TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 29 janvier 2026

Composition

Mme Annick Borda, présidente; Mme Imogen Billotte et M. André Jomini, juges.

Recourante

A.________, à ********, représentée par Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité d'Aubonne, représentée par Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne.

Objet	Divers
	Recours A.________ c/ décision de la Municipalité d'Aubonne du 18 juin 2025 refusant le morcellement de la parcelle n° 380 (CAMAC 213440)

Vu les faits suivants:

A. A.________ est propriétaire de la parcelle 380 du cadastre de la commune d'Aubonne. D'une surface de 1'606 m², ce bien-fonds est actuellement occupé par un bâtiment de 111 m² (maison d’habitation, n^o ECA 716), un accès, place privée de 378 m² et un jardin de 1'117 m².

La parcelle 2369 d'Aubonne, propriété de tiers, est contiguë à la précitée. Occupant une surface de 1'660 m², elle supporte trois bâtiments industriels couvrant au total 518 m² et dispose d'un accès, place privée de 877 m² et d'un jardin de 265 m².

B. Ces parcelles sont toutes colloquées en zone d'habitation à moyenne densité A selon le plan d'extension (ci-après: le PE) et le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: le RPE) dans leur version approuvée le 28 avril 1982 par le Conseil d'Etat vaudois.

C. La parcelle 2369 résulte de la division opérée le 17 décembre 2018 de l'ancienne parcelle 380 en deux biens-fonds. A l'occasion de ce fractionnement, une mention au sens de l'art. 83 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) a été inscrite au registre foncier sur le feuillet des deux biens-fonds précités "rappelant à tout acquéreur de ces parcelles que les restrictions légales résultant du plan général d'affectation (PGA) ou de tout autre plan lui succédant demeurent inchangées, nonobstant les modifications apportées aux nouvelles limites de parcelles. Ainsi les règles susmentionnées doivent être appliquées en considérant les parcelles 380 et 2369 et le DDP (2330) d'Aubonne comme une seule parcelle." Cette mention a également été étendue au droit distinct et permanent (DDP) 2376 à la charge de la parcelle 2369.

D. Le 19 juin 2024, A.________ a obtenu un permis de construire sur la parcelle 380 autorisant notamment la démolition du bâtiment existant (n^o ECA 716) et la reconstruction d'un immeuble de 9 appartements et un garage souterrain, le tout épuisant, en l'état de la règlementation communale, la totalité des droits de bâtir actuels. Dans le formulaire de demande de permis de construire correspondant, le coefficient d'utilisation de sol (CUS) indiqué est de 0.35 pour la surface cumulée des deux parcelles nouvelles 380 et 2369. Une fois construit, le nouveau bâtiment sera organisé pour forme d'une propriété par étages (PPE).

E. Le 28 octobre 2024, A.________ a requis de la Municipalité d'Aubonne (ci-après: la Municipalité) qu'elle se détermine sur le fractionnement de la parcelle 380 et la constitution d'un nouveau bien-fonds n^o 4012, correspondant à la partie ouest de la parcelle 380 encore non construite. Cette nouvelle parcelle occuperait une surface pratiquement carrée de 597 m², actuellement en nature de jardin et partiellement plantée d'arbres. Le garage souterrain autorisé le 19 juin 2024 prendrait place à 50 cm de la nouvelle limite séparant les parcelles. La Municipalité était invitée à confirmer que le fractionnement en question contrevenait au règlement communal sur la police des constructions, mais qu'il était autorisé avec l'inscription d'une mention au sens de l'art. 83 LATC dès lors qu'il dérogeait aux règles sur la distance à la parcelle voisine et au CUS. La requête tendait à autoriser le report de la mention existant sur la parcelle 380 (voir lettre C ci-dessus) sur la nouvelle parcelle à créer.

Dans sa séance du 5 novembre 2024, la Municipalité a décidé de refuser la demande de fractionnement. Cette décision a été communiquée au géomètre mandaté par A.________ par courriel le 14 novembre 2024, sans aucune indication de motifs. Après une demande de ********, époux de A.________, invitant la Municipalité à réexaminer si elle pouvait accepter ce fractionnement, la Municipalité a communiqué un nouveau refus à l'intéressé le 26 novembre 2025 par voie électronique. Après une seconde relance de ******** sur le sujet, la Municipalité lui a écrit le 13 mars 2025, sous la signature de la secrétaire et du syndic, pour confirmer son refus, selon décision prise en séance du 4 mars 2025, sans autre motivation.

