Luc PITTET et Me Agnès DUBEY, avocats à Lausanne,

  

Constructeur

B.________, à ********, représenté par Me Léonard BRUCHEZ, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours A.________ c/ décisions de la Municipalité de Morges du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement de la parcelle no 1512 et du 24 juin 2024 levant son opposition et octroyant un permis de construire des villas jumelles sur la parcelle no 1453 (CAMAC no 230506).

 

Vu les faits suivants:

A.                     B.________ (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle n^o 1453 du cadastre de la commune de Morges (ci-après: la commune). D'une surface totale actuelle de 1'171 m², ce bien-fonds ne supporte aucune construction et est en nature de jardin. Il est jouxté par les parcelles n^os 1452, 1454, 1549 et 1512 – toutes construites – sur ses côtés nord-ouest, nord, nord-est et sud-est respectivement. Des rails de chemin de fer bordent la parcelle sur son côté sud-ouest.

La parcelle n^o 1453 est colloquée en zone de villas au sens des art. 16 ss du règlement du plan de quartier (PQ) "En Prellionnaz" entré en vigueur le 5 juin 1962 et modifié en 1973 (ci-après: RPQ "En Prellionnaz"). Selon son art. 29, le RPQ prévoit notamment que les dispositions de la réglementation communale sur les constructions demeurent applicables: il s'agit du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (RPA), adopté par le Conseil communal le 6 avril 1988 et approuvé par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990.

Un nouveau plan d'affectation communal (PACom) a fait l'objet d'une enquête publique du 7 juin au 6 juillet 2025. Ce plan affecte la parcelle n^o 1453 en zone d'habitation de faible densité B – 15 LAT.

B.                     La parcelle n^o 1453 fait l'objet d'un contentieux administratif.

Une demande de permis de construire (CAMAC n^o 206431) portant en substance sur la construction de deux villas jumelles avec piscine a été mise à l'enquête publique du 19 mars au 17 avril 2022. Le projet a suscité l'opposition de A.________, propriétaire de la parcelle voisine n^o 1452.

Le 25 octobre 2022, le constructeur a fait parvenir à la commune un projet de modification de limite entre la parcelle n^o 1453 et la parcelle n^o 1512 dont il est également propriétaire. La mutation prévoit le transfert de 89 m² de la parcelle n^o 1512 à la parcelle n^o 1453, la nouvelle parcelle n^o 1453 disposant alors d'une surface totale de 1'260 m² et la nouvelle parcelle n^o 1512 se réduisant de 1'591 à 1'503 m².

Statuant sur le recours de A.________, la CDAP a annulé la décision municipale du 14 novembre 2022 levant son opposition et délivrant le permis de construire requis (arrêt AC.2022.0433 du 5 mai 2023). En substance, elle a retenu que les combles, qualifiés sur les plans de "galetas", pourraient en réalité aisément être destinés à l'habitation au vu de leur hauteur, de leurs ouvertures, de leur accessibilité par un escalier de dimensions usuelles, ainsi que de la présence d'une loggia. Les combles étaient ainsi habitables, nonobstant leur qualificatif sur les plans et le fait que le permis mentionne expressément une interdiction de les habiter; or, les conditions auxquelles le règlement communal subordonnait la construction de combles habitables, notamment une parcelle d'une surface étendue, n'étaient pas remplies.

C.                     Le constructeur a déposé le 1^er février 2024 une nouvelle demande de permis de construire (CAMAC n^o 230506) portant sur un projet de "construction de deux villas jumelles contiguës avec 2 places extérieures, 2 places moto, 10 places vélos, panneaux photovoltaïques en toiture et PAC installation intérieure" sur la base d'un plan de situation du 23 janvier 2024 qui reprenait le projet de fractionnement, et des plans d'architecte du 10 janvier 2024 (dont un plan des aménagements extérieurs). Des compléments ont été apportés le 13 février 2024.

Par rapport à la version précédente, le projet a été revu et ne comprend notamment plus de piscine. Les combles ont également été modifiés: il est désormais prévu d'aménager, dans les villas A et B, des galetas d'une surface respective de 51,9 m² et 51,8 m². Dans la villa A, la surface dont la hauteur dépasse 2,40 m représente 24,9 m²; dans la villa B, cette surface atteint 24,7 m². L'accès à ces combles se fait à présent par une trappe munie d'un escalier escamotable. Par ailleurs, les ouvertures en façade ont été supprimées. La seule source de lumière naturelle provient désormais d'un dispositif d' "accès toiture" mesurant 78 x 118 cm.

