TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 16 décembre 2025
Composition	M. François Kart, président; M. Philippe Grandgirard et M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Nadia Egloff, greffière.

 

Recourant

A.________, à ********, représenté par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,

  

Autorité intimée

Direction générale du territoire et du logement, Service juridique, à Lausanne,

  

Autorité concernée

Municipalité de Saint-Livres, à St-Livres.

  

 

Objet	Remise en état
	Recours A.________ c/ décision de la Direction générale du territoire et du logement du 4 septembre 2024 ordonnant la remise en état de la parcelle n° 134 sise sur la Commune de Saint-Livres (création d'un studio sans autorisation)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ est propriétaire depuis le ******** 1987 de la parcelle n° 134, située sur le territoire de la Commune de Saint-Livres. Cette parcelle est colloquée en zone agricole protégée selon le plan général d'affectation de ladite commune, approuvé par le Conseil d’Etat le 18 avril 1984.

La parcelle n° 134 supporte les bâtiments ECA n^os 194 (habitation et rural) et 353 (hangar). Le premier comprend les anciennes constructions ECA n^os 194, 195, 196 et 333. Tous ces bâtiments, qui ont été érigés avant le 1^er juillet 1972, sont en lien avec une exploitation agricole reconnue. La ferme d’origine (comprenant les bâtiments anciennement ECA n^os 194 et 195, ci-après: les bâtiments ECA n^os 194 et 195) présentait une structure tripartite typique des fermes vaudoises (allée fourragère, écurie et habitation) avec le logement de l’exploitant agricole et de sa famille à l’extrémité ouest (bâtiment ECA n° 195). Au nord de ce logement se trouvait le bâtiment anciennement ECA n° 196 (ci-après: le bâtiment ECA n° 196), qui comprenait un bucher à l’étage derrière un bardage en bois. Au niveau du rez-de-chaussée, la façade est de ce bâtiment ECA n° 196, dans sa partie sud, était percée de deux fenêtres (dont une avec des volets) et d’une porte. La façade ouest était percée d’une fenêtre dans la partie nord. Le bâtiment était pourvu d’une cheminée. Au nord du bâtiment ECA n° 196 était accolé le bâtiment ECA n° 333.

B.                     En 1991, La Municipalité de Saint-Livres (ci-après: la municipalité) et l'autorité cantonale compétente en matière de constructions hors de la zone à bâtir ont autorisé la transformation des bâtiments ECA n^os 195 et 196 avec la création de deux logements supplémentaires. Deux lucarnes étaient notamment prévues sur le pan sud du bâtiment ECA n° 195 et une lucarne sur le pan nord. Un balcon était agrandi du côté sud. Le projet comprenait également la réalisation d’une buanderie entre les bâtiments ECA n^os 195 et 196, d’un couvert à voiture et de quatre places de parc extérieures. Ces autorisations se fondaient sur des plans établis par l’architecte ******** au mois de novembre 1990. Ces travaux ont fait l’objet d’une enquête publique principale du 5 mars au 24 mars 1991 puis d’une enquête publique complémentaire du 30 juillet au 19 août 1991 portant sur le déplacement de la façade nord-est du bâtiment ECA n° 196 ainsi que la réalisation de quatre lucarnes sur la toiture de ce bâtiment et d’une porte. Ils ont impliqué un accroissement de la surface brute de plancher imputable (SBPi) de 171,96 m².

Le 4 juillet 1994, l'autorité cantonale compétente en matière de constructions hors de la zone à bâtir a autorisé la création d'un local de traite équipé d'un WC-douche au sein de la partie rurale du bâtiment ECA n° 194. Selon les plans établis à l'époque, ce local occupe une surface de 19,53 m². La municipalité a délivré le permis de construire le 27 décembre 1994. A une date indéterminée, la chambre de traite a été aménagée comme studio, sans autorisation. Dès 2022, ce studio a été loué.

En 1994, la création d’un porche d’entrée a également été autorisée (enquête publique du 17 juin au 6 juillet 1992), ce qui a impliqué un accroissement de la SBPi de 11 m².

Le 23 mai 1995, la municipalité a délivré le permis d’habiter n^os 299, 299 bis, 299 ter et 320 concernant les différents travaux réalisés sur la base des autorisations délivrées en 1991 et 1994. Sous "genre de construction", ce permis d’habiter mentionne: "Transformation et agrandissement de l’habitation, création d’un porche et création d’un WC-douche, d’une chambre à lait et mise à jour des plans".

C.                     Par courrier du 22 septembre 2022, la municipalité a requis du propriétaire le dépôt d'un dossier d'enquête publique ou d'une demande préalable pour le changement d'affectation du local de traite en studio. Le 25 janvier 2023, A.________ a déposé auprès de la commune une demande préalable en vue de la régularisation de cet aménagement.

La Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a émis un préavis négatif le 31 mars 2023. Elle relevait que le propriétaire n’avait pas fourni les documents requis pour établir la SBPi existante au 1^er juillet 1972. Elle s’était alors fondée sur les indications figurant dans le questionnaire général de la demande de permis de construire de 1991 dont il ressortait que la surface brute utile actuelle affectée au logement était de 291 m² et la surface future de 490 m². Elle en déduisait que les travaux réalisés en 1991 avaient conduit à une extension de la surface habitable de 199 m² et avaient par conséquent épuisés le cadre quantitatif prévu par l'art. 42 al. 3 let. a de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), soit un agrandissement maximal de 60% de la SBPi à l'intérieur du volume bâti existant (correspondant à un agrandissement maximal de 174,60 m² dans le cas d’espèce) La DGTL soutenait par ailleurs que les agrandissements hors volume réalisés dans les années 1990 ainsi que les nombreux aménagements effectués aux abords du bâtiment (création du couvert à voitures et à vélo au nord du bâtiment ECA n° 196, élargissement de la jonction existant entre les bâtiments ECA n^os 195 et 196 pour les besoins d'une buanderie, pose de huit lucarnes, surélévation de tout ou partie de la toiture du bâtiment ECA n° 196) avaient largement épuisé les possibilités de transformation des bâtiments anciennement ECA n^os 195 et 196 selon les art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et 42 OAT.

