TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 16 décembre 2025

Composition

M. André Jomini, président; MM. Jean-Daniel Beuchat et Emmanuel Vodoz, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourants	1.	A.________, à ********,
	2.	B.________, à ********,
	3.	C.________, à ********,
	4.	D.________, à ********,
	5.	E.________, à ********,
	6.	F.________, à ********,
	7.	G.________, à ********, tous représentés par Me Olivier KLUNGE, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité de Lutry, à Lutry,

Autorités concernées	1.	Direction générale de l'environnement (DGE), à Lausanne,
	2.	Etablissement Cantonal d'Assurance (ECA), à Lausanne,

Constructrice

H.________, à ********, représentée par Me Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne.

Objet	permis de construire
	Recours Association A.________ et consorts c/ décision de la Municipalité de Lutry du 26 septembre 2024 levant leur opposition et autorisant la construction d'un bâtiment de 11 logements avec parking souterrain sur la parcelle n^o 5890 (CAMAC n^o 229554)

Vu les faits suivants:

A. La société H.________ est propriétaire (depuis le 17 décembre 2024) de la parcelle n^o 5890 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Lutry. D'une surface de 3'180 m², cette parcelle n'est pas bâtie. Elle est classée en zone faible densité selon le plan d'affectation de la commune, entré en vigueur en 1987. Les règles de construction pour cette zone sont fixées aux art. 136 ss du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire (RCAT).

La parcelle n^o 5890 a été créée en 2020 par une division de la parcelle n^o 3983. Actuellement, cette dernière parcelle a une surface de 2'020 m² et elle supporte une villa (existante en 2020). L'accès à cette villa s'effectue par un chemin privé menant à la route des Monts-de-Lavaux (domaine public), en traversant la parcelle voisine n^o 5795 (à l'ouest) au bénéfice d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules (servitude ID.009-2011/0347). La parcelle n^o 5890 est également fonds dominant de cette servitude. La voie d'accès actuelle aboutit dans la cour au nord de la villa de la parcelle n^o 3983. L'assiette de cette servitude de passage n'empiète pas sur la parcelle n^o 5890.

La parcelle n^o 5890 a une forme irrégulière. Sa partie inférieure, au sud (environ 2'000 m²) forme un rectangle, jouxtant en aval trois parcelles (n^os 5831, 3984 et 3985), accessibles par la route de Converney (domaine public), qui les longe au sud. La partie supérieure de la parcelle n^o 5890 est un compartiment de terrain s'étendant à l'est et au nord de la villa et du jardin de la parcelle n^o 3983. Ce compartiment de terrain est longé, au nord, par le chemin Riant-Pré, sur une parcelle propriété d'un tiers (n^o 3981). Ce chemin permet d'accéder à la route des Monts-de-Lavaux. Aucun débouché sur ce chemin n'a été aménagé ni depuis la parcelle n^o 3983, ni depuis la parcelle n^o 5890. Lors de la création de cette dernière parcelle, une servitude d'usage a été constituée, dont l'assiette correspond à la totalité du compartiment de terrain, sur la parcelle n^o 5890, qui se trouve à l'est et au nord de la villa de la parcelle n^o 3983. Cette servitude d'usage confère au propriétaire du fonds dominant – c'est-à-dire la parcelle n^o 3983 – "l'usage exclusif de la zone faisant l'objet de la servitude, à charge pour lui d'en assumer tous les frais d'entretien et de réfection" (servitude ID.018-2020/2915).

La parcelle n^o 5890 comporte encore un compartiment de terrain d'environ 80 m², au nord-ouest du rectangle de 2'000 m² (partie inférieure de cette parcelle). Il s'agit d'une bande large de 3,5 m environ, sur une longueur de 21 m environ, adjacente à la limite de la parcelle voisine à l'ouest (n^o 5795). Cette surface est grevée d'une servitude d'usage, en faveur de la parcelle n^o 3983 (servitude ID.018-2020/2914), qui a le même contenu que la servitude d'usage précitée. Vu sa forme et son emplacement, cette bande de terrain pourrait le cas échéant être utilisée comme voie d'accès à la partie inférieure de la parcelle n^o 5890, depuis le chemin provenant de la route des Monts-de-Lavaux; en effet, une servitude de passage à pied et pour tous véhicules a été inscrite (ID.018-2020/2912), qui grève la parcelle n^o 3983 avec une assiette d'environ 40 m², et qui permet l'accès à la parcelle n^o 5890 en prolongement de la servitude ID.009-2011/0347.

B. Le 4 décembre 2023, H.________ (alors promettant-acquéreur) a déposé, par l'intermédiaire de son architecte, une demande de permis de construire pour un immeuble Minergie de 11 logements et un parking souterrain de 14 places à réaliser sur la parcelle n^o 5890, dans la partie inférieure (CAMAC n^o 229554).

