TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 19 mai 2026
Composition	Mme Danièle Revey, présidente; M. Jean-Daniel Beuchat et M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Elodie Hogue, greffière.

 

Recourants	1.	A.________, à ********,
	2.	B.________, à ********, tous deux représentés par Me Nicolas IYNEDJIAN et Me Sara RAZGALLAH, avocats à Lausanne,

  

Autorité intimée

Municipalité de Prilly, représentée par Me Olivier RODONDI, avocat à Lausanne,

  

Constructeurs	1.	C.________, à ********,
	2.	D.________, à ********, tous deux représentés par Me Mathias KELLER, avocat à Lausanne.

  

 

Objet	permis de construire
	Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Municipalité de Prilly du 15 janvier 2025 levant leur opposition et autorisant la transformation et l'extension de l'habitation existante ECA 479, la création de 5 nouveaux appartements et 1 bureau, avec 7 places de parc extérieures, PAC et panneaux photovoltaïques sur la parcelle 407 (CAMAC 216212).

 

Vu les faits suivants:

A.                     C.________ et D.________ (ci-après: les constructeurs) sont propriétaires de la parcelle n^o 407 de Prilly. D'une surface de 1'224 m², ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitation ECA n^o 479 de 61 m², un bâtiment de 10 m² ainsi qu'une surface de 1'153 m² en place-jardin. Il est colloqué en zone d'habitation de faible densité au sens de l'art. 15 LAT selon le plan général d'affectation (PGA) et son règlement du 10 juin 2020 (RPGA).

B.                     Le 13 octobre 2022, les constructeurs ont déposé une demande de permis de construire (CAMAC 216212) portant sur la transformation et l'extension de l'habitation existante, la création de 5 nouveaux appartements et d'un bureau, de 7 places de parc extérieures, d'une pompe à chaleur, de panneaux photovoltaïques, d'un couvert pour 10 vélos et d'une place de jeux. Le dossier comportait un plan de situation du 22 décembre 2022 et des plans d'architecte du 6 octobre 2022. En réalité, il s'agissait, en substance, d'ériger à proximité de la façade sud-ouest de la maison d'habitation existante un nouveau bâtiment, l'espace entre ces deux immeubles devant être comblé par un corps intermédiaire, largement vitré ("verrière").

Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 mars au 9 avril 2023. Il a suscité des oppositions, notamment celle de A.________, propriétaire de la parcelle n^o 382 jouxtant le bien-fonds n^o 407 au nord-ouest, ainsi que celle de B.________.

La synthèse CAMAC a été établie le 27 avril 2023. Les autorités cantonales ont délivré des préavis favorables ainsi que les autorisations spéciales requises.

Des plans complémentaires ont été déposés le 14 décembre 2023.

Des plans modifiés des 16 juin et 30 août 2024 (rez et aménagements extérieurs, 2^e étage et comble) ont été communiqués à la municipalité. Les constructeurs transmettaient également un plan de mutation de géomètre du 11 septembre 2024 ainsi qu'un plan de proposition de fractionnement corrigé du 26 juillet 2024. Il s'agissait de diviser la surface en une parcelle n^o 407 nouvel état de 494 m² et une nouvelle parcelle n^o 2062 de 740 m². La municipalité considérait en effet que le projet devait respecter les règles de l'ordre contigu et, partant, que la parcelle devait être fractionnée entre les deux bâtiments.

Par décision du 15 janvier 2025 (prise en séance du 25 novembre 2024), la municipalité a décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de construire sur la base des plans modifiés des 16 juin et 30 août 2024. Daté du 25 novembre 2024, le permis comportait notamment une condition relative au fractionnement (cf. consid. 4a infra).

 

On extrait du plan de situation et du plan de la façade sud-est ce qui suit:

 

C.                     Agissant le 14 février 2025 sous la plume de leurs conseils, A.________ et B.________ ont déféré la décision de la municipalité du 15 janvier 2025 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à sa réforme en ce sens que leur opposition est validée et le permis de construire refusé, subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils ont soulevé des griefs relatifs à l'irrégularité de la procédure de mise à l'enquête, aux distances entre bâtiments et limites de propriété, à l'ordre non contigu, à l'indice d'occupation du sol, au nombre et à la configuration des places de stationnement, ainsi qu'à l'esthétique et à l'intégration.

Les constructeurs ont communiqué leurs déterminations le 15 mai 2025, concluant au rejet du recours, subsidiairement à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la verrière est autorisée selon des plans modifiés du 2 mai 2025. Il s'agissait d'une nouvelle proposition de fractionnement, d'un nouveau plan de situation y relatif et de plans dits "révision cotes verrière".

La municipalité a déposé sa réponse et son dossier le 30 mai 2025.

Les recourants ont répliqué le 14 janvier 2026.