A.________ a déposé des déterminations le 15 mai 2023. Il a remis en question l’analyse de la DGTL sur le plan quantitatif en faisant valoir que, au 1^er juillet 1972, la surface du logement principal était en réalité de 311 m² et non pas de 291 m² comme indiqué par erreur dans le questionnaire général de la demande de permis de construire de 1991. Selon lui, il existait en outre à cette époque d'autres locaux habitables indépendants du logement principal, soit deux toilettes et des chambres aménagées au rez-de-chaussée des bâtiments ECA n^os 195 et 196, ceci correspondant à une surface de 112,7 m². Il soutenait par conséquent que la surface habitable totale au 1^er juillet 1972 était de 423,7 m² et non pas de 291 m² comme le retenait la DGTL. Il faisait valoir que le potentiel d’agrandissement devait par conséquent être fixé à 200 m², ce qui permettait de régulariser le studio.

Le 15 mai 2024, la DGTL a adressé un projet de décision à A.________. Elle contestait l'existence d’une SBPi de 423,7 m² au 1^er juillet 1972. Elle faisait valoir à cet égard qu'il était établi sur la base des plans figurant au dossier que la surface habitable actuelle était de 486,42 m² et que les agrandissements autorisés durant les années 1990 représentaient 177,46 m². Elle soutenait en outre que les travaux réalisés aux abords du bâtiment avant la création du studio avaient déjà largement épuisé les possibilités de transformation au sens de 24c LAT et que, dans ce contexte, même si le cadre quantitatif n'était pas épuisé, la création du studio devait être refusée en raison du non-respect de l'identité du bâtiment.

A.________ s'est déterminé sur ce projet de décision le 26 juillet 2024. Il a à nouveau fait valoir que la SBPi au 1^er juillet 1972 se montait à 423,7 m² (311 m² pour le logement auxquels s'ajoutaient 112,7 m² pour deux toilettes et des chambres aménagées au rez-de-chaussée des bâtiments ECA n^os 195 et 438). Il relevait également que la création du studio en lieu et place d'une chambre à lait plus utilisée n'avait apporté aucune modification à l'aspect extérieur et à l'identité du bâtiment.

D.                     Le 4 septembre 2024, la DGTL a rendu une décision dont le dispositif, pour l'essentiel, est le suivant:

"A. Affectation du bâtiment ECA n^o 194

1.            La pièce désignée comme « local de traite » sur les plans du 5 mai 1994 ne peut être utilisée qu'en lien avec l'activité agricole du fonds n^o 134.

B. Mesures de remise en état

2.         La cuisine aménagée dans le studio doit être supprimée. Il s'agit notamment des éléments suivants :

·                suppression du mobilier de cuisine (y compris l'évier) ainsi que des appareils électroménagers (frigo, congélateur, four, plaque de cuisson et hotte de ventilation, lave-vaisselle, etc.) ;

·                condamnation des canalisations de la cuisine.

3.            La pièce désignée comme « local de traite » sur les plans établis le 5 mai 1994 par le bureau ********, à ********, doit être rendue inhabitable. A cette fin, les mesures mentionnées aux chiffres 4 à 9, ci-dessous, doivent en particulier être mises en œuvre.

4.            A l'exception du WC-douche autorisé en 1994, tous les autres éléments permettant l'habitation dans la pièce désignée comme « local de traite » sur les plans établis le 5 mai 1994 doivent être supprimés.

5.            La porte entre les pièces dénommées « chambre 1 » et « local de traite » sur les plans du 5 mai 1994 doit être supprimée. Le mur entre ces deux pièces doit être reconstitué.

6.            Les catelles, ainsi que les lambris recouvrant les murs et le faux-plafond de la pièce intitulée « local de traite » sur les plans du 5 mai 1994 doivent être supprimées. Le sol et les murs doivent retrouver un aspect brut, compatible avec l'exploitation agricole.

7.            Le chauffage de la pièce « local de traite » doit être supprimé.

8.            Le mobilier de la pièce désignée comme « local de traite » sur les plans établis le 5 mai 1994 (lit; armoires, équipements de cuisine, etc.) doit être évacué vers un lieu approprié.

9.            La porte extérieure vitrée doit être remplacée par une porte en bois, peinte dans une teinte brun ou gris foncée.

C.           Autres mesures

10.          Un délai au 31 janvier 2025 est imparti au propriétaire, M. A.________, pour procéder aux mesures de remise en état ordonnées ci-dessus.

11.          Une séance de constat sera organisée sur place en février 2025. Le propriétaire devra être présent ou se faire représenter. La date sera fixée à l'entrée en force de la décision.

Cette séance sera conduite par l'autorité communale; laquelle rendra compte à la DGTL de ce qu'elle aura constaté, en joignant des photographies à son rapport. La DGTL ne sera pas représentée lors de cette séance de constat."