L'ouvrage projeté comprend deux places de stationnement pour voitures, une place moto et cinq places vélos implantées en retrait de la limite des constructions. Une place moto et cinq autres places pour vélos sont situées au-delà de cette limite, au nord de la parcelle, à l'extrémité du chemin qui dessert la construction. Le projet prévoit enfin la plantation de trois "arbres majeurs" au-devant et sur le côté des villas projetées.

D.                     Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête publique du 17 février au 17 mars 2024. Durant ce délai, il a suscité l'opposition de A.________.

Les services de l'administration cantonale ont délivré leurs préavis et autorisations spéciales dans la synthèse établie le 24 avril 2024 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).

Par décision du 24 juin 2024, la municipalité a levé l'opposition et délivré le permis de construire requis, aux conditions fixées par les autorités cantonales dans la CAMAC, aux conditions spéciales communales ainsi qu'à celles émises par le Service technique communal de la Direction des infrastructures et de l'environnement urbain du 16 mai 2024.

E.                     Agissant le 4 septembre 2024 sous la plume de son mandataire, A.________ a derechef déféré devant la CDAP la décision municipale du 24 juin 2024, de même que la décision du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement parcellaire (repris dans le cadre du nouveau projet). Elle conclut à leur annulation et, pour la décision du 24 juin 2024, au renvoi de l'affaire à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A titre de mesures d'instruction, la recourante requiert la tenue d'une inspection locale. Au fond, elle fait valoir que le fractionnement opéré dans le cadre du projet rendrait la parcelle voisine n^o 1512 non réglementaire, en violation du droit cantonal. Elle se plaint en outre de l'habitabilité des combles, de l'incompatibilité du type de construction (villas jumelles) avec la réglementation communale, respectivement du non-respect des distances aux limites, des places de stationnement, de la plantation d'arbres d'essence majeure et d'un accès insuffisant. Elle a communiqué des pièces, notamment un échange de courriels entre son conseil et la municipalité du 19 au 22 août 2024, ainsi qu'une lettre que la municipalité lui avait adressée le 14 décembre 2022.

Le constructeur, cette fois assisté, a déposé une réponse le 31 octobre 2024, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, faute de motivation suffisante. Plus spécifiquement, il conclut également à l'irrecevabilité des conclusions formées contre l'autorisation de fractionnement, en raison, par surabondance, de leur tardiveté. Il a déposé des pièces, à savoir le plan d'implantation et plan d'étage de la construction réalisée sur la parcelle n^o 1512 ainsi que le plan et tableau de mutation approuvé le 14 novembre 2022 par la municipalité dans le cadre du projet de fractionnement de la parcelle n^o 1512.

La municipalité a communiqué sa réponse le 11 novembre 2024, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.

Le 28 février 2025, la recourante s'est déterminée sur les réponses, persistant dans ses conclusions.

Les 10 et 26 juin 2025, la recourant a soulevé de nouveaux griefs, en se référant à la (nouvelle) planification d'affectation communale, mise à l'enquête publique. Elle a derechef transmis des pièces. Le constructeur s'est brièvement déterminé à ce sujet le 26 juin 2025, en communiquant également une pièce.

Considérant en droit:

1.                      Le recours formé contre la décision du 24 juin 2024 délivrant le permis de construire et celle du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement de la parcelle n^o 1512 respecte les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Par ailleurs, la recourante est propriétaire de la parcelle voisine n^o 1452 et dispose de la qualité pour agir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recours contre la décision du 24 juin 2024 est intervenu dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 LPA-VD. Il y a dès lors lieu d'entrer en matière. La question de la tardiveté du recours formé contre la décision de fractionnement du 14 novembre 2022, souffre de rester indécise, compte tenu du sort du recours au fond.