Le 10 février 2026, les constructeurs ont complété leurs déterminations et présentés de nouvelles pièces, à savoir notamment un engagement écrit de leur part ainsi qu'un courriel d'un ingénieur thermicien.

Le 9 mars 2026, la municipalité s'en est tenue aux arguments déjà développés dans sa réponse.

Considérant en droit:

1.                      Le recours a été déposé en temps utile (art. 95 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et il respecte les autres conditions formelles de recevabilité énoncées à l'art. 79 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Les recourants étant en outre voisins directs du projet litigieux, ils disposent de la qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD; ATF 121 II 171 consid. 2b).

Le recours étant ainsi recevable, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.                      La zone d'habitation de faible densité au sens de l'art. 15 LAT, dans laquelle est colloquée la parcelle litigieuse, est régie en matière d'ordre des constructions, de longueur des façades et de distance à la limite par les art. 2.1, 7.3 et 7.4 RPGA ainsi qu'il suit:

Article 2.1 Ordre des constructions

¹ L’ordre non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et les limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.

² L’ordre contigu est caractérisé par la construction de bâtiments, adjacents, en limite de propriété, séparés par des murs aveugles ou mitoyens.

³ Sous réserve des prescriptions spéciales applicables à chaque zone, la construction de bâtiments en ordre contigu n’est autorisée que dans l’un des cas suivants:

> avec l'accord écrit des propriétaires des parcelles contiguës;

> s’il s’agit d’une démolition et reconstruction d’un bâtiment existant en ordre contigu;

> lorsque le propriétaire de la parcelle contiguë a déjà construit en contiguïté.

⁴ La Municipalité peut imposer la contiguïté des constructions le long des voies de communication importantes. Sont considérées comme voies de communication importantes, les routes cantonales des catégories suivantes:

> routes principales de 1^re classe;

> routes principales de 2^e classe;

> routes secondaires à fort trafic.

Article 7.4 Longueur des façades

La longueur des façades ne peut pas dépasser 25 m en ordre contigu et 20 m en ordre non contigu.

Article 7.5 Distances aux limites

¹ La distance minimum entre la façade d’un bâtiment et la limite de propriété voisine est de 5.00 m.

² Entre bâtiments sis sur une même propriété, cette distance est doublée.

³ L’article 2.2 RPGA (façade oblique) ne s’applique pas à cette zone.

3.                      Les recourants soutiennent que les deux bâtiments concernés, i.e. l'habitation existante et le nouvel immeuble, ne respecteraient pas l'ordre contigu. Conséquemment, leur implantation devrait observer les distances minimales de l'art. 7.5 RPGA. Tel n'étant pas le cas, le projet ne serait pas conforme.  

a) L'ordre contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers, au-delà de laquelle une distance à la limite de propriété doit être respectée pour les façades non contiguës (CDAP AC.2013.0163 du 18 février 2014 consid. 3b et les références citées). L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments (voir Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4^e éd. 2010, n. 2.2.1 ad art. 48 LATC; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 887 p. 387; Alexander Ruch, Öffentlichrechtliche Anforderungen an das Bauprojekt, in: Beraten und Prozessieren in Bausachen, 1998, p. 258; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 41). Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës. Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à celles de la rue (CDAP AC.2019.0102 du 27 février 2020 consid. 5c; AC.2007.0190 du 27 juin 2008 consid. 1b; AC.1990.7510 du 26 mars 1992 consid. 2b publié in RDAF 1992 p. 482; prononcé 2164 du 13 mars 1964 publié in RDAF 1970 p. 273; Marti, loc. cit.). Obligatoire, l’ordre contigu est utilisé pour renforcer l’effet urbanistique de la rue (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 887 p. 387).

L'ordre contigu peut cependant être défini d'une autre manière dans les communes qui disposent d'un plan de limites des constructions. On peut prévoir des périmètres qui délimitent des zones d'implantation, à l'intérieur desquelles les bâtiments doivent s'implanter en ordre contigu (TF 1C_373/2008 du 13 janvier 2009 consid. 2.2).

b) Pour sa part, l'ordre non contigu est caractérisé par les distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre bâtiments situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des habitants (CDAP AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre 2016 consid. 6c/bb; Marti, op. cit., p. 40). Il vise également à permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect des règles fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 886 p. 387).