Dans sa décision, la DGTL relève que A.________ n'a fourni aucun plan des surfaces existant au 1^er juillet 1972, ni d'indications permettant de comprendre comment il arrive à une SBPi de 423,7 m². Sur la base des plans et des photos aériennes à sa disposition, la DGTL admet que la SBPi au 1^er juillet 1972 correspondait à 308, 96 m², cette surface comprenant au rez-de-chaussée la "chambre 2" et la salle de bain qui la jouxte. Cette surface de 308,96 m² inclut selon la DGTL 145,76 m² au rez-de-chaussée, 111,93 m² à l’étage et 51,27 m² dans les combles. La SBPi au 1^er juillet 1972 prise en compte par la DGTL concerne uniquement le bâtiment ECA n° 195 qui abritait le logement de l’exploitant agricole. Le potentiel d'agrandissement se monterait ainsi à 185,38 m² (60% de 308,96 m²). Dès lors que les travaux autorisés dans les années 1990 correspondent à une SBPi supplémentaire de 182,96 m² (nouvelles surfaces habitables autorisées en 1991 [171,96 m²] et nouveau porche d'entrée autorisé le 4 juillet 1994 [11 m², soit 5,50 m² compté à double dès lors qu'il s'agit d'un agrandissement à l'extérieur du volume bâti]), le potentiel d'agrandissement serait pratiquement épuisé avec un solde restant de 2,42 m² (185,38 m² - 182,96 m²). La DGTL en déduit que la création du studio, qui augmente la SBPi de 19,53 m², ne respecte pas le cadre quantitatif de l'art. 42 al. 3 OAT. Elle soutient en outre à nouveau que les travaux réalisés aux abords du bâtiment avant la création du studio auraient déjà largement épuisés les possibilités de transformation au sens de 24c LAT et que, dans ce contexte, même si le cadre quantitatif n'était pas épuisé, la création du studio devrait être refusée en raison du non-respect de l'identité du bâtiment.

Sous l'angle de la proportionnalité de l'ordre de remise en état, la DGTL soutient que la dérogation à la règle n'est pas mineure puisque les travaux réalisés conduisent à l'aménagement d'un quatrième logement dans le bâtiment ECA n° 134 sans aucun lien avec l'activité agricole du fonds, cette situation impliquant un usage accru du sol ainsi que des atteintes au territoire et à l'environnement. Elle en déduit que l'intérêt public à la remise en état l'emporte sur l'intérêt du propriétaire à maintenir les aménagements illicites.

E.                     Par courrier de son mandataire adressé le 7 octobre 2024 à la DGTL, A.________ a requis le réexamen de la décision du 4 septembre 2024. Il produit des plans établis par l’Atelier d’architecture ******** sur la base des plans de 1990 de l’architecte ******** (ci-après: les plans ********). Ces plans mentionnent des surfaces déjà habitables à la date de référence du 1^er juillet 1972 (soit avant les travaux réalisés dans les années 1990) correspondant à 478,03 m² (224,65 m² au rez-de-chaussée, 117 m² à l’étage, 117 m² dans les combles et 19,78 m² dans les surcombles). A.________ conteste que les travaux réalisés dans les années 1990 aient porté atteinte à l’identité du bâtiment d’origine en faisant valoir qu’il s’agissait de modifications limitées et que le volume du bâtiment a été respecté. Il souligne que, après les travaux, une note 4 a été attribuée au bâtiment au recensement architectural, ce qui démontrerait que ces travaux n’ont pas altéré les qualités du bâtiment d’origine. Dans l'hypothèse d'un refus de réexamen, il demande que son courrier soit considéré comme un recours et soit transmis à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). La DGTL a transmis ce courrier à la CDAP le 12 novembre 2024 en indiquant maintenir sa décision du 4 septembre 2024.

Le 14 novembre 2024, la cause a été enregistrée sous la référence AC.2024.0345.

La DGTL a déposé sa réponse au recours le 5 février 2025. Elle conteste la SBPi au 1^er juillet figurant sur les plans ********. Pour ce qui est du rez-de-chaussée, elle fait valoir que les surfaces alléguées comprennent à tort la "chambre 1" (dès lors qu’elle était utilisée avant 1991 en lien avec l’activité agricole) et la partie nord du bâtiment (dès lors que cette partie était insuffisamment éclairée et n’était pas isolée avant les travaux autorisés en 1991, qu’elle comportait un bûcher dans sa partie supérieure et qu’elle était qualifiée de "dépendance rurale" lors du recensement architectural effectué en 1992). Pour ce qui est de l’étage, elle relève que les pièces prises en considération sont identiques et que la différence provient du fait que le bureau ******** a pris en compte la surface complète des murs alors qu’il n'aurait dû prendre en compte que la moitié puisque la partie est du bâtiment était dévolue à l’activité agricole (destination de "rural existant" selon les plans du 20 novembre 1990). Pour ce qui est des combles, la DGTL relève que le calcul du bureau ******** n’est pas conforme aux directives de l’ARE, qui prescrivent que n’entrent pas en considération les surfaces d’une hauteur inférieure à 1 m ainsi que les surfaces annexes englobant les surfaces fonctionnelles et accessoires. Pour ce qui est des surcombles, elle relève que ces surfaces n’étaient pas habitables au 1^er juillet 1972 dès lors qu’il n’y avait ni velux pour l’éclairage ni escalier d’accès. Dans sa réponse, la DGTL soutient également que le recensement architectural de 1992, avec l’attribution de la note 4, ne tient probablement pas compte des travaux autorisés en 1991, qui se sont achevés en 1995. Elle relève encore que la création du studio litigieux a eu un impact sur l’aspect extérieur du bâtiment puisque les deux battants de la porte sont désormais dotés de fenêtres.

Le recourant a déposé des observations complémentaires le 21 mars 2025. Il soutient que la SBPI au 1^er juillet 1972 se montait à 318 m² et que la réalisation du studio litigieux respecte par conséquent la cadre quantitatif de l’art. 42 al. 3 OAT. Pour ce qui est de l’identité du bâtiment, il fait valoir que l’aménagement d’un petit studio dans l’ancienne chambre à lait n’a aucune incidence sur l’aspect extérieur du bâtiment.

La DGTL a déposé des observations complémentaires le 29 avril 2025. Elle confirme que, selon elle, la SBPI au 1^er juillet 1972 se montait à 308,96 m². Pour ce qui est de l’identité du bâtiment, elle fait à nouveau valoir que les travaux autorisés dans les années 1990 comprennent un grand nombre d’agrandissements hors du volume bâti ainsi que de nombreux aménagements effectués aux abords du bâtiment. Elle soutient que ces interventions ont largement modifié l’aspect extérieur des bâtiments ECA n^os 195 et 196 et ont épuisé les possibilités de transformation selon les art. 24c LAT et 42 OAT.