Par courriel du 5 mai 2025, ******** a prié la Municipalité de rendre une nouvelle décision répondant aux exigences requises de forme et motivation. Le 18 juin 2025, la Municipalité a finalement rendu une décision adressée à A.________ dans laquelle elle relève tout d'abord que ******** a réitéré le 5 mai 2025 sa demande de réexamen, puis motive sa position et indique finalement qu'elle "refuse [la] demande de morcellement, en vertu de l'art. 83 LATC".

F. Par acte du 18 juillet 2025, A.________ (ci-après: la recourante) a formé recours contre cette décision à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu à son annulation et au renvoi de la cause à la Municipalité pour nouvelle décision.

La Municipalité a répondu au recours le 16 octobre 2025 et conclu à son rejet.

La recourante a déposé des observations complémentaires le 24 octobre 2025.

Considérant en droit:

1. Le Tribunal cantonal examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis. Il se prononce en application des dispositions de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) concernant le recours de droit administratif (art. 92 ss LPA-VD).

La Municipalité a communiqué aux représentants de la recourante par courriel un premier refus de fractionnement en date du 14 novembre 2024, puis un second refus en date du 26 novembre 2024. Ces courriels, consécutifs à une décision prise dans une séance de Municipalité, ne comportaient toutefois aucune motivation et n'étaient pas formellement signés par la Municipalité. Le plan cadastral établi par le géomètre et signé par la Municipalité le 5 novembre 2024 pour valoir refus de fractionnement figure bien au dossier, mais rien n'indique qu'il aurait été transmis à la recourante. Ces éléments contreviennent à l'art. 42 al. 1 let. c, e et f LPA-VD, qui prévoit que la décision contient, en termes claires et précis, les motifs sur lesquels elle s'appuie, la signature, ainsi que l'indication des voies de droit. Une nouvelle communication a été effectuée le 13 mars 2025, adressée à l'époux de A.________, qui ne comportait toutefois toujours pas de motivation. Le 18 juin 2025, la Municipalité est entrée en matière sur la demande de réexamen du 5 mai 2025 et a rendu une nouvelle décision adressée à A.________ respectant les conditions formelles précitées, en particulier en termes de motivation (voir consid. 3 ci-dessous). Le délai pour contester la décision municipale a valablement commencé à courir depuis cette date. Déposé dans le délai de trente jours de l'art. 95 LPA-VD, le recours a donc été formé en temps utile. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté.

La recourante, propriétaire du bien-fonds concerné, a manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le contenu du mémoire répond aux exigences formelles de l'art. 79 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2. La recourante a sollicité diverses mesures d'instruction.

a) Le droit d’être entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; RS 101.01), comprend notamment le droit pour l’intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 142 III 48 consid. 4.1.1). L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1, et les arrêts cités; cf. aussi arrêts TF 1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1^er avril 2021 consid. 3.1).

b) La recourante a requis la production du projet de nouveau plan d'affectation communal (PACom) et l'audition de la géomètre qu'elle a mandatée pour réaliser les démarches de fractionnement en cause. La nouvelle planification communale n'est pas aboutie et n'a pas encore été mise à l'enquête publique. Son contenu n'est en réalité pas déterminant pour trancher le présent litige, tel que cela résulte des considérations qui suivent. Quant à l'audition de la géomètre mandatée, on ne perçoit pas quels éléments factuels supplémentaires utiles celle-ci pourrait apporter à la procédure et la recourante ne l'explique pas. S'agissant d'une procédure écrite, la recourante a eu tout loisir d'exposer dans ses actes les éléments nécessaires à la compréhension de sa position juridique, de sorte que le Tribunal s'estime suffisamment renseigné pour statuer sur la base des éléments au dossier. Il ne sera donc pas donné de suite à la demande de mesures d'instruction complémentaires.