2.                      La recourante invoque d'abord une violation de l'art. 83 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Elle prétend que le fractionnement prévu dans le projet litigieux a pour effet de rendre non réglementaire la construction érigée sur la parcelle voisine n^o 1512.

a) L'art. 83 LATC, intitulé "fractionnement", a la teneur suivante:

"¹ Tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone.

² La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."

Cette disposition du droit public cantonal prévoit ainsi qu'avant de demander au registre foncier de procéder aux inscriptions requises pour le fractionnement d'une parcelle bâtie, le propriétaire foncier doit obtenir une décision de la municipalité. Il peut s'agir d'une simple et brève décision en constatation, si le fractionnement n'a pas pour effet de rendre une construction existante non réglementaire (singulièrement lorsque, avec le nouvel état de propriété, les distances minimales aux limites sont toujours garanties, ou encore si les indices d'utilisation ou d'occupation du sol sont toujours observés). Si la modification de limite prévue affecte le caractère réglementaire d'un bâtiment existant, la municipalité doit alors rendre une décision indiquant si l'atteinte peut être corrigée en grevant d'une restriction de la propriété une parcelle contiguë; elle signera le cas échéant la réquisition de mention indiquant l'objet et l'étendue de cette restriction (CDAP AC.2024.0130 du 6 mai 2025 consid. 6a; AC.2023.0133 du 6 mai 2025 consid. 3a; AC.2022.0244 du 2 décembre 2022 consid. 2a).

b) Selon les plans du 10 juillet 1970 produits par le constructeur, la villa érigée sur la parcelle n^o 1512 compte un rez-de-chaussée inférieur, non habitable, un rez-de-chaussée supérieur habitable, ainsi que des combles, inhabitables.

Dans le secteur en Prellionnaz, l'art. 17 RPQ définit le coefficient d'occupation du sol (COS) en prévoyant que la surface bâtie, mesurée au niveau du rez-de-chaussée, terrasses couvertes et garages compris, ne doit pas dépasser, pour une villa d'un étage habitable (cf. art. 16 let. a RPQ), un huitième de la surface totale de la parcelle (cf. consid. 3a infra). Dans sa réponse, la municipalité indique, sans être contestée, qu'il ressort du guichet cartographique cantonal ainsi que des images Google maps (Google Street View) que le couvert à voitures réalisé n'est pas fermé sur les côtés, excepté du côté de la façade de la villa (sur le caractère notoire de ces données, cf. TF 1C_239/2024 du 5 juin 2025 consid. 5.2). Elle précise qu'il ne doit pas être pris en compte dans le calcul du COS, vu qu'il ne s'agit ni d'un garage (fermé sur les côtés), ni d'une terrasse couverte. La CDAP considère qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause cette argumentation, entrant dans la liberté d'appréciation dont bénéficie l'autorité intimée dans l'interprétation de la réglementation communale (cf. art. 2 al. 3 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]; ATF 146 II 367 consid. 3.1.4; 145 I 52 consid. 3.6).

En l'occurrence et à supposer que la recourante ne soit pas à tard pour soulever un tel grief, le fractionnement ne rend pas la construction érigée sur la parcelle n^o 1512 non réglementaire. Ce terrain, qui appartient en propriété au constructeur, a une surface de 1'591 m². À l'issue du fractionnement, il n'aura plus qu'une surface de 1'503 m², compte tenu de la cession d'une surface de 89 m² à la parcelle n^o 1453. La parcelle n^o 1512 supporte une maison d'habitation de 165 m² au sol, le couvert à voitures, ouvert sur trois côtés, n'entrant pas en ligne de compte dans le calcul du COS. La surface bâtie, qui s'élève à 165 m², respecte le 1/8 (0,125) de la surface totale de la parcelle n^o 1512 (165 m² [surface bâtie] : 1'503 m² [surface totale] = 0,110 [COS]). Au demeurant, elle observerait même le 1/9 (0,111, cf. art. 16 et 17 RPQ consid. 3 infra). On ne voit pas, dans ces circonstances, en quoi le fractionnement à effectuer entre les parcelles précitées serait de nature à rendre la construction existante non réglementaire du point de vue de sa surface bâtie. La solution ne serait pas différente sous l'empire du projet de PACom mis à l'enquête publique pendant la procédure de recours (à supposer qu'il soit applicable par effet anticipé négatif selon les art. 47 et 49 LATC), dès lors que l'annexe 1 RPACom, Notions techniques et illustrations (art. 1.5 RPACom) prévoit que les couverts, notamment, ne font pas partie de la surface bâtie déterminante.