Le Tribunal a tenu audience le 4 juin 2025. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a la teneur suivante:

"Le Président rappelle que, au niveau des faits, il faut déterminer la surface brute de plancher imputable (SBPI) qui existait le 1^er juillet 1972 puis l'augmentation de la SBPI liée aux travaux réalisés par la suite dans les années 1990. Me Nicole souligne que l'affectation en zone agricole date de 1984. Il est admis que cet élément n'est pas déterminant puisque les travaux pertinents ont été réalisés dans les années 1990.

Interpellé, le recourant confirme qu'il vivait sur place en 1972 et qu'il exploite actuellement la ferme. Il indique qu'en 1972, il y avait un logement où vivaient son père avec ses deux oncles. Il indique qu'à partir de 1991, différents logements ont été aménagés. Ils ont fait l'objet de plusieurs enquêtes publiques et complémentaires.

La Cour et les parties entrent dans le studio qui a été créé sans autorisation. Le recourant indique qu'on ne pourra pas se rendre dans les appartements loués qui ont été édifiés à l'angle sud du bâtiment n° ECA 194. La Cour et les parties se rendent toutefois dans le hall d'entrée.

Le Président présente aux parties un plan du rez-de-chaussée et cave dressé par ******** SA pour les travaux soumis à enquête publique du 5 au 24 mars 1991 et sur lequel la DGTL a fait figurer en vert les SBPI existant en 1972.

Le recourant indique que c'est à tort que la DGTL a soustrait de la SBP le rez-de-chaussée du bâtiment édifié au nord, devant les places de stationnement extérieures (correspondant au rez de l'actuel logement du recourant). Selon lui, il s'agissait avant les travaux de 1991 d'un espace habitable dans lequel étaient notamment logés des ouvriers agricoles.

B.________ [représentant la DGTL] confirme que la DGTL a basé ses calculs sur les plans de ********. Pour lui, rien n'indique que cette surface était affectée au logement. Il fait valoir que l'architecte a fait un relevé précis à l'époque et qu'il n'a pas indiqué cette surface comme surface habitable.

Me Nicole rappelle qu'il y avait besoin de plus de personnel à l'époque sur les exploitations et que ce dernier était souvent logé sur place.

Le recourant conteste également le fait que la DGTL a soustrait de la SBP une partie de la surface des combles. B.________ fait valoir que les plans indiquent qu'il s'agissait de galetas et de cloisonnement qui semblent avoir été abattus lors des travaux des années 1990. Il ne s'agissait donc pas d'une surface habitable.

Le recourant le conteste.

Me Nicole fait valoir que la DGTL ne peut pas tenir compte des aménagements réalisés dans les années 1990 dans son analyse de l'aspect qualitatif du studio sans remettre en cause des travaux qui ont été dûment autorisés.

Me Monnerat [représentant la DGTL] indique que la DGTL n'entend pas revenir sur les travaux autorisés à l'époque mais qu'on doit en tenir compte dans l'examen des travaux réalisés sans autorisation (création du studio).

Le recourant indique à la cour la délimitation de la zone à bâtir sur sa parcelle. Interpellé, il confirme que les deux garages ont été édifiés en 1992.

La cour et les parties entrent dans le logement du recourant et se rendent dans son séjour sis au rez. Le recourant montre les ouvertures qui existaient au moins en partie avant les travaux (notamment dans la salle à manger).

Me Monnerat le conteste sur la base des plans d'architecte versés au dossier qui montrent qu'une partie du mur a été démolie (teinte jaune) pour créer les ouvertures actuelles.

Le recourant produit des photographies dudit bâtiment, réalisées avant les travaux des années 1990. On y voit que le bâtiment comprenait une porte d'entrée, deux grandes fenêtres et une petite fenêtre. Deux des fenêtres étaient situées sur la façade est, de part et d'autre de la porte et une fenêtre sur la façade ouest. Les deux grandes fenêtres étaient dotées de volets Le bâtiment comprenait également une cheminée à deux canaux.

Les parties sont entendues dans leurs explications.

Le Président demande à la municipalité de produire les plans d'enquête originaux des travaux réalisés dans les années 1990."

Après la fin de l’audience, les représentants de la municipalité ont remis au tribunal les dossiers relatifs aux travaux réalisés dans les années 1990.

Après l’audience, la faculté a été donnée aux parties de se déterminer sur le procès-verbal de l’audience. La faculté a également été donnée au recourant de se déterminer sur les plans produits par la municipalité. Enfin, la DGTL a été invitée à indiquer si, vu notamment les photographies produites lors de l’audience, elle maintenait que la surface d’environ 63 m² sise au rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA n° 438 (en réalité n° 196) ne devrait pas être comptée dans la SBPi imputable au 1^er juillet 1972. Le 20 juin 2025, la DGTL s’est déterminée comme suit sur cette question:

"Lors de l'inspection locale du 4 juin 2025, M. A.________ a produit deux nouvelles photos du bâtiment anciennement ECA n^o 438, dans lequel se trouve son logement actuel. Vous interpelez la DGTL afin qu'elle se prononce sur le maintien du rez-de-chaussée en tant que surface annexe à la date de référence.

La première photo est un cliché pris depuis la cour (place de stationnement), qui représente la façade est du bâtiment, accueillant actuellement le logement de M. A.________. On constate que l'étage est un bûcher aménagé derrière en bardage en bois. On relève la présence de deux fenêtres et d'une porte, dans l'angle sud-est. La photo en question n'apporte aucune information sur l'aménagement intérieur du bâtiment, ni d'élément réellement nouveau.