3. La recourante invoque dans un premier grief que la décision querellée est insuffisamment motivée. La Municipalité ne préciserait pas quels seraient les motifs de refus du projet de fractionnement, la simple référence à l'art. 83 LATC étant insuffisante.

a) D’après l'art. 42 al. 1 LPA-VD, la décision contient notamment l'indication des faits, des règles juridiques et des motifs sur lesquels elle s'appuie (let. c).

Le droit d’être entendu garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD comprend également le droit pour le justiciable d'obtenir une décision motivée, afin qu'il puisse la comprendre et exercer ses droits de recours à bon escient. L'autorité doit ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (cf. ATF 139 IV 179 consid. 2.2 p. 183; 138 I 232 consid. 5.1 p. 237).

b) En l'espèce, la motivation de la décision est peut-être un peu sommaire sur certains aspects, mais on comprend clairement que le motif du rejet du projet de fractionnement est qu'il serait incompatible avec l'art. 83 LATC, qui proscrit un tel fractionnement s'il rend une construction non réglementaire. Certes les violations du règlement communal ne sont pas explicitées dans la décision, la Municipalité se contentant de citer des articles du RPE, mais la Municipalité a en réalité fondé principalement sa décision sur d'autres motifs, tel que le caractère insolite du fractionnement et le prétendu abus de droit qu'il représenterait. Le contenu de la décision entreprise n'a pas empêché recourante de comprendre la portée de la décision et de formuler des griefs à son encontre dans le cadre du présent recours.

Au demeurant, même si la motivation de la décision devait être considérée insuffisante, le vice a été réparé dans le cadre de la procédure de recours, la Cour de céans contrôlant librement l'état de fait et les considérants juridiques. Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée a en effet complété sa motivation et la recourante a pu se déterminer sur cette réponse dans le cadre de la réplique qu'elle a déposée. Le grief de violation du droit d'être entendu doit donc être rejeté.

4. La Municipalité estime que les conditions de l'art. 83 LATC pour admettre un fractionnement ne sont pas remplies.

a) L'art. 83 LATC, intitulé "fractionnement", a la teneur suivante:

¹ Tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone.

² La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause.

Cette disposition du droit public cantonal prévoit ainsi qu'avant de demander au registre foncier de procéder aux inscriptions requises pour le fractionnement d'une parcelle bâtie, le propriétaire foncier doit obtenir une décision de la municipalité. Il peut s'agir d'une simple et brève décision en constatation, si le fractionnement n'a pas pour effet de rendre une construction existante non réglementaire (singulièrement lorsque, avec le nouvel état de propriété, les distances minimales aux limites sont toujours garanties, ou encore si les indices d'utilisation ou d'occupation du sol sont toujours observés). Si la modification de limite prévue affecte le caractère réglementaire d'un bâtiment existant, la municipalité doit rendre une décision indiquant si l'atteinte peut être corrigée en grevant d'une restriction de la propriété une parcelle contiguë; elle signera le cas échéant la réquisition de mention indiquant l'objet et l'étendue de cette restriction. Dans une troisième hypothèse, si la municipalité considère que l'atteinte engendrée par le déplacement de limites ne peut être corrigée ou qu'à tout le moins la correction envisagée n'est pas propre à supprimer l'atteinte dans son entier, elle s'opposera à la modification projetée et refusera de signer la réquisition de mention (cf. Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 400 ss, 407; cf. aussi CDAP AC.2022.0398 du 17 novembre 2023 consid. 6a/bb).

b) Dès lors qu'elle constitue un droit fondamental, la propriété ne peut être restreinte qu'aux conditions de l'art. 36 Cst., aux termes desquelles la restriction doit reposer sur une base légale - respectivement sur une loi au sens formel si la restriction est grave - (al. 1), être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la proportionnalité (al. 3).

La faculté de diviser un fonds résulte du droit de disposer librement de sa propriété (art. 641 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 [CC; RS 210]). Le pouvoir de diviser un fonds est donc en principe acquis à chaque propriétaire. Il peut toutefois être restreint par l'ordre juridique (Josette Moullet Auberson, La division des biens-fonds, thèse Fribourg, 1993, p. 19). Tel est notamment le cas des restrictions de droit public (art. 702 CC).