c) Il n'y a pas lieu de mettre en œuvre une inspection locale, comme le requiert la recourante, aux fins de vérifier si la parcelle n^o 1512 supporterait d'autres constructions entrant dans le calcul de la surface bâtie. La recourante ne donne en effet aucun élément susceptible d'éveiller de telles suspicions. Pour le surplus, s'agissant des constructions extérieures, les données disponibles sur les sites internet de l'Etat de Vaud (guichet cartographique) et de Google Street View (tel que mentionné par la municipalité) suffisent à renseigner la CDAP sur la configuration des lieux et sur les caractéristiques du couvert à voitures (sur l'appréciation anticipée des preuves, cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; CDAP AC.2022.0148 du 9 juin 2023 consid. 2c).

d) En conséquence, le fractionnement en cause n'ayant pas pour effet de rendre une quelconque construction existante non réglementaire, la municipalité pouvait se limiter, à rendre une simple et brève décision en constatation. Contrairement à ce que soutient la recourante, c'est précisément ce qu'a fait la municipalité le 14 novembre 2022, par l'apposition des signatures de la Syndique et du Secrétaire municipal au pied du tableau de mutation. Il s'agit donc bien d'une décision, qui doit être confirmée.

On ajoutera encore que c'est en vain que la recourante affirme que l'avis de mise à l'enquête publique devait mentionner le fractionnement. Cette exigence alléguée ne figure en effet dans aucune base légale

Enfin, le ch. 1 du permis de construire précise expressément qu'il "est délivré sous la condition que le fractionnement autorisé par la même parcelle soit effectif ", le ch. 2 ajoutant que le projet de situation corrigé incluant le fractionnement fait partie intégrante du dossier. On ne distingue donc pas en quoi le principe de coordination tel que conçu par la recourante serait violé.

3.                      La recourante prétend qu'en dépit des transformations apportées au projet initial, les combles du futur bâtiment restent habitables, en violation de la réglementation communale.

a) Le projet litigieux prenant place dans la zone dite de villas, les art. 16 ss RPQ "En Prellionnaz" sont applicables:

"16. Sont autorisées dans cette zone:

a)  des villas d'un étage habitable;

b)  des villas de deux étages habitables;

c)  des villas d'un ou deux étages habitables avec en outre deux chambres au plus en-dessous du rez-de-chaussée;

d)  des villas de deux étages habitables, avec en outre deux chambres dans les combles ouvertes sur deux façades au plus.

17. La surface bâtie, mesurée au niveau du rez-de-chaussée, terrasse couvertes et garages compris, ne dépassera pas:

- dans le cas a) ci-dessus, 1/8 de la surface totale de la parcelle;

- dans les cas b) et c), 1/9 de la surface totale de la parcelle;

- dans le cas d), 1/12 de la surface totale de la parcelle".

Dans son arrêt AC.2022.0433 du 5 mai 2023, la CDAP s'est fondée sur les art. 25 ss du règlement d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) pour déterminer le caractère habitable des combles du projet. Ces dispositions régissent de la manière suivante le volume, la hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:

"Art. 25 Volume des pièces d'habitation

¹ Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d'au moins 20 m³. Les chambres à coucher occupées par plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m³ par occupant.

² Dans les combles, le cube n'est compté qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

[…]

Art. 27 Hauteur des locaux

¹ Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.

² Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

[…]

Art. 28 Eclairage et ventilation

¹ Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

[…]"

Pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable (ATF 108 Ib 130; CDAP AC.2023.0326, AC.2023.0332 du 5 avril 2024 consid. 4c/bb; AC.2022.0412 du 28 septembre 2023 consid. 6c/aa et les références). Selon la jurisprudence, il convient de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (CDAP AC.2024.0176 du 5 février 2025 consid. 2c; AC.2023.0162 du 5 août 2024 consid. 5a).

