TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 5 mars 2025

Composition

M. Alain Thévenaz, président; M. François Kart et Mme Marie-Pierre Bernel, juges; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourante

A.________, à ********,

Autorité intimée

Municipalité de Renens, à Renens, représentée par Me Carole WAHLEN, avocate à Lausanne.

Objet	Remise en état
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Renens du 21 août 2024 relative à la remise en état du bâtiment sis rue du Simplon 1 et 3 sur la parcelle n^o 674

Vu les faits suivants:

A. A.________, dont le siège est à ********, est une société qui a pour but l'étude, la promotion et la réalisation de projets, principalement dans le domaine de l'immobilier.

A.________ est propriétaire de la parcelle n^o 674 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Renens. La parcelle, située entre les voies CFF et la rue du Simplon, fait l'objet du plan partiel d'affectation (PPA) "P 32" adopté par le Conseil communal le 15 décembre 1988 et approuvé par le Conseil d’Etat le 29 mars 1989, qui prévoit la construction de deux bâtiments; l'un (rue du Simplon 1 et 3), en forme de L, comprend six niveaux, les quatre premiers étant destinés aux activités tertiaires, les deux derniers au logement. Le second bâtiment (rue du Simplon 5) peut comporter deux niveaux, depuis la terrasse de la construction basse, destinés aux commerces et aux activités tertiaires. Ce PPA a été concrétisé au début des années 1990 par la construction d'un centre administratif, commercial et d'habitat, avec notamment un immeuble de six étages (rue du Simplon 1, 3 et 5) comprenant des locaux destinés aux activités tertiaires aux quatre premiers niveaux, et des habitations aux deux derniers, conformément au PPA.

B. Depuis plusieurs années, la parcelle n^o 674 fait l'objet d'un contentieux administratif.

En 2017, les autorités communales compétentes ont constaté qu'après avoir acquis la parcelle n^o 674, la société A.________ avait modifié sans droit l'affectation des locaux: onze logements avaient été aménagés aux niveaux 2, 3 et 4 de l'immeuble sis rue du Simplon 1 et 3, soit cinq studios, un 2 pièces et cinq 3 pièces. Ces logements avaient ensuite été mis en location.

Le 13 novembre 2018, la Municipalité de Renens (ci-après: la municipalité) a demandé la régularisation des logements créés sans autorisation, soit par la remise en état des onze appartements en locaux destinés exclusivement à de l'activité tertiaire, soit par le dépôt d'un dossier en vue de la régularisation des logements, avec mise en conformité par rapport à l'ensemble des normes actuelles (ordonnance fédérale du 27 février 1991 sur la protection contre les accidents majeurs [OPAM, RS 814.012]; ordonnance fédérale du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit [OPB, RS 814.41]; normes de protection contre les incendies et les éléments naturels, etc.). A.________ a choisi la seconde possibilité et a présenté, le 19 décembre 2019, une demande de permis de construire (CAMAC n^o 188733) pour la régularisation des onze appartements et la création de treize logements supplémentaires, soit 24 au total.

Le 22 juin 2020, la municipalité a délivré le permis de construire requis (n^o 2019-78), en l’assortissant de plusieurs exigences particulières concernant l'observation de prescriptions de droit public, notamment en lien avec la protection contre les incendies et les accidents majeurs, et avec l’adaptation, d’un point de vue énergétique et acoustique, des fenêtres et de certaines façades. A la requête de la constructrice, la validité de ce permis a été prolongée jusqu'au 22 juin 2023.

Parallèlement, A.________ a déposé, en mai et juin 2022, trois demandes de permis de construire portant chacune sur la régularisation d'un logement individuel sur les onze aménagés sans droit. Le 11 octobre 2022, la municipalité a refusé d'entrer en matière sur ces demandes, reprochant à la constructrice de ne pas avoir commencé les travaux de mise en conformité autorisés par le permis délivré en 2020 (n^o 2019-78). Le 18 octobre 2022, A.________ a indiqué à la municipalité qu'elle n'entendait pas réaliser les travaux autorisés car ceux-ci étaient finalement trop coûteux.

C. Par décision du 7 décembre 2022, la municipalité a ordonné à A.________ soit la mise en conformité, selon les conditions et charges du permis de construire n^o 2019-78, des 11 logements construits sans autorisation, soit leur remise en état conformément au PPA "P 32". Dans les deux cas, le délai d'exécution était fixé au 23 juin 2023.

Par arrêt AC.2023.0033 du 24 juillet 2023, la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours formé par A.________ et confirmé la décision municipale. Un nouveau délai au 31 janvier 2024 a été imparti à A.________ pour procéder à la remise en état des onze logements aménagés sans droit dans le bâtiment sis à la rue du Simplon 1 et 3, conformément à la réglementation du PPA "P 32", soit une réaffectation des surfaces concernées à des activités tertiaires et non plus à du logement.