En effet, lors de l'instruction du dossier, le recourant avait déjà fourni un cliché montrant une vue partielle de cette façade du bâtiment (jointe aux pièces fournies par ta DGTL à l'appui de sa réponse du 5 février 2025). Sur la base des plans de 1991 et de la photo fournie par M. A.________, la DGTL avait connaissance de la présence du dépôt de bois et de deux fenêtres quand elle a rendu sa décision.

La deuxième photo est prise depuis le côté ouest. La façade était dans son état brut, soit un état typique des bâtiments d'exploitation agricole. Une seule fenêtre de petite taille était présente sur cette partie du bâtiment.

Il s'ensuit que le rez-de-chaussée ne disposait que de trois petites ouvertures et, d'après les plans du bureau d'architecture ******** datés du 20 novembre 1990, comportait deux pièces délimitées par une cloison. L'ancienne fenêtre en élévation ouest éclairait modestement la pièce qui correspond aujourd'hui à la cuisine. Les deux fenêtres en élévation est n'apportaient pas davantage de lumière à l'autre pièce, qui correspond aujourd'hui au séjour. La luminosité était largement insuffisante pour pouvoir y vivre décemment, les dimensions des anciennes fenêtres ne respectant à l'évidence pas les normes prescrites par l'art. 28 du règlement vaudois du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC ; BLV 700.11.1).

Comme l'a relevé la DGTL dans ses écritures des 5 février et 29 avril 2025, ce sont les travaux réalisés entre 1991 et 1995 qui ont permis de créer de véritables ouvertures (grandes fenêtres et lucarnes), lesquelles ont apporté une luminosité suffisante aux locaux pour y aménager un logement.

Aussi, il ressort du calcul de surfaces effectué par la DGTL que les surfaces habitables étaient initialement regroupées dans la partie est de la ferme. Dans une ferme tripartite (allée fourragère, écurie et habitation), il apparaît peu cohérent qu'un logement ait été aménagé au sein même de la partie agricole.

A la date de référence du 1^er juillet 1972, respectivement à l'entrée en vigueur du Plan général d'affectation de Saint-Livres le 18 avril 1984, en l'absence des équipements nécessaires, le rez-de-chaussée n'était pas « objectivement habitable ». Dans ces conditions, il ne peut pas être comptabilité dans les surfaces brutes de plancher imputable (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_162/2019 et 1C 163/2019 du 25 novembre 2019 consid. 3). Partant, la DGTL maintient intégralement le calcul de surfaces effectué dans sa décision du 4 septembre 2024.

M. A.________ se prévaut de l'existence de surfaces habitables à la date de référence (1972 ou 1984) au sein du bâtiment qui accueille actuellement son logement. Selon la jurisprudence (ATF 142 V 389 consid. 2.2 p. 391 ; 142 Il 433 consid. 3.2.6 p. 439 ; 1C_313/2020 du 31 août 2020 consid. 3), le principe général ancré à l'art. 8 dû Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210) selon lequel chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit, s'applique également en procédure administrative.

Dans le cas d'espèce, M. A.________. fait valoir que le rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA n ^o 438, dans lequel se trouve son logement actuel, constituerait de la surface brute de plancher imputable à la date de référence (1972 ou 1984), en vue d'obtenir une régularisation du studio réalisé sans autorisation. Ce faisant, le recourant conteste le calcul de surfaces effectué par la DGTL et demande une annulation de l'ordre de remise en état du studio. Dans ces conditions, M. A.________, qui entend retirer des droits de cet élément de fait, supporte l'échec de la preuve. Si, par impossible, la Cour devait avoir un doute quant à l'affectation du rez-de-chaussée du bâtiment, qui accueille le logement de M. A.________, elle devrait considérer que le caractère habitable du rez-de-chaussée n'est pas démontré par le recourant et retenir le bien-fondé de l'analyse de la DGTL, à savoir que cette partie de la bâtisse constituait de la surface annexe à la date de référence (1972 ou 1984)."

Le recourant a déposé des déterminations le 20 juin 2025. Il affirme à nouveau que la surface d’environ 63 m² sise au rez-de-chaussée du bâtiment ECA n° 196 était dévolue à l’habitation à la date déterminante. Selon lui, ceci ressort notamment du fait que ces locaux comprenaient une cheminée. Il soutient que la chambre nord et les toilettes attenantes doivent également être pris en considération.

Le 25 juin 2025, la municipalité a produit les plans soumis à l’enquête publique du 22 juin au 11 juillet 1979 en relation avec la reconstruction de la ferme incendiée, qui ont fait l’objet d’un permis de construire délivré le 11 juillet 1979. La DGTL s’est déterminé sur ces nouveaux éléments le 16 septembre 2025. Elle relève que le plan de 1979 indique que les pièces dénommées "WC-bains" et "Chambre 2" sur les plans du rez-de-chaussée de l’Architecte ******** (soit une surface d’environ 27,97 m²) étaient définis comme des espaces de circulation ou de dépôts en lien avec l’activité agricole et n’étaient par conséquent pas voués à l’habitation, ce qui implique qu’ils ne doivent finalement pas être pris en compte dans la SBPi déterminante. Le recourant s’est également déterminé sur ces nouveaux éléments le 2 octobre 2025. Selon, lui, il ressort de ces plans que, en 1979 (soit à un moment où la parcelle du recourant était encore en zone à bâtir), des surfaces ont été aménagées dans le rural pour servir à l’habitation, soit notamment des WC-douches et un "disponible", qui doivent être pris en compte dans la SBPi existant au moment de la collocation de la parcelle en zone agricole.

Le recourant a déposé des déterminations finales le 6 novembre 2025.

La DGTL a déposé des déterminations finales le 6 novembre 2025. Elle relève notamment que le WC-douches et le "disponible" mentionnés sur les plans de 1979 étaient destinés à l’activité agricole.