b) En l'occurrence, le constructeur a substantiellement modifié l'aménagement des combles par rapport à l'ancien projet. Il prévoit d'aménager, dans les villas A et B, des "galetas" d'une surface de 51,9 m² et 51,8 m², respectivement. La surface présentant une hauteur supérieure à 2,40 m atteint 24,9 m² pour la villa A (47,9% de la surface totale), et 24,7 m² pour la villa B (47,6%), soit moins de la moitié de la surface utilisable. L'exigence minimale posée par l'art. 27 al. 2 RLATC, qui concerne la hauteur minimale des locaux d'habitation, n'est donc pas remplie. Par ailleurs, les combles sont désormais accessibles uniquement par une trappe avec escalier escamotable, ce qui les distingue clairement des locaux habitables. Surtout, le constructeur a également supprimé les ouvertures en façade. La seule source de lumière dans ces espaces est un "accès toiture" de 78 x 118 cm, soit une surface de 92 cm², correspondant à une surface éclairante de 0,59 m², ce qui ne répond pas aux exigences minimales d'éclairage (1 m²) fixées à l'art. 28 RLATC.

La recourante soutient que le constructeur a toujours l'intention de transformer les combles en locaux habitables, malgré les modifications apportées au projet initial. La jurisprudence rappelle qu'il n'y a pas lieu d'interdire préventivement la création de combles pour le seul motif qu'ils seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus habitables (CDAP AC.2022.0412 précité consid. 6c/aa et les références). En l'occurrence, compte tenu de la nouvelle configuration des combles, en particulier de la suppression de toute ouverture hormis un "accès toiture", rien ne permet d'affirmer à ce stade que ces combles seront utilisés à d'autres fins qu'un simple galetas inhabitable, conformément à leur désignation sur les plans d'enquête. Il en va d'autant moins que de nouvelles ouvertures susceptibles d'éclairer à suffisance les combles seraient nécessairement visibles de l'extérieur.

c) L'art. 78 al. 2 RPA, concernant le vide d'étage, invoqué par la recourante, n'est pas applicable, les combles litigieux n'étant pas destinés à l'habitation. Quant à la panne sablière, elle n'excède pas de plus d'un mètre le niveau supérieur de la dalle finie du dernier étage, comme l'atteste le plan de coupe A-A EN100-09 du 10 janvier 2024: le grief que la recourante tire de la violation de l'art. 83 RPA, relatif aux combles, du reste sans le soutenir par la référence à un plan, n'est donc pas fondé.

Les critiques de la recourante relatives au caractère habitable des combles doivent partant être rejetées.

4.                      La recourante invoque une violation de l'art. 21 RPQ, disposition qui a la teneur suivante:

"21. Les bâtiments seront distants:

-     de 6 mètres au moins des limites de la parcelle,

-     de 12 mètres au moins l'un de l'autre sur une même parcelle,

-     de 8 mètres au plus de la limite arrière (nord-ouest) de la parcelle."

La recourante soutient que les villas jumelles ne respectent pas la distance réglementaire de 12 m entre bâtiments sis sur une même parcelle. Dans sa réponse, la municipalité considère elle que les villas constituent un bâtiment unique auquel une distance minimale aux limites ne s'applique pas.

Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique, au regard du large pouvoir d'appréciation dont elle dispose en la matière. Le projet présente un bâtiment d'un seul tenant, coiffé d'un toit unique et dépourvu de tout décrochement de façade ou autre élément architectural suggérant la présence de plusieurs volumes distincts. Les termes employés dans la demande de permis de construire, les avis d'enquête ou encore les plans – lesquels évoquent la "construction de deux villas jumelles contiguës" sur la parcelle n^o 1453 – ne sauraient remettre en cause cette analyse, dès lors que l'aspect extérieur de la construction correspond à celui d'un bâtiment unique (sur les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens, cf. notamment CDAP AC.2023.0204 du 23 août 2024 consid. 3d; AC.2022.0201 du 17 novembre 2023 consid. 4d/cc). Dans ces conditions, la question des distances entre constructions situées sur une même parcelle ne se pose pas.

Le grief tiré d'une violation de l'art. 41 RPA (cf. let. F du recours), relatif aux dépendances dans les espaces réglementaires, doit également être écarté: le projet ne prévoit en effet aucune dépendance.

5.                      La recourante soutient que le projet ne respecte pas les "indices de densité", affirmant que les combles, les aménagements pavés et les places de stationnement (véhicules, motos et vélos) devraient être intégrés dans leur calcul.