Par arrêt 1C_453/2023 du 29 mai 2024, le Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière de droit public déposé par A.________ à l'encontre de l'arrêt de la CDAP, dans la mesure où il était recevable. Le considérant 3.4 de l'arrêt 1C_453/2023 est reproduit ci-après:

"La recourante se plaint encore de ce que le délai fixé par la CDAP au 31 janvier 2024 pour procéder à la remise en état des onze logements, serait trop court et disproportionné puisqu'il ne tiendrait pas compte des difficultés liées à la résiliation des baux et aux prolongations que pourraient obtenir les locataires. Le grief, et les conclusions qui s'y rapportent, apparaissent toutefois nouveaux et par conséquent irrecevables (art. 99 al. 2 LTF) dès lors que la recourante ne s'est pas plainte, dans son recours cantonal, de la brièveté du délai (de six mois) fixé par la Municipalité dans sa décision du 7 décembre 2022. Le délai fixé et prolongé (également de six mois) par la cour cantonale était déjà dépassé, le grief apparaît de toute façon sans objet. Il appartiendra en effet à l'autorité communale de fixer un nouveau délai d'exécution en tenant compte, d'une part, des difficultés invoquées par la recourante et, d'autre part, de la nécessité d'obtenir dans un délai raisonnable l'exécution de sa décision désormais entrée en force."

Par décision du 21 août 2024, la municipalité a fixé à A.________, au vu du considérant précité, un nouveau délai d'exécution – au 30 juin 2025 – pour procéder aux travaux de remise en état du bâtiment sis à la rue du Simplon 1 et 3, conformément au PPA "P 32". La municipalité précisait que si les travaux n'étaient pas entièrement réalisés dans le délai imparti, elle dénoncerait la situation à la Préfecture et procéderait à une exécution par substitution des travaux, aux frais de la propriétaire.

D. Agissant le 19 septembre 2024 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande à la CDAP, principalement et en substance, d'annuler cette décision et de lui impartir un nouveau délai de quatre ans dès la notification de l'arrêt cantonal pour procéder à la remise en état. Elle conclut encore que pour chaque appartement litigieux restitué dans l'intervalle (du délai précité de quatre ans) par son locataire actuel, il lui soit imparti un délai de cinq mois maximum, dès le jour de la restitution, pour le remettre en état conformément au PPA "P 32". Enfin, elle demande, dans la cadre de la remise en état des onze logements, le maintien des cuisines et des salles de bain. Subsidiairement, la recourante demande le renvoi du dossier à la municipalité afin qu'elle rende une nouvelle décision au sens des considérants.

Dans sa réponse du 5 novembre 2024, la municipalité conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision attaquée.

Le 26 novembre 2024, la recourante s'est déterminée sur la réponse en persistant dans ses conclusions.

E. En septembre 2023, la recourante a déposé trois demandes de permis de construire portant sur le changement d'affectation des surfaces administratives en des logements; étaient visés plusieurs appartements des 2^ème, 3^ème et 4^ème étages du bâtiment sis rue du Simplon 1 et 3.

Le 28 mai 2024, la municipalité a refusé de mettre à l'enquête publique ces trois demandes.

Par arrêt AC.2024.0185 du 14 octobre 2024, la CDAP a rejeté le recours déposé par l'intéressée contre la décision du 28 mai 2024 et a confirmé celle-ci.

La recourante a contesté cet arrêt devant le Tribunal fédéral (cause 1C_657/2024, actuellement pendante).

Considérant en droit:

1. La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre une décision municipale fixant les modalités d'exécution d'un ordre de remise en état. Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours satisfait en outre aux exigences formelles de recevabilité (en particulier art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

2. A titre procédural, la recourante a requis la suspension de la présente procédure jusqu'à droit connu par rapport aux recours qu'elle a déposés à l'encontre de la décision municipale du 28 mai 2024 (refus de soumettre trois dossiers à l'enquête publique) et de l'arrêt rendu le 14 octobre 2024 en la cause AC.2024.0185 (cf. recours, p. 10, et observations complémentaires du 26 novembre 2024, p. 5). Le refus municipal a été confirmé par arrêt AC.2024.0185 du 14 octobre 2024; celui-ci fait actuellement l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral. Une suspension de la cause, en application de l'art. 25 LPA-VD, ne se justifie pas, dès lors que les deux procédures concernent un objet distinct et indépendant (modalités d'exécution d'une décision de remise en état entrée en force pour l'une, refus de mise à l'enquête publique pour l'autre). Le sort de la présente procédure ne dépend pas de l'issue du recours actuellement pendant auprès du Tribunal fédéral, à l'encontre de l'arrêt rendu le 14 octobre 2024. En effet, même si les trois dossiers devaient être soumis à l'enquête publique, cela ne signifierait pas encore que les autorisations requises par la recourante devraient être délivrées à l'issue de celle-là. Au contraire, au vu de la réglementation communale applicable, il apparaît manifeste que les logements litigieux ne pourront pas être régularisés. Au surplus, comme le relève la municipalité qui s'oppose à la suspension, il y a lieu d'aller de l'avant vers une régularisation de la situation actuelle. Le principe de la célérité justifie également que la suspension de la présente cause soit refusée.