Considérant en droit:

1.                      La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre les décisions prises par l'autorité intimée. Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Le propriétaire de la parcelle concernée a manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Le recours respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                      a) Le bâtiment ECA n° 194, dans lequel a été aménagé le studio litigieux, est situé en zone agricole au sens de l'art. 16 LAT. Pour tous les projets de construction situés hors de la zone à bâtir, il incombe à l'autorité cantonale compétente – le département chargé de l'aménagement du territoire, auquel est rattachée la DGTL – de décider s'ils sont conformes à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée (cf. art. 25 al. 2 LAT, art. 81, 120 et 121 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]). Il n'est pas contesté que le studio litigieux n'est pas utilisé en relation avec une activité agricole. Ce logement n'est ainsi pas conforme à l'affectation de la zone. Une autorisation a posteriori (régularisation) ne pourrait donc être délivrée que dans le cadre d'une dérogation selon les art. 24 ss LAT.

b) D'emblée, il convient de constater que les travaux ne peuvent pas être régularisés, respectivement n'auraient pas pu être autorisés, en application des art. 24, 24a, 24b, 24d et 24e LAT. La construction du studio litigieux, postérieure au 1^er juillet 1972, doit par conséquent être examinée à l'aune des possibilités offertes par l'art. 24c LAT, au même titre que le reste des aménagements effectués dans la ferme.

c) aa) L’art. 24c LAT, dans sa teneur en vigueur depuis le 1^er novembre 2012, dispose ce qu’il suit:

"Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l’affectation de la zone

1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l’affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.

2 L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement. 

3 Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.

4 Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.

5 Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies."

A teneur de l'art. 41 al. 1 OAT, l'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit). Il n’est en revanche pas applicable aux constructions et installations agricoles isolées et inhabitées (art. 41 al. 2 OAT). La date déterminante est en principe celle du 1^er juillet 1972, moment où le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti a été consacré dans la législation fédérale (cf. notamment ATF 129 II 396 consid. 4.2). L'art. 42 OAT, disposition d'exécution de l'art. 24c LAT, précise ce qui suit:

"Modifications apportées aux constructions et installations érigées selon l’ancien droit

1 Une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.

2 Le moment déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction ou de l’installation au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible.

3 La question de savoir si l’identité de la construction ou de l’installation est respectée pour l’essentiel est à examiner en fonction de l’ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées:

a. à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d’une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l’intérieur du volume bâti existant;

b. un agrandissement peut être réalisé à l’extérieur du volume bâti existant si les conditions de l’art. 24c, al. 4, LAT sont remplies; l’agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m², qu’il s’agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;

c. les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l’utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.

4. Ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure."

bb) La transformation partielle (teilweise Änderung) et l’agrandissement mesuré (massvolle Erweiterung), au sens de l’art. 24c LAT, regroupent les travaux n’équivalant pas à un changement complet d’affectation (selon l’art. 24 LAT). Ils supposent le respect de l'identité de la construction ou de l'installation. L’exigence du respect de l’identité de la construction est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Elle comporte un aspect quantitatif et un aspect qualitatif.

Selon la jurisprudence, l'"agrandissement mesuré" doit être apprécié dans son ensemble, en comparant l'ampleur des transformations partielles successives intervenues depuis la date de référence avec l'état initial de la construction (cf. à ce propos l'art. 42 al. 2 OAT; ATF 127 II 215 consid. 3, 113 Ib 219 consid. 4d, 112 Ib 277; TF 1A.298/2004 du 5 juillet 2005 consid. 3.4). L'identité du bâtiment est maintenue lorsque les modifications projetées sauvegardent pour l'essentiel le volume et l'apparence de la construction et n'ont pas d'effets sensiblement nouveaux du point de vue de l'occupation du sol, de l'équipement et de l’environnement; les transformations doivent être d'importance réduite par rapport à l'état existant de la construction (ATF 132 II 21 consid. 7.1.1 et les arrêts cités; 127 II 215 consid. 3a et 3b; 123 II 246 consid. 4; 118 Ib 497 consid. 3a et les références; cf. ég. TF 1C_312/2016 du 3 avril 2017 consid. 3.1; 1C_486/2015 du 24 mai 2016 consid. 3.3.1). Le droit fédéral n'exige pas que l'ancien et le nouveau bâtiment soient tout à fait semblables; l'identité se rapporte bien plutôt aux traits ou aux éléments essentiels de l'ouvrage (en allemand: "die wesentlichen Züge"), à savoir ceux qui revêtent une certaine importance pour l'aménagement du territoire (TF 1C_480/2019 du 16 juillet 2020 consid. 4.1; 1C_128/2018 du 28 septembre 2018 consid. 5.3; cf. également Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger, Pierre Moor, Alexander Ruch, Pierre Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, 2017, n° 27 ad art. 24c LAT). Il est tout à fait admissible de procéder à un agrandissement en plusieurs étapes, échelonnées dans le temps. Mais on ne peut tirer parti qu'une seule fois de l'agrandissement maximum autorisé. Lorsque plusieurs transformations ont été échelonnées dans le temps, il est prévu d'effectuer le calcul sur la base de l'état (conforme au droit) de la construction au moment de l'entrée en vigueur de la modification de la loi ou du plan d'affectation. Toutes les modifications touchant un même objet sont considérées comme formant un tout et sont comparées au chiffre de l'agrandissement maximal autorisé (Office fédéral du développement territorial [ODT], Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Berne 2001, Explications relatives à l'OAT, chap. I, ch. 2.4.4 p. 45 s.).