Toutefois, dans son recours, elle ne précise pas quels indices seraient violés (utilisation ou occupation du sol, masse, canopée, etc.), ni en vertu de quelle réglementation (RPACom, RPA, RPQ). Il n'appartient pas à la CDAP de pallier ces lacunes en complétant cette argumentation ou d'effectuer elle-même le travail – exigeant – de motivation, ce d'autant que la recourante est assistée d'un avocat.

On relèvera néanmoins ce qui suit. Dans la mesure où les combles ne sont pas habitables (cf. supra), ils ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de l'indice d'utilisation du sol (IUS; cf. annexe 1, Notions techniques et illustrations, art. 1.5 RPACom [à supposer applicable ce projet de réglementation]; art. 77 al. 2 RPA). Quant à l'indice ou coefficient d'occupation du sol, mentionné par la recourante dans ses déterminations, les aménagements pavés et les places de stationnement ne sont pas inclus dans la surface bâtie déterminante (cf. annexe 1 précitée RPACom; art. 75 al. 2 RPA; art 17 RPQ).

Le grief doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable.

6.                      La recourante dénonce une violation de l'art. 85 RPA, disposition libellée de la manière suivante:

"Art. 85   Garages et places de stationnement pour voitures et deux roues

En cas de construction, reconstruction, transformation et agrandissement, des places de stationnement pour véhicules doivent être prévues sur la parcelle même et en principe en retrait des limites des constructions. Le nombre minimum de garages et de places de stationnement privés exigé est fonction des affectations propres à chaque immeuble:

[…]

g) Motocyclettes, cyclomoteurs et bicyclettes

Dans la mesure du possible, il sera prévu des locaux ou des places de stationnement couvertes pour les deux roues en nombre suffisant pour les besoins de l'immeuble. Les places de stationnement couvertes ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface bâtie. […]"

Selon la recourante, les places de stationnement projetées ne respecteraient pas le retrait requis par rapport aux limites des constructions. Elle reproche également l'absence de couverture des places destinées aux deux-roues. Ces critiques ne sont toutefois pas fondées.

Le plan des aménagements extérieurs EN200-02 du 10 janvier 2024 associé au plan de situation du 23 janvier 2025 indiquent que les places de stationnement pour voitures sont toutes implantées en retrait de la limite des constructions au sens de l'art. 36 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; BLV 725.01), de même que de la limite réglementaire de 6 m d'avec la propriété voisine (art. 21 RPQ). Certes, deux, voire trois places pour vélos empiètent sur la limite des constructions au sens de l'art. 36 LRou; une place pour moto et cinq places pour vélos se situent dans l'espace réglementaire de 6 m. Peu importe toutefois, dès lors que le règlement laisse une marge d'appréciation à la municipalité par l'emploi de la formule "en principe" (art. 85 i.f. RPA) et que ces places pour deux-roues ne compromettent ni la sécurité, ni la visibilité (art. 37, 39 LRou, art. 8 du règlement d'application du 19 janvier 1994 de la LRou [RLRou; BLV 725.01.1]).

Il en va de même pour l'absence de couverture des places deux-roues. L'art. 85 let. g RPA précise que celles-ci doivent être couvertes "[d]ans la mesure du possible". La municipalité justifie son choix par le caractère résidentiel du quartier (villas), où des aménagements non couverts s'intègrent mieux. De plus, ce choix permet l'utilisation d'un revêtement perméable, conformément à ses buts ainsi qu'aux exigences du projet de RPACom (à le supposer applicable). La CDAP juge que ces motifs sont sérieux et objectifs. Elle ne voit pas de raison de remettre en cause l'appréciation de l'autorité communale, d'autant que la suppression de couvertures contribue à une réduction du projet, ce qui bénéficie en définitive à la recourante.

Mal fondé, le grief doit être rejeté.

7.                      La recourante conteste la plantation d'arbres, qu'elle qualifie de "gênants", en exposant qu'ils risquent d'obstruer la vue sur le lac Léman depuis sa parcelle.