Dans un arrêt relativement récent, la CDAP a retenu qu'il importe peu que la contiguïté des bâtiments intervienne uniquement par les garages et que ceux-ci puissent être qualifiés de dépendances. Ils n'en constituent pas moins un élément construit dans la continuité du bâtiment principal. Le fait que la contiguïté des bâtiments découle uniquement des garages ne contredit pas la réglementation communale, qui admet l'ordre contigu lorsque: a) il existe déjà; b) le propriétaire voisin a déjà construit sur la limite commune; c) les propriétaires concernés sont d'accord avec ce mode d'implantation (CDAP AC.2023.0321 du 18 juin 2024 consid. 3d). Cette même configuration a également été admise comme ordre contigu dans une autre commune (Echandens), dès lors qu'elle ne contredit pas la réglementation communale, selon laquelle la contiguïté peut être autorisée si les conditions suivantes sont réunies: l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction pour l'application du présent règlement, les bâtiments qui composent un ensemble sont édifiés simultanément et présentent un caractère architectural homogène (CDAP AC.2023.0039 du 22 janvier 2024 consid. 6).

c) L'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient "accolés" de façon à constituer un bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur la dimension des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments; il importe peu que ces éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ou deux ailes d'un même logement, dès lors que ces entités forment un tout homogène (cf. CDAP AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 6b/bb; AC.2017.0302 du 8 juin 2018 consid. 3b; AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre 2016 consid. 6c/cc; AC.2015.0107 du 20 septembre 2016 consid. 4b; AC.1991.0263, publié in RDAF 1993 p. 195, spéc. 202 ss).

S'agissant toujours des bâtiments "accolés", le tribunal a jugé que cette notion ne doit pas être réduite aux hypothèses où les bâtiments présentent une façade mitoyenne d'une dimension exactement identique, des bâtiments comportant un décrochement pouvant y être inclus au regard des circonstances concrètes du cas (cf. CDAP AC.2020.0058 du 24 juin 2021 consid. 11b/cc; AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6). En revanche, la configuration de deux villas implantées à environ 6 m l'une de l'autre et uniquement reliées entre elles par un "sas d'entrée" de plus de 16 m² est manifestement insuffisante pour les qualifier de constructions "accolées" et les considérer comme un "ensemble" de bâtiments (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6; AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3c). Il en va de même de deux villas jumelées par des couverts à voitures. Du point de vue de l'aspect extérieur, les villas apparaissaient en effet comme deux bâtiments indépendants et séparés (CDAP AC.2017.0302 du 8 juin 2018 consid. 3).

4.                      a) En l'occurrence, comme déjà exposé (cf. let. B supra), le projet consiste à élever à proximité de la façade sud-ouest de la maison d'habitation existante un nouveau bâtiment, l'espace entre ces deux immeubles devant être comblé jusqu'à la corniche par un corps intermédiaire, de trois niveaux (sous-sol, rez et étage), dont les deux supérieurs seraient vitrés ("verrière"). Ce corps intermédiaire prolongerait la maison d'habitation existante et s'appuierait sur le mur aveugle du futur bâtiment.

Il apparaît à la lecture du dossier que le but de cette configuration est de créer deux bâtiments en ordre contigu. Il s'agirait de parer aux inconvénients de l'art. 7.4 RPGA limitant la longueur des façades à 25 m en ordre contigu et 20 m en ordre non contigu. Le permis de construire comporte en effet une condition ainsi rédigée: "Fractionnement. L'article 7.4 RPGA stipule: la longueur des façades ne peut pas dépasser 25 m en ordre contigu et 20 m en ordre non contigu. Le projet prévoit une longueur de façade supérieure à 20 m, ainsi la Municipalité impose le fractionnement de la parcelle (limite dans le mur mitoyen) avant l'octroi du permis d'habiter […]".

b) Il est rappelé qu'à Prilly, selon l'art. 2.1 RPGA (cf. consid. 2 supra), les bâtiments sont en ordre contigu s'ils respectent les trois conditions cumulatives suivantes: (1) ils sont adjacents, (2) en limite de propriété et (3) séparés par des murs aveugles ou mitoyens. Par ailleurs, au regard de la teneur de cette disposition, il est observé que l’ordre contigu peut être admis sur l’ensemble du territoire communal, indépendamment de la situation des parcelles en lien avec un éventuel front de rue existant ou à créer.

aa) En première ligne, il sied de confirmer d'emblée que le projet comportera manifestement deux bâtiments distincts, au vu, en particulier, de leur gabarit et de leur langage architectural entièrement différents. On constate ensuite que les deux bâtiments sont adjacents dans les faits, du moins dans la mesure où ils sont assemblés, sans espace vide, par un corps intermédiaire de 1,75 m de large, s'élevant du sous-sol à la corniche, sur trois niveaux. Il est précisé à cet égard que la profondeur du corps intermédiaire (de 5,45 m au rez et à l'étage selon les plans du 2 mai 2025) est certes réduite par rapport à celle des bâtiments (de quelque 7,8 m pour l'ancien bâtiment et de 10 m pour le nouveau), mais demeure d'une dimension suffisante pour confirmer que les deux bâtiments sont de fait adjacents.