La mention prévue par l'art. 83 LATC ("Anmerkung" en allemand) porte sur une restriction de la propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1 du CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte portée au règlement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in: RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403; voir aussi Denis Piotet, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit privé fédéral, in Droit de la construction 2000, p. 39; Fabien Andrey, Le transfert d'indices de constructibilité, thèse, Berne 2022, p. 153 ss; arrêts AC.2005.0069 du 31 octobre 2005 consid. 2; voir aussi CDAP AC.2022.0317, AC.2022.0321 précité consid. 3a/ee; AC.2020.0146 du 10 novembre 2020 consid. 3b/bb; AC.2004.0199 du 19 juillet 2005 consid. 2). En vertu de l'art. 129 al. 1 let. g de l'ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 (ORF; RS 211.432.1), les restrictions de droit public cantonal concernant le droit des constructions doivent faire l'objet d'une mention.

Une mention consiste en une indication signalant dans le grand livre du registre foncier un rapport juridique (de nature privée ou publique) qui est en relation avec l'immeuble, mais dont l'existence n'est en principe pas liée au registre foncier. L'effet d'une mention au registre foncier n'est en principe ni constitutif au sens de l'art. 971 CC, ni déclaratif; il consiste uniquement à informer de l'existence du rapport juridique concerné. Positivement, cela signifie que, conformément à l'art. 970 al. 4 CC applicable par analogie, "nul ne peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas connu une inscription portée au registre foncier". Le but premier de la mention est de détruire la bonne foi du tiers se prévalant de son ignorance de l'existence d'un rapport de droit. Négativement, il en résulte que la mention n'a pas de conséquence sur le rapport juridique en question; l'existence et le contenu de celui-ci sont indépendants de la mention. L'omission ou la radiation de la mention n'a aucun effet sur le rapport juridique indiqué. Inversement, ce n'est pas parce qu'il y a mention que le rapport juridique est toujours d'actualité. Corollairement, le principe de la foi publique ne s'applique pas aux mentions. Un tiers ne peut inférer de l'absence de mention l'inexistence du rapport de droit ni, inversement, déduire de la présence d'une telle mention l'existence du rapport de droit (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, t. I, 6^e éd., 2019, § 19 ch. 1122 ss, sp. 1130-1131, et tome II, 5^e éd., 2020, § 52 ch. 2855 ss; Jean-Christophe Delafontaine, La mention au registre foncier: étude de droit privé fédéral et vaudois, thèse Lausanne 1999, p. 17 ss; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, 1983, p. 586 s.; ATF 124 III 211 consid. 1a).

c) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; ATF 109 Ia 188 consid. 3). Les objectifs de l'aménagement du territoire consistant à maintenir une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 LAT) doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet qu'un transfert des possibilités de bâtir est possible, pour autant que le transfert s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2).

L'inscription d'une mention de l'art. 83 LATC a pour but de corriger l'atteinte aux règles de la zone en cas de modification des limites de parcelles. Le fait que des constructions existantes soient d’ores et déjà non règlementaires est sans incidence sous l'angle de l’art. 83 LATC, puisque, selon son texte clair, cette disposition concerne exclusivement l’hypothèse où la non-réglementarité est la conséquence du fractionnement (CDAP AC.2010.0211 du 8 mars 2011 consid. 1b). Raymond Didisheim précise ce qui suit (op. cit., p. 401):

"Inapplicable aux terrains non bâtis, dont les limites peuvent en conséquence être librement déplacées même si une telle opération a pour effet de les rendre inconstructibles, l'article 83 LATC ne concerne pas non plus les parcelles bâties, lorsque la modification de limites projetée n'affecte pas la réglementarité de la ou des constructions qui y sont implantées; ou lorsqu'elle n'aggrave pas l'atteinte existante, s'agissant d'un ouvrage déjà contraire au droit. Si, par suite d'une modification de limites, une construction jusqu'alors réglementaire le reste désormais en vertu d'une disposition dérogatoire, elle échappera également à l'article 83 LATC.

Dans les hypothèses envisagées ci-dessus, les modifications de limites ne sont subordonnées matériellement à aucune condition. Formellement, elles requièrent cependant le consentement de la municipalité lorsque l'une au moins des parcelles en cause est bâtie".