Toutefois, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public (cf., parmi de nombreux arrêts, CDAP AC.2023.0139 du 13 février 2024 consid. 4b). Par ailleurs, on ne distingue pas en quoi l'emplacement des arbres en cause serait constitutif d'un abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC au seul motif qu'il ne tiendrait pas compte - de l'avis de la recourante - des intérêts de celle-ci.

Enfin, on ne discerne aucune violation de l'art. 2.13 al. 1 du projet de RPACom (encore une fois à supposer que ce projet de norme soit applicable). Cette règle relative à l'arborisation impose la plantation d'au moins un arbre d'essence majeure pour chaque tranche ou fraction de 500 m² de surface de parcelle, sans toutefois fixer de limite maximale. En l'occurrence, la parcelle n^o 1453, d'une surface de 1'260 m², compte bien deux tranches et une fraction de 500 m². La plantation de trois arbres respecte donc pleinement cette exigence. Mal fondé, le grief est écarté.

Dans ce contexte également, il n'est pas nécessaire de tenir une inspection locale, le point pour lequel elle est requise - tenter un accord sur la plantation des deux [sic] arbres d'essence majeure prévus par le projet de PACom - n'étant pas pertinent.

8.                      La recourante estime que l'accès à la parcelle n^o 1453 est insuffisant.

a) Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi, selon la jurisprudence, que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré. La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales disposent d'une importante marge d'appréciation, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 4.1; CDAP AC.2024.0244 du 20 décembre 2024 consid. 2a).

b) Dans le cas présent, le service technique communal de la Direction des infrastructures et de l'environnement urbain a retenu que les haies situées sur la parcelle n^o 1512 – et qui, après modification du parcellaire, se retrouveront sur la parcelle n^o 1453 – réduisent partiellement la visibilité de l'accès à la parcelle n^o 1512. Ainsi, le service technique a imposé la modification de l'accès de manière à respecter les distances de visibilité imposées par les normes professionnelles (VSS 40'273a) pour des raisons de sécurité. Il précisait qu'une proposition de nouvel accès devrait être soumise à l'approbation de l'autorité communale. Dans sa réponse, la municipalité reconnaît que, dans l'état actuel, l'accès aux villas projetées est insuffisant.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'admettre que l'accès projeté ne présente pas les conditions de commodité et de sécurité nécessaires à sa réalisation. Il est nécessaire de prévoir une taille, voire un enlèvement partiel des haies existantes le long de la parcelle n^o 1512 de manière respecter la distance de visibilité selon la norme VSS 40'273a. Par conséquent, le grief de la recourante est fondé. Le recours doit être très partiellement admis et la décision attaquée réformée en ajoutant expressément au permis de construire une condition dans le sens précité (art. 117 LATC).

9.                      Dans ses écritures du 10 et du 26 juin 2025, la recourante soulève d'ultimes griefs.

a) Elle invoque d'abord une violation de l'art. 2.12 al. 2 du projet de RPACom, disposition libellée de la manière suivante:

"² Les parcelles de plus de 1’000 m² doivent faire l’objet d’un plan d’aménagement établi par un architecte-paysagiste. Ce plan d’aménagement fait partie intégrante du dossier de demande de permis de construire et est également requis en cas d’agrandissement ou de démolition-reconstruction."

En l'occurrence, le plan des aménagements extérieurs EN200-002 du 10 janvier 2024 a été établi par l'architecte en charge du projet et par Taïga, entreprise paysagiste – comme le rappellent du reste les remarques et conditions spéciales du permis de construire (ch. 6, Arbres et aménagements extérieurs, p. 6). On ne voit ainsi pas en quoi cette disposition communale serait violée, à supposer qu'elle soit applicable.

b) La recourante estime ensuite que le projet ne respecte pas les règles en matière de frontage (art. 11.9 RPACom, en vertu duquel sont autorisés, dans la zone d'habitation de faible densité B – 15 LAT, les frontages semi-fermés), puisqu'il ne comprend ni muret, ni haie non opaque, en violation de l'art. 2.7 al. 3 RPACom.

A teneur de l'art. 2.6 PACom, "les frontages sont constitués de tout élément privé ayant une relation directe avec la voie publique ou privée adjacente (terrain compris entre la base d’une façade et la chaussée). Ils assurent la transition entre les parcelles privées et l’espace public et ont une importance significative dans la formation d’ambiances urbaines spécifiques". Selon l'annexe 1, Notions techniques et illustrations (art. 1.5 RPACom), "[l]e frontage correspond à la surface non bâtie entre la façade principale d'une construction et la limite entre une propriété privée et le domaine public ou la voie privée adjacent(e)".