Toutefois, seule la façade nord-est du nouveau bâtiment est aveugle. En effet, la façade opposée sud-ouest du bâtiment existant conserve toutes ses portes-fenêtres et fenêtres. Cette configuration ne respecte dès lors pas la troisième condition de l'art. 2.1 RPGA.

bb) Les ouvertures sud-ouest du bâtiment existant donnent désormais, non plus sur l'extérieur, mais sur la façade aveugle du futur bâtiment, à 1,75 m de distance seulement, sur un espace fermé latéralement par des vitrages.

Selon l'art. 28 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure, sauf exception non applicable en l'espèce, au 1/8^e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum (al. 1); ces conditions peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à l'immeuble (al. 2).

En l'occurrence, le corps intermédiaire ne peut être considéré comme une "véranda ou une serre accolée à l'immeuble", dès lors qu'il est accroché à un mur aveugle, seuls ses côtés étant vitrés. Par conséquent, ni les vitrages du corps intermédiaire, ni les fenêtres sud-ouest ne peuvent plus être pris en considération dans le calcul de l'éclairage du bâtiment existant. Ainsi, au rez, le séjour de 25,66 m² ne compte plus que deux fenêtres donnant sur l'extérieur. Celles-ci disposant chacune, très grosso modo, d'une surface de vitrage de 1 m sur 1,30 m, soit 2,6 m² au total, elles ne respectent pas l'art. 28 RLATC exigeant une surface de 3,2 m² (25,66 m² / 8). A l'étage, la chambre au nord-ouest n'a plus aucune fenêtre donnant sur l'extérieur. Enfin, toujours à l'étage, la chambre au sud-ouest conserve sa porte-fenêtre sur la partie du balcon restée à l'extérieur du corps intermédiaire (selon les plans modifiés du 2 mai 2025), mais celle-ci donne sur la façade du nouveau bâtiment, toujours à 1,75 m de distance seulement. Le projet engendre par conséquent une violation de l'art. 28 RLATC pour le bâtiment existant, ce qui justifie déjà l'admission du recours.

cc) De surcroît, le paragraphe qui précède confirme que la jonction des deux bâtiments par un corps intermédiaire tel que conçu – à savoir une extension artificielle du bâtiment existant, conservant les ouvertures de celui-ci et appuyée sur un mur aveugle – ne crée qu'une contiguïté fictive. Il s'agit d'un artifice visant, en vain, à échapper aux règles de distances aux limites, par rapport à la limite de propriété ou entre bâtiments sis une même propriété (art. 7.5 RPGA). En réalité, le projet équivaut en effet à implanter un nouveau bâtiment à 1,75 m de la façade d'un bâtiment existant et de ses ouvertures, ce qui ne saurait être admis, peu important que la façade du nouveau bâtiment soit aveugle et que l'espace intermédiaire soit comblé par une "verrière". Une réelle contiguïté ne pourrait être obtenue que par un tout autre projet de "l'extension" du bâtiment existant.

dd) En définitive, le nouveau bâtiment n'est pas contigu au bâtiment existant. Son implantation doit par conséquent respecter les règles de distance de l'art. 7.5 RPGA, notamment à la limite de propriété en cas de fractionnement, sinon entre bâtiments d'une même propriété. Or, tel n'est manifestement pas le cas.  

Le recours doit par conséquent être admis.

5.                      Compte tenu de l'issue du recours, il est superflu de traiter les autres griefs tenant à l'irrégularité de la procédure de mise à l'enquête, à l'indice d'occupation du sol, au nombre et à la configuration des places de stationnement, à l'esthétique et à l'intégration. Pour le même motif, il n'y a pas lieu de mettre en œuvre l'inspection locale requise par les recourants.

6.                      Vu ce qui précède, le recours est bien fondé et doit être admis. La décision attaquée doit être réformée en ce sens que le permis de construire est refusé.

Selon la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (cf. CDAP AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 8; RDAF 1994 p. 324 et les références citées). Cette constellation est précisément réalisée en l'espèce, la procédure mettant aux prises non seulement les recourants et la municipalité, mais encore les constructeurs.

Par conséquent, les constructeurs assumeront les frais judiciaires, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur des recourants. La municipalité, dont la décision est réformée, n'a pas droit à des dépens.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Municipalité de Prilly du 15 janvier 2025 est réformée en ce sens que le permis de construire est refusé. 

III.                    Les constructeurs sont débiteurs, solidairement entre eux, d'un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs.

IV.                    Les constructeurs sont débiteurs, solidairement entre eux, d'un montant de 2'500 (deux mille cinq cents) francs en faveur des recourants, solidairement entre eux, au titre d'indemnité de dépens.

Lausanne, le 19 mai 2026

 

La présidente:                                                                                          La greffière:        

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.