L'art. 83 LATC est également applicable par analogie, selon la jurisprudence, au fractionnement ou à la modification des limites d'une parcelle qui n'est pas bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête, lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice – dans les nouvelles limites (ou parce qu'il ne respecte pas la distance minimale entre construction et limite de propriété; CDAP AC.2023.0020 du 9 janvier 2024 consid. 3b; AC.2022.0317, AC.2022.0321 du 18 décembre 2023 consid. 3a/ee et les références citées).

Le Tribunal administratif (auquel a succédé la CDAP) avait déjà relevé que le fractionnement de parcelles non bâties ou pour lesquelles un permis de construire n'est pas demandé est licite, même si la surface minimum de parcelle fixée par le règlement n'est pas respectée (AC.1993.0057 du 21 avril 1994 consid. 4). Selon la jurisprudence, il apparait en outre douteux qu’une municipalité puisse s’opposer à une demande de fractionnement au motif que l’on créerait des parcelles trop petites pour accueillir des constructions conformes à la zone (AC.2010.2011 du 8 mars 2011 consid. 9). Si l'atteinte à la règlementation peut être intégralement corrigée par une mention au sens de l'art. 83 LATC, la municipalité sera tenue de signer la réquisition de mention accompagnant la demande de fractionnement au registre foncier (Didisheim, op. cit., p. 407). A défaut d'atteinte au règlement communal, aucune base légale ne permet à la municipalité de refuser l'autorisation de fractionnement (AC.2008.0287 du 22 janvier 2009 consid. 1b).

La jurisprudence admet qu’un fractionnement de parcelles puisse avoir une géométrie particulière, voire qu'il en résulte que l'une d'elles soit constituée d’excroissances singulières. Les fractionnements et déplacements de limites ne doivent cependant pas être insolites au point de constituer un abus de droit (CDAP AC.2020.0298 du 5 juillet 2021 consid. a/bb; AC.2022.0244 du 2 décembre 2022 consid. 2a). Dans un arrêt AC.2016.0137 du 6 juillet 2017, qui portait sur un morcellement tout à fait inhabituel et insolite, le tribunal a considéré que le fractionnement envisagé ne pouvait pas être autorisé sous l'angle de l'abus de droit. Le fractionnement prévu menait à un déséquilibre, ce qui ressortait des différences de taille des bien-fonds envisagés. Était révélateur le fait que le bien-fonds avec la plus petite surface prévue contenait la plus grande partie des logements et bureaux, sans disposer lui-même d'accès au domaine public ni de places de stationnement, si ce n'est par des servitudes devant être créées à la charge du futur bien-fonds voisin.

Dans la RDAF 1991 précitée (p. 409), Raymond Didisheim mentionne ce qu'il désigne comme une seconde hypothèse pouvant conduire au refus de fractionnement: c'est celle où, tout en nécessitant la mention d'une restriction de la propriété destinée à corriger l'atteinte aux règles de la zone qui en résulte, le déplacement de limites considéré ne vise pas à favoriser les possibilités de bâtir, mais tend à une modification purement cadastrale sans rien changer ni à l'apparence des lieux, ni aux conditions effectives d'utilisation de la fraction de terrain en cause. Cette seconde hypothèse, dont les éléments factuels sont au demeurant plus clairs, se réfère à une décision de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCR), relatée de manière critique par l'auteur.

d) Lorsque la modification des limites porte atteinte à la distance minimale à la limite de propriété, l'atteinte doit être corrigée par la création d'une limite fictive sur la parcelle voisine. Si cela n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (CDAP AC.2022.0317, AC.2022.0321 précité consid. 3a/ee et les références).

La correction d'une atteinte à la réglementation est aussi envisageable pour le coefficient d'utilisation du sol (AC.2007.0002 du 15 mai 2008). Si une surface déjà prise en compte pour calculer la densité d'occupation du sol d'une parcelle est détachée de celle-ci après construction pour l'affecter à une nouvelle parcelle, une surface correspondante sur la nouvelle parcelle devra alors être "neutralisée" pour déterminer la densité d'occupation du sol autorisée sur ce nouveau bien-fonds.