Le plan de situation (plan du géomètre, 1:500) indique que l'accès au bâtiment d'habitation (ainsi qu'à l'ascenseur à voitures menant au garage souterrain) s'effectue par la bande de terrain au nord-ouest. Un second plan ("Détail des servitudes et plantations") figure, dans le prolongement de cette bande de terrain et sur les parcelles voisines n^os 3893 et 5795 respectivement, l'assiette des servitudes de passage ID.018-2020/2912 et ID.009-2011/0347. Ainsi, les véhicules des utilisateurs du bâtiment devraient y accéder par le nord-ouest, et non pas par le chemin du Riant-Pré à l'est de la parcelle ni au sud, par la route de Converney et en traversant les parcelles intermédiaires.

Le plan du géomètre indique en outre la présence d'un arbre de Judée (Cercis Siliquastrum – haut de 6 m, avec un tronc d'un diamètre de 1,05 m) là où les véhicules accéderaient à l'ascenseur à voitures. L'abattage de cet arbre est prévu dans le projet. Les plans ne figurent pas les travaux d'aménagement qui seraient nécessaires, sur la parcelle voisine n^o 3983, afin de prolonger la voie d'accès jusqu'à la limite de la parcelle n^o 5890, dans l'assiette de la servitude ID.018-2020/2912. Le plan de l'architecte intitulé "situation" (1:200) indique l'accès à réaliser sur la bande de terrain de la parcelle n^o 5980 (rampe d'une largeur de 3,20 m environ, avec une pente de 15%). Ce plan ne figure pas non plus les aménagements nécessaires pour raccorder la rampe au chemin existant au nord.

C. Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête publique du 16 mars au 14 avril 2024. Durant ce délai, il a suscité l'opposition de l'association A.________, B.________, C.________, D.________ et E.________, et F.________ et G.________ (ci-après: l'association A.________ et consorts). F.________ et G.________ sont copropriétaires de la parcelle n^o 3983. B.________ est propriétaire de la parcelle n^o 3987, qui avoisine à l'est la parcelle n^o 5890.

Les services de l'administration cantonale ont délivré leurs autorisations spéciales et préavis regroupés dans la synthèse n^o 229554 établie le 15 juillet 2024 par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).

Par une décision du 26 septembre 2024, la Municipalité de Lutry (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis.

D. Agissant le 28 octobre 2024 par la voie du recours de droit administratif, l'association A.________ et consorts demandent à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal de réformer la décision municipale en ce sens que le permis de construire est refusé. Subsidiairement, ils concluent à l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

La municipalité a répondu au recours le 6 décembre 2024, en concluant au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.

Dans sa réponse du 10 février 2025, H.________ conclut au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Les 5 décembre 2024 et 24 février 2025 respectivement, l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA) et la DGE se sont déterminés sur le recours.

Le 19 mars 2025, les recourants se sont déterminés sur les écritures des autres parties, en confirmant leurs conclusions. Puis, le 2 juillet 2025, ils ont indiqué au tribunal que H.________ avait acquis la parcelle n^o 3984 au sud de la parcelle n^o 5890 concernée par le projet de construction.

E. Dans la cause connexe AC.2024.0323, concernant un autre recours dirigé contre le même permis de construire, la CDAP a procédé, le 26 juin 2025, à une inspection locale en présence des parties. A cette occasion, l'avocat de la constructrice a confirmé que celle-ci avait acquis une parcelle voisine située en contrebas de la parcelle n^o 5890. La constructrice disposerait ainsi de la maîtrise d'un terrain susceptible d'être traversé par une voie d'accès reliant la route de Converney à la parcelle litigieuse. Le procès-verbal de l'inspection locale relève également la présence d'arbres en bordure du chemin d'accès, sur la parcelle n^o 3983. L'avocat de la constructrice a alors déclaré que, pour permettre l'exercice de la servitude de passage (ID.018-2020/2912), l'abattage d'un tilleul situé à droite de l'entrée ainsi que de trois cyprès serait requis. Il a précisé que cette procédure serait introduite ultérieurement, le cas échéant devant le juge civil.

F. Les recourants ont requis une inspection locale. Puis, sachant que la Cour avait ordonné cette mesure d'instruction dans la cause connexe, ils ont retiré leur réquisition.

G. Le 14 juillet 2025, la constructrice a requis la suspension de la procédure, en indiquant qu'elle examinait la possibilité d'un accès au projet litigieux par le sud.

Par ordonnance du 15 juillet 2025, le juge instructeur a requis de la constructrice qu'elle donne toutes explications utiles, propres à démontrer que l'accès prévu selon les plans mis à l'enquête publique était suffisant pour les véhicules, en précisant que cela lui incombait en principe, en vertu de la jurisprudence, en raison des restrictions découlant de la servitude ID.018-2020/2914.