D'après l'art. 2.7 al. 3 RPACom, qui détermine les caractéristiques des frontages semi-fermés, "les dispositifs de séparation avec le domaine public ou de la voie privée adjacents (parallèles à la façade principale) sont obligatoires sous forme de murets avec passage à faune (murets d’une hauteur minimale de 30 cm et maximale de 1.20 m), haies indigènes ou autres dispositifs paysagers naturels. Au-delà d’une hauteur de 1.60 m, les dispositifs de séparation doivent assurer une perméabilité visuelle. Tous dispositifs opaques, qu’ils soient végétaux ou non, sont interdits. "

Dans le cas d'espèce, la façade principale de l'ouvrage projeté donne sur les voies de chemin de fer. Celles-ci ferment de fait le frontage pouvant exister à cet endroit, ôtant toute portée aux règles invoquées par la recourante. Pour le surplus, le seul secteur de la parcelle jouxtant la voie publique, à savoir le DP n^o 9 (chemin de Bel Horizon), est constitué par l'accès à la parcelle et aux places de stationnement. La municipalité précise dans ses déterminations du 26 juin 2025 qu'elle renonce à exiger l'aménagement à cet endroit d'un muret ou d'une haie, dès lors que cela reviendrait à bloquer l'unique accès à la parcelle. Il n'y a rien à redire à cette appréciation. Dans ces conditions, à supposer même que le projet de PACom soit applicable, le grief ne peut être que rejeté.

c) Enfin, la recourante affirme que le plan des canalisations n'a "jamais été produit" en dépit de ses demandes. Elle requiert la production de ceux-ci.

Selon la décision attaquée, pendant l'enquête publique, le constructeur a produit des plans EN200-01 (implantation) et 100-01 (sous-sol) du 7 mars 2024, modifiés afin d'adapter les réseaux d'eaux claires et eaux usées (EC/EU). Toujours selon la décision attaquée, les maisons jumelles contiguës seront raccordées par de nouvelles canalisations indépendantes directement aux réseaux EC/EU communaux, pour éviter tout contact avec les canalisations existantes provenant de la parcelle n^o 1452 de la recourante.

Ces plans du 7 mars 2024 ne figurent pas au dossier. Toutefois, il n'y a aucune raison de mettre en doute les indications de la municipalité - et de l'architecte du constructeur selon sa détermination sur l'opposition - selon lesquelles les canalisations seront désormais raccordées directement aux réseaux, sans contact avec celles de la recourante (voir aussi le plan du 26 mars 2024, au dossier). Or, on ne discerne pas en quoi ces nouveaux raccordements pourraient léser la recourante ou violer une quelconque législation. La recourante ne l'explique du reste pas.

Ce grief doit par conséquent être rejeté.

10.                   Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours, dans la mesure où il est recevable. Cela entraîne la réforme de la décision attaquée, en ce sens que le permis de construire est délivré à la condition que les haies soient réduites ou supprimées afin que l'accès à la parcelle n^o 1512 respecte la distance de visibilité selon la norme VSS 40'273a.

La recourante succombant largement pour l'essentiel, elle devra supporter les frais judiciaires, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur de l'autorité intimée et du constructeur, qui ont procédé avec l'aide d'avocats (art. 46 et 55 LPA-VD).

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est très partiellement admis, dans la mesure où il est recevable.

II.                      La décision rendue le 14 novembre 2022 par la Municipalité de Morges est confirmée.

III.                    La décision rendue le 24 juin 2024 par la Municipalité de Morges est réformée en ce sens que le permis de construire est délivré à la condition que les haies soient réduites ou supprimées afin que l'accès à la parcelle n^o 1512 respecte la distance de visibilité selon la norme VSS 40'273a. Elle est confirmée pour le surplus.

IV.                    Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la recourante A.________.

V.                     Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de Morges à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.

VI.                    Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser au constructeur B.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.

Lausanne, le 28 août 2025

 

La présidente:                                                                                          Le greffier:          

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.