5. a) En l'espèce, dans sa décision, la Municipalité considère qu'elle est fondée à refuser l'autorisation de fractionnement car celui-ci aggraverait l'atteinte à la règlementation, sans que la mention ne permettre de compenser intégralement cette aggravation. Il en résulterait que les distances aux limites de parcelle seraient réduites et l'indice de constructibilité davantage dépassé. Elle invoque à cet égard les art. 13 et 18 RPE. De surcroit, l'opération serait purement cadastrale et ne viserait pas la réalisation d'une construction ou l'optimisation des droits à bâtir. Elle serait également artificielle car elle tendrait à orienter la planification communale et à favoriser l'augmentation des droits à bâtir sur la nouvelle parcelle en anticipation du futur PACom, ce qui n'est pas le but poursuivi par l'art. 83 LATC. Le fractionnement tendrait aussi à détourner les règles sur la plus-value.

b) Les art. 13 et 18 RPE ont la teneur suivante:

"Art. 13 La distance minimum "d" entre la façade et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a pas de plan d'alignement, est fonction de la plus grande dimension en plan "a":

Si "a" est inférieur ou égal à 20 m, "d" = 6 m.

Si "a" est supérieur à 20 m, "d" = 8 m.

Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces distances sont additionnées."

[…]

Art. 18 Le coefficient d'utilisation de la parcelle ne dépassera pas 0.35."

c) Si la Municipalité invoque les articles précités de son règlement communal pour contester le fractionnement, elle n'explique cependant pas comment et dans quelle mesure l'atteinte à ces dispositions serait aggravée par le nouveau parcellaire.

La CDAP a déjà jugé s'agissant de la commune d'Aubonne que, à défaut de disposition réglementaire communale autorisant la non prise en compte des distances aux limites pour les constructions souterraines, celles-ci doivent respecter les règles sur les distances posées à l'art. 13 RPE (AC.2002.0082 du 15 juin 2006 consid. 5 – art. 84 LATC a contrario). Selon le projet de construction autorisé sur la parcelle 380 et figuré en traitillés verts sur le plan de la demande de fractionnement, le garage souterrain projeté semble s'inscrire à 50 cm de la limite commune des nouvelles parcelles après division, ce qui le rendrait non règlementaire sans cet angle. Quant au CUS, le projet autorisé en 2024 utilise déjà l'entier de l'indice disponible sur les parcelles 380 et 2369, à savoir un coefficient de 0.35, de sorte qu'un fractionnement aurait pour effet de rendre également (et tout au moins) la nouvelle construction autorisée non conforme au règlement communal.

d) Cela étant dit, il convient alors d'examiner si une mention de l'art. 83 LATC permettrait de corriger les atteintes précitées au règlement. En matière de distance aux limites, force est de constater qu'il serait par exemple possible d'inscrire une limite fictive sur la nouvelle parcelle 4012 située au-delà de la limite règlementaire, afin de préserver la quotité globale des droits à bâtir entre les deux parcelles et de corriger l'atteinte à l'art. 13 RPE. Il en est de même s'agissant de l'inscription d'une mention constatant l'absence de tout coefficient d'utilisation résiduel du sol sur la parcelle 4012. Ces mentions auraient pour effet de corriger intégralement les atteintes au règlement communal, mais rendraient la parcelle totalement inconstructible.

On comprend des explications de la recourante qu'elle souhaite voir reporté, au titre de mention de l'art. 83 LATC, le texte de la mention existante sur la parcelle 380, dont le contenu actuel au registre foncier est le suivant: "les restrictions légales résultant du plan général d'affectation (PGA) ou de tout autre plan lui succédant demeurent inchangées, nonobstant les modifications apportées aux nouvelles limites de parcelles. Ainsi les règles susmentionnées doivent être appliquées en considérant les parcelles 380 et 2369 et le DDP (2330) d'Aubonne comme une seule parcelle." Cette formule serait adaptée pour comprendre également le DDP 2376. Le Tribunal observe que l'inscription d'une telle mention parviendrait au même résultat que les solutions évoquées au paragraphe précédent, avec l'avantage de ne pas nécessiter une adaptation en cas de modification de la planification. En effet, étant donné que l'art. 13 RPE prévoit que les distances entre bâtiments sis sur une même propriété doivent être additionnées, le calcul des distances autorisées entre bâtiments, qu'ils soient ou non situés sur des parcelles différentes, s'effectuerait de la même façon. Quant au CUS, il serait quoi qu'il en soit entièrement utilisé de sorte que considérer ensemble les deux parcelles en cause n'aurait pas d'incidence sur les possibilités de bâtir sur la parcelle 4012, qui resterait inconstructible.