Le 18 septembre 2025, la constructrice a exposé que lors de la constitution de la servitude, les parties avaient signé une convention prévoyant la possibilité de "radier purement et simplement, sans demander d'indemnité, la servitude précitée si le ou les propriétaires de la parcelle 5890 de Lutry auront le besoin d'utiliser cette surface pour accéder à leur bien-fonds, quel qu'en soit le motif, [tant qu'ils] établissement n'avoir aucune autre possibilité d'accéder en véhicule et à pied à la parcelle 5890 de Lutry et en particulier n'avoir pas pu obtenir un passage par les biens-fonds situés au sud de leur parcelle". La constructrice a déclaré qu'elle maintenait sa demande de permis de construire ayant donné lieu à la décision municipale attaquée. Elle a également confirmé sa requête de suspension.

Le 15 octobre 2025, les recourants ont pris position sur les éléments qui précèdent, en s'opposant à la suspension et en confirmant leurs conclusions.

Le 12 novembre 2025, la constructrice a confirmé le contenu de sa lettre du 18 septembre 2025, en réitérant sa réquisition tendant à la suspension de la procédure.

Considérant en droit:

1. La requête de suspension de la procédure, présentée par la constructrice, est rejetée. Il n'y a pas de justes motifs de suspension, au sens de l'art. 25 de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), car, quelle que soit le sort du présent recours, la constructrice conserve la possibilité d'élaborer – et de soumettre à la municipalité – un projet de construction alternatif sur sa propriété, en organisant différemment les voies d'accès aux bâtiments projetés.

2. La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet et délivre le permis de construire (art. 103 ss de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]) peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). En l'occurrence, le recours a été déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD) et il respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

Dans la procédure de recours de droit administratif, la qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a). A propos du recours des voisins contre une autorisation de construire, la jurisprudence relative à l'art. 75 let. a LPA-VD (ou à des règles analogues du droit fédéral) retient que l'intérêt digne de protection implique que le recourant soit touché de manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, de manière à exclure l'action populaire (cf. ATF 143 II 506 consid. 5.1; 141 II 50 consid. 2.1; 139 II 499 consid. 2.2; CDAP AC.2022.0349 du 23 février 2024 consid. 1; AC.2023.0040 du 29 mars 2023 consid. 1). L'intérêt invoqué, qui peut être un intérêt de fait, doit se trouver dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet de la contestation (cf. ATF 143 II 506 consid. 5.1; 137 II 40 consid. 2.3 et les références). Le critère de la proximité géographique, ou du voisinage direct, fondant un rapport étroit, est en principe réalisé quand la distance entre le terrain litigieux et l'immeuble du recourant n'est pas supérieure à 100 mètres. En l'espèce, trois recourants – ceux qui sont propriétaires des parcelles n^os 3983 et 3987 – sont voisins directs de la parcelle litigieuse: ils ont donc la qualité pour recourir. Il n'est pas nécessaire d'examiner la situation des autres recourants, singulièrement de l'Association, la question de savoir s'ils remplissent les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD pouvant rester indécise. Sous réserve de ce point, il y a lieu d'entrer en matière.

3. Les recourants soulèvent plusieurs griefs à l'encontre du permis de construire. Ils font en particulier valoir que le bâtiment projeté ne dispose pas d'un accès suffisant et pérenne. Ils se plaignent de la violation d'une norme du droit cantonal relative à l'équipement, à savoir l'art. 104 al. 3 LATC.

a) Conformément à un principe du droit fédéral énoncé à l'art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), la délivrance d'une autorisation de construire suppose que le terrain soit équipé. Tel est le cas, selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Selon la jurisprudence, la loi n'impose ainsi pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_20/2025 du 1er juillet 2025 consid. 3.1; 1C_282/2024 du 26 février 2025 consid. 2.2). Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 4.1; CDAP AC.2024.0244 du 20 décembre 2024 consid. 2a). En vertu du droit fédéral, il suffit que le terrain soit équipé au moment de la réalisation de la construction projetée, étant précisé que les autorités locales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation. Il faut néanmoins que ces autorités s'assurent que la réalisation de l'équipement soit garantie en fait et en droit, de sorte qu'il n'existe aucun risque que des constructions soient érigées nonobstant un sous-équipement durable (cf. Eloi Jeannerat, Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, Art. 19 N. 8, avec références à des arrêts du Tribunal fédéral).