cc) Selon la jurisprudence et la doctrine, pour déterminer les éléments à prendre en considération dans l'augmentation de la surface brute de plancher imputable (SBPI) au sens de l'art. 42 al. 3 let. a et b OAT – notion qui n'est pas définie dans l'OAT – il convient de se référer aux recommandations de l'Office fédéral du développement territorial (ARE) (cf. TF 1C_572/2020 du 30 novembre 2021 consid. 4.5; 1C_48/2017 du 22 décembre 2017 consid. 4.2; CDAP AC.2015.0199 du 25 septembre 2017 consid. 4b; Muggli, op. cit., n° 30 note 64 ad art. 24c LAT). Celles-ci renvoient aux réglementations cantonales définissant la SBPI, pour autant qu’elles s’inspirent des principes définis dans la norme ORL-EPF 514 420 (cf. ARE, Nouveau droit de l’aménagement du territoire – Explications relatives à l’ordonnance sur l’aménagement du territoire et recommandations pour la mise en œuvre, Berne 2001, p. 10) ou la norme SIA 421 (cf. Muggli, op. cit., n° 30 ad art. 24c LAT). Les recommandations de l'ARE donnent aussi une définition de la SBPI, applicable à défaut de règlementation cantonale (cf. ARE, Nouveau droit de l’aménagement du territoire op. cit., 2001, p. 10 et Annexe 1).

La norme ORL-EPF 514 420 (dont un extrait est reproduit in Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4^ème éd., 2010, p. 603 ch. 4) définit la surface brute de plancher comme suit:

"La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; [...] les portiques d’entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive."

La définition subsidiaire donnée par l'ARE à la SBPI est la suivante:

"La surface brute de plancher utile (SBPu) [notion qui correspond à la SBPI] se compose de la somme de toutes les surfaces des étages en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale, utilisables en permanence pour l’habitation ou le travail. N’entrent toutefois pas en considération les surfaces d’une hauteur inférieure à 1 m ainsi que les surfaces annexes (englobant les surfaces fonctionnelles et accessoires). Font partie de la SBPu les surfaces d’un bâtiment utilisées ou utilisables pour l’habitation ou le travail. En font également partie les surfaces desservant ces locaux de travail et d’habitation: couloirs, corridors, halls d’entrée; escaliers et rampes; ascenseurs. Ne font pas partie des SBPu (par analogie aux surfaces utiles secondaires au sens de la normes SIA 416 [1993]): les caves, les galetas, les séchoirs, les buanderies [...]; les portiques d’entrée ouverts, les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes, les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive; (…) (ARE, Nouveau droit de l’aménagement du territoire, op. cit., 2001, Annexe 1, p. 21)."

Les recommandations de l'ARE précisent aussi, s'agissant des combles, que les surfaces séparées par une paroi et non utilisables en tant que surfaces annexes en raison d'une hauteur inférieure à 1 m ne sont pas prises en compte dans la SBPI (cf. ARE, Nouveau droit de l’aménagement du territoire, op. cit., 2001, Annexe 2, p. 25).

dd) Il ressort notamment de ce qui précède que le fait de satisfaire aux limites de l'agrandissement maximal autorisé ne signifie pas encore qu'une autorisation en application de l'art. 24c LAT doive être accordée: il n'en va ainsi que si l'identité de la construction est préservée (CDAP AC.2024.0267 du 7 janvier 2025 consid. 4c/cc; AC.2019.0123 du 9 octobre 2019 consid. 3b/bb; AC.2018.0034 du 14 février 2019 consid. 2b/bb; AC.2017.0092 du 18 décembre 2017 consid. 3b/bb; Muggli, op. cit., n° 35 s. ad art. 24c LAT). L'art. 24c al. 5 LAT dispose en outre que, dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être respectées. Il s'agit de procéder à un examen global qui doit notamment prendre en compte l'aspect extérieur de la construction, la nature et l'ampleur de son utilisation, le nombre de logements qu'elle comporte, son équipement, sa vocation économique, les incidences de la transformation sur l'organisation du territoire et l'environnement ainsi que le coût des travaux, qui reflète souvent l'ampleur de l'intervention (Muggli, op. cit., n° 28 ad art. 24c). L'art. 42 al. 3 OAT retient la surface utilisée pour un usage non conforme à la zone comme point de référence s'agissant d'apprécier si un agrandissement est ou non mesuré au regard de l'art. 24c al. 2 LAT.

L'autorité cantonale, qui examine a posteriori si des travaux de transformation ou de reconstruction déjà réalisés sans autorisation cantonale peuvent être régularisés ou si au contraire un ordre de remise en état ou de démolition doit être prononcé, doit constater les faits pertinents et elle doit examiner d'office la possibilité d'une régularisation (AC.2019.0197 du 5 juin 2020 et les références).

d) En l’espèce, il convient d’examiner en premier lieu si la réalisation du studio permet de respecter l’aspect qualitatif de l’exigence du respect de l’identité de la construction, soit l’agrandissement maximal autorisé selon l’art. 42 al. 3 OAT. Ceci implique tout d’abord de déterminer la SBPi qui existait au moment de l’affectation de la parcelle n° 134 à la zone agricole.

La DGTL soutient que, à la date déterminante, la SBPi correspondait à 308,96 m², ce qui implique que la réalisation du studio ne respecte pas les exigences de l’art. 42 al. 3 OAT.

Pour ce qui est de la SBPi qui existait à la date déterminante, est notamment litigieuse la prise en compte de la surface d’environ 63 m² sise au rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA n° 196 dans lequel se trouve le logement actuel du recourant. Le recourant explique qu’il s’agissait d’un espace habitable dans lequel étaient logés des ouvriers agricoles. Le tribunal n’a pas de raison de mettre en doute ces explications. Les photographies de ce bâtiment avant les travaux réalisés dans les années 1990 figurant au dossier montrent notamment la présence de plusieurs ouvertures dont les dimensions correspondent à celles que l’on retrouve usuellement dans les bâtiments d’habitation, dont une est dotée de volets. Or, on ne voit pas pour quelles raison on aurait installé des volets si l’espace en question avait une affectation agricole. On note également la présence d’une cheminée. La SBPi à la date déterminante doit par conséquent inclure cette surface d’environ 63 m².