e) En l'occurrence, la nouvelle parcelle 4012 serait constituée d'une surface rectangulaire de 597 m², pour ainsi dire carrée, mesurant environ 23 m sur 26 m. Il ne s'agit là nullement d'une forme insolite.

Il est vrai que le fractionnement n'intervient pas dans le cadre d'un projet de construction. Ce point n'est toutefois pas déterminant, un propriétaire étant libre de modifier son parcellaire indépendamment de tout projet concret de construction. C'est d'ailleurs moins ce point que le fait que la nouvelle parcelle serait inconstructible qui semble motiver l'opposition de la Municipalité. Comme on l'a vu ci-dessus, la jurisprudence retient qu'un fractionnement peut intervenir sur des parcelles non construites même si celles-ci deviennent de ce fait inconstructibles, par exemple car l'une des parcelles ainsi créée ne respecte pas la taille minimale fixée par le règlement communal pour accueillir une construction. La situation en cause peut être assimilée à cette configuration. L'inconstructibilité d'une parcelle n'exclut d'ailleurs pas toute forme de valorisation. La recourante a exposé qu'elle escomptait par ce biais éviter la perception d'une taxe sur la plus-value dans le cadre des rapports de propriété par étages à créer en lien avec l'immeuble de neuf appartements à construire. Selon elle, cela lui permettrait de reporter l'entier de l'augmentation potentielle des droits de bâtir découlant de la future planification sur la nouvelle parcelle 4012, qui seule ferait l'objet d'une taxation sur la plus-value. Cet objectif n'est pas dénué d'intérêt et ne constitue pas, a priori tout au moins, un abus de droit manifeste.

Quant aux futurs droits à bâtir qu'offrira le nouveau PACom, l'existence d'une mention de l'art. 83 LATC avec le libellé souhaité par la recourante a précisément pour effet de maintenir la situation actuelle, en conservant artificiellement une seule parcelle pour l'examen des droits à bâtir. Il n'est dès lors pas de raison objective que le fractionnement oriente la planification communale ou favorise l'augmentation des droits à bâtir sur une nouvelle parcelle. Au demeurant, une planification intervient usuellement à l'échelle d'un quartier, et non à celle d'une ou de deux parcelles, de sorte qu'on perçoit mal comment un seul bien-fonds pourrait singulièrement influencer les droits à bâtir fixés à l'échelle de tout un périmètre constructible. Dans ces conditions, il importe peu de connaître les intentions de la commune s'agissant de son nouveau PACom, de sorte que celui-ci n'est pas indispensable au Tribunal pour juger de la présente cause.

f) Dans ces conditions, c'est à tort que la Municipalité a refusé de constater que les atteintes à son règlement communal engendrées par le fractionnement projeté pouvaient être entièrement corrigées par l'inscription d'une mention de l'art. 83 LATC. La Municipalité n'aurait ainsi pas dû interdire ce fractionnement, mais bien le soumettre à la condition de l’inscription d'une telle mention.

6. Il découle de ce qui précède que le recours doit être admis et la décision entreprise annulée. La cause sera renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision, au sens des considérants du présent arrêt (cf. art. 90 al. 2 LPA-VD cum art. 99 LPA-VD).

La Municipalité, qui succombe, sera tenue d'assumer les frais de la cause (cf. art. 49 LPA-VD). La recourante, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge de la Commune d'Aubonne (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 18 juin 2025 par la Municipalité d'Aubonne est annulée et la cause est renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision au sens des considérants.

III. Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune d'Aubonne.

IV. Une indemnité de 1'800 (mille huit cents) francs, à payer à la recourante à titre de dépens, est mise à la charge de la Commune d'Aubonne.

Lausanne, le 29 janvier 2026

La présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.