En droit cantonal, l'art. 104 al. 3 LATC prévoit que la municipalité "n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique". Le projet pour lequel le permis de construire a été demandé précise l'emplacement ou le tracé de la voie d'accès (pour les véhicules) au bâtiment d'habitation. Le tracé emprunte la propriété d'autrui: il passe sur les parcelles voisines "au bénéfice d'un titre juridique" puisque des servitudes de passage ont été constituées en faveur de la parcelle n^o 5890 lorsqu'elle a été créée par division de la parcelle n^o 3983. Toutefois, des éléments du dossier montrent que l'arborisation présente sur l'assiette de la servitude ID.018-2020/2912 pourrait faire obstacle, voire retarder les travaux d'aménagement d'un chemin, en raison des exigences de la loi sur la protection du patrimoine naturel et paysager (LPrPNP; BLV 450.11). S'agissant de la bande de terrain faisant partie de la parcelle n^o 5890, au nord-ouest, la possibilité d'y réaliser des travaux d'aménagement d'un accès, singulièrement d'une rampe, apparaît également incertaine, du fait de la servitude d'usage ID.018-2020/2914 conférant en principe au propriétaire voisin un usage exclusif de cette surface.

Dans ces circonstances, plusieurs éléments convergent pour exclure qu'un accès conforme puisse être garanti à court terme (vu durée de validité du permis de construire, en principe de deux ans selon l'art. 118 LATC). Lorsqu'il n'est pas suffisamment vraisemblable que le terrain destiné à être construit dispose, ou disposera à l'achèvement de la construction dans des conditions normales, d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il incombe au constructeur de démontrer le contraire (cf. TF 1C_20/2025 du 1^er juillet 2025 consid. 3.1; 1C_437/2023 du 30 septembre 2024 consid. 6.1 et 6.2.3; 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.2.1). En l'occurrence, interpellée à ce propos, la constructrice n'a pas rendu vraisemblable qu'elle pourrait effectivement, sans démarches relativement complexes devant une juridiction civile, garantir l'accès au bâtiment par le chemin indiqué sur les plans de son architecte. La convention dont elle se prévaut, évoquant la possibilité d'obtenir une radiation de la servitude d'usage ID.018-2020/2914, prévoit une incombance pour le propriétaire du fonds servant: établir qu'il n'y a pas d'autre possibilité d'accès. Or le dossier de la demande de permis de construire ne contient aucun élément dont on pourrait déduire que la constructrice obtiendrait facilement cette radiation, en l'absence d'une promesse de renonciation concrète à la servitude de la part des propriétaires du fonds dominant. En l'état actuel, la preuve incomberait à la constructrice, en vertu de la convention, serait plus difficile à apporter, vu l'acquisition de la parcelle en contrebas.

b) Il n'y a pas lieu, dans le présent litige, d'examiner les possibilités alternatives d'accéder à la partie constructible de la parcelle n^o 5890 – par la route de Converney ou par le chemin Riant-Pré, moyennant l'acquisition de droits de passage – car ce n'est pas le choix qui a été fait lors de l'élaboration du projet, pour être soumis à la municipalité dans la demande de permis de construire. Or c'est le projet pour lequel l'autorisation est demandée qui détermine l'objet de la contestation, y compris en ce qui concerne les installations d'équipement.

4. Il résulte du considérant précédent que les conditions de l'art. 104 al. 3 LATC ne sont pas remplies. En particulier, pour la réalisation du tronçon inférieur de la voie d'accès – la rampe projetée se trouve bien sur la parcelle de la constructrice et n'emprunte donc pas "la propriété d'autrui" –, il serait nécessaire d'acquérir ou d'obtenir un "titre juridique" garantissant à la propriétaire du fonds l'usage effectif de ce compartiment de terrain, conféré actuellement à un tiers au bénéfice d'un droit réel limité (servitude ID.018-2020/2914). En outre, la possibilité d'exercer effectivement le droit de passage dans l'assiette de la servitude ID.018-2020/2912, à cause des arbres existants éventuellement protégés, n'est pas garantie. Le grief de violation de l'art. 104 LATC, en relation avec les art. 19 et 22 LAT, est fondé. Le recours doit être admis – dans la mesure où il est recevable – et la décision attaquée, qui octroie le permis de construire, doit être annulée puisqu'elle viole les règles du droit fédéral et cantonal sur l'équipement. Plus précisément, elle doit être réformée en ce sens que le permis de construire est refusé.

Il ne se justifie pas, dans ces conditions, d'examiner les autres griefs soulevés par les recourants.

5. Un émolument judiciaire est mis à la charge de la constructrice, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Celle-ci supportera également une indemnité de dépens en faveur des recourants, qui ont procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD). Les autorités intimées n'ont pas droit à des dépens.

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est admis, dans la mesure où il est recevable.

II. La décision rendue le 26 septembre 2024 par la Municipalité de Lutry est réformée en ce sens que le permis de construire requis est refusé.

III. Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la constructrice H.________.

IV. Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à verser aux recourants Association A.________, B.________, C.________, D.________ et E.________, et F.________ et G.________, créanciers solidaires, à titre de dépens, est mise à la charge de la constructrice H.________.

Lausanne, le 16 décembre 2025

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.