Si on ajoute 63 m² aux 308,96 m² admis par la DGTL, on parvient à une SBPi de 371,96 m² à la date déterminante. Ceci implique qu’un agrandissement correspondant à 223,76 m² est possible en application de l’art. 42 al. 3 et. a OAT (60% de 371,96 m²). Comme les travaux réalisés entre la date de référence et la création du studio ont augmenté la SBPi de 182,96m², la SBPi supplémentaire de 20 m² à l’intérieur du volume bâti existant induite par la création du studio litigieux respecte les exigences de l’art. 42 al. 3 OAT. On relèvera que ces exigences sont également respectées si, à la date déterminante, on déduit des 371,96 m² une surface de 27,96 m² correspondant aux pièces dénommées "WC-bains" et "chambre 2" comme le requiert la DGTL dans son écriture du 16 septembre 2025 après avoir pris connaissance des plans de 1979 relatifs à la construction de la ferme. La question de savoir si cette surface de doit être déduite souffre par conséquent de demeurer indécise.

e) Il ressort de ce qui précède que la réalisation du studio satisfait aux limites de l’agrandissement maximal autorisé. On l’a vu, ceci ne signifie pas qu’une autorisation en application de l’art. 24c LAT doive nécessairement être accordée. Il convient en effet encore de vérifier si le projet litigieux respecte l’identité de la construction sous l’aspect qualitatif.

Sous l’aspect qualitatif, le tribunal relèvera que les modifications apportées aux bâtiments dans les années 1990, avec notamment la réalisation de velux et de nombreuses lucarnes sur les pans de toitures des bâtiments ECA n^os 195 et 196 (impliquant des agrandissements hors volume), l’agrandissement du bâtiment ECA n° 196, le percement de nouvelles ouvertures (ou l’agrandissement d’ouvertures existantes), l’agrandissement d’un balcon sur la façade sud du bâtiment ECA n° 195, la réalisation de terrasses à l’ouest du bâtiment ECA n° 196, d’un abri pour voiture et de places de parc, ont porté une atteinte significative à l’aspect extérieur et par conséquent à l’identité de la ferme d’origine (soit celle existant avant les travaux réalisés dans les années 1990), qui présentait alors l’aspect traditionnel des fermes vaudoises avec sa structure tripartite typique. L’atteinte à l’identité provient également du fait que la ferme, qui accueillait à l’origine uniquement le logement de l’exploitant agricole, comprend depuis les transformations réalisées dans les années 1990 deux logements supplémentaires occupés par des non-agriculteurs, ce qui a eu un impact non négligeable sur l’équipement de la parcelle avec la nécessité de réaliser un garage et des places de stationnement ainsi qu’un élargissement de la jonction entre les bâtiments ECA n^os 195 et 196 pour accueillir une buanderie.

Vu ce qui précède, en ce qui concerne l’aspect qualitatif, les travaux réalisés dans les années 1990 ont, pour l’essentiel, épuisé les possibilités de transformation des bâtiments ECA n^os 195 et 196 selon les art. 24c LAT et 42 OAT, sous réserve de modifications de minime importance. Dans ces conditions, la création d’une unité de logement supplémentaire destinée à des non-agriculteurs n’est pas admissible sous l’angle de ces dispositions, même si elle se limite à un studio de 20 m². On relèvera sur ce point que la création du studio implique probablement la présence d’un véhicule supplémentaire sur la parcelle. Elle induit également un impact supplémentaire sur l’aspect extérieur de la ferme puisqu’elle a nécessité l’ouverture de portes qui étaient à l’origine pleines afin d’y installer des vitres destinées à éclairer le nouveau logement.

La note 4 (objet bien intégré) au recensement architectural attribuée au bâtiment sur la base d’un recensement effectué en avril 1992 ne saurait mettre en cause le constat selon lequel les travaux réalisés dans les années 1990 ont épuisé les possibilités de transformation des bâtiments ECA n^os 195 et 196. Comme le relève l’autorité intimée, dès lors que le permis de construire a été délivré le 20 août 1991 et le permis d’utiliser (qui porte sur l’ensemble des travaux soumis à enquête publique entre 1991 et 1994) le 23 mai 1995, il est probable que tout ou partie des travaux qui ont porté atteinte à l’identité des bâtiments ECA n^os 195 et 1996 n’avaient pas été réalisés en avril 1992 et n’ont pas pu être pris en considération lors du recensement architectural de 1992.

3.                      a) Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Dans le cadre du principe de la proportionnalité au sens étroit, l'autorité peut renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 136 II 359 consid. 7.1; 132 II 21 consid. 6; 123 II 248 consid. 3a/bb; TF 1C_182/2023 du 16 août 2024 consid. 4.1.1; 1C_61/2018 du 13 août 2018 consid. 3.1). Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a; TF 1C_292/2016 du 23 février 2017 consid. 5.1; 1C_29/2016 du 18 janvier 2017 consid. 7.1).

b) En l’occurrence, le recourant n’invoque pas expressément de grief en relation avec la proportionnalité des mesures de remise en état figurant dans le dispositif de la décision attaquée. Quoi qu’il en soit, il n’existe pas de raison de s’écarter dans le cas d’espèce du principe selon lequel celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui.

4.                      Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée être confirmée. Succombant, le recourant supportera l’émolument de justice (art. 49 LPA-VD et art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1) et n’a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD). Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens aux autres parties dès lors qu’elles n’ont pas procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.

 

 

 

 

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision de la Direction générale du territoire et du logement du 4 septembre 2024 est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant.

IV.                    Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens.

Lausanne, le 16 décembre 2025

 

Le président:                                                                                            La greffière:


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial (OFDT/ARE).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.