3. Au fond, la recourante prétend que le délai imparti par la municipalité pour procéder à la remise en état serait trop court et disproportionné puisqu'il ne tiendrait pas compte des difficultés liées à la résiliation des baux et aux prolongations que pourraient obtenir les locataires.

a) La décision attaquée a pour objet de fixer un nouveau délai d'exécution, d'une durée d'un peu plus de dix mois, de la mesure de remise en état imposée à la recourante par l'autorité intimée dans sa décision du 7 décembre 2022, confirmée par les arrêts AC.2023.0033 de la CDAP et 1C_453/2023 du Tribunal fédéral, et donc aujourd'hui définitive et exécutoire.

b) La recourante se prévaut essentiellement des difficultés liées aux mécanismes de résiliation du droit du bail pour contester la durée – trop courte selon elle – du délai d'exécution; elle perd toutefois de vue que c'est depuis 2018, soit depuis plus de six ans, que la municipalité s'efforce d'obtenir le rétablissement d'une situation conforme au droit sur la parcelle n^o 674, s'agissant de surfaces commerciales dans lesquelles ont été aménagés des logements. La recourante ne peut s'en prendre qu'à elle-même si les baux qu'elle a conclus – en toute connaissance de cause – la placent dans une situation délicate du point de vue de ses obligations civiles. Cela plaide pour un délai d'exécution relativement bref, ce d'autant que la recourante entretient cette situation illégale au mépris de la sécurité de ses locataires. La CDAP juge que le délai au 25 juin 2025 que la municipalité a imparti à la recourante pour procéder à la remise en état était adéquat, au moment de la notification de la décision attaquée. La recourante disposait d'environ dix mois pour mettre en oeuvre des démarches permettant le rétablissement d'une situation conforme au droit. On ne voit en outre pas ce qui aurait empêché la municipalité de prolonger ledit délai si la recourante l'en avait requise – en produisant, le cas échéant, les actes attestant de procès civils en cours. Au lieu de cela, la recourante a persisté dans sa démarche oppositionnelle. Ses critiques relatives à la brièveté du délai sont partant infondées.

Il y a toutefois lieu de tenir compte du temps écoulé depuis le dépôt du recours. Par conséquent, un nouveau délai d'une année dès la date à laquelle le présent arrêt sera devenu définitif et exécutoire doit être imparti à la recourante pour procéder aux mesures de remise en état. Un tel délai permet de tenir compte, d'une part, des difficultés invoquées par la recourante et, d'autre part, de la nécessité d'obtenir dans un délai raisonnable l'exécution de sa décision du 7 décembre 2022 désormais définitive et entrée en force. Cela entraîne la réforme de la décision attaquée dans le sens de ce qui précède. A supposer que la remise en état ne puisse pas être achevée dans le nouveau délai fixé, par exemple en raison de litiges liés à l'application de la législation relative aux baux à loyer, la recourante pourra requérir auprès de la municipalité une éventuelle prolongation du délai fixé par le présent arrêt. Cette demande pourra d'autant plus facilement être admise que la recourante sera en mesure de démontrer qu'elle a agi avec toute la diligence que l'on peut attendre d'elle et que le retard éventuel ne lui est pas imputable.

c) La suppression des cuisines et des salles de bain est une précision nouvelle, qui ne figurait pas dans la décision de base du 7 décembre 2022. Le règlement du PPA "P 32" n'interdit pas expressément de tels aménagements, même pour les surfaces réservées aux activités tertiaires. Comme le relève la recourante, il peut arriver que des bureaux disposent de cuisines et de salles de bain; celles-ci sont plus ou moins sophistiquées selon les cas et l'historique du bâtiment. Dans ces circonstances, la suppression de ces améngements ne paraît en l'espèce pas indispensable pour rétablir une situation conforme au PPA "P 32". De surcroît, exiger la suppression de ces équipements serait contraire au principe de la proportionnalité, au vu des coûts que cela engendrerait. L'essentiel est que les surfaces concernées ne soient plus affectées à du logement, mais à des activités tertiaires.

4. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Un émolument judiciaire réduit de moitié est mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Celle-ci supportera également une indemnité de dépens, réduite également de moitié, en faveur de la commune de Renens, qui a procédé avec l'aide d'une avocate (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est partiellement admis.

II. La décision rendue le 21 août 2024 par la Municipalité de Renens est réformée en ce sens qu'un délai d'une année, à partir de la date à laquelle le présent arrêt sera devenu définitif et exécutoire, est imparti à la recourante A.________ pour procéder à la remise en état du bâtiment sis à la rue du Simplon 1 et 3, conformément à la réglementation du PPA "P 32", les cuisines et les salles de bain pouvant être maintenues.

III. Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante A.________.

IV. Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à verser à la commune de Renens à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.

Lausanne, le 5 mars 